Какое же сейчас крутое время. Интернет, смартфоны, маркетплейсы, ипотека!

💭 Когда мне было 18 лет, я и мечтать не мог о своей квартире. Хотя я работал с детства, но никаких значительных накоплений в том возрасте у меня, увы, не было, да и ипотеки в те годы почти не существовало.

🛋️ Но одному моему товарищу квартиру подарили родители! За $35 тыс. купили однушку 32 м2 в пятиэтажке на Щелковской..., которая не стала поводом для зависти.

🥂Недавно я был в гостях у того самого товарища (уже на Мосфильмовской) и узнал, что его 18 летний сын собирается получить ипотеку (якобы ВТБ анонсировал такую возможность). Оказывается, получатели ипотеки в последние годы помолодели. Нашел статистику: за последние 5 лет возраст заемщика снизился с 42 лет в 2018 г. до 37 лет в 2023. А доля ипотечных заемщиков в возрасте 18 - 25 лет выросла в 2 раза за год.

🔋В общем, поколение «зумеров» (1997 - 2002 годов рождения), вышло на охоту за квартирами, а ВТБ им потворствует. Я и не оценил тренд...

📱Сын моего товарища - блогер. К своим 18 годам зарабатывает на рекламных интеграциях ₽шестизначные суммы в год. Как это часто бывает с людьми, работающими в недвижимости, мне задали вопрос «а что я думаю о...». На этот раз я высказывал мнение о донстроевском «Символе».

🖼️Квартиру молодой человек выбирал так, чтобы там были большие окна и терраса. Также ему хотелось место, где можно поснимать reelsы на приличнлм фоне, где удобно отдохнуть и развлечься, где есть спортивные площадки, кафе, магазины... в общем, нужна мультифункциональная инфраструктура.

👀Также оказались важны экологические аспекты – чтобы двор без машин, парк недалеко, зеленые пространства на земле и на крыше. Ну и поближе к центру. В итоге в шорт-лист вышел проект в Лефортово. Свои комментарии по «Символу» я оставлю при себе.

🔻А что касается ипотеки для 18-летних - что тут скажешь - можно только позавидовать широчайшим возможностям молодых. В наши годы такого не было! А сейчас есть.

#оффтоп

Инвестиции в будущие (вещи)

📑 Договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости) – ДКПБН – в настоящее время стал отраслевым стандартом для офисной недвижимости. Очень многие строящиеся проекты, в которых офисы продаются в нарезку, реализуются именно по этой форме договора. Во всяком случае по ДДУ продается меньшее количество офисов, чем по ДКПБН.

❗Важно: продажа по ДКПБН возможна компаниям (АО, ООО) и индивидуальным предпринимателям (ИП).

📚Для начала нужно отметить, что это полностью легально: правоотношения по ДКПБН регулируются Гражданским кодексом. В отличие от жилой недвижимости, продажа коммерческой по ДКПБН абсолютно легитимна и разрешена существующим законодательством.

🏗️Реализуя нежилые помещения по ДКПБН, девелоперы могут начинать продавать недвижимость на самых ранних стадиях реализации проектов, что положительно сказывается на финансовых показателях их проектов.

💸Одновременно с этим инвесторы чаще всего получают возможность зайти в проекты по самым интересным, стартовым ценам. Применение механизма ДДУ такой возможности обычно не предполагает.

✍️ Заключая ДКПБН, конечно же, необходимо оценивать продавца – застройщика офисного комплекса. Опыт, качество строительства, количество реализованных проектов и т.д. Впрочем, и для ДДУ это актуально.

⬆️ Для крупных инвесторов ДКПБН является инструментом легального возврата или зачета НДС из бюджета, что может существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.

💵 Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта.

🔻А вот возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.

⚫ В общем, в самом по себе ДКПБН нет ничего опасного или незаконного. Но заключая такой договор, стоит помнить о том, что девелопмент недвижимости – история многофакторная, поэтому комплексная проверка и оценка продавца является обязательной процедурой перед заключением ДКПБН.

❌ Крах модульного домостроения в Англии.

👀Три самые известные в Великобритании компании по строительству модульных жилых домов уже закрылись или находятся на грани закрытия.

🏘️ Лидер рынка модульного домостроения, Ilke Homes задолжала кредиторам около £320 млн., управление компанией взяла на себя внешняя администрация.

🏘️ Компания Urban Splash, также специализирующаяся на строительстве модульных домов, задолжала своим кредиторам ~ £43 млн. и еще около £10 млн. своему японскому партнеру Sekisui.

🏘️ Третьим крупным должником в этом секторе стала закрывшаяся в начале этого года компания L&G Modular Homes.

