🤔 Получил замечания по моей пятничной задачке про best use земельного участка. В пятницу мы разбирали задачу про 8 га земли с четырьмя сценариями использования, где по итогам простых расчетов ROI лидером стали теплицы (127% ROI). Коллеги в комментариях справедливо отметили, что этот вариант выглядит странно и вызывает сомнения в качестве решения.

💡 И они абсолютно правы! Тот факт, что теплицы показали максимальный ROI в упрощенных расчетах, еще не означает, что это действительно Best Use для данного участка.

⚙️ Анализ лучшего и наиболее эффективного использования — это гораздо более глубокий процесс, чем сравнение пары укрупненных финансовых показателей.

📊 Качественный анализ best use основывается на финансовых моделях по каждому сценарию, расчета NPV и IRR, анализа чувствительности к изменению ключевых параметров. Только после этого можно делать обоснованные выводы о финансовой привлекательности каждого варианта.

🏢 Рыночные факторы играют критическую роль в определении Best Use. Необходимо провести анализ спроса / предложения, конкуренции по каждому сценарию, спрогнозировать основные рыночные показатели.

⚖️ Правовые и технические ограничения могут кардинально изменить всю картину. Детальные планы реализации, необходимые согласования и разрешения, оценка реальных сроков строительства, технические ограничения — все это может повлиять на итоговое решение.

🎯 Качественные методы дополняют финансовый анализ и помогают учесть факторы, которые сложно выразить в цифрах. SWOT-анализ каждого сценария, рейтинговый анализ по различным критериям, оценка рисков. Управленческие ресурсы, репутационные эффекты, соответствие стратегическим целям инвестора — все это влияет на окончательное решение.

⚠️ Каждый сценарий несет специфические риски: юридические, финансово-экономические, административные, технические. Матрица рисков помогает оценить вероятность и влияние каждого риска, выработать систему контроля и минимизации угроз.

🎲 Итого: Best Use определяется через комплексный анализ с применением различных весовых коэффициентов для каждой группы критериев. Финансовые показатели важны, но они лишь часть общей картины, которая включает рыночные, технические, правовые и стратегические аспекты.

💡 Упрощенные расчеты хороши для пятничных задачек, но принятие серьезных инвестиционных решений требует гораздо более глубокой аналитической работы.

💰 Holdout (от англ. «держаться, сопротивляться») - это владелец недвижимости, который отказывается продавать свой участок или объект, когда вокруг него активно скупается земля для девелоперского проекта.

🏗️ Представьте ситуацию: девелопер планирует построить жилой комплекс и скупает все участки в квартале. 9 из 10 собственников согласились продать по выгодной цене, но один владелец небольшого домика категорически отказывается. Вот это и есть holdout. Заноза в заднице застройщика, человек, который "держится" за свою собственность.

💡 Причины сопротивляться и держаться за собственность могут быть разными. Кто-то просто не хочет расставаться домом, где прошло детство. Кто-то считает предложенную цену недостаточной и надеется выторговать больше. А некоторые принципиально против застройки района и пытаются её остановить.

🎯 Для девелоперов holdout - это серьезная проблема. Один небольшой участок посреди будущей стройплощадки может сорвать весь проект или заставить кардинально пересматривать планы. Иногда приходится строить вокруг такого участка, что создает архитектурные и логистические сложности.

💸 Интересно, что holdout'ы иногда оказываются в выигрыше. Когда девелоперы понимают, что проект может сорваться из-за одного участка, они готовы предложить суммы в несколько раз выше рыночной стоимости. История знает случаи, когда владельцы скромных домиков получали миллионы долларов за свои участки.

⚖️ В разных странах существуют законы о принудительном выкупе земли для государственных нужд, но для частных проектов такие механизмы работают не всегда. Поэтому holdout может реально заблокировать даже очень крупный проект.

🔄 С точки зрения инвестора, важно учитывать риск появления holdout'ов при планировании сделок по «собиранию земель». Чем больше собственников нужно убедить продать, тем выше вероятность наткнуться на принципиального сопротивленца.

#ликбез

SimpleEstate купит объект!

⚙️ Именно так! Мы постоянно находимся в поиске новых инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости и каждый месяц отсматриваем несколько десятков вариантов для потенциальных сделок по покупке.

