☝️Страны с самыми высокими значениями инфляции

👍 Рубль совсем не так плох, как нам кажется.

⚠️ А если вам предложат купить суринамский доллар - отказывайтесь, берите нормальный.

☝️Нравится картинка? Мне так очень.

⌨️ Заказ (промт) для ИИ был такой:

«Нужно графическое изображение. Финансовый аналитик в синем худи или свитшоте сидит у ноутбука в профиль к кадру, не анфас, и осмотрит в монитор.

Рядом с ним схематичное изображение строящегося многоквартирного жилого дома, строителей и архитекторов с тубусами. Также рядом изображение формул IRR, NPV, ROI.

Изображение нужно для инфографики на сайт обучающего курса по теме финансового анализа».

🤖 Что за система? ChatGPТ4️⃣ ...С третьего раза выдал этот шедевр.

🖼️ Повесил сюда

#оффтоп

🤔Очень давно хотел разобрать одну инвестиционную идею, и наконец, дошли руки.

💡Идея такая: покупка земельного участка в коттеджном посёлке для строительства дома и спекулятивной продажи.
Причем немаленького такого дома в элитном таком посёлке. А то ведь вокруг столько видеоконтента на эту тему, а вот информации об инвестиционной привлекательности… очень мало.

🏠Тема масштабная - где покупать землю, как и из чего строить, каким должен быть продукт, за сколько можно продать... Не говоря уже о рисках и расчётах фин.модели.

🟢 Для начала. С 2013 года я жил в организованном коттеджном посёлке и не могу рассматривать покупку земли (даже для умозрительного девелоперского проекта) вне организованного КП. Мое мнение, что продать по максимальной цене можно только домовладение в коттеджном посёлке, уж никак не в деревне или СНТ. Приму эту предпосылку.

⛳️ Дальше. Я сделал ряд звонков моим коллегам с рынка загородки ещё со времён Blackwood, чтобы проговорить с ними и выяснить где сейчас спрос, как с темпами продаж, что с динамикой цен и т.д. Коллеги посоветовали поискать прежде всего предложения в поселках на Новорижском и Калужском шоссе.

📲 Потом я позвонил своему другу, организатору мелкого и среднего строительства, чтобы выяснить себестоимость и сроки СМР. Потом позвонил своему знакомому, чтобы проверить данные друга. Потом изучал другие доступные материалы, чтобы собрать необходимые данные для расчетов.

🔻 И всё это был только предварительный этап (подготовка).

🔍И вот, наконец, сегодня настал день большого обзора этой инвестиционной идеи!

🏘 Для начала немного об объекте, который я выбрал для своего анализа. Я смотрел много участков в разных поселках в Московской Области и в Новой Москве. Смотрел «Бельгийскую деревню» на Калужском шоссе, «Кристалл Истра» на Новорижском шоссе и другие поселки, не буду долго перечислять.

☝️В итоге я пошел простым путем и остановился на самом очевидном варианте - продаже участка от юридического лица (от девелопера) в однозначно престижном поселке.

🔸Объект: Millennium Park
🔹Местоположение: Московская обл., КП «Миллениум парк»
🔹19 километров от МКАД по Новорижскому шоссе
🔹Количество домовладений - 670 шт.
🔹Площадь домов: от 120 м2
🔹Продажа земли: ДКП
🔸Девелопер: Villagio

⚠️ Важно: не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

🔻Продолжение следует…

🗺️ О районе и о транспортной доступности

📍Millennium Park находится в Истринском районе Московской Области. Новорижское шоссе - известный элитный пригород на западном направлении. Локация развивается очень давно (больше 20 лет).

🏛️Сам поселок тоже известен. Недалеко Первая Московская Гимназия, Ломоносовская школа, Agalarov Golf Club, относительно недалеко Конный клуб Дивный, по дороге - ТРК Павлово подворье и Павловская Гимназия.

🔻По совокупности факторов можно утверждать, что для реализации проекта строительства элитного жилого дома место очень даже неплохое.

🔍Достаточно большая проблема при поиске участка в коттеджном поселке - ограниченность выбора. Предложение есть, но его не очень много. Сейчас в Millennium Park появились участки без подряда от застройщика в рамках уже существующего поселка. Я решил рассмотреть именно этот вариант, как наиболее простой для анализа.

