🤔 Не успел я похвалить налоговую систему России для инвесторов в недвижимость и просто владельцев недвижимости, как пришли новости, что ее хотят... подкорректировать...

👀 Минстрой (а не Минфин) решил оценить, нужно ли сохранять в стране налоговые вычеты на покупку жилья.

📝 Подписан приказ о создании методики оценки эффективности налоговых вычетов. Минстрой будет делать выводы, нужны ли эти налоговые льготы или же «адресные субсидии нуждающимся более эффективны».

❗И дальше может случится представление в Минфин предложения об изменении или отмене льгот... Спрашивается, чего людям из Минстроя на месте не сидится? Зачем трогать то, что и так неплохо работает? А может они наоборот, хотят увеличить льготы и вычеты? Непонятно. Могли бы выпустить Стасишина, чтобы он чего-нибудь там наболтал оптимистичного.

✅ А вчера депутат от КПРФ Арефьев предложил ввести Wealth Tax (налог на богатых), увеличив ставку НДФЛ с 15% до 30%. При этом богатые по версии коммуниста - люди зарабатывающие более ₽5 млн. в год., то есть более $50 тыс. по новому курсу...

🔵 В ВNmар подвели итоги августа 2023 года на рынке предложения новостроек Москвы

🆕 В продажу поступило 14!!!новых проектов (кстати, большего всего проектов вывел на рынок знатный девелопер - г.Москва), а также 19 новых корпусов в реализуемых новостройках.

📈 В годовом выражении количество лотов выросло на 14,8%, а количество ЖК — на 14,7%.

💸 Средняя цена 1м2 в массовых новостройках повысилась на 8,1%. В высокобюджетных проектах повышение цен менее выраженное: цена м2 повысилась на 3,9%.

💰Инвестиции это про производство денег. Деньги производятся ради того, чтобы их тратить. Можно и бедным раздать, это личный выбор богатого человека.

✅ Большинство их тех, кто подписан на мой канал (я надеюсь на это) либо уже богаты, либо стремятся к богатству через инвестиции.

⚠️ А вот депутат Арефьев и ему подобные сидя на заднице в Госдуме и предлагая свои инициативы не способствуют увеличению числа богатых. Потому что станешь богатым, Арефьев и его друзья отнимут большую часть... Это он сейчас 30% предлагает отнять, а завтра и 50% захочет.

☑️ Прошу, не надо писать, что в России богатые это сплошь воры. Я лично знаю множество людей, разбогатевших на операциях с российской недвижимостью. Ничего не крали, просто взяли на себя кучу рисков (множественные ипотеки, тревожных соинвесторов, потребкредиты и т.д.) и получили иксы на недвижимости за 5-7 лет.

🚩Богатым быть правильно и хорошо. Инвестировать правильно и хорошо. Предлагать отнять деньги у богатых и отдать бедным плохо. Моё личное мнение!

🔺По данным портала недвижимости Idealista, цены на жилую недвижимость в Португалии выросли на 6,2% в годовом исчислении. Это весьма позитивный показатель для Европы в настоящее время.

🏗️ Застройщики утверждают, что 65% покупателей недвижимости на первичном рынке - иностранцы, желающие купить жильё в Португалии, которые в основном ищут возможности для покупки и оформления ипотеки в Лиссабоне, Фару и Порту.

💸 Одним из важных драйверов рынка была программа португальской «золотой визы», когда иностранцам выдавался ВНЖ, в том числе за покупку недвижимости.

📈 Растущий спрос среди иностранцев усугубляет кризис доступности рынка жилья для португальцев. Ситуация усугубляется забюрократизированным, медленным процессом получения разрешений на строительство новых домов, который тормозит рост предложения.

💭 Как реагируют разноуровневые власти Португалии? Обещают ускорить согласование строительства, прекращают выдавать «золотые визы» за покупку недвижимости.

😃 Оказывается сегодня и день финансиста, и день журналиста.

🎉 Поздравляю и тех, и других!

🛒 Магазинные воры стоили английским супермаркетам £1 млрд. Кражи стали эпидемией: они осуществляются средь бела дня организованными группами агрессивных преступников. Охрана супермаркетов, состоящая из 2-3 человек часто противостоит 15-20 налетчикам.

👀Руководство крупнейших британских сетей заявляет, что полиция в большинстве случаев, не реагирует на заявления о кражах на сумму менее £500.

🚔 Около £700 млн. было потрачено сетями на предотвращение будущих преступлений, остальные £300 млн. — прямые убытки от краж.

📝 В марте 2023 года полиция Англии, Уэльса и Северной Ирландии зарегистрировала почти 33 тыс. случаев магазинных краж (на 30,9% больше, чем в 2022).

🔺 Розничные сети повышают цены на товары, а потребители пытаются бороться с ростом расходов на продукты питания. Повышение цен приводит к новым волнам краж.

