This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🫸 Стой, не падай! Что такое «стабилизированный актив»?
🎚«Stabilized Asset» - это термин, широко используемый в сфере инвестиций в недвижимость для описания объекта, который достиг стабильного уровня доходности и заполняемости.
🏪 Например, в новом ЖК появился ГАБ - помещение с алкомаркетом. Чтобы стать стабилизированным этому активу нужно «настояться». Первое время - самое сложное для бизнеса, так пусть же арендатор посидит полгода, а лучше год, стабилизируется, и вот уже потом его можно покупать!
🎼Ключевые аспекты стабилизированных активов:
1️⃣Стабилизированный актив обеспечивает предсказуемый денежный поток.
2️⃣Стабилизированный актив достигает рыночного уровня заполняемости (90-95% для жилой недвижимости, 70-75% для гостиничной недвижимости, 90% для офисов и т.д.) и способен поддерживать этот уровень.
3️⃣Процесс стабилизации может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от типа недвижимости и рыночных условий.
☝️Считается, что стабилизированные активы несут меньший риск по сравнению с новыми, находящимися в стадии стабилизации объектами.
🎯Такие активы часто становятся целью для инвесторов, ищущих прогнозируемый доход с низким риском, в частности, институциональных инвесторов (пенсионные фонды, например).
#ликбез
🎚«Stabilized Asset» - это термин, широко используемый в сфере инвестиций в недвижимость для описания объекта, который достиг стабильного уровня доходности и заполняемости.
🏪 Например, в новом ЖК появился ГАБ - помещение с алкомаркетом. Чтобы стать стабилизированным этому активу нужно «настояться». Первое время - самое сложное для бизнеса, так пусть же арендатор посидит полгода, а лучше год, стабилизируется, и вот уже потом его можно покупать!
🎼Ключевые аспекты стабилизированных активов:
1️⃣Стабилизированный актив обеспечивает предсказуемый денежный поток.
2️⃣Стабилизированный актив достигает рыночного уровня заполняемости (90-95% для жилой недвижимости, 70-75% для гостиничной недвижимости, 90% для офисов и т.д.) и способен поддерживать этот уровень.
3️⃣Процесс стабилизации может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от типа недвижимости и рыночных условий.
☝️Считается, что стабилизированные активы несут меньший риск по сравнению с новыми, находящимися в стадии стабилизации объектами.
🎯Такие активы часто становятся целью для инвесторов, ищущих прогнозируемый доход с низким риском, в частности, институциональных инвесторов (пенсионные фонды, например).
#ликбез
📊 «Период экспозиции» - время, которое объект недвижимости находится на рынке (экспонируется) от момента выставления на продажу до момента совершения сделки.
🏠 Представьте, что вы хотите продать квартиру. Период экспозиции определяет как долго ваше объявление «висит» на порталах недвижимости, прежде чем найдется покупатель.
🔑 Ключевые аспекты периода экспозиции:
1️⃣ Отражает ликвидность объекта: чем короче период, тем выше ликвидность.
2️⃣ Зависит от типа недвижимости, местоположения, состояния рынка и цены.
3️⃣ Влияет на стратегию продажи и ценообразование.
4️⃣ Помогает оценить реалистичность запрашиваемой цены (цены экспонирования).
📈 При благоприятной ситуации на рынке (низкие ставки по кредитам, высокий платежеспособный спрос и т.д.) сроки экспозиции сокращаются. При проблемах на рынке - растут.
🏁 Хотите ускорить продажу? Нужно дать дисконт, предложить рассрочку или даже просто улучшить презентацию объекта!
💡 Понимание среднего периода экспозиции для аналогичных объектов поможет реалистично оценить сроки продажи недвижимости и правильно выстроить инвестиционную стратегию.
❓ Вопрос знатокам: какой сейчас средний период экспозиции у студии в строящейся новостройке по переуступке?
👍 6-12 месяцев
🔥 2-3 месяца
👀 Вечность?
✍️ Пишу уже комментарий...
#ликбез
🏠 Представьте, что вы хотите продать квартиру. Период экспозиции определяет как долго ваше объявление «висит» на порталах недвижимости, прежде чем найдется покупатель.
🔑 Ключевые аспекты периода экспозиции:
1️⃣ Отражает ликвидность объекта: чем короче период, тем выше ликвидность.
2️⃣ Зависит от типа недвижимости, местоположения, состояния рынка и цены.
3️⃣ Влияет на стратегию продажи и ценообразование.
4️⃣ Помогает оценить реалистичность запрашиваемой цены (цены экспонирования).
📈 При благоприятной ситуации на рынке (низкие ставки по кредитам, высокий платежеспособный спрос и т.д.) сроки экспозиции сокращаются. При проблемах на рынке - растут.
🏁 Хотите ускорить продажу? Нужно дать дисконт, предложить рассрочку или даже просто улучшить презентацию объекта!
💡 Понимание среднего периода экспозиции для аналогичных объектов поможет реалистично оценить сроки продажи недвижимости и правильно выстроить инвестиционную стратегию.
❓ Вопрос знатокам: какой сейчас средний период экспозиции у студии в строящейся новостройке по переуступке?
👍 6-12 месяцев
🔥 2-3 месяца
👀 Вечность?
✍️ Пишу уже комментарий...
#ликбез
🤩А вам спасибо, что читаете! Кстати, для всех, кто хочет разобраться в специфических терминах рынка инвестиций в недвижимость есть хэштег #ликбез
🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации.
🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».
🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации.
🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📊 Анализ чувствительности: все сценарии в одной таблице.
🔍 Анализ чувствительности - это метод оценки влияния изменений различных факторов на результат инвестиционного проекта.
🏢 Например, вы планируете купить офисное помещение на аукционе. Вы не знаете итоговую цену покупки - это же аукцион! Но как тогда оценивать проект?
➡️ Анализ чувствительности покажет, как возможное изменение цены покупки повлияет на IRR и NPV вашего проекта. Это поможет определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
🏛️ Представьте, вы в роскошном аукционном зале. Лот - то самое помещение в офисном здании, которое вы желаете приобрести.
👨⚖️ Аукционист начинает торги: «Сто миллионов! Кто больше?». Седой джентльмен поднимает табличку: «Сто десять!». Вы спешите поднять свою табличку «Сто двадцать!».Дама в соболиной шубе решительно поднимает свою табличку. Аукционист кивает: «Сто пятьдесят миллионов у дамы в соболиной шубе!». Ваше сердце колотится. Вы открываете таблицу с анализом чувствительности...
😓 При 170 миллионах IRR проекта падает ниже 15%. Это ваш предел. «Сто шестьдесят пять!» - вы поднимаете табличку трясущимися руками. «Двести!» - кричит на весь зал дама в шубе.
😖 Вы бессильно опускаете руку. Всё кончено. Анализ чувствительности спас вас от убыточной сделки. Пусть женщина в шубе забирает это помещение...«Двести раз! Двести два! Двести три! Продано» - восклицает аукционист.
🔑 Ключевые аспекты анализа чувствительности:
1️⃣ Помогает определить, до какого предела можно торговаться
2️⃣ Позволяет оценить, как изменения ключевых параметров влияют на доходность
3️⃣ Используется для создания сценариев "что если?"
4️⃣ Помогает в принятии более обоснованных инвестиционных решений
📈 Факторы для анализа чуствительности в недвижимости:
- Цена покупки актива
- Условия по кредитам
- Уровень доходов
- Уровень расходов
⚠️ Анализ чувствительности показывает, когда «овчинка не стоит выделки».
💡 Как быстро построить таблицу анализа чувствительности: лучше в MS Excel. Где можно научится считать такие таблицы? А вот тут.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Хочу быть дамой в шубе!
👀 Есть чувство недосказанности...
#ликбез
🔍 Анализ чувствительности - это метод оценки влияния изменений различных факторов на результат инвестиционного проекта.
🏢 Например, вы планируете купить офисное помещение на аукционе. Вы не знаете итоговую цену покупки - это же аукцион! Но как тогда оценивать проект?
➡️ Анализ чувствительности покажет, как возможное изменение цены покупки повлияет на IRR и NPV вашего проекта. Это поможет определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
🏛️ Представьте, вы в роскошном аукционном зале. Лот - то самое помещение в офисном здании, которое вы желаете приобрести.
👨⚖️ Аукционист начинает торги: «Сто миллионов! Кто больше?». Седой джентльмен поднимает табличку: «Сто десять!». Вы спешите поднять свою табличку «Сто двадцать!».Дама в соболиной шубе решительно поднимает свою табличку. Аукционист кивает: «Сто пятьдесят миллионов у дамы в соболиной шубе!». Ваше сердце колотится. Вы открываете таблицу с анализом чувствительности...
😓 При 170 миллионах IRR проекта падает ниже 15%. Это ваш предел. «Сто шестьдесят пять!» - вы поднимаете табличку трясущимися руками. «Двести!» - кричит на весь зал дама в шубе.
😖 Вы бессильно опускаете руку. Всё кончено. Анализ чувствительности спас вас от убыточной сделки. Пусть женщина в шубе забирает это помещение...«Двести раз! Двести два! Двести три! Продано» - восклицает аукционист.
🔑 Ключевые аспекты анализа чувствительности:
1️⃣ Помогает определить, до какого предела можно торговаться
2️⃣ Позволяет оценить, как изменения ключевых параметров влияют на доходность
3️⃣ Используется для создания сценариев "что если?"
4️⃣ Помогает в принятии более обоснованных инвестиционных решений
📈 Факторы для анализа чуствительности в недвижимости:
- Цена покупки актива
- Условия по кредитам
- Уровень доходов
- Уровень расходов
⚠️ Анализ чувствительности показывает, когда «овчинка не стоит выделки».
💡 Как быстро построить таблицу анализа чувствительности: лучше в MS Excel. Где можно научится считать такие таблицы? А вот тут.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Хочу быть дамой в шубе!
👀 Есть чувство недосказанности...
#ликбез
В тему 25 ипотек, важное напоминание!
🔍Как оценить чистую стоимость активов, если недвижимость находится в залоге у банка?
🔣 Формула NAV (net asset value) очень проста.
💸Стоимость чистых активов, она же СЧА (или NAV) оценивается юридическими лицами, а также управляющими компаниями имущественных комплексов без образования юридического лица (паевых фондов). Частные лица тоже могут оценить свою СЧА или СЧА других людей.
☝️Например, некая дама из Краснодара утверждает, что является обладательницей многомиллионного состояния на том основании, что у нее есть 4 ипотечные квартиры, причем 3 из них она приобрела с нулевым первоначальным взносом.
