🧮 Начнем с решения чисто математического:

1️⃣ Находим стоимость 1 м² в ЖК за МКАД:
10 000 000 ₽ ÷ 50 м² = 200 000 ₽/м²
2️⃣ Увеличиваем цену на 60% внутри МКАД:
200 000 ₽ + (200 000 ₽ × 60%) = 200 000 ₽ + 120 000 ₽ = 320 000 ₽/м²
3️⃣ Умножаем на новую площадь:
320 000 ₽/м² × 70 м² = 22 400 000 ₽

✅ Итак, стоимость помещения площадью 70 м² внутри МКАД составит 22 400 000 ₽.

НО! В реальной жизни математическое решение скорее всего окажется неверным.

🎭 Не бывает двух одинаковых объектов недвижимости! Нельзя просто прибавить к стоимости 1м2 какого-то помещения за МКАД 60% и получить стоимость какого-то помещения внутри МКАД.

☝️Да, недвижимость внутри МКАД обычно дороже, но:

1️⃣ Локация, локация и еще раз локация
🔸Оживленная улица или тихий переулок?
🔸Первая линия домов или расположение во дворе?
🔸Близость к метро, остановкам транспорта?

2️⃣ Характеристики помещения
🔸Планировка: свободная или мелкая нарезка блоками?
🔸Отдельный вход или через подъезд ЖК?
🔸Витринные окна или глухие стены?
🔸Тех.состояние помещения и инженерных систем?
3️⃣ Окружение и конкуренция
4️⃣ Юридические аспекты

.... и многое, многое другое

❗ Важно: + 60% внутри МКАД - это очень грубое упрощение.

💡 Каждый объект недвижимости уникален и требует индивидуальной оценки. Профессиональные оценщики и эксперты рынка учитывают множество факторов, прежде чем определить стоимость помещения! Только математики для этого недостаточно.

🔥 Век живи, век учись...
👍 Спасибо, Кэп!
👀 А я всегда всё считаю правильно

🔢 Инвестиции это цифры, а умение считать - необходимость. Потому что нищета это от слов «не считать».

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
excel.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

☝️Вот в рамках этой онлайн-программы я учу людей правильно считать. За 10 занятий по 30-40 минут можно научиться делать настоящие финансовые модели для проектов в недвижимости.

🔋Если вопросы возникают - есть возможность получить ответ, работает поддержка в отдельном тг-чате. На вопросы отвечаю я лично или мой коллега, практикующий финансовый аналитик.

🔥 Сентябрь, день знаний прошел, а необходимых, самых главных знаний об инвестициях, всё нет... Может уже пора???

🏗 Публичные застройщики отчитались за первое полугодие 2024: кто в плюсе, кто в минусе?

💰 Выручка от продаж и иной деятельности:
ПИК: -0,1% (264,8 млрд ₽)
ЛСР: +14% (85,1 млрд ₽)
Самолет: +69% (170,8 млрд ₽)
АПРИ: +91% (9,6 млрд ₽)
Эталон: +71% (57,4 млрд ₽)

💸 Чистая прибыль:
ПИК: +47% (40,7 млрд ₽)
ЛСР: +155% (4,4 млрд ₽)
Самолет: -72% (1,9 млрд ₽)
АПРИ: +41% (0,7 млрд ₽)
Эталон: убыток (-1,5 млрд ₽)

🏦 Собственный капитал акционеров с начала года:
ПИК: +11% (391,6 млрд ₽)
ЛСР: -6% (111,8 млрд ₽, из-за дивидендов)
Самолет: +59% (27,5 млрд ₽, за счет продажи акций)
АПРИ: +17% (5,0 млрд ₽)
Эталон: -2% (69,4 млрд ₽, из-за убытка)

📈 Капитализация и P/E:
ПИК: 448,9 млрд ₽ (P/E 6,9)
ЛСР: 63,6 млрд ₽ (P/E 2,0)
Самолет: 119,9 млрд ₽ (P/E 10,5)
АПРИ: 10,9 млрд ₽ (P/E 5,4)
Эталон: 25,2 млрд ₽ (P/E отрицательный)

