❓Зачем я инвестирую? Зачем трачу 1-2 часа ежедневно на инвестиционный анализ?

☑️ Вчера сформулировал.

❌ Не ради известности (я пишу о том, сколько % лично заработал на инвестициях ровно 1 раз в год). Я не проповедую успешный успех, не снимаюсь рядом с моим красным феррари и т.д.

⭕ Я не состою ни в каких комьюнити инвесторов, у меня нет потребности с кем-то общаться по поводу моих инвестиций. Хотя для многих это важно, но для меня - нет.

❓Стану ли я мулти$миллионером на инвестициях? Ну если годами всё правильно буду делать и нигде не ошибусь (что маловероятно), то через ХХ лет точно стану. Но не в ближайшие годы.

🔻Тогда зачем это?

✅ Исключительно ради создания источника дохода, способного поддержать жизненный стандарт моей семьи. Чтобы всегда были деньги на закрытие текущих потребностей.

🔆 Диверсификация по валютам, странам, формам, ликвидности и т.д. нужна лишь только для того, чтобы не могло произойти чего-то, что снизит жизненный стандарт.

🗜️Итого. У меня есть простая цель - инвестиции должны приносить Х денег в месяц и ежегодно эта сумма должна увеличиваться на 1.5инфляции + хорошая ликвидность активов, чтобы можно было быстро всё продать.

🚩Вот и всё. Как у вас с целью инвестирования? В чём она?

💸Отгорели костры рябин: правительство РФ увеличило лимиты выдачи льготной ипотеки по основным программам на 1,9 трлн. рублей.

💸А еще министерство финансов ни за что не планирует повышать ставки по льготным ипотечным программам после роста ключевой ставки ЦБ.

💸А еще СБЕР наблюдает исторический рекорд по выдаче ипотеки в августе, абсолютный исторический максимум.

🔻В общем, продолжение ипотечного банкета.

Эксперты Банка международных расчетов (BIS) предоставили новый мониторинг на основе данных по 58 странам

🌏 Глобальные цены на недвижимость в реальном выражении снизились по итогам первого квартала 2023 г. на 3,3% в годовом сравнении

📈 В реальном выражении мировые цены на жилую недвижимость остаются на 6% выше, чем до пандемии и на 24% выше среднего уровня за период после глобального финансового кризиса.

🔍 Авторы мониторинга отметили ТОП-5 тенденций:

🔹 Снижение реальных цен на жилье происходит в почти 75% стран (в том числе в 80% развитых и в 70% развивающихся)
🔹 В развитых странах снижение цен в реальном выражении  происходит быстрее (на 5% в первом квартале 2023 г. против 2,6% в предыдущем квартале), чем в развивающихся (на 1,9% и 1,3% соответственно).
🔹 Среди крупных экономик по итогам первой четверти 2023 г. реальные цены не снижались только в Японии (рост на 1% в годовом сравнении). В США они снизились почти на 3%, в Великобритании на 5%.
🔹 В странах Азии реальные цены снизились в совокупности на 3,7%, в том числе в Китае – на 5%, там снижение происходит пятый квартал подряд.
🔹 В странах Центральной и Восточной Европы, в отличие от других регионов, рост реальных цен на жилье продолжился и составил в совокупности 6,6%.

Посуточная аренда - зло.

☑️ Так считают бюрократы по всему миру и принимают меры по борьбе с Airbnb

▶️ Все началось с туристических ограничений в популярных европейских городах, которые путешественники часто выбирают для уикенда – и которые начали страдать от овертуризма.

🤝🏻 В 2016 году 11 европейских столиц создали альянс против Airbnb. Его участники – Амстердам, Барселона, Берлин, Брюссель, Лиссабон, Лондон, Осло, Париж, Рим, Стокгольм и Хельсинки – выступали против «теневого» туризма, из-за которого в городах появлялось все больше нелегальных мест размещения.

☝🏻Они настаивали на том, чтобы Airbnb стал работать по тем же правилам, что отели и хостелы: как минимум, начал взимать с пользователей туристический налог. Сервис этого не сделал.

