📊 «Период экспозиции» - время, которое объект недвижимости находится на рынке (экспонируется) от момента выставления на продажу до момента совершения сделки.
🏠 Представьте, что вы хотите продать квартиру. Период экспозиции определяет как долго ваше объявление «висит» на порталах недвижимости, прежде чем найдется покупатель.
🔑 Ключевые аспекты периода экспозиции:
1️⃣ Отражает ликвидность объекта: чем короче период, тем выше ликвидность.
2️⃣ Зависит от типа недвижимости, местоположения, состояния рынка и цены.
3️⃣ Влияет на стратегию продажи и ценообразование.
4️⃣ Помогает оценить реалистичность запрашиваемой цены (цены экспонирования).
📈 При благоприятной ситуации на рынке (низкие ставки по кредитам, высокий платежеспособный спрос и т.д.) сроки экспозиции сокращаются. При проблемах на рынке - растут.
🏁 Хотите ускорить продажу? Нужно дать дисконт, предложить рассрочку или даже просто улучшить презентацию объекта!
💡 Понимание среднего периода экспозиции для аналогичных объектов поможет реалистично оценить сроки продажи недвижимости и правильно выстроить инвестиционную стратегию.
❓ Вопрос знатокам: какой сейчас средний период экспозиции у студии в строящейся новостройке по переуступке?
👍 6-12 месяцев
🔥 2-3 месяца
👀 Вечность?
✍️ Пишу уже комментарий...
#ликбез
🏠 Представьте, что вы хотите продать квартиру. Период экспозиции определяет как долго ваше объявление «висит» на порталах недвижимости, прежде чем найдется покупатель.
🔑 Ключевые аспекты периода экспозиции:
1️⃣ Отражает ликвидность объекта: чем короче период, тем выше ликвидность.
2️⃣ Зависит от типа недвижимости, местоположения, состояния рынка и цены.
3️⃣ Влияет на стратегию продажи и ценообразование.
4️⃣ Помогает оценить реалистичность запрашиваемой цены (цены экспонирования).
📈 При благоприятной ситуации на рынке (низкие ставки по кредитам, высокий платежеспособный спрос и т.д.) сроки экспозиции сокращаются. При проблемах на рынке - растут.
🏁 Хотите ускорить продажу? Нужно дать дисконт, предложить рассрочку или даже просто улучшить презентацию объекта!
💡 Понимание среднего периода экспозиции для аналогичных объектов поможет реалистично оценить сроки продажи недвижимости и правильно выстроить инвестиционную стратегию.
❓ Вопрос знатокам: какой сейчас средний период экспозиции у студии в строящейся новостройке по переуступке?
👍 6-12 месяцев
🔥 2-3 месяца
👀 Вечность?
✍️ Пишу уже комментарий...
#ликбез
🏗 Девелопер STONE вывел в продажу новый формат помещений свободного назначения в составе квартала STONE Ходынка 2️⃣ в локации Ленинградского делового коридора.
📍Место: в 5 минутах пешком от м. «ЦСКА»
💸 В продаже 12 лотов от 600 м2 до офисных этажей целиком общей площадью 1200 м2. Рассрочка с первым взносом от 10% и отложенным платежом до года.
⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹Потолки до 4,25 м
🔹 Интенсивный клиентский трафик в будущем
🔹 Помещения свободного назначения
🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (не менее 9000 чел.), а также жителей района, посетителей парка, транзитных пассажиров БКЛ «ЦСКА» (около 72 тыс. человек в сутки).
⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).
#стартпродаж
📍Место: в 5 минутах пешком от м. «ЦСКА»
💸 В продаже 12 лотов от 600 м2 до офисных этажей целиком общей площадью 1200 м2. Рассрочка с первым взносом от 10% и отложенным платежом до года.
⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹Потолки до 4,25 м
🔹 Интенсивный клиентский трафик в будущем
🔹 Помещения свободного назначения
🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (не менее 9000 чел.), а также жителей района, посетителей парка, транзитных пассажиров БКЛ «ЦСКА» (около 72 тыс. человек в сутки).
⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).
#стартпродаж
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
❌ АСВ не гарантирует - не заблуждайся!
🤔 Может ли Агентство по страхованию вкладов (АСВ) погасить обязательства перед вкладчиками в случае наступления страхового случая?
☝️Ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.
🏦 Страховой случай наступает, когда у банка отзывают лицензию или вводят мораторий на удовлетворение требований кредиторов. В такой ситуации АСВ обязано выплатить вкладчикам страховое возмещение в пределах установленных законом лимитов.
💰 На первое полугодие 2024 года фонд обязательного страхования вкладов АСВ составляет 457,8 млрд рублей. Эта сумма кажется внушительной, но она составляет лишь малую часть от общего объема застрахованных вкладов, который оценивается в 67,9 триллионов рублей.
⚖️ В реальности АСВ не располагает и не может располагать средствами для покрытия всех застрахованных вкладов одновременно. Система рассчитана на работу в условиях, когда банкротства банков происходят относительно редко и не массово.
📊 АСВ утверждает, что может обеспечить полную страховую защиту для 97,4% всех вкладчиков. Однако эта цифра отражает количество вкладчиков, а не объем средств. В случае банкротства одного или нескольких небольших банков, АСВ, вероятно, сможет выполнить свои обязательства. Но при наступлении системного кризиса, когда могут обанкротиться крупные или множество банков одновременно, возможностей АСВ может оказаться недостаточно.
🆘 В случае масштабного кризиса потребуется прямое вмешательство государства и, вероятно, использование средств из федерального бюджета.
