✈️Самолёт решил заспамить телеграм-каналы своей ситуативочкой (то есть рекламой) о том, что они к началу сентября открыли 5 школ и 7 детских садов на 6 тысяч детей суммарно.

🛫Вероятно, эта новость должна была как-то улучшить имидж подмосковного монстра.

🚩Однако. Практически в любом проекте ЖК есть обременения - необходимость строительства школы и садика, или только школы, или только садика.

🧸Строить садик или школу - не доблесть, не благотворительность и не акт социальной справедливости. Для любого застройщика это печальная необходимость - нужно бесплатно построить объект и передать его на баланс третьим лицам. В лучшем случае, найти частного оператора, который будет этим объектом управлять.

💰История эта совершенно убыточная и на бизнес действующая негативно. Поэтому и называется «обременение».

✅ Таким образом, «Самолёт» рапортует о том, что он принужден был сделать! А если бы мог - не делал бы никогда.

📑 Ждём отдельных бравурных пресс-релизов о сумме уплаченых налогов, выплатах сотрудницам в декрете и количестве утилизированных ламп дневного света.

На старт!

Внимание!

☝️Про очередное повышение 🗝️: это всё уже ничего не меняет на рынке недвижимости.

🧸Разве что убежденные вкладчики начнут писать новое значение в предложении «А какой смысл в это инвестировать при ставке...».

Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:

👁️‍🗨️ Пробив очередного «эксперта по инвестициям в недвижимость» с последующим разоблачением

💰 Из пожарного в олигархи: успешный успех (с ужасным финалом)

⚠️ Следи за депозитом: у АСВ мало денег на черный день!

😵‍💫 Сколько ты стоишь, недвижимость? Доходным методом...

🧠 Тренируйте мозги, чтобы не засохли

📚 Ликбезы недели:
📀 Период экспозиции
💿 Стабилизированный актив

📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥

🍯 Чак-чак... очень сладкая ложь: «шальные деньги застройщиков в прошлом», «хайп прошёл», и конечно, «цены упадут».

🙄 Вообще смешно это читать. Потому что это всё уже было, и изменения правил игры были и ажиотаж перед, и падение темпов продаж после, и предсказания о снижении цен были и т.д. и т.п.

📈 Результат по факту: поразительная устойчивость рынка новостроек, рост цен, высокие (но волатильные) показатели продаж.

🎰 И я в прошлом неоднократно прогнозировал, что рост цен будет продолжаться - сбылось. Большинству же было приятнее внимать сладкой лжи о падении цен. Вот как сейчас!

❌ Но не будет ни обвалов, ни даже сильной коррекции. У застройщиков выгоднее всего покупать недвижимость (это стабильно). А в условиях высокой ключевой ставки и даже после старта ее снижения, бо́льшая часть спроса будет продолжать концентрироваться у застройщиков.

🏗Строительство жилья - огромный, государственно значимый БИЗНЕС. Бизнес найдет способ порешать вопросы и выправить ситуацию, связанную с выручкой. Например, есть информация, что грядут изменения в семейную ипотеку и расширение субсидированных программ. Лоббисты работают, потому что лоббизм это тоже бизнес.

🫰Ну а пока «во властных коридорах» трут, в коммерческих директоратах не сидят без дела. Формула обеспечения продаж у застройщиков сейчас такая:

🔹Р - рассрочки
🔹Т - траншевая ипотека
🔹С - скидки
🔹Р - реклама

🔬Прямо сейчас на наших глазах идут поиски идеально работающего сочетания ингредиентов РТСР. Как только успешное сочетание будет найдено, оно будет повсеместно применено рынком. Ну а применение работающей формулы РТСР принесет застройщикам продажи и даже позволит дальше повышать цены.

🔮Мой прогноз по Москве: максимум, на что можно молиться покупателю - коррекция на 5-7% и то в очень ограниченные сроки, возможно, до января 2025 (нужно ловить момент).

😁 Ну а дальше - любимый инвесторами рост цен. Что опять? Да!

☝️Если конечно, ЦБ РФ не начнет зажимать рассрочки и траншевую ипотеку. Но в этом крайнем случае лоббисты от стройки просто изменят 214-ФЗ и выведут строительство жилья из под опеки ЦБ РФ!

Обвал и коррекция - в чем разница? Для тех, кто позабыл или не знал!

📉Коррекция - падение цен на 10–20% на длительном промежутке времени - до года. Коррекция может быть резкой, а может быть плавной.

⬇️ Обвал - резкое, значительное снижение цен на 30-40% на коротком промежутке времени.

⚠️Напоминаю!