💵 Предположим, что каждая из ее квартир имеет сейчас справедливую рыночную стоимость (после применения возможного дисконта) ₽5 млн. Таким образом совокупная стоимость 4-х квартир составляет ₽20 млн.
❓Но верно ли оценивать состояние владелицы этих квартир в ₽20 млн.? Каков её капитал (стоимость чистых активов) на самом деле?
🚱 Общие обязательства у миллионерши составляют сумму, эквивалентную телу кредитов + % по кредитам. Предположим, что обязательства (тело + проценты за 30 лет) составляют ₽35 млн., это вполне реальное значение с учетом переплат.
🛑 Таким образом, стоимость чистых активов «миллионерши» из Краснодара составляет:
₽20 млн. - ₽35 млн. = - ₽15 млн. Состояние минус пятнадцать миллионов.
⚠️ Важно! Проценты по полученным кредитам всегда включаются в обязательства.
⛔ Это бывает: отрицательные чистые активы могут существовать, завистники и хейтеры называют их «перегруженностью долгами», «недостаточностью имущества» и «критическим финансовым состоянием».
🫵 Что у вас с СЧА?
👍 Скорее в плюсе
🔥 Скорее в минусе
👀 Страшно считать
#ликбез
🔍Как оценить чистую стоимость активов, если недвижимость находится в залоге у банка?
🔣 Формула NAV (net asset value) очень проста.
NAV = рыночная стоимость активов - обязательства💸Стоимость чистых активов, она же СЧА (или NAV) оценивается юридическими лицами, а также управляющими компаниями имущественных комплексов без образования юридического лица (паевых фондов). Частные лица тоже могут оценить свою СЧА или СЧА других людей.
☝️Например, некая дама из Краснодара утверждает, что является обладательницей многомиллионного состояния на том основании, что у нее есть 4 ипотечные квартиры, причем 3 из них она приобрела с нулевым первоначальным взносом.
💵 Предположим, что каждая из ее квартир имеет сейчас справедливую рыночную стоимость (после применения возможного дисконта) ₽5 млн. Таким образом совокупная стоимость 4-х квартир составляет ₽20 млн.
❓Но верно ли оценивать состояние владелицы этих квартир в ₽20 млн.? Каков её капитал (стоимость чистых активов) на самом деле?
🚱 Общие обязательства у миллионерши составляют сумму, эквивалентную телу кредитов + % по кредитам. Предположим, что обязательства (тело + проценты за 30 лет) составляют ₽35 млн., это вполне реальное значение с учетом переплат.
🛑 Таким образом, стоимость чистых активов «миллионерши» из Краснодара составляет:
₽20 млн. - ₽35 млн. = - ₽15 млн. Состояние минус пятнадцать миллионов.
⚠️ Важно! Проценты по полученным кредитам всегда включаются в обязательства.
⛔ Это бывает: отрицательные чистые активы могут существовать, завистники и хейтеры называют их «перегруженностью долгами», «недостаточностью имущества» и «критическим финансовым состоянием».
👍 Скорее в плюсе
🔥 Скорее в минусе
👀 Страшно считать
#ликбез
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏁 Терминальная стоимость: когда выхода нет, а всё посчитать надо
🏢 Представьте: вы купили торговое помещение без конкретных планов на продажу. Ну типа навсегда купили, на старость, «это моя пенсия» и всё такое. Но при этом вы считаете финансовую модель и вам интересна годовая доходность (IRR) вашей инвестиции.
🍰Но если впереди только поступления от арендной платы, а продажи на горизонте не просматривается, как корректно посчитать эффективность инвестиции? Вот тут и приходит на помощь концепция терминальной стоимости (ТС)!
💰 Терминальная стоимость - это предполагаемая стоимость объекта недвижимости на момент его гипотетической продажи в некоторой точке инвестиционного периода.
🔮 ТС используется для расчета IRR даже без конкретных планов выхода и позволяет оценивать долгосрочные инвестиции с неопределенным сроком владения. ТС часто основывается на прогнозе на 5-10 лет вперед, но я как-то видел фин.модель с ТС поставленной на 40 лет вперед...
📊 Терминальная стоимость = ожидаемый годовой NOI в год гипотетической продажи / будущий, ожидаемый Cap Rate
⚖️ Важно: терминальная стоимость - это прогнозный инструмент финансового моделирования, а не обязательство продать актив в определенный момент.
❓ Кстати, а какой горизонт прогнозирования вы считаете оптимальным для расчета терминальной стоимости при долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость?
👍 5 лет
🔥 10 лет
👀 15-20 лет
🤗 Навечно
#ликбез
🏢 Представьте: вы купили торговое помещение без конкретных планов на продажу. Ну типа навсегда купили, на старость, «это моя пенсия» и всё такое. Но при этом вы считаете финансовую модель и вам интересна годовая доходность (IRR) вашей инвестиции.
🍰Но если впереди только поступления от арендной платы, а продажи на горизонте не просматривается, как корректно посчитать эффективность инвестиции? Вот тут и приходит на помощь концепция терминальной стоимости (ТС)!
💰 Терминальная стоимость - это предполагаемая стоимость объекта недвижимости на момент его гипотетической продажи в некоторой точке инвестиционного периода.
🔮 ТС используется для расчета IRR даже без конкретных планов выхода и позволяет оценивать долгосрочные инвестиции с неопределенным сроком владения. ТС часто основывается на прогнозе на 5-10 лет вперед, но я как-то видел фин.модель с ТС поставленной на 40 лет вперед...
