Forwarded from FTL Advisers
Сегодня частные инвесторы рассматривают множество направлений деятельности, включая инвестиции в различные объекты недвижимости, которые в перспективе могут стать стабильным источником дохода. Эксперты международной практики FTL Advisers делятся опытом реализации проекта по сопровождению проверки отеля в Таиланде.
Суть проекта
Мы разбили проект на несколько этапов, чтобы детально разобрать каждый аспект, который мог сыграть свою роль в ходе сделки:
Результат работ по проекту
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏁 Девелопер R4S вывел в продажу ОСЗ на пр. 60-летия Октября, 6 в Москве.
📍 Место: метро «Ленинский проспект», 9 минут пешком. Первая фасадная линия с удобным съездом с ТТК. Рядом офис московского СБЕРа, достраивающийся БЦ STONE Ленинский, новые ЖК бизнес-класса. Да и вообще место живенькое.
🔄 Предыстория: много лет назад здесь работал автосалон, который со временем закрылся. Очевидно, в какой-то момент компания R4S приобрела объект и провела полную реновацию.
🏗 Характеристики объекта:
🔸Общая площадь: 1 572 м² (подвал 310 м², 1 этаж 436 м², 2 этаж 436 м²)
🔸Терраса на кровле 390 м² — идеально для летней веранды ресторана
🔸Остекление трех сторон фасада
🔸Высокие потолки до 4,16 м
🔸Электрическая мощность 243 кВт
🔸Круглосуточный режим работы
🔸Удобная зона разгрузки
🍽 Судя по рендерам — панорамное остекление, свободные планировки, высокие потолки и терраса — очевидно, что девелопер рассчитывает на ресторан премиум-класса. Локация, техническое оснащение и окружающая инфраструктура этому только способствуют.
⭕️ Кстати, недавно район лишился легендарного ресторана «Анжело» (по неизвестным мне причинам), где серьёзные люди решали серьёзные вопросы. Теперь на его месте «Пятёрочка».
🎂 Возможно, пора открывать что-то новое на замену в стеклянном кубике от R4S? Цена вопроса, впрочем, немаленькая: ₽720 млн или ₽609 т. за м2 «теплой площади».
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
📍 Место: метро «Ленинский проспект», 9 минут пешком. Первая фасадная линия с удобным съездом с ТТК. Рядом офис московского СБЕРа, достраивающийся БЦ STONE Ленинский, новые ЖК бизнес-класса. Да и вообще место живенькое.
🔄 Предыстория: много лет назад здесь работал автосалон, который со временем закрылся. Очевидно, в какой-то момент компания R4S приобрела объект и провела полную реновацию.
🏗 Характеристики объекта:
🔸Общая площадь: 1 572 м² (подвал 310 м², 1 этаж 436 м², 2 этаж 436 м²)
🔸Терраса на кровле 390 м² — идеально для летней веранды ресторана
🔸Остекление трех сторон фасада
🔸Высокие потолки до 4,16 м
🔸Электрическая мощность 243 кВт
🔸Круглосуточный режим работы
🔸Удобная зона разгрузки
🍽 Судя по рендерам — панорамное остекление, свободные планировки, высокие потолки и терраса — очевидно, что девелопер рассчитывает на ресторан премиум-класса. Локация, техническое оснащение и окружающая инфраструктура этому только способствуют.
⭕️ Кстати, недавно район лишился легендарного ресторана «Анжело» (по неизвестным мне причинам), где серьёзные люди решали серьёзные вопросы. Теперь на его месте «Пятёрочка».
🎂 Возможно, пора открывать что-то новое на замену в стеклянном кубике от R4S? Цена вопроса, впрочем, немаленькая: ₽720 млн или ₽609 т. за м2 «теплой площади».
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
🏗 Застройщик «Атлас Девелопмент» или ГК ТОЧНО (а может и вообще некий ИП Пискулин), в общем, кто-то из них (или все трое) анонсировал закрытый старт бронирования жилого комплекса бизнес-класса U2 (бывший Atlas Flow). Много (скобок)...
📍 Адрес: Москва, СЗАО, Южное Тушино, улица Лодочная (2,4 км от ст.м. «Сходненская»)
📌 Место: обжитой район Южного Тушина с развитой инфраструктурой. Особенность локации - близость к набережной канала имени Москвы и Кленовому скверу. Район активно развивается, строится много нового жилья, неплохая транспортная доступность (особенно,если не выезжать за пределы района).
💵📐 Цены и планировки:
☪ от ₽13,7 млн. за 28,2 м² или ₽480 т./м²
1⃣ от ₽16,7 млн. за 40 м² или ₽410 т./м²
2⃣ от ₽22,9 млн. за 57 м² или ₽400 т./м²
3⃣ от ₽28,4 млн. за 73 м² или ₽390 т./м²
4⃣ от ₽51,7 млн. за 126 м² или ₽410 т./м²
🏢 Проект: 2 корпуса переменной этажности от 21 до 29 этажей с высотой потолков от 3 до 5 метров. В проекте чуть более 500 квартир, из фишек - лаунж-зона на крыше дома. Госкомиссия запланирована на I квартал 2028 года, ключи - до IV квартала 2028 года.
💸 Условия покупки: доступна семейная ипотека, первоначальный взнос от 20%. Предусмотрена беспроцентная рассрочка с ПВ 30% или ПВ 20% (для лотов более 2 спален) сроком 6, 12, 18 или 24 мес.
⭕ Окружение: в районе строятся дома - есть из чего выбрать. Основные конкуренты U2:Coldplay и Metallica ЖК «Мангазея на Речном» (от ₽540 т./м² за студии) и ЖК CitiZen (от ₽430 т./м² за студии).
