#پرسش_و_پاسخ ۴٢
#دکتر_وحید_قاسمی_عهد


موکل ورثه مستاجری هستند که در ملکی حق کسب و پیشه و تجارت داشته است. مورث به علت اینکه توان کار در نجاری را نداشته است از سال 1378 نجار را رها کرده است و در آنجا هیچ فعالیتی صورت نمی پذیرد. موجر با اعلام اینکه مستاجر ملک را ترک گفته علیه ورثه دعوی تخلیه مطرح کرده است. وکیل خواهان در دادخواست استدلال نموده اند که قانون موجر و مستاجر سال 1356 برای محل کسب و پیشه و تجارت زمانی اعتبار قابل است که آن درحال فعالیت باشد. مستاجر وقتی کار نمی کند اصولا قانون گذار نباید از او حمایت نماید. به نظر شما چه دفاعی وجود دارد؟
در پاسخ باید گفت، با توجه به اینکه قانون موجر و مستاجر سال 56 قانونی استثنایی است نباید موارد فسخ یا تخلیه را گسترش داد. موادی چون 14 . 15 قانون بطور حصری در مواردی که موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند را پیش بینی کرده است. بنابر این به نظر می رسد عدم استفاده از محل کسب و کار دلیلی برای تخلیه ید مستاجر نیست.
#اجاره
#دکتر_وحید_قاسمی_عهد
#سرقفلی_مغازه #حقوق_زنان #وکالت۱۴۰۰ #مدعی #خوانده #خواهان

https://t.me/Rozaneibehoghogh

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد
#پرسش_و_پاسخ ۴۴

همکار محترمی پرسیده اند در قرارداد اجاره ملک مسکونی شرط داوی وجود دارد، اکنون مدت اجاره به پایان رسیده است آیا می توان با مراجعه به داور از او خواست که دستور تخلیه صادر نماید؟ در صورت منفی بودن پاسخ، آیا می توان علیرغم شرط داوری، به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست تخلیه داد؟




در پاسخ به این پرسش باید گفت ظاهر ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صدور دستور تخلیه در صلاحیت مرجع قضایی صالح می باشد. چنانچه در این ماده می هوانیم:« پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر ... تخلیه عین مستاجره در اجاره .. با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.» در چنین صورتی داور باید رای به تخلیه عین مستاجره (بین رای و دستور تفاوت است)صادر کند. جهت تقویت این نظر می توان گفت که داوری در زمانی موضوعیت دارد که بین طرفین اختلافی وجود داشته باشد و داور جهت فصل خصومت و اختلاف رای الزام آوری صادر نماید. بر این اساس، در چنین فرضی داور صرفا باید رای تخلیه ید صادر نماید.
در خصوص شق دوم سوال، به نظر می رسد ابتدا باید به اراده طرفین مراجعه نمود و در صورت نبودن منعی صریح یا ضمنی، شورا را صالح به رسیدگی دانست؛ زیرا، طرفین با درج شرط داوری حل و فصل اختلافات را به داور ارجاع داده اند اما، صدور دستور تخلیه متعاقب اتمام دوران اجاره ارتباطی (دستکم از حیث حقوقی) با اختلاف طرفین ندارد.
البته که صدور رای داوری مستلزم رعایت اصل تناظر از سوی داور می باشد و این امر می تواند موجب طولانی تر شدن پرسه صدور رای نسبت به صدور دستور تخلیه گردد.
نظر شما چیست؟
#دکتر_وحید_قاسمی_عهد #اجاره #بیع #داور #داور #تخلیه #حل_اختلاف



https://t.me/Rozaneibehoghogh

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد
#پرسش_و_پاسخ ۴۵

یکی از همکاران محترم در حاشیه جلسه هیات مدیره در ایراد به پست قبلی بیان داشتند که پاسخ اساسا اشتباه است زیرا، با وجود امکان صدور دستور تخلیه امکان اخذ رای داور مبنی بر تخلیه وجود ندارد. به تعبیر دیگر، خواهان جهت اینکه از شورای حل اختلاف دستور تخلیه بگیرد یا به دادگاه مراجعه کند، مخیر نیست زیرا، هنگامی که قانونگذار امکان صدور دستور تخلیه را پیش بینی کرده بدین معنی است که نه دادگاه و نه داور دیگر حق صدور حکم یا رای تخلیه را ندارند؟! اما، در پست پیشین، پاسخ ارایه شده به روشنی به تخییر خواهان جهت مراجعه به شورا برای اخذ دستور تخلیه یا مراجعه به داور برای دریافت رای تخلیه دلالت می کند. پرسش این است که در چنین وضعیتی آیا خواهان مخییر است(به شورا یا دادگاه) مراجعه کند یا ملزم است صرفا به شورا مراجعه و درخواست صدور دستور تخلیه را مطرح نماید؟