📊 Терминальная стоимость = ожидаемый годовой NOI в год гипотетической продажи / будущий, ожидаемый Cap Rate
⚖️ Важно: терминальная стоимость - это прогнозный инструмент финансового моделирования, а не обязательство продать актив в определенный момент.
❓ Кстати, а какой горизонт прогнозирования вы считаете оптимальным для расчета терминальной стоимости при долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость?
👍 5 лет
🔥 10 лет
👀 15-20 лет
🤗 Навечно
#ликбез
💸 Cash Flow или поток денежек!
💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.
🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.
🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...
📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы
🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес
🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес
⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.
✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).
#ликбез
💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.
🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.
🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...
📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы
🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес
🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес
⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.
✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).
#ликбез
🔄 Sale-leaseback: не уходи, побудь со мною!
💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.
🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!
🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)
💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.
#ликбез
💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.
🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!
🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)
💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.
#ликбез
🎯 Соблюдай субординацию (и получишь ассигнацию)!
💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.
💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.
🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.
🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)
⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн
🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%
🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом
➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование
#ликбез
💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.
💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.
🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.
🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)
⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн
🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%
🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом
➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование
#ликбез
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🍰Что такое стэк капитала (от англ. capital stack), он же «слоёный пирог финансирования»...
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа…
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа…
⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.
☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2024 году - в золотой рамочке).
🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~15%, это ниже чем в 2023 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил не более ₽30 т. за 12 мес.
2️⃣ Контент: удалось создать много осмысленных текстов, за которые не стыдно (а некоторые вообще нравятся). В работе над содержанием канала мне помогала моя очень маленькая редакция, за что коллегам большое спасибо.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё +/- выравнивалось.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).
📋 Планы:
🔹 Дальше развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, возможно, периодически делать эфиры с ответами на вопросы
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.
📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!
🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.
☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2024 году - в золотой рамочке).
🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~15%, это ниже чем в 2023 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил не более ₽30 т. за 12 мес.
2️⃣ Контент: удалось создать много осмысленных текстов, за которые не стыдно (а некоторые вообще нравятся). В работе над содержанием канала мне помогала моя очень маленькая редакция, за что коллегам большое спасибо.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё +/- выравнивалось.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).
📋 Планы:
🔹 Дальше развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, возможно, периодически делать эфиры с ответами на вопросы
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.
📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!
🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.
😃 На мой канал за последнее время пришло большое количество новых читателей. Я бы хотел их поприветствовать на @atsogoev и показать что же здесь такого интересного.
🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, памяток, моей любимой рубрики #ликбез, мемов и золотых рамочек...
✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. Итогом каждого такого исследования всегда является профессиональная финансовая модель.
🍉 Из свежих примеров (здесь далеко не всё):
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в ЖК «Новые Смыслы»
https://t.me/atsogoev/6931
https://t.me/atsogoev/6933
https://t.me/atsogoev/6934
https://t.me/atsogoev/6939
https://t.me/atsogoev/6940
💸Покупка апартамента в АК «Аквилон SIGNAL»
https://t.me/atsogoev/6303
https://t.me/atsogoev/6305
https://t.me/atsogoev/6306
https://t.me/atsogoev/6309
https://t.me/atsogoev/6311
https://t.me/atsogoev/6314
https://t.me/atsogoev/6315
https://t.me/atsogoev/6316
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в «Мангазея на Тульской»
https://t.me/atsogoev/5999
https://t.me/atsogoev/6000
https://t.me/atsogoev/6002
https://t.me/atsogoev/6003
https://t.me/atsogoev/6004
https://t.me/atsogoev/6007
https://t.me/atsogoev/6008
https://t.me/atsogoev/6009
https://t.me/atsogoev/6014
💸Покупка офиса в БЦ STONE Мневники
https://t.me/atsogoev/6755
https://t.me/atsogoev/6756
💸Покупка торгового помещения в ЖК Южная Битца
https://t.me/atsogoev/6483
https://t.me/atsogoev/6484
📚 И множество других исследований!
🎯 Цели всех этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.
🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!
🔮Помимо моих личных прогнозов, новостей рынка, историй, связанных с недвижимостью, памяток, моей любимой рубрики #ликбез, мемов и золотых рамочек...
✅ Одной из фишек канала является глубокое изучение разных инвестиционных идей из сферы недвижимости. Итогом каждого такого исследования всегда является профессиональная финансовая модель.
🍉 Из свежих примеров (здесь далеко не всё):
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в ЖК «Новые Смыслы»
https://t.me/atsogoev/6931
https://t.me/atsogoev/6933
https://t.me/atsogoev/6934
https://t.me/atsogoev/6939
https://t.me/atsogoev/6940
💸Покупка апартамента в АК «Аквилон SIGNAL»
https://t.me/atsogoev/6303
https://t.me/atsogoev/6305
https://t.me/atsogoev/6306
https://t.me/atsogoev/6309
https://t.me/atsogoev/6311
https://t.me/atsogoev/6314
https://t.me/atsogoev/6315
https://t.me/atsogoev/6316
💸 Покупка новостройки с целью инвестиций в «Мангазея на Тульской»
https://t.me/atsogoev/5999
https://t.me/atsogoev/6000
https://t.me/atsogoev/6002
https://t.me/atsogoev/6003
https://t.me/atsogoev/6004
https://t.me/atsogoev/6007
https://t.me/atsogoev/6008
https://t.me/atsogoev/6009
https://t.me/atsogoev/6014
💸Покупка офиса в БЦ STONE Мневники
https://t.me/atsogoev/6755
https://t.me/atsogoev/6756
💸Покупка торгового помещения в ЖК Южная Битца
https://t.me/atsogoev/6483
https://t.me/atsogoev/6484
📚 И множество других исследований!
