🎤 Виртуоз разговорного жанра Стасишкин, гастролирующий по курортам Краснодарского края, дал на днях аншлаговый концерт в Сочи. Я сам там не был, но пишут, что зрители в зале (сплошные застройщики жилья) громко смеялись и аплодировали ярким скетчам и гэгам звезды эстрады.

📱СМИ сыпали цитатами исполнителя, я собрал самое сочное:

«Застройщики много заработали, теперь они должны делиться и не должны спекулировать! Кто не делится и спекулирует - в Азербайджан. Банки много заработали должны помогать застройщикам. Регионы должны контролировать цены на новостройки.

Мы будем наблюдать, надеяться и вести диалог со всеми участниками рынка. Помогать! Прежде всего советами.

Правовой статус апартаментов? Надо ж дать!»

📑 Из доклада Private Wealth Migration Report 2024.

«В то время как мир переживает идеальный шторм геополитической напряженности, экономической неопределенности и социальных потрясений, миллионеры голосуют ногами в рекордном количестве. Во многих отношениях эта великая миграция миллионеров является опережающим индикатором, сигнализирующим о глубоких изменениях в глобальном ландшафте и сдвигах тектонических плит богатства и власти с далеко идущими последствиями — как для стран, которые миллионеры покинули, так и для стран, в которые они переехали».

🔀 Из Китая, Британии и Индии миллионеры переезжают на ПМЖ в ОАЭ и США.

💸 Стоит ли инвестировать в региональную жилую недвижимость?

💰Доходность там, как правило, выше московской. Качество объектов постепенно подтягивается, есть очень крутые проекты, ничуть не уступающие московским.

⚠️Но есть одно НО! Обнаружил пост на канале Александра Позднякова, основателя Garnet Invest с подробным описанием главного, системного риска инвестиций в региональную недвижимость.

❌ Спойлерить не буду, советую прочитать и иметь в виду!

1️⃣ июля - важная дата, ждём с нетерпением.

📜Ранее я делился, что особо ничего не изменится и профессионалы рынка недвижимости найдут чем себя занять и на чём заработать. Но просто не будет.

✍️И как я уже писал, особая, крайне обеспеченная, но специфическая категория покупателей - инвесторы - не получают услуг должного качества.

☝️Итак, вы брокер и хотите активно и системно работать с инвесторами, при посредничестве и консультационной поддержке помогать в покупке (и продаже) инвестиционных продуктов рынка недвижимости.

✅ С чего начать?

1️⃣ База проектов. Сейчас на рынке представлено достаточно большое количество инвестиционных продуктов. Строящиеся офисы, доходная загородная недвижимость, доходные апартаменты, ГАБ в секторе стрит-ритейла, коллективные инвестиции, зарубежная недвижимость и т.д. Это позволяет создать достаточно обширный портфель проектов с разным риск-профилем, подходящий разным инвесторам. Необходимо подписать агентские договоры с компаниями, которые продают инвестиционные проекты.

2️⃣ База инвесторов. Если совсем кратко, то инвесторы рядом с нами: необходимо лишь отделить инвесторов от неинвесторов, определить их риск-профиль и предложить инвестиционные продукты из своей базы. С точки зрения привлечения инвесторов: реклама, построение личного бренда, нетворкинг и т.д.

3️⃣ Повышение экспертности. Инвесторы покупают вашу экспертизу, поэтому чем более информированный и погруженный в отрасль эксперт будет с ними взаимодействовать, тем выше будут результаты советника, инвестиционного консультанта и выше удовлетворенность инвесторов от сотрудничества. Этот момент может быть решен через дополнительное обучение, прежде всего в сфере инвестиционного анализа, но и также продаж, психологии, маркетинга и т.д.

🗓️ Действующим агентам по недвижимости перейти к продаже инвестиционных продуктов намного проще, чем людям без опыта. Если уже есть компетенции в сфере купли-продажи недвижимости, то переход может занять менее полугода и даже быстрее - я знаком с такими кейсами.

👉 Если тема интересна, ставьте 🔥, напишу ещё.

#советникинвестора

❓Надпись «Доходность 100%» это 100% мошенничество?