🏗️Модульное домостроение в Великобритании должно было решить проблему дороговизны жилья в стране. Крупнейшие инвестиционные компании страны, такие как Fortress Investment, TDR Capital, Legal & General и Homes England, сделали многомиллионные ставки на проекты, связанные с модульным девелопментом. Теперь эти проекты тоже находятся в проблемной зоне, как и подрядчики.

🏭 Основная причина разорения производителей модульных домов проста: заводы компаний были финансово эффективны только тогда, когда был стабильный спрос и постоянный объем производства единиц жилья.

🪚 Однако на фоне резкого охлаждения на рынке британской жилой недвижимости спрос на продукцию модульных компаний в последнее время был слишком мал (всего 450 произведенных единиц за год, вместо планируемых 3 тыс.), заводы простаивали и приносили убытки.

⭕Похоже, Британии теперь не светит строительство рынка доступного жилья: о выходе на просторы туманного альбиона ПИК и ДСК1 ничего не слышно. А без них и без ипотеки под 0.01% британцы не справятся...

Блогеры не виноваты! Это всё Fundrise.

🧑‍💻 Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) обвинила инвестиционную платформу недвижимости Fundrise в сговоре с контент-мейкерами (блогерами).

🤝🏻 Согласно постановлению SEC, Fundrise в период с февраля 2016 по декабрь 2021 платила более чем 200 известным контент-мейкерам (блогерам), чтобы привлечь с их помощью новых клиентов.

🎙️В рамках этой схемы создатели контента в соцсетях добавляли гиперссылки на платформу Fundrise в свои онлайн-эфиры, стримы и т.д.

💵 Сумма выплат рассчитывалась в зависимости от того количества людей, которые нажали на гиперссылки и ввели свои контактные данные.

💸 В общей сложности Fundrise выплатила своим «агентам» в соц.сетях, привлекшим более 66 тыс. новых клиентов, около $8 млн. Или $122/лид.

🔬Проблема в том, что блогеры не предупреждали подписчиков о том, что их «продают», то есть объявления о наличии спонсируемого контента не было. На это обратила внимание SEC и инициировала расследование.

👀Напишу как обычно: у нас в России такое невозможно!

📊 Вышел отчет IBC Real Estate по торговым коридорам Москвы

🔍 Аналитики компании провели мониторинг 12 основных торговых коридоров столицы: улицы Тверская, Кузнецкий Мост, Новый Арбат, Маросейка, Покровка, Петровка, Пятницкая, Мясницкая, Никольская, Столешников, Камергерский и Климентовский переулки.

🔹 В среднем доля свободных помещений на центральных торговых улицах Москвы составляет 13%, что меньше показателей прошлого года на 2% (доля свободных помещений снизилась).

🔹 Несмотря на массовый уход международных ритейлеров из страны, количество магазинов одежды/обуви на 12 ключевых улицах Москвы выросло почти на 10%

🔹 Самая высокая вакансия среди главных торговых улиц Москвы в августе наблюдается в Столешниковом переулке (25% против 12% в 2022 и может вырасти еще до 45%).

☝️А вот и отчет IBC Real Estate

📹 Даниловский район. Жить или не жить? Вот в чем вопрос (почти Шекспир).

🚀 Мои коллеги из дружественного ТГ-канала Novostroyman запустили новый формат вещания — видео. Их первый ролик — о самой застраиваемой локации Москвы — Даниловском районе.

📺 Что внутри? Необычный взгляд на район, его особенности, архитектурные шедевры и современную недвижимость. Никаких шаблонных обзоров — атмосфера, дух, история и наглядная картинка того, как создается новая реальность.

👀✍️ Всем смотреть и комментировать здесь: https://youtu.be/DXb5t2_hJJY

Как балансировать между рисками и доходностью?

💸 Инвестиции — это всегда риски. И, обычно, прибыль выше в тех проектах, где и рисков больше.

💰Поэтому любой инвестор, который хочет получать максимум выгоды от своих вложений, должен уметь держать баланс между разумными рисками и высокой прибылью.

❓Отсюда вопрос:
«Как инвестировать и безопасно, и с большой прибылью?»

7️⃣ сентября в клубе «Деньги» выступит Виктор Зубик – основатель и генеральный директор Smarent с темой:

«Стратегии сохранения капитала и безопасных инвестиций на рынке недвижимости»

📆 7 сентября 18:00
📍 Москва

💡Подробная программа – money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

🟠 ПИК вернулся

🏗️ Застройщик возобновил публикацию отчетности по МСФО после годичного перерыва и объявил результаты за 1П2023.

📑 Весьма интересный документ.