🔻Продолжение следует…

🏢О продавце земли и застройщике поселка

🏗️ Застройщик Villagio Estate - известный игрок рынка загородной недвижимости. Среди реализованных проектов компании поселки «Шервуд», «Гринфилд», «Риверсайд», «Монтевилль»,«Мэдисон Парк» и другие.

⛳️ Недавно в продаже появились земельные участки, продолжение «Миллениум Парк» площадью 31 га. В настоящее время на продажу выставлено 140 участков средней площадью 15 соток. 

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🚩Итак, концепция проекта заключается в том, что в коттеджном посёлке «Миллениум Парк» приобретается земельный участок площадью 15 соток за 63 млн. рублей. За 37,5 млн. рублей в течение 3-х кварталов строится дом площадью 500 м2 (без отделки), который затем продается за 150 млн. рублей. Реализация проекта укладывается в 1 год и 1 квартал.

🛑 В настоящее время в поселке на продажу выставлено как минимум три дома, на которые я мог ориентироваться в попытках прогнозировать цены продаж будущих домовладений.

1️⃣ Стоимость объекта - 157 млн., участок 21 сотка, площадь дома - 428 м2 без отделки
https://www.cian.ru/sale/suburban/294425777/

2️⃣ Стоимость объекта - 158 млн, участок - 15,94 сотки, площадь дома - 500 м2 без отделки
https://www.cian.ru/sale/suburban/271021168/

3️⃣ Стоимость объекта - 165 млн, участок - 12 сотки, площадь дома - 500 м2 без отделки
https://www.cian.ru/sale/suburban/278766722/

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🧮 Финансовую модель выложу довольно скоро!

✅ Ну а пока считается финансовая модель спешу напомнить о том, что я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

📌Флиппинг: малышка-евродвушка - ремонт за 1,3 млн под ключ

📌Как поживает рынок флиппинга сегодня?

📌Кейс с машиноместами, продолжение

📌Что делать когда накрывает волной задач?

📌Секреты инвестирования миллиардера из списка Форбс

📌Стратегия с доходностью около 35% годовых в валюте и обеспечением

📌Кроха сын к отцу пришел и спросила кроха: «А Дефолты - хорошо ? Или это плохо?»

📌Один из секретов успешной продажи флиппинговой квартиры

📌Про рост цен на первичном рынке недвижимости

📌Доходности до 15% годовых в самом консервативном инструменте


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🧮 А вот и финансовая модель покупки земельного участка в престижном коттеджном посёлке для строительства дома и спекулятивной продажи:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Y00Ws7S0P5yBQvtINtCjoMv4csOVxHDNQTFUecgWo80/edit?usp=sharing

🗯Модель, на мой взгляд, на удивление простая. Буду рад вашим вопросам и комментариям.

💸 Заметьте: даже без привлечения кредитных средств доходность получилась весьма неплохой. Конечно же, всё не так просто!

🔻Ну а вывод я напишу уже завтра. Есть несколько мыслей.

🔍 В свое время в телеграм-каналах тематики недвижимости было модно размещать таблички с анализом скидок.

⚙️ Трудозатратное и хлопотное дело - составить такую таблицу. Это ведь нужно обзвонить застройщиков, найти информацию по ценам до скидок и после, выявить расхождение... и, наконец, вынести свой вердикт - настоящая скидка или нет.

😒 Честно признаюсь - я на такой самоотверженный труд неспособен...

🕳️ В последнее время такие таблицы почему-то перестали появляться (или я их не замечаю), при этом скидки-то на рынке есть.

📱Сегодня получил смску о новогодних скидках: «в MYPRIORITY Basmanny, MYPRIORITY Dubrovka и MYPRIORITY Paveletskaya размер вашей выгоды составит до 24%...»

😳 Серьёзно? А это настоящая скидка или маркетинг? Коллеги, когда уже кто-нибудь проверит скидки от «Гранель»?

💡Несколько мыслей про микродевелопмент - как и обещал.

🧮 В финансовой модели отражена достаточно неплохая доходность. И это доходность unleverage, то есть без кредита.