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👀 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
🔥 Мне по 🥁
📍 Адрес: Москва, СЗАО, Южное Тушино, улица Лодочная (2,4 км от ст.м. «Сходненская»)
📌 Место: обжитой район Южного Тушина с развитой инфраструктурой. Особенность локации - близость к набережной канала имени Москвы и Кленовому скверу. Район активно развивается, строится много нового жилья, неплохая транспортная доступность (особенно,если не выезжать за пределы района).
💵📐 Цены и планировки:
☪ от ₽13,7 млн. за 28,2 м² или ₽480 т./м²
1⃣ от ₽16,7 млн. за 40 м² или ₽410 т./м²
2⃣ от ₽22,9 млн. за 57 м² или ₽400 т./м²
3⃣ от ₽28,4 млн. за 73 м² или ₽390 т./м²
4⃣ от ₽51,7 млн. за 126 м² или ₽410 т./м²
🏢 Проект: 2 корпуса переменной этажности от 21 до 29 этажей с высотой потолков от 3 до 5 метров. В проекте чуть более 500 квартир, из фишек - лаунж-зона на крыше дома. Госкомиссия запланирована на I квартал 2028 года, ключи - до IV квартала 2028 года.
💸 Условия покупки: доступна семейная ипотека, первоначальный взнос от 20%. Предусмотрена беспроцентная рассрочка с ПВ 30% или ПВ 20% (для лотов более 2 спален) сроком 6, 12, 18 или 24 мес.
⭕ Окружение: в районе строятся дома - есть из чего выбрать. Основные конкуренты U2:
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👀 Вижу инвест
👍 Опять оверпрайс
🔥 Мне по 🥁
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🚂 Американские железнодорожные компании нуждались в независимой оценке своей кредитоспособности для привлечения инвестиций. Инвесторы должны были иметь возможность разобраться и оценить десятки инвестиционных предложений в этой сфере, чтобы принимать инвестиционные решения. Тогда в 1909 году Джон Муди основал компанию Moody's, ставшую первым агентством, которое начало присваивать рейтинги облигациям железнодорожников. За ним последовали Standard Statistics (позже Standard & Poor's) в 1916 году и Fitch Publishing в 1924 году. Эти системы оценки помогали инвесторам понять уровень качества, риска и ожидаемую доходность различных финансовых инструментов.
🎯 Несколько лет назад перед нами в SimpleEstate стояла похожая задача: как выбрать по-настоящему выгодный объект для инвестиций и объяснить выбор проекта многочисленным инвесторам инвестиционной платформы? Вдохновившись вековым опытом рейтинговых агентств, наша команда создала уникальную систему комплексной оценки, которая анализирует 18 ключевых параметров каждого объекта и присваивает ему рейтинг от 0 до 5 баллов.
⚖️ Система учитывает все факторы, влияющие на доходность и надежность инвестиций. От качества арендаторов и удаленности объекта до условий расторжения договора. Каждый критерий получает объективную оценку, основанную на реальных данных рынка и объекта.
💰 Особое внимание уделяется финансовым показателям: размеру арендных ставок, срокам договоров, наличию и условиям привязки арендной платы к ТО, индексации. Мы анализируем объект, учитывая его расположение и принимаем во внимание текущие рыночные тенденции. Система также оценивает практические аспекты управления недвижимостью: качество арендаторов, состояние помещений, «форматность», обеспеченность парковочными местами и т.д.
⭐️ Итоговый рейтинг дает полное представление об инвестиционной привлекательности объекта. Максимальные 90 баллов получают только самые надежные и выгодные предложения - те, что сочетают высокую доходность с минимальными рисками.
📊 Прозрачная система рейтинга проектов позволяет нашим инвесторам принимать взвешенные решения, основываясь на объективных данных, а не на субъективных впечатлениях. SimpleEstate делает инвестиции в недвижимость более предсказуемыми и безопасными.
🎯 Несколько лет назад перед нами в SimpleEstate стояла похожая задача: как выбрать по-настоящему выгодный объект для инвестиций и объяснить выбор проекта многочисленным инвесторам инвестиционной платформы? Вдохновившись вековым опытом рейтинговых агентств, наша команда создала уникальную систему комплексной оценки, которая анализирует 18 ключевых параметров каждого объекта и присваивает ему рейтинг от 0 до 5 баллов.
⚖️ Система учитывает все факторы, влияющие на доходность и надежность инвестиций. От качества арендаторов и удаленности объекта до условий расторжения договора. Каждый критерий получает объективную оценку, основанную на реальных данных рынка и объекта.
💰 Особое внимание уделяется финансовым показателям: размеру арендных ставок, срокам договоров, наличию и условиям привязки арендной платы к ТО, индексации. Мы анализируем объект, учитывая его расположение и принимаем во внимание текущие рыночные тенденции. Система также оценивает практические аспекты управления недвижимостью: качество арендаторов, состояние помещений, «форматность», обеспеченность парковочными местами и т.д.
⭐️ Итоговый рейтинг дает полное представление об инвестиционной привлекательности объекта. Максимальные 90 баллов получают только самые надежные и выгодные предложения - те, что сочетают высокую доходность с минимальными рисками.
📊 Прозрачная система рейтинга проектов позволяет нашим инвесторам принимать взвешенные решения, основываясь на объективных данных, а не на субъективных впечатлениях. SimpleEstate делает инвестиции в недвижимость более предсказуемыми и безопасными.
Как разбогатеть на инвестициях в недвижимость и остаться богатым?
💵 В сфере инвестирования в недвижимость есть две больших группы инвесторов - те, кто готов идти на риск ради высокой доходности, и те, кто предпочитает стабильность и защитные активы с низким риском.