🔑 Ключевые моменты:
🔸Почти все показали рост выручки, что неудивительно в связи с ажиотажем перед отменой льготной ипотеки
🔸С прибылью ситуация разная: от бурного роста у ПИК и ЛСР до эталонных убытков
🔸ЛСР показывает самый низкий P/E, что может говорить о недооцененности акций

💸Ситуация в целом: дела идут неплохо, но некоторым мешает груз долгов

💬 А что думаете вы? Чьи акции вы бы купили?

👍 ПИК
🔥 ЛСР
👀 Самолет
🤔 АПРИ
👌 Эталон
А можно написать свой вариант в комментариях

📊 Коллеги из BNmар.рrо подвели предварительные итоги продаж новостроек за август 2024 года и рисуют неутешительную картину для рынка первичной жилой недвижимости в Московском и Санкт-Петербургском регионах.

⤵️ Тенденция к снижению объемов продаж, наметившаяся в июле, продолжилась и в августе, причем падение оказалось даже более существенным, чем ожидалось.

🏙️ В Московском регионе общее количество сделок сократилось на четверть по сравнению с июлем, составив всего 8109 лотов. Суммарная площадь проданных объектов уменьшилась на 20%, достигнув 417,130 тыс. кв. метров. Особенно сильно пострадала Новая Москва, где количество сделок упало почти вдвое (-45%), а объем проданных площадей сократился на 40%.

🌆 Ситуация в Санкт-Петербургском регионе выглядит еще более драматично. Здесь общая негативная коррекция числа сделок достигло 38%, а суммарная площадь проданных объектов уменьшилась на 34%. В самом Санкт-Петербурге было зафиксировано 2582 сделки (-37% к июлю), а в Ленинградской области - всего 1077 (-38%).

🔍 Интересно отметить, что снижение затронуло все сегменты рынка и все географические зоны, хотя и в разной степени. «Старая» Москва показала наименьшее падение (-13% по количеству сделок), в то время как Новая Москва и Санкт-Петербургский регион скорректировались сильнее всего.

⚠️ Важно: эти данные основаны на дате регистрации сделок и включают некоторые июльские договоры.

😬 После бурных продаж июня-июля охлаждение спроса сотрёт довольные улыбки с лиц застройщиков. До новогодних корпоративов осталось 3 месяца. Ещё улыбнемся или давайте уже после НГ?

☎️ Звонил коллеге по делу и услышал что-то на дубайском: «Надо наложить payment plan на график Completion и Handover. Важно: между Completion и Handover может пройти 2-3 месяца. Когда у них намечен Snagging?»

😳 Предупредил коллегу, что ещё год в эмиратах и будет вот так: https://youtu.be/Kqd7k5F-YBI

🗓️ Два года назад, в конце августа 2022 года, была завершена знаковая сделка: Starbucks продала сеть кофеен в России, оформленную на ООО «Арена».

💰Покупателями стали ресторатор Антон Пинский, музыкант Тимур Юнусов (Тимати), семья Арсена Канокова и топ-менеджер сети Эрнесто Гонсалес. Сумма сделки с американской Starbucks составила ₽500 млн. Тогда же произошел и ребрендинг - кофейни получили название Stars Coffee.

💸В 2023 г. ООО «Арена» задекларировало выручку ₽1,3 млрд. (+242,7% по сравнению с 2022 г.) Чистая прибыль сети составила ₽69 млн. Количество кофеен выросло до 130. Заведения Stars Coffee работают в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Ярославле, Ростове-на-Дону и Екатеринбурге, Иркутске. Впереди открытия в других городах России, а также Узбекистане, Иордании и Ираке.

🏣Что с недвижимостью? У сети нет ни одного объекта в собственности, все помещения - в аренде. При этом с 2022 года Stars Coffee развивает направление франчайзинга. Некоторые помещения, которые занимает Stars Coffee продаются в качестве ГАБ.