👉 Целых четыре варианта:

1️⃣ Да, это мошенничество или злоупотребление доверием. Обещание 100% от инициатора проекта имеет цель выманить деньги инвестора и убежать с ними настолько далеко, насколько это возможно.

2️⃣ Это лидогенерация. Многие, но далеко не все, люди интересуются возможностями быстрого обогащения. Специально для них маркетологи придумывают разнообразные приемы, заставляющие сделать целевое действие (сформировать лид). Дальше 100% могут легко оказаться 100% за 5 лет и т.д. Реклама она такая!

3️⃣ Инициатор проекта не имеет достаточных компетенций, опыта, не умеет считать, очень оптимистичен и чрезвычайно самоуверен. Он транслирует обещания 100% доходности, потому что сам в это свято верит, хотя компетентная оценка проекта существенно корректирует доходность.

4️⃣ Это настоящая, реальная доходность инвестиционного проекта. Очень рискованного проекта, то есть чреватого убытками (не упущение прибыли, а потеря инвестированной суммы).

🔁 Высокая доходность всегда имеет другую сторону - высокий риск.

⚠️ Риск быть обманутым мошенниками или рекламой; риск попасть на недоумка-инициатора проекта; риск потерять деньги в ходе очень сложного проекта с неопределенным финалом.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Как страшно жить
🔥 Всё равно хочу 100%

#ликбез

⚗️Вчера проводил эксперимент, оценивал возможности ИИ создавать простые финансовые модели. Простые модели могут помочь простым людям, которые и хотели бы, да не могут...

🧮 Вот исходные данные: инвестор купил квартиру за 10 млн. в 2024 году, а продаст за 17.5 млн в 2032 году. Он заплатил брокеру в 2024 году за подбор квартиры 100 тыс., а в 2032 заплатит 3% от стоимости продажи квартиры. Нужна фин.модель с расчетами показателей IRR и NPV при ставке капитализации 12%.

✅ ChatGPT и Claude с задачей, справились. Они смогли корректно посчитать IRR и NPV. А вот нейросеть Gemini от Google полностью провалилась.

⚠️Но есть одно важное но! Все мои попытки попросить/заставить нейросети преобразовать их расчеты в формат Excel или Google.Sheets успехом не увенчались.

💡ChatGPT предложил мне формат csv. для загрузки данных. Отчасти план сработал, но только финансовая модель это формулы, а не просто цифры. И вот как раз формулы в формате csv. не передались. Плюс ещё были проблемы с тем, как Excel этот файл открывал. В общем, небольшое мучение вышло.

🏮Claude написал мне большую инструкцию что куда вставлять, от взгляда на которую мне стало грустновато. Так он ещё в рамках этой инструкции в формулах ошибся (глупо ошибся, причем).

🚩Итого! Во всяком случае пока ИИ способен решить и выдать правильные результаты несложной финансовой задачи. Но скачать хотя бы каким-то образом редактируемую таблицу в формате XLS, чтобы покрутить/посмотреть/дополнить - НЕЛЬЗЯ.

🕰️Ну и времени на написание промтов и попытки получить то, что нужно, тратится слишком много. И это я ещё знаю, что должно получится!

📮Кроме того, мало получить финансовую модель, ее ещё нужно уметь анализировать. В общем, ИИ это, конечно, хорошо, но 10 уроков курса «Excel для недвижимости» нейросети не заменят. Возможно, никогда.

👀 Но это неточно...

🔻Картинка создана нейросетью Dream по запросу «Нейросеть создает финансовую модель»

💸 Частные инвесторы хотят формировать объекты Готового Арендного Бизнеса - это кажется таким простым!

📶 Купил пустое помещение, сдал в аренду и можно спокойно думать - продавать ГАБ или оставить себе, чтобы получать рентный доход...

🏮Проблема в том, что создание ГАБ это всё-таки довольно рискованный проект, и пустое помещение может пустовать очень долго, что негативно повлияет на доходность. Практически никто из девелоперов, продавцов коммерческих помещений не пытается улучшить свой продукт, сделать его более безопасным для инвесторов.

💡Чего бы хотелось? Чтобы пустые помещения на первых этажах продавались уже предварительно одобренными арендаторами. Тогда и риски для инвестора-создателя ГАБ существенно снижаются.