🔀 На первый взгляд эти группы несовместимы с друг другом, но на самом деле они отражают две стороны одного процесса - разбогатеть и сохранить богатство.
⛳В начале пути, чтобы нарастить капитал, нужен агрессивный подход и готовность рисковать. Именно смелые инвесторы часто добиваются больших успехов и богатеют. Они находят перспективные сделки, не боятся препятствий и делают ставки на рискованные, но высокодоходные проекты.
⚓Однако затем неизбежно возникает новая задача - сохранить и преумножить состояние. А для этого требуются совершенно противоположные качества - осмотрительность, осторожность, уход от чрезмерного риска. И тут уже агрессивный подход к инвестициям начинает мешать.
🔋Разбогатеть и остаться богатым - принципиально разные навыки. Склонность к риску, помогающая на первом этапе, становится главной угрозой на втором.
☔ Менять полностью свой риск-профиль и склонность к риску очень сложно, так как риск-профиль связан с личностными характеристиками человека.
☝️Уверен, что вредно для здоровья пытаться полностью менять свою натуру, но вот что можно сделать:
🔹Осознать разницу между этапами получения прибыли и сохранения капитала. Использовать диверсификацию активов и стратегий. С определенной отметки (цифры) держать часть капитала в высокорисковых проектах для дальнейшего роста, а часть - в защищенных активах для сохранения достигнутого.
🔹С ростом капитала привлекать экспертов для анализа своего портфеля. Есть деньги, чтобы купить второе мнение - покупайте его.
🔹Прислушиваться к опыту и интуиции. Часто после серии успехов интуитивно приходит ощущение, что пора сменить вектор. Доверять своему чутью.
🔹Менять соотношение рискованных и защищенных вложений со временем. По мере накопления богатства смещайте акцент в сторону сохранения и снижения рисков.
🛡️При грамотном сочетании стратегий роста и защиты возможно достичь обеих целей (разбогатеть и остаться богатым), постепенно эволюционируя в своем отношении к риску.
💵 В сфере инвестирования в недвижимость есть две больших группы инвесторов - те, кто готов идти на риск ради высокой доходности, и те, кто предпочитает стабильность и защитные активы с низким риском.
🔀 На первый взгляд эти группы несовместимы с друг другом, но на самом деле они отражают две стороны одного процесса - разбогатеть и сохранить богатство.
⛳В начале пути, чтобы нарастить капитал, нужен агрессивный подход и готовность рисковать. Именно смелые инвесторы часто добиваются больших успехов и богатеют. Они находят перспективные сделки, не боятся препятствий и делают ставки на рискованные, но высокодоходные проекты.
⚓Однако затем неизбежно возникает новая задача - сохранить и преумножить состояние. А для этого требуются совершенно противоположные качества - осмотрительность, осторожность, уход от чрезмерного риска. И тут уже агрессивный подход к инвестициям начинает мешать.
🔋Разбогатеть и остаться богатым - принципиально разные навыки. Склонность к риску, помогающая на первом этапе, становится главной угрозой на втором.
☔ Менять полностью свой риск-профиль и склонность к риску очень сложно, так как риск-профиль связан с личностными характеристиками человека.
☝️Уверен, что вредно для здоровья пытаться полностью менять свою натуру, но вот что можно сделать:
🔹Осознать разницу между этапами получения прибыли и сохранения капитала. Использовать диверсификацию активов и стратегий. С определенной отметки (цифры) держать часть капитала в высокорисковых проектах для дальнейшего роста, а часть - в защищенных активах для сохранения достигнутого.
🔹С ростом капитала привлекать экспертов для анализа своего портфеля. Есть деньги, чтобы купить второе мнение - покупайте его.
🔹Прислушиваться к опыту и интуиции. Часто после серии успехов интуитивно приходит ощущение, что пора сменить вектор. Доверять своему чутью.
🔹Менять соотношение рискованных и защищенных вложений со временем. По мере накопления богатства смещайте акцент в сторону сохранения и снижения рисков.
🛡️При грамотном сочетании стратегий роста и защиты возможно достичь обеих целей (разбогатеть и остаться богатым), постепенно эволюционируя в своем отношении к риску.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🚫 Dealbreaker — это критический фактор, который заставляет стороны отказаться от заключения сделки, даже если она казалась идеальной. Когда все переговоры идут хорошо, проект выглядит привлекательно, а потом «бац» — и сделки нет.
🔍 В недвижимости dealbreaker'ы чаще всего всплывают на стадии due diligence.
⚡Например, обнаруживается, что у объекта есть скрытые обременения, притязания третьих лиц, неурегулированные судебные споры или нарушения при строительстве. Все это может сделать инвестицию в принципе невозможной.
😤 Обнаружение dealbreaker'а — это всегда стресс и разочарование. Недели переговоров, юридические расходы, время и нервы — все насмарку. Но!
⏪ Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал ⏩ - сказал девелопер Дональд Трамп
👍 Спасибо, Кэп.
👀 Un-Break My Heart...
🔥 Сделку жалко!
🔍 В недвижимости dealbreaker'ы чаще всего всплывают на стадии due diligence.
⚡Например, обнаруживается, что у объекта есть скрытые обременения, притязания третьих лиц, неурегулированные судебные споры или нарушения при строительстве. Все это может сделать инвестицию в принципе невозможной.
😤 Обнаружение dealbreaker'а — это всегда стресс и разочарование. Недели переговоров, юридические расходы, время и нервы — все насмарку. Но!
⏪ Иногда лучшая сделка - та которую ты не сделал ⏩ - сказал девелопер Дональд Трамп
👍 Спасибо, Кэп.
👀 Un-Break My Heart...
🔥 Сделку жалко!
