✍️ В самолёте написал небольшое литературное произведение в формате.... фельетона или рассказа что-ли.

⚠️ Все события и персонажи вымышлены. Любое сходство с реальными событиями случайно.

👀 Заметил, что в самолётах ко мне приходят неплохие творческие идеи: нужно чаще летать. Поэтому сегодня вечером я лечу в Астану.

📃 Прочитать можно еще и здесь

👋 Друзья, маленькое пояснение по поводу ваших/наших комментариев.

❓Если вы хотите получить мой ответ под постом, пожалуйста, не забывайте задать вопрос.

✅ Например, я пишу пост «Мама мыла раму».

✒️ Если вы прокомментируете: «Как немытая рама, так где-то рядом мама!». Скорее всего я вам не отвечу, потому что в вашем комментарии не содержится вопроса. Вы высказались, я уважаю ваше право на свободу слова. Если мне нечего возразить, я промолчу.

✍️ Но если вы напишите: «Почему она всё время что-то моет?», то с большой долей вероятности я отвечу на этот вопрос, потому что он касается моего поста.

💡Я просто подумал, что это неочевидно для читателей канала, но это правило, которым я пользуюсь. Решил поделиться, чтобы была понятна моя логика.

⚠️ Ну и напоминаю: если у вас есть вопрос, ответ на который вы хотели бы увидеть у меня на канале, направьте его на @artemtsogoev. Если ваш вопрос покажется мне интересным для освещения на всю аудиторию канала - я обязательно отвечу большим постом.

📈 За последние два месяца осени цены на вторичную жилую недвижимость в Москве выросли на 1,6%. При этом ставки по ипотеке сейчас более 16%. Ну как так? А обещанный «обвал»?

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах ноября 2023 года на рынке новостроек Москвы.

⚖️ По сравнению с октябрем средняя цена 1м2 лотов в экспозиции увеличилась на 0,2%, то есть в рамках статистической погрешности, иначе говоря топчатся на месте.

🏗 В разрезе классов ср. цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 1,3% (до ₽328,17 т.). В высокобюджетных новостройках на 0,3% (до ₽526,2т.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам октября снизилось на 2,4% (323 шт.), а число лотов в продаже увеличилось на 0,4% (до 47,6 тыс. шт.).

📈 За год средняя цена 1м2 в новостройках повысилась на 13%.

💸 Купить дешевое с потенциалом

✍️Хотел бы прокомментировать результаты вчерашнего голосования.

🏆Лидером интереса и сомнений стала тема покупки дешевой недвижимости с большим потенциалом (33%).

💡А что такое дешевая недвижимость? Иногда дешевое - это неликвидное и никому не нужное. Иногда требующий затрат объект.

🏚️Ну вот например (не реклама!) Нашел в ЦИАН здание 5000 м2 в Подольске в 17 мин.пеш от ж.д.станции по ₽17.7 т./м2, в абсолюте ₽100 млн. (можно в кредит). ₽17.7 т./м2 - за такие деньги даже построить ничего нельзя!

☑️ Дешевое? Да.
☑️ Есть потенциал? Вроде бы есть.

💰Но для того, чтобы принять инвестиционное решение необходимо:

1️⃣ Определить best use, тот самый потенциал, самое выгодное использование объекта - это сложно и требует специальных знаний.

2️⃣ Провести различные аудиты и выяснить возможно ли в принципе использовать здание лучшим наиболее эффективным образом

3️⃣ Собрать финансирование (вероятно привлечь соинвесторов), осуществить сделку и приступить к редевелопменту...

❓Вопрос: а это точно история для частного инвестора? Не слишком ли сложно?

🛖И любой подобный проект, даже недорогой в абсолюте (не реклама!) требует прохождения этапов, в общем-то для частного инвестора без опыта и компетенций сложных и трудоёмких.

⚙️ Это уже не просто инвестирование, а бизнес.

Инсайдер. Главный по домам — самый злой телеграм-канал про застройщиков. Освещает все скандалы, интриги и кирпичные расследования, чтобы вы знали, где лучше покупать недвижимость😎

Из последнего:
→ Жители ЖК «Селигер Сити» показали, какой мусорный коллапс творится в проекте от MR Group

→ В «Эталон-Сити» (группа «Эталон») никак не могут решить проблемы с «фантой» из-под крана

→ Ужасное качество предчистовой отделки в ЖК «Вересаево» в Ростове-на-Дону от ГК «ЮгСтройИнвест»

→ Жители столичного ЖК «Любовь и голуби» (Upside Development) устали от постоянных потопов

Будь в курсе дел любимых и не очень застройщиков👇🏻@cool_construction

Делитесь своими историями с застройщиками и жалуйтесь в бота: @construction_insider_bot. Коллеги опубликуют.