⚠️ Система страхования вкладов не предназначена для защиты от полного краха всей банковской системы ⚠️
🎭 Таким образом, способность АСВ погасить обязательства перед вкладчиками зависит от масштаба кризиса. При единичных случаях - да, АСВ справится (в рамках имеющихся средств). При масштабном системном кризисе - весьма вероятно, НЕТ.
🔍Поэтому важно критически оценивать риски и не полагаться исключительно на систему страхования вкладов при управлении своими финансами.
🤔 Может ли Агентство по страхованию вкладов (АСВ) погасить обязательства перед вкладчиками в случае наступления страхового случая?
☝️Ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.
🏦 Страховой случай наступает, когда у банка отзывают лицензию или вводят мораторий на удовлетворение требований кредиторов. В такой ситуации АСВ обязано выплатить вкладчикам страховое возмещение в пределах установленных законом лимитов.
💰 На первое полугодие 2024 года фонд обязательного страхования вкладов АСВ составляет 457,8 млрд рублей. Эта сумма кажется внушительной, но она составляет лишь малую часть от общего объема застрахованных вкладов, который оценивается в 67,9 триллионов рублей.
⚖️ В реальности АСВ не располагает и не может располагать средствами для покрытия всех застрахованных вкладов одновременно. Система рассчитана на работу в условиях, когда банкротства банков происходят относительно редко и не массово.
📊 АСВ утверждает, что может обеспечить полную страховую защиту для 97,4% всех вкладчиков. Однако эта цифра отражает количество вкладчиков, а не объем средств. В случае банкротства одного или нескольких небольших банков, АСВ, вероятно, сможет выполнить свои обязательства. Но при наступлении системного кризиса, когда могут обанкротиться крупные или множество банков одновременно, возможностей АСВ может оказаться недостаточно.
🆘 В случае масштабного кризиса потребуется прямое вмешательство государства и, вероятно, использование средств из федерального бюджета.
⚠️ Система страхования вкладов не предназначена для защиты от полного краха всей банковской системы ⚠️
🎭 Таким образом, способность АСВ погасить обязательства перед вкладчиками зависит от масштаба кризиса. При единичных случаях - да, АСВ справится (в рамках имеющихся средств). При масштабном системном кризисе - весьма вероятно, НЕТ.
🔍Поэтому важно критически оценивать риски и не полагаться исключительно на систему страхования вкладов при управлении своими финансами.
2024 I полугодие.PDF
1003.6 KB
📑 А вот и свежий отчет от АСВ для тех, кто любит, когда много буковок...
Мониторинг_застрахованных_вкладов_за_первое_полугодие_2024_года.PDF
416.7 KB
☝️Мониторинг застрахованных вкладов
за первое полугодие 2024 г. от АСВ
за первое полугодие 2024 г. от АСВ
🏗 Застройщик LIRAX (новое название ГК «Строймир» из Тюмени) анонсировал старт продаж комплекса апартаментов в составе МФК DIUS. Адрес: Москва , ул. Академика Ильюшина, 21 (5 мин.пеш. от ст.м. МЦД-2 «Гражданская»).
📌 Место: в пешей доступности расположено несколько детских садов и школ, детская и взрослая поликлиники. С хорошей транспортной доступностью – близость к нескольким станциям метро и центру Москвы.
💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽12,3 млн. за 31,5 м2. или ₽390 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽17,5 млн. за 47,9 м2. или ₽365 тыс./м2.
🏢 Проект: МФК DIUS - многофункциональный комплекс бизнес-класса включает в себя: гостиницу («рэзиденции»), торговый центр, бизнес-центр. Этажность до 20 эт. Высота потолков: 3,15 - 5,25 м.
⭕️ Окружение: рядом находится уже готовый ЖК «Prime park» со средней ценой 1 м2 ~₽728 т./м2. Относительно недалеко апарт-комплекс Verdi (редевелопмент) со средней ценой 1 м2~ ₽370 т., так же ЖК Soul со средней ценой ₽527 т./м2 и ЖК Symphony34 со средней ценой ₽613 т./м2.
💥Срок сдачи - IV кв. 2025 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Есть инвест
🔥 Опять оверпрайс
👀 Апарты не смотрю
📌 Место: в пешей доступности расположено несколько детских садов и школ, детская и взрослая поликлиники. С хорошей транспортной доступностью – близость к нескольким станциям метро и центру Москвы.
💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽12,3 млн. за 31,5 м2. или ₽390 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽17,5 млн. за 47,9 м2. или ₽365 тыс./м2.
🏢 Проект: МФК DIUS - многофункциональный комплекс бизнес-класса включает в себя: гостиницу («рэзиденции»), торговый центр, бизнес-центр. Этажность до 20 эт. Высота потолков: 3,15 - 5,25 м.
⭕️ Окружение: рядом находится уже готовый ЖК «Prime park» со средней ценой 1 м2 ~₽728 т./м2. Относительно недалеко апарт-комплекс Verdi (редевелопмент) со средней ценой 1 м2~ ₽370 т., так же ЖК Soul со средней ценой ₽527 т./м2 и ЖК Symphony34 со средней ценой ₽613 т./м2.
💥Срок сдачи - IV кв. 2025 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Есть инвест
🔥 Опять оверпрайс
👀 Апарты не смотрю
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
ВкусВилл, сделайте нам красиво!
🍁 Осень 2024 года ознаменуется неожиданным дебютом на рынке косметики и товаров для дома. Российский ритейлер «ВкусВилл», известный своими продуктовыми магазинами, готовится к запуску новой сети под названием «ВкусВилл Красиво».