🎯 Цели всех этих обзоров сугубо просветительские. Я показываю частным инвесторам как профессионально осуществлять инвестиционный анализ на конкретных примерах конкретных проектов.
🔍 Новые исследования инвестиционных идей появятся на канале уже очень скоро, не переключайтесь!
📊 Average Annual Return (AAR), или просто для друзей - средняя годовая доходность!
💫 AAR - это одна из самых простых и понятных метрик в инвестициях в недвижимость. По сути, это среднее арифметическое всех годовых доходностей за период владения активом.
🧮 Формула предельно проста: суммируем все годовые доходы, делим на количество лет, умножаем на 100% и делим на стоимость приобретения объекта.
⚡️Метрику AAR можно использовать, например, чтобы рассказывать друзьям о своих успехах!
💰Например, вы купили ГАБ за 10 млн, который приносит:
🔹Год 1: 800 000
🔹Год 2: 1 000 000
🔹Год 3: 1 200 000
❓Если друзья спросят: «И какая у него годовая доходность? Ну так, в среднем!?», можно просто взять и на салфетке всё посчитать:
AAR = ((800k + 1000k + 1200k) / 3) × 100% / 10млн = 10%
⚠️Однако важно понимать ограничения AAR:
🔸Не учитывает временную стоимость денег (в отличие от IRR)
🔸Скрывает волатильность доходов, особенно на длинной дистанции
🔸Может искажать картину при сильных колебаниях доходности
💡 Тем не менее, AAR остается полезным инструментом для быстрой оценки и сравнения инвестиций. Главное - использовать его в комплексе с другими метриками!
#ликбез
💫 AAR - это одна из самых простых и понятных метрик в инвестициях в недвижимость. По сути, это среднее арифметическое всех годовых доходностей за период владения активом.
🧮 Формула предельно проста: суммируем все годовые доходы, делим на количество лет, умножаем на 100% и делим на стоимость приобретения объекта.
⚡️Метрику AAR можно использовать, например, чтобы рассказывать друзьям о своих успехах!
💰Например, вы купили ГАБ за 10 млн, который приносит:
🔹Год 1: 800 000
🔹Год 2: 1 000 000
🔹Год 3: 1 200 000
❓Если друзья спросят: «И какая у него годовая доходность? Ну так, в среднем!?», можно просто взять и на салфетке всё посчитать:
AAR = ((800k + 1000k + 1200k) / 3) × 100% / 10млн = 10%
⚠️Однако важно понимать ограничения AAR:
🔸Не учитывает временную стоимость денег (в отличие от IRR)
🔸Скрывает волатильность доходов, особенно на длинной дистанции
🔸Может искажать картину при сильных колебаниях доходности
💡 Тем не менее, AAR остается полезным инструментом для быстрой оценки и сравнения инвестиций. Главное - использовать его в комплексе с другими метриками!
#ликбез
💌Я получил вопрос от читательницы канала: «Делаю финансовую модель проекта. Я знаю, что некоторые параметры проекта могут меняться. Вопрос: в каком случае достаточно сделать анализ чувствительности, а в каком - нужно делать дополнительный сценарий?». Несмотря на то, что вопрос достаточно специфичен и явно не для всех, отвечу здесь - кто знает, а вдруг кому-то будет полезно!
🔍 Что такое анализ чувствительности (АЧ) и зачем он нужен я писал здесь очень простыми словами и максимально понятно. АЧ - это когда мы «дергаем» отдельные параметры финансовой модели и смотрим, как изменяется результат. Можно сравнить с эквалайзером - двигаем рычаги и слушаем, как меняется звук. В фин.моделях звук - это финансовые параметры (IRR, NPV и т.д.)
🎛 Мы можем анализировать влияние изменения одного параметра (однофакторный анализ), двух (двухфакторный) или трех (трехфакторный). Больше факторов в анализе чувствительности обычно не учитывают - тяжело воспринимать и сложно понимать. Вот на картинке пример трехфакторного анализа - воспринимать непросто.
🎯Основная цель анализа чувствительности - определить, какие параметры наиболее критично влияют на результат проекта.
🎭 Сценарный анализ - это фактически подготовка еще одной финансовой модели, в которой моделируется реальная ситуация, при которой параметры меняются взаимосвязано. По сути, мы моделируем наиболее вероятные комбинации изменений параметров, которые могут произойти в реальности.
💡 Представим: вы собираетесь купить мини-апарт-отель Вы знаете, что многое может меняться. Какой анализ проводить?
