🛏 Апарт-отели последние годы стали одним из самых обсуждаемых инвестиционных инструментов на рынке недвижимости. Но почему они могут принести разочарование инвесторам? Что может пойти не так? Где могут быть проблемы?
🏙 Локация, локация и локация. Неудачное расположение объекта может стать и причиной неудачных инвестиций. Даже роскошный апарт-отель с первоклассным управлением не принесёт ожидаемую доходность, если он находится в неподходящем месте. Критичны транспортная доступность, близость к деловым центрам или туристическим объектам.
🛠 Управление и проектные просчёты. Эффективность апарт-отеля зависит от качества управления и отсутствия проектных ошибок. Неудобные планировки, плохая звукоизоляция, проблемы с инженерией — дефекты, которые невозможно или крайне дорого исправить после завершения строительства.
🥊 Двойная конкуренция. Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК по сниженным ценам, что приведёт к ценовой конкуренции из-за расщепления контроля над номерным фондом.
💸 Инфляция расходов. Рост RevPAR выглядит впечатляюще, но если затраты на содержание, коммуналку и персонал могут расти теми же темпами, а чистая доходность не увеличивается или даже падает.
🌞 Сезонность спроса. Городские апарт-отели менее подвержены сезонным колебаниям, но для загородных рекреационных объектов сезонность критична — загрузка может варьироваться от 90-100% в высокий сезон до 15-20% в низкий.
Перед вложением в апарт-отели инвесторам желательно тщательно оценивать локацию, опыт УК, конкурентную среду, проектные решения и бизнес-модель отеля.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Анализ спасёт инвестиции!
👀 Столько рисков....
🏙 Локация, локация и локация. Неудачное расположение объекта может стать и причиной неудачных инвестиций. Даже роскошный апарт-отель с первоклассным управлением не принесёт ожидаемую доходность, если он находится в неподходящем месте. Критичны транспортная доступность, близость к деловым центрам или туристическим объектам.
🛠 Управление и проектные просчёты. Эффективность апарт-отеля зависит от качества управления и отсутствия проектных ошибок. Неудобные планировки, плохая звукоизоляция, проблемы с инженерией — дефекты, которые невозможно или крайне дорого исправить после завершения строительства.
🥊 Двойная конкуренция. Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК по сниженным ценам, что приведёт к ценовой конкуренции из-за расщепления контроля над номерным фондом.
💸 Инфляция расходов. Рост RevPAR выглядит впечатляюще, но если затраты на содержание, коммуналку и персонал могут расти теми же темпами, а чистая доходность не увеличивается или даже падает.
🌞 Сезонность спроса. Городские апарт-отели менее подвержены сезонным колебаниям, но для загородных рекреационных объектов сезонность критична — загрузка может варьироваться от 90-100% в высокий сезон до 15-20% в низкий.
Перед вложением в апарт-отели инвесторам желательно тщательно оценивать локацию, опыт УК, конкурентную среду, проектные решения и бизнес-модель отеля.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Анализ спасёт инвестиции!
👀 Столько рисков....
📊 Результаты недавнего опроса: подавляющее большинство (83%) собирает разные мнения, но принимает решения на основе собственного внутреннего убеждения.
🤔 И действительно, мне довольно часто приходят сообщения с просьбами дать совет, рекомендацию по той или иной инвестиционной идее. Люди уточняют, «можно коротко, в двух словах».
☝️Наверняка, пишут не только мне, сейчас эксперты повсюду. По форме некоторых сообщений (там нет обращения по имени), я подозреваю, что одинаковые послания идут и другим экспертам и псевдоэкспертам.
💤На мой взгляд, получить совет «из двух слов» это немного не того качества инвестиционный продукт, который требуется для принятия информированного инвестиционного решения.
🥟 Когда я был студентом, напротив моего института была чебуречная, которую мы часто посещали. О продукции той чебуречной ходила довольно жестокая шутка: «возьми 5 чебуреков и собери кошку».
🔀 Так вот перекрестное опыление экспертов и псевдоэкспертов насчёт того или иного проекта (в рамках нескольких слов) очень похоже на шутку про чебуреки.
💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на вопросы типа «нужно ли в это вкладывать?» необходимо только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени. А уже потом давать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд.
⚖️ Ну и конечно, ничто не заменит собственный анализ и критическое мышление. Никто не поможет и не возьмёт ответственность за ваше решение.
🤔 И действительно, мне довольно часто приходят сообщения с просьбами дать совет, рекомендацию по той или иной инвестиционной идее. Люди уточняют, «можно коротко, в двух словах».
☝️Наверняка, пишут не только мне, сейчас эксперты повсюду. По форме некоторых сообщений (там нет обращения по имени), я подозреваю, что одинаковые послания идут и другим экспертам и псевдоэкспертам.
💤На мой взгляд, получить совет «из двух слов» это немного не того качества инвестиционный продукт, который требуется для принятия информированного инвестиционного решения.
🥟 Когда я был студентом, напротив моего института была чебуречная, которую мы часто посещали. О продукции той чебуречной ходила довольно жестокая шутка: «возьми 5 чебуреков и собери кошку».
🔀 Так вот перекрестное опыление экспертов и псевдоэкспертов насчёт того или иного проекта (в рамках нескольких слов) очень похоже на шутку про чебуреки.
💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на вопросы типа «нужно ли в это вкладывать?» необходимо только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени. А уже потом давать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд.
⚖️ Ну и конечно, ничто не заменит собственный анализ и критическое мышление. Никто не поможет и не возьмёт ответственность за ваше решение.
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🏦 ФПК «Гарант-Инвест» - крупный владелец известных торговых центров в Москве в середине марта 2025 года официально объявил о невозможности обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям - допустил дефолт. Компания активно привлекала финансирование через облигационные займы – 17 выпусков на 28,5 млрд рублей, а долговые обязательства на момент дефолта составляли почти 14,5 млрд рублей.
☝️Дефолт это внутренняя проблема «Гарант-Инвеста» или отражение кризиса всей отрасли?
🚨 Проблемы у торговых центров начались задолго до падения «Гарант-Инвеста». Пандемия стала серьезным испытанием для всего сектора торговых центров. Локдауны и закрытие арендаторов ударили по денежным потокам собственников ТЦ. После пандемии поток посетителей во многих торговых центрах не восстановился до прежних уровней, а санкции против России и уход международных торговых сетей ещё более усложнили жизнь торговых центров.
🛒 Кроме того, потребители распробовали удобство онлайн-шоппинга. E-commerce в сфере торговли одеждой, техникой и товарами длительного хранения превратился из временного решения в постоянную привычку и увлечение, что сказалось на посещаемости ТЦ и оборотах их арендаторов.
🔌 К этому добавились и макроэкономические факторы. Высокие процентные ставки 2024-2025 года значительно увеличили стоимость обслуживания кредитов и рефинансирования. И даже несмотря на средний рост зарплат в России, потребители стали более избирательными в своих тратах.
🌪 Фактически произошла ситуация идеального шторма для целого сектора рынка недвижимости.
🏢 Неудивительно, что в продаже уже появилось большое количество торговых центров, выставленных банками после взыскания - достаточно посетить порталы продаж залогового имущества, чтобы увидеть десятки крупных объектов, расположенных по всей России. Многие ТЦ до сих пор находятся в процессе реструктуризации задолженности.
⚖️ С другой стороны на рынке наблюдается явное расслоение – ультра-премиальные ТЦ с одной стороны и небольшие районные торговые центры эконом-класса продолжают показывать неплохие результаты. А вот все остальные торговые центры, особенно с высокой долговой нагрузкой, находятся в зоне риска.
📈 Парадоксально, но несмотря на кризисные явления, по данным NF GROUP, торговые центры продолжают строить: в I квартале 2025 года в Москве открылось целых пять новых торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс.м2. До конца года ожидается ввод еще 24 ТЦ, что может стать абсолютным рекордом за последние восемь лет.
🏗 Среди этих проектов - как довольно крупные объекты окружного формата (например, ТРЦ Botanica Mall), так и небольшие районные центры. Примечательно, что среди ожидаемых к открытию ТЦ числится West Mall от компании «Гарант-Инвест»...
⚠️ Если оценивать ситуацию в целом, то рынок торговых центров находится в состоянии болезненной трансформации. Мы наблюдаем парадоксальное сочетание дефолтов по кредитам и принудительного взыскания торговых объектов одновременно с рекордным вводом новых площадей.
🟣 Мы в SimpleEstate продолжаем считать сектор торговых центров минным полем для инвесторов и категорически не советуем вкладывать в него деньги. Исключениями могут быть лишь небольшие локальные торговые центры внутри сформированных жилых районов с сильными якорями.
☝️Дефолт это внутренняя проблема «Гарант-Инвеста» или отражение кризиса всей отрасли?
🚨 Проблемы у торговых центров начались задолго до падения «Гарант-Инвеста». Пандемия стала серьезным испытанием для всего сектора торговых центров. Локдауны и закрытие арендаторов ударили по денежным потокам собственников ТЦ. После пандемии поток посетителей во многих торговых центрах не восстановился до прежних уровней, а санкции против России и уход международных торговых сетей ещё более усложнили жизнь торговых центров.
🛒 Кроме того, потребители распробовали удобство онлайн-шоппинга. E-commerce в сфере торговли одеждой, техникой и товарами длительного хранения превратился из временного решения в постоянную привычку и увлечение, что сказалось на посещаемости ТЦ и оборотах их арендаторов.
🔌 К этому добавились и макроэкономические факторы. Высокие процентные ставки 2024-2025 года значительно увеличили стоимость обслуживания кредитов и рефинансирования. И даже несмотря на средний рост зарплат в России, потребители стали более избирательными в своих тратах.
🌪 Фактически произошла ситуация идеального шторма для целого сектора рынка недвижимости.
🏢 Неудивительно, что в продаже уже появилось большое количество торговых центров, выставленных банками после взыскания - достаточно посетить порталы продаж залогового имущества, чтобы увидеть десятки крупных объектов, расположенных по всей России. Многие ТЦ до сих пор находятся в процессе реструктуризации задолженности.
⚖️ С другой стороны на рынке наблюдается явное расслоение – ультра-премиальные ТЦ с одной стороны и небольшие районные торговые центры эконом-класса продолжают показывать неплохие результаты. А вот все остальные торговые центры, особенно с высокой долговой нагрузкой, находятся в зоне риска.