🏪 Ассортимент: обещают широкий выбор косметики, бытовых товаров и предметов для дома.
🌿 Отличительной чертой новой сети станет акцент на экологичность и натуральность. Большая часть продукции будет выпускаться под собственным брендом «ВкусВилла» и его партнеров, что позволит компании контролировать качество и состав товаров, следуя своей философии «здорового потребления».
👀«ВкусВилл» заходит на территорию, где давно работают крупные сети «Магнит Косметик», «Улыбка Радуги» и «Южный Двор».
🏆 Но у «ВкусВилл» уже имеется лояльная база клиентов, ценящих качество и натуральность продукции, что может стать серьезным преимуществом в конкурентной борьбе.
1️⃣ Первый магазин сети будет открыт в Новой Москве, на улице Анны Ахматовой у метро «Рассказовка».
🛒Площадь магазинов «ВкусВилл – Красиво», скорее всего, составит 200-250 м2, однако существует версия о том, что сеть сможет размещаться в помещениях площадью до 50 м2.
🔋Новость так-то неплохая - еще один сетевой арендатор! Ну а получится ли у «ВкусВилл» красивая история формата дрогери - увидим...
🍁 Осень 2024 года ознаменуется неожиданным дебютом на рынке косметики и товаров для дома. Российский ритейлер «ВкусВилл», известный своими продуктовыми магазинами, готовится к запуску новой сети под названием «ВкусВилл Красиво».
🏪 Ассортимент: обещают широкий выбор косметики, бытовых товаров и предметов для дома.
🌿 Отличительной чертой новой сети станет акцент на экологичность и натуральность. Большая часть продукции будет выпускаться под собственным брендом «ВкусВилла» и его партнеров, что позволит компании контролировать качество и состав товаров, следуя своей философии «здорового потребления».
👀«ВкусВилл» заходит на территорию, где давно работают крупные сети «Магнит Косметик», «Улыбка Радуги» и «Южный Двор».
🏆 Но у «ВкусВилл» уже имеется лояльная база клиентов, ценящих качество и натуральность продукции, что может стать серьезным преимуществом в конкурентной борьбе.
1️⃣ Первый магазин сети будет открыт в Новой Москве, на улице Анны Ахматовой у метро «Рассказовка».
🛒Площадь магазинов «ВкусВилл – Красиво», скорее всего, составит 200-250 м2, однако существует версия о том, что сеть сможет размещаться в помещениях площадью до 50 м2.
🔋Новость так-то неплохая - еще один сетевой арендатор! Ну а получится ли у «ВкусВилл» красивая история формата дрогери - увидим...
Как консультанту эффективно провести встречу с инвестором, чтобы зафиксировать её результаты и наметить следующие шаги? Начинал писать об этом здесь.
☯️ Ответ на этот вопрос следует разделить на две составляющие:
🅰️ Техническая часть
🅱️ Стратегическая часть
✍️ В рамках этого длинного поста я расскажу о технической части, во всяком случае о том, как я чаще всего провожу встречи с инвесторами.
0️⃣ Квалификация. А вообще-то нужна ли встреча?? Как только приходит запрос от потенциального инвестора, задачей консультанта становится «продажа» встречи и подготовка к ней. Но по результатам квалификации встреча может и не состояться.
🔣 Квалификация позволяет понять, может ли консультант помочь инвестору в его / её задаче. Для того, чтобы квалифицировать лид и получить данные для подготовки к встрече, можно написать такой текст:
Уважаемый Иван Иванович, чтобы ваши время-деньги не были потрачены впустую, давайте поймём, действительно ли я могу быть вам полезен. Не могли бы вы голосовым надиктовать ваши вопросы /задачи, чтобы я мог лучше подготовиться к встрече?
📱Лично у меня 98% коммуникаций переведены в telegram. Так вот Telegram Premium позволяет расшифровать голосовое сообщение и превратить его в текст. Раньше я тратил довольно много времени на адаптацию часто неструктурированного текста в конкретные пункты запроса.
🤖 Сейчас мне помогает ИИ - я отправляю промт с расшифровкой голосовых сверхразуму, которые превращает их в логичный и красивый запрос инвестора (из 5-6 пунктов). Теперь его нужно оправить обратно и получить уточнения /дополнения или подтверждения того, что запрос понят верно.
1️⃣ Встреча. Лично я стараюсь проводить встречи в Zoom (Яндекс.Телемост), потому что к этому инструменту все привыкли в период пандемии, он удобен и позволяет экономить время обеих сторон. Но самое важное - он позволяет делать записи встречи с инвесторами (только с согласия инвестора, конечно). Если встреча происходит offline необходимо получить согласие на запись, что воспринимается намного хуже и иногда напрягает участников встречи...
📐Хорошая встреча проходит по заранее намеченному плану, а план создается под ранее одобренный инвестором запрос. На встрече происходит много всего интересного и важного. Запись фиксирует договоренности, дополнительные запросы от инвестора и следующие шаги. Важно всё это запротоколировать и послать инвестору после встречи в виде плана дальнейшей работы!
2️⃣ Протоколирование. Я перепробовал довольно много программ, позволяющих распознавать запись наших разговоров с инвесторами и превращать их в текст. В итоге остановился на Speech2text, на мой взгляд, одном из самых качественных решений на рынке. Распознанный текст (что важно, со знаками препинания, абзацами и разделением на спикеров) я опять в сопровождении специально написанного промта отправляю ИИ, а он возвращает мне протокол с планом дальнейших шагов. Важно сделать действия по созданию протокола в течение 2-х часов после встречи, чтобы помнить основные моменты и иметь возможность оценить верность протокола, созданного ИИ.
