#پرسش_و_پاسخ_20
#دکتر_وحید_قاسمی_عهد

طرح دعوی #تخلیه_ید از سوی یک یا برخی از موجران:
ملکی دارای سه مالک است. قرارداد اجاره ای بین ایشان و مستاجر منعقد می شود. مستاجر روابط حسنه ای با دو مالک دیگر دارد. او نه تنها اجاره ای به مالک سوم پرداخت نمی کند بلکه برای تمدید قرارداد خود را بی نیاز از او می بیند. آیا موجرسوم به عنوان یکی از مالکان مشاعی عین مستاجره می تواند دعوی تخلیه علیه مستاجر طرح نماید؟

گروهی بر این اعتقادند که امکان پذیرش تخلیه از سوی یک یا چند نفر از مالکان وجود ندارد بلکه زمانی دعوی قابل پذیرش است که کلیه مالکان طرح دعوی نمایند. چنانچه در رای صادره از شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران با شماره پرونده 9209980210300854 شماره دادنامه 9409970222501156 مورخ 1394/11/12- مندرج در سامانه ملی آرای قضایی می خوانیم: «برابر رویه غالب قضائی و به ویژه در سطح مراجع عالی و نیز دکترین موثر حقوقی و از آنجا که منفعت در امر اعیان مستاجره خصوصا تجاری ، فر آیندی واحد و غیر قابل تجزیه ، تفکیک و غیر قابل انفکاک به اجزاء متفاوت و عدیده بوده و این مهم نیز مورد تائید برخی از فقها ء عظام و گرانسنگ نیز بوده و بر اساس همین عقیده اصل معروف " المنفعه امر واحد " مقبول نظریات مذکور بوده و بدین ترتیب و...
ادامه مطلب در نشانی ذیل:
http://dadnevesht.com/?p=8715

کانال روزنه ای به حقوق:
https://t.me/Rozaneibehoghogh

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد

#پرسش_و_پاسخ ۳۹

یکی از همکاران پرسیده اند که در دعوای مطالبه وجه محکوم علیه به پرداخت 8 میلیارد تومان محکوم شده است. محکوم علیه در یک باب مغازه دارای سرقفلی( حق کسب و پیشه و تجارت) است. آنرا بازداشت کرده ایم دادگاه به استناد آیین نامه اسناد لازم الاجرا از فروش سرقفلی امتناع می کند. آیا امکان فروش# سرقفلی وجود دارد؟

**
در پاسخ باید گفت در این خصوص رویه به شدت متشتت است.
گروهی بر این باورند که #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت قابل توقیف است اما، قابل فروش نست. ایشان معتقدند که سرقفلی حق مالی است وخودش مال نیست و هر لحظه ممکن است با تخلفات مستاجر(#تعدی_و_تفریط، انتقال به غیر و..) از بین برود. همچنین با الهام از ماده 54آییننامه اجرایی مفاد اسـناد رسـمی لازم الاجـرا و طرزرسیدگی به شکایت از #عملیات_اجرائی که مقرر میدارد: «بازداشت حقـوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است، اما مزایده آن به لحاظ رعایـت منـافع اشـخاص ثالـث جـایز نیست...»؛اعتقاد به عدم امکان فروش دارند.
گروه دیگر، بر عکس اعتقاد دارند که هم امکان توقیف وجود دارد و هم امکان فروش . زیرا هدف از توقیف فروش مال است و همچنین، سرقفلی جز حقوق مالی است و هر حق مالی قابل بازداشت و مزایده است. راجع به مشکل انتقال و مزایده نیز این گروه استدلال می کنند که دو حالت وجود دارد:
الف) #محکوم_علیه(مستاجر) در قرارداد اجاره حق فروش ندارد، خود او برای فروش باید دعوی تجویز اننتقال منافع به غیر را طرح نماید. موافق ماده 19 #قانون_موجر_و_مستاجر، هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل #تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، و دادگاه حکم به #تجویز‌_انتقال_منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه را صادر می کند. در مرحله اجرا می توان تاریخ مزایده را تعیین نمود و به موجر اعلام کنیم که آیا قصد خرید دارد یا خیر؟ در صورت سکوت یا عدم رضایت سرقفلی به فروش می رسد
ب) محکوم علیه حق انتقال دارد که در اینجا به راحتی می توان #حق_کسب_و_پیشه را به مزایده گذاشت و حاصل فروش را به محکوم له داد.
به نظر می رسد پذیرش نظر دوم خصوصا در جایی که مستاجر حق فروش ندارد بسیار دشوار است.
نظر شما چیست؟

