📰 Вчера наткнулся на любопытную историю про Джеффа Безоса - миллиардера, который начал с продажи книжек из гаража, а построил империю Amazon и много других компаний, в том числе инвестиционную платформу недвижимости Arrived Homes. На собеседованиях помимо прочего он задавал вопрос соискателям: «Считаете ли вы себя везучим человеком?»

💡 Оказывается, Безос ожидал услышать примерно такой ответ: «Да, мне очень везёт в жизни. Я много и усердно работал, чтобы всё в моей жизни сложилось удачно - я сумел воспользоваться обстоятельствами». То есть ему нужны были работоспособные и оптимистичные люди, верящие в себя и свою «звезду».

🏫 В недвижимости (прямые вложения, не на фондовом рынке) невозможна ставка на понижение (шорт), поэтому подавляющее большинство инвесторов этого сектора - оптимисты. При этом работоспособность и хороший инвестиционный анализ еще никогда не были лишними, даже в эпоху дешевых денег и безудержного роста рынка.

🔀 В везение можно верить или не верить, но лично для меня очевидно, что за «удачными сделками» часто стоит нечто большее, чем просто удача.

Вы считаете себя везучим инвестором?
👍 Мне везёт
🔥 Везет тем, кто везёт!
👀 Мне не везёт

👉 Получил вопрос от инициатора некоего инвестпроекта, читателя канала @atsogoev:

⏪ Можно ли найти УК для создания ЗПИФ с СЧА около ₽60-100 млн. с разумным вознаграждением (1-1,5% от СЧА) без минимальных сумм в ₽5-10 млн./год в абсолютных значениях? Столкнулся с тем что УК узнав детали запроса озвучивают заградительные тарифы или прямо говорят что слишком мелко, чтобы не заниматься таким небольшим капиталом ⏩

🔥Блестящий вопрос, самое главное, часто мне задаваемый.

💼 Для начала, чем занимается УК ЗПИФ:
🔹специализированный бухгалтерский и налоговый учет;
🔹 составление и предоставление отчетных документов во все инстанции;
🔹юридическое сопровождение (сопровождение ФХД, регистрационные операции);
🔹раскрытие информации;
🔹подготовка ответов на запросы аудиторской организации, налоговых органов, государственных органов и т.д.
🔹внутренний контроль и продотвращение отмывания...
🔹взаимодействие со спец.рег., спец.деп., оценщиком и аудитором
... и т.д.

⚙️ Занимается всем этим целый штат обученных и лицензированных людей: ген.директор, контролёр, юристы, бухгалтерия и специалисты бэк-офиса.

🗜️Юридически и фактически за всё происходящее в ЗПИФ отвечает УК, все документы подписывают представители УК, все риски на УК.

🧮 А теперь давайте считать. Размер фонда минимум ₽60 млн., вознаграждение УК (он же ВУК) - максимум 1.5%. Итого в год ₽900 тыс., а в месяц аж ₽75 тыс.

❓Перефразируем вопрос: где найти такую УК, чтобы работала за ₽75 т./мес.?

🔻Ответ: нигде. Потому что оказание услуг ДУ ЗПИФ за ₽75 т./мес. это не бизнес, такой ерундой никто заниматься не будет.

🕯️Есть устойчивое мнение, что ВУК в наших российских ЗПИФ завышены по сравнению с западными аналогами. У них, например, в ETF ВУК 0.1-0.3%, а у нас в ЗПИФах 1-2%. Это же до фига (слишком много)!!!

А вот и нет!

📊 Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), активы $123 млрд:
🔸 1.25% - ежегодная комиссия за управление от чистых активов
🔸 12.5% - премия за успех при доходности выше 5% годовых
🔸 До 3.5% - комиссия за вход

И Blackstone - довольно типичный пример!

💰 Нормальные у нас вознаграждения! НОРМАЛЬНЫЕ!

