📰 Прошла информация о том, что застройщик из Челябинска, известный высокими купонами по своим облигациям «АПРИ» (он же в прошлом Fly Planning) «летом может выйти на IPO».

🤐 Можно было бы этот вброс, конечно, проигнорировать, потому что мемы об IPO это обычное дело среди застройщиков, но у «АПРИ» давняя и успешная история размещения облигаций (даже есть свои фанаты среди инвесторов), поэтому ждём-с...

🏗️ Ещё один эмитент сектора строительства жилья на бирже это хорошая новость. Ну а для «АПРИ» лучше быть 5-м на бирже, чем 105-м в отрасли.

🏢Сколько стоит строительство офисов класса А в Москве? 🤨

⚙️На июнь 2024 года себестоимость строительства 1 (одного) квадратного метра достигла ₽168,5 тыс. включая НДС и выросла за год на +18%. Такие данные приводятся в исследовании, которое подготовлено при непосредственном участии коллег из STONE.

📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.

❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.

🔮 К 2030 году по оптимистичным прогнозам консультантов себестоимость вырастет до ~₽200 тыс./м2 или +36% за ближайшие три года.

📈 В ответ на рост стоимости строительства фиксируется повышение цен экспонирования и ставок аренды по строящимся объектам - уже сейчас они на 25% выше, чем в существующих объектах аналогичного класса.

☝️Стоит заметить, что тот же STONE старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости, они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.

💰Сейчас в российских банках на депозитах размещено ₽64 триллиона. Причем в начале года на депозитах лежало около ₽50 триллионов.

⚙️Как только ЦБ РФ начал поднимать ключевую ставку люди начали открывать депозиты на триллионы! И процесс продолжается - банки повышают ставки по вкладам, уже и 20% годовых можно найти.

💸За весь 2024 год по новым и старым депозитам набежит только процентов на почти ₽10 триллионов.

☝️Я лично считаю, что люди, которые держат деньги в депозитах это инвесторы. Консервативные, умеренные и даже агрессивные - со ставкой около 20% годовых на депозитах размещают деньги все три риск-профиля.

📉 Как только ключевая ставка начнет снижаться, а она непременно начнет снижаться (рано или поздно, в следующем или последующем квартале) инвесторы начнут передвигать деньги на другие рынки и в другие инструменты.

🔀 Акции, облигации и прочие биржевые инструменты. На покупки товаров и услуг (китайский автопром готов). И конечно, на недвижимость. Так как деньги инвестиционные, то в коммерческую недвижимость, хотя и жилой достанется. Кстати, в некоторых секторах рынка недвижимости (стрит-ритейл, например) и так сейчас денег куча - а туда еще вбросят.

🥺 В общем, в скором времени для многих людей свободные деньги станут проблемой и головной болью.

🔮 Вот такой прогноз.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Сомнительно, но окэй
🔥 Не верю!

БУЙ!

⚠️ Для тех, кто не в курсе, это совсем даже не морское ругательство, а сигнальный плавучий знак (поплавок), устанавливаемый на воде для обозначения фарватера, зоны купания, опасных мест и прочего. Часто можно прочитать надпись: «За буйки не заплывать», что означает настоятельную рекомендацию купальщикам вести себя на водах осторожно и не подвергать свою жизнь рискам, ожидающим за буйками.

💸Инвестиции в недвижимость вполне можно сравнить с океаном возможностей. Реклама самых невероятных инвестиционных продуктов разливается по интернету, телеграм и прочим информационным каналам. Ну вот из последнего, что попалось на глаза лично мне:

🔥Коммерческая недвижимость с 8 годами окупаемости!!!
🔥70% годовых: проект редевелопмента!!!
🔥Инвестиции в новостройки с доходностью 50% годовых!!!

