😐У инвесторов похоже исчезает чувствительность к негативным событием. Последним крупным потрясением, видимо, была попытка мятежа. Но быстро прошло.

🔥🌋⚡Резкий рост курса доллара и повышение ключевой ставки шоком всё-таки не стало. Ну ужас конечно, за 8 месяцев на 30% рубль девальвировали, но не ужас-ужас.

🕳️В общем, у многих людей наступила апатия - симптом, выражающийся в безразличии, безучастности, в отрешённом отношении к происходящему вокруг, в отсутствии стремления к какой-либо деятельности, отсутствии отрицательного и положительного отношения к действительности, отсутствии внешних эмоциональных проявлений (из Википедии).

🔔 Последний звонок. В 16.30 мой вебинар для агентов по недвижимости, кто не успел, тот опоздал.

👉 atsogoev.com/webs

🏁 Новое чудо редевелопмента. Стартанули официальные продажи в проекте «Дом-бутик Светлановский 45», Санкт-Петербург, Светлановский пр-т 45, в 20 мин.пеш. от ст.м. «Площадь Мужества»

⚒️ Редевелопмент здания бывшей АТС, нарезка мелкими лотами. ВРИ земельного участка не изменено. Проектной декларации нет и т.д.

☎️Шестиэтажное здание бывшей телефонной станции площадью 6 845,8 м2 не так давно выкупили бизнесмены из Кемерова предположительно за ₽200 млн.

🛏️ Теперь «апартаменты» площадью 26.6 м2 продают за ₽6,65 млн. или по ~₽250 т./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🏗️Крупный застройщик жилья и владелец коммерческой недвижимости, DARS Development (строят по всей России) готовится к размещению биржевых облигаций серии 001Р-01

💰 Oбъем выпуска — ₽1 млрд.
🗓️ Срок обращения — 2 года
💸 Купон - ориентир 15.5-16%

🔍 Между прочим это один из немногих новых выпусков облигаций застройщиков за последнее время.

☝️Кстати, доходность облигаций средних застройщиков (Талан, Легенда и т.д.) сейчас составляет +/- 15%

🔮Многочисленные кассандры из года в год предрекают обвал рынка недвижимости. Аудитория свято верит.

😱Огромное количество людей, слушающих милова, хазина, щегельского, смирнова и прочих, годами и десятилетиями ждут значительного снижения цен на рынке жилой недвижимости. Ведь людям старательно втирают в мозг, что на рынке жилой недвижимости и ипотеки пузырь, который очень скоро лопнет.

💡И я подумал: ну a что если чудилы правы, а я, всегда ставивший на рост рынка недвижимости (в рублях) - не прав? Нельзя покупать переоцененную недвижимость, надо избегать пузырей, не правда ли?

🦎Но вот главный рептилоид (по мнению фрикономиста хазина) авторитетный инвестор Джордж Сорос говорит, что всякий раз, когда он видит пузырь🎈, он спешит в него инвестировать.

🤨Сорос что с дуба рухнул? Зачем покупать переоцененные активы? Маразм крепчал?

☝️Но, возможно, в этом есть смысл. Сорос объясняет, что пузыри, скорее всего, станут больше и просуществуют дольше, чем большинство людей себе представляют. Инвесторы будут продолжать лихорадочно покупать в течение неопределенного времени не на основе рациональных побуждений, а потому, что их одноклассник, «дурачок Вовочка» разбогател на пузыре. По этой причине люди будут из зависти принимать неправильные решения и брать риски, инвестируя в пузыри.

🔻«Это не иррационально» - утверждает Сорос. Однако не все люди также умны, как Сорос, поэтому:

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

🛋️ Пенсия! Жду с нетерпением, жена назвала мне возраст, в котором я смогу уйти на заслуженный отдых. Я еще пока не знаю, чем буду заниматься на пенсии. Всегда хотел заняться музыкой🤘.

😨 Вот только за материальную часть пенсии я теперь сильно беспокоюсь. Подавляющее большинство российских НПФ проиграли инфляции на горизонте 10 лет, то есть обесценили деньги будущих пенсионеров.

👉Например, у клиентов крупнейшего в России НПФ Сбербанка за 10 лет деньги обесценились на -5,06%. Дело в том, что на островке стабильности инфляция за те же 10 лет составила
113,25%, а многие НПФы не заработали больше инфляции.

⚖️ Для сравнения в США за 10 лет инфляция доллара составила 31.22%. Крупнейший НПФ этой североамериканской страны калифорнийский CalPERS зарабатывает ежегодно 6,8% (на том же горизонте 10 лет) и перекрывает инфляцию. Хотя недавно понес большие убытки, но обещает восстановиться.