🇫🇷 Теперь Париж ограничивает количество дней аренды (максимум 120 дней в году) и всем желающим разместить объявление на платформе необходимо пройти специальную регистрацию в мэрии города.

🇩🇪 В Берлине владельцы-пользователи Airbnb в пределах города должны иметь специальное разрешение на краткосрочную сдачу в аренду. Вторичное жилье можно сдавать туристам максимум на 90 дней в году.

🇳🇱 В Амстердаме можно предоставить свое жилье приезжим в аренду на максимум 30 ночей в году. На случай превышения этого лимита требуется разрешение местной администрации. 

🇵🇹 Португалия прекратила выдачу новых лицензий Airbnb и другим подобным платформам. Исключение: удаленные районы, сельская местность. Все лицензии на аренду жилья для отдыха отныне подлежат пересмотру каждые 5 лет.

🇬🇧 В Лондоне с недавних пор разрешено сдавать 
недвижимость через Airbnb только на 90 ночей в год.

🇺🇸 Также растет число городов и штатов в США, где тоже ужесточают нормы в отношении Airbnb.

🇷🇺 В России нет Airbnb. И борьбы с посуточной арендой в масштабах европейских аналогов тоже нет... Вот я и говорю - быть инвестором в недвижимость в России совсем даже неплохо.

👨‍⚖️ В продолжение темы: Airbnb подаёт в суд на Нью-Йорк из-за ограничений на краткосрочную аренду

🛋️ В компании заявили, что новый городской закон репрессивен и существенно ограничит количество людей, которые смогут сдавать в краткосрочную аренду свою недвижимость в городе.

☝🏻По правилам, вступившим в силу 1 июля 2023, владельцы жилья, планирующие краткосрочную аренду, обязаны зарегистрироваться в мэрии, раскрывать информацию о всех жильцах и «соблюдать постановления о зонировании, строительстве и техническом обслуживании».

💸 За нарушения владельцев могут оштрафовать на $1-5 тыс. Airbnb указала, что её выручка от краткосрочной аренды в Нью-Йорке в 2022 году составила $85 млн.

✍🏻 Компания также отметила в иске, что предыдущий подобный закон, вступивший в силу в 2021 году, вынудил 29 тыс. владельцев недвижимости покинуть рынок краткосрочной аренды Нью-Йорка.

🟥 Застройщик «Гранель» на днях открыл бронирование в проекте «MYPRIORITY Paveletskaya» (квартиры, бизнес-класс) в 7 мин.пеш. от станции метро «Павелецкая», Москва, ул. Дубининская, д.17А.

📍Место интересное, причем для сдачи в аренду тоже. Рядом с объектом один из офисов «Роснефти», а также гостиница Cosmos. Ну и конечно, относительная близость транспортного хаба «Павелецкая» намекает на возможность организации рентного бизнеса.

💰 За ₽14 млн. обещают продать студию 30 м2, или по ₽467 т./м2.

👀 Кстати, у «Гранель» обнаружился тайный телеграм-канал для инвесторов и там дают скидки на MYPRIORITY Paveletskaya. Только это по секрету!

#стартпродаж

🏗️ Новостройки СПБ: позитивный август

👀 Коллеги из ВNmар.рrо подвели краткие итоги августа 2023 на рынке предложения новостроек Санкт-Петербурга.

🔹 В годовом выражении средняя цена 1м2 новостроек Санкт-Петербурга снизилась на 1,6% (₽259,4 тыс./м2 в 2022 против ₽255,2 тыс./м2 в 2023).

🔹 Количество квартир в экспозиции за истекший год по количеству лотов на витрине выросла на 6,6% (42,2 тыс. шт. в 2022 против 45,2 тыс. шт. в 2023), а по количеству ЖК — на 10,6%.

🔹Средневзешенный бюджет покупки в августе 2022 составлял ₽13,07 млн., а в августе 2023 составил ₽12,35 млн. (-5,8%).

🔹 Уменьшилась и средняя площадь предлагаемого лота (-4%).

🔻Итого: август был очень позитивным месяцем для петербургских застройщиков, им даже удалось использовать ажиотаж в свою пользу и поднять цены, прервать многомесячное движение вниз. Посмотрим, что принесет сентябрь. Есть версия, что такого позитива уже не будет.