🧐Наверняка, вы тоже видели такую рекламу! Глаза разбегаются, что же выбрать? И вот здесь нам поможет буй, некий знак в инвестиционном море, который покажет, что является уровнем нормы, а что представляет большие риски для мореплавателей.

▪️Готовый арендный бизнес - помещения а арендаторами (магазины, рестораны, кафе, бытовой сервис) в настоящее время приносят 7-10% годовых (10-14 лет окупаемости). Представьте себе раскачивающийся на воде буй с надписью  «7-10%». Предложение с 8-ю годами окупаемости, очевидно, не соответствует норме, то есть представляет собой более рискованный вариант, по сравнению с аналогичными помещениями, предоставленными на рынке. 

❗️Так как мы знаем норму, мы можем задаться вопросом относительно причин отклонения. Совсем не обязательно, что рекламные «8 лет окупаемости» это мошенническая схема, но вполне могут обнаружиться те или иные риски, которые обязательно нужно изучить перед тем, как инвестировать.

▪️Редевелопмент обычно приносит инвесторам 20-25% годовых, но чем больше рисков в проекте, тем больше может быть доходность. Поэтому 70% годовых является однозначным указанием на важность проверки проекта на предмет наличия, так сказать, «сюрпризов».

🤐Ну а рекламное обещание инвестиций в новостройки с доходностью 50%... Оставлю без комментария.

☝️Желаю всем инвесторам не «заплывать за буйки», оставаться хладнокровными, в океане инвестиций держаться фарватера и понимать, что любое отклонение от нормы необходимо тщательно анализировать, чтобы не «утонуть».

❌ Без ипотеки - конец?

🎤На днях проводил консультацию: обычно люди приходят ко мне с вопросами по своим инвестиционным проектам, а в этот раз получилась скорее карьерная консультация.

☝️Дано! Моя многолетняя читательница, брокер известной компании рынка бизнес-, премиум и элитных новостроек, доход ₽0.7-1 млн./мес. Есть опасения относительно сворачивания ипотек и общего остывания (снижения ликвидности) рынка. А глобальные задачи - выйти на новый уровень в профессии, стабильный доход на уровне ₽1.5-2 млн./мес. и развить личный бренд.

🗜️Не буду пытаться запихнуть час разговора в один пост. Но я бы хотел написать об опасениях, ведь меня, в том числе, читают профессионалы рынка недвижимости - возможно, это будет полезно.

1️⃣ июля льготная ипотека всё.

🔧Параллельно идет пересмотр условий по другим ипотекам, сокращение лимитов и т.д. Ситуация нервозная, покупатели пытаются успеть, а банки и застройщики подчас не так расторопны... Всё это сильно усложняет работу брокеров. А ещё тревожно. Что будет дальше?

Спойлер: ничего из того, что мы не видели.

🏡Глобально рынок недвижимости не обрушится, не умрёт и даже не замрёт. Люди продолжат покупать недвижимость, чтобы лучше жить и чтобы получать доход.

🗓️ Просто какое-то время не будет дешевых или хотя бы недорогих денег, сроки экспонирования увеличатся, на рынке будет больше переуступок по ДДУ, а покупателей с живыми деньгами меньше. Будет больше дисконтов. Увеличится конкуренция, стоимость лида и сделки. В общем, ничего нового! Для профессионалов останется работа, много работы. Но проще не станет.

🥹Так что, можно успокоиться? Всё +/- хорошо? Так-то да, но есть один факт, который не меняется годами.

💸Инвесторы - самая плохо обслуживаемая категория на рынке недвижимости. Денег у них всё больше, а нормального сервиса так и нет. Вот где ресурс для роста доходов брокеров!

💰Инвесторы благодарная категория покупателей, которая с радостью рекомендует адекватного и компетентного брокера своим друзьям и знакомым (тоже обремененным деньгами)

💵 Инвесторы совершают сделки на бо‌льшие чеки, по сравнению с рынком жилой недвижимости. Они принимают логичные, обоснованные решения, они последовательны и дают обратную связь...

