🟢 СБЕР выставил на «Авито» бывший крупнейший продовольственный магазин СССР — «Новоарбатский».

💵 За ₽3,8 млрд. предлагаются нежилые помещения общей площадью 12 т.м2 или по ₽323 т. за м2. Дешевле, чем брусничный «Метроном» в Метрогородке и уже готов.

📌 Место: первая линия Нового Арбата - всегда в движении! Метро в шаговой доступности.

🔍 Есть ли инвестиционный потенциал? Что думаете?

#стартпродаж

Эксклюзивное предложение в горном курорте «Роза Хутор».

Клубный комплекс апартаментов LeePrime Residences Polyana Sochi — недвижимость, которая приносит удовольствие и прибыль. Прогнозируемая доходность — до 19.7% годовых.

Уникальная  локация
▪️Самый центр «Розы Хутор», первая линия


▪️Прямые виды на гору и реку
▪️Горнолыжные подъемники в 300 метрах
▪️Рестораны, бутики, SPA в радиусе 200 м

Комфорт на 100%
▪️Премиальная внутренняя отделка
▪️Планировки с кухнями и гардеробными
▪️Консьерж-служба 24/7
▪️Программа лояльности LeePrime Group
▪️Помещение для спортивного инвентаря

Готовый бизнес: все заботы по привлечению и обслуживанию гостей берет отельный оператор.


LeePrime Residences Polyana Sochi — лучше, чем домик в Альпах.

Узнайте об актуальных ценах

#Реклама. erid:2RanymcBvkG ООО УКИФ «Профит» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Роза-Актив» ИНН 2312275445

🟣 В очень близком и дружественном канале вышел пост на важную тему. Решил поделиться некоторыми мыслями из него у себя.

⬆️ Высокая доходность = ⬆️ Высокий риск

📜 Фундаментальный закон инвестиций. Но задумываемся ли мы о его практическом применении?

🔠 Риск в инвестициях - это вероятность негативного отклонения фактического результата инвестирования от ожидаемого, приводящая к частичной или полной потере сделанных вложений, а также недостижении плановой доходности.

🔍Не все люди способны распознавать риски. Некоторые проекты на рынке настолько изящно «завернуты» в маркетинговые материалы, чтобы казалось, что всё просто и понятно, а рисков никаких и не может быть.

🤯 Как же понять, что вам предлагают инвестировать в рискованный проект?

⤴️ Самое простое - если доходность предлагаемого инвестиционного проекта превышает доходность депозитов или доходность ОФЗ РФ, то есть «безрисковых» инструментов, это может свидетельствовать о наличии риска в данном проекте. На самом деле риск присутствует и в «безрисковых» инструментах (банкротство АСВ, дефолт государства по долгам и т.д.) - риски есть везде, а никаких гарантий не существует.

🏣 В случае коммерческой недвижимости, любые действия, связанные со строительством, ремонтом, улучшением, сдачей в аренду, продажей и т.д., представляют собой процесс, характеризующийся рисками.

🟣 Можно выделить следующие группы рисков, характерные для коммерческой недвижимости:

🔥Коммерческие
🔥Юридические
🔥Финансовые
🔥Технические
🔥Специфические

🧮 Чем больше элементов в проекте, тем большая вероятность осуществления рисков. Чем больше декларируемая доходность, тем выше и риски.

⚠️Чудес на рынке нет. Не бывает доходности 30-40% без аналогичного размера рисков.

📚Это напрашивается на попадание в цитатник «великих»!

🎤 Будучи на UK’s Global Investment Summit в Лондоне Стивен Шварцман, основатель одной из крупнейших управляющих компаний мира, американской Blackstone с активами под управлением около $970 млрд. (в большой степени недвижимость), расслабился и изрёк:

⏪ У меня есть простое правило — я инвестирую только в те места, которые готов посетить дважды ⏩

Что думаете?

👍 У меня такое же
👀 Странное правило
🔥 Как бы теперь выйти из тех мест?

☑️ Дождались: инфляция 7.5%. Это спровоцирует рост ключевой ставки как максимум до 17%.

🟢То есть на сайте СБЕРа напишут, что ипотека на вторичку от 17.6%, а в реальности будут давать в лучшем случае под 18.5%.

👀Понятно, что желающие купить квартиру (такие есть на рынке) пойдут за новостройками и льготной ипотекой.

👅Но у наших застройщиков безусловный рефлекс: если что-то случается в мире, плохое или хорошее, это нужно использовать.

🎃Новая страшилка: в январе повышают ПВ до 30%, поэтому 🪗🥁🎺 ....