Куда инвестировать сейчас?

Привычная всем схема флиппинга перестала работать. Для инвестора в недвижимость необходимо искать другие растущие стратегии, которые растут в ценах. Сейчас такие стратегии - это покупка курортной недвижимости и ИЖС. Это как раз те сферы, которые государство поддерживает и можно не сомневаться в росте рынка, а также оформить льготную ипотеку, пока она еще существует.

Стоит обратить внимание на новый проект GARNET Holiday Village - курортные поселки с арендными домами. Компания выбирала самые перспективные локации с максимальной инфраструктурой, чтобы будущий инвестор на вкладывал деньги дополнительно в ее развитие. И сейчас в поселке уже построены первые дома и стартует продажа второй очереди проекта.

В субботу 9 сентября Garnet проводит инвест-пикник в Green Forest Club -  туда точно стоит приехать посмотреть как идет застройка и куда движется проект. Плюс отличный отдых на природе, шашлык и нетворкинг обеспечены!

📅  9 сентября (суббота) 12:00
📍  Московская обл., Ступинский р-н, д. Мышенское. Коттеджный поселок GREEN FOREST CLUB

Зарегистрироваться можно на сайте. Количество гостей ограничено.

#реклама

🏛100 000 рублей на инвестиции - когда-нибудь позже...
📱100 000 рублей на новый смартфон - да, прямо сейчас!

🫑1 000 рублей на здоровое питание - слишком дорого.
🍺1 000 рублей на пиво с колбасками - нет проблем!

📺 Посмотреть 3 часа нового сериала - и ещё одну серию!
📖 Пройти за 2,5 часа курс Цогоева - нет времени.

🔻Не стоит жаловаться на отсутствие возможностей, выбор есть всегда. Доброе утро!

Что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?

В режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник» Александр Уткин, мой коллега, один из первых прошедших курс «Советник Инвестора» профессионалов рынка недвижимости, эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

▪️Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО
▪️Анонс новых проектов и площадок ЦАО
▪️Новости, обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
▪️Эксклюзивные предложения от собственников
▪️Полезные материалы для собственников и покупателей недвижимости
▪️История района:  здания, улицы и люди

К слову, если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можете записаться на консультацию к Замоскворечнику: ни  к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.

Если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, искренне рекомендую подписывайтесь на канал Александра.

#партнерскийпост

📈 Индексация - миф или реальность?

ℹ️ Индексация – это периодическое увеличение арендной платы и/или сопутствующих платежей на %, согласованный сторонами в договоре аренды.

🛡️ Индексация является механизмом защиты арендодателя от роста цен (инфляции). Но для арендатора она невыгодна и влечет увеличение затрат на аренду.

🤑 Желанной для арендодателя является индексация на уровне или выше уровня официальной инфляции. Приемлемой для арендодателя является индексация раз в год на 5-6%.

😵Для арендатора индексация аренды - противоестественный акт, на который лучше не соглашаться. Но иногда приходится, поэтому приемлемой для арендатора индексация становится на уровне 2-4%

🔞Индексация часто является предметом ожесточенных переговоров. В договоре может быть прописан этот механизм, но не применяться никогда. И наоборот.

💡Если помещение ликвидно и пользуется спросом, индексацию можно смело вписывать в договор аренды и нещадно применять ежегодно. В обратном случае рассчитывать на индексацию сложно.

#ликбез

📊 28% респондентов опроса, читателей моего канала, считают, что наилучшая идея 2023 года, сулящая максимум доходности это ГАБ или создание ГАБ. А инвестиции в создание готового арендного бизнеса (ГАБ) вообще стали чемпионом опроса - 20% считают эту идею лучшей.

🚩В последнее время пространство Telegram запестрело рекламой различных компаний и даже физических лиц, привлекающих финансирование частных инвесторов и обещающих 40-70% годовых доходности от инвестиций в создание готового арендного бизнеса (ГАБ).

🤑Это же так просто! Нашел ТЗ «Чижика» или «Доброцена», перелопатил «Авито» и обнаружил в далёком российском регионе пустое помещение. Если «ДоброЧижик» предварительно акцептовал это помещение, то можно покупать недвижимость, потом заключать договор и продавать как ГАБ!