📈 Парадоксально, но несмотря на кризисные явления, по данным NF GROUP, торговые центры продолжают строить: в I квартале 2025 года в Москве открылось целых пять новых торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс.м2. До конца года ожидается ввод еще 24 ТЦ, что может стать абсолютным рекордом за последние восемь лет.
🏗 Среди этих проектов - как довольно крупные объекты окружного формата (например, ТРЦ Botanica Mall), так и небольшие районные центры. Примечательно, что среди ожидаемых к открытию ТЦ числится West Mall от компании «Гарант-Инвест»...
⚠️ Если оценивать ситуацию в целом, то рынок торговых центров находится в состоянии болезненной трансформации. Мы наблюдаем парадоксальное сочетание дефолтов по кредитам и принудительного взыскания торговых объектов одновременно с рекордным вводом новых площадей.
🟣 Мы в SimpleEstate продолжаем считать сектор торговых центров минным полем для инвесторов и категорически не советуем вкладывать в него деньги. Исключениями могут быть лишь небольшие локальные торговые центры внутри сформированных жилых районов с сильными якорями.
«По мнению первого зампреда СБЕРа Александра Ведяхина, именно сейчас происходит колоссальная революция генеративного AI. Топ-менеджер отметил, что искусственный интеллект уже активно трансформирует банковский сектор, без труда вычисляя неблагонадежных заемщиков и справляясь с этим лучше, чем люди».
🤖 А вот я лично думаю, что замена человеческого фактора на ИИ в кредитовании девелоперских проектов приведёт к увеличению отказов в выдаче кредитов. В отличие от менеджеров банка, с которыми мне в разные годы приходилось общаться, системы искусственного интеллекта не имеют KPI по объему выданных кредитов и не получают бонусы за привлечение крупных заемщиков. Алгоритм ИИ будет оценивать риски проектов, не поддаваясь влиянию личных отношений или потенциальных карьерных выгод. Это неизбежно приведет к более консервативной кредитной политике, а ведь банки уже сейчас мыслят в парадигме «как бы чего не вышло».
🔍 Если банки подключают сверхразум к обширным базам данных по рынку недвижимости, алгоритмы смогут одновременно анализировать ценовую динамику в различных локациях, темпы продаж, активность на вторичном рынке, миграционные потоки, обеспеченность инфраструктурой и десятки других параметров. Человекам физически сложно обработать такой объем информации, часто homo sapiens полагаются на упрощенные модели анализа и даже интуицию (!). Очевидно, что ИИ сможет выявлять скрытые риски проектов, непопадающие на радары традиционных методов анализа.
🔏 Но проблема, конечно, не только в технологиях, но и в чрезмерной зарегулированности банковского сектора (и не только в России, кстати). ЦБ РФ опасается повторения ситуации, когда придется выплачивать компенсации вкладчикам из АСВ, поэтому закручивает гайки всё сильнее. Когда к этой регуляторной паранойе добавляется ИИ, не мотивированный на выдачу кредитов, получим проблемки в сфере кредитования проектов в сфере недвижимости. Причем во всех секторах рынка недвижимости - не только в жилье.
💰 На фоне ужесточения банковского скоринга скорее всего произойдет стремительный рост популярности небанковских источников финансирования. Кредитные фонды и краудлендинговые инвестиционные платформы, не подверженные настолько жестокой регуляции ЦБ, скорее всего попытаются заполнить образовавшуюся нишу. Если финальное решение по-прежнему принимают люди, часто готовые рискнуть ради потенциально высокой доходности, то вероятность выдачи займа вырастает. Более высокая процентная ставка – это премия за риск и гибкость в принятии решений, за которую девелоперам придется заплатить.
🌐 Рост небанковского кредитования - мировой тренд. Ещё в 2023 году я писал о том, что небанковское кредитование под залог недвижимости становится глобальным феноменом. По данным крупного игрока сектора KKR, в Европе ещё в третьем квартале 2022 года более 50% новых кредитных выдач было предоставлено не банками, а специализированными компаниями и фондами.
📊 По прогнозам KKR, совокупный годовой темп роста частного небанковского кредитования недвижимости вырастет на 11,1% с 2023 по 2028 год. Заемщики готовы платить премию за доступ к финансированию, и это создает привлекательную нишу для инвесторов. На Западе крупные публичные фонды этого сектора KKR Real Estate Finance Trust, Apollo Commercial RE Finance, Blackstone Mortgage Trust выдают миллиарды долларов кредитов ежемесячно.
📍Итого: развитие ИИ способно вытеснить банки из сферы кредитования девелопмента. Но это будет иметь и обратный эффект - финансирование из небанковских источников станет дороже, а девелоперы постараются перенести возросшие издержки на хрупкие плечики покупателей. Впрочем, у банков останется возможность создавать свои (типа неаффилированные) кредитные фонды и продолжать рубить капусту на кредитовании рискованных проектов застройки картофельных полей.
Когда? Год-полтора, я думаю.
🤖 А вот я лично думаю, что замена человеческого фактора на ИИ в кредитовании девелоперских проектов приведёт к увеличению отказов в выдаче кредитов. В отличие от менеджеров банка, с которыми мне в разные годы приходилось общаться, системы искусственного интеллекта не имеют KPI по объему выданных кредитов и не получают бонусы за привлечение крупных заемщиков. Алгоритм ИИ будет оценивать риски проектов, не поддаваясь влиянию личных отношений или потенциальных карьерных выгод. Это неизбежно приведет к более консервативной кредитной политике, а ведь банки уже сейчас мыслят в парадигме «как бы чего не вышло».
