🇹🇷 Сегодня будет много текста про Турцию. Россияне продолжают активно скупать в недвижимость в этой стране. Начали задолго до февраля 2022, проложили в марте и октябре 2022.

👪Более того, активно идёт процесс воссоединения семей - к выехавшим в ходе частичной мобилизации мужьям приезжают жены с детьми.

🧳Впрочем, начинает намечаться и движение по возвращению людей обратно, в Россию.

🗺️ В любом случае, Турция, как и Северный Кипр, который уже ранее анализировался на канале, на мой взгляд, может стать одним из мест сосредоточения выбравших релокацию россиян.

♟️Политический статус, наличие внешних угроз, безопасность и уровень криминала...

🇹🇷 Турция - признанное всеми странами мира государство. Население 84.7 млн.чел. Валюта - турецкая лира. Кандидат в члены Евросоюза, член НАТО. Большинство населения Турции исповедует ислам.

🔫 У Турции довольно много внешних и внутренних конфликтов: тлеющий с Грецией и Республикой Кипр, активный и вооруженный с курдами, а также конфликт с Арменией и армянской диаспорой по всему миру по поводу оценки событий 1915 года. На южных границах страны - неспокойные Сирия и Ирак.

🧤Безработица в Турции составляет ~10% и в последние годы падает, чему способствует рост товарооборота (экспорта), расширение и создание новых производств.

☑️ В Турции сложная политическая и экономическая ситуация, поэтому растет число правонарушений и заключенных в тюрьмах. На начало 2022 года в тюрьмах сидело 314 тыс.чел., в 2015 году их было 177 тыс.

✅ В Турции есть и организованная преступность, и террористы, и политические процессы над оппозицией.

😶‍🌫️А так там тихо...

🕌Не только Стамбул город контрастов, но и экономика Турции полна контрастов!

😨Хронический дефицит бюджета
😨Инфляция 83,5%
😨Внешний долг превышает ВВП более чем на 60%
😨Экспорт (вывоз товаров) на ~$30 млрд. ниже импорта
😨Валютные резервы в 2 раза ниже краткосрочных долгов
😨Fitch Ratings понизило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента (РДЭ) Турции в иностранной валюте до "B" с "B+" (негативный прогноз).
😨 Высоченная доходность коротких гособлигаций >14% годовых

😃Рост ВВП +7.6% г/г.
😃Дешёвая лира и приток денег, людей и прочих ресурсов из России и других стран продолжает обеспечивать экономический рост.
😃Турция - новый логистический, энергетический и экономический хаб Европы.

🔻У Турции есть все возможности для развития, а нынешние сложности страны - рукотворны и являются последствиями ошибок в экономической политике.

Спрос среди российских инвесторов в зарубежную недвижимость вырос на 92% с начала года.

Компания Рентавед, лидер коллективных инвестиций в недвижимость в России, провела детальное изучение рынка Турции и готова поделиться собственной стратегией заработка на турецком рынке с доходностью 20-50% и рассказать, в какие зарубежные активы вкладываются основатели компаний.

Подробнее о стратегиях узнаете на прямом эфире Рентавед в среду в 19:00 по МСК @rentavedturkish_bot

Спикер: Руслан Сухий - основатель девелоперской компании Рентавед. Самый цитируемый эксперт по недвижимости в СМИ в 2021 году, реализовал 27 инвест-проектов с доходностью до 160% годовых.

В прямом эфире вас ждет:
• Закрытая аналитика местного рынка
• Способы заработка на росте рынка
• Правовые аспекты для сделок
• Финансовые инструменты для сделок
• Особенности местного менталитета

Желаете грамотно распорядиться финансами и диверсифицировать свои активы– регистрируйтесь на прямой эфир 16.11 в 19:00 МСК 👉 @rentavedturkish_bot

💰Экономика Турции - очень диверсифицированная. Её основа - промышленное производство, сельское хозяйство и услуги .

↩️ Экспорт (что продает Турция на внешних рынках):
🚙 Автомобили и прочий транспорт
☢️ Оборудование для ядерной энергетики
🔧Металлы и изделия из металлов
💽 Высокотехнологичное оборудование
🥼Одежда
🖍️Пластмассы

💰 По состоянию на 2021 год Турция экспортировала на $225 млрд.

↪️ Импорт (что покупает Турция на внешних рынках):

🛢️Топливо, нефть и продукты их перегонки
🪨Сырье для
промышленности: химикаты, металлы, пластмассы
💽 Высокотехнологичное оборудование

💸 По состоянию на 2021 год Турция импортировала на $271 млрд.

🔻В 2022 году баланс экспорта и импорта изменится в резко положительную сторону.

📊 По состоянию на 2022 год численность населения Турции - составляла 84.7 млн. человек.