⤵️ Чтобы обвалить рынок жилья на 30-40% необходимы следующие элементы:
🔸Ощутимые экономические проблемы в стране, паралич кредитно-финансовой системы и т.д.
🔸Взлёт и фиксация на долгий (более года) срок ставок по ипотеке на уровне 15-22%, соответственно ключ на уровне 12-20%
🔸Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят»
🔸 Рост просрочки по ипотеке до 15-20% и выше.

⚠️ Также очень способствуют обвалу цен на жильё:
😱 перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
😱 самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
😱 полный запрет на экспорт нефти и газа.

☣️ Обвал будет прекрасно обваливаться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами или атомной войны. Ну и так далее.

🏢 Чтобы купить квартиру на 30>40>50% дешевле, нужно попасть в мир, где это возможно. Я туда не хочу.

🎃 Все, кто сознательно желает и ждёт обвала - настоящие враги своей страны и народа. Обманутым и оболваненным пропагандой обвала на рынке жилья следует хорошенько призадуматься.

🏗 Три сектора рынка недвижимости, которые потенциально могут обеспечить доходность выше реального уровня инфляции.

📦⚙️ Складская и индустриальная недвижимость. В последние годы мы наблюдаем устойчивый рост спроса на складские и производственные помещения, что привело к практически нулевой вакансии на рынке. Это, в свою очередь, создает благоприятные условия для повышения арендных ставок. Развитие онлайн-торговли, необходимость в оптимизации логистических цепочек продолжают поддерживать высокий спрос на качественные складские объекты. Импортозамещение, развитие локальных производств создает спрос на индустриальную недвижимость. Дефицит предложения в этом сегменте явно сохранится в ближайшие годы.

🏨 Гостиничная недвижимость, включая сервисные апартаменты. С июля 2023 по июль 2024 года стоимость проживания в отелях категории 4-5 звезд выросла на впечатляющие 21,5%. Этот рост в целом, соответствует общему уровню инфляции в данный период времени. Мы наблюдаем рекордные показатели загрузки, особенно в ключевых туристических и деловых центрах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Развитие внутреннего туризма и восстановление делового трафика создают благоприятные условия для дальнейшего роста этого сегмента. Гостиничная недвижимость демонстрирует характеристики проинфляционного актива.

🛒 Коммерческие помещения с якорными арендаторами-супермаркетами. Уникальность этого сегмента заключается в механизме формирования арендной платы, которая часто привязана к товарообороту арендатора. Такая модель позволяет доходу от недвижимости расти вместе с инфляцией и увеличением продаж. Продуктовый ритейл традиционно считается одним из наиболее стабильных сегментов, устойчивых к экономическим колебаниям. Люди всегда будут нуждаться в продуктах питания, что обеспечивает стабильный поток покупателей и, соответственно, арендный доход для владельцев недвижимости.

📊 Важно отметить, что каждый из этих секторов, несмотря на свою привлекательность, имеет свои особенности и риски. Не все склады останутся успешны после насыщения сектора, который всё-таки произойдет в долгосрочной перспективе. Гостиничный бизнес может быть подвержен сезонным колебаниям и зависит от общей экономической ситуации и туристических потоков. Коммерческие помещения с супермаркетами, хотя и стабильны, могут столкнуться с изменением потребительских привычек.

💡 Для успешного инвестирования в любой из этих секторов необходимо проводить тщательный анализ конкретных объектов, оценивать перспективы развития локации и учитывать долгосрочные тренды рынка и экономики в целом.

🤔 А что думаете вы? Какой из этих секторов недвижимости кажется вам наиболее перспективным для инвестиций в текущих экономических условиях?

🔥 Склады ту зе мун!
👀 Гостиницы - тема!
👍 Супермаркеты ван лав!
😎 Всё хорошо, но взлетит кое-что другое.

🏗 Новый инвестпроект на рынке Light Industrial: стоит ли обратить внимание?

☝️Друзья, на выходных узнал от коллеги Александра Позднякова (Garnet Invest) о его новом проекте в сфере складской недвижимости. Решил поделиться с вами, так как тема может быть интересна многим инвесторам.

🔍 О чем речь:

🔹Локация: г. Жуковский, Московская область
🔹Формат: готовые складские и офисные помещения
🔹Особенность: профессиональное управление объектом

💡 Несколько деталей:

🔸Срок ремонта заявлен всего 4 месяца
🔸Стартовые цены на уровне строящихся объектов
🔸Обещают пассивный доход с первого дня владения
🔸Юридическая структура: не акции или паи, а право собственности на конкретное помещение
🔸Полное управление объектом берет на себя УК Garnet Invest

💰 Важно: по словам Александра, лотов стоимостью до 2 млн рублей всего шесть, и они могут разойтись быстро.

🗓 Для интересующихся: онлайн-презентация проекта пройдет в эту среду, 18 сентября, в 18:00 на канале Александра.