3️⃣ Follow Up («последующие действия»). Очень интересный этап, на котором инвестор может пропасть, а консультант может включить режим «забыл/забил».
👉 Как эффективно построить систему Follow Up, напишу отдельный пост - если будет 50🔥
#советникинвестора
☯️ Ответ на этот вопрос следует разделить на две составляющие:
🅰️ Техническая часть
🅱️ Стратегическая часть
✍️ В рамках этого длинного поста я расскажу о технической части, во всяком случае о том, как я чаще всего провожу встречи с инвесторами.
0️⃣ Квалификация. А вообще-то нужна ли встреча?? Как только приходит запрос от потенциального инвестора, задачей консультанта становится «продажа» встречи и подготовка к ней. Но по результатам квалификации встреча может и не состояться.
🔣 Квалификация позволяет понять, может ли консультант помочь инвестору в его / её задаче. Для того, чтобы квалифицировать лид и получить данные для подготовки к встрече, можно написать такой текст:
Уважаемый Иван Иванович, чтобы ваши время-деньги не были потрачены впустую, давайте поймём, действительно ли я могу быть вам полезен. Не могли бы вы голосовым надиктовать ваши вопросы /задачи, чтобы я мог лучше подготовиться к встрече?
📱Лично у меня 98% коммуникаций переведены в telegram. Так вот Telegram Premium позволяет расшифровать голосовое сообщение и превратить его в текст. Раньше я тратил довольно много времени на адаптацию часто неструктурированного текста в конкретные пункты запроса.
🤖 Сейчас мне помогает ИИ - я отправляю промт с расшифровкой голосовых сверхразуму, которые превращает их в логичный и красивый запрос инвестора (из 5-6 пунктов). Теперь его нужно оправить обратно и получить уточнения /дополнения или подтверждения того, что запрос понят верно.
1️⃣ Встреча. Лично я стараюсь проводить встречи в Zoom (Яндекс.Телемост), потому что к этому инструменту все привыкли в период пандемии, он удобен и позволяет экономить время обеих сторон. Но самое важное - он позволяет делать записи встречи с инвесторами (только с согласия инвестора, конечно). Если встреча происходит offline необходимо получить согласие на запись, что воспринимается намного хуже и иногда напрягает участников встречи...
📐Хорошая встреча проходит по заранее намеченному плану, а план создается под ранее одобренный инвестором запрос. На встрече происходит много всего интересного и важного. Запись фиксирует договоренности, дополнительные запросы от инвестора и следующие шаги. Важно всё это запротоколировать и послать инвестору после встречи в виде плана дальнейшей работы!
2️⃣ Протоколирование. Я перепробовал довольно много программ, позволяющих распознавать запись наших разговоров с инвесторами и превращать их в текст. В итоге остановился на Speech2text, на мой взгляд, одном из самых качественных решений на рынке. Распознанный текст (что важно, со знаками препинания, абзацами и разделением на спикеров) я опять в сопровождении специально написанного промта отправляю ИИ, а он возвращает мне протокол с планом дальнейших шагов. Важно сделать действия по созданию протокола в течение 2-х часов после встречи, чтобы помнить основные моменты и иметь возможность оценить верность протокола, созданного ИИ.
3️⃣ Follow Up («последующие действия»). Очень интересный этап, на котором инвестор может пропасть, а консультант может включить режим «забыл/забил».
👉 Как эффективно построить систему Follow Up, напишу отдельный пост - если будет 50🔥
#советникинвестора
💡Есть три метода оценки недвижимости - доходный, затратный и рыночный (сравнительный). Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро…
🔍 Для оценки коммерческой недвижимости применяется доходный метод.
📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate
🏢 Например, нам нужно оценить офис с арендатором в Москве доходным методом. Мы знаем годовой чистый операционный доход (ЧОД) - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.
🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 Например, открываем свежую аналитику🏢 NF Group по рынку инвестиций (см. в комментариях) и оцениваемому в моем примере сегменту офисов. Берём данные из последнего по времени отчёта (скрин из отчета - на картинке выше).
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 10-11%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./10% = ₽100 млн.
⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.
🔮 Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод оценки
🔍 Для оценки коммерческой недвижимости применяется доходный метод.
📖 Формула такая:
Цена = ЧОД / CapRate
🏢 Например, нам нужно оценить офис с арендатором в Москве доходным методом. Мы знаем годовой чистый операционный доход (ЧОД) - ₽10 млн. Следующая задача - найти актуальное значение CapRate.
🔍Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.
📑 Например, открываем свежую аналитику
📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 10-11%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./10% = ₽100 млн.
⛳️Это ориентир рыночной цены. Хотя бы что-то, если никаких иных данных нет и нет возможности/желания нанимать проф.оценщика или привлекать брокера с навыками инвестиционной оценки для консультации.
🔮 Ставка капитализации - это почти что хрустальный шар гадалки в руках инвестора, который способен показать адекватность рыночной цены того или иного объекта. Главное помнить, что ставка капитализации может изменяться (по разным причинам).
⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки через CapRate есть свои плюсы и минусы. Прежде всего «рыночный CapRate» это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).
👍 Спасибо, Кэп
👀 А что так можно было?
🔥 Шурик, это не наш метод оценки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📦 По предварительным данным, за девять месяцев 2024 года в этот сегмент уже вложено 120–130 млрд рублей, что превышает показатель прошлого года. Ожидается, что по итогам 2024 года в складскую недвижимость будет инвестировано 150–160 млрд рублей, что станет новым историческим максимумом.