🌊 Быстрее бегите в офис, последние мгновения «доступной» ипотеки... 🌪️Спешите, спешите, спешите🔥🔥🔥 Потом спохватитесь, но мы вас предупреждали❕

⚠️Конечно же, это всё чистой воды манипуляция.

📚 Рекомендации, которые дает Роберт Киосаке в книге "Богатый папа, бедный папа", а именно брать дешевый долг и приобретать активы в виде недвижимости с арендным потоком, были ранее невозможны в России, ставки по ипотеке были высокими, а арендная плата не перекрывала платежи по процентам.

В 2023 году внутренний туризм в России вырос на 95%, а арендные ставки на 32%. Появление льготной ипотеки от 5% дало возможность инвестиции в арендные коттеджы.

Проекты "WISH HOME" стали частью портфеля многих инвесторов, потому что входной порог составил всего 5,5 млн рублей, а инвестиции окупаются за 3,5 года благодаря пассивному арендному доходу. 

Оставляйте заявку на сайте, чтобы узнать о последних оставшихся лотах в новом проекте Wish home Дубовая роща, а также получить расчет доходности и финансовую модель проекта. 
https://clck.ru/36qiad 

#Реклама. АО "ВХ ДЕВЕЛОПМЕНТ".  ИНН 7743373485. erid: LjN8KbHXB

🏝️Если тема спекуляций на дубайской недвижимости несколько поостыла, то идея получения доходов от аренды жилой недвижимости жива и процветает. За три квартала 2023 года население Дубая выросло на ~75.000 человек и многие из них арендуют недвижимость.

ℹ️ Информация может быть полезна для арендодателей:

🚯 Согласно опросу управляющей компании Colife около 30% владельцев квартир в Дубае хотят, чтобы у арендаторов не было вредных привычек, в то время как 20% хотят, чтобы у их потенциальных арендаторов не было детей или домашних животных.

🧑‍💻 Также арендодатели Дубая предпочитают молодых ИТ-специалистов, без детей и домашних животных.

📈 Большинство владельцев недвижимости в Дубае (60%) хотят знать о том, кто живет в их квартирах, в то время как для 20% профили или личности арендаторов не имеют значения, пока они вовремя платят арендную плату, а остальные 20% доверяют заботу о сдаче недвижимости в аренду управляющим компаниям

☝️Опрос Colife также показал, что 30% респондентов выразили желание сдать свою квартиру в аренду порядочным и ответственным лицам, в то время как 10% владельцев ищут дружелюбных и общительных арендаторов.

💰Colife - российская компания, которая занимается управлением жилой недвижимостью (более 300 объектов в Москве и Дубае).

Есть три загадки в этом мире:
1️⃣ Улыбка Моны Лизы
2️⃣ Тайна Бермудского Треугольника
3️⃣ Реальность скидок «Гранель»

☝️Недавно я поставил вопрос ребром: настоящие ли новогодние скидки у компании или маркетинг?

📮Я получил 5 (пять) сообщений от подписчиков с разными мнениями на этот счет: кто-то утверждает, что поймал «Гранель» за руку, кто-то настаивает на реальности скидки, а кто-то пишет, что по некоторым квартирам скидки реальны, а по некоторым нет!

📜Столько слов и скриншотов мне давно не приходило в качестве реакции на посты!

👀Посмотрел на сайте: «Гранель» обещала, что новогодние условия на квартиры вскружат голову. Похоже, так и получилось 😵‍💫

💰 Глава Blackstone Стив Шварцман планирует потратить миллиарды на скупку общежитий, складов и дата-центров по всей Европе: «У нас огромный капитал, и мы можем покупать те виды недвижимости, которые нам нравятся».

🏛️Вероятно, он был там ранее и готов посетить эти места ещё...

🥺В Европе сейчас проблемы: в Германии банкротятся застройщики, в Швеции и Финляндии - владельцы недвижимости. Зачем туда инвестировать, Стив?

💵Логика Шварцмана такая: поскольку потрясения эпохи Covid сменились растущей инфляцией, центральные банки по всему миру повысили процентные ставки, что привело к сокращению объемов сделок и негативно сказалось на частных инвесторах.

📈По мнению Шварцмана, условия для инвестирования в европейскую недвижимость улучшились из-за роста процентных ставок в некоторых странах. Сейчас, когда ставки колеблются в районе 6%, некоторые владельцы недвижимости стремятся избавиться от своих активов, что делает их привлекательными для опытных инвесторов в недвижимость.

💥В октябре Европейский центральный банк увеличил процентные ставки до 4%, достигнув 22-летнего максимума. Некоторые страны, такие как Италия и Великобритания, также повысили ставки, но они остались ниже 5%.