⭕ Замкнутый круг...

🕶️ Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC, аналог ЦБ РФ) официально предъявила обвинения Prime Group Holdings LLC, частной инвестиционной компании, специализирующейся на недвижимости.

✅В 2017 году компания сформировала фонд для осуществления инвестиций в недвижимость. Для поиска и оценки проектов Prime Group наняла некую «независимую» брокерскую компанию, который выплачивалось вознагражнние за каждую слелку. В период с 2017 по 2021 год брокер получил $18 млн., выплаченных из средств фонда (инвесторов).

💼Однако SEC обнаружила, что брокерская компания, задействованная в сделках фонда принадлежала генеральному директору Prime Group.

💸За нарушение фидуциарной обязанности и дезинформирование инвесторов (в рамках мирового соглашения) Prime Group должна выплатить штраф в размере $6,5 млн. и вернуть $14 млн. выручки инвесторам.

⚡У STONE вышел в продажу новый проект, STONE Ходынка (Москва, Ходынский бульвар, вл. 6/2).

🏢 Три разноформатные башни офисного квартала находятся на первой линии парка Ходынское поле в 1 мин.пеш. от ст.м.«ЦСКА», в 950 м. от Ленинградского проспекта.

🌆 В продажу вышли небольшие офисы от 70 м2, есть и блоки от 825 м2, а одна 13-этажная башня площадью 19 000 м2 экспонируется целиком под штаб квартиру крупной компании.

🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛️ В ближайшем окружении расположены офисы VK, GSK, OZON, Ростелеком, BASF и относительно недалеко центральный офис BMW, Северсталь, MARS.

💰Офисы в STONE Ходынка экспонируются сейчас по цене от ₽330 т./м2

#стартпродаж

🔵 Как там дела с выкупом акций у «Самолёта»? Вечный стартап из Подмосковья поделился новостями по поводу своего buyback и сообщил о промежуточных результатах.

🚩Для тех, кто забыл: совокупный объем программы выкупа составляет ₽10 млрд. до конца 2023 года. Застройщик картофельных полей выкупает свои акции с рынка, чтобы уменьшить их количество в обороте и, возможно, искусственно завысить их цену.

💰Итак, по состоянию на начало сентября люди в мятых майках выкупили у инвесторов на бирже порядка 850 тыс. акций на сумму ₽3,125 млрд., консолидировав 3% от уставного капитала.

🔬 Посмотрим, доведет ли СМЛТ дело до конца.

🔥 Мне по 🥁
👀 А Воробьёв согласовал?
👍 Пора продавать!

🔍 Коллеги из Malina Property подготовили ретроспективный анализ цен экспонирования торговых помещений (готового арендного бизнеса) Москвы и Московской области с 2018 года.

🔸 2018 год
🔹 Цена 1м2 — ₽200 тыс.
🔹 Окупаемость в среднем — 7-8 лет, хорошее помещение с сетевым арендатором можно купить исходя из 8,5-9,5 лет окупаемости

🔸 2019 год
🔹 Цена 1м2 — ₽200-250 тыс.
🔹 Окупаемость 9-9,5 лет окупаемости.
🔹Отмечается высокий спрос на помещения в центре Москвы

🔸 2020 год
🔹 Цена 1м2 — ₽220-280 тыс.
🔹 Окупаемость — помещение в районе МКАД 9 лет, помещения у метро 10 лет.

🔸 2021 год
🔹 Цена за 1м2 – топ-помещения ₽350 тыс., «внутриквартальные» помещения ₽150-200 тыс.
🔹 Окупаемость 10,5-12,5 лет.

🔸 2022 год
🔹 Цена за 1м2 — ₽300 тыс. за помещение в спальном районе или ₽550 тыс. за аналогичное помещение в более ликвидной локации.
🔹 Окупаемость от 11 лет и выше.

🔸 2023 год
🔹 Цена за 1м2 — от ₽350 тыс. до ₽520 тыс. и выше.
🔹 Окупаемость в среднем 12,5-13 лет.

👀 Чтоб я так жил!
👍 В жилье больше выросло
🔥 Всё так и было!

🖥️Делаю презентацию к вебинару в этот четверг в 16.30 по МСК.

📚 В первой части будет много слайдов. Насчитал 12 источников пассивного дохода в недвижимости:

✅ Торговая недвижимость
☑️ Апартаменты
✅ Офисы
☑️ Склады
✅ Квартиры
☑️ Машиноместа
✅ Кладовки
☑️ Эко-отели, лоджи, глэмпинги
✅ Облигации
☑️ Акции
✅ ЗПИФы
☑️ Инвестиционные платформы

❓Я ничего не забыл❓Наверняка забыл.

👀 А во второй части еще будут слайды по ГАБ, кстати...