❓К чему это я? Ну к тому что быть россиянином и надеяться на пенсию от российских НПФ крайне наивно. В CalPERS я тоже не особо верю.

🔥Вся надежда только на себя, чучхе-подход в общем.

💡 Международный консультант Knight Frank обновил свои прогнозы по рынкам элитной недвижимости 26 городов мира на 2023 и 2024 годы. Дубай лидирует в рейтинге на 2023 год со своими 14%. В Токио, Париже, Мадриде и Майами прогнозируется рост на 4% в 2023 году.

👀🔮На 2024 год прогноз несколько странный. Почему-то в Knight Frank не раскрывают прогноз на 2024 год в Дубае (очень странно). В прогнозе на 2024 год лидируют Окленд (Новая Зеландия) и Мумбаи (Индия) с 5%.

🚨 Обзор Knight Frank начинается с фразы том, что многое изменилось за полгода (изначально будущее предсказывали в декабре 2022), поэтому консультанты и решили перевыпустить прогнозы. Видимо планирование на 2024 год в принципе тяжелая задача с учетом молниеносных изменений в мировой экономике и политике

Обвал и коррекция - в чем разница?

📉Коррекция - падение цен на 10–20% на длительном промежутке времени - до года. Коррекция может быть резкой, а может быть плавной.

⬇️ Обвал - резкое, значительное снижение цен на 30-40% на коротком промежутке времени.

⚠️Напоминаю!

⤵️ Чтобы обвалить рынок жилья на 30-40% необходимы следующие элементы:
🔸Ощутимые экономические проблемы в стране, паралич кредитно-финансовой системы и т.д.
🔸Взлёт и фиксация на долгий срок ставок по ипотеке на уровне 15-20%, соответственно ключ на уровне 12-17%
🔸Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят»
🔸 Рост просрочки по ипотеке до 15-20% и выше.

⚠️ Также очень способствуют обвалу цен на жильё:
😱 перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
😱 самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
😱 полный запрет на экспорт нефти и газа.

☣️ Обвал будет прекрасно обваливаться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами или атомной войны. Ну и так далее.

🏢 Чтобы купить квартиру на 30>40>50% дешевле, нужно попасть в мир, где это возможно. Я туда не хочу.

🎃 Все, кто сознательно желает и ждёт обвала - настоящие враги своей страны и народа. Обманутым и оболваненным пропагандой обвала на рынке жилья следует хорошенько призадуматься.

😳 ВТБ вышел из капитала ГК "ПИК"

Банк оценивает инвестицию как успешную. Согласно сообщению кредитной организации, ранее доля ВТБ в "ПИКе" составляла 12,36%.

@novostroyman

🔥«Эйфория закончится, ажиотаж спадет и осень, а за ней и зима, будет очень слабым временем для продаж». «Все будут лапу сосать. Сейчас лучше не брать. зависнет…» - популярное мнение, с которым я категорически не согласен.

👀И всё из-за «семейной ипотеки». Для тех, кто в танке: «семейная ипотека» подходит для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке и даже для приобретения частного дома с земельным участком.

💵Более того, «семейная ипотека» не одноразовая, как «льготная», ее можно получать много раз. Это сделало «семейную ипотеку» универсальным механизмом для спекуляций и инвестиций на рынке недвижимости. Перепродажа новостроек, флиппинг, загородные инвестиционные проекты, на всё можно получить деньги если:

🔹есть двое или более несовершеннолетних детей
🔹есть ребенок, который родился в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 включительно

🖥Текущие ставки на «семейную ипотеку» в Москве и СПБ: 5,3% при ключе в 12%! Аттракцион невиданной щедрости.... заканчивается 31 декабря 2023 года. Официально - всё. C Новым годом!

🪨«Семейная ипотека» сейчас - краеугольный камень рынка недвижимости. Вот если когда ее уберут, тогда может начаться коррекция.

❓Что будет с «семейной ипотекой»? Продлят? Не продлят? Решает лично сам... Интрига, однако!

🏗А интриги у нас используют застройщики. Ну просто грех это не использовать! Уже со второй половины сентября пойдет накачка населения по поводу отмены «семейной ипотеки». Опять повылезут всевозможные сенаторы, депутаты, стасишины с одной стороны и чиновники из ЦБ с другой стороны. Это будет спектакль!

🎷Цель у спектакля одна - продать до нового года еще много товара, новостроек прежде всего. Я бы не ждал, что осень, а за ней и зима, будет «очень слабым временем для продаж». Всё только начинается - призрак отмены «семейной ипотеки» возвращается с дачи.