🔍В Москве я нашел лишь одно такое помещение: Stars Coffee на Ленинградском пр-те, 75к1 площадью 107.6 м2 с МАП ₽500 тыс. и индексацией 7% экспонируется за ₽81 млн.

☕Stars Coffee стремительно развивается и, по моим данным, является вполне надежным арендатором.

🥐«Это было не просто смело...». Но похоже, что Stars Coffee крепко сварен и у Пинского / Тимати с партнёрами всё получилось.

❓Что думаете о Stars Coffee? Были там? Как впечатления?

⚠️Знаю, что на мой канал подписаны журналисты сферы недвижимости. Спешу поздравить вас, друзья, с профессиональным праздником!

🎚️Желаю с одной стороны, побольше эксклюзивов, интересных тем и оперативных комментариев, а с другой - поменьше ограничений на пути между словом и потребителями информации.

💯 Чтобы всё, что вы хотите исполнялось до наступления deadline.

🎤Ну а я всегда на связи, доступен, лаконичен и краток. Для оперативности пишите в телеграм на @artemtsogoev

🅿️.💲. Я и сам себя с некоторых пор причисляю к журналистам-любителям, поэтому тоже немного отмечу сегодня, но очень скромно.

📮Подписчица моего канала Наталья прислала интересный вопрос: «Как пользуясь открытыми источниками проверить человека, который заявляет о себе как о специалисте по инвестициям в недвижимость?»

⚠️Вот 6 пунктов, на которые стоит обратить внимание во время изучения информации в интернете:

1️⃣ Опыт работы: изучите его /её профессиональную историю, обращая внимание на роли и компании, попытайтесь найти связь с инвестициями в недвижимость.

2️⃣ Результаты: наличие реальных проектов, реализованных при непосредственном участии эксперта

3️⃣ Образование, в том числе дополнительное образование. Посмотрите информацию о его образовании в сфере финансов, экономики, недвижимости.

4️⃣ Уровень влиятельности: ищите интервью или выступления этого человека в СМИ, на профессиональных форумах и конференциях по недвижимости. Книги, статьи или исследования по теме инвестиций в недвижимость, автором которых является этот человек.

5️⃣ Отзывы и рекомендации: поищите отзывы или рекомендации от других профессионалов в сфере недвижимости, клиентов, инвесторов.

6️⃣ Онлайн-присутствие: проверьте профили эксперта в профессиональных социальных сетях на предмет подтверждения опыта и связей в индустрии.

❓Как думаете, эти пункты помогут собрать объективную информацию об эксперте? Я ничего не забыл, есть что добавить?

☝️Например, есть такой специалист по инвестициям в недвижимость Артём Цогоев. Проверим-ка его по 6️⃣ пунктам.

1️⃣ Опыт работы. С начала 2000-х годов на разных должностях в управляющих компаниях ЗПИФ, девелоперских, консалтинговых компаниях. В настоящее время - ЧСД инвест.платформы SimpleEstate.

2️⃣ Результаты. Участие в проектах ЖК «Грильяж», ТЦ «Павелецкий», АК «Орехово. Дом у Парка», ЖК «Южный», ЖК Red Hills, ЖК Bravo, ЖК «Английский Квартал» и т.д.

3️⃣ Образование. Высшее образование, Государственный Университет по Землеустройству (ГУЗ), Специальность - Городской Кадастр. 2-е высшее образование - ГУЗ, Юриспруденция. Доп.образовпние - CCIM, сертифицированный специалист по инвестициям в недвижимость, Чикагский Институт Коммерческих Инвестиций.

4️⃣ Уровень влиятельности. Цитируется СМИ с 2004 года. Сохранившиеся архивы: «Ведомости» - 202 упоминания с 2005 года, «Коммерсант» - 505 упоминаний с 2005 года. На сайте книжного агрегатора «ЛитРес» обнаружены две книги Цогоева - «Как инвестировать в недвижимость» 2004 года и «Как инвестировать в недвижимость» 2021 года. Артем Цогоев написал и опубликовал довольно много статей в разных СМИ.