🏗 Застройщик КОРТРОС стартовал с закрытыми продажами жилого комплекса бизнес-класса ULTIMACity. Адрес: Москва, Южнопортовая, вл. 21 (20 мин.пеш. от ст.м. «Текстильщики»)

📌 Место: с одной стороны, перспективная локация Южного порта с видом на воду и будущей набережной, с другой стороны, вокруг стройка лет на пять - бывший порт осваивают сразу несколько девелоперов и это очень надолго.

💵📐 Цены и планировки (на закрытом старте):
☪ от ₽11,4 млн. за 28 м2 или ₽407 т./м2
1⃣ от ₽14 млн. за 39 м2 или ₽359 т./м2
2⃣ от ₽20,5 млн. за 54 м2 или ₽380 т./м2
Ну а трёшки пока не в продаже, даже закрытой.

🏢 Проект: в ULTIMACity 9 корпусов от 12 до 56 этажей. Первая очередь - две башни 35 и 52 этажа общей площадью 101,9 тыс.м2. с 1079 квартирами. Высота потолков 2,9-3,0 м, квартиры без отделки. Сдача: 2028-2029 год.

⭕ Окружение: конкурентов предостаточно. Рядом строится «Level Южнопортовая» (сдача конец 2025, цены ₽295-525 т./м2), Dream Riva от Regions Development (₽445-650 т./м2), Portland от Forma (₽375-760 т./м2). В общем, выбор в пользу КОРТРОСа неочевиден.

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨ Что думаете о проекте? Застройщик в адеквате или уплыл за буйки реальности?

👍 Это оверпрайс
🔥 Вижу инвест
👀 Мне по 🥁

🏨 Гостиничный бум: в 2025 году Россия готовится к рекордному открытию номеров

🎯 В этом году в России ожидается ввод порядка 11 тысяч качественных гостиничных номеров, что может побить исторический максимум. NF Group представила свежие данные о развитии российского гостиничного рынка.

📊 По итогам 2024 года в стране ввели 9 тысяч новых номеров - столько же, сколько было в рекордном 2018 году (год ЧМ по футболу). А в первом квартале 2025-го уже открылось около 2 тысяч качественных номеров. Сейчас в России функционирует 152 тысячи качественных номеров, что составляет всего 13% от общего номерного фонда страны.

🏔 Лидеры роста - курортные регионы: Краснодарский край, Карачаево-Черкесская Республика, где активно развиваются горнолыжные курорты. Большинство новых открытий приходится на отели категории 4* (64% от всех номеров). Растет доля российских операторов - их номерной фонд стремится к 50% от общего предложения. Некоторые из планируемых гостиниц - апарт-отели с доходными номерами.

🎭 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Бум гостиничного строительства открывает новые возможности для инвестиций в туристические регионы. Особенно перспективны Алтай, Камчатка, Байкал, Северный Кавказ - там туристический поток вырос в два раза за последние пять лет.

Пора инвестировать на курортах?
🔥 Пора!
👍 Не пора.
👀 Пора не пороть горячку...

А у нас кризис? 🤔

👀 Честно говоря, я совершенно этого не заметил... А вы?

✍️ Кругом опять пишут про «кризис у застройщиков жилья»... Всё плохо, рух, обвал, пиры во время чумы.

🔀 На этом фоне: продажи у застройщиков идут (во всяком случае в МСК и СПБ), они скупают новые проекты и земли, льготная ипотека работает, банки кредиты выдают. Да, дела у девелоперов не как раньше (2021-2023 г.), но ведь идут! Коммерческая недвижимость тоже продается...

🤗 Конечно, факторы есть — продавать стало сложнее, покупатели стали более требовательными, решения принимают дольше, требуют скидок от оверпрайса. Но это же просто нормальная коррекция бизнес-модели, адаптация к новым условиям.

☝️Ведь кризис - это же большая серьезная проблема, ставящая организм на грань выживания. А сейчас нечто другое — рынок работает, просто в новом ритме.