👀 Спойлер: выручка растет, растут и коммерческие расходы

📈 Выручка компании за 1П23 составила ₽264 млрд. (данные за прошлый год не раскрываются).

📈 Операционная прибыль составила ₽50.8 млрд., маржа операционной прибыли 19.2%.

📈 ГК ПИК заработала ₽26.5 млрд. чистой прибыли, а ее операционный денежный поток составил ₽46.6 млрд.

🗳️Результаты ПИК намного тише и скучнее Самолёта. При этом оранжевый остается лидером рынка девелопмента России, федеральным застройщиком №0. Возможно разморозка отчетности связана с недавним выходом из состава акционеров ПИК госбанка ВТБ.

🔮Посмотрим, чем будет удивлять ПИК дальше.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🔥 Мне по 🥁
👀 Пока наблюдаю
👍 Надо брать

🚨 Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) оштрафовала фонд недвижимости REIT Legendary на $5 млн.

💼 Компания Legendary Capital создала два инвестиционных фонда недвижимости, Legacy Hospitality II и Legendary Capital REIT III, в которые инвесторами было вложено $215 млн. Цельями фонда были обозначены инвестиции в отели по всей территории США.

🔍 Недавнее расследование SEC выявило, что в период с 2013 по 2021 год из средств инвесторов было использовано около $5 млн. на покрытие корпоративных расходов, в первую очередь на выплату заработной платы персоналу Legendary и оплату аренды офиса.

💸За такое легендарным управляющим влепили штраф, чтобы больше не платили инвесторскими деньгами за всё подряд

🏨 Legendary Capital управляет более чем 30 отелями в 18 штатах под такими брендами как Hyatt Place, Home2 Suites, Crowne Plaza, Holiday Inn Express и Fairfield Inn & Suites.

⚠️Внимание вопрос: а возможно ли нецелевое пользование средствами в российских ЗПИФ?

❗️Ответил.

❌Много лет я был скептиком и на каждое новое предложение или возможность реагировал отрицательно.

⭕Я не замечал, что даже высказывать свое мнение начинал со слова «нет» и искал во всём новом и необычном недостатки.

💡Когда я встретил свою будущую жену, она обратила мое внимание на негативный настрой, который мне же и мешал.

❗И тогда я решил бороться с собой и стараться начинать суждение о чем-либо новом со слова «да». Борьба всё ещё не закончена, но я делаю определенные успехи.

🔥Горячий цитатник Эльвиры

«ЦБ РФ не исключает повышение 🗝️ ставки на сентябрьском заседании».

И вообще «ЦБ РФ должен поддерживать постоянную готовность экономики к шоку».

👍 Ту зе мун
💯 Дождёмся 20%
👀 👀👀👀👀👀

❓Возможно ли нецелевое пользование средствами в российских ЗПИФ?

⭕️ Нецелевое - нет. За этим следит Специализированный Депозитарий, независимая от УК лицензированная компания. Она не согласует всё, что не входит в список расходов УК, включенных в правила доверительного управления ЗПИФ. То есть УК ЗПИФ за счет активов фонда не сможет оплатить отпуск директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи.

💸 А может ли УК ЗПИФ за счет активов фонда оплатить деловую поездку директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи, связанную с работой ЗПИФ?

✅ С моей точки зрения - да! В правилах доверительного управления всегда есть пункт, посвященный расходам и вознаграждениям УК. В частности, для фондов недвижимости характерны специфические расходы, предполагающие изучение объектов недвижимости, которые предполагается приобрести в состав ЗПИФ.

📑 В правилах может быть такая формулировка: «за счет имущества, составляющего Фонд, оплачиваются расходы по оплате анализа инвестиционных проектов, в том числе различных видов экспертиз, проведение аудита отчетности и правовой экспертизы учредительных документов и деятельности хозяйственных обществ, акции (доли в уставном капитале) которых приобретаются в состав имущества Фонда».

🛸Иными словами поездка директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи может быть оплачена за счет средств инвесторов ЗПИФ, если это необходимо для анализа перспективного проекта в Краснодарском крае. Чем уж там реально будут заниматься сотрудники УК ЗПИФ… не особо проверяется.

💵 Но и этот платеж, однако, должен быть согласован Специализированным Депозитарием, независимой от УК лицензированной компанией. Финальное решение спецдепа может быть отрицательным для УК ЗПИФ.

🏗️ Для всех, кто имеет доступ к финансовой инфраструктуре Казахстана (счет у местного брокера и доступ к местной бирже) может быть небезынтересным: 7 сентября состоится размещение долларовых облигаций BI Development.