📌Анализ чувствительности подойдет, когда вам нужно оценить:
🔹До какой цены можно торговаться на входе
🔹Какой минимальный уровень заполняемости допустим
🔹Какую максимальную ставку по кредиту можете взять
🔹Какое падение ставок аренды выдержит проект
📊Например, можно сделать трехфакторный анализ изменения IRR при изменении параметров:
🔸Цена входа: от 90 до 110 млн
🔸Заполняемость: от 70% до 100%
🔸Ставка по кредиту: от 20 до 26%
🎯 Сценарный анализ нужен, когда оцениваете комплексные ситуации. Например, «Кризисный сценарий»:
🔹Арендаторы начинают съезжать (заполняемость падает до 70%)
🔹Ставки аренды снижаются на 20%
🔹Сроки реализации проекта затягиваются
🔹Затраты на эксплуатацию растут
🔹Растут затраты на маркетинг и рекламу
📑Как видите, здесь много взаимосвязанные факторов, по этой причине сценарный анализ более нагляден, часто его проще воспринимают заинтересованные лица, он учитывает не только изменение цифр, но и сроков (впрочем, можно заморочиться, и сделать АЧ с учетом сроков).
🔻Итого: для независимых параметров (цена входа, ставка по кредиту) достаточно анализа чувствительности, а для взаимосвязанных изменений (как в кризисном сценарии) нужен сценарный анализ. На практике лучше сначала сделать анализ чувствительности для понимания критических параметров, а затем (если это требуется) разработать реалистичные сценарии.
👋Извините, пост действительно не для всех!
#ликбез
🔍 Что такое анализ чувствительности (АЧ) и зачем он нужен я писал здесь очень простыми словами и максимально понятно. АЧ - это когда мы «дергаем» отдельные параметры финансовой модели и смотрим, как изменяется результат. Можно сравнить с эквалайзером - двигаем рычаги и слушаем, как меняется звук. В фин.моделях звук - это финансовые параметры (IRR, NPV и т.д.)
🎛 Мы можем анализировать влияние изменения одного параметра (однофакторный анализ), двух (двухфакторный) или трех (трехфакторный). Больше факторов в анализе чувствительности обычно не учитывают - тяжело воспринимать и сложно понимать. Вот на картинке пример трехфакторного анализа - воспринимать непросто.
🎯Основная цель анализа чувствительности - определить, какие параметры наиболее критично влияют на результат проекта.
🎭 Сценарный анализ - это фактически подготовка еще одной финансовой модели, в которой моделируется реальная ситуация, при которой параметры меняются взаимосвязано. По сути, мы моделируем наиболее вероятные комбинации изменений параметров, которые могут произойти в реальности.
💡 Представим: вы собираетесь купить мини-апарт-отель Вы знаете, что многое может меняться. Какой анализ проводить?
📌Анализ чувствительности подойдет, когда вам нужно оценить:
🔹До какой цены можно торговаться на входе
🔹Какой минимальный уровень заполняемости допустим
🔹Какую максимальную ставку по кредиту можете взять
🔹Какое падение ставок аренды выдержит проект
📊Например, можно сделать трехфакторный анализ изменения IRR при изменении параметров:
🔸Цена входа: от 90 до 110 млн
🔸Заполняемость: от 70% до 100%
🔸Ставка по кредиту: от 20 до 26%
🎯 Сценарный анализ нужен, когда оцениваете комплексные ситуации. Например, «Кризисный сценарий»:
🔹Арендаторы начинают съезжать (заполняемость падает до 70%)
🔹Ставки аренды снижаются на 20%
🔹Сроки реализации проекта затягиваются
🔹Затраты на эксплуатацию растут
🔹Растут затраты на маркетинг и рекламу
📑Как видите, здесь много взаимосвязанные факторов, по этой причине сценарный анализ более нагляден, часто его проще воспринимают заинтересованные лица, он учитывает не только изменение цифр, но и сроков (впрочем, можно заморочиться, и сделать АЧ с учетом сроков).
🔻Итого: для независимых параметров (цена входа, ставка по кредиту) достаточно анализа чувствительности, а для взаимосвязанных изменений (как в кризисном сценарии) нужен сценарный анализ. На практике лучше сначала сделать анализ чувствительности для понимания критических параметров, а затем (если это требуется) разработать реалистичные сценарии.
👋Извините, пост действительно не для всех!
#ликбез
💬 Сегодня ночью переписывался с товарищем, инициатором проектов в сфере недвижимости. Он объявил у себя в соцсетях о своем новом проекте, и к нему начали обращаться инвесторы с предложением подписать Term Sheet (что само по себе говорит об опытности инвесторов).
🤔 Я подумал, что могу поподробнее рассказать о том, что это за документ - ведь у многих участников рынка нет единого представления о том, что же это такое.
💡 Term Sheet - это документ, фиксирующий основные условия будущей сделки. По сути, это «скелет» или «черновик» основного договора. В нем прописываются ключевые моменты, о которых договорились стороны.
🔑 Основные разделы Term Sheet:
1️⃣ Стороны сделки (кто покупает / инвестирует, кто продает / принимает инвестиции)
2️⃣ Предмет сделки (что именно продается / покупается)
3️⃣ Цена и условия оплаты
4️⃣ Основные этапы и сроки сделки
5️⃣ Предварительные условия (что должно быть выполнено до заключения основного договора)
6️⃣ Гарантии и заверения сторон
7️⃣ Эксклюзивность / неэксклюзивность переговоров
8️⃣ Конфиденциальность
⚡️ На практике Term Sheet подписывают после того, как заключили NDA, покупатель / инвестор направил LOI продавцу, стороны вступили в переговоры и достигли принципиальных договоренностей с контрагентом, НО до начала Due Diligence и подготовки основного договора купли-продажи / инвестирования / другие формы.