5️⃣ Отзывы и рекомендации.
В интернете достаточно много отзывов о книгах и образовательных программах эксперта Цогоева.

6️⃣ Онлайн-присутствие. Артём Цогоев активен в Telegram - есть канал на 12.5 тыс.подписчиков и профиль в запрещенной соц.сети на 4.9 тыс.«друзей». Есть также персональный сайт в интернете atsogoev.ru

🫸 Стой, не падай! Что такое «стабилизированный актив»?

🎚«Stabilized Asset» - это термин, широко используемый в сфере инвестиций в недвижимость для описания объекта, который достиг стабильного уровня доходности и заполняемости.

🏪 Например, в новом ЖК появился ГАБ - помещение с алкомаркетом. Чтобы стать стабилизированным этому активу нужно «настояться». Первое время - самое сложное для бизнеса, так пусть же арендатор посидит полгода, а лучше год, стабилизируется, и вот уже потом его можно покупать!

🎼Ключевые аспекты стабилизированных активов:
1️⃣Стабилизированный актив обеспечивает предсказуемый денежный поток.
2️⃣Стабилизированный актив достигает рыночного уровня заполняемости (90-95% для жилой недвижимости, 70-75% для гостиничной недвижимости, 90% для офисов и т.д.) и способен поддерживать этот уровень.
3️⃣Процесс стабилизации может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от типа недвижимости и рыночных условий.

☝️Считается, что стабилизированные активы несут меньший риск по сравнению с новыми, находящимися в стадии стабилизации объектами.

🎯Такие активы часто становятся целью для инвесторов, ищущих прогнозируемый доход с низким риском, в частности, институциональных инвесторов (пенсионные фонды, например).

#ликбез

🚩 История стресса

🏚 Дистресс-активы (они же стрессовые активы) в недвижимости - это объекты, продаваемые по сниженной цене из-за финансовых трудностей владельца или неблагоприятных рыночных условий. Инвесторы, специализирующиеся на таких активах, могут получить значительную прибыль, выкупая недвижимость по низкой цене и перепродавая её после улучшений (ремонт, редевелопмент) или восстановления рыночной конъюнктуры.

💰Одним из первых широко известных и самых успешных инвесторов в дистресс-активы был Марк Лициний Красс, древнеримский политик, олигарх и полководец.

🏛 Марк Красс создал прибыльный девелоперский бизнес, основанный на массовой скупке дистресс-активов. Историк Плутарх писал, что в древнем Риме часто происходили пожары. Однако в городе на тот момент времени не существовало профессиональной пожарной охраны.

💡По инициативе своего старшего партнера Луция Корнелия Суллы амбициозный инвестор Марк Красс собрал частную пожарную бригаду из 500 рабов. Бизнес-модель оказалась довольно неожиданной.

🚒 Согласно Плутарху, когда в городе начинался пожар, люди Красса спешили к месту возгорания. Но вместо того, чтобы сразу тушить огонь, Красс предлагал владельцам горящих зданий немедленно продать ему их собственность по цене сильно ниже рынка. Если сделка заключалась, пожар тушили. Если нет - дому давали сгореть. Судя по всему, чем больше была площадь возгорания и видимые последствия пожара, тем сильнее снижалась цена оффера. Сейчас это называлось бы голландским аукционом.

🏗 Благодаря скупке обугленных дистресс-руин, Красс стал крупнейшим девелопером Древнего Рима. Повреждённые или сгоревшие дома девелопер Красс полностью перестраивал или восстанавливал, а затем продавал с огромной прибылью, существенно изменив облик города.

🪙Вырученные от девелоперского бизнеса средства Красс вложил в две еще более доходные отрасли - добычу серебра и политику. С приходом к власти в Древнем Риме «босса всех боссов» Луция Корнелия Суллы его младший партнер Красс начал заниматься рейдерскими захватами бизнеса и активов политических противников диктатора.