👉Регистрация здесь: https://atsogoev.com/w/pasincome/

🌐 15 и 16 сентября в Москве пройдёт выставка зарубежной недвижимости Property Show.

Участие принимают крупнейшие застройщики и агентства недвижимости из ОАЭ, Турции, Кипра, Бахрейна, Таиланда, Испании, Португалии, Германии и других стран. Можно узнать о способах получения ВНЖ, встретиться с экспертами и посетить семинары. 

Билеты можно бесплатно получить на сайте выставки. 

#реклама

✍️Давно ничего не писал о REIT. Между тем в одном из самых интересных с точки зрения див.доходности секторов, кредитования недвижимости, происходят глобальные изменения.

💸Вообще небанковские кредиторы коммерческой недвижимости были важной частью моего личного портфеля в 2020-2022 годах: Apollo CRE Finance, Blackstone Mortgage, Starwood Property, KKR RE Finance... и т.д.

💰Один из ярких представителей рынка частного кредитования в сфере недвижимости, Arbor Realty Trust (ABR), специализирующийся на финансировании многоквартирных домов.

ℹ️ Arbor Realty Trust — кредитный фонд, выдающий мезонинные и бридж-кредиты, и одновременно выпускающий ипотечные векселя и кредитные ноты.

🏦 Флагманский продукт Arbor в последние годы — промежуточные бридж-кредиты девелоперам многоквартирных домов сроком от 1 до трех 3 на сумму до $100 млн.

🪙 У Arbor нет источника привлечения денег (депозитов), поэтому приходится привлекать банковский капитал через механизм РЕПО. Компания занимает деньги у банков, структурируя сделки через ДКП ценных бумаг - кредитные ноты (CLO, CDO) ипотечных закладных и т.д.

🛋️ В период 2020-2022 года девелоперы потратили рекордные суммы денег на скупку проектов арендных многоквартирных домов, с целью последующей продажи их консервативным инвесторам, выбирающим стабильные активы (людям всегда нужно где-то жить).

📊 Согласно финансовым отчетам Arbor в 2021 году компания выдала рекордный объем кредитов на сумму около $16,1 млрд.

🆘 Финансовые модели Arbor и всего рынка хорошо работали в период дешевых денег и бурного спроса, но сейчас корабль терпит бедствие. Повышение % ставок в США, охлаждение на рынке девелопмента многоквартирных домов и сделок с готовыми арендными домами, все это стало одной большой проблемой Arbor.

💸 Многие девелоперы брали у Arbor кредиты с плавающей процентной ставкой... и теперь, когда ставки резко выросли, у них возникли трудности с погашением кредитов. Одновременно с этим арендная плата за многоквартирное жилье снизилась, а предложение на рынке жилья США увеличилось.

💵 В конце июня этого года компания сообщила, что по кредитным портфелям (всего на сумму $13,1 млрд.) не совершается никаких действий, а количество просрочек «значительно возросло». Аналитики отмечали, что на балансе Arbor появились еще как минимум 3 новых проблемных кредита на общую сумму около $116 млн.

🔻В общем, высокая стоимость денег и охлаждение рынка арендной жилой недвижимости в США оказывает давление на бизнес-модель частных кредиторов. Наблюдаю за ситуацией.

☝️Знаю, что многим эта тема вообще неинтересна. Потерпите, пожалуйста, я пишу об этом раз в полгода в порядке исключения!

🛡️Инвестиции или спекуляции?

⚔️ Очень часто вижу противопоставление этих понятий. Причем спекуляции имеют негативный и даже аморальный флёр (особенно в России), а инвестиции - это «хорошо и правильно».

🏺Слово «спекуляция» имеет латинские (Древний Рим) корни. На латыни speculātiō означало «наблюдение, высматривание». Уже много позже латинское слово начали использовать философы и финансисты.

💸 На самом деле спекулятивная стратегия - одна из форм инвестиций. Спекулянт зарабатывает на разнице цен, заранее точно не зная, сколько и когда сможет получить в результате своей операции.

🧮 Для инвестиционного анализа грамотные спекулянты пользуются большим массивом различных
данных и сложными предварительными расчетами для определения предпосылок своих финансовых моделей.

🔻То есть спекуляции - намного, намного более интеллектуальная деятельность, чем кажется обывателям.

🔥Иногда случаются и неосознанные, случайные спекуляции. Со мной часто советуются друзья и знакомые по теме инвестиций в недвижимость. В том числе в новостройки.

🔮Вчера написал старинный товарищ: «А помнишь?»... Я помню смутно, но в 2019 году мы обсуждали с ним целесообразность покупки квартиры в ЖК Prime Park. В итоге, после достаточно подробного анализа, я высказал мнение «ЗА» и вот что из этого вышло.

