💸 Налоги в России для налоговых резидентов России:

🔹Гербовый сбор - 0% (нет такого налога)
🔹Платеж за регистрацию - от 25$
🔹Налог на имущество - от 0,1%
🔹Налог на доходы от аренды - от 4% (самозянятый)
🔹Налог на богатство - 0 % (нет такого налога)
🔹Налог на рост стоимости недвижимости - от 13% (но есть вычет!)
🔹Налог на вмененную аренду - 0% (нет такого налога)
🔹Налог на дивиденды - от 13%

🌏Я в последнее время очень внимательно изучаю налоговую систему других стран. Не во многих странах есть такие условия для инвесторов в недвижимость - Россия сильно выделяется.

💡Для налогового резидента России страна является очень привлекательным местом для осуществления инвестиций. Можно много зарабатывать на инвестициях и почти ничего не платить (в сравнении со странами Европы, Южной и Северной Америки и Азии)

🧮 Конечно, налоги в России нужно исследовать и изучать. Есть способы существенного легального сокращения налоговой базы. С другой стороны легко можно сделать что-то не так и получить проблемы (как минимум сильно переплатить, а как максимум…. не будем о грустном).

Инвестиции в недвижимость с доходностью 30-50-100% годовых?

❌ Я уже не реагирую, мне это неинтересно!

👀 В последнее время наблюдаю одну тенденцию: в рекламе пишутся нереальные обещания по доходности:

🔹20-30% годовых (это лайт-версия, практически у всех)
🔹40-50% (солидный проект, Дубай, Индонезия, Сочи)
🔹100-120% (ну это уже чтобы наверняка, контрольный выстрел)

☝️НО! Вот начинаешь смотреть, что там внутри. Профессионально разбираться: маркетинг, SWOT-анализ, финансовая модель… И оказывается, что доходность очень скромная, часто 8-10% годовых с кучей рисков.

❓Вопрос: нет ли у вас уже некой слепоты на рекламу таких доходностей? Как вы реагируете на обещания 30-50-100% годовых?

✅ Значение максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, после повышения 🗝️ ставки зафиксировалось на значении 9.23% годовых.

📉Официальное значение инфляции по году пока находится на уровне 4.3%. Ощущения у населения по оценке ФОМ - 13.5%.

❓Возможно ли новое повышение 🗝️ ставки? Если доллар опять возьмёт штурмом отметку 100₽, то увы. Весь вопрос в том, как долго ЦБ намерен держать ключевую ставку на уровне 13-14%. В соседнем Казахстане ставка рефинансирования выше 14% держится уже больше 1.5 лет

🔻Очевидно, повышение 🗝️ неминуемо вызовет и рост ставок по депозитам.

ЦБ о ЗПИФах (актуальные данные)

↗️ Чистый приток средств в ЗПИФ в II квартале 2023 г. вырос до 194,3 млрд руб. (+8,5% за квартал). Приток средств в первую очередь обеспечили фонды, пайщиками которых в основном являются физические лица.

💸 В топ-10 фондов по чистому притоку средств вошли два розничных ЗПИФ, которые вкладывают средства в бизнес по аренде коммерческой недвижимости. Всего на 30 июня 2023 г. действовало 16 ЗПИФ, пайщиками которых являются более 1 тыс. физических лиц.

⬇️ При этом впервые за последние девять кварталов снизилось количество физических лиц – пайщиков ЗПИФ: на 8,1% за апрель – июнь 2023 г., до 146,1 тыс. человек.

❌ Это, в основном, связано с прекращением ЗПИФ «ПНК Рентал», пайщиками которого являлись более 20 тыс. розничных инвесторов.

📲Один мой коллега сейчас развивает финансовую платформу услуг от Мосбиржи. Написал мне в л.с. следующее по поводу моего поста о депозитах:

«9,3%??? Да сейчас можно открыть вклад со ставкой до 16.6% годовых с учётом нашего бонуса. Вклады страхуются в АСВ - всё стандартно. Сейчас у нас если внести 150 тыс. на 6 месяцев, то можно получить16.6% годовых. А можно сыграть еще короче - внести 290 тыс. на 3 месяца под 16.5% годовых. Зарегистрироваться можно на сайте ФинУслуг. Регистрация через Госуслуги, верификация через Тинькофф (онлайн) или личную встречу с представителем. Чтобы получить бонус от Мосбиржи нужно ввести промокод: SUMMER23. Вводить его нужно перед открытием вклада».