🏗 SimpleEstate рассматривает для инвестиций совершенно разные объекты коммерческой недвижимости. Как готовые, так и строящиеся. Как с арендаторами, так и без. Как в формате стрит-ритейла, так и в офисном или складском сегменте. Хотя приоритетным вариантом является «готовый арендный бизнес» с супермаркетом.

⚖️ Критериев, по которым мы выбираем объекты, огромное множество. Но есть ряд ключевых параметров:

🔹Стоимость объекта 100 - 500 млн руб.
🔹Москва / Московская область / Санкт-Петербург / города «милионники»
🔹Отсутствие юридических и технических проблем
🔹Адекватная цена с точки зрения и доходности и цены / м2

💎 Идеальным объектом для нас является помещение в Москве с действующим супермаркетом в новостройке в крупном ЖК с низкой конкуренцией с привязкой арендной платы к товарообороту стоимостью 200 000 руб. / м2.

💪 Среди наших подписчиков есть как собственники коммерческой недвижимости, так и брокеры по коммерческой недвижимости.

👉 Если у Вас есть интересные объекты на продажу - пожалуйста присылайте их на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку». Обязательно рассмотрим!

Бесплатная CRM не нужна?

🖥️ На рынке есть несколько решений, позиционирующихся в качестве «бесплатных», но на деле такими не являющимися. У Bitrix24 на бесплатном тарифе функционал обрезан так, что пользоваться CRM практически невозможно (нет, просто невозможно). AMOcrm платная сразу. Остальные... Есть ознакомительный период в месяц, а потом всё за деньги. А вдруг не понравится?

🥺 Если вы только собираетесь внедрять CRM в своей деятельности, и желаете посмотреть как оно там устроено и подходит ли вам в принципе, то...

✅ Есть CRM с полностью открытым функционалом для небольших команд из 3-4 человек. К сожалению, это продукт СБЕРа! Но зато бесплатно. Но это СБЕР...

✔️В общем, используется сейчас в одном из моих проектов, очень небольшом стартапе. Итак, вот она: sbercrm.com

🟢 Никаких там особых примочек, маркетплейсов и прочего нет, но базовый функционал присутствует. Работать можно.

⚠️ Это не реклама, просто случайно обнаружилась бесплатная CRMка и я решил поделиться находкой. Ну вдруг вам надо было?

#оффтоп

❌ ОТМЕНА ПЕНСИЙ

🔥 Медиамагнат Константин Малофеев предложил полностью отменить пенсии в России, аргументируя это тем, что заботиться о старшем поколении должны дети, а не государство. По его логике, отмена пенсий простимулирует рождаемость.

📊 Через 20-30 лет в России будет больше пенсионеров и меньше работающих граждан. Текущая распределительная пенсионная система работает по принципу «молодые работающие содержат престарелых неработающих». Когда на одного пенсионера приходится всё меньше работающих, система начинает трещать по швам.

🎯 Очевидно, предложение Малофеева это прогрев. Подобные «пробные шары» — сигнал о том, что изменения пенсионной системы обязательно произойдут. Возможно, не в столь радикальном ключе, но всё же. Может быть пенсионный возраст поднимут ещё на 5-10 лет, а может пенсии урежут для многодетных. Ну как компенсация государству за субсидии по семейной ипотеке!

🤗 В общем, полагаться только на государственную пенсию неразумно. Рассчитывать на детей тоже так себе план — у них своя жизнь, свои кредиты и свои финансовые проблемы.

💰 Выход один: личная ответственность за собственное будущее. Инвестирование — единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости. Создание собственного «пенсионного капитала» через грамотные вложения в активы позволяет не зависеть от решений чиновников, детей и прочих «третьих лиц» и сохранить достойный уровень жизни. Не стоит перекладывать эту ответственность на государство или детей.

👍 Надеюсь на себя
🔥 Надеюсь на детей
👀 Верю в пенсию от государства

💡 Инвестиционная идея! Но не очень свежая...

🚧 Промышленные открытые склады - участки земли с минимальными постройками или вообще без них, которые используются для хранения крупногабаритных товаров / техники под открытым небом.

🚛 По сути, это огороженная территория с твердым покрытием (асфальт или бетон), где можно разместить строительную технику, контейнеры, трубы, металлоконструкции, автомобили или стройматериалы. Максимум что там есть - это будка охранника, весы и небольшой навес.

🏭 Для арендаторов это выгодно - не нужно платить за дорогие крытые склады, если товар не боится дождя и снега. Для собственников тоже плюс - минимальные затраты на обустройство и обслуживание, отсутствие необходимости эксплуатировать площадку (это берут на себя арендаторы).

