👛 А отчет «The Centi-Millionaire Report 2024» о жизни, проблемах и решениях скромных обладателей капитала в $100 млн. уже вышел.

🥱В этом году без особых сюрпризов или откровений. Глобальный тренд на отъезд супербогатых в Дубай и Абу-Даби сохраняется. У 100-миллионеров несколько паспортов / ВНЖ.

💸Они всё так же инвестируют свои денежки в недвижимость (не не злоупотребляют - примерно 30% их портфельчиков аллоцировано в real estate).

💴 В мире прибавилось китайских центимиллионеров. А так всё по старому - богатые богатеют, бедные беднеют, а в Монако пасмурно, без осадков, +20°C.

🏖️ Кипрский сюрприз: погаси долги своего застройщика!

🏗️ На солнечном Кипре разразился настоящий шторм на рынке недвижимости. Около 10 000 покупателей жилья неожиданно оказались по уши в долгах застройщиков, хотя сами давно расплатились за квартиры. Ассоциация по защите заемщиков (SYPRODAT) бьет тревогу и обвиняет банки в халатности.

💸 По данным SYPRODAT, банки позволили застройщикам провернуть классическую схему «деньги налево». Вместо погашения кредитов на строительство, девелоперы покрыли собственные расходы.

☝️Итог: 10 000 счастливчиков, купивших средиземноморскую мечту, получили в придачу непогашенные долги застройщиков.

🆘 SYPRODAT призывает правительство Кипра спустить спасательные шлюпки и вытащить незадачливых инвесторов из долговой пучины. Но правительство пока молчит...

🔥 Дикий запад: у нас такое невозможно
👀 Это беспредел
👍 Я застройщик с Кипра, не всё так однозначно
✍️ Выскажусь в комментариях

🏢 STONE выводит на рынок коммерческой недвижимости офисы с собственными террасами в бизнес-центрах класса А.

🌿 Терраса! Звучит красиво. Место для проведения встреч на свежем воздухе, зона психологической разгрузки с видами на городской ландшафт... Особенно хорошо летом, ранней осенью или поздней весной.

☝️Офис с собственной террасой может быть и небольшой площади, что не так часто можно встретить на рынке.

📚STONE пишет в пресс-релизе, что «целевая аудитория таких офисов - компании из сферы IT, телекоммуникаций, креативные агентства и дизайн-студии».

🏗️Девелопер вывел в продажу офисы площадью от 67 м2 (в STONE Римская) до 80 м2 (в STONE Ходынка 2), с высотой потолков до 4,25 м.

👛Как купить: цены от ₽299 тыс. за м2. Есть рассрочка с ПВ от ₽2,4 млн и возможностью отсрочки платежа до года.

📑 Вышел отчет ПАО «Магнит» за 1 полугодие 2024 года

🔺 Показатель EBITDA составил ₽77,2 млрд. Рентабельность по
EBITDA составила 5,3% на фоне динамики валовой рентабельности и коммерческих, общехозяйственных и административных расходов, частично компенсированной ростом прочих доходов и расходов

🔺Общая выручка выросла на 18,8% год к году до ₽1 460,1 млрд. Чистая розничная выручка увеличилась на 20,3% год к году и составила ₽1 448,5 млрд.

🔺Чистая прибыль уменьшилась на 39,9% до ₽22,4 млрд. Рентабельность чистой прибыли снизилась до 150 б. п. год к году и составила 1,5%.

🔺 Торговая площадь Компании увеличилась на 323 тыс. м2. Общая торговая площадь составила 10 376 тыс. м2. (рост 6,4% год к году).

🔺 Сопоставимые продажи (LFL)2 увеличились на 10,7% на фоне роста LFL среднего чека на 9,9% и роста LFL трафика на 0,7%.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

📊 LFL - любимый показатель аналитиков SimpleEstate, т.к. он сильно помогает им в определении перспектив роста товарооборота (и арендных поступлений).