📈 С января по сентябрь 2024 года объем инвестиций в складскую недвижимость России составляет 120–130 млрд рублей, уже превышая рекордный показатель 2023 года. Две трети от этого объема пришлись на УК ЗПИФ «Современные фонды недвижимости», УК ЗПИФ Parus Asset Management / Central Properties и на компанию VS-Недвижимость.
💰 Объем инвестиций со стороны этих компаний достиг 80-85 млрд руб. Большая часть объектов представляет собой строящуюся складскую недвижимость с заключенными долгосрочными контрактами с моноарендаторами – крупнейшими федеральными онлайн-ретейлерами и торговыми сетями. По итогам года ожидается, что инвестиции в складскую недвижимость достигнут 150–160 млрд рублей, что на 30% выше рекордного показателя прошлого года.
👉 Кстати, сегодня началась XX Юбилейная складская конференция. Главное событие года в сфере индустриальной и логистической недвижимости, масштабное мероприятие, посвященное самому горячему сектору рынка коммерческой недвижимости России
👀 Подключиться к трансляции можно по ссылке.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🚀 Инвестиции в Таиланд на старте — это как полёт на ракете: долго собираемся, нервничаем, ждём запуска и быстро-быстро взлетаем... А кто не успел, тот опоздал 🥺
☝️Я уже рассказывал о проекте The Title Cielo, но коллеги из Tranio ошарашили эксклюзивом: оказывается на горизонте маячит не очередной проходной старт продаж, а едва ли не самый ожидаемый проект этого сезона. Я решил разобраться, откуда взялся весь ажиотаж.
🏁 Почему опытные игроки так торопятся и ждут старта? Предыдущий проект Title разошёлся за !!!24 минуты!!! — кто-то свой утренний кофе пьёт дольше.
☝️ Коротко про целесообразность входа на старте (если кто не в курсе):
1️⃣ Лучший выбор лотов
Виды, расположение, планировки — выбираем сразу, чтобы потом не рыться в остатках.
2️⃣ Минимальные цены и максимальные скидки
Застройщики в Таиланде обычно всегда дают лучшие цены на старте. В этом проекте можно рассчитывать на скидку до 200,000 THB, плюс дополнительные -10% при полной оплате.
3️⃣ Максимальный потенциал роста
В Tranio утверждают, что если купить на старте и со скидкой сейчас, можно выйти в недалёком будущем с +30%.
🏛️ А теперь кратко про сам проект The Title Cielo:
🌴 Район Раваи — экспат-комьюнити, международные школы, пляжи и дорогая земля. Свободных участков почти не осталось — скоро с таким успехом будут продавать и воздух.
🏗 Качество проекта — высочайшее. Застройщик Title практически вне конкуренции на Пхукете по качеству стройки, соблюдают сроки и часто сдают метры даже раньше на полгода.
🪙 Цена на пресейле: от 113 200 $. Прямо сейчас нужно закинуть всего 3000 $ на бронирование. Площади юнитов от 31 м2. Но есть большие квартиры до 148 м2
🏎️ В гонке за лучшими юнитами победит тот инвестор, кто первым примет решение и забронирует выгодные варианты.
☝️Я уже рассказывал о проекте The Title Cielo, но коллеги из Tranio ошарашили эксклюзивом: оказывается на горизонте маячит не очередной проходной старт продаж, а едва ли не самый ожидаемый проект этого сезона. Я решил разобраться, откуда взялся весь ажиотаж.
☝️ Коротко про целесообразность входа на старте (если кто не в курсе):
1️⃣ Лучший выбор лотов
Виды, расположение, планировки — выбираем сразу, чтобы потом не рыться в остатках.
2️⃣ Минимальные цены и максимальные скидки
Застройщики в Таиланде обычно всегда дают лучшие цены на старте. В этом проекте можно рассчитывать на скидку до 200,000 THB, плюс дополнительные -10% при полной оплате.
3️⃣ Максимальный потенциал роста
В Tranio утверждают, что если купить на старте и со скидкой сейчас, можно выйти в недалёком будущем с +30%.
🏛️ А теперь кратко про сам проект The Title Cielo:
🌴 Район Раваи — экспат-комьюнити, международные школы, пляжи и дорогая земля. Свободных участков почти не осталось — скоро с таким успехом будут продавать и воздух.
🏗 Качество проекта — высочайшее. Застройщик Title практически вне конкуренции на Пхукете по качеству стройки, соблюдают сроки и часто сдают метры даже раньше на полгода.
🏎️ В гонке за лучшими юнитами победит тот инвестор, кто первым примет решение и забронирует выгодные варианты.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏗️ Застройщикам конец?
👀 Продолжаю читать о том, что застройщики скоро обанкротятся. Причины:
1️⃣ Спад продаж, падение выручки, поэтому к застройщикам придут их «настоящие хозяева» - банкиры с паяльниками и всех обанкротят
2️⃣ Строительные подрядчики, риэлторы, маркетологи, архитекторы, курьеры из Wildberries зарабатывают больше застройщиков, без господдержки им вообще кранты
3️⃣ Застройщики выдают слишком много рассрочек (типа рассрочка это будущий плохой долг и путь к банкротству)
4️⃣ Очень завидно, что есть такие девелоперы, которые дают зарабатывать миллионам людей, строят дома для сотен тысяч людей и даже налоги платят со своих (вы не поверите) доходов. Не должно их быть!
🫨 Только один вопрос: кому конкретно нужно, чтобы застройщики обанкротились?
❌ Банкирам не нужно, подрядчикам не нужно, риэлторам не нужно, работающим в стройке и около не нужно, покупателям новостроек не нужно, государству не нужно.