🏗️ Из застройщиков довольно активно эту проблему решает А101. У них уже несколько лет есть программа по предварительному акцепту помещений под сети, развивающиеся по франшизе. Например, можно купить помещение, уже одобренное сетью «Буханка», что означает потенциальную возможность сдать помещение франчайзи этой сети.

✅ Акцептованных сетями помещений в кварталах А101 становится всё больше, и там не только пекарни, фактически любой бизнес в помещениях с любыми характеристиками.

☑️ Акцепт помещения франшизой это не предварительный договор аренды, но это хотя бы какой-то элемент защиты инвестора от «запустения» помещения. Также акцепт частично страхует от неуспешности арендатора - от того, что бизнес закроется и съедет быстрее, чем инвестор продаст свой ГАБ.

Что вообще думаете о создании ГАБ?

👍 Хорошая тема
👀 Пока присматриваюсь
🔥 Предпочитаю другие инструменты

🚱 Не дожидаясь первого июля!

📛 Сбербанк прекращает прием заявок по льготной ипотеке под 8% и временно останавливает выдачу IT-ипотеки.

❌ Причина: аномально высокий спрос на ипотеку. Выделенный Сбербанку лимит может быть исчерпан раньше времени.

👇А на сайтах застройщиков тем временем продолжают подгонять. Товарищи из «Гранель», зачем вы скрываете, в каком банке ещё МОЖНО получить льготные ипотеки?🤗

Возможность писать дичь в комментариях и ставить 💩👎🤬. Не в мою смену...

📛 Я иногда блокирую комментаторов на канале. В личные сообщения периодически приходят гневные требования пояснить, почему это произошло. А еще мне предъявляют претензии по поводу отсутствия возможности выразить негативную реакцию к постам.

✅ Отвечаю по порядку.

1️⃣ Блокировка комментаторов.

🏛️Канал для меня как мой дом! Не в смысле недвижимость, а в смысле любимое и комфортное пространство. Но я категорически не люблю, когда в моём канале (доме) в комментариях присутствует переходящее за черту хамство, мат и ругань, политические заявления разной степени кровожадности и прочая дичь. За это я вывожу из своего дома, не позволяю в нем гадить и устраивать несогласованные митинги. Но возможность «вернуться» существует - для этого нужно просто подать апелляцию в свободной форме мне в л.с.

📜Есть ли четкие правила, по которым я определяю кого нужно заблокировать? Их нет. Полнейший волюнтаризм.

2️⃣ Эмодзи 💩👎🤬 под постами.

🛡️Я убрал негативные эмодзи потому что они мешают мне вести канал. Например, выходит пост про старт продаж нового проекта. Под постом появляется 👎: один, второй, третий, десятый... Это я такой плохой пост написал или эмодзи относятся к застройщику?

👀Обычно я склоняюсь к тому, что читатели считают, что я плохо написал пост - начинается долгий процесс самокопания, это всегда выбивает. А постов на канале у меня много... В общем, я решил избавиться от негативных эмодзи 💩👎🤬 под постами, потому что мне проще делать свою работу без них.

🔻Итого! Я всем даю выражать своё мнение свободно, в том числе негативное, противоречащее моей позиции. Если я не согласен - я отвечаю.

☝️Однако я считаю, что есть некоторые рамки приличия, которых стоит держаться.

🤝 Спасибо, что читаете и комментируете! Всем хорошего настроения и позитивного настроя. Можно и негативного, просто не перегибайте, пожалуйста.

#телеграм

❓Вопрос от подписчика канала Михаила: «Я работаю менеджером по продажам у застройщика Х, но собираюсь уходить и начинать свой бизнес. Я хотел бы начать консультировать инвесторов в недвижимость (жилая, коммерческая, рекреационная и т.д.). Как стать профессионалом в инвестициях?»

☝️Интересный вопрос! Итак, профессионализм в продажах инвестиционных проектов, что это?