🔌 Может, я что-то упускаю? Или я отдельно, а нарратив телеграмма отдельно... И мы по-разному понимаем это слово?

Как думаете, у застройщиков действительно кризис?

🔮Многочисленные кассандры из года в год предрекают обвал рынка недвижимости. Аудитория свято верит.

😱Огромное количество людей, слушающих известных инфомошенников и хайпожоров-кликуш, годами и десятилетиями ждут значительного снижения цен на рынке жилой недвижимости. Ведь людям старательно втирают в мозг, что на рынке жилой недвижимости и ипотеки пузырь, который очень скоро лопнет. Тем более, что сейчас же кризис!

💡И я подумал: ну a что если чудилы правы, а я, всегда ставивший на рост рынка недвижимости (в рублях) - не прав? Нельзя покупать переоцененную недвижимость, надо избегать пузырей, не правда ли?

🦎Но вот главный рептилоид (по совместительству главный иллюминат, масон и министр финансов Мирового правительства) авторитетный инвестор Джордж Сорос говорит, что всякий раз, когда он видит пузырь🎈, он спешит в него инвестировать.

🤨Сорос что с дуба рухнул? Зачем покупать переоцененные активы? Маразм крепчал?

☝️Но, возможно, в этом есть смысл. Сорос объясняет, что пузыри, скорее всего, станут больше и просуществуют дольше, чем большинство людей себе представляют. Инвесторы будут продолжать лихорадочно покупать в течение неопределенного времени не на основе рациональных побуждений, а потому, что их одноклассник, «дурачок Вовочка» разбогател на пузыре. По этой причине люди будут из зависти принимать неправильные решения и брать риски, инвестируя в пузыри.

🔻«Это не иррационально» - утверждает Сорос. Однако не все люди также умны, как Сорос, поэтому:

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

STONE Ходынка 2️⃣: цены вверх через…⏳

🏗 Получено разрешение на строительство (РНС) премиального офисного квартала STONE Ходынка 2️⃣. Этот факт может стать сигналом к повышению цен на объекты в проекте. Я предупредил.

🏢 О STONE Ходынка 2️⃣: Три разноформатные башни офисного квартала у парка «Ходынское поле» в 2 мин.пеш. от ст.м.«ЦСКА».

🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛️ В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком, BASF и относительно недалеко центральный офис BMW, Северсталь, MARS.

✅ Уже сегодня в STONE Ходынка 2️⃣ реализовано более 50% офисных помещений.

👀 А что будет после РНС: волнуйтесь

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📑 Инвестиционная группа Allianz выпустила новое издание своего Глобального Пенсионного Отчета 2025

📊 Пенсионный индекс Allianz (API) разработан для комплексной оценки устойчивости пенсионных систем ведущих стран мира. Он состоит из трех суб-индексов и учитывает 40 параметров. Allianz выставляют пенсионным системам разных стран оценки по шкале от 1 до 7, где кол - наилучший результат (его никто не получил).

⭐️ Лидером снова стала Дания с оценкой 2,3 балла. За ней Нидерланды (2,6), Швеция (2,6), Япония (2,7) и Новая Зеландия (2,8). США оказались на 10-м месте с 3,2 балла. Хвост рейтинга: Шри-Ланка (5,0), Малайзия (4,7), Лаос (4,6). Эмираты тоже в конце с 4,1 балла.

❌Россия из рейтинга Allianz-25 (очевидно, по геополитическим причинам) исчезла. Но в 2023 году у России было 3,6 балла, выше, чем у Сингапура, Кипра и Чехии

📊 Статистика по-прежнему неумолима - к 2050 году число людей старше 65 лет удвоится. На каждых 100 работающих будет приходиться 26 пенсионеров против нынешних 16. Мир стареет, а пенсионные фонды (государственные и негосударственные) большинства стран так и не научились обеспечивать стабильную доходность, превышающую показатели инфляции.