🇷🇺 Раньше, в 2021 году россияне не были самыми активными покупателями недвижимости в Турции, уступая иранцам и иракцам. А в 2022 году статистика резко исказилась - см.золотую рамочку.

📕Стать гражданином Турции можно купив недвижимость с кадастровой стоимость $400 т. или заключив брак с гражданином/гражданкой, ну или став крупным инвестором, вложив в экономику государства более $500 тыс. Можно ещё на депозит в турецкий банк на три года...

🌯 Для получения права проживания в стране в течение 365 дней достаточно вида на жительство (ВНЖ). Чтобы его получить, нужно купить недвижимости на $75 тыс.

🏗️ Наконец, мне можно перейти к рынку недвижимости!

💵Но вот для начала прокомментирую популярное утверждение: цены на недвижимость в Турции растут в долларах, цены привязаны к долларам и вообще все застройщики калькулируют в долларах, а не в лирах. При этом единственная официальная валюта в этой стране - турецкая лира.

🪆Можно ли номинировать квартиру в российской глубинке в долларах? Конечно, можно. Никто не запрещает. Но как говорится, вывезти актив из деревни можно, а вот деревню из актива, увы нельзя.

📚В теории для того, чтобы привязать стоимость недвижимости к доллару, нужно долгосрочно сдать эту недвижимость за доллары (не за лиры) в аренду. К сожалению, у меня нет статистики, сколько в Турции недвижимости обременено такими договорами. Подозреваю, что не очень много.

⭕Так что довод о долларовой недвижимости в Турции довольно сомнительный, тем не менее, обесценение лиры, по всем законам, ведёт и к росту стоимости недвижимости как на территории Турции. В том числе в пересчёте на доллары.

♻️А с другой стороны ...

📥По данным Tranio за июнь 2022 года цены на жильё в Турции в национальной валюте (турецкой лире) выросли на 182% за год. Доллар США по отношению к турецкой лире вырос на 98% за год.

📈Таким образом, цены на жилую недвижимость в долларах США выросли на +43% за год (по состоянию на июнь 2022).

🏙️ В крупных городах Турции темп роста цен на недвижимость ещё стремительнее превышает темпы инфляции, например, в Стамбуле и Анталье рост цен в долларовом эквиваленте превысил 55%.

🗜️Ну и к выводам по сегодняшней теме. Максимально личным выводам.

1️⃣ Я не считаю, что рост цен +100500% на недвижимость в Турции это нормально. Это ненормально. Очевидно, что такие показатели являются прямым следствием галопирующей инфляции лиры. Просто, возможно, что инфляция хлеба и пахлавы в Турции <50%, а недвижимости >150%. В сумме получается 83,5% официальной инфляции.

2️⃣ Когда это закончится? И главное чем? В моем понимании, когда в стране такая инфляция и экономическое напряжение, причиной которых является действующий правитель, очень много людей в стране может захотеть взять в руки булыжники и устроить бунт. Кстати, такое уже было. В Стамбуле куча полиции.

🖼️ В золотой рамочке статистика заключенных сделок с жильём в Турции.

⚙️ Продолжение следует

💸 Можно ли инвестировать в Турцию? Ведь цены так растут!

✅ Можно, если мы любим риск, конечно.

📜Из классики: «Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты. Но если есть достаточная прибыль, капитал становится смелым. Дайте 10%, и капитал согласен на применение, при 20% он становится оживлённым, при 50% готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы. Если шум и брань приносят прибыль, капитал станет способствовать тому и другому. Доказательство: контрабанда и торговля рабами» Томас Джозеф Даннинг (1799 - 1873), британский публицист.

💡Если ситуация кажется нестабильной, прибыль высока, а риски труднопрогнозируемы, значит... это отличное место и время для спекуляций. Коротких сделок с хорошей защитой капитала.

🛠️А если конкретно, это флиппинг. Из известных мне адекватных флипперов в Турции сейчас работает компания Garnet. Если есть кто-то ещё, отзовитесь, буду рад добавить в этот пост.

🔮В теории могут также сработать точечные спекулятивные инвестиции в новостройки в ликвидных местах типа Стамбула. Но тут множество нюансов, связанных с выбором локации, застройщика, оценки ценообразования и т.д.

🏁 На этом о Турции всё! Вопросы, пожелания - в комментарии👇👇👇

2️⃣-й поток курса «Советник инвестора»

💰 Недвижимость это капитал, а не красиво сложенные кирпичи. Инвесторы покупают недвижимость, чтобы сохранить свои деньги, спасти их от инфляции и неплохо заработать.

☑️ Знаю, что на мой канал подписаны многие профессиональные участники рынка недвижимости, которые уже активно работают или только начинают работать с инвесторами в недвижимость.