🛅 Я бы разложил профессионализм идеального брокера, продающего инвестиционные проекты в недвижимости, на ряд составляющих:

1️⃣ экспертность в своей области, знание основных игроков рынка, продавцов и покупателей, их текущих предпочтений, умение посмотреть на мир с позиции клиента и желание найти наилучшее для него решение задачи.
2️⃣ знания в сфере инвестиционного анализа (способность составить простую финансовую модель и понять сложную), оценки рыночной стоимости недвижимости, знания в сфере налогов и права.
3️⃣ системность, умение продавать, налаживать новые отношения, вести CRM-систему, делать холодные звонки, писать письма, назначать встречи, общаться с клиентами, закрывать сделки (а это всегда сложно и долго).
4️⃣ оптимизм, помноженный на знания в области психологии, умение настраивать себя и других на нужную волну.
5️⃣ умение искать и находить информацию.
6️⃣ постоянно учиться, постигать новое.

🔻Что думаете? Я не ничего не забыл?

🔥Это последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 15.00 первое занятие моего нового курса «Управление портфелем недвижимости».
‼️ Торопитесь: pt.atsogoev.com

⛓️ Застройщик «Железно» тоже выпускает ЦФА.

Условия:
💰Объем выпуска - ₽200 млн.
💸 Стоимость 1 ЦФА - ₽5 тыс.
💵 Доходность - 20,5% годовых
💳 Выплаты % ежеквартальные.
🗓️ Срок обращения- до 31 января 2025 г.

👀 В общем, решили протестировать долговой рынок через выпуск ЦФА, а не через облигации. Я так понял, что ЦФА скоро выпустят уже все...

⚠️ Специально для бдительных цензоров из «Альфа-Токена»: этот пост не является рекламой и не является инвестиционной рекомендацией.

NEET!!!

👀 Сегодня утром узнал, что существует тренд такой - Not in Education, Employment or Training (NEET). Отказ от учебы и работы. Распространено среди молодых людей (поколение Z).

🥫На что они живут? В основном существуют за счёт родителей, на плечи которых легко и просто переложить весь груз собственных материальных и бытовых проблем. Но есть и NEET, вовлеченные в криминал. А еще наверняка они хомяка тапают 🦦.

📊 К NEET обычно причисляют трудоспособную молодежь в возрасте от 15 до 34 лет.

🗺️ В Южной Европе (Италия, Испания) уже каждый пятый молодой человек начал придерживаться этого тренда. А в Японии NEET это примерно 10 % всего трудового населения страны. По России данных не нашел, но мне кажется, у нас тоже такие люди есть.

🧪Между прочим, распространение вируса NEET может повлиять на рынок недвижимости - покупателей на рынке станет сильно меньше. Ну и вообще, экономика не выдержит слишком много бездельников.

👀 Как страшно жить!
🔥 А что так можно было?
👍 Знаю таких

🕳️ На сколько упадут продажи в Москве после отмены льготной ипотеки! 20%, 30%, 40%, 50%?

🪗 В процессе подготовки к апокалипсису, обвалу и катастрофе, можно занять руки проведением параллелей.

👀 Я посмотрел на рынок вторички. Ключевая ставка ЦБ РФ выше 15% держится с октября 2023 года (этак и до годовщины уже недалеко). Казалось бы, после повышения 🗝️ и ставок по ипотеке количество сделок на рынке вторички должно было обвалиться!

📊 Но в октябре и ноябре 2023 года кол-во переходов прав на рынке вторичного жилья в Москве держалось на уровне 15 тыс.лотов в месяц. Самое большое (впрочем, ежегодное и сезонное) падение было отмечено в январе 2024 года - до 7 тыс.лотов, когда 🗝️ставка уже была 16%.

🗓️ В феврале, марте и апреле 2024 года сделки на вторичке начали восстанавливаться и достигли 12 тыс.лотов, правда, в мае пошло снижение до 11 тыс. И это всё происходит тогда, когда ипотека жутко дорогая и невыгодная.

⚠️ О чём это всё может говорить? Как минимум о том, что если новостройки будут вести себя так, как вторичка, темпы продаж (не цены!) новостроек могут скорректироваться на 20%. Но с учетом сохранения семейной ипотеки даже такая коррекция темпов продаж... маловероятна.

☝️Извините, но весьма возможно, что опять обвала не будет!