✅ Нужна хорошая транспортная доступность, близость к населенным пунктам, правильный ВРИ, ровный рельеф и не слишком большая налоговая нагрузка (земельный налог)

🤔 Звучит слишком просто? Ну так не все инвестиционные идеи выглядят сложно!

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Как и всё гениальное!
👀 Однушка у метро лучше, душевнее...

💰 Большинство людей занимается инвестициями, потому что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до самой смерти.

🤲🏻 В то же время у некоторых инвесторов существует мания делать всё «своими руками». «Зачем мне брокер, чтобы продавать/сдавать объект? Я сам. Юристы? Я сам юрист. Бухгалтер? Ну что мне сложно счёт выставить?».

🧓🏻Знаком с инвестором «в возрасте за 70», который владеет несколькими зданиями в одном южном городе и старается заниматься всеми вопросами лично. Потому что не хочет делегировать и платить за чужую работу. При этом сам трудится по моим подсчетам 6-7 дней в неделю.

⚙️ Устает, возраст, хочется отдохнуть, но... «Юристы? Я сам юрист. Бухгалтер? Ну что мне сложно счёт выставить?...» и т.д.

🔻Непростой это вопрос на самом деле. Я считаю, что инвестор ищет не работу, а доход. С другой стороны призываю инвесторов самостоятельно считать финансовые модели, разбираться во всём и прочее-прочее, т.е. работать. Где же баланс?

☝🏻Если есть мнение, пишите сюда👇🏻

➡️ ПИК слил проект на Пыжевском в Tekta Group.

🤗 В интернетах напишут: «Ну, конечно! Это же явное доказательство кризиса, коллапса и проблем у продавца. ПИК банкрот? Или Tekta банкрот? Ну кто покупает проекты в кризис и в коллапс? Только будущие банкроты».

❌ Но я в это не верю. Моё мнение изложено здесь.

Arendator Awards - главная федеральная премия по коммерческой недвижимости. Уже шестой год мы выбираем лучших среди лучших: офисы, склады, торговые центры, апарт-отели, МФК и управляющие компании — всё, что движет рынок вперёд.

📍 Москва, 9 октября 2025 — торжественная церемония награждения
💼 30 номинаций
👥 300+ гостей на церемонии
🔎 Только профессиональное жюри: девелоперы, архитекторы, управляющие и консультанты
🌟 Объекты со всей России — от топов до новых звёзд

В этом году к основным номинациям добавились и новые: Light Industrial и инвестиционные зарубежные проекты от российских девелоперов.

⏳ Приём заявок открыт до конца июня
Все — через сайт. Заполняете анкету, прикладываете материалы — и вы в игре.
Финалистов ждёт не только статуэтка, но и признание всей отрасли.

👉 Подать заявку

Arendator Awards — премия, про которую говорят весь год. Не пропусти!

Реклама ООО «УРБАН И ТОЧКА» ИНН 7708423180 erid: 2VtzqwfTLc5

Как потерять миллиарды из-за неправильного Best Use анализа: история Детройт Ренессанс Центра

💥 1970-е, Детройт в кризисе. Город переживает глубочайший кризис: промышленность сворачивается, население бежит в пригороды или вовсе покидает город, начинается кризис автомобильной индустрии США (1973-1983) — нефтяной кризис и конкуренция со стороны японских автопроизводителей бьют по американскому автобизнесу.

⭐ В этот момент рождается амбициозный план Генри Форда II: построить гигантский комплекс на берегу реки, который станет символом возрождения Motor City и покажет, что американский автопром непобедим.

🏢 Строительство началось в 1973 году под руководством Генри Форда II и «Renaissance Center Partnership» — консорциума из 51 компании. Но вот парадокс: в составе партнерства были промышленники, банкиры и ритейлеры (Ford, J.L. Hudson, нефтяной магнат Макс Фишер), но НИ ОДНОГО профессионального девелопера (и даже консультанта)! Бюджет проекта: $350 миллионов (около $2 миллиардов в современных ценах). Пять башен общей площадью 511 000 м2.

🛡Комплекс построили как крепость — с массивными бетонными барьерами по периметру и минимальным количеством входов. Вместо интеграции с существующей городской тканью, проект отгородился от «проблемного» Детройта. Известный девелопер торговых центров Альфред Таубман еще на этапе строительства предупреждал своего друга Генри Форда II: «Генри, засыпь эту яму!» и убеждал пересмотреть проект. Но Форд, будучи визионером своего времени, не прислушался к совету.