⚠️ Вам по-прежнему будет неприятно об этом читать. Но я снова вынужден сделать вам больно и напомнить.

💰 Забота о своем личном будущем и безбедной старости целиком и полностью находится в ваших руках. Не нужно перекладывать эту ответственность на государство - нет ничего более страшного, чем быть финансово зависимым от него.

💸 Большинство людей занимается инвестициями именно потому, что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до смерти. Инвестирование остается единственным доступным и легальным путем к нормальной пенсии. Не теряйте времени - инвестируйте.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Пенсия не скоро!
👀 Я уже на пенсии...

🚀 За пять месяцев 2025 года в России появилось шесть новых термальных комплексов общей площадью 82,6 тыс. м² - это больше, чем за весь 2024 год. Консалтинговая компания NF GROUP фиксирует настоящий термальный бум на российском рынке.

🏗 География открытий впечатляет: Брянск («Аэротермы»), Оренбург, Новокузнецк, Казань («Пляж») получили собственные городские курорты, а Подмосковье пополнилось флагманским Termoland в ТЦ «Вейпарк» и объектом в Vnukovo Outlet Village. Новые комплексы открываются именно как масштабные проекты с всесезонными уличными аквазонами - формат, который ещё недавно казался экзотикой для России.

📊 Посещаемость действующих термальных комплексов выросла на 9-40% за 2024 год, а в первые месяцы 2025-го показатели продолжают расти. На май 2025 года термальные центры работают уже в 27 регионах страны, и до конца года планируется появление объектов в Ярославле, Орле, Краснодаре.

💰Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Некоторые девелоперы термальных комплексов начинают привлекать деньги частных инвесторов (в форме облигаций или в форме ЗПИФ). Просто напомню: не стоит забывать о принципах инвестиционного анализа при рассмотрении подобных проектов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Вложили бы свои деньги в термальные комплексы?
👍 Да.
🔥 Ну только если немного!
👀 Пошли бы они в баню…

📁 Data room (дата-рум) — это защищённое хранилище документов (физическое или электронное), где собрана вся критически важная информация о компании, проекте или сделке. По сути, это архив документов.

📚 Организация data room — стандартная практика due diligence. Перед крупной инвестиционной сделкой (покупкой объекта недвижимости, вложением в девелоперский проект и т.д.) инвестор получает доступ к документам через data room.

🔣 Там собрана финансовая отчётность, правоустанавливающие документы, техпаспорта, аудиторские заключения, договоры аренды, договоры займов, акционерные соглашения - всё.

🔐 В случае электронного дата-рума система обеспечивает максимальную конфиденциальность — каждый пользователь получает ограниченный доступ только к нужным документам.

💾 Популярные электронные платформы для организации виртуальных data room - Эвритег VDR и DataSpace VDR. Для развертывания виртуальных data room документы приходится сканировать (жутко интересное занятие👉🤯)

📜В России многие документы существуют в бумажном виде, поэтому data room организуется под сделку в переговорных комнатах офиса продавца или на нейтральной территории. Папки с документами изучаются под присмотром сотрудников продавца.

🎯 Организация data room со стороны продавца является чрезвычайно любезным и профессиональным жестом. Такой подход говорит о том, что продавец настроен на прозрачность и готов предоставить полную информацию для анализа. Конечно, если data room качественно структурирован.

✔️ Забавный факт: один мой знакомый познакомился в data room со своей будущей женой!

👍 Ясно-понятно
👀 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!

#ликбез

🔢 Сейчас есть много факторов, почему ЦБ в скором времени может начать снижение ключевой ставки.

✅ Прежде всего, это снижение инфляции — именно из-за неё ЦБ повышал ставку ранее.

🔮 Я думаю, что к концу года мы сможем увидеть ключевую ставку на уровне 14–15%, а рыночную ипотеку на уровне 16%.