🔜 Term Sheet - это промежуточный документ, который обычно не имеет обязательной юридической силы (хотя пункты об эксклюзивности и конфиденциальности обычно обязательны к исполнению).
📝 Основная задача документа - зафиксировать достигнутые договоренности и структурировать дальнейшие переговоры, что существенно экономит время при подготовке основного договора.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Буду знать-применять!
👀 Мне по 🥁
#ликбез
🤔 Я подумал, что могу поподробнее рассказать о том, что это за документ - ведь у многих участников рынка нет единого представления о том, что же это такое.
💡 Term Sheet - это документ, фиксирующий основные условия будущей сделки. По сути, это «скелет» или «черновик» основного договора. В нем прописываются ключевые моменты, о которых договорились стороны.
🔑 Основные разделы Term Sheet:
1️⃣ Стороны сделки (кто покупает / инвестирует, кто продает / принимает инвестиции)
2️⃣ Предмет сделки (что именно продается / покупается)
3️⃣ Цена и условия оплаты
4️⃣ Основные этапы и сроки сделки
5️⃣ Предварительные условия (что должно быть выполнено до заключения основного договора)
6️⃣ Гарантии и заверения сторон
7️⃣ Эксклюзивность / неэксклюзивность переговоров
8️⃣ Конфиденциальность
⚡️ На практике Term Sheet подписывают после того, как заключили NDA, покупатель / инвестор направил LOI продавцу, стороны вступили в переговоры и достигли принципиальных договоренностей с контрагентом, НО до начала Due Diligence и подготовки основного договора купли-продажи / инвестирования / другие формы.
🔜 Term Sheet - это промежуточный документ, который обычно не имеет обязательной юридической силы (хотя пункты об эксклюзивности и конфиденциальности обычно обязательны к исполнению).
📝 Основная задача документа - зафиксировать достигнутые договоренности и структурировать дальнейшие переговоры, что существенно экономит время при подготовке основного договора.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Буду знать-применять!
👀 Мне по
#ликбез
📮Мне в последнее время периодически в л.с.приходят сообщения с вопросами, касающимися работы инвестиционного директора в недвижимости. В частности про суть работы и круг обязанностей.
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент, решил написать пост в формате #ликбез
📊 Инвестиционный директор в недвижимости — это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.
💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).
1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.
2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения
3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.
🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.
🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.
🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.
🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент, решил написать пост в формате #ликбез
📊 Инвестиционный директор в недвижимости — это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.
💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).
1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.
2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения
3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.
🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.
🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.
🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.
🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
⚡ Спасибо за огни 🔥 Я написал продолжение поста о профессии инвестиционного директора в недвижимости.
🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:
1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.
2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.
3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.
4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.
5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).
6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.
7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:
1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.
2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.
3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.
4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.
5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).
6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.
7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
📮Мне в последнее время периодически в л.с.приходят сообщения с вопросами, касающимися работы инвестиционного директора в недвижимости. В частности про суть работы и круг обязанностей.
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность…
🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность…
Что такое ⌨️ ⌨️ ⌨️ ⌨️ ?
💼 DSCR - один из ключевых показателей при финансировании инвестиционной недвижимости банками или небанковскими кредитными организациями (кредитными фондами). Это отношение чистого операционного дохода (NOI) к годовым выплатам по кредиту.
📊 Формула расчета несложная: DSCR = NOI / Годовые выплаты по кредиту
💰 Например, объект приносит NOI 10 млн ₽/год, а годовой платеж по кредиту составляет 8 млн ₽/год. Тогда DSCR будет равен 10 / 8 = 1,25
🎯 В отличие от LTV, который оценивает соотношение кредита к стоимости, DSCR показывает способность объекта обеспечивать достаточно денег для обслуживания долга, что крайне важно для банка.
🏦 Минимальный DSCR, который обычно требуют кредиторы 1.25-1.30. Если кредитор считает проект рискованным, то 1.40-1.50. Чем выше DSCR, тем безопаснее кредит для банка и тем проще получить финансирование.
⚠️ DSCR ниже 1.0 означает, что доходов от объекта недостаточно для обслуживания кредита - это красный флаг для кредитора.
💡 А вот если у вас слишком высокий DSCR, это может означать, что вы недостаточно используете кредитное плечо и надо просить у кредитора больше денег! Например, если ваш DSCR = 2.0, то теоретически вы можете обслуживать в два раза больший кредит.
📜 Важно: DSCR часто включается в кредитный договор как ковенант (обязательное условие). Если в процессе эксплуатации объекта DSCR упадет ниже оговоренного уровня, кредитор может потребовать досрочного погашения части кредита, внесения дополнительных средств на резерв или даже объявить дефолт по кредиту.
🔄 При этом NOI должен быть стабильным и прогнозируемым, чтобы DSCR имел смысл как инструмент оценки рисков. То есть DSCR применяется для стабилизированных активов с постоянным денежным потоком. Для оценки девелоперских проектов банки применяют «прогнозный DSCR».
#ликбез
💼 DSCR - один из ключевых показателей при финансировании инвестиционной недвижимости банками или небанковскими кредитными организациями (кредитными фондами). Это отношение чистого операционного дохода (NOI) к годовым выплатам по кредиту.