📉 Инициаторы проекта предполагали, что огромные офисные площади быстро заполнятся корпорациями, желающими вернуться в центр Детройта. Но реальность была жестче: кризис автопрома только усугублялся, компании массово увольняли сотрудников, а не расширялись. Многие вообще покидали регион. Заполняемость долгие годы оставалась катастрофически низкой.

💸 Ford потеряла сотни миллионов долларов и продала комплекс в 1982 году с огромными убытками. В 1996 году GM купила Ренессанс Центр всего за $73 миллиона — это лишь 4% от первоначальной стоимости строительства! Даже потратив дополнительные $500 миллионов на реконструкцию, GM не смогла исправить фундаментальные ошибки концепции.

🛸 В апреле 2024 года GM объявила о планах покинуть Ренессанс Центр. Новые владельцы — партнерство GM и Bedrock Detroit (компания миллиардера Дэна Гилберта) — разработали концепцию за $1,6 миллиарда, которая предусматривает... снос двух из пяти башен! Гилберт обязался вложить $1 млрд, GM — $250 млн, плюс просят $250 млн госсубсидий. Половину комплекса придется снести, потому что изначальная концепция «города в городе» оказалась нежизнеспособной, что и было признано через 50 лет.

🎯 Детройт Ренессанс Центр — классический пример того, как отсутствие профессиональных девелоперов в команде и качественного Анализа Best Use может обречь проект на провал. 51 компания в консорциуме, миллиардные бюджеты, но ни один эксперт по недвижимости не участвовал в принятии ключевых решений! Даже предупреждение опытного Альфреда Таубмана было проигнорировано.

🥁Главные ошибки, допущенные при анализе Best Use Детройт Ренессанс Центр:
🔸 Неверная оценка рыночного спроса
🔸 Игнорирование макроэкономических трендов
🔸 Неверный анализ локации, выразившийся в ошибочной концепции «город в городе»
🔸 Отсутствие профессиональной экспертизы

🔝Настоящий анализ лучшего и наиболее эффективного использования требует профессиональной экспертизы, учета макроэкономических трендов, анализа городской среды и реальной оценки рыночного спроса.

🎓Стартуем 2 июня. https://bu.atsogoev.com/

▫️

🏢 Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Ленинском проспекте!

📍 Место: ЮЗАО, метро «Университет», Ленинский проспект, 81 — на первой линии одного из крупнейших торговых коридоров Москвы. В непосредственной близости расположены высшие учебные заведения и крупные бизнес-центры, формирующие устойчивый качественный трафик в локации.

🚀 В продаже 15 торговых блоков:
🔹 площади от 12,8 м² до 264,8 м²
🔹 высокие потолки 4 м
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 расположение на первом этаже и цокольном уровне

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на Ленинском проспекте — крупном торговом коридоре с высокой концентрацией ритейла, предприятий услуг и общепита — обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов различных сегментов. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать рост стоимости активов.

⭐️ Апсайд: в IV квартале 2025 г. открывается новая станция метро «Вавиловская», входы/выходы из которой будут расположены вдоль Ленинского проспекта, в нескольких метрах от помещений. Это, очевидно, усилит как транспортную доступность, так и интенсивность пешеходного трафика.

💸 Цены: от ₽28 млн до ₽83 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

✍️ Я об этом редко пишу, но у меня уже много лет есть небольшой, но хороший бизнес - создание финансовых моделей для девелоперов, владельцев объектов недвижимости и инвесторов.

🤓 У этого бизнеса довольно много постоянных заказчиков, в том числе среди известных компаний и предпринимателей. У нас, кстати, очередь из желающих и мы часто отказываем новым клиентам... Кейсов тоже много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.

✅ Одно из направлений этого бизнеса - анализ best use, то есть определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

🔌 И вот я вспомнил, что у меня есть один из старинных, но не потерявших актуальность кейсов, о котором я могу написать.

🏢 В ноябре 2019 года мои знакомые, владельцы офисного комплекса класса В-, обратились ко мне с простым вопросом: «Сколько может стоить проект АГР?» Коммерческое предложение архитектурной мастерской потянуло на 1,8 млн рублей — показалось +/- рыночным. Но я решил заодно спросить: «А зачем, собственно, понадобился АГР?»