⚠️Решил поделиться, вдруг кто-то ищет возможность размещения средств - предложение Мосбиржи внешне выглядит как неплохой вариант на короткий горизонт. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

И конечно, в долгосрочной перспективе депозиты проигрывают недвижимости.

📈Как сообщает Департамент развития новых территорий Москвы москвичи активно приобретают квартиры в Новой Москве. Согласно их статистике, сейчас более 60% тех, кто покупает недвижимость в Новой Москве, составляют жители столицы. В 2014 году этот показатель не превышал 20%. При этом цены на квартиры в Новой Москве относительно стабильны. В частности, за последние 12 месяцев они подросли менее чем на 1% и сейчас составляют около 226 руб./м2.

🛸Мотивов для переезда за МКАД у москвичей несколько, и связаны они не только с ценами. После присоединения Новой Москвы начался процесс открытия новых станций метро, и развития инфраструктуры в этой новой части города. Квартиры там покупают москвичи, которые думают о расширении жилплощади, например, и при этом живут на окраинах столицы.

🏗Для них теперь ситуация выглядит таким образом: две или три дополнительных станции на метро от того места, где они сейчас живут, если это районы, которые примыкают к МКАДу, но цены значительно ниже. И те, кто думают о расширении жилплощади, этот момент принимают во внимание. Многие люди, у которых нет желания или возможности брать ипотечные кредиты или про другим причинам... продают свою недвижимость в старой Москве и выбирают Новую Москву. Регистрация там московская, то есть они не теряют московские пенсии, льготы и т.д. Опять же про отселение, расселение, инвестиции, пенсионные однушки, подарки детям забывать не стоит.

📈 Ну и про цены в Новой Москве: есть разные проекты с разной транспортной доступностью и инфраструктурой. До конца года скорее всего статистически цены на этом рынке, скорее всего, не изменятся. Но если более локально смотреть на какие-то конкретные проекты, то там вполне может быть отмечен рост цен... Оригинал: https://www.kommersant.ru/doc/6184144

🎥 Я решил перезаписать вебинар «Консультирование частных инвесторов», который проводил на прошлой неделе. Если вы агент по недвижимости, но не успели в прошлый вторник, то сегодня в 16.30 по МСК я проведу вебинар, на котором расскажу:

✅ Как зарабатывать часто и много на сделках с частными инвесторами
✅ Как увеличить поток инвесторов, обращающихся за консультациями
✅ Какие идеи будут расти, а что лучше не рекомендовать в сентябре-декабре 2023 года

☑️ Приходите сегодня в 16.30: https://s5842.accelsite.io/w/659337/login

142 помещения могут опустеть из-за банкротства Domino's Pizza...

🍕 А нет, Domino's Pizza вроде бы как продана предпринимателям Т.Юнусову и А.Пинскому.

☝️ Но на днях компания запускала процедуру банкротства в России.

🤔 Весной DP Eurasia N.V. (мастер-франчайзи сети в России, Турции, Азербайджане и Грузии) сообщила о приостановке инвестиций в России и об отказе от роялти от российского бизнеса.

💸 Российское подразделение накопило долг на ₽520 млн. — его погасила турецкая структура Domino's Pizza.

❓Проблема новых якобы покупателей уходящей пиццерии в том, что Domino's Pizza это не Старбакс. Компании и частные предприниматели платили за бренд Domino's Pizza, выступая арендаторами помещений, и занимались своим бизнесом самостоятельно, но в рамках регламента Domino's.

☑️Что же тогда купили Юнусов и Пинский? Права аренды на помещения? Нет. Бренд? Вроде бы как Domino's Pizza уходит вместе с названием. Франчайзи Domino's Pizza вряд ли будут платить Пинскому и Юнусову за несуществующий пока бренд, они скорее переметнутся в ДоДо или АллоПиццу.

👀В общем, я не понял что было куплено Пинским и Юнусовым. Вполне возможно, что дырка от бублика.

❌Что касается закрытия пиццерий и освобождения помещений... Всё может быть, но массового опустения точек я бы не ожидал. Можно же вывеску поменять, зачем бизнес закрывать?

🥪 Кстати! Фонд прямых инвестиций Roark Capital покупает Subway

🤝🏻 Сроки закрытия сделки зависят от регулирующих органов, а точная сумма сделки не раскрывается. Ранее на этой неделе в The Wall Street Journal сообщали, что Roark может заплатить за Subway $9,6 млрд.