🔍 Если банки подключают сверхразум к обширным базам данных по рынку недвижимости, алгоритмы смогут одновременно анализировать ценовую динамику в различных локациях, темпы продаж, активность на вторичном рынке, миграционные потоки, обеспеченность инфраструктурой и десятки других параметров. Человекам физически сложно обработать такой объем информации, часто homo sapiens полагаются на упрощенные модели анализа и даже интуицию (!). Очевидно, что ИИ сможет выявлять скрытые риски проектов, непопадающие на радары традиционных методов анализа.
🔏 Но проблема, конечно, не только в технологиях, но и в чрезмерной зарегулированности банковского сектора (и не только в России, кстати). ЦБ РФ опасается повторения ситуации, когда придется выплачивать компенсации вкладчикам из АСВ, поэтому закручивает гайки всё сильнее. Когда к этой регуляторной паранойе добавляется ИИ, не мотивированный на выдачу кредитов, получим проблемки в сфере кредитования проектов в сфере недвижимости. Причем во всех секторах рынка недвижимости - не только в жилье.
💰 На фоне ужесточения банковского скоринга скорее всего произойдет стремительный рост популярности небанковских источников финансирования. Кредитные фонды и краудлендинговые инвестиционные платформы, не подверженные настолько жестокой регуляции ЦБ, скорее всего попытаются заполнить образовавшуюся нишу. Если финальное решение по-прежнему принимают люди, часто готовые рискнуть ради потенциально высокой доходности, то вероятность выдачи займа вырастает. Более высокая процентная ставка – это премия за риск и гибкость в принятии решений, за которую девелоперам придется заплатить.
🌐 Рост небанковского кредитования - мировой тренд. Ещё в 2023 году я писал о том, что небанковское кредитование под залог недвижимости становится глобальным феноменом. По данным крупного игрока сектора KKR, в Европе ещё в третьем квартале 2022 года более 50% новых кредитных выдач было предоставлено не банками, а специализированными компаниями и фондами.
📊 По прогнозам KKR, совокупный годовой темп роста частного небанковского кредитования недвижимости вырастет на 11,1% с 2023 по 2028 год. Заемщики готовы платить премию за доступ к финансированию, и это создает привлекательную нишу для инвесторов. На Западе крупные публичные фонды этого сектора KKR Real Estate Finance Trust, Apollo Commercial RE Finance, Blackstone Mortgage Trust выдают миллиарды долларов кредитов ежемесячно.
📍Итого: развитие ИИ способно вытеснить банки из сферы кредитования девелопмента. Но это будет иметь и обратный эффект - финансирование из небанковских источников станет дороже, а девелоперы постараются перенести возросшие издержки на хрупкие плечики покупателей. Впрочем, у банков останется возможность создавать свои (типа неаффилированные) кредитные фонды и продолжать рубить капусту на кредитовании рискованных проектов застройки картофельных полей.
Когда? Год-полтора, я думаю.
В принципе, рассмотрели бы вложения в кредитный ЗПИФ, финансирующий «рискованные» девелоперские проекты?
Anonymous Poll
31%
Да
69%
Нет
🔍 СДЭК изучил предпочтения россиян при доставке интернет-заказов и выяснил, что подавляющее большинство (88%) предпочитают забирать покупки из пунктов выдачи заказов самостоятельно.
🛒 Судя по данным от СДЭК покупки в интернете стали частью жизни: 36% заказывают онлайн 2–3 раза в месяц, а еще 21% делают это еженедельно. В топе популярных категорий — товары для дома и интерьера (57%), одежда и обувь (49%), косметика и средства гигиены (37%). Гаджеты и техника составляют 30% онлайн-заказов, а товары для ремонта — 26%.
🧯 Самыми непопулярными стали табачная продукция и электронные сигареты — их покупают всего 3% респондентов. Теперь стало чуть более понятно распространение физических точек продажи табачной продукции — её потребители предпочитают покупать лично....
💼 ПВЗ популярны благодаря трем ключевым факторам: доступность точек (65% опрошенных), гибкость графика получения (53%) и возможность проверить заказ на месте (47%). Особенно востребована возможность примерки одежды и обуви — это отметили почти половина участников опроса.
📦 Постаматы (кстати, тоже интересный формат арендаторов) заняли второе место с 22% пользователей. Главные преимущества — отсутствие очередей (70%), удобное расположение (64%) и круглосуточный доступ (53%). Четверть респондентов отметили комфорт от отсутствия необходимости общаться с людьми.
🚪 Бесконтактная доставка до двери оказалась наименее популярной — ее выбирают только 5% россиян. Основные причины: экономия времени (59%), избегание социального взаимодействия (47%) и конфиденциальность (30%).
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Высокий процент предпочитающих личное посещение ПВЗ говорит об устойчивости этого формата в долгосрочной перспективе. Россияне уже сформировали привычку забирать покупки из пунктов выдачи, а это значит, что такой формат торговых точек имеет прочные позиции на рынке. Особенно важно отметить растущую потребность в примерке одежды и обуви, что указывает на вероятное расширение площадей действующих ПВЗ в будущем...
👍 Инвестирую в ГАБ с ПВЗ!
🔥 ПВЗ ненадежные арендаторы
👀 Не моя тема...