🟪 SimpleEstate сегодня исполнилось 6 лет. Первое упоминание инвестиционной платформы на моем канале датировано июнем 2021 года. Я писал о том, что SimpleEstate идет нетрадиционным путем и мне этот путь не очень понятен - как обычно, был скептичен.
🗓️ Всего через год, в июле 2022 года я присоединился к SimpleEstate в качестве члена совета директоров. Просто потратил время на погружение в бизнес-модель, изучил мировую практику и понял, что инвестиционная платформа SimpleEstate это отличный и во многих смыслах передовой продукт для российских частных инвесторов.
☝️На середину 2025 года у SimpleEstate портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше ₽1.8 миллиарда, а количество зарегистрированных инвесторов превысило 15 000 человек.
😃 Рад быть частью этого уникального проекта в сфере коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Если есть желание, поздравить команду SimpleEstate можно здесь.
🗓️ Всего через год, в июле 2022 года я присоединился к SimpleEstate в качестве члена совета директоров. Просто потратил время на погружение в бизнес-модель, изучил мировую практику и понял, что инвестиционная платформа SimpleEstate это отличный и во многих смыслах передовой продукт для российских частных инвесторов.
☝️На середину 2025 года у SimpleEstate портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше ₽1.8 миллиарда, а количество зарегистрированных инвесторов превысило 15 000 человек.
😃 Рад быть частью этого уникального проекта в сфере коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Если есть желание, поздравить команду SimpleEstate можно здесь.
Telegram
SimpleEstate | Инвестиции
🎉 Друзья, сегодня у нас важный день - SimpleEstate исполняется 6 лет!
📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.8 млрд руб., а количество зарегистрированных…
📊 За это время мы построили уникальную в своем роде инвестиционную платформу и собрали портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше 1.8 млрд руб., а количество зарегистрированных…
«Доминанта» снова избавляется от проектов.
🏗️ Застройщик «Доминанта» Д. Бородаки продолжает избавляться от своих проектов. На этот раз компания продала Coldy сразу четыре площадки: ЖК Hideout, проект в районе Б. Козихинского переулка, площадку на улице Сафоновской и достраивающийся бизнес-центр «QUUB». Для Coldy, одного из крупных московских девелоперов, сделка стала неплохим пополнением портфеля.
☝️Для тех, кто не в курсе: это уже не первая масштабная распродажа проектов, связанных с «Доминантой». В 2020-2021 годах был продан проект в районе Коммунарки застройщику «СибПромСтрой» (сейчас это ЖК «Свобода»), а площадка на Ивана Франко ушла к «Основе» - сейчас это ЖК «Main Street».
💸 Причиной продажи активов тогда стал слишком большой объем инвестиций в бизнес «Доминанты» одного очень крупного финансового института. Чтобы достать хоть часть денег финансовый инвестор сделал девелоперу предложение о частичной продаже площадок, от которого было сложно отказаться. Но в те времена «Доминанту» знали не так широко, как сейчас, поэтому тот слив никто особо и не заметил.
🤗 В общем, мы ещё услышим об этой компании - лет через пять опять что-нибудь сольёт. А может и пораньше...
🏗️ Застройщик «Доминанта» Д. Бородаки продолжает избавляться от своих проектов. На этот раз компания продала Coldy сразу четыре площадки: ЖК Hideout, проект в районе Б. Козихинского переулка, площадку на улице Сафоновской и достраивающийся бизнес-центр «QUUB». Для Coldy, одного из крупных московских девелоперов, сделка стала неплохим пополнением портфеля.
☝️Для тех, кто не в курсе: это уже не первая масштабная распродажа проектов, связанных с «Доминантой». В 2020-2021 годах был продан проект в районе Коммунарки застройщику «СибПромСтрой» (сейчас это ЖК «Свобода»), а площадка на Ивана Франко ушла к «Основе» - сейчас это ЖК «Main Street».
💸 Причиной продажи активов тогда стал слишком большой объем инвестиций в бизнес «Доминанты» одного очень крупного финансового института. Чтобы достать хоть часть денег финансовый инвестор сделал девелоперу предложение о частичной продаже площадок, от которого было сложно отказаться. Но в те времена «Доминанту» знали не так широко, как сейчас, поэтому тот слив никто особо и не заметил.
🤗 В общем, мы ещё услышим об этой компании - лет через пять опять что-нибудь сольёт. А может и пораньше...
🏗 Пропустил новость: застройщик преимущественно жилой недвижимости «Гранель» получил золотой кирпич CRE за лучшую сделку на рынке складов
✅ На CRE Moscow Awards авторов Mypriority отметили за крупнейшую складскую сделку с Ozon. «Гранель» построит логистический комплекс 189 тыс. м² в Троицком округе.
📦 Схема называется build-to-rent — «Гранель» строит, Ozon арендует на долгий срок, 10 лет. Площадка будет работать как распределительный центр для маркетплейса.
⚙️ «Проект реализуется в рамках программы по созданию мест приложения труда совместно с городом и обеспечит работой более 6 тыс. чел.», – пояснил мой старинный товарищ Сергей Нюхалов, гендиректор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой недвижимостью «Гранель».
🔮В общем, может так случиться, что на CRE Awards 2028-29 в зале будут сидеть сплошь девелоперы в большей степени жилья и получать золотые кирпичи за проекты в коммерции!
👍 Так и будет.
🔥 Не будет такого!
👀 А если льготы отменят?
✅ На CRE Moscow Awards авторов Mypriority отметили за крупнейшую складскую сделку с Ozon. «Гранель» построит логистический комплекс 189 тыс. м² в Троицком округе.