🏗️Вот только любые действия, связанные со строительством, ремонтом, улучшением, сдачей в аренду, продажей и т.д., представляют собой процесс, характеризующийся рисками.

🎀 Нужно тонко чувствовать аудиторию покупателей, иметь опыт и компетенции в реализации подобных проектов (или купить эти знания у консультантов/ нанять fee-девелопера с опытом), чтобы получить достойный финансовый результат.

🛋️ В комментариях возникла дискуссия о необходимости в доме отделки и меблировки. Да, конечно, отделка желательна (для улучшения ликвидности), но и ее создание требует хорошего понимания самых актуальных потребительских предпочтений.

🎯 Можно настолько «не попасть» с проектами дома и ремонта, что срок экспозиции (нахождения готового объекта на рынке) так вырастет, что доходность просто обвалится. Всё это называется коммерческими рисками, характерными для бизнес-модели.

⚙️ И это помимо наличия других рисков в проекте - юридических, технических, специальных.

🚩В общем, купить участок, построить дом и продать его - вовсе не так просто, как это описывается сейчас в многочисленных рекламных материалах для инвесторов.

😨 Проблемы арендодателей: английский опыт.

🎚️Краткий пересказ статьи из Guardian и небольшой вывод от меня

❌«Рынок жилья несправедлив», - утверждает арендодатель с 40-летним стажем Саджад Ахмад, бывший собственник сдающихся в аренду 30 квартир и жилых домов по всей Англии. В 2022 году он продал 16 объектов из портфеля и утверждает, что хочет совсем уйти с рынка.

📈 При этом средние арендные ставки на квартиры по состоянию на сентябрь 2023 года выросли на 27% по сравнению с январем 2020 года. Но расходы арендодателей также растут: стоимость финансирования (в Англии повышают 🗝️), острая нехватка строителей, рост расходов на техническое обслуживание.

Каковы причины недовольства г-на Ахмада?

🚩 Арендная плата некоторым категориям лиц субсидируется. Однако сейчас система льгот неэффективна и не позволяет сдавать недвижимость льготникам
🚩 Арендодатели становятся жертвами окупасов, судебные процессы о выселении растягиваются на годы. В Англии действует запрет на выселение арендаторов, которые «невиновны» в невозможности платить за аренду (уволенные, больные и прочие).

⚔️Арендаторам, не желающим платить или уматывать, помогает организация Shelter - условно благотворительная компания, которая сопровождает арендаторов в судах и консультирует по поводу неуплаты аренды и защиты от выселения.

👀 В общем, частная аренды жилья в Великобритании находится сейчас в фундаментальном кризисе. Нужно строить тысячи м2 социального жилья, но денег на это фактически нет и программа строительства провалена. Сектор BTR находится под давлением из-за высоких ставок по кредитам.

💰Адриан Фостер-Флетчер, владеющий шестью объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду в Беркшире, заработал более $1,2 млн на переоценке стоимости жилья в своем портфеле. Однако доход от аренды недвижимости сейчас составляет около 4,3% (при больших рисках, связанных с окупасами) что меньше доходности депозита.

🔻Маленький вывод от меня: хорошо, что в России капитализм. Вот, что может быть, если государство «повернется лицом к гражданам» и начнет «заботиться о людях». Для инвесторов и собственников недвижимости ничего хорошего.

🗓️ Приближается декабрь. Наступает время пророков.

🪬Ванги обоих полов уже примеряют перед съемками очередного 2-х часового видеоролика черные мантии, теребят в потных ладошках чётки и начищают до блеска поддельные магические амулеты.

🔮Прорицатели готовятся предсказывать каким будет рынок недвижимости в 2024 году, в году зеленого деревянного дракона (на картинке выше). Что там нас ждёт?

🎥 При подготовке контента успешным нострадамусам следует ориентироваться на вероятные будущие просмотры. «Крах, конец, сдох, умер, обвал» - эти слова уже поднадоели, хотя охваты ещё хорошие. Стабильным спросом пользуются сейчас прогнозы в духе «Кризиса не будет - будет катастрофа».

📺 Поэтому скоро на всех мониторах и смартфонах страны: «Катастрофа рынка недвижимости 2024». Очень нужны просмотры - потом ведь рекламные интеграции еще застройщикам продавать...