💡 Оказалось, знакомые планировали построить бизнес-центр площадью 12 тыс.м² на участке 0,3 га, где тогда было расположено 2 тыс.м² промышленных зданий, переделанных в офисы. Вопрос оплаты архитекторам уже был практически решён, договор почти подписан. И тут я спрашиваю: «А вы анализ best use делали? Может не бизнес-центр, а апарт-отель или гостиница?»

📊 После серии наводящих вопросов и личной встречи получил заказ на анализ лучшего и наиболее эффективного использования комплекса. Спустя три недели мы выпустили документ на 60+ страницах с маркетинговым анализом, финансовыми моделями по трём сценариям и SWOT-анализами.

😱 Результат оказался несколько шокирующим: IRR строительства бизнес-центра составила всего 9% (маловато будет для девелопмента)! Изначальный план заказчиков оказался низкодоходным и ошибочным. Наиболее экономически выгодным был сценарий строительства комплекса апартаментов с продажей юнитов в розницу. Но и тут был сюрприз - прибыль по этому сценарию всего лишь на 10% превышала текущую рыночную оценку объекта в качестве готового арендного бизнеса.

🤯 Мы пришли к неожиданному выводу: лучшее и наиболее эффективное решение - просто оставить объект в текущем состоянии, в качестве офисного комплекса класса В-. Я такого результата, честно говоря, не ожидал! Вроде бы ко мне обращались за советом, как и что лучше строить, а в итоге получили рекомендацию «оставить всё как есть, ничего не трогать». Но после повторной проверки всех цифр понял — мы нигде не ошиблись.

⚡ То есть анализ Best Use сэкономил заказчикам десятки миллионов рублей на неэффективных инвестициях.

💸 Представляете, сколько владельцев недвижимости тратят миллионы на неэффективные проекты?

🔑 Именно поэтому я создал программу «Анализ Best Use 2.0». Тот самый инструмент, который экономит миллионы, теперь может освоить каждый профессионал рынка недвижимости. Стартуем 2 июня — осталось 6 мест. Один анализ Best Use для клиента окупит всё обучение: bu.atsogoev.com

🔻«Анализ Best Use 2.0» стартует 2️⃣ июня — осталось всего лишь 6️⃣ мест.

👉 Регистрация: bu.atsogoev.com

Строишь МФК? Не забудь про детский сад!

🏗 Мэрия Санкт-Петербурга решила взяться за девелоперов, которые строят гостиницы и апартаменты без участия в развитии социальной инфраструктуры. И речь идёт не только о новых проектах, но и о реконструкции старых зданий.

📋 В комитете по строительству Смольного пристально изучают проекты — классические отели, сервисные апартаменты и то, что рынок называет «псевдожильём». Оказалось, что многие застройщики смогли обойти Градостроительную комиссию города, которая обычно «вешает» на девелоперов обязательства строить садики, школы и поликлиники.

🎭 Как девелоперы обходили систему? Через «креативные» формулировки в разрешениях — вместо апартаментов указывали «многофункциональный комплекс» или «физкультурно-оздоровительный комплекс семейного типа» (17 этажей в мелкую нарезку). А проекты реконструкции старого фонда вообще не попадали в фокус град.комиссии — капремонт жилых зданий контролируют районы, нежилых может проходить без согласований, а приспособление памятников курирует КГИОП.

💰 Власти уже начали «дозагружать» застройщиков социальными обязательствами. Например, «Альфа-Фаберже» по апарт-отелю на Приморском проспекте (54 тыс.м2) обязали построить два детсада на 230 мест и благоустроить участок набережной. Компания «Бизнес Линк» получила в качестве «нагрузки» проект музыкальной школы и пешеходную зону за свой Smorodina club в Сестрорецке.

🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дополнительные обязательства застройщиков неизбежно приведут к росту цен на апартаменты и гостиничные проекты — социальную инфраструктуру в итоге оплатят покупатели из своего кармана.

🗜️К тому же излишнее регулирование может отпугнуть девелоперов от апарт-отелей, что негативно скажется на предложении в сегменте апарт-отелей.

👍 Справедливо.
🔥 Несправедливо!
👀 Питерские апарты подорожают...?

🌴 Дубай в очень мелкую нарезку...