📦 Схема называется build-to-rent — «Гранель» строит, Ozon арендует на долгий срок, 10 лет. Площадка будет работать как распределительный центр для маркетплейса.
⚙️ «Проект реализуется в рамках программы по созданию мест приложения труда совместно с городом и обеспечит работой более 6 тыс. чел.», – пояснил мой старинный товарищ Сергей Нюхалов, гендиректор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой недвижимостью «Гранель».
🔮В общем, может так случиться, что на CRE Awards 2028-29 в зале будут сидеть сплошь девелоперы в большей степени жилья и получать золотые кирпичи за проекты в коммерции!
👍 Так и будет.
🔥 Не будет такого!
👀 А если льготы отменят?
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Построить, чтобы...
🥺 Вечно они что-нибудь выдумают, а русский человек потом мучайся…
✅ Build-to-Rent (BTR) — это модель, при которой девелопер изначально строит объект недвижимости не для продажи, а для последующей сдачи в аренду неизвестному кругу арендаторов. Иначе говоря, спекулятивно, на свой страх и риск. В основном, термин применяется в отношении арендных жилых домов.
✅ Build-to-Suit (BTS) - это девелопмент ради конкретного, заранее известного арендатора (реже покупателя). Объект возводится по техническому заданию будущего арендатора (реже покупателя), который заранее подписывает предварительный договор.
✅ Built-to-Core — строительство коммерческой недвижимости с целью создания стабильного инвестиционного актива (возможно, с последующей продажей в качестве ГАБ)
💰 Sale and Lease-back — это операция, при которой собственник продает свою недвижимость инвестору, но остается в ней как арендатор. Одновременная продажа и аренда.
💾 Нужно просто попытаться запомнить!
👍 Запомню!
💯 Забуду.
👀 Татуировку набить что-ли...
#ликбез
🥺 Вечно они что-нибудь выдумают, а русский человек потом мучайся…
✅ Build-to-Rent (BTR) — это модель, при которой девелопер изначально строит объект недвижимости не для продажи, а для последующей сдачи в аренду неизвестному кругу арендаторов. Иначе говоря, спекулятивно, на свой страх и риск. В основном, термин применяется в отношении арендных жилых домов.
✅ Build-to-Suit (BTS) - это девелопмент ради конкретного, заранее известного арендатора (реже покупателя). Объект возводится по техническому заданию будущего арендатора (реже покупателя), который заранее подписывает предварительный договор.
✅ Built-to-Core — строительство коммерческой недвижимости с целью создания стабильного инвестиционного актива (возможно, с последующей продажей в качестве ГАБ)
💰 Sale and Lease-back — это операция, при которой собственник продает свою недвижимость инвестору, но остается в ней как арендатор. Одновременная продажа и аренда.
💾 Нужно просто попытаться запомнить!
👍 Запомню!
💯 Забуду.
👀 Татуировку набить что-ли...
#ликбез
МПТ: миражи приложения труда
👀Вчера я увидел анонс офисного проекта в ВАО... Здание площадью 60 тыс.м2 (заявленный класс - А) на пути в Метрогородок... Я этот район знаю неплохо и у меня есть большие сомнения в том, что в этом месте хоть кому-то понадобится офис... Ок: кому-то может и понадобится, но спрос сильно ограничен.
🤔 И я задумался!
🏢 Московская программа мест приложения труда (МПТ) предлагает застройщикам сладкую морковку: снижение платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков под жилое строительство в обмен на обязательство построить офисы, промышленные или социальные объекты за пределами ТТК и МКАД.
❌ Вот только наличие здания не равно наличию рабочих мест.
🥺Некоторые анонсируемые сейчас или уже строящиеся на окраинах города офисные центры несут в себе риск остаться полупустыми, а город может получить «офисные призраки» — формально созданные, но невостребованные рынком коммерческие площади, которые в негативном сценарии лишь ухудшат городскую среду и станут символом неэффективных решений.
🕯️Застройщики, начавшие проекты на выселках только ради получения льгот, могут в конечном итоге, особенно при ухудшении экономической коньюнктуры, оказаться неспособными завершить строительство коммерческих объектов. Возможный результат — замороженные стройки и недостроенные здания.
👉И ведь даже сейчас некоторые девелоперы пытаются «слезть» с этих проектов: продать их, перевести в жильё или максимально отсрочить реализацию.
🔌Лично с моей точки зрения программа МПТ в ее текущем виде представляет собой довольно странную и искуственную попытку децентролизовать офисный рынок города, что неизбежно приведет к некоторым искажениям. Масштаб искажений зависит от кучи разных факторов.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческие объекты, явно строящиеся ради льгот по МПТ, оставайтесь предельно осторожны. Такие здания часто располагаются в локациях с неочевидными перспективами, а отсутствие естественного спроса может привести к длительным периодам простоя и низкой доходности.
✔️Стоит обращать внимание на объекты, которые построены прежде всего в соответствии с рыночными потребностями, а не только для галочки и с целью получения застройщиком льгот.
👀Вчера я увидел анонс офисного проекта в ВАО... Здание площадью 60 тыс.м2 (заявленный класс - А) на пути в Метрогородок... Я этот район знаю неплохо и у меня есть большие сомнения в том, что в этом месте хоть кому-то понадобится офис... Ок: кому-то может и понадобится, но спрос сильно ограничен.
🤔 И я задумался!
🏢 Московская программа мест приложения труда (МПТ) предлагает застройщикам сладкую морковку: снижение платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков под жилое строительство в обмен на обязательство построить офисы, промышленные или социальные объекты за пределами ТТК и МКАД.
❌ Вот только наличие здания не равно наличию рабочих мест.