✍️Я ещё много чего могу написать (если интересно, поддайте 🔥)

✅ В общем, моё мнение на консультации было однозначным - чтобы брокеру вырасти в доходе и пройти непростые времена, нужно более активно работать с инвесторами.

🤝 Благодарю всех, кто принял участие в голосовании и высказал своё мнение по поводу переименования канала. Вы помогли мне!

✅ Решение принято - теперь канал называется «Артем Цогоев | Недвижимость» (было «Artem Tsogoev»). Адрес канала в telegram остаётся прежним, @atsogoev

📑 Редакционная политика не меняется, автор и главный редактор всё те же - я, Артём Цогоев. Спасибо, что читаете!

⚔️ Покорение столицы: «Магнит Маркет» официально выходит в Москву

🚀 Маркетплейс «Магнит Маркет» (входит в ГК «Магнит») завершает период тестирования и начинает работу в Москве в июне 2024 года.

🌐 После мартовского открытия первых пунктов выдачи заказов, сеть ПВЗ «Магнит Маркета» в столице уже насчитывает более 300 точек.

🚚 Не сбавляя обороты, ритейлер планирует нарастить количество ПВЗ до 1000 шт. уже к концу лета. Пункты выдачи заказов размещаются в магазинах сети «Магнит» формата «у дома», а также «Магнит Косметик».

🎯 Для привлечения внимания московских покупателей, «Магнит Маркет» запустил масштабную маркетинговую кампанию, охватывающую более 300 рекламных носителей по всему городу – от билбордов до медиафасадов.

🚩 Кроме того, информация о новом маркетплейсе красуется на баннерах в самих магазинах «Магнит» в Москве, напоминая покупателям о новом способе покупок в интернете.

🧐 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? По идее открытие ПВЗ в магазинах сети может увеличить трафик в супермаркеты. Повысится лояльность потребителей к бренду. Вполне возможно, что со временем увеличится и товарооборот. Рост ТО ведет к росту арендной платы (если есть привязка, конечно). Ну а рост арендной платы сказывается и на цене коммерческой недвижимости, обремененной договором аренды с «Магнитом». Вот такая логическая цепочка.

🧐Проблема лишь в том, что конкуренция на рынке e-commerce бешеная и перспективы самого маркетплейса неясны.

❌Минфин США уведомил Россию о приостановке соглашения об избежании двойного налогообложения с 16 августа 2024 года и до момента, пока стороны не примут другого решения.

☝️Сильно не буду вас грузить, сразу перейду к главному.

⚰️Тема с инвестированием в американские акции с целью получения дивидендов для российских налоговых резидентов в момент принятия этого решения умерла. Налог на дивиденды по иностранным ценным бумагам теперь составит 30%, что делает эту инвестиционную идею неэффективной.

💸Инвесторов, желавших создать портфель из акций американских компаний, выплачивающих высокие (8-9% годовых в валюте) дивиденды, было совсем немного, но всё-таки они были.

🥁 Маленькое объявление. Я продолжаю набор слушателей на свой новый обучающий курс-практикум «Управление портфелем недвижимости».

❓Зачем проходить курс: для профессионального и эффективного управления проектами в рамках вашего инвестиционого портфеля

🧮 Программа курса во многом уникальна, в России аналогов нет, в мире существует всего несколько бизнес-школ, где этому обучают (за много тысяч долларов).

✅ Курс будет полезен частным инвесторам, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости, сотрудникам инвестиционных и управляющих компаний.

🔻Приглашаю на обучение. Стартуем 24 июня, в понедельник.

👉 https://pt.atsogoev.com
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

🏆Рекордно низкие показатели вакантности складских помещений (свободно примерно 0,1% складов) будут лечить рекордными стройками.

🏢 Ведущий консультант рынка недвижимости NF Group и краснодарский строительный холдинг «ГК «ИНСИТИ» объявили о новых девелоперских проектах в двух регионах - Краснодаре и Москве.