☠️Закончил Красс плохо - был убит на переговорах с парфянами, а его голову подарили армянскому царю (ну такой себе подарок).

💼 Сегодня инвестирование в дистресс-активы остается распространенной, хотя и спорной с этической точки зрения, практикой. Оно может способствовать восстановлению объектов и оздоровлению рынка, но часто воспринимается как нажива за счет чужих проблем.

🔍В любом случае, умение находить возможности там, где другие видят лишь риски (и дым коромыслом), может привести к значительному успеху в бизнесе и инвестициях.

🔥 Огонь история
👍 Крассавчик
👀 Лютый беспредел

#история

🏺Продолжим тему Рима! Но не древнего... Между прочим, у нас в Москве есть такой объект STONE Римская, бизнес-центр класса А.

🏁Продажи в этом объекте стартовали ещё 15 июля, а я так и не сделал традиционный расчет инвестиционной привлекательности покупки офиса! Исправляюсь.

🫨Если вы всё ещё в сентябрьском забытьи, напомню об этом проекте:

📍 Расположение: Москва, Золоторожский Вал, 11А/1
🚇 3 мин. пешком до ТПУ «Серп и Молот», 4-5 мин.пеш. от ст.м. «Римская» и «Площадь Ильича»
🛣️ 1800 м до Садового кольца, 900 м до ТТК

🏗️ Общая наземная площадь STONE Римская 70 500 м², из которых офисные помещения занимают 49 500 м², объекты инфраструктуры 5 500 м². Предусмотрен паркинг на 290 машиномест.

🏛️ Две башни: R1 (18 этажей) и R2 (23 этажа)

🪑Офисы:
🔹 Площадь: от 54 до 275 м²
🔹Высота потолков: 3,65 м
🔹Панорамное остекление
🔹Отделка Shell&Core

☕ Инфраструктура:
🔹Столовая, кафе, рестораны
🔹Конференц-зал
🔹Фитнес-студия
🔹Лаунж-зоны с панорамным видом

🔐 Безопасность и комфорт:
🔹Круглосуточное видеонаблюдение
🔹Бесконтактный доступ (Face ID, смартфон, QR-код)
🔹Современные инженерные системы

🔍 Нашел на ЦИАН лот площадью 54,5 м2 по цене ₽21,8 млн. или по  ₽400 тыс./м2.

💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📊 А вот и анализ по STONE Римская:

🔹Прибыль: ₽6,8 млн.
🔹Инвестиции: ₽23,6 млн.
🔹NPV@12%: ₽2,5 млн.
🔹Equity Multiple: 1,29x
🔹ROI: 29%
🔹IRR: 9,7%

🧮 Финансовая модель доступна по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1xfBvI5f3SDoQzDGnTMSdDKh7sbEynFmc594T9H3L8hM/edit?usp=sharing

⚓️Важное пояснение! При подготовке финансовых моделей я всегда стараюсь придерживаться консервативного подхода - и всем советую делать также. Обычно я учитываю возможные риски, избегаю излишнего оптимизма и использую осторожные рыночные предпосылки. Это позволяет мне быть уверенным в адекватности финансовой модели и запасе её прочности.

🔬 Впрочем, мой опыт показывает, что реальность часто оказывается более позитивной, чем мои прогнозы, выраженные в финансовых моделях. Еще раз напомню мою эпичную историю расчетов STONE Towers.

Бали: запреты усугубят проблемы?

🚫 Срочные новости из «рая»: Бали вводит мораторий на строительство!

❌ Власти острова предлагают на 2 года запретить строительство новых отелей, вилл и развлекательных учреждений в популярных туристических районах. Цель — борьба с перенаселенностью и кустарным девелопментом. Но к чему это приведет?

🌍 Мировой опыт показывает: жесткие запреты, ограничения и бюрократия редко решают проблемы рынка недвижимости.