💼 Компания Roark, управляющая активами на сумму более $37 млрд., специализируется на инвестициях в фирмы, работающие в секторах франчайзинга, потребительских товаров и бизнес-услуг.

💸 В свое время она была инвестором производителя крендельков Auntie Anne's, сетей закусочных Arby's и Jimmy John's, а также брендов мороженого Baskin-Robbins и Carvel.

👋🏻 На покупку известной сендвич-сети также претендовали другие инвесторы, включая TDR Capital и Sycamore Partners. Странно, что ничего не упоминают про Пинского с Тимати...

🔮Проблемы апартаментов. Что придумают застройщики?

🔥В последние три месяца на рынке жилой недвижимости Москвы отмечался ажиотаж. Неплохо шли продажи и в комплексах московских апартаментов, выбытие фиксировалось на уровне примерно 450 лотов в месяц (смотрю на платформе BNmap).

🔍Нужно отметить, что в статистику попадают только легальные апартаменты, имеющие разрешительную документацию. Очевидно, что есть и скрытая часть рынка - «апартаменты» в проектах редевелопмента, т.е. нежилые помещения разного назначения (от распиленных гостиниц до бывших детских садиков и паркингов). По моим данным в этом сегменте тоже был всплеск спроса.

📈 Предположим, что на весь город в мае-июле продавалось 900-1000 апартаментов и «апартаментов». Неплохо.

❓Но что ждёт этот сегмент в недалёком будущем?

📜С 1 января 2024 года возвращается НДС (+20%) в ДДУ. В преддверии этого события (то есть в ближайшие 3-6 месяцев) на рынок могут выйти новые проекты апартаментов - девелоперам важно получить РНС до конца 2023 года, чтобы не обременить себя НДСом. А если есть РНС, то нужно выводить продукт в продажу, ждать незачем.

🏢🏢🏢Фактически на рынок может выйти значительный новый объем предложения. В период высокой 🗝 ставки 2022 года спрос на апартаменты падал до 300 шт. в легальном сегменте (данных по нелегальнлму и полулегальному сегменту нет).

💸Ипотечных стимулов для повышения спроса на апартаменты нет и не предвидется. Хотя доля ипотечных сделок в мае-июле 2023 приближалась к 50%, вероятно за счет субсидирования ставок застройщиками. Но субсидировать ставку при ключе 7.5% и при +12% это совсем разные расходы.

👀Итого имеем: увеличение предложения в сегменте при явном тренде на снижение спроса.

☝️Логично было бы предположить грядущую коррекцию цен в этом сегменте. Но могут быть варианты...

🔻Продолжение следует

❓Что придумают продавцы апартаментов для оживления спроса?

1️⃣ Продажа доходности. Апартаменты, наконец-то начали позиционироваться как доходные объекты.
Например, COLDY и Vertical Hospitality (Becar) выводят бренд сервисных апартаментов IN’ERGY (пока в N’ICE LOFT).
ФСК двигаются в том же направлении с «Движение.Тушино» (Discovery). Очевидно, что процесс продолжится и на рынок в том или ином виде начнут выходить новые доходные апарт-отели в апартаментах.

🖲️Чтобы частный инвестор смог понять насколько в тот или иной проект стоит или не стоит инвестировать - я неоднократно приводил примеры расчетов.

2️⃣ Дубайские рассрочки. Тут похоже первый пробный шар покатит до предела загруженная апартаментами «Основа». В новом проекте апартаментов Emotion предполагается рассрочка аж на 4 года! Я так пока и не понял, % она или нет. Вполне возможно, что по мере остывания спроса на фоне дорогой ипотеки долгие рассрочки превратятся в маст-хэв сегмента. Посмотрим, что получится у «Основы»

🔻На этом всё. Помимо субсидирования, скидок и акций никаких новаций на рынке апартаментов нет и не предвидится.

🔮По совокупности, я лично склоняюсь к возможности коррекции в этом секторе уже к весне 2024 года. Но жизнь полна сюрпризов. Вдруг на рынке появится бес% рассрочка на 10 лет?

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🚀 Иностранный спрос взлетает на рынке недвижимости Северного Кипра

🤝🏻 За первые 8 месяцев 2023 года количество разрешений на покупку, выданных иностранным гражданам, достигло почти 3 тыс. Всего же с января 2021 года иностранцам было выдано около 7 тыс. разрешений на покупку недвижимости.