🏢 Земельный департамент Дубая (DLD) анонсировал поддержку новой инвестиционной платформы Prypco Mint, которая позволит частным инвесторам приобретать доли в доходной недвижимости эмирата. Проект получил одобрение от регуляторов Управления виртуальных активов Дубая и Центрального Банка ОАЭ.

💰 Минимальный порог входа для частных инвесторов составляет всего 2 000 дирхамов (₽43 т.). За эти деньги можно купить цифровые доли в объектах недвижимости Дубая — каждая доля представляет собой юридически оформленный актив, зарегистрированный в земельном департаменте.

🔒 Организаторы обещают строгую регуляторную базу: все операции проводятся исключительно в дирхамах ОАЭ (никакой крипты, пока...), предусмотрен надзор за клиентскими счетами, а средства инвесторов поступают на специальные защищенные счета.

🎯 Интересно, что DLD ставит сразу на две лошадки — помимо Prypco работает и вторая платформа Сtrl Alt. Очевидно, что в будущем таких платформ станет еще больше, и все они будут предлагать инвесторам вкладывать небольшие суммы в арендную недвижимость Дубая с получением пассивного дохода.

📈 Прогнозы амбициозные: к 2033 году до 7% всего рынка недвижимости Дубая якобы может быть токенизировано и продано через подобные платформы. Пока доступ к платформам по покровительством DLD имеют только резиденты ОАЭ с Emirates ID, но планируется открыть проект и для международных инвесторов.

🎪 Выгода для земельного департамента неочевидна, но возможно, они хотят получать 4% с каждой сделки (даже маленькой, на 2000 AED). Инициатором проекта Prypco Mint выступила бывший директор по продажам девелопера Damac, поэтому возможно, что первыми токенизированными объектами станут именно проекты этой компании.

🔀 Платформы коллективных инвестиций и REIT существовали в Дубае и до этой инициативы DLD. Например, SmartCrowd, Stake, InvestDubai. Скорее всего, они постараются как-то перестроить свою работу, чтобы угодить DLD.

🔍 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Подобные платформы делают рынок недвижимости Дубая более доступным для небольших инвесторов. Пока россиянам такие инвестиционные возможности недоступны, но посмотрим, всё может измениться...

👍 Почему бы и нет!
🔥 Беру на всю котлету.
👀 Опять пузырь надувают...

🏛 Страховое общество «Россия» (1881-1919) - крупнейшая частная страховая компания и один из главных институциональных инвесторов в недвижимость Российской империи.

💎 Основанное опытным страховщиком Романом Пенлем (в золотой рамочке), общество революционизировало подход к страхованию, стало одним из лидеров отрасли, а также сильно повлияло на рынок элитной недвижимости главной столицы (Санкт-Петербург) и первой столицы (Москвы).

🏁 Но началось всё с создания акционерного общества и привлечения в капитал самых топовых инвесторов того времени. Акционерами «России» были сплошь «форбсы», элита имперского бизнеса: семья Гинцбургов (банкиры), Рафаловичи (банкиры), Эфрусси (банкиры), Елисеевы (ритейл), Нобели (нефть), Гучков (текстиль), плюс юр.лица - Азовско-Донской и Русско-Французский банки. Уставный капитал в 1881 г. - ₽4 млн!

📈 Бизнес-модель: «Россия» поначалу делала ставку на страхование жизни, а не имущества, как конкуренты. Впоследствии общество существенно расширило деятелтность и проводило операции на территории Российской империи, принимая участие в страховых операциях за границей (Греции, Сербии, Османской империи, США, Австро-Венгрии и Германской империи).

🏢 Общество инвестировало до 70% страховых резервов в ценные бумаги и их производные, а остальное было направлено на рынок недвижимости, в долгосрочные приносящие стабильный доход активы. «Россия» планомерно скупала и строила доходные жилые дома.

🏗 Девелопментом и организацией строительства занимался бизнес-юнит под руководством архитектора Николая Проскурнина. Общество «Россия» специализировалось на элитной недвижимости, и применяло новейшие технологии для обеспечения сервиса для своих арендаторов. Электрические лифты, передовые инженерные решения, системы нагрева воды - всё это было в доходных домах «России» уже в 19 веке!

💼 К 1916 году портфель недвижимости «России» состоял из 42 объектов в России и за рубежом балансовой стоимостью ₽33,7 млн (около ₽50 млрд современных). Годовой рентный поток составлял ₽1,45 млн, что обеспечивало валовую доходность (gross yield) на уровне 4,3% - без учета роста стоимости недвижимости. У «России» было 19 доходных домов и офисов в собственности в Петербурге и несколько крупных домовладений в Москве. Флагманским проектом и визитной карточкой страхового общества «Россия» стал элитный квартал на Сретенском бульваре в Москве. К 1917 году недвижимость составляла 31% активов общества.