❓ Как это может быть полезно для инвесторов в недвижимость?
Light Industrial – относительно новое направление на нашем рынке. Оно может быть интересно тем, кто ищет способы диверсификации портфеля или хочет попробовать зайти в сегмент складской недвижимости с относительно небольшими вложениями. Особенно привлекательным выглядит сочетание права собственности с профессиональным управлением.

А может у вас уже есть опыт инвестирования в складскую недвижимость?
🔥 Да, успешный опыт
👀 Да, но неудачный
👍 Нет, но интересуюсь
😎 Нет, и не планирую

🏝 Кипр на пороге Шенгена. Речь про Признанное государство Кипр (не «Северный»).

🗺️ В общем, Кипр готовится к большим переменам в 2025 году. После вступления в Шенген правила игры изменятся. Коллеги из Tranio ожидают усложнения процедур покупки недвижимости и получения ПМЖ. Некоторые миграционные процедуры уже тестируются.

🫶 Ручки европейских бюрократов тянутся и к льготному НДС на первичку! Его могут вовсе отменить!

🚧 С другой стороны, обладатели ПМЖ наконец-то получат пропуск в Европу без виз, а островная недвижимость получит ещё один повод для роста.

🔭Смотрим на последние данные ЦБ Кипра: во всех популярных районах рост цен на 16—21%, а средняя рентная доходность, по данным аналитиков Tranio, держится на уровне 6%, в качественных проектах — до 9%.

🧭 Кипр остается привлекательным местом для владельцев международного бизнеса. Это практически единственная европейская страна с относительно низкими корпоративными налогами, развитой финансовой системой и растущим сектором высоких технологий.

⚓Фишка Кипра: при соблюдении ряда условий островитяне дают статус налогового резидента при условии проживания в течение 60 дней (не 180).

💡Если вдруг вы рассматриваете Кипр для инвестиций, сейчас самое время копнуть глубже и изучить этот вопрос.

💻 Завтра пройдет вебинар с Cybarco — крупнейшим застройщиком Кипра. Обещают выступление юридического консультанта Cybarco — это шанс узнать о реальном положении дел.

🤝 Для тех, кто уже на низком старте 5 и 6 октября в Москве пройдёт конференция Tranio с тем же застройщиком Cybarco. Индивидуальные консультации с юристами, представителями застройщика и банков, экспертами Tranio — всё в одном месте, в одно время.

💸 А вообще, вот есть миллион / два/ три /десять рублей. Почему людям психологически проще инвестировать в квартиры?

😰 Первобытный страх потерять свою пещеру заставляет вовремя вносить платежи по ипотеке.

🐷 Не умеешь копить деньги - купи недвижимость в ипотеку и можно свинью-копилку не покупать.

🛏️ Если квартира готовая - можно сдавать, гасить часть ипотеки за счет аренды (но не сейчас, когда ипотека стоит 20% годовых). Если что - можно продать.

⚖️ Так как риск у этой инвестиции минимальный, а логика у русских (бывших советских) людей, в общем-то похожая и таких покупателей много, доходность от этих накопительно-арендных операций становится очень низкой.

⚠️ Ну и ладно. Это же для жизни и инвестиций! Пусть будет.

Согласны?
👍 Да
🔥 Нет

💸 Куплю студию в Москве под сдачу

📈 Месячная арендная плата за студию в Москве за год с сентября 2023 по сентябрь 2024 выросла на +18% с ₽60 тыс. до ₽71 тыс., посчитали в ЦИАН.

✅ Итак, я хочу инвестировать в эту тему - купить жилую недвижимость, конкретно студию (просто не хочу засаживать в эту историю много денег, диверсификация там)

🔍Что я ищу:
🔹Я не хочу инвестировать деньги в старьё. Хочу новый дом.
🔹Я хочу нормальный локейшн - чтобы в пределах ТТК, рядом с метро и не более двух станций от кольцевой. Ну и район чтобы был нормальный - с торг.центрами, парком, спортивными сооружениями - и все в пешей доступности.
🔹Я не хочу переплачивать! И прописка мне не нужна. Поэтому я готов купить апартаменты.
🔹Никаких новостроек на стадии стройки, хочу готовое, сданное, с ремонтом под ключ, чтобы сдавать завтра.
🔹Прайс строго до ₽10 млн. Есть ПВ 30%, хочу кредит на 20 лет, чтобы к моему выходу на пенсию внести последний платеж.
🔹Инвестиция долгосрочная, продавать раньше 2045 года не намерен.

🤩 Хотелки:
🅰️ Хочу заработать на жилой недвижимости в Москве хотя бы 10% годовых cap.rate!
🅱️ Хочу гасить арендными платежами ипотеку, чтобы в ноль выходило.

🙏Есть вообще такое на рынке? Ну и хотелки мои, они реальные? Помогите пожалуйста, друзья!