☝️Но если бенефициаров у тех или иных событий нет, они и не происходят, не так ли?
👍 Так
👀 Не так
👀 Продолжаю читать о том, что застройщики скоро обанкротятся. Причины:
1️⃣ Спад продаж, падение выручки, поэтому к застройщикам придут их «настоящие хозяева» - банкиры с паяльниками и всех обанкротят
2️⃣ Строительные подрядчики, риэлторы, маркетологи, архитекторы, курьеры из Wildberries зарабатывают больше застройщиков, без господдержки им вообще кранты
3️⃣ Застройщики выдают слишком много рассрочек (типа рассрочка это будущий плохой долг и путь к банкротству)
4️⃣ Очень завидно, что есть такие девелоперы, которые дают зарабатывать миллионам людей, строят дома для сотен тысяч людей и даже налоги платят со своих (вы не поверите) доходов. Не должно их быть!
🫨 Только один вопрос: кому конкретно нужно, чтобы застройщики обанкротились?
❌ Банкирам не нужно, подрядчикам не нужно, риэлторам не нужно, работающим в стройке и около не нужно, покупателям новостроек не нужно, государству не нужно.
☝️Но если бенефициаров у тех или иных событий нет, они и не происходят, не так ли?
👍 Так
👀 Не так
📺 На днях посмотрел фильм о «Кофемании». Рекомендую, кстати.
☕ «Кофемания» - культовая московская сеть ресторанов, с хорошей едой и, возможно, самым вкусным в мире кофе. А ещё в «Кофеманиях», уплетая сырники, серьёзные люди решают серьёзные вопросики!
💡Я, как человек с проф.деформацией по теме недвижимости, подумал вот о чем: открывшаяся 23 года назад «Кофемания» в Москве давно стала премиальным брендом в сфере ресторанов. Тем удивительнее, что сеть многие годы развивалась очень медленно и только в последние пять лет существенно нарастила количество точек на карте Москвы, в основном за счет формата Bez Tarelok.
🧐 Сеть, очевидно, очень избирательна и заинтересована только в премиальных локациях - в 2023 году была новость о том, что «Кофемания» планирует открыть первый ресторан в Санкт-Петербурге, но пока так и не открыла. Между прочим, когда-то давно «Кофемания» располагалась в Нью-Йорке (и я там был!) - сейчас этого ресторана сети уже нет...
👑 Еще одна интересная особенность - «Кофемания» начала открываться в элитных и премиальных ЖК. Например, в The Patricks, в Lucky и в Alia. То есть это, вероятно, ещё и показатель крутости проекта - иметь сеть в «своих стенах».
⚜️ Недвижимость с «Кофеманией» - трофейный актив. Помню, что ГАБ с «Кофеманией» на Трубной площади недолго экспонировался на рынке, но с совершенно трофейной доходностью (очень низкой). Потом собственники навсегда сняли этот проект с продажи.
🚩В настоящее время в открытой продаже находится всего один ГАБ с «Кофемания Сhef's» на Патриках, на первом этаже клубного дома The Patricks - им владеет девелоперская компания R4S. На сайте объект площадью 289,5 м2 висит, а сколько стоит - не написано. Вероятно, дорого! Зато в цене явно зашит и статус, и трофейность арендатора.
👀 Смотрели фильм про «Кофемению»? Что думаете?
☕ «Кофемания» - культовая московская сеть ресторанов, с хорошей едой и, возможно, самым вкусным в мире кофе. А ещё в «Кофеманиях», уплетая сырники, серьёзные люди решают серьёзные вопросики!
💡Я, как человек с проф.деформацией по теме недвижимости, подумал вот о чем: открывшаяся 23 года назад «Кофемания» в Москве давно стала премиальным брендом в сфере ресторанов. Тем удивительнее, что сеть многие годы развивалась очень медленно и только в последние пять лет существенно нарастила количество точек на карте Москвы, в основном за счет формата Bez Tarelok.
🧐 Сеть, очевидно, очень избирательна и заинтересована только в премиальных локациях - в 2023 году была новость о том, что «Кофемания» планирует открыть первый ресторан в Санкт-Петербурге, но пока так и не открыла. Между прочим, когда-то давно «Кофемания» располагалась в Нью-Йорке (и я там был!) - сейчас этого ресторана сети уже нет...
👑 Еще одна интересная особенность - «Кофемания» начала открываться в элитных и премиальных ЖК. Например, в The Patricks, в Lucky и в Alia. То есть это, вероятно, ещё и показатель крутости проекта - иметь сеть в «своих стенах».
⚜️ Недвижимость с «Кофеманией» - трофейный актив. Помню, что ГАБ с «Кофеманией» на Трубной площади недолго экспонировался на рынке, но с совершенно трофейной доходностью (очень низкой). Потом собственники навсегда сняли этот проект с продажи.
🚩В настоящее время в открытой продаже находится всего один ГАБ с «Кофемания Сhef's» на Патриках, на первом этаже клубного дома The Patricks - им владеет девелоперская компания R4S. На сайте объект площадью 289,5 м2 висит, а сколько стоит - не написано. Вероятно, дорого! Зато в цене явно зашит и статус, и трофейность арендатора.
👀 Смотрели фильм про «Кофемению»? Что думаете?
⏪ Артём, а вот если мне срочно понадобятся деньги, как мне выходить? Есть какой-то механизм у SimpleEstate? ⏩
✅ Конечно, это важный вопрос, ведь завершающий этап любого инвестиционного проекта - выход.