🔺 Компания открыла (gross) 1 059 магазинов или 944 магазина (net). Общее количество магазинов сети по состоянию на 30 июня 2024 г. составило 30 109. Компания ускорила выполнение программы редизайна – количество обновленных магазинов почти удвоилось год к году и составило 1 157 магазинов (744 магазина у дома «Магнит» и 169 магазинов у дома «Дикси», 210 магазинов дрогери и 34 супермаркета).

🧲 Итого: по основным показателям (выручка, LFL-трафик) «Магнит» показывает неплохую динамику, но всё же пока уступает главному конкуренту в лице X5, удерживая заслуженное место сети супермаркетов №2 в России.

🏙 Мысли о свежем старте на сияющем небосклоне недвижимости Москвы - ЖК Amber City от застройщика ГК ФСК (САО, 3-й Хорошевский пр., вл. 3А в 5 мин. пеш. от м. "Беговая"). Я тут почитал мнения ряда коллег об этом проекте и почувствовал некий скепсис - между тем, я выступаю за объективную оценку.

🔍 Что привлекло внимание:
1️⃣ Масштаб проекта: более 3 500 квартир в 6 корпусах переменной этажности (от 41 до 58 этажей). Некоторый гигантизм, кстати, свойственен премиум-классу
2️⃣ Инфраструктура: собственный парк 1.5 га, школа на 400 учеников, детский сад на 175 мест.
3️⃣ Разнообразие планировок: от компактных 1-комнатных до просторных 4-комнатных квартир.
4️⃣ Премиальные характеристики: потолки в квартирах высотой 4,5 м, чистовая, предчистовая отделка (White Box).
5️⃣ Историческое место: редевелопмент территории ДСК-1. Символично: там, где раньше производились панели для типовых домов, теперь вырастет премиальный ЖК.

💵 Цены:
🔸Amber City (премиум-класс): от 496 т.р./м2 до 652 т.р./м2

💰 Я поискал и нашел аналогичные (строящиеся) проекты в районе ТТК:
🔸 Republic (премиум-класс): 640 т.р./м2
🔸 "Шелепиха" (типа бизнес-класс): 552 т.р./м2
🔸 SEZAR CITY (бизнес-класс): 465 т.р./м2

Отмечу особенности проекта, влияющие на ценообразование:
🔹Amber City позиционируется в премиум-сегменте, что объясняет более высокие цены по сравнению с SEZAR CITY (бизнес-класс).
🔹По характеристикам (высота потолков, отделка) Amber City действительно ближе к премиальному Republic, чем к проектам вроде "Шелепихи".
🔹Стоимость недвижимости в этом районе имеет тенденцию к росту, учитывая развитие инфраструктуры и востребованность локации.

📈 На этот проект ГК ФСК предлагает, в числе прочих вариантов покупки, беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом от 20%. График платежей: ежегодно нужно вносить платеж 15% от стоимости квартиры в течение всего периода рассрочки, остаток нужно внести за 2 месяца до ввода. Это может повысить IRR (внутреннюю норму доходности) инвестиций. Почему?

🔸Меньше денег замораживается на начальном этапе
🔸Большая часть средств вносится ближе к завершению строительства, когда цены вероятнее всего еще вырастут.
🔸Отсутствует переплата по процентам, в отличие от ипотеки

🧮 Конечно, нужно считать фин.модель перед принятием инвестиционных решений! Но при прочих равных - всё-таки принимать во внимание особенности проекта.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

❓ А что думаете вы? Стоит ли инвестировать в премиальную недвижимость на этапе котлована, учитывая, что застройщик ФСК «замахнулся» на проект, сопоставимый по качеству с лидерами премиум-сегмента?

👀Вот прямо не знаю за что взяться, чтобы откомментировать!

➕«Смайнекс» купил 100% «Инграда»
🥊Умар Кремлёв купил 50% AVA Group
🚷Бакальчук (который не Татьяна) арестован

😵‍💫Что за день такой?! Про какую новость написать завтра?

🤩А вам спасибо, что читаете! Кстати, для всех, кто хочет разобраться в специфических терминах рынка инвестиций в недвижимость есть хэштег #ликбез

🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации.

🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».

🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Moscow Awards 2024». В номинации «Персона года» победителем стал Алексей Новиков, управляющий партнер и совладелец NF Group. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года».

🎉 Поздравляю Алексея и коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!

#оффтоп

💼 Искусство Follow Up: как удержать внимание инвестора в недвижимость

И опять полезный пост для профессионалов.

📞 Follow Up - это процесс последующего контакта с потенциальным клиентом или инвестором после первичной встречи или презентации. Цель - поддержать интерес, предоставить дополнительную информацию и подтолкнуть к принятию инвестиционного решения. В сфере инвестиций в недвижимость этот навык особенно ценен. Давайте разберемся, как овладеть этим искусством.

🤝 Умение грамотно проводить Follow Up после первой встречи с инвестором может стать ключом к успешной сделке. Но как найти баланс между настойчивостью и навязчивостью?

🎭 Прежде всего, важно принять тот факт, что отсутствие немедленной реакции – это часть процесса. Примерно каждая третья встреча может закончиться временным молчанием со стороны инвестора. Не стоит воспринимать это как личную неудачу или оценивать как провал. Вместо этого, сосредоточьтесь на качественном Follow Up.

🎯 Ваша стратегия Follow Up должна быть многоступенчатой. Начните с сообщения через 2-3 дня после встречи, предложив конкретный план действий или дополнительную информацию по обсуждаемому объекту недвижимости. Например: «Дорогой Борис Маркович! За эти дни я подготовил детальный анализ рентабельности объекта, о котором мы говорили. Давайте обсудим?”

🌐 Следующим шагом может стать ненавязчивое напоминание о себе в социальных сетях. Найдите вашего контрагента и добавьте «в друзья», подпишитесь или «полайкайте» публикации и даже напишите адекватный комментарий, желательно связанные с бизнесом. Лучше не писать прямых сообщений – само ваше присутствие в ленте уже напомнит о вас.

📱 Если предыдущие шаги не принесли результата, не бойтесь сделать написать сообщение с просьбой о звонке и (в случае отсутствия ответа) сделать звонок на 7-10 день после встречи. Важно помнить, что не стоит упрекать инвестора в игнорировании ваших сообщений. Просто продолжите разговор с того места, где вы остановились на встрече, предложив новые идеи или информацию по рынку недвижимости.

💡 В случае продолжающегося молчания, пробуйте нестандартные подходы. Например, отправьте актуальный аналитический материал: «Борис Маркович, вышло новое исследование по рынку коммерческой недвижимости в интересующем вас районе. Думаю, эта информация будет полезна для вас». Или попробуйте краткое: « Есть интересные новости по проекту Х. Удобно обсудить?»… Только сильно желательно, чтобы новости и правда были, да еще и интересные!

⏳ Если все предыдущие попытки не увенчались успехом, на 14-й день можно отправить «прощальное» письмо или сообщение. Цель такого текста – не попрощаться навсегда, а дать инвестору возможность вернуться к диалогу в будущем, когда он будет готов. Иногда инвесторам, как хорошему вину, требуется время, чтобы раскрыть свой потенциал.

🏁 И наконец, важно помнить, что некоторые инвесторы двигаются только и исключительно в своем темпе, и никакие техники продаж не заставят их принять решение раньше, чем они сами того захотят. Ваша задача - установить контакт, предоставить всю необходимую информацию и быть готовым к продуктивному диалогу, когда инвестор будет готов его вести.

😢Как всё не забыть? Как понять кому сегодня слать «прощальное» письмо, а кого лайкать в соцсетях? Вести CRM - да опять эта противная Сираэм! Работать с CRM муторно, но необходимо. Нужна мотивация и самодисциплина. Но если будет 50🔥 я напишу как облегчить себе страдания.

#советникинвестора

❓Ломбард: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

🏺Ломбард - древняя бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).

🕰️В настоящее время ломбарды - стабильный бизнес, особенно расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже.