🇬🇧 Шварцман в частности, считает, что Великобритания остается привлекательным местом для инвестиций благодаря своей правовой системе, университетам и опыту в области естественных наук.

💡Вот такие идеи. С точки зрения обладателя студии в мытищенской новостройке несколько парадоксальные.

🤬 Артём хочет испортить нам жизнь... Я не о себе, конечно.

☎️ Заместитель председателя комитета Госдумы по экономической политике и член фракции «Единая Россия» Артём Кирьянов уполномочен заявить...

💳 Кирьянов, который является основателем «Российского союза налогоплательщиков» (!!!), с 1999 года просиживающий штаны в Госдуме и около, заявил, что после окончания «эксперимента по введению налогового режима для самозанятых в 2029 году» такая форма ведения бизнеса как ИП (индивидуальный предприниматель) может быть ликвидирована.

😡«Я считаю, то, что сегодня называется индивидуальный предприниматель, — морально устаревшая форма налогообложения и ведения бизнеса. Возможно, после подведения итогов по эксперименту, её не станет. Она была актуальна в 1990-е годы».

😠 У Кирьянова мысль развивается дальше: «Если самозанятый будет расти в доходах и поймет, что его деятельность может быть более прибыльной, он может вступать в ряды бизнесменов и выступать как руководитель или учредитель юридического лица»

☝️Напоминаю, что для самозанятых ограничение по объему годового дохода ₽2,4 млн., а для ИП на УСН от ₽188,5 млн. до ₽251,4 млн.

🤯 Кирьянов же предлагает, если я верно его понимаю, сразу же после превышения лимита ₽2,4 млн. обязывать предпринимателя-самозанятого открывать ООО, что автоматически увеличит налоговую нагрузку на 13%. ООО на УСН платит 6% (доходы) или 15%(доходы минус расходы) налогов и может перечислять чистую прибыль в виде дивидендов дольщикам. Дивиденды облагаются налогом 13%.

🪑Итого, если Кирьянов доживет до 2029 года в качестве депутата Госдумы и примет участие в налоговой реформе, нагрузка после ликвидации ИП составит минимум 19% (6%+13%)

⚠️ И вот этот человек типа защищает интересы налогоплательщиков в своём союзе.

🔴 Кстати, напоминаю: 1 декабря 2023 года (сегодня) истек срок уплаты имущественных налогов и НДФЛ.

🛃 Вы успели❓

📚 А тем, кто не очень уверенно разбирается в налогах на доходы от операций с недвижимостью спешу порекомендовать курс «Налоги в недвижимости».

💼 Наиболее полный и полезный курс по этой теме для инвесторов в недвижимость.

✈️ «Самолёт» залетел в индекс

🏗️ Акции подмосковного застройщика «Самолёт» включают в базу расчета индексов Мосбиржи и РТС с 22 декабря 2023 года.

❓Что за индексы такие?
Индекс МосБиржи (IMOEX) и Индекс РТС - это 50 акций крупнейших российских эмитентов, наиболее ликвидные акции крупнейших и динамично развивающихся местных компаний.

💸 Включение акций «Самолёта» в индексы сделает их доступными для пенсионных фондов и страховых компаний. Они ведь так мечтали купить бумаги подмосковного застройщика!

✅ Также акции «Самолёта» автоматически купят индексные ПИФы.

☝️В целом новость нормальная - ликвидность акций станет немного лучше.

🥹 А ещё «Самолёт», возможно, хотя бы немного снизит свою активность в деле манипулирования сознанием частных инвесторов, переключившись на новую жертву - корпоратов.

🧮 Три новости относительно курса «Финансовый аналитик в недвижимости»

1️⃣ Готова для просмотра запись вебинара «Профессия финансовый аналитик». Получилось честно и откровенно, без всяких приукрашиваний и рекламы.

👀Посмотреть можно здесь
Длительность 1 час 12 минут.

2️⃣ Я получил несколько заявок от корпоративных клиентов, компаний-застройщиков, которые захотели отправить на обучение своих младших аналитиков. Спасибо за доверие!

3️⃣ Я принял решение перенести старт начала обучения с 04 декабря на 15 января. Курс большой и сложный, в декабре многим слушателям будет тяжело его проходить.

☝️Не бойтесь падений, они придают вам ускорение.

🪩 И всё же не стоит забывать о фундаментальных законах физики. На большом отрезке шар, катящийся по наклонной плоскости, получит ускорение, а шар, двигающийся по синусоиде - нет.

🏆В итоге отстающий прямокатящийся шар обгонит и перегонит падающий и поднимающийся шарик.

💡Так что не нужно увлекаться падениями. Два-три раза можно получить необходимый для ускорения опыт, не чаще!