💸 Чтобы успешно продавать недвижимость как инвестиционный продукт, нужно обладать специфическими знаниями и навыками. К сожалению, этому не учат, а на самостоятельное постижение премудростей работы с инвесторами могут уйти годы.

📚 Я решил восполнить пробел и создал онлайн-курс для всех людей, продающих недвижимость инвесторам.

🏁Я назвал свой курс «Советник инвестора», 2-й поток которого стартует с 21 ноября 2022.

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
Все подробности здесь: https://atsogoev.ru/sovetnik
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

💬 За последние 20 лет я переобщался с кучей застройщиков, желавших применить механизм ЗПИФ для финансирования своих проектов. В том числе беседовал со всеми самыми топовыми застройщиками страны.

🗓️ Шли годы, менялись люди. Компании, которые так и не решились создавать свои ЗПИФы периодически приглашали меня на встречи, где я часто начинал рассказывать о коллективных инвестициях с самых азов. Что такое ЗПИФ, УК, спецдепозитарий, паи...

📃Недавно наткнулся на забавную статью в телеграм-канале моих друзей, компании GMK (👉GMKTelega для застройщиков).

🔮 Статья называется «Загадочные ЗПИФы и зачем они девелоперу» — и это прямо топ-текст! Жалко, что 20 лет назад никто до такого не додумался.

📶 В статье про коллективные инвестиции для целей застройщиков эта тема объясняется на примере покупки тортиков🎂

🍰Хороший, вкусный подход, мне нравится!

📜По данным Setl City в октябре объем сделок с ипотекой на рынке новостроек в Санкт-Петербурге достиг 93% и это абсолютный рекорд за всё время измерений.

✅Это констатация факта: вторичка, которая ранее питала рынок новостроек, стала в достаточной степени неликвидной. Только 7% новостроек покупается за собственные средства. Раньше можно было продать вторичку и купить первичку, а теперь вторичка попросту не продается.

🏢Чтобы инвестировать в новостройку, воспользовавшись суперинтересной траншевой ипотекой, например, необходимо брать долг на душу.

☝️В принципе, становится ясным, почему разговоры о льготной ипотеке на вторичку остаются всего лишь планами.

❓«Cui prodest?» (лат. - кому выгодно?). Ну конечно, банкам, которые не только контролируют выдачу ПФ, но и обеспечивают 93% выручки застройщиков. Застройщики порабощены банками, которых контролирует ЦБ РФ. Они бы и рады были льготной ипотеке на вторичку, но страх лишиться льготной ипотеки на новостройки (это сейчас главная угроза от ЦБ) лишает застройшиков возможности лоббировать эту идею.

🔮Я предполагаю, что с такими новостями массовой льготной ипотеки на вторичку может никогда не случится.

🏺Кстати, аналитический подход к поиску выгодоприобретателей сформулировал Луций Кассий Лонгин Равилла, знаменитый судья, консул Римской республики 127 года до н.э.

🖼️ Этой фотографии - почти ровно два года. На ней я и легендарный Константин Ковалёв, на которого имел честь работать в его компании Blackwood ещё в 2005—2007 годах. То есть с Константином мы знакомы более 17 лет уже!

🗓️ Константин на тот момент был инициатором создания ассоциации агентств элитной недвижимости AREA и основателем московской компании Webster.

🌪️Ещё задолго до всех геополитических событий 2022 года Константин со всей семьёй уехал жить и работать в Дубай, потому что посчитал этот рынок перспективным и интересным. Тогда я этого не понял, если честно...

✅ А сейчас я искренне рад, что Константину удалось и там построить хороший, крепкий бизнес в сфере элитной недвижимости под собственным брэндом Webster. Слышал уже от нескольких инвесторов позитивные отзывы о компании.

✍️ Недавно переписывались с Константином на тему развития бизнеса Webster в Дубае. В очередной раз подтверждаются мои умозаключения о дальнейшем бурном росте рынка ОАЭ.

👉 В общем, искренне рекомендую Webster моих друзей Константина Ковалева и его супруги Елены Розановой всем, кто прямо сейчас ищет варианты на рынке недвижимости ОАЭ

#нереклама #рекомендация

⏪ А вы не закончите как FTX? ⏩

🚨Что случилось: одна из крупнейших криптобирж мира FTX де-факто прекратила свою работу. По меткому выражению Артёма Цогоева «деньги и активы тысяч клиентов превратились в кота Шредингера: то ли они есть, то ли их нет». На этом фоне произошел обвал всех криптовалют.

🥁Переходим к ответу на вопрос. Основная проблема криптовалютного рынка - отсутствие контроля и регуляции. Во многих государствах криптовалюты запрещены, многие государства хотят регулировать криптосферу, но в полной мере не могут.