#взаимныйPR

🌋Насчет утечек из Минфина по льготной ипотеке.

🔥Якобы хотят:

✅Поднять ПВ до 30%.
✅Сократить max размер кредита для МСК и СПБ до ₽6 млн. с ₽12 млн.
✅Не давать льготную ипотеку тем, у кого на погашение будет уходить больше 50% дохода

☝️Напоминаю: ни Минфин, ни ЦБ РФ это не подтвердили.

⚠️Теперь главный вопрос! «Cui bono»? (лат.) - «кому это выгодно?». Кто выигрывает от этого вброса?

🅰️ Если это ложь.

Бенефициар вброса - застройщики. В декабре нужно сделать большие продажи, что может быть лучше небольшого предновогоднего ажиотажа, построенного на невинной дезинформации?🤑

🅱️ Если это правда.

💡Мысль застройщиков и риэлторов работает на полную мощность. Они обязательно что-то ещё придумают и предложат, чтобы продать свой товар. И чем сложнее для них будет ситуация, тем более яркими и необычно притягательными станут предложения.

💳 Рассрочка на часть ПВ, кредит на часть ПВ от застройщика, лизинг опять же. Какие-нибудь более интересные схемы...

💸Нужно понимать, что якобы предложенные Минфином меры бьют по банкам, выдавшим ПФ - кредиты нужно возвращать, а у застройщиков проблемы с продажами... Поэтому застройщики вместе с банками будут придумывать варианты, как продать недвижимость.

👀Даже если это правда, на ценах в ближайшие 4-5 мес. всё это не отразится. Не будет никакого обвала, краха, падения и прочего - не нужно ждать того, чего не будет.

🏗️ А если у застройщиков наметятся хотя бы небольшие проблемы с выручкой по причине нововведений Минфина, то на следующий день на льготную ипотеку дадут столько денег, сколько будет нужно. Царь лично распорядится!

🇷🇺 Потому что экономика России стоит сейчас на трёх «ногах»:
1️⃣ рост цен на нефть
2️⃣ ОПК
3️⃣ стройка жилья

❌ Не будут власти пытаться пилить одну ножку и так неутойчивой табуретки.

🛸Недавно вышли в продажу или бронирование новые проекты в Москве! Старты продаж, которые инвесторы так ждали:

🆕 Центральный Телеграф (Восход) - элитный редевелопмент на Тверской
🆕 King&son’s (October Group) - премиум на Мосфильмовской
🆕 Родные кварталы (А101) - комфорт+ в Новой Москве
🆕 1-й Измайловский (ДСК1) - комфорт в промзоне на Амурской
🆕 Citimix Новокосино (Apsis Globe) - апартаменты от любимого застройщика покойной воскресшей Бабы Зины
🆕 Эко Бунино (СамолЁт) - эконом-класс заМКАД в Новой Москве

🤑 Кто поучаствовал? Удалось заработать виртуальные миллионы или нет?

🇹🇷 Турция продолжает политику вытеснения иностранцев и повышает порог получения турецкого гражданства за инвестиции с $400 тыс. до $600 тыс. с 2024 года.

👋Прощай, Турция! По такой цене турецкий паспорт не нужен, пожалуй, никому.

✅ Работающие до сих пор паспортные программы, доступные для россиян:

🇻🇺 Вануату: гражданство за инвестиции от $150 000
🇨🇾 Кипр: ПМЖ за инвестиции от €300 000

💰 Еще можно просто отдать $250 000 за гражданство Египта 🇪🇬

☝️Всё остальное - ВНЖ или визы.

🥃 За пенсию! Не чокаясь...

🎤СберНПФ провел опрос, каким ежемесячным доходом (в расчёте на одного члена семьи) нужно обладать, чтобы поддерживать желаемое качество жизни на пенсии.

🔥Результаты:

🔹Москва: ₽104 тыс./мес.
🔸Санкт-Петербург: ₽83 тыс./мес.
🔹Казань: ₽72 тыс./мес.
🔸Воронеж: ₽68,8 тыс./мес.
🔹Самара: ₽66,7 тыс./мес.

📊 Подавляющее большинство российских НПФ проиграли инфляции на горизонте 10 лет, то есть обесценили деньги будущих пенсионеров.

👉Например, у клиентов крупнейшего в России СберНПФ за 10 лет деньги обесценились на -5,06%.

✅ К чему это я? Ну к тому что быть россиянином и надеяться на пенсию от российских НПФ крайне наивно.

🔥Вся надежда только на себя, чучхе-подход в общем.

❓Как у вас с пенсионным планированием? Какая сумма вам нужна для счастья на пенсии?

🏢 Объем нераспроданного жилья в новостройках достиг рекорда за три года, 70 млн.м2 - ДOM.PФ.

🥲 Дождались? Скоро обвал? Нет, не верьте свинье.