📦В Краснодаре появится складской комплекс класса А на 37 тыс.м2. В Московском регионе будет кое-что покрупнее!

⛳В подмосковном населенном пункте с забавным названием Дурыкино на участке 61,3 Га силами ГК «Инсити» будет построен складской комплекс класса А общей площадью 348 000 м2. А в другом уголке Московской Области, Чашниково, планируется размещение складских помещений площадью 460 500 м2.

🎯«ГК «ИНСИТИ» и NF Group начинают реализовывать свои грандиозные планы уже в этом году.

🧩Спасут ли эти ~845 тыс.м2 дефицитный складской рынок? Скорее всего нет - слишком большой спрос. Зато проект станет точно успешным с коммерческой точки зрения!

☝️Кстати, вот совместное исследование «ГК «ИНСИТИ» и NF Group по рынку складов.

ЦФА на HideOUT от Dominanta

🧐 ВТБ и девелопер Dominanta запускают цифровой квадратный метр (цм2) в ЖК hideOUT. Объем первого выпуска ЦФА - ₽1,5 млрд. Входной порог ₽600 т.

🧶Я так понял, что стоимость 1 цм2 будет привязана к стоимости экспонирования 1 м2 в ЖК hideOUT. То есть доходность 1 цм2 будет обеспечиваться тем, как будет расти средняя цена на обычный 1 м2 в проекте.

💰Вообще с учетом количества денег у покупателей на рынке жилья премиум-класса (если принять, что hideOUT это премиум) не допускать, что цены в проекте вырастут нельзя.

❓Весь вопрос - насколько. Тут нужно комплексное изучение вопроса - может и займусь когда-нибудь.

☝️При этом пояснений о том, кто и как будет определять стоимость ЦФА пока нет. Если 1 цм2 будет равен средней цене 1 м2 в экспонировании, то нужно осознавать, что стоимость 1 цм2 будет определять лично учредитель Dominanta Д.Бородако. То есть ценообразование 1 цм2 может существенно оторваться от рыночных реалий. Возможна ситуация, при которой фактических продаж в проекте не будет, а стоимость ЦФА параллельно будет расти.

🔂 Как выходить из 1 цм2 до погашения (как его продавать через 6 месяцев, например) тоже пока неясно - возможно, ВТБ организует вторичный рынок.

🚩В общем, продукт для тех, у кого есть свободные ₽600 т., острое желание стать инноватором, слепая вера в рост цен на hideOUT и доверие к ЦФА нового московского девелопера, у которого, к слову, пока нет ни одного реализованного проекта ( ЖК Hide это продукт MR Group).

🔀 А так-то вообще можно было прикупить ЦФА у более крупных игроков рынка недвижимости, Самолета, ФСК, СБЕРа, Джи-Групп, Пионера, Главстроя и т.д. Кто их только не навыпускал!

⚠️ Вот уж точно не реклама и не инвестиционная рекомендация.

🟡 20 июня, в центре Москвы инвестиционный клуб «Деньги» проводит очередную инвест-встречу.

📋 В программе выступления известных экспертов:

🎤 О трендах в жилой недвижимости расскажет Калинкин Даниил («Донстрой» — крупнейший девелопер Москвы, 6+ млн м2 — площадь построенных ЖК);

🎤 Как сдавать квартиру в 2-3 раза выгоднее — своими фишками поделится Виктор Богомазов, основатель АН и УК (под управлением 208 объектов);

🎤 Как заработать на земельных участках инвесторам и девелоперам — расскажет Игорь Калинин («Мой гектар», реализовано 75 поселков).

❗️На встрече клуба вас ждет организованный нетворкинг и возможность заявить о себе.

📆 20 июня 18:00
📍 St. Regis Москва

👉Узнать подробнее: money-event.ru

#партнерскийпост #нереклама