💸Для того, чтобы что-то продать, нужен спрос и место, где продавец может встретиться с покупателем. Обычно это называется «рынок». Во всём мире инвестиционные платформы сами по себе являются рыночным механизмом, то есть занимаются соединением желающих продать некие активы и купить их.
🟣 SimpleEstate является инвестиционной платформой, с помощью которой инвесторы могут как зайти в какой-либо инвестиционный проект, так и выйти из него. Организация активного вторичного рынка акций проектных АО стала одной из основных задач нашей инвестиционной платформы и остается ею и сейчас.
⏱Тем не менее, акции проектных АО всё-таки не могут сравниться по ликвидности с акциями крупнейших публичных компаний. Мы предупреждаем инвесторов, что продать акции проектного АО за 5 минут или даже за 1 день без существенного дисконта невозможно.
🏢 Но давайте представим, что вместо акций проектного АО вы инвестировали в коммерческую недвижимость напрямую. Как бы выглядел процесс вашего выхода из этого актива (продажи)?
🔸Поиск и наём риэлтора (2-3 дня)
🔸Оценка объекта и подготовка к продаже (3-5 дней)
🔸Фотографирование и создание рекламных материалов (1-2 дня)
🔸Размещение объявлений на различных площадках (1 день)
🔸Ожидание откликов и организация показов (2-4 недели)
🔸Переговоры с потенциальными покупателями (1-2 недели)
🔸Юридическая, техническая проверка со стороны покупателя (1-2 недели)
🔸Согласование условий сделки и подписание документов (3-5 дней)
🔸Регистрация в Росреестре и подписание акта приема-передачи (10-14 дней)
⏳ Как видите, даже при самом благоприятном раскладе продажа недвижимости занимает от 1,5 до 2,5 месяцев. А в реальности этот процесс часто затягивается на полгода и более. Не будем забывать и про затраты, сопутствующие процессу продажи.
⚖️В сравнении с прямым владением недвижимостью продажа акций проектных АО на вторичном рынке SimpleEstate выглядит намного более быстрой и удобной. Но в сравнении с биржевыми инструментами сроки продажи несколько завышены и не сопоставимы со скоростью продажи акций, например, Сбербанка на Мосбирже. SimpleEstate - не биржа.
🛡️Одной из особенностей SimpleEstate стал осознанный выбор НЕ в пользу биржевого обращения акций проектных компаний, с целью создания надёжного и предсказуемого инвестиционного инструмента.
🎯 Цель SimpleEstate - предоставить инвесторам возможность вкладывать средства в недвижимость с комфортом и скоростью, недоступными при прямом владении объектами, но при этом сохранить все преимущества этого класса активов, включая стабильность и защиту от резких колебаний рынка.
✅ Конечно, это важный вопрос, ведь завершающий этап любого инвестиционного проекта - выход.
💸Для того, чтобы что-то продать, нужен спрос и место, где продавец может встретиться с покупателем. Обычно это называется «рынок». Во всём мире инвестиционные платформы сами по себе являются рыночным механизмом, то есть занимаются соединением желающих продать некие активы и купить их.
🟣 SimpleEstate является инвестиционной платформой, с помощью которой инвесторы могут как зайти в какой-либо инвестиционный проект, так и выйти из него. Организация активного вторичного рынка акций проектных АО стала одной из основных задач нашей инвестиционной платформы и остается ею и сейчас.
⏱Тем не менее, акции проектных АО всё-таки не могут сравниться по ликвидности с акциями крупнейших публичных компаний. Мы предупреждаем инвесторов, что продать акции проектного АО за 5 минут или даже за 1 день без существенного дисконта невозможно.
🏢 Но давайте представим, что вместо акций проектного АО вы инвестировали в коммерческую недвижимость напрямую. Как бы выглядел процесс вашего выхода из этого актива (продажи)?
🔸Поиск и наём риэлтора (2-3 дня)
🔸Оценка объекта и подготовка к продаже (3-5 дней)
🔸Фотографирование и создание рекламных материалов (1-2 дня)
🔸Размещение объявлений на различных площадках (1 день)
🔸Ожидание откликов и организация показов (2-4 недели)
🔸Переговоры с потенциальными покупателями (1-2 недели)
🔸Юридическая, техническая проверка со стороны покупателя (1-2 недели)
🔸Согласование условий сделки и подписание документов (3-5 дней)
🔸Регистрация в Росреестре и подписание акта приема-передачи (10-14 дней)
⏳ Как видите, даже при самом благоприятном раскладе продажа недвижимости занимает от 1,5 до 2,5 месяцев. А в реальности этот процесс часто затягивается на полгода и более. Не будем забывать и про затраты, сопутствующие процессу продажи.
⚖️В сравнении с прямым владением недвижимостью продажа акций проектных АО на вторичном рынке SimpleEstate выглядит намного более быстрой и удобной. Но в сравнении с биржевыми инструментами сроки продажи несколько завышены и не сопоставимы со скоростью продажи акций, например, Сбербанка на Мосбирже. SimpleEstate - не биржа.
🛡️Одной из особенностей SimpleEstate стал осознанный выбор НЕ в пользу биржевого обращения акций проектных компаний, с целью создания надёжного и предсказуемого инвестиционного инструмента.
🎯 Цель SimpleEstate - предоставить инвесторам возможность вкладывать средства в недвижимость с комфортом и скоростью, недоступными при прямом владении объектами, но при этом сохранить все преимущества этого класса активов, включая стабильность и защиту от резких колебаний рынка.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗️ Поиграем в застройщиков!
🦺 Итак, вы - девелопер, который очень хочет построить новый, красивый жилой комплекс.
