♻️Среда и окружение определяет нашу жизнь. В теории, если часто общаться с умными людьми, появится шанс на просветление. А вот если попасть в компанию глупых, то высока вероятность дауншифтинга в идиотизм.

🔍Но как определить много ли в вашем окружении глупых людей и много ли умных? Нужно пройти тест на IQ (в интернете их много). Как только пройдете, можно применить научный подход.

✅ Если ваш IQ 70 и ниже, то большинство людей вокруг вас скорее всего умные. Если ваш IQ 100, то половина окружающих вас людей глупые, а другая - умные.

🥺А вот если ваш IQ выше 130, то у вас проблемы. Ведь меньшинство окружающих вас людей умны, но остальные...

🧐Что-то мне подсказывает, что мой канал читают люди с очень высоким IQ... А вам так не кажется?

#юмор #шутка

🇰🇿 Я всё ещё в Казахстане. Спешу поделиться «по горячим следам». Астана удивила меня, если честно.

🏗️Много стройки, весь город в строительных кранах и ярких от баннеров заборах.

💰Но вот с точки зрения цен...

🏛️ Премиальный жилой комплекс «Монако» в высокой стадии готовности, от одного из крупнейших застройщиков страны, BAZIS-А. Центр города, столицы Казахстана.

👀 Цена 1 м2.... в пересчете на рубли ₽130 т./м2. Да таких цен сейчас даже в недоступном (в смысле транспорта) «Пригороде Лесное» эконом-класса нет.

⚙️ При этом в городе работает 70 разных застройщиков, а правами на привлечение средств дольщиков обладают всего лишь 15 компаний. Как строят и продают остальные?

⚡На страх и риск покупателей... Прямо вернулся в 2013 год.

✍️ Осторожно начинаю подводить итоги и делать прогнозы...

❗2023 год был сложным и неоднозначным - большинство из тех инвесторов, с кем я общаюсь не заработали столько, сколько надеялись; небольшой группе удалось получить плановую доходность; единицы получили доходность сверхплана, а у кого-то убытки...

🌲Мы встречаем 2024 с высокой инфляцией, высокой ставкой рефинансирования, угрозой ослабления курса рубля, остывающим спросом на жилую недвижимость, а также общей неопределенностью в российской и мировой экономики.

🙄 Как в этих условиях лучше сформировать свою инвестиционную стратегию на 2024 год?

📊 Какие классы активов будут смотреться выигрышнее, а какие, напротив, могут проиграть?

🔻Я думаю об этом постоянно, а вы?

☝️Кстати, давайте оценим мой прогноз от декабря 2022 года. Вот основные тезисы по рынку московских новостроек, которые я сформулировал тогда:

1️⃣ 2023 станет годом фактической остановки цен на рынке новой жилой недвижимости.
2️⃣ Рынок первичной жилой недвижимости будет уже официально целиком и полностью зависеть от государства, которое прямо сейчас решает, что будет с ценами и самим рынком (отменят льготную ипотеку, модифицируют или оставят как есть, будут ли душить субсидирование ипотеки застройщиками или нет и т.д.)
3️⃣ Цены на новостройки могут незначительно расти как минимум до осени 2023 примерно на 5-7%, потом может наступить стагнация (долгая или короткая неизвестно)
4️⃣ Темпы продаж застройщиков будут относительно низкими и могут не соответствовать планам продаж.
5️⃣ Старты продаж могут проходить совсем без ажиотажа, исключениям могут стать проекты с большими скидками к ожиданиям (ждали старт условно по 400, а проект вышел по 250).
6️⃣ В 2023 году мы можем услышать и про заморозки проектов, консервацию строек и даже, возможно, про возвраты денег дольщикам.

👀 Конец цитаты.

⚡️Зачем сейчас инвестировать в офисы на этапе строительства?

1️⃣ Новостройки Москвы прибавили в цене всего лишь 13% и в 2024 году скорее всего потеряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента.

2️⃣ В 2023 году планируется ввести 4,8 млн м2 жилой недвижимости. Объем ввода офисов составит около 250 тыс. м2. При этом только часть офисов расположена в востребованных деловых районах, бо‌льшая часть уже нашла своих потенциальных арендаторов или покупателей.

3️⃣ Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства: +20-30% в зависимости от проекта. Продажи блоков внарезку идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. Готовые небольшие офисы класса А можно будет сдавать в аренду и получать стабильный доход, в отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью.

4️⃣ Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества.

5️⃣ Доля свободных офисных площадей стала исторически минимальной — 8%, по данным IBC Real Estate. Всего в Москве свободно 1,7 млн м2 офисных площадей, при этом в сегменте офисов класса А отмечен дефицит предложения.

🍸Ну и вишенка в коктейле: средние и крупные инвесторы могут воспользоваться возможностями возврата или зачёта НДС (для компаний на ОСН).

🔻Вопрос: вы в конце-то концов офис покупать будете?

📮Получил вопрос от читателя канала Сергея такого содержания: «Артем, добрый день! Я уже 2 года работаю брокером в компании XX (довольно известный брокер в сфере КН) и хотел бы начать инвестировать на рынке ком.недвижимости. Проблема в том, что у меня жена и маленький ребенок, много потребностей у семьи и очень немного свободных денег (ок.₽1 млн.). Что можете посоветовать?»