📊 Формула расчета несложная: DSCR = NOI / Годовые выплаты по кредиту
💰 Например, объект приносит NOI 10 млн ₽/год, а годовой платеж по кредиту составляет 8 млн ₽/год. Тогда DSCR будет равен 10 / 8 = 1,25
🎯 В отличие от LTV, который оценивает соотношение кредита к стоимости, DSCR показывает способность объекта обеспечивать достаточно денег для обслуживания долга, что крайне важно для банка.
🏦 Минимальный DSCR, который обычно требуют кредиторы 1.25-1.30. Если кредитор считает проект рискованным, то 1.40-1.50. Чем выше DSCR, тем безопаснее кредит для банка и тем проще получить финансирование.
⚠️ DSCR ниже 1.0 означает, что доходов от объекта недостаточно для обслуживания кредита - это красный флаг для кредитора.
💡 А вот если у вас слишком высокий DSCR, это может означать, что вы недостаточно используете кредитное плечо и надо просить у кредитора больше денег! Например, если ваш DSCR = 2.0, то теоретически вы можете обслуживать в два раза больший кредит.
📜 Важно: DSCR часто включается в кредитный договор как ковенант (обязательное условие). Если в процессе эксплуатации объекта DSCR упадет ниже оговоренного уровня, кредитор может потребовать досрочного погашения части кредита, внесения дополнительных средств на резерв или даже объявить дефолт по кредиту.
🔄 При этом NOI должен быть стабильным и прогнозируемым, чтобы DSCR имел смысл как инструмент оценки рисков. То есть DSCR применяется для стабилизированных активов с постоянным денежным потоком. Для оценки девелоперских проектов банки применяют «прогнозный DSCR».
#ликбез
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💰 NOI (Net Operating Income) — это чистый операционный доход (ЧОД), который показывает, сколько денег реально приносит ваш объект недвижимости до выплат по кредитам и части налогов.
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.
📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.
⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.
🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.
🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.
#ликбез
Capital Gain - термин, который достаточно часто употребляется профессиональными инвесторами. Что это такое?
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
«Если можно объясните простыми словами!» - написал мне один из читателей канала под постом про не такую уж и простую тему...
🤔 Вообще-то я способен объяснять сложные инвестиционные концепции понятным языком. Для этого даже появилась специальная рубрика #ликбез. Но есть важный нюанс!
📚 Годами я стремился делать финансовые темы доступными, разбирая непростые концепции на составляющие и подавая их в формате, который могут понять даже новички. Это мой скромный вклад в популяризацию инвестиций в недвижимость и в распространение знаний в этой сфере.
🔍 Увы, в какой-то момент наступает объективный предел упрощения. Некоторые темы, связанные с инвестициями невозможно сделать примитивными без потери полноты смысла. Убери одну шестерёнку из механизма часов ради «упрощения», и они могут перестать работать. Чрезмерное упрощение искажает суть. И даже так: упрощение может перейти в дезинформацию.
🔥Я люблю фразу «не стоит усложнять и так сложную жизнь». Но и чрезмерное упрощение до добра не доводит.
💵 Инвестиции в недвижимость – это не детский утренник в коррекционной школе, здесь на кону реальные деньги. Поэтому всё-таки моя цель – не опускаться до скажем так, неподготовленного уровня, а наоборот, «поднимать планку» читателей.
🧩 Просьбы объяснить «на пальцах», упростить и т.д. могут (не обязательно, но могут) отражать желание получить мгновенный ответ на вопрос без приложения интеллектуальных усилий:
«Дайте мне быстрый ответ без необходимости дальше думать»...
⚠️Но так не бывает. Нельзя разобраться в чем-то сложном, не приложив умственных усилий.
💡Я стараюсь не усложнять простое. Но я отказываюсь упрощать сложное до потери смысла.
🤔 Вообще-то я способен объяснять сложные инвестиционные концепции понятным языком. Для этого даже появилась специальная рубрика #ликбез. Но есть важный нюанс!
📚 Годами я стремился делать финансовые темы доступными, разбирая непростые концепции на составляющие и подавая их в формате, который могут понять даже новички. Это мой скромный вклад в популяризацию инвестиций в недвижимость и в распространение знаний в этой сфере.
🔍 Увы, в какой-то момент наступает объективный предел упрощения. Некоторые темы, связанные с инвестициями невозможно сделать примитивными без потери полноты смысла. Убери одну шестерёнку из механизма часов ради «упрощения», и они могут перестать работать. Чрезмерное упрощение искажает суть. И даже так: упрощение может перейти в дезинформацию.
🔥Я люблю фразу «не стоит усложнять и так сложную жизнь». Но и чрезмерное упрощение до добра не доводит.
💵 Инвестиции в недвижимость – это не детский утренник в коррекционной школе, здесь на кону реальные деньги. Поэтому всё-таки моя цель – не опускаться до скажем так, неподготовленного уровня, а наоборот, «поднимать планку» читателей.
🧩 Просьбы объяснить «на пальцах», упростить и т.д. могут (не обязательно, но могут) отражать желание получить мгновенный ответ на вопрос без приложения интеллектуальных усилий:
«Дайте мне быстрый ответ без необходимости дальше думать»...
⚠️Но так не бывает. Нельзя разобраться в чем-то сложном, не приложив умственных усилий.
💡Я стараюсь не усложнять простое. Но я отказываюсь упрощать сложное до потери смысла.