🛒 Судя по данным от СДЭК покупки в интернете стали частью жизни: 36% заказывают онлайн 2–3 раза в месяц, а еще 21% делают это еженедельно. В топе популярных категорий — товары для дома и интерьера (57%), одежда и обувь (49%), косметика и средства гигиены (37%). Гаджеты и техника составляют 30% онлайн-заказов, а товары для ремонта — 26%.
🧯 Самыми непопулярными стали табачная продукция и электронные сигареты — их покупают всего 3% респондентов. Теперь стало чуть более понятно распространение физических точек продажи табачной продукции — её потребители предпочитают покупать лично....
💼 ПВЗ популярны благодаря трем ключевым факторам: доступность точек (65% опрошенных), гибкость графика получения (53%) и возможность проверить заказ на месте (47%). Особенно востребована возможность примерки одежды и обуви — это отметили почти половина участников опроса.
📦 Постаматы (кстати, тоже интересный формат арендаторов) заняли второе место с 22% пользователей. Главные преимущества — отсутствие очередей (70%), удобное расположение (64%) и круглосуточный доступ (53%). Четверть респондентов отметили комфорт от отсутствия необходимости общаться с людьми.
🚪 Бесконтактная доставка до двери оказалась наименее популярной — ее выбирают только 5% россиян. Основные причины: экономия времени (59%), избегание социального взаимодействия (47%) и конфиденциальность (30%).
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Высокий процент предпочитающих личное посещение ПВЗ говорит об устойчивости этого формата в долгосрочной перспективе. Россияне уже сформировали привычку забирать покупки из пунктов выдачи, а это значит, что такой формат торговых точек имеет прочные позиции на рынке. Особенно важно отметить растущую потребность в примерке одежды и обуви, что указывает на вероятное расширение площадей действующих ПВЗ в будущем...
👍 Инвестирую в ГАБ с ПВЗ!
🔥 ПВЗ ненадежные арендаторы
👀 Не моя тема...
Capital Gain - термин, который достаточно часто употребляется профессиональными инвесторами. Что это такое?
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
🏛 Инвестиции в зарубежную недвижимость — реальные стратегии, живые кейсы и прямой доступ к лучшим объектам
Уже в эти выходные, 26 и 27 апреля, в Москве пройдёт MIPIF — выставка зарубежной недвижимости для инвестиций и получения ВНЖ.
Почему MIPIF — ключевое событие для инвесторов в 2025 году:
🎤 Сильная деловая программа — 30 выступлений и 4 дискуссионных клуба без воды, только цифры и факты.
🛫 Застройщики и агентства с большим опытом и экспертизой из Кипра, Греции, Таиланда, Бали, Азербайджана, Турции, Омана, Дубая, Вьетнама, Грузии, Северного Кипра, Австралии, Панамы, Португалии, Испании, Франции, Камбоджи, Коста-Рики и других стран.
🏗 И только в дни выставки будут действовать специальные скидки и бонусы от участников.
📍 Ждём вас 26-27 апреля c 11:00 до 20:00 в Москве, ул. Петровка, 11, Сафмар Аврора Люкс
🎫 Бесплатное приглашение и полная программа — на сайте
До встречи на выставке!
#реклама
О рекламодателе
Уже в эти выходные, 26 и 27 апреля, в Москве пройдёт MIPIF — выставка зарубежной недвижимости для инвестиций и получения ВНЖ.
Почему MIPIF — ключевое событие для инвесторов в 2025 году:
🎤 Сильная деловая программа — 30 выступлений и 4 дискуссионных клуба без воды, только цифры и факты.
🛫 Застройщики и агентства с большим опытом и экспертизой из Кипра, Греции, Таиланда, Бали, Азербайджана, Турции, Омана, Дубая, Вьетнама, Грузии, Северного Кипра, Австралии, Панамы, Португалии, Испании, Франции, Камбоджи, Коста-Рики и других стран.
🏗 И только в дни выставки будут действовать специальные скидки и бонусы от участников.
📍 Ждём вас 26-27 апреля c 11:00 до 20:00 в Москве, ул. Петровка, 11, Сафмар Аврора Люкс
🎫 Бесплатное приглашение и полная программа — на сайте
До встречи на выставке!
#реклама
О рекламодателе
❌ Никакого элитного жилья!
🔍 По долгу службы несколько лет назад следил за некоторыми объектами в центре Москве, в фокус как-то попал и особнячок на Сивцевом Вражке, д 36/18. Продавался объект долго, в итоге попал в портфельчик R4S. Ну в телеграмах, конечно, сразу написали мол ждите клубный элитный жилой дом...
📊 На этой неделе R4S вывел в продажу этот объект. И это не элитное жильё. Вообще ни разу. Компания экспонирует отдельностоящее здание площадью 526,3 м2. Судя по рендерам, после завершения реконструкции в декабре 2025 года здание получит современный вид, свободную планировку и огромные витрины!
⚜️Вероятно, девелопер предполагает, что в здании может разместиться ресторан или торговое помещение явно с премиальным наполнением.
📍 Место: новый проект R4S расположен в 6 мин. пеш. от метро «Смоленская», между Садовым и Бульварным кольцами. Здание имеет два этажа плюс подвал, с просторными площадями на каждом уровне: 230,8 м² на первом этаже, 277,7 м² на втором (237,4 + 40,3 м²) и 58,1 м² в подвале. Высота потолков— от 2,8 до 5,1 метра.