🥹Эльвиру Сахипзадовну какое-то иностранное СМИ, которое я не читаю, назвало главным дисраптором.

📖В России многие СМИ решили перевести это как «разрушитель». Так как Эльвира руководит финансовым ведомством, а не сектой луддитов, переводить «в лоб» это слово в корне неверно, с моей точки зрения.

⚙️Дисраптор (англ. disruptor) это разработчик новаторского продукта, идеи или технологии, которые вызывают радикальные изменения в отрасли, в которой они применяются. Дисрапторы революционизируют рынок, меняют старые бизнес-модели и создают новые возможности для развития. В общем, возмутители спокойствия и создатели чего-то нового.

⚒️ С другой стороны Эльвира Сахипзадовна последовательно хочет разрушить это рынок строительства жилья в России. Позитивная новость для отрасли состоит в том, что у нее не получается.

#оффтоп

🇰🇿 У меня вчера начался деловой визит в Казахстан: множество дел и встреч как в Алматы, так и в Астане.

🗓️ В Казахстане я крайний раз был 15 лет назад, причем тогда я посещал исключительно Алматы (был много раз по работе и не только). В 2008 году ещё строилось метро, а вчера я впервые туда спустился, чтобы посмотреть как в итоге получилось (получилось хорошо).

👀 Вчера же с женой погуляли по главной транспортной артерии города, улице Абая, а также по проспекту Достык. Оказалось, что я довольно много помню о Казахстане с тех пор и даже могу кое-что рассказать о Абае Кунанбаеве, Мухтаре Ауэзове и Джамбуле Джабаеве, именами которых названы улицы города.

🔍 Если оценивать с внешней, туристической стороны, мне показалось, что не особо что-то изменилось в Алматы за 15 лет. Такой же спокойный город с доброжелательными людьми.

🏢 Что касается рынка недвижимости: на портале krisha.kz нашел индекс цен на квартиры в Алматы. Тут особо и комментировать нечего - всмотритесь в график. В последние полгода на рынке стагнация, цены не растут (но пока и не падают особо).

💳 Иностранцы могут купить недвижимость в Казахстане только при наличии 10-летнего ВНЖ, что видимо, довольно сильно ограничивает рынок внутренним спросом.

💬 Кстати, я вспомнил, что 2008 году комментировал ситуацию на рынке недвижимости Алматы: тогда после кризиса, наступившего для Казахстана в 2007 году, сильно падали цены и все гадали когда будет «дно». В частности Национальная Ассоциация Риэлторов Казахстана надеялась, что ценовое дно для жилой недвижимости в г. Алматы наступит в III квартале 2008-го на отметке $1800-2300/м2. Я в этот прогноз не особо верил и предлагал сначала дождаться «дна».

🕳️ К сожалению, я оказался прав, а ценовое дно было достигнуто только через 10 лет, примерно в 2018 году на отметке ~$1000/м2. Ужас, конечно.

Как начать инвестировать в недвижимость с минимальным капиталом?

1️⃣ Использовать инструменты коллективных инвестиций и покупать недвижимость на фондовом рынке. Например, можно купить паи ЗПИФ, акции проектных компаний через инвестиционные платформы или акции REIT. Покупать можно на бирже или на внебиржевом рынке.

💸Входной порог: ₽1т.- ₽100 т.
💰Доходность: 10-15%
⚖️Риск: низкий

2️⃣ Арендовать помещение на долгий срок или купить право аренды, а затем сдавать его в субаренду дороже.

💸Входной порог: от ₽500 т.
💰Доходность: 15-25%
⚖️Риск: высокий

3️⃣ Покупка коммерческой недвижимости «малых форматов» - кладовки, машиноместа.

💸Входной порог: от ₽300 т.
💰Доходность: 8-12%
⚖️Риск: средний

4️⃣ Инвестировать в недвижимость с использованием заемных средств, таких как ипотека или иные формы кредита, чтобы приобрести объект недвижимости с минимальным собственным капиталом.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

5️⃣ Инвестирование в недвижимость совместно с партнёрами - объединение своих средств с другими инвесторами, чтобы приобрести объект недвижимости, на который не хватает средств, чтобы купить самостоятельно.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: средний

6️⃣ Покупка недооцененой (часто дешевой) недвижимости с очень большим потенциалом. Объекты, которые требуют ремонта или обновления, с целью последующей продажи или сдачи в аренду.

💸Входной порог: -
💰Доходность: ?%
⚖️Риск: высокий

🔻Итого: если размер капитала ограничен, это не повод отказываться от инвестиций в недвижимость.

👍 Все так начинали
👀 А что, так можно было?
⚡️ Так были потеряны мои деньги