🥺Некоторые анонсируемые сейчас или уже строящиеся на окраинах города офисные центры несут в себе риск остаться полупустыми, а город может получить «офисные призраки» — формально созданные, но невостребованные рынком коммерческие площади, которые в негативном сценарии лишь ухудшат городскую среду и станут символом неэффективных решений.
🕯️Застройщики, начавшие проекты на выселках только ради получения льгот, могут в конечном итоге, особенно при ухудшении экономической коньюнктуры, оказаться неспособными завершить строительство коммерческих объектов. Возможный результат — замороженные стройки и недостроенные здания.
👉И ведь даже сейчас некоторые девелоперы пытаются «слезть» с этих проектов: продать их, перевести в жильё или максимально отсрочить реализацию.
🔌Лично с моей точки зрения программа МПТ в ее текущем виде представляет собой довольно странную и искуственную попытку децентролизовать офисный рынок города, что неизбежно приведет к некоторым искажениям. Масштаб искажений зависит от кучи разных факторов.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческие объекты, явно строящиеся ради льгот по МПТ, оставайтесь предельно осторожны. Такие здания часто располагаются в локациях с неочевидными перспективами, а отсутствие естественного спроса может привести к длительным периодам простоя и низкой доходности.
✔️Стоит обращать внимание на объекты, которые построены прежде всего в соответствии с рыночными потребностями, а не только для галочки и с целью получения застройщиком льгот.
🏗️ Застройщик «Страна Девелопмент» готовится размещать облигации...
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - 27%, но могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос.
💵 Доходность к погашению (YTM) - 30,61%.
🌇 Небоскрёбы на Пресне и Republic сами себя не построят!
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать
🔥 Я взяла / взял
✍ Выскажусь
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - 27%, но могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос.
💵 Доходность к погашению (YTM) - 30,61%.
🌇 Небоскрёбы на Пресне и Republic сами себя не построят!
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать
🔥 Я взяла / взял
✍ Выскажусь
Мощная волна ностальгии от NF Group!
📈 За 20 лет цены на элитную жилую недвижимость в Москве выросли в 10 раз. Но в рублях...
📜 Что я делал 20 лет назад? В 2005 году я работал в компании Blackwood. Докладываю: никто тогда не измерял стоимость элитной жилой недвижимости в рублях - только в баксах. В 2006 году я стал коммерческим директором Galaxy Group и продавал квартиры в ЖК «Английский Квартал» (Москва). На пике, в 2007 году мы продавали 1 м2 в тогдашней элитной новостройке чуть более чем за $8 тыс., что было эквивалентно 200 тыс.руб./м2 (курс 24.5)
🏢 Итак, по данным NF Group, средневзвешенная цена на первичном элитном рынке столицы выросла с 189 тыс. руб./м² в 2005 году до впечатляющих 2 074 тыс. руб./м² в I квартале 2025 года!
📊 Вообще это были тяжелые годы для элитки: сначала экономический кризис 2008, потом курсовая волатильность в 2014... Цены-то, судя по графику, росли, да вот только рост в рублях был часто техническим и обуславливался дауншифтингом нац.валюты.
💰 Рекордный рост цен случился в 2021 году (+50%) и позволил преодолеть психологическую отметку в 1 млн руб./м². Несмотря на геополитические потрясения 2022 года, сегмент продемонстрировал устойчивость, показав годовой прирост в 13% – до 1,52 млн руб./м².
🚀 В прошлом году годовой прирост составил 21%, а в I квартале 2025 года средневзвешенная цена впервые преодолела отметку в 2 млн руб./м², установив новый исторический максимум (+30% г/г).
🔣 Если подытожить, элитка расцвела в последние годы. Но считать финмодель покупки элитки в 2005 году с продажей в 2025 мне немного страшновато...🫣
🪆Давайте лучше вспомним прошлое! Что вы делали 20 лет назад?
📈 За 20 лет цены на элитную жилую недвижимость в Москве выросли в 10 раз. Но в рублях...
📜 Что я делал 20 лет назад? В 2005 году я работал в компании Blackwood. Докладываю: никто тогда не измерял стоимость элитной жилой недвижимости в рублях - только в баксах. В 2006 году я стал коммерческим директором Galaxy Group и продавал квартиры в ЖК «Английский Квартал» (Москва). На пике, в 2007 году мы продавали 1 м2 в тогдашней элитной новостройке чуть более чем за $8 тыс., что было эквивалентно 200 тыс.руб./м2 (курс 24.5)
📊 Вообще это были тяжелые годы для элитки: сначала экономический кризис 2008, потом курсовая волатильность в 2014... Цены-то, судя по графику, росли, да вот только рост в рублях был часто техническим и обуславливался дауншифтингом нац.валюты.
💰 Рекордный рост цен случился в 2021 году (+50%) и позволил преодолеть психологическую отметку в 1 млн руб./м². Несмотря на геополитические потрясения 2022 года, сегмент продемонстрировал устойчивость, показав годовой прирост в 13% – до 1,52 млн руб./м².
🚀 В прошлом году годовой прирост составил 21%, а в I квартале 2025 года средневзвешенная цена впервые преодолела отметку в 2 млн руб./м², установив новый исторический максимум (+30% г/г).
🔣 Если подытожить, элитка расцвела в последние годы. Но считать финмодель покупки элитки в 2005 году с продажей в 2025 мне немного страшновато...🫣
🪆Давайте лучше вспомним прошлое! Что вы делали 20 лет назад?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Было страшно, но я посчитал...
🏗 Нашел объявление о продаже трешки 114 м2 в «Английском квартале» на Мытной за ₽77 млн (₽675,4 тыс./м²). Квартира в первозданном виде - без отделки! В 2007 году аналогичная квартира в этом комплексе продавалась примерно за $7,5 тыс./м² или в абсолюте за ~$855 тыс. !