💰 Цена: ₽750 млн или ₽1,43 млн/м2
🔌 Объект обеспечен всеми центральными коммуникациями и имеет отдельные входы как с фасада, так и со двора, что делает его идеальным решением для коммерческого использования в одном из самых престижных районов Москвы.
⚖️ Здание не является объектом культурного наследия, что дает больше свободы для его использования. Земельный участок 619 м², который находится в аренде до 2064 года.
#стартпродаж
🔍 По долгу службы несколько лет назад следил за некоторыми объектами в центре Москве, в фокус как-то попал и особнячок на Сивцевом Вражке, д 36/18. Продавался объект долго, в итоге попал в портфельчик R4S. Ну в телеграмах, конечно, сразу написали мол ждите клубный элитный жилой дом...
📊 На этой неделе R4S вывел в продажу этот объект. И это не элитное жильё. Вообще ни разу. Компания экспонирует отдельностоящее здание площадью 526,3 м2. Судя по рендерам, после завершения реконструкции в декабре 2025 года здание получит современный вид, свободную планировку и огромные витрины!
⚜️Вероятно, девелопер предполагает, что в здании может разместиться ресторан или торговое помещение явно с премиальным наполнением.
📍 Место: новый проект R4S расположен в 6 мин. пеш. от метро «Смоленская», между Садовым и Бульварным кольцами. Здание имеет два этажа плюс подвал, с просторными площадями на каждом уровне: 230,8 м² на первом этаже, 277,7 м² на втором (237,4 + 40,3 м²) и 58,1 м² в подвале. Высота потолков— от 2,8 до 5,1 метра.
💰 Цена: ₽750 млн или ₽1,43 млн/м2
🔌 Объект обеспечен всеми центральными коммуникациями и имеет отдельные входы как с фасада, так и со двора, что делает его идеальным решением для коммерческого использования в одном из самых престижных районов Москвы.
⚖️ Здание не является объектом культурного наследия, что дает больше свободы для его использования. Земельный участок 619 м², который находится в аренде до 2064 года.
#стартпродаж
💼 Сумма кредита (займа), который предоставил застройщику АК «Молчуново» Банк САД.РФ в соответствии с условиями договора: ₽11,25 млрд. Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату (апрель 2025): ₽8,5 млрд. Неиспользованный остаток по кредиту (займу) на указанную дату: ₽2,8 млрд. Срок исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа): 29 марта 2026
📊 Старт продаж АК «Молчуново» от застройщика КСФ состоялся в сентябре 2022 года по средней цене экспонирования 266 000 ₽/м². За период с сентября 2022 по март 2025 было продано всего 33% апартаментов (260 шт из 782 шт) по средней цене ₽246 910 и это принесло ₽2,37 млрд. (данные САД.РФ)
❓ Вопрос: по какой цене за м2 и с каким темпом застройщик «Молчуново» должен продавать свои апартаменты, чтобы погасить кредит?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🧮 Для своевременного погашения задолженности исключительно за счет продаж, застройщику пришлось бы реализовывать оставшиеся 522 апартамента по цене около 440 т. ₽/м² – почти на 75% выше, чем средняя цена предыдущих продаж. При этом темп реализации должен был бы вырасти до ~50+ апартаментов ежемесячно, что в 5 раз превышает текущую динамику. По грубым расчетам, даже продажа всех оставшихся апартаментов по текущим ценам (до скидок) покрыла бы лишь около 60% задолженности.
💰 Однако, застройщик КСФ принял другое решение: применить скидки от 30% до 50%. С введением масштабных скидок цены пришли на уровень 150-180 т. ₽/м². Если продать весь нераспроданный объем по этим ценам, застройщику удастся напродавать на покрытие около 35-40% от суммы долга.
🔍 Есть шанс, что не все так плохо. Если предположить, что около 20% проданных апартаментов или примерно 156 шт. (это предположение, у меня нет точных данных), были реализованы в рассрочку на 2-3 года, это создает будущие поступления от рассрочек, которые, вероятно, не отражены в текущей денежной выручке. Если оценить объем таких будущих поступлений, при средней цене ₽246 910 за м² и средней площади апартамента 37 м², это составляет примерно ₽1.4 млрд, которые поступят в течение следующих 1,5-2 лет.
🙄 Хотя это, безусловно, несколько улучшает финансовую картину, такой объем все равно недостаточен для полного решения проблемы погашения кредита к марту 2026 года.
🔄 В этом контексте решение застройщика о масштабной акции можно рассматривать как вынужденную меру. Застройщик, вероятно, рассчитывает, что комбинация поступлений от рассрочек (опять же, если они есть!) и новых, хоть и дисконтированных продаж, даст аргументы для переговоров с банком о реструктуризации оставшейся части долга.
💵 В любом случае проектная компания «Молчуново» имеет очевидные проблемы с погашением кредита Банку САД.РФ. Скорее всего, КСФ будет отвечать по обязательствам, мягко выражаясь, не очень удачного проекта и финансировать погашение кредита из собственных источников (если они есть).
⚠️ Все совпадения случайны! Это всего лишь пятничная задачка! В моём тексте могут содержаться логические ошибки, я вполне мог чего-то не учесть или о чем-то забыть - буду рад любым правкам!