☝️Пока всё наоборот чуть лучше, чем нормально.

👀 Читаем внимательно: объем нераспроданного жилья превышает 70 млн.м2 по итогам года. Больше половины совокупной площади, на которую пока не нашелся покупатель, приходится на объекты, выставленные на продажу. Оставшиеся 27 млн.м2 — на проекты, которые еще не поступили на рынок.

💬 Цитата из отчета ДOM.PФ: «Динамика реализации строящегося жилья соответствует нормальной модели реализации проектов. Соотношение распроданности и стройготовности в среднем по портфелю (33% и 43%
соответственно) составляет 77% ‒ близко к «равновесному» уровню 70%. Это значит, что
до окончания строительства продается столько жилья, сколько нужно для качественного
обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех
строительных работ»

🏗️ Начиная со второй половины 2020 года активно закладывались новые проекты, продажи шли хорошо благодаря льготной ипотеке. На этой волне оптимизма застройщики открывали продажи в новых проектах.

🏙️ Сейчас нераспроданное жильё концентрируется именно в новых проектах и проектах, в том числе еще не вышедших в продажу.

📊 Возвращаюсь к другому своему опросу!

Напоминаю, что

1️⃣ это инструменты коллективных инвестиций
6️⃣ это покупка недооцененной недвижимости с потенциалом.

☯️ А ведь можно объединить оба пункта в рамках одного проекта - у нас в SimpleEstate уже очень скоро (буквально на днях) стартует новый проект в подобной концепции.

💸Входной порог: ₽100 т.
💰Доходность: от 25 до 40% годовых
⚖️Риск: повышенный

🏗️Суть проекта: оптовая покупка торговых помещений на стадии строительства на особых условиях, создание готового арендного бизнеса и последующая продажа.

☝️Впервые на рынке частным инвесторам с капиталом ₽100 т. откроется возможность вложить деньги в профессионально управляемый проект создания ГАБ институционального качества.

🟣 Надеюсь уже скоро опубликовать подробности, мы сейчас на активной стадии сделки (подписание).

⚠️ Не является рекламой или индивидуальной инвестиционной рекомендацией!

🏆 Рекордные продажи зарубежной недвижимости!

🇪🇦 Испания : 2 137 сделок за 6 мес. 2023 года
🇬🇪 Грузия: 5 784 сделок за 11 мес. 2023 года
🇹🇷 С.Кипр: 9 699 сделок за 11 мес. 2023 года

📉 И только к Дубаю россияне немного охладели, переместившись на 5-е место по количеству сделок с недвижимостью эмирата.

☝️Основные причины покупок зарубежной недвижимости:
🔸Трансфер денег из России с различными целями
🔹Получение ВНЖ
🔸Инвестиции
🔹Физический переезд
🔸Покупка второго дома

📊 На фоне новостей о рекордных покупках россиян на зарубежных рынках может создастся впечатление, что в России и Москве уже никто ничего не покупает! Как бы не так.

👀 Вроде бы частный случай. В конце 2022 года общался со знакомым по донстроевскому «Событию» (!не реклама!), выяснилось, что на конец 2023 года человек покупает там уже третью квартиру (!!!). Просто так он хранит деньги, а в одном комплексе покупает, потому что «это удобнее»...😳

💸 Сейчас в России сложилась удивительная ситуация: за счет государственных инвестиций в ОПК и смежные области экономики в стране появилось ощутимо много денег. Эти деньги идут в том числе на депозиты, на потребление и в преимущественно московскую недвижимость.

🏗️Показатели продаж зарубежной недвижимости не говорят о том, что спрос на российскую недвижимость иссяк. Денег в стране очень много, выход этих денег за пределы страны затруднен, а недвижимость (жилая и коммерческая) остается излюбленным способом хранения капиталов.

🔻Итого: давайте дождемся результатов по сделкам с московским жильём бизнес- и премиум-класса за 2023 год.

💰Что-то мне подсказывает, что эти цифры способны перекрыть «рекорды» в зарубежной недвижимости.

🔵 Коллеги из ВNmар.рro рапортуют об итогах ноября 2023 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга.

⚖️ По сравнению с октябрем средняя цена 1м2 лотов повысилась на 1,3%. 

🏗 В разрезе классов ср. цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 0,8% (до ₽219,0 т.). В высокобюджетных новостройках незначительно снизилась на 0,3% (до ₽371,21 т.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам ноября снизилось на 0,7% (268 шт.), а число лотов в продаже увеличилось на 1,5% (до 40,1 тыс. шт.).

📈 За год ср. цена 1м2 в массовых новостройках эконом и комфорт-класса повысилась на 6,6%, а в высокобюджетных проектах на 7,3%.

⭕ В общем, цены выросли в пределах официальной инфляции...