💰Купонная доходность: 8,5% (в долларах)
💵 Объем выпуска: $13,5 млн., номинальная стоимость: $100
🗓️ Срок обращения: 360 дней
💸 Частота выплаты: раз в полугодие

ℹ️ Компания BI Development - крупнейший застройщик Казахстана с проектами в Астане, Алматы и Атырау, часть строительного холдинга №1 BI Group, который работает с 1995 года. В 2022 году ТОО «Мегастрой», связанное с BI Group, успешно погасило 3 выпуска облигаций (в тенге). В долларах у BI Group первое размещение.

💸Купонная доходность 8.5% в долларах это достаточно много, а вот объем выпуска весьма небольшой. Сравнивать совершенно неправильно, но в 2021 году крупнейший застройщик России, ГК ПИК разместил $525 млн. под 5,625%...

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️А вот и краткий тизер выпуска...

🇰🇿 В связи с этим размещением я заинтересовался, что происходит сейчас на рынке жилой недвижимости Казахстана.

❗Спойлер: ситуация сложная.

📑 Согласно последнему отчету Бюро национальной статистики, в июле и новостройки, и вторичное жилье снова Начало дешеветь. Цены на первичном рынке в среднем по стране уменьшились на 0,1%, а на вторичном – на 1,7%/месяц.

🔺 За год новая жилая недвижимость подорожала на 4,3%. Ее средняя стоимость по итогам июля составила 486,2 тыс. тенге/м2.

📉 Количество сделок купли-продажи недвижимости в январе-июне в РК упало почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

↘️ Снижение темпов продаж было зафиксировано во всех крупных городах страны: Астане (-20 %), Алматы (-13 %), Шымкенте (-25 %).

🏦Основным способом покупки остаётся субсидируемая ипотека от «Отбасы банка» (ПВ 50%, ставка от 3,6% годовых).

📈 По данным Halyk Finance, в 1-м полугодии 2023 года ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья увеличился по РК на 21% г/г, в Астане – на 34% г/г, в Алматы – на 56% г/г. 

💼 Тем не менее инвестиции в жилищное строительство падают, и уже в следующем году возможно существенное снижение предложения и уменьшение темпов ввода жилья в эксплуатацию.

ℹ️ Экономика Казахстана кратко:
🔸Рост ВВП - 5% на 1П2023
🔸Инфляция - 13,1%
🔸Ключевая ставка - 16,5%

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⚡️Обвал и коррекция на рынке недвижимости - в чем разница?

⚡️Как выкупать земельные участки на 90% ниже рынка

⚡️Двойные стандарты ритейлера и внесение изменений в свой неизменяемый договор

⚡️Какой ресурс для предпринимателя главный?

⚡️Первый опыт переговоров по покупке коммерческой недвижимости

⚡️Флиппинг: кухня за 130.000 рублей

⚡️Нервы и риски флиппера

⚡️Отчет о состоянии спроса и предложения на рынке жилой недвижимости

⚡️Должны ли агенты и брокеры работать бесплатно?

⚡️Об апартаментах и доходностях


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

✍️ Про размещение BI Group. Возможен ли дефолт BI Group по новому выпуску?

1️⃣ Это не дебютное размещение для эмитента. ТОО «Мегастрой», связанное с BI Group, успешно погасило 3 выпуска облигаций на ~13 млрд. тенге. То есть BI Group свои обязательства пока выполняла.

2️⃣ Выручка BI Group в 2022 году оценивалась Forbes в 571,06 млрд.тенге, т.е. в $1.2 млрд. Напоминаю, что выпуск на $13,5 млн. То есть в масштабе бизнеса BI Group выпуск просто капля в море.

🔻Несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке недвижимости BI Group не выглядит компанией, способной уйти в дефолт.

👀 С точки зрения соотношения риска и доходности облигационный выпуск BI Group смотрится вполне неплохо.

❗Конечно, я не могу знать всего, у меня нет инсайда в BI Group. Поэтому, если и инвестировать в облигации компании, то уж точно не забывая о диверсификации и страновых рисках.

✅ Продолжу тему облигаций!

🏗️ Крупный российский застройщик жилья и владелец коммерческой недвижимости, DARS Development (строят по всей России) сегодня разместил биржевые облигаций серии 001Р-01

💰 Oбъем выпуска — ₽1 млрд.
🗓️ Срок обращения — 2 года
💸 Купон - 15.00%

🔻Вообще с учетом прошедшего и грядущего повышения 🗝️ ставки ситуация на облигационном рынке требует отдельного анализа. Например, доходность облигаций ПИК сейчас примерно равна ставке рефинансирования. Ну как так-то?