🏠 При этом местные специалисты заявляют, что реальное количество недвижимости, купленной иностранными гражданами, гораздо выше, так как многие сделки (а это около 50% от общего числа) не регистрируются.

🏘️ Покупателями являются в основном россияне, граждане Турции, а также инвесторы из Израиля, Украины и Ирана.

💰Продажи недвижимости на Северном Кипре приносят ежегодный доход в $1 млрд., а это почти 1/3 ВВП непризнанной республики.

🔬Кстати, вот мой большой обзор Северного Кипра:
https://t.me/atsogoev/3156
https://t.me/atsogoev/3157
https://t.me/atsogoev/3158
https://t.me/atsogoev/3160
https://t.me/atsogoev/3161
https://t.me/atsogoev/3162
https://t.me/atsogoev/3164
https://t.me/atsogoev/3165
https://t.me/atsogoev/3166
https://t.me/atsogoev/3167
https://t.me/atsogoev/3168

📑 Вышел отчёт подмосковного застройщика «Самолёт» за I полугодие 2023 по МСФО

⬆️ Выручка +53%
⬆️ Чистая прибыль +73%
⬆️ EBITDA +81%

👀О причинах успехов «Самолета» в Московской области можно только догадываться, но очевидно, этой компании в Подмосковье очень выгодно строить и пополнять земельный банк. Как ни одной другой! Так что ту зе мун.

☝️Это сейчас сарказм был.

🇩🇪 Правящая Социал-демократическая партия Германии (СДПГ) собирается предложить трёхлетнюю льготу по аренде по всей стране

✅ Планы партии: разрешить повышение арендной платы максимум на 6% в городах, где спрос очень высок, а в остальных регионах будет применяться полное замораживание арендной платы.

👨‍⚖️ Партия также предлагает ужесточить наказания для арендодателей, которые обходят правила и взимают с арендаторов незаконно высокую арендную плату. 

😱 Помимо роста арендной платы, растет беспокойство и по поводу надвигающейся нехватки жилья, особенно более дешевых квартир. С ростом процентных ставок строить стало дорого, а недавнее немецкое исследование выявило нехватку 700 тыс. квартир в 2023 году. 

❓Как в Германии собираются развивать местный рынок недвижимости, регулируя арендную плату я лично не могу себе представить.

😩 — вы, когда задали коллеге вопрос про налоги, наследство и сложную сделку с квартирой, но услышали в ответ: «Ой, не знаю, лучше погугли».

😳🥰😘 — вы, когда сразу получили 27 ответов от профи вместе с лайфхаками из практики и полезными ссылками.

В телеграм-чате «Клуб риелторов» сидит больше 14 000 опытных специалистов: они круглосуточно обсуждают сложные вопросы в сфере недвижимости и помогают друг другу со сделками.

Вступайте, чтобы тоже быть частью профессионального комьюнити и справляться с любыми трудностями вместе.

#Реклама, ООО «Экосистема недвижимости М2», m2.ru, erid: LjN8KCmVM

🪚Некая строительная компания, специализирующаяся на возведении индивидуальных загородных домов «Дом Лазовского» активно рекламирует коллективные инвестиции в свои проекты.

🪧В рекламных материалах и на сайте компании используется словосочетание инвестиционная платформа. В реестре операторов инвестиционных платформ ЦБ РФ никакого «Дома Лазовского» нет, а законность использования этого наименования вызывает вопросы.

🚩Напоминаю, что для регулирования деятельности коллективных инвестиций 2 августа 2019 был подписан федеральный закон N 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 1 января 2020 года. Реестр инвестиционных платформ ведет ЦБ РФ.

🏴‍☠️В общем, призываю быть осторожными с «Домом Лазовского», в рекламных материалах которого приводится недостоверная информация.

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

«Эталон» доказывает, что не является эталоном эффективности девелопмента.

🏗 Застройщик «Эталон» опубликовал финансовые результаты за первое полугодие 2023, а там печаль.

👀Денежные поступления за полугодие 2023 упали на 14%. Операционная прибыль снизилась с ₽17 млрд. до ₽4 млрд. Аналитики ВТБ выяснили, что такая операционная прибыль не позволяет финансировать проценты по кредитам, поэтому чистый убыток «Эталона» составляет около ₽2 млрд. То есть дивидендов лучше не ожидать. До кучи компания заплатит ₽309 млн. windfall tax.

💡Я вот смотрю на это и думаю: может ли в обозримом будущем появиться новость о поглощении «Эталона» каким-нибудь более удачливым конкурентом?