📊 За 18 лет номинальная стоимость выросла до $8,4 тыс./м² при текущем курсе 80,77 ($953 тыс.). Реальная годовая доходность инвестиции IRR в долларах составила аж 0,44% годовых!
🍸 Вишенка в горьком коктейле! При затратах на продажу около 3% (брокерские), чистая прибыль за 18 лет составила всего $69,7 тыс. Но это всё без учета налога на имущество, коммунальных и эксплуатационных платежей и прочих радостей собственника элитного жилья...
🧮 Фин.модель лежит здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/160XgHgnxDFabZwDJc8D-PbSHMMoHYGNknJZ1S7YXsRY/edit?usp=sharing
👍 Лучше такое не считать!
🔥 Это был опыт, что ценно - чужой
👀 Пойду выпью горький коктейль...
🏗 Нашел объявление о продаже трешки 114 м2 в «Английском квартале» на Мытной за ₽77 млн (₽675,4 тыс./м²). Квартира в первозданном виде - без отделки! В 2007 году аналогичная квартира в этом комплексе продавалась примерно за $7,5 тыс./м² или в абсолюте за ~$855 тыс. !
📊 За 18 лет номинальная стоимость выросла до $8,4 тыс./м² при текущем курсе 80,77 ($953 тыс.). Реальная годовая доходность инвестиции IRR в долларах составила аж 0,44% годовых!
🍸 Вишенка в горьком коктейле! При затратах на продажу около 3% (брокерские), чистая прибыль за 18 лет составила всего $69,7 тыс. Но это всё без учета налога на имущество, коммунальных и эксплуатационных платежей и прочих радостей собственника элитного жилья...
🧮 Фин.модель лежит здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/160XgHgnxDFabZwDJc8D-PbSHMMoHYGNknJZ1S7YXsRY/edit?usp=sharing
👍 Лучше такое не считать!
🔥 Это был опыт, что ценно - чужой
👀 Пойду выпью горький коктейль...
Google Docs
Английский Квартал за 18 лет
🥺 Вчера я был несправедлив. Посчитал только в долларах - этих «грязных зеленых бумажках». Компетентные товарищи намекнули мне, что подсчеты в рублях спасают от депрессии и более полезны для здоровья!
💾 Всё здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/15_EoGQRuz0LHzhs7jZvLTyjCBW0ydKdc3gJ2D3jUV1o/edit?usp=drivesdk
🤗 Жить стало лучше - жить стало веселее!
💾 Всё здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/15_EoGQRuz0LHzhs7jZvLTyjCBW0ydKdc3gJ2D3jUV1o/edit?usp=drivesdk
🤗 Жить стало лучше - жить стало веселее!
Google Docs
Английский Квартал за 18 лет
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Норм или стрём?
👀 Представьте, что Толстому заказали рассказ, сюжет которого связан со вновь построенным пассажем (торговым центром), а Репин написал картину по заказу застройщика дач!
☯️ Гениальный маркетинг или сомнительная идея?
🎶 К чему это я? MR Group заказал композитору Илье Демуцкому симфонию «Николь» в честь строящегося ЖК Nicole. Мировая премьера прошла вчера в Москве, дирижировал Курентзис.
🎼 Музыку я пока не послушал, но уже хочется осудить... Сам не знаю почему!
#оффтоп
👀 Представьте, что Толстому заказали рассказ, сюжет которого связан со вновь построенным пассажем (торговым центром), а Репин написал картину по заказу застройщика дач!
☯️ Гениальный маркетинг или сомнительная идея?
🎶 К чему это я? MR Group заказал композитору Илье Демуцкому симфонию «Николь» в честь строящегося ЖК Nicole. Мировая премьера прошла вчера в Москве, дирижировал Курентзис.
🎼 Музыку я пока не послушал, но уже хочется осудить... Сам не знаю почему!
#оффтоп
👀 Сидишь, читаешь про себестоимость строительства бизнес-центров или про фактор развития Большой Кольцевой Линии на рынке офисной недвижимости Москвы и тут бах! Пост-исследование из разряда «Влияние пения птиц на стоимость жилья». Вот это сюрприз! Интересно, конечно, но... Я же про офисы сюда пришел почитать, круговые диаграммы посмотреть...
☯️ Больше не будет такого: про птичек и жильё теперь читаем в тг-канале STONE Dome, посвященном жилой недвижимости, а про офисы и ритейл - в оригинальном канале лидера рынка офисного девелопмента Москвы STONE.
🗂️ Кстати, у меня в телеграме есть папочки, куда я раскладываю каналы, которые читаю. Офисы отдельно, жильё - отдельно. Теперь порядок.
☯️ Больше не будет такого: про птичек и жильё теперь читаем в тг-канале STONE Dome, посвященном жилой недвижимости, а про офисы и ритейл - в оригинальном канале лидера рынка офисного девелопмента Москвы STONE.
🗂️ Кстати, у меня в телеграме есть папочки, куда я раскладываю каналы, которые читаю. Офисы отдельно, жильё - отдельно. Теперь порядок.
🏗 Застройщик «РКС Девелопмент» спешит за деньгами: готовится размещать облигации серии 002P-05
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней)
💸 Ориентир по купону - пока 28,00%, что соответствует доходности YTM до 31,89% годовых.
📅 Сбор заявок запланирован на 2 июня 2025 года, а размещение - на 5 июня.
🫣 Просто комментарий: в проекте Insider от РКС в месяц продается около 10 апартов. Строить начали в августе 2022 года, на текущую дату напродавали 192 апарта из 942 (данные - ДOM.PФ). Похоже, что сдадут нераспроданным даже на 50%...