https://t.me/Rozaneibehoghogh

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد
#پرسش_و_پاسخ ۴۴

همکار محترمی پرسیده اند در قرارداد اجاره ملک مسکونی شرط داوی وجود دارد، اکنون مدت اجاره به پایان رسیده است آیا می توان با مراجعه به داور از او خواست که دستور تخلیه صادر نماید؟ در صورت منفی بودن پاسخ، آیا می توان علیرغم شرط داوری، به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست تخلیه داد؟




در پاسخ به این پرسش باید گفت ظاهر ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صدور دستور تخلیه در صلاحیت مرجع قضایی صالح می باشد. چنانچه در این ماده می هوانیم:« پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر ... تخلیه عین مستاجره در اجاره .. با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.» در چنین صورتی داور باید رای به تخلیه عین مستاجره (بین رای و دستور تفاوت است)صادر کند. جهت تقویت این نظر می توان گفت که داوری در زمانی موضوعیت دارد که بین طرفین اختلافی وجود داشته باشد و داور جهت فصل خصومت و اختلاف رای الزام آوری صادر نماید. بر این اساس، در چنین فرضی داور صرفا باید رای تخلیه ید صادر نماید.
در خصوص شق دوم سوال، به نظر می رسد ابتدا باید به اراده طرفین مراجعه نمود و در صورت نبودن منعی صریح یا ضمنی، شورا را صالح به رسیدگی دانست؛ زیرا، طرفین با درج شرط داوری حل و فصل اختلافات را به داور ارجاع داده اند اما، صدور دستور تخلیه متعاقب اتمام دوران اجاره ارتباطی (دستکم از حیث حقوقی) با اختلاف طرفین ندارد.
البته که صدور رای داوری مستلزم رعایت اصل تناظر از سوی داور می باشد و این امر می تواند موجب طولانی تر شدن پرسه صدور رای نسبت به صدور دستور تخلیه گردد.
نظر شما چیست؟
#دکتر_وحید_قاسمی_عهد #اجاره #بیع #داور #داور #تخلیه #حل_اختلاف



https://t.me/Rozaneibehoghogh

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد
#پرسش_و_پاسخ ۴۵

یکی از همکاران محترم در حاشیه جلسه هیات مدیره در ایراد به پست قبلی بیان داشتند که پاسخ اساسا اشتباه است زیرا، با وجود امکان صدور دستور تخلیه امکان اخذ رای داور مبنی بر تخلیه وجود ندارد. به تعبیر دیگر، خواهان جهت اینکه از شورای حل اختلاف دستور تخلیه بگیرد یا به دادگاه مراجعه کند، مخیر نیست زیرا، هنگامی که قانونگذار امکان صدور دستور تخلیه را پیش بینی کرده بدین معنی است که نه دادگاه و نه داور دیگر حق صدور حکم یا رای تخلیه را ندارند؟! اما، در پست پیشین، پاسخ ارایه شده به روشنی به تخییر خواهان جهت مراجعه به شورا برای اخذ دستور تخلیه یا مراجعه به داور برای دریافت رای تخلیه دلالت می کند. پرسش این است که در چنین وضعیتی آیا خواهان مخییر است(به شورا یا دادگاه) مراجعه کند یا ملزم است صرفا به شورا مراجعه و درخواست صدور دستور تخلیه را مطرح نماید؟