🔮🔮🔮 На мой взгляд, доступные для широких народных масс значения ипотеки в 10–12% мы сможем наблюдать только в 2026 году и то, при условии достижения экономикой необходимой для такого рода снижения ключевой ставки кондиции.

⚫ Инфомошенники «качают» дарксторы: мне уже жалуются. В интернетах активно зазывают научиться покупать подвалы, сдавать «Самокату» и зарабатывать на этом не ниже 20% годовых!

☝️Напомню, дарксторы (темные магазины, DS) – это складские помещения, рассчитанные на доставку продуктов. «Тёмные» они потому, что покупатели туда не заходят – товар собирается в дарксторах и развозится курьерами.

🏮Располагаются, как правило, в подвалах, цоколях, дворовых корпусах и других «неформатных» для торговли продуктами местах. Главное требование – близость к жилым домам, потребителям.

✅ Вроде это не секрет, многие слышали, читали: у дарксторов в целом довольно сомнительная бизнес-модель.

🛍️ Сервисы доставки продуктов убыточны для большинства игроков и живут на щедрых дотациях / инвестициях их учредителей - это факт.

💰Учредитель «Самоката» СБЕР, Яндекс.Лавка это Яндекс, остальные DS открывают традиционные ритейлеры.

🕯️В любой момент деньги могут перестать сжигать в топке - как уже было со Мегамаркетом. И СБЕР уже зашатал рынок обычных складов, может ушатать и рынок помещений для DS.

💵 Вообще вся схема доставки продуктов в мире держалась на огромных дотациях / инвестициях и дешевой рабочей силе курьеров. Курьеры уже недёшевы, дотации пока есть. Надолго ли?

❌ Между прочим, европейский ALDI вообще закрыл доставку продуктов! На канале SimpleEstate мы писали об этом.

🤔 Я не говорю, что дарксторы фигня. Я только обращаю внимание на этот, фундаментальный риск. А ведь есть ещё!

🔸 Сомнительная ликвидность помещений – подвал с даркстором не горят желанием покупать опытные инвесторы. Потому что опытные инвесторы всегда думают о плане Б - уход нынешнего арендатора. Кто снимет большой подвал, кроме даркстора?

🔸 Качество помещений – подвалы есть подвалы. Проблемы с вентиляцией, влажностью, затоплениями никто не отменял.

✔️ Рынок дарксторов серьёзно растёт, но это не означает, что любое помещение под даркстор – удачная инвестиция. Большинство объектов – это именно подвалы и цоколи с кучей ограничений. При смене / уходе арендатора инвестор может надолго остаться с пустым и реально тёмным помещением.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Налицо раздувание дарксторного пузыря
👀 Предпочитаю что-нибудь посветлее!

«Иногда читаю ваш телеграм-канал, но вообще ничего не понимаю».

🤯 Да как так-то? Я же стараюсь писать просто и понятно...

🙄Ну окей, вот попытка.

🏪🏢🏠Офис, квартира или стрит-ритейл? Как сравнить рентные инвестиционные возможности между собой?

💡Метрик и подходов много. Одна из самых простых и понятных методик - ориентироваться на доходность в %.

ℹ️ Рентная доходность (gross yield) – это % показатель, который позволяет сравнивать вложения в недвижимость.

❓Как? Очень просто: делим годовой доход от аренды на стоимость недвижимости!

✅ Пример:

🔸Годовая аренда: $100.000
🔹Стоимость недвижимости: $2.000.000
▪️Gross yield: 5% (100.000/2.000.000*100)

🏛️Рентная доходность поможет определить потенциальный годовой доход от аренды в % - это удобно, и позволяет сравнить инструмент с банковским депозитом, например. Также рентная доходность позволяет сравнить разные варианты между собой и принять решение, которое принесет в потенциале наибольший профит.

✍️Дальнейшее объяснение приведет к усложнениям, а цель поста - показать как объяснять просто....

😳Надеюсь, я справился?

👍 Всё понятно
👀 Опять сложно
🔥 Хочу ещё простоты