💸2019 год (февраль): покупка 40 м2 (whitebox) за ~₽9.3 млн.
💵2023 год (август): продажа 40 м2 (whitebox) за ~₽22.1 млн.

Ипотеку мой товарищ не брал.
🔹Прибыль ₽12,2 млн.
🔸Инвестиции ₽9,3 млн.
🔹ROI 131% (общая доходность проекта)
🔸IRR 20,5% (доходность годовых)

⭕️ Я не буду углубляться в причины, почему квартира не продавалась в течение 5 лет, это были личные обстоятельства моего товарища.

🧮 Хотите научиться делать такие и более сложные финансовые модели? Вам сюда: excel.atsogoev.com

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Успешные результаты инвестиций в прошлом не означают успех в будущем.

❗Вспомнил тут недавно. В 2008 году меня уволили и я какое-то время не работал по найму (не было работы для бывшего коммерческого директора крупной московской девелоперской компании).

💸В тот момент у меня был кое-какой пассивный доход и некоторые накопления. Пассивный доход закрывал мои тогдашние потребности и позволил заняться тремя новыми бизнесами:

1️⃣ Я попробовал инвестировать в ценные бумаги
2️⃣ Я начал успешно поставлять товар в сеть канцтоваров «Республика»
3️⃣ Я открыл с партнерами шинмонтаж

🍔То есть пассивный доход позволил мне заниматься потенциально интересной и доходной деятельностью, а не думать о работе «за еду».

👀 Не отрицаю, что для многих людей пассивный доход - синоним пенсии. Но я не понимаю людей, которые собираются в 35, 40 или 45 лет выйти на пенсию (движение F.I.R.E.) и жить на пассивный доход. Для меня это слишком скромная и преждевременная цель - «бездельничать».

💰Пассивный доход, с моей точки зрения - синоним свободы. Можно пробовать новое и рисковать.

...Остальное - завтра в 16.30.

👉Регистрация здесь: https://atsogoev.com/w/pasincome/

🚀 Цены на жильё в Дубае в августе выросли на рекордные 20% в годовом выражении — рекордные темпы после семилетнего спада, зафиксировал международный консультант CBRE в своем новом отчете...

📊 Тем не менее, средние цены на квартиры в эмирате все еще на 9,6% ниже пика 2014 года, в то время как цены на виллы и коттеджи уже на 8,7% выше.

🎉 Способствует такому взлету приток азиатских банкиров и криптомиллинеров, а также россиян. Правительство тоже радуется такому наплыву иностранцев, даже смягчило визовые требования для приезжающих.

💸 Аренда квартиры в среднем в Дубае стоит $29 тыс./год, вилла $87,8 тыс. /год.

🔥 Как же там жарко!
👍 Налицо вздутие пузыря
👀 Подумываю о покупке

❗️Полезная информация по рынку недвижимости Бали

🔸 Хотите найти безопасные и доходные варианты для инвестирования в зарубежную недвижимость?

🔸 Хотите узнать как оформить ипотеку в банке РФ и купить виллу на Бали? Платить в рублях, а получать доход в $?

🔸 Хотите разбавить ваш инвестиционный портфель российских активов?

👉 Основатель девелоперской компании на Бали Inside Development открыто делится всей информации от первого лица, а также рассказывает с какими трудностями и вызовами приходится сталкиваться при строительстве комплекса из 59 вилл на Бали.
Все риски и проблемы рынка и как их решают. Как не потерять инвестору деньги и выбрать проект с наибольшим потенциалом.

🏝Бали входит в ТОП направлений для инвестиций в недвижимость как среди русскоязычных инвесторов, так и среди иностранцев со всего мира. И опираясь на фундаментальные факторы эта тенденция имеет пролонгированный потенциал.

🥇Бали занимает лидирующие места в международных рейтингах, как лучшая туристическая локация. Экономика Индонезии растет темпами 5-7% в год и по прогнозу PWC к 2030 году войдет в ТОП5, а к 2050 году в ТОП4 экономик мира.

🔆На Бали нет сезонности. Загрузка недвижимости по году - более 75%. В модных современных проектах - 85-90%. Такими показателями не может похвастаться почти никакая другая локация/страна.

🔍 Многие проекты сулят от 13% до 30% доходности. Но на что обратить внимание, чтобы максимально снизить риски и не потерять свои кровные!?

ℹ️В канале информация:

🔹На что обращать внимание в договоре с Застройщиком
🔹Аналитические данные по региону
🔹Какие разрешительные документы необходимы и как это работает
🔹Как риски несет договор Лизхолда и как их убрать
🔹Эксклюзивные предложения для инвесторов
🔹Информация по ходу нашего проекта


Подписывайтесь на канал Поселок инвесторов на Бали 👇👇👇

https://t.me/+dPVCPDgO3BYxOGEy

#реклама