💰 Однако, застройщик КСФ принял другое решение: применить скидки от 30% до 50%. С введением масштабных скидок цены пришли на уровень 150-180 т. ₽/м². Если продать весь нераспроданный объем по этим ценам, застройщику удастся напродавать на покрытие около 35-40% от суммы долга.
🔍 Есть шанс, что не все так плохо. Если предположить, что около 20% проданных апартаментов или примерно 156 шт. (это предположение, у меня нет точных данных), были реализованы в рассрочку на 2-3 года, это создает будущие поступления от рассрочек, которые, вероятно, не отражены в текущей денежной выручке. Если оценить объем таких будущих поступлений, при средней цене ₽246 910 за м² и средней площади апартамента 37 м², это составляет примерно ₽1.4 млрд, которые поступят в течение следующих 1,5-2 лет.
🙄 Хотя это, безусловно, несколько улучшает финансовую картину, такой объем все равно недостаточен для полного решения проблемы погашения кредита к марту 2026 года.
🔄 В этом контексте решение застройщика о масштабной акции можно рассматривать как вынужденную меру. Застройщик, вероятно, рассчитывает, что комбинация поступлений от рассрочек (опять же, если они есть!) и новых, хоть и дисконтированных продаж, даст аргументы для переговоров с банком о реструктуризации оставшейся части долга.
💵 В любом случае проектная компания «Молчуново» имеет очевидные проблемы с погашением кредита Банку САД.РФ. Скорее всего, КСФ будет отвечать по обязательствам, мягко выражаясь, не очень удачного проекта и финансировать погашение кредита из собственных источников (если они есть).
⚠️ Все совпадения случайны! Это всего лишь пятничная задачка! В моём тексте могут содержаться логические ошибки, я вполне мог чего-то не учесть или о чем-то забыть - буду рад любым правкам!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Moscow Awards 2025». В номинации «Персона года» победителем стал Константин Фомиченко, партнер NF Group. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года», кстати, уже в пятый раз.
🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
👀 После долгого и подозрительного затягивания публикации финансовых результатов «Самолёт» наконец раскрыл отчетность по МСФО за 2024 год.
📈 Выручка выросла до 339,1 млрд рублей (+32,3%), но прибыль драматически снизилась - на 68,7% до 8,2 млрд рублей против 26,1 млрд годом ранее.
💰 Главная проблема застройщика - удушающая долговая нагрузка. Финансовые расходы взлетели почти вдвое до 80 млрд рублей! Это значительная сумма, которая «съедает» большую часть операционной прибыли компании. Общий объем кредитов и займов вырос до 641,1 млрд рублей с 512,6 млрд в 2023 году, а отношение скорректированного чистого долга к EBITDA ухудшилось до 2,67 с 2,19 годом ранее. В
🏗 У «Самолёта» отрицательный денежный поток, -271,7 млрд рублей против -136 млрд в 2023-м. Это может объясняться особенностями учета проектного финансирования, но даже с поправками чистый отток составил бы -133,5 млрд рублей.
💳 Компания продолжает наращивать запасы, которые выросли до 527,9 млрд рублей (+31,7%). В условиях явного охлаждения рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки это выглядит рискованной стратегией. Если продажи ещё замедлятся, а ставки останутся высокими, «Самолет» может оказаться с огромными запасами, которые невозможно будет быстро реализовать без существенных скидок, что еще больше ударит по прибыльности.
📊 Несмотря на рост денежных средств на счетах эскроу до 324,5 млрд рублей, настораживает, что «Самолёт» потратил значительные ресурсы на непрофильные приобретения — 100% доли в «СМЛТ Банк» и контроля над маркетплейсом «Рерумс». В ситуации, когда каждый рубль на счету, диверсификация в непрофильные активы продолжает выглядеть сомнительной стратегией.
💼 Нельзя не отметить и более долгосрочные риски. С завершением программы льготной ипотеки спрос на жилье неизбежно будет снижаться, а рынок охлаждаться. В этих условиях даже сохранение текущего уровня продаж будет сложной задачей, не говоря уже о росте. Риски сдвигания сроков и проблем с выполнением обязательств перед дольщиками выглядят, увы, всё более реальными.
🔮 Итого: финансовая отчетность «Самолёта» за 2024 год подтверждает наличие целого ряда проблем застройщика. Вопрос только в том, успеет ли «Самолёт» изменить курс до того, как треснет фюзеляж.
📈 Выручка выросла до 339,1 млрд рублей (+32,3%), но прибыль драматически снизилась - на 68,7% до 8,2 млрд рублей против 26,1 млрд годом ранее.
💰 Главная проблема застройщика - удушающая долговая нагрузка. Финансовые расходы взлетели почти вдвое до 80 млрд рублей! Это значительная сумма, которая «съедает» большую часть операционной прибыли компании. Общий объем кредитов и займов вырос до 641,1 млрд рублей с 512,6 млрд в 2023 году, а отношение скорректированного чистого долга к EBITDA ухудшилось до 2,67 с 2,19 годом ранее. В
🏗 У «Самолёта» отрицательный денежный поток, -271,7 млрд рублей против -136 млрд в 2023-м. Это может объясняться особенностями учета проектного финансирования, но даже с поправками чистый отток составил бы -133,5 млрд рублей.