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Вижу инвест
🔥 Нужен инсайдер внутри!
👀 Уже имею РКС (или они меня)...
✍ Выскажусь
💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней)
💸 Ориентир по купону - пока 28,00%, что соответствует доходности YTM до 31,89% годовых.
📅 Сбор заявок запланирован на 2 июня 2025 года, а размещение - на 5 июня.
🫣 Просто комментарий: в проекте Insider от РКС в месяц продается около 10 апартов. Строить начали в августе 2022 года, на текущую дату напродавали 192 апарта из 942 (данные - ДOM.PФ). Похоже, что сдадут нераспроданным даже на 50%...
⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Вижу инвест
🔥 Нужен инсайдер внутри!
👀 Уже имею РКС (или они меня)...
✍ Выскажусь
🏛 Эрнст-Рихард Нирнзее (1873-1934) - первый застройщик высотных жилых домов в Москве и пионер fee-девелопмента. Прибыв в Москву в 1898 году, он стремительно создал ведущую девелоперскую компанию города, изменив подход к инвестициям в доходную недвижимость.
⭕️ Нирнзее занимался строительством доходных жилых домов. Сначала как fee-девелопер работал на сторонних инвесторов, затем - на себя. Он первым в Москве осознал формулу успешного городского девелопмента: при ограниченной площади земли нужно выжимать объемы за счет высотности. 7-9 этажные дома Нирзее были редкостью для Москвы, где высотность не превышала 3-5 этажей. Творения застройщика Нирнзее локалы называли «тучерезами».
💰 Работая по схеме fee-девелопмента, Нирнзее брал на себя весь цикл создания доходных домов для инвесторов: от проектирования до ввода в эксплуатацию и коммерческого управления. Его услуги ценились высоко, а московские бизнесмены-инвесторы доверяли Нирнзее свои капиталы – миллионеры Курников, Борисов, Бабанин, Волоцкая и другие уважали Нирнзее как компетентного и эффективного партнера.
🌇 Доходные дома Нирнзее были блестящими для своего времени инвестиционными проектами с максимальной доходностью для инвесторов. Например, его знаковый дом в Большом Гнездниковском переулке:
🔸Малогабаритные квартиры для максимизации арендного потока
🔸Коммерческие помещения на первом этаже (кабаре «Летучая мышь»)
🔸Монетизация крыши (кафе и летний кинотеатр)
🏗️ За 17 лет предпринимателькой деятельности (1898-1915) Нирнзее построил более 30 доходных домов в центре Москвы, создав высокодоходные ГАБы для своих клиентов. На вырученные от fee-девелопмента средства он возвел собственный доходный «Дом Нирнзее».
💸 К сожалению, к 1915 году сложилась специальная ситуация - рост антигерманских настроений в России заставил Нирнзее начать избавляться от активов. Застройщик продал свой ГАБ «Дом Нирнзее» банкиру Рубинштейну за ₽2,1 млн. (около ₽2,1-2,5 млрд. современных). Своевременный exit позволил Нирнзее полностью или частично вывести капитал из России, избежав национализации после революции 1917 г.
🚂 После крупной сделки Нирнезее отбыл в Варшаву и построил там небольшой доходный дом. Умер в 1934 году.
🔥 Красавчик!
👀 Научил застройщиков плохому...
👍 Спасибо, Кэп.
🤔 Котелок варил у человека!
#история
⭕️ Нирнзее занимался строительством доходных жилых домов. Сначала как fee-девелопер работал на сторонних инвесторов, затем - на себя. Он первым в Москве осознал формулу успешного городского девелопмента: при ограниченной площади земли нужно выжимать объемы за счет высотности. 7-9 этажные дома Нирзее были редкостью для Москвы, где высотность не превышала 3-5 этажей. Творения застройщика Нирнзее локалы называли «тучерезами».
💰 Работая по схеме fee-девелопмента, Нирнзее брал на себя весь цикл создания доходных домов для инвесторов: от проектирования до ввода в эксплуатацию и коммерческого управления. Его услуги ценились высоко, а московские бизнесмены-инвесторы доверяли Нирнзее свои капиталы – миллионеры Курников, Борисов, Бабанин, Волоцкая и другие уважали Нирнзее как компетентного и эффективного партнера.
🌇 Доходные дома Нирнзее были блестящими для своего времени инвестиционными проектами с максимальной доходностью для инвесторов. Например, его знаковый дом в Большом Гнездниковском переулке:
🔸Малогабаритные квартиры для максимизации арендного потока
🔸Коммерческие помещения на первом этаже (кабаре «Летучая мышь»)
🔸Монетизация крыши (кафе и летний кинотеатр)
🏗️ За 17 лет предпринимателькой деятельности (1898-1915) Нирнзее построил более 30 доходных домов в центре Москвы, создав высокодоходные ГАБы для своих клиентов. На вырученные от fee-девелопмента средства он возвел собственный доходный «Дом Нирнзее».
💸 К сожалению, к 1915 году сложилась специальная ситуация - рост антигерманских настроений в России заставил Нирнзее начать избавляться от активов. Застройщик продал свой ГАБ «Дом Нирнзее» банкиру Рубинштейну за ₽2,1 млн. (около ₽2,1-2,5 млрд. современных). Своевременный exit позволил Нирнзее полностью или частично вывести капитал из России, избежав национализации после революции 1917 г.
🚂 После крупной сделки Нирнезее отбыл в Варшаву и построил там небольшой доходный дом. Умер в 1934 году.
🔥 Красавчик!
👀 Научил застройщиков плохому...
👍 Спасибо, Кэп.
🤔 Котелок варил у человека!
#история