😱 Пропустил совсем! 31 июля 2023 завершилось формирование новых ЗПИФы недвижимости: «Самолет. Жилой капитал» и «Самолет. Коммерческий капитал».

🛩️ «Самолёт» в названии имеет прямую связь с одноименным подмосковным застройщиком «Самолёт».

💵 Пока в активах обоих фондов только деньги - недвижимости нет. У «Жилого капитала» стоимость чистых активов (СЧА) ₽25 млн. (минимально возможный по закону размер фонда). У «Коммерческого капитала» СЧА ₽186 млн. Деньги эти надежно припаркованы на счетах в госбанке ВТБ.

☑️ УК ЗПИФ - «Баланс Эссет Менеджмент» (старое название «ТРастовая ИНвестиционно-ФИнансовая КОмпания Пропети Менеджмент»).

🛬 Если «Самолёт» окончательно не похерит идею ЗПИФов, то в теории следует ожидать некой рекламной кампании этих фондов. Ждём-с новостей на сайте.

🕳️ Ну а я традиционно скептично отношусь к планам вечного стартапа SMLT, связанным с коллективными инвестициями.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Я ошибся в посте про «Семейную ипотеку» - в части сроков ее отмены, такое бывает. Аттракцион невиданной щедрости.... заканчивается 1 июля 2024 года.

Ранее было постановление, перемещающее срок отмены «Семейной ипотеки» на 31 декабря 2023 года, затем продлили до 1 июля 2024 года.

Спасибо автору канала @iliilitop за поправку.

🟢СБЕРовский Домклик фиксирует текущее состояние на рынке переуступок в новостройках.

1️⃣ Большое количество переуступок (~80%) - студии и однушки, то есть очевидно инвестиционные объекты.
2️⃣ Скидка к цене застройщика достигает 17-20% в бизнес- и премиум-классе. И всего лишь 1-6% в комфорте.

🔻Очевидно, вывод такой: инвестиции в бизнес- и премиум- чреваты большой конкуренцией с застройщиком (отсюда и дисконты)

📈📉 Краткие итоги изучения отчетности крупнейших публичных продуктовых сетей России за 2-й квартал 2023 и первое полугодие 2023.

1️⃣X5 рост уверенный по всем магазинам, выручка +19,1% г/г, торговые площади сети увеличились на +10,4% и рост LFL продаж составил +7,8%.
2️⃣«Магнит»: Тоже рост. Общая выручка выросла на +9,0%, Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на +6,1%. Торговая площадь увеличилась на +4,2%
3️⃣«Лента»: падение выручки и снижение трафика как по гипермаркетам, так и по средним и малым форматам. Выручка -1,9%, закрыто 62 магазина, трафик падает. Слабые результаты.
4️⃣«Окей»: показатели компании тянут вниз гипермаркеты, дискаунтеры наоборот приносят высокую выручку. Выручка +0,4%, новые открытия - только дискаунтеры ДА!, гипермаркеты потихоньку закрывают.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

❓Зачем это всё знать? Показатели продуктовых сетей - один из индикаторов экономики, кроме того, эти данные должны быть небезынтересны владельцам или инвесторам в ГАБы с помещениями, арендованными перечисленными в посте продуктовыми сетями.

🏁Старт продаж INJOY от INGRAD получился жарким. Напомнил старты продаж 2020-21 годов.

⚡Что произошло: INGRAD два раза повышал цены с момента старта бронирования из-за ажиотажа. Ну прямо как в старые-добрые.

⭕Сейчас уже никакой возможности взять что-то за ₽8,4 млн. нет, да и студий на сайте Инграда вообще не осталось.

🖲️ Благодаря технологиям дистанционной покупки квартир на стартах продаж возможность инвестировать в новостройки получили частные инвесторы со всей России и даже из-за её пределов (это в том числе стало причиной бума 2020-2021 годов).

📯Ну зато теперь есть возможность посудачить о том, что инвестиции в новостройки это всё еще выгодно - цены ведь выросли за сутки (как минимум на миллион).

📜Всё это уже было, после ярких стартов продаж наступают серые будни, нужно продать 1400 квартир, цены сильно разогнаны стартами и спрос как бы есть, но никак не ажиотажный. Enjoy the silence. Что делать? Новогодние скидки давать.

👀Посмотрим, что будет сейчас.

🏗️ Должен обратить внимание, что в связи с известными событиями повышаются ставки на проектное финансирование.

📈 Скорее всего новые кредиты застройщикам будут выдаваться по средней ставке 🗝️ +2%. Много ли будет желающих получить кредит под 14%?

❄️Вполне вероятно, что некоторая часть игроков рынка предпочтет подморозить выход новых проектов до снижения ключевой ставки.