نتیجه نظر نخست(الزم به مراجعه به شورا جهت صدور دستور تخلیه) این است که دادگاه موافق ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرارعدم استماع دعوی تخلیه را صادر می کند و به نحوی خواهان را به ارایه درخواست تخلیه نزد شورا دلالت می دهد.
در پاسخ می توان‌گفت هر چند مقرره خاصی که یکی از نظریات فوق را تایید کند وجود ندارد، به نظر می رسد مزایای مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر، یک امتیاز و حق مازاد برای خواهان است؛ موافق قاعده هر شخصی می تواند حقوق و امتیازات قانونی خود را اعمال یا اسقاط نماید. کما اینکه در بسیاری از موارد خواهان قصد دارد با مراجعه به دادگاه سایر دعاوی خود را نیز مطرح نماید. برای نمونه، خسارت تاخیر تخلیه و .. را نیز مطالبه نماید. اینکه حق مراجعه به دادگاه( حق تظلم خواهی) را سلب نماییم نیاز به صراحت قانونی دارد.

نظر شما چیست؟

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد #اجاره #بیع #داور #داور #تخلیه #حل_اختلاف



https://t.me/Rozaneibehoghogh

#دکتر_وحید_قاسمی_عهد
#پرسش_و_پاسخ ۴۶

یکی از همکاران پرسیده اند، در ماده مربوط به شیوه حل و فصل اختلاف قراردادی آمده است : « کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای این قرارداد از طریق مراجعه به داور مرضی الطرفین حل و فصل می شود». پس از بروز اختلاف و ارسال اظهارنامه از سوی یکی از طرفین، طرف دیگر شخص معرفی شده را نمی پذیرد. درخواست تعیین داور به دادگاه داده شده و دادگاه داوری را تعیین کرده است. با توجه به اینکه مقصود طرفین دعور مرضی الطرفین بوده و اکنون این امر محقق نسده، آیا دادگاه می تواند داور تعیین نماید؟
با توجه به ماهیت داورری که امری قراردادی است و قصد مشترک طرفین نقش اساسی بازی می کند می توان گفت که:
۱. چنانچه  دریافت دادگاه از بافتار قرارداد و متن شرط مزبور این باشد که بین رسیدگی از طریق داوری و حل و فصل اختلاف توسط شخص داورمرضی الطرفین تعدد مطلوب وجود دارد؛ تردیدی نیست که دادگاه می تواند موافق عمومات مواد 459 و 460 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب مبادرت به تعیین داور نماید. چه در این خصوص حل و فصل اختلافات از طریق داوری موضوعیت دارد و تعیین داور مرضی الطرفین اهمیت کمتری (طریقیت) دارد.
اما، اگر قصد طرفین از شرط مندرج در قرارداد، حل و فصل اختلاف صرفا از طریق داور مرضی الطرفین باشد( یعنی مهم حل و فصل اختلافات توسط داوری خاص صورت پذیرد). به نعبیر روشن تر، چنانچه بین رسیدگی از طریق داوری و حل و فصل اختلاف توسط شخص داورمرضی الطرفین وحدت مطلوب باشد یا به دیگر سخن حل و فصل اختلاف از طریق داور مرضی الطرفین موضوعیت داشته باشد، به نظر می رسد در چنین حالتی عدم تراضی طرفین موجب زوال داوری خواهد شد و در نتیجه دادگاه نمی تواند داور تعیین نماید.
در صورتیکه تردید ایجاد شود که مقصود طرفین چیست؟(وحدت مطلوب است یا تعدد مطوب) شاید استدلال شود که  اصل رسیدگی در دادگاه است و دادگاه در مقام تردید و شک باید به اصل مراجعه نماید. اما، به نظر می رسد وجود صرف چنین شرطی در قرارداد، اماره بر این است که طرفین رسیدگی از طریق داوری را به رسیدگی در دادگاه ترجیح داده اند و در نتیجه در مقام تعارض اماره و اصل ، اماره(ظاهر) مفدم است و داوری مقید نیست..
نظر شما چیست؟

دکتر_وحید_قاسمی_عهد #اجاره #بیع #داور #داور #تخلیه #حل_اختلاف #حقوق #آموزش #کانون_وکلای_دادگستری #آزمون_وکالت۱۴۰۲ #قرار #افراز #مشاع #ابطال #وکیل

https://t.me/Rozaneibehoghogh