💸Владельцы ломбардов прямо сейчас фиксируют ощутимый приток клиентов, что связано со значительным увеличением ставок по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче. Отказ банков в выдаче кредитов заставляет ряд людей задуматься об альтернативных источниках получения средств. По данным крупной сети ломбардов «Сияй» 38% их клиентов за последние две недели обращались в ломбарды чаще, чем за всё лето 2024 года до этого, а 35% опрошенных впервые воспользовались услугами ломбардов.

🏫 С точки зрения инвестора в недвижимость, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.

👛 Однако инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.

📊 Стоит также учитывать, что хотя ломбарды часто выигрывают в периоды неопределенности, затяжной экономический спад может негативно сказаться на их бизнесе. Поэтому при инвестировании следует оценить альтернативные варианты использования помещения.

💡 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

🏗 Застройщик ГК «Гранель» объявил у себя в телеграм о старте предварительного бронирования квартир во второй очереди ЖК «Аникеевский» (г.о. Красногорск, мкр. Опалиха) в 15 мин.пеш. от ст. МЦД-2 «Аникеевка».

📌 Место: живописное, много зелени и новых домов, тихое Подмосковье.

💵 Цены от ₽4 млн., площадь квартир от 20.88 м2.

🏢 Проект: комфорт-класс, этажность до 14 этажей. Доступны варианты как с чистовой отделкой, так и без отделки. Высота потолков: 2,72 м.

💥 Срок сдачи: IV кв. 2026 года - I кв. 2027 года

#скоростарт

Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:

🔮Единственно точный прогноз по рынку новостроек

🔥ЭТО принесет доход выше инфляции

🤤 Влажные фантазии об арендной студии с продолжением

💸 Весь мир на побегушках у Баксика

🪓 За сколько % убили бабушку?

📎 Текст для профи:
🚷 Искусство follow up

📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥

📊 Диверсификация: между бла-бла-бла и реальностью

✍️ На прошлой неделе я написал пост о диверсификации. Мол мировые валюты падают по отношению к доллару, сам баксик бешено инфлирует и вообще всё плохо - но есть спасение в диверсификации.

✅ А сегодня я решил написать о горькой правде диверсификации инвестиций.

💰 Чтобы создать по-настоящему диверсифицированный портфель, нужны значительные средства. Минимальная цена доходного актива в зарубежной недвижимости: $100-150 тыс.

Для создания доступного для россиян портфеля в 4 валютах:
🇹🇭 Тайский бат,
🇦🇪 Дубайский дирхам
🇺🇸 Американский доллар
🇷🇺 Российский рубль

...требуется иметь в пересчёте на доллары $400-600 тыс. минимум. Не хило так, да?🥺

📶 Можно попробовать уменьшить вложения через рассрочку или кредит. Но это увеличивает риски.

🔀 Единственная альтернатива для обладателей более скромного капитала – коллективные инвестиции в недвижимость в формах:
🔸 REITs
🔸Акции или облигации компаний, связанных с недвижимостью
🔸ЗПИФы
🔸Инвестиционные платформы

👍 Плюс: реально создать вполне диверсифицированный по валютам, инструментам и ликвидный портфель из $50-100 тыс.
👎 Минусы:
🔹Зависимость от качества решений третьих лиц (УК, менеджмент и т.д.)
🔹Меньший контроль над активами
🔹Колебания рыночной стоимости паев/акций
🔹Неконтролируемые последствия новых санкций

⚠️ Внимание: широкая диверсификация всё ещё доступна всем, но санкции сильно усложнили доступ россиян к финансовой инфраструктуре.

🪺🪺🪺Диверсификация нужна, но требует:
🔸Полной смены подхода к инвестиционному анализу и стратегий инвестирования
🔸Приобретения массы новых знаний
🔸Принятия новых видов рисков

❌ Увы, большинство не готово к таким изменениям. Поэтому о диверсификации говорят многие, а реализуют – единицы.

❓Может, пора признать, что для большинства из нас разговоры о диверсификации - это просто способ почувствовать себя «продвинутым инвестором», не делая ничего в реальности?

💸«Покупай дешево, продавай дорого» - вот так нужно инвестировать, если вы хотите зарабатывать деньги.

☑️ Является и рекламой, и инвестиционной рекомендацией! Не благодарите.