⚡️ Большевистский переворот 1917 года почти полностью уничтожил общество. В частности, декрет советов от 28 ноября 1918 года в принципе национализировал страховой бизнес в России. В 1918 году на осколках зарубежных филиалов была открыта страховая компания в Копенгагене, но масштаб был уже совершенно не тот.

🚀 Деятельность страхового общества «Россия» - классический пример того, как финансовая компания может стать крупным институциональным игроком (и даже девелопером) на рынке недвижимости. За ~35 лет работы был создан портфель недвижимости, который обеспечивал стабильный арендный поток и балансировал инвестиции страхового общества.

🔥 Красавчики!
👍 Спасибо, Кэп
👀 Надо было покупать доллары...

#история

🤔 Уж коли я ударился в воспоминания! С чего вообще начался мой небольшой консалтинговый бизнес?

📊 Всё началось именно с анализа Best Use. Кстати, сейчас выполненных работ по этому направлению у нас больше 50, но самый первый, созданный на заказ Best Use, я помню очень хорошо — это был 2018 год.

🏭 Ко мне обратился собственник бывшего завода в Москве, вернее нас познакомили мои будущие клиенты из этого поста. Производство не работало, объект сдавался в аренду под склады, автосервис и мелкое производство.

✔️Завод был приобретен почти случайно и очень недорого (специальная ситуация). Перепродать объект было вполне логичным решением. Вот тут и состоялся собственника контакт со мной.

💵 Продаем! Но что с ценой?Собственники завода с одной стороны не хотели продешевить, но и завышать цену считали рискованным. В любом случае, у владельцев завода была своя позиция по цене в формате «от и до», но они не были в ней уверены.

💡 Тогда я предложил провести анализ наиболее эффективного использования и на его основе обосновать цену продажи. Моё предложение было принято - сильно помогло то, что градостроительная экспертиза была уже проведена и было многое об имущественном комплексе было понятно.

📈 Всё это позволило создать исследование, обосновавшее цену продажи. Не скрою, цена экспонировния была немного завышена ради люфта при переговорах, но при этом она оставалась +/- рыночной.

⚡️ Главное открытие: когда я приходил к потенциальным покупателям с готовым анализом Best Use, переговоры шли по-другому. Мы обсуждали не «старый завод», а инвестиционную возможность с конкретными расчётами.

☝️С тех пор обоснование цены продажи через анализ наиболее эффективного использования — одна из частых задач, с которой мы работаем.

🏢 Кстати, на месте завода уже построили бизнес-центр — один из сценариев моего анализа был реализован.

⏳Осталось всего 4️⃣ дня до старта и 5️⃣ мест в группе «Анализ Best Use 2.0».

👉 bu.atsogoev.com

▫️

☑️ Всё нужно делать вовремя или немного раньше, а когда появляются интересные возможности, зевать не стоит! Золотые слова!

🎯 Вот например сейчас по Level work Воронцовская дают скидку 15%. Обычно на объекты коммерческой недвижимости скидки редко превышают 5%, даже 3% скидка считается адекватным предложением. А тут 15%, что явно выходит за рамки стандартных акций. Не берусь гадать, в чем причина таких скидок. В любом случае, такие условия заслуживают пристального внимания.

🏢 Напомню о проекте: бизнес-центр от застройщика Level Group в Обручевском районе, 5 минут от "Калужской". Доходность обещают до 12% годовых. Цены стартуют от 329 тыс. за м2, а если брать целый этаж — можно договориться на 296,5 тыс. Минимальный порог для входа — чуть больше 22 млн, есть рассрочка под 8%. Офисы разные — от 47 до 1357 м2. Террасы, отделка, планировку можно сделать «под себя» . Внизу будут рестораны, медцентр, магазины — инфраструктура приличная.

⚡️ Газовики уже проявляют интерес, что логично для локации. Проект подходит и для инвестиций, и для создания штаб-квартиры солидной компании — особенно в сфере нефтегаза, инжиниринга, консалтинга.

📞 Если нужно посмотреть живьём и обсудить детали, можно связаться с представителями Level — под конкретные задачи подберется решение.

#реклама