💳 Компания продолжает наращивать запасы, которые выросли до 527,9 млрд рублей (+31,7%). В условиях явного охлаждения рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки это выглядит рискованной стратегией. Если продажи ещё замедлятся, а ставки останутся высокими, «Самолет» может оказаться с огромными запасами, которые невозможно будет быстро реализовать без существенных скидок, что еще больше ударит по прибыльности.
📊 Несмотря на рост денежных средств на счетах эскроу до 324,5 млрд рублей, настораживает, что «Самолёт» потратил значительные ресурсы на непрофильные приобретения — 100% доли в «СМЛТ Банк» и контроля над маркетплейсом «Рерумс». В ситуации, когда каждый рубль на счету, диверсификация в непрофильные активы продолжает выглядеть сомнительной стратегией.
💼 Нельзя не отметить и более долгосрочные риски. С завершением программы льготной ипотеки спрос на жилье неизбежно будет снижаться, а рынок охлаждаться. В этих условиях даже сохранение текущего уровня продаж будет сложной задачей, не говоря уже о росте. Риски сдвигания сроков и проблем с выполнением обязательств перед дольщиками выглядят, увы, всё более реальными.
🔮 Итого: финансовая отчетность «Самолёта» за 2024 год подтверждает наличие целого ряда проблем застройщика. Вопрос только в том, успеет ли «Самолёт» изменить курс до того, как треснет фюзеляж.
⚖️ Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. Ну это если вы еще не в курсе...
🏆 На той же премии «CRE Moscow Awards 2025» в номинации «Девелопер года» победителем стала девелоперская компания STONE. В портфеле победителя сейчас 13 бизнес-центров на разной стадии строительства в 8-ми районах Москвы
🎉 Поздравляю коллег из STONE с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
🎉 Поздравляю коллег из STONE с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🕰 В последнее время на рынке появляются проекты создания складских комплексов формата Light Industrial (LI), в которые привлекаются средства частных инвесторов. Мы в SimpleEstate считаем необходимым обратить внимание на ключевые факторы риска этого формата. Возможно, наши сигналы помогут избежать ошибок.
🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.
💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.
⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.
🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.
📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.
📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.
💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.
⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.
🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.
🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.
💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.
⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.
🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.
📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.
📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.
💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.
⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.
🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.
Чуть не пропустил... NF GROUP выпустила свежую аналитику по складскому рынку Санкт-Петербурга и области за I квартал 2025 года. И новости, мягко говоря, не радуют: объем сделок упал почти в 1,7 раза по сравнению с прошлым годом - до жалких 37 тыс. м2.
🏗 Объем ввода за первые три месяца - всего 10 тыс. м2. При этом девелоперы спешно отказываются от спекулятивных проектов и заняли выжидательную позицию. Из заявленных к вводу до конца года 874 тыс. м2 только 36% (319 тыс. м2) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% — это объекты build-to-suit и склады на собственных земельных участках.
📦 Структура спроса изменилась и в Петербурге. Онлайн-ретейл, который всегда был главным потребителем складов, существенно снизил активность: доля e-commerce упала с 57% до 34%. Зато выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний (до 25%) и дистрибьюторов (до 41%).
💰 Несмотря на падение спроса и рост вакантности до 2% (прямая) и 4% (с учетом субаренды), арендные ставки пока продолжают расти.
💵 Запрашиваемая ставка на складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за м2 в год (без OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
🏗 Объем ввода за первые три месяца - всего 10 тыс. м2. При этом девелоперы спешно отказываются от спекулятивных проектов и заняли выжидательную позицию. Из заявленных к вводу до конца года 874 тыс. м2 только 36% (319 тыс. м2) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% — это объекты build-to-suit и склады на собственных земельных участках.
📦 Структура спроса изменилась и в Петербурге. Онлайн-ретейл, который всегда был главным потребителем складов, существенно снизил активность: доля e-commerce упала с 57% до 34%. Зато выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний (до 25%) и дистрибьюторов (до 41%).
💰 Несмотря на падение спроса и рост вакантности до 2% (прямая) и 4% (с учетом субаренды), арендные ставки пока продолжают расти.
💵 Запрашиваемая ставка на складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за м2 в год (без OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
Как инвестировать в недвижимость, если всё меняется?
👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.
⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?
📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.
💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.
🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн
🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.
🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?
💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.
☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.
⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.
💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.
🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».
🔢 Как делать финансовые модели сейчас:
1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.
⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).
💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.
Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях?
👍 Регулярно
🔥 Никогда
👀 А что такое NPV?
👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.
⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?
📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.
💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.
🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн
🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.
🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?
💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.
☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.
⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.
💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.
🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».
🔢 Как делать финансовые модели сейчас:
1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.
⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).
💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.
Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях?
👍 Регулярно
🔥 Никогда
👀 А что такое NPV?
👀 А что такое NPV? Если вы подписаны на канал об инвестициях в недвижимость и всё ещё не знаете, что такое NPV, то у меня для вас есть грандиозное предложение!
🔥 Узнайте, наконец, что это такое!
👉 Способ №1
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость» (4 лекции по 30 минут). Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 Способ №2
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Двойной удар: кроме NPV вы узнаете и что такое IRR!
🔥 Узнайте, наконец, что это такое!
👉 Способ №1
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость» (4 лекции по 30 минут). Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 Способ №2
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Двойной удар: кроме NPV вы узнаете и что такое IRR!