📐Основные параметры проекта:
🔸Стоимость земельного участка: 500 млн ₽
🔸Затраты на строительство жилья (из расчета на полезную площадь): 150 000 ₽ за м²
🔸Продаваемая площадь квартир: 10 000 м²
🔸Обременение: строительство детского сада площадью 1000 м² с себестоимостью 190 000 ₽ за м²
🔸 Дополнительные затраты (проектирование, согласования, маркетинг, риэлторские услуги, обслуживание проектного финансирования и других кредитов... и прочее): 30% от затрат на строительство жилья
🔸Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка: 100 млн ₽
❓Какова должна быть минимальная цена продажи за м² жилья, чтобы проект обеспечил маржинальность в 20%?
👀 300 000 ₽/м²
👍 323 700 ₽/м²
🔥 342 500 ₽/м²
🤔 398 200 ₽/м²
🗜Не забудьте учесть все составляющие затрат!
📊 Маржинальность в девелоперском проекте - это разница между выручкой от продажи недвижимости и всеми затратами на реализацию проекта, выраженная в процентах от выручки.
☝️Например, маржа в 20% означает, что 80% - это понесенные затраты (от общей выручки проекта).
⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🧮 Решение задачи о жилом комплексе
1️⃣ Рассчитаем затраты на строительство жилья:
150 000 ₽/м² × 10 000 м² = 1 500 000 000 ₽
2️⃣ Дополнительные затраты (30% от затрат на строительство жилья):
1 500 000 000 ₽ × 0,3 = 450 000 000 ₽
3️⃣ Затраты на строительство детского сада:
190 000 ₽/м² × 1 000 м² = 190 000 000 ₽
4️⃣ Суммируем все затраты:
🔸Земля: 500 000 000 ₽
🔸Строительство жилья: 1 500 000 000 ₽
🔸Дополнительные затраты: 450 000 000 ₽
🔸Детский сад: 190 000 000 ₽
🔸Изменение ВРИ: 100 000 000 ₽
🔸Итого затрат: 2 740 000 000 ₽
5️⃣ Расчет необходимой выручки:
🔹Маржа 20% означает, что затраты составляют 80% от выручки.
🔹2 740 000 000 = 0,8x, где x - необходимая выручка
🔹x = 2 740 000 000 / 0,8 = 3 425 000 000 ₽
6️⃣ Рассчитаем цену за м² жилья:
3 425 000 000 ₽ / 10 000 м² = 342 500 ₽/м²
✅ Правильный ответ: для обеспечения маржинальности в 20% минимальная цена продажи квартир должна быть 342 500 ₽/м²🔥
1️⃣ Рассчитаем затраты на строительство жилья:
150 000 ₽/м² × 10 000 м² = 1 500 000 000 ₽
2️⃣ Дополнительные затраты (30% от затрат на строительство жилья):
1 500 000 000 ₽ × 0,3 = 450 000 000 ₽
3️⃣ Затраты на строительство детского сада:
190 000 ₽/м² × 1 000 м² = 190 000 000 ₽
4️⃣ Суммируем все затраты:
🔸Земля: 500 000 000 ₽
🔸Строительство жилья: 1 500 000 000 ₽
🔸Дополнительные затраты: 450 000 000 ₽
🔸Детский сад: 190 000 000 ₽
🔸Изменение ВРИ: 100 000 000 ₽
🔸Итого затрат: 2 740 000 000 ₽
5️⃣ Расчет необходимой выручки:
🔹Маржа 20% означает, что затраты составляют 80% от выручки.
🔹2 740 000 000 = 0,8x, где x - необходимая выручка
🔹x = 2 740 000 000 / 0,8 = 3 425 000 000 ₽
6️⃣ Рассчитаем цену за м² жилья:
3 425 000 000 ₽ / 10 000 м² = 342 500 ₽/м²
✅ Правильный ответ: для обеспечения маржинальности в 20% минимальная цена продажи квартир должна быть 342 500 ₽/м²🔥
🏗️ За пределами маржи: финансовое моделирование в девелопменте.
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете маржинальности. Сейчас достаточно много можно услышать о «марже» и «рентабельности» девелопмента, однако эти показатели практически не используются (я бы сказал совсем) в реальной жизни самими девелоперами.
⚖️Оценка эффективности девелоперских проектов требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные девелоперы и инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения земельного участка до завершения строительства и продажи последнего объекта недвижимости.
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность девелоперского проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций.
🧩Другой важный параметр - рентабельность инвестиций (ROI - Return on Investment). В девелопменте часто рассматривают ROE (Return on Equity), учитывающий только собственные средства инвестора, без учета заемного капитала.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, девелоперы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность строительства, темпы продаж и индексация стоимости, изменение цен на строительные материалы, работы, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели девелоперских проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
⛳ Можно начать обучение уже сегодня!
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете маржинальности. Сейчас достаточно много можно услышать о «марже» и «рентабельности» девелопмента, однако эти показатели практически не используются (я бы сказал совсем) в реальной жизни самими девелоперами.
⚖️Оценка эффективности девелоперских проектов требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные девелоперы и инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения земельного участка до завершения строительства и продажи последнего объекта недвижимости.
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность девелоперского проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций.
🧩Другой важный параметр - рентабельность инвестиций (ROI - Return on Investment). В девелопменте часто рассматривают ROE (Return on Equity), учитывающий только собственные средства инвестора, без учета заемного капитала.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, девелоперы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность строительства, темпы продаж и индексация стоимости, изменение цен на строительные материалы, работы, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели девелоперских проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
⛳ Можно начать обучение уже сегодня!