🔢 Математика демонстрируется такая: покупаем за 1Х, продаем за 1.5-1.7Х. Декларируемый срок проектов - 4-8 мес. Делов-то!

✂️Однако, упрощение часто принимает форму дезинформации. Чудес на рынке нет. Не бывает доходности 40-70% без аналогичного размера рисков. В любом случае, инвестиционный продукт, предполагающий создание ГАБ, намного сложнее.

📈 Процесс создания ГАБ - это девелопмент, то есть процесс, характеризующийся повышенными рисками. И чем больше декларируемая доходность, тем эти риски выше. Вот это универсальное правило, работает всегда.

📑 Исследовательская компания Zion Market Research опубликовала отчет по мировому рынку краудфандинга в недвижимости.

💼 Краудфандинг (дословно «финансирование от толпы») это когда (не)знакомые друг другу люди вкладывают деньги в какой-либо проект. Делают они это выбирая эти самые проекты на инвестиционной платформе. Как правило, можно вложить деньги или в форме соинвестирования (equity) или в форме займа (debt).

📈 Так вот краудфандинг растет бешеными темпами. Выручка краудфандинговых платформ оценивалась на начало 2023 года в районе $12 млрд., а в 2030 году по прогнозу Zion достигнет $162 млрд. при объеме рынка $1,7 трлн.

💰 Флагман краудфандинга в России - инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate, членом совета директоров которой я являюсь.

🟣 SimpleEstate специализируется на готовом арендном бизнесе, помещениях с арендаторами, крупнейшими продуктовыми федеральными сетями России (X5, Магнит, Окей, Лента). Вход для инвесторов - от ₽100 тыс.

⛔️ Нидерланды против инвесторов.

🇳🇱 Крупнейшие города Нидерландов ввели ограничения для инвесторов на приобретение и сдачу в аренду недвижимости.

🛡️Закон «Opkoopbescherming» (защита покупок) гласит: любая жилая недвижимость стоимостью ниже некоего лимита, установленного муниципалитетами, не может быть сдана в аренду в течение 4 лет после ее покупки.

🗜️Инвесторы своими активностями якобы снижают комфорт жизни в районе для местного населения, ведь житель Роттердама может вот так взять и легко арендовать квартиру в Гааге! От этого сразу комфорт коренных гаагцев падает...

😃В общем, через четыре года можно отбивать вложенное, а пока что плати налог на имущество и наслаждайся «стабильностью» и «безусловным соблюдением прав собственности».

🗓️Ну вот же совсем недавно читатели экономических тг-каналов тетя Маша из Жулебино и дядя Толя из Кудрово переживали за банковскую систему США. Ишь ты, поди ж ты, Signature Bank обанкротился, весь волокардин был выпит по этому поводу.

🏦 И вот уже Федеральная корпорация по страхованию вкладов США (FDIC) выводит в продажу обеспеченные недвижимостью кредиты почившего Signature Bank на сумму $33 млрд.

🛋️ Агентство сообщило, что кредитные портфели, которые FDIC оставила под контролем после банкротства банка в марте этого года, состоят в основном из квартир в Нью-Йорке.

🗓️ Продажа, как ожидается, будет завершена к концу 2023 года, заинтересованные стороны должны подать свои заявления до 1 ноября.

🔥 Мне по 🥁
👀 Летит время!
👍 Надо брать

🏝️Недавно пришлось немного погрузиться в рынок недвижимости Индонезии (Бали).

📈 Вопрос был такой: почему на Бали рост цен от старта продаж до готовности (примерно 2 года) составляет от 25% до 40%, а в некоторых случаях и все 100%?

🪞Оказалось, что такая доходность является отражением риска. На Бали нет проектного финансирования и эскроу, и как следствие, есть и ненадежные застройщики, и недострои. Кроме того, существует проблема плохого качества строительства.

🤑В общем, если хочется заработать +40%, то придется поволноваться года два за то как там процесс и из чего всё-таки это строят...

🔻Каких известных и надежных застройщиков Бали вы знаете? Критерий надежности: несколько реализованных в срок проектов без рекламаций по качеству.