نتیجه نظر نخست(الزم به مراجعه به شورا جهت صدور دستور تخلیه) این است که دادگاه موافق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرارعدم استماع دعوی تخلیه را صادر می کند و به نحوی خواهان را به ارایه درخواست تخلیه نزد شورا دلالت می دهد.
در پاسخ می توان‌گفت هر چند مقرره خاصی که یکی از نظریات فوق را تایید کند وجود ندارد، به نظر می رسد مزایای مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر، یک امتیاز و حق مازاد برای خواهان است؛ موافق قاعده هر شخصی می تواند حقوق و امتیازات قانونی خود را اعمال یا اسقاط نماید. کما اینکه در بسیاری از موارد خواهان قصد دارد با مراجعه به دادگاه سایر دعاوی خود را نیز مطرح نماید. برای نمونه، خسارت تاخیر تخلیه و .. را نیز مطالبه نماید. اینکه حق مراجعه به دادگاه( حق تظلم خواهی) را سلب نماییم نیاز به صراحت قانونی دارد.

نظر شما چیست؟

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد #اجاره #بیع #داور #داور #تخلیه #حل_اختلاف



https://t.me/Rozaneibehoghogh

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد
#پرسش_و_پاسخ ۴۶

یکی از همکاران پرسیده اند، در ماده مربوط به شیوه حل و فصل اختلاف قراردادی آمده است : « کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای این قرارداد از طریق مراجعه به داور مرضی الطرفین حل و فصل می شود». پس از بروز اختلاف و ارسال اظهارنامه از سوی یکی از طرفین، طرف دیگر شخص معرفی شده را نمی پذیرد. درخواست تعیین داور به دادگاه داده شده و دادگاه داوری را تعیین کرده است. با توجه به اینکه مقصود طرفین دعور مرضی الطرفین بوده و اکنون این امر محقق نسده، آیا دادگاه می تواند داور تعیین نماید؟
با توجه به ماهیت داورری که امری قراردادی است و قصد مشترک طرفین نقش اساسی بازی می کند می توان گفت که:
۱. چنانچه  دریافت دادگاه از بافتار قرارداد و متن شرط مزبور این باشد که بین رسیدگی از طریق داوری و حل و فصل اختلاف توسط شخص داورمرضی الطرفین تعدد مطلوب وجود دارد؛ تردیدی نیست که دادگاه می تواند موافق عمومات مواد 459 و 460 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب مبادرت به تعیین داور نماید. چه در این خصوص حل و فصل اختلافات از طریق داوری موضوعیت دارد و تعیین داور مرضی الطرفین اهمیت کمتری (طریقیت) دارد.
اما، اگر قصد طرفین از شرط مندرج در قرارداد، حل و فصل اختلاف صرفا از طریق داور مرضی الطرفین باشد( یعنی مهم حل و فصل اختلافات توسط داوری خاص صورت پذیرد). به نعبیر روشن تر، چنانچه بین رسیدگی از طریق داوری و حل و فصل اختلاف توسط شخص داورمرضی الطرفین وحدت مطلوب باشد یا به دیگر سخن حل و فصل اختلاف از طریق داور مرضی الطرفین موضوعیت داشته باشد، به نظر می رسد در چنین حالتی عدم تراضی طرفین موجب زوال داوری خواهد شد و در نتیجه دادگاه نمی تواند داور تعیین نماید.
در صورتیکه تردید ایجاد شود که مقصود طرفین چیست؟(وحدت مطلوب است یا تعدد مطوب) شاید استدلال شود که  اصل رسیدگی در دادگاه است و دادگاه در مقام تردید و شک باید به اصل مراجعه نماید. اما، به نظر می رسد وجود صرف چنین شرطی در قرارداد، اماره بر این است که طرفین رسیدگی از طریق داوری را به رسیدگی در دادگاه ترجیح داده اند و در نتیجه در مقام تعارض اماره و اصل ، اماره(ظاهر) مفدم است و داوری مقید نیست..
نظر شما چیست؟

دکتر_وحید_قاسمی_عهد #اجاره #بیع #داور #داور #تخلیه #حل_اختلاف #حقوق #آموزش #کانون_وکلای_دادگستری #آزمون_وکالت۱۴۰۲ #قرار #افراز #مشاع #ابطال #وکیل

https://t.me/Rozaneibehoghogh