Примеры:

🔴 Швейцария: строгое зонирование → астрономические цены на жилье
🔴 Великобритания: сложная система согласований → хроническая нехватка доступного жилья
🔴 Израиль: бесконечные согласования → годы ожидания нового жилья, высокие цены

💡 Альтернативные подходы:

🟢 Япония: гибкое зонирование в городской среде и понятные правила для застройщиков
🟢 Россия: логичная система согласований строительства жилья (кроме Санкт-Петербурга, увы)
🟢 Германия: быстрое одобрение проектов, соответствующих четким правилам

🔥 Бали рискует усугубить проблемы, которые пытается решить. Вместо запретов нужны умные решения, эффективное управление и контроль качества строительства. Пока похоже, что инициатива властей острова способна вызвать лишь рост цен на недвижимость, спровоцировать коррупцию и посеять неразбериху на рынке.

✈️ Сингапур: офисы по цене самолетов

🏙 В Сингапуре установлен новый ценовой рекорд на рынке коммерческой недвижимости. Шестой этаж бизнес-центра Prime-класса Tong Building площадью 638 м2 был продан за 24 млн. долларов США. Это эквивалентно $37,5 тыс. за 1м2 - абсолютный рекорд для офисных помещений в городе-государстве!

🏥 Интересно, что покупателем выступила не какая-нибудь IT-компания и не квазигос.структура, а чпстная медицинская группа Parkway Hospitals Singapore Pte. Похоже, врачи в Сингапуре зарабатывают не хуже программистов!

💼 Несмотря на глобальный тренд удалёнки, сингапурский рынок офисов демонстрирует завидную устойчивость. Высокие процентные ставки немного охладили пыл крупных инвесторов, но небольшие офисные помещения в премиальных локациях всё ещё нарасхват.

💰 Для сравнения: предыдущий рекорд составлял "всего" $34 тыс. за 1м2 в строящемся комплексе Solitaire On Cecil в центральном деловом районе.

🤔 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Хотя большинству из нас пока не по карману офисы в центре Сингапура, эта новость показывает, что премиальная коммерческая недвижимость в ключевых локациях остаётся привлекательным активом даже в эпоху удалёнки.

👀 Вчера в ночи прочитал одно... можно сказать мнение, крайне дискуссионное. Суть такая: «если инвестор выбирает депозиты, то он признает свою трусость и скудоумие». Мол настоящие пираты-инвесторы любят риск, им нужен азарт, борьба за денежные знаки и прочее. Отдельно были заклеймлены те, кто пишет, что «депозит лучше...» - у таких людей автор мнения выявил эксгибиционизм (им нравится, что все узнают про их трусость).

☝️Захотелось поразмышлять об этом.

⚖️ Напомню, что в зависимости от
отношения к риску (возможным убыткам) выделяются три вида риск-профиля инвесторов:
🧐 Консервативный
🤔 Умеренный
🤑 Агрессивный

🚩 Я лично считаю, что когда депозит выбирает инвестор с агрессивным риск-профилем это реально странно. Потому что риск-профиль, конечно, меняется со временем, но если инвестор всю сознательную жизнь обгонял или пытался обогнать депозит и инфляцию, а потом (сейчас) сошел с дистанции и с чего-то поверил, что сегодня депозит - лучшая инвестиция, то... для меня это необъяснимо.

⚠️ Конечно, трусостью и скудоумием я бы это не называл. Искаженным восприятием реальности - вполне.

💰Но вот инвесторы с консервативным риск-профилем тадиционно тяготеют к депозитам, им тяжело принять потери, поэтому депозит под 16-18% для них просто лучшее время и эльдорадо! И неважно, что инфляция, вполне вероятно, намного выше доходностей депозитов... Главное - высокая ставка (по сравнению с прошлыми периодами) и гарантии от АСВ.

🔻Кстати, советую пройти тест тем, кто ещё этого не сделал: http://atsogoev.ru/rp
Это бесплатно и очень полезно!