🎰Биржа FTX была зарегистрирована в офшорной зоне на Багамах. В США деятельность биржи была отчасти незаконна и де-факто не контролировалась ни одним гос. органом ни одной страны.

💸Институциональные инвесторы, принимавшие участие в капитале FTX (BlackRock, Sequoia, Tiger Global), вероятно, не получали адекватного раскрытия информации о деятельности биржи. Адекватного аудита FTX тоже не было.

🧐В результате основной версией падения FTX сейчас является версия фактического вывода активов клиентов на сумму $8 млрд. То есть управляющие FTX могли пользоваться всеми активами и деньгами клиентов... И риск реализовался.

✅ А теперь про SimpleEstate:
🔹Зарегистрирована на территории РФ, осуществляет операции с легальными активами - недвижимостью
🔹Инвестиционная платформа осуществляет деятельность в рамках действующего законодательства РФ
🔹SimpleEstate входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ, а значит за деятельности платформы следит ЦБ РФ
🔹Все объекты недвижимости оформлены на проектные АО и отделены юридически от самой платформы. SimpleEstate не имеет права осуществлять продажу активов АО и любые другие важные сделки, без одобрения 75% инвесторов
🔹Права акционеров и правила работы прописаны в уставах проектных АО, их исполнение контролирует независимый реестродержатель «Статус» (дочка СБЕРа)
🔹 Финансовая отчетность АО прозрачна и подлежит обязательному ежегодному независимому аудиту.

🔻Итого: SimpleEstate не закончит как FTX, потому что деятельность платформы очень жёстко регулируется.

🏛️ЦБ РФ начнёт вводить ограничения на выдачу «ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам» уже в начале 2023 года.

📢Об этом сегодня сообщила Госдуме Эльвира Набиуллина. Но, правда, заметила «перегрева на российском ипотечном рынке на сегодняшний день не наблюдается» - я об этом неоднократно писал.

↗️В общем-то неплохая такая поддержка предновогоднего ралли на рынке новостроек от Эльвиры Сахипзадовны

👅Ведь у наших застройщиков безусловный рефлекс: если что-то случается в мире, плохое или хорошее, это нужно использовать.

🎰 Сейчас будет новая шарманка: в январе отменят ипотеку под 0.1%, поэтому 🪗🥁🎺 ....

🌊 Быстрее бегите в офис за льготкой, завтра её уже не будет. ⚡Набиуллина рвёт и мечет - это отмена! 🍂Последние мгновения «бесплатной» ипотеки... 🌪️Спешите, спешите, спешите🔥🔥🔥 Потом спохватитесь, но мы вас предупреждали❕

🥁 Сейчас много рекламы (в основном, в соц.сетях), где в инвестиционные проекты так или иначе связанные с недвижимостью привлекаются деньги частных инвесторов.

👥 Как распознать среди массы такого рода предложений мошеннический или очень рискованный проект?

🏢 Вообще каждый проект уникален, поэтому я бы не хотел красить все заборы одной краской, но всё же есть ряд признаков, на которые стоит обратить внимание:

🔻Высокая доходность (чем выше, тем подозрительнее). В принципе, чем больше доходность превышает ключевую ставку (сейчас 7.5%), тем больше у инструмента рисков.

🔻Гарантии. Открою страшную тайну: если доходность инструмента превышает ключевую ставку на 2-3%, то гарантий практически не существует. При этом мошенники часто любят писать о 100% гарантиях и о поручительстве инициаторов проекта. В России хорошо работает только одна гарантия - АСВ по вкладам не выше ₽1.4 млн.

🔻Некоторые элементы в рекламе и продвижении. Например, фотографии инициаторов с пачками денег, в частных самолётах, роллс-ройсами и т.д.

🔻Неизвестные на рынке инициаторы проекта, физические или юридические лица. Ну или известные с негативной стороны, лица с неоднозначной репутацией и т.д.

🔻Сложные схемы. Схема инвестирования или суть проекта должны быть простыми и интуитивно понятными. Всё непонятное и сложносочиненное - повод задуматься. Как и оффшорные компании в схемах финансирования...

🔻Элементы сетевого маркетинга. Сотники, десятники, линии и прочее. Вообще, когда доходность инвестора зависит от количества привлеченных им новых инвесторов... это похоже на пирамиду.

🔻 Относительно низкий порог входа (от ₽50т. до ₽300 т.), чтобы у покупателя инвестиционного продукта не было стимула судиться. Часто порог намного выше...

🔻Настойчивость менеджеров по продажам. Само по себе весьма и весьма неплохо, но иногда желание продать приобретает нездоровые черты, напоминающие преследование.

⚠️ Всё, что я описал, ни в коем случае не является истиной в последней инстанции. Это всего лишь элементы, на которые стоит обратить внимание, чтобы не совершить роковую ошибку при выборе инвестиционного продукта.

@atsogoev