💬 Я еще немного попереписывался с Сергеем, чтобы выяснить ситуацию.
🅰️ Есть накопления и инвестиции в разные активы, в том числе в SimpleEstate (что приятно!), т.е ₽1 млн. это не последние деньги
🅱️ Есть желание использовать свои знания и опыт на рынке коммерческой недвижимости, чтобы создать капитал и доходный бизнес. При этом Сергей готов к риску (и повышенной доходности) и дополнительной нагрузке.

✅ Ответ учитывает опыт и сферу деятельности задавшего вопрос.

💳 При ограниченном капитале и желании зарабатывать высокую доходность на своих компетенциях я бы рекомендовал обратить внимание на девелопмент, а именно на две истории:

1️⃣ Субаренда. Суть бизнеса: арендовать условно крупные помещения (от 40 м2) и пересдавать их в аренду целиком или более мелкими блоками с небольшими улучшениями. Как всегда, процесс намного более сложный, чем его описание.

🔍Необходимо найти не очень ликвидное помещение, договориться с собственником, заключить ДА и быстро сформировать устойчивый микс субарендаторов.

📋Весьма много моментов, которые нужно учесть. И конечно, риски тоже присутствуют. Изначально лучше ставить себе задачу масштабировать бизнес, не останавливаясь на одном помещении.

2️⃣ Партнёрские сделки в сфере создания ГАБ. Если есть немного денег и много опыта и компетенций необходимо предложить тем, у кого денег побольше, а опыта и компетенций поменьше коллаборацию и партнерство.

📈 Наиболее доходное направление сейчас - это создание ГАБ, то есть покупка пустого помещения, сдача его в аренду и продажа. К сожалению, на рынке не так много возможностей, поэтому в поисках пустого помещения по адекватной цене нужно будет провести какое-то время.

⚙️ Процесс создания ГАБ сложный и рискованный. А еще есть риск партнеров, которые могут иметь свое мнение по всем вопросам! Зато если правильно договориться, можно получать доп.вознаграждения за ведение проекта и премию за успех.

📜 Вот такой ответ Сергею дал бы я. А вы что думаете?

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔥 Что делать, если начинаешь с нуля

⚡️Как создать дорогой интерьер с минимальным бюджетом?

🔥Доходность по разным направлениям инвестирования

🔥Полезная фишечка в ремонте от флиппера

🔥Нужен ли пассивный доход?

🔥Кейс по флиппингу: стоимость мебели для гостиной и холла

🔥Безвозмездные финансовые стратегические сессии для подписчиков

🔥Про утечки из Минфина по льготной ипотеке

🔥Главная ошибка собственника, продающего квартиру

🔥IPG -традиционный годовой обзор

🔥Рентная доходность в новых экономических условиях

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

💸 Ликвидность.Что это?
Характеристика актива, которая показывает, насколько быстро его можно продать, сдать в аренду или другим способом извлечь из него деньги. Произошло от латинского слова liquidus, то есть «жидкий, перетекающий».

👀Увидел свежую аналитику от Stone. Там написано, что офисы класса А площадью 50-150 м2 это очень редкий зверь, занимающий не более 1% от всего объема экспонирующихся в аренду офисных помещений в Москве. Конкретно объем предложения небольших офисов класса А в столице России 5 447 м2.

⚙️ Чтобы заполнить все имеющиеся на рынке небольшие офисы необходимо примерно 80 ИП, самозянытых или ЮЛ на всю Москву. Откуда цифра: 5447м2/70 м2 (ср.площадь офиса)

8️⃣0️⃣ арендаторов!

☹️И при этом на рынке бешеный FUD по поводу строящихся офисов - кто это будет снимать, попробуй сдай и т.д.

☝️Так вот я утверждаю, что ликвидность у небольших офисов высокая. В Москве явно больше 80 потенциальных арендаторов небольших офисов, а предложения.... почти нет. Всё небольшое и доступное для аренды либо очень дорого, либо - компромисс между ценой, расположением и качеством.

🔻Не попробуй сдай, а попробуй сними! Жаль рушить мир офисного негатива...

☕ На прошлой неделе встречался в Алматы со своим товарищем, известным консультантом по коммерческой недвижимости.

💬 Обсуждали узкопрофессиональную тему определения Best Use (лучшего и наиболее эффективного использования). Определение best use это самая начальная точка развития любого проекта в недвижимости.

⛳Например, есть земля со строениями, как её использовать?

🅰️ Провести редевелопмент и продать
🅱️ Согласовать новое, всё снести, построить и продать
🆎 Ничего не сносить и не редевелопить, согласовать и продать как проект

📶 А еще есть варианты в части назначения: офисы, гостиница, торговое помещение, склад и т.д. То есть количество сценариев может быть очень большим, а задача консультанта или девелопера (в общем, того, кто создает анализ best use) состоит в том, чтобы определить лучшие.

🪤На всё это накладывается фактор времени и рыночных трендов.

📜К чему пришли по результатам обсуждения:
1️⃣ Определение best use - процесс творческий, нужно видение конечного продукта и внутренняя убежденность, какие варианты использования больше подходят для конкретного объекта.
2️⃣ Определение best use связано с расчетами, ведь каждый сценарий подкрепляется финансовой моделью, а результаты сводятся в сравнительную таблицу.
3️⃣ Делать best use сложно, а делать выбор из разных сценариев еще сложнее. И многие собственники недвижимости, которые заказывают best use, всячески стараются уклониться от выбора. То есть получают результаты, смотрят на них и ничего не делают. Потому что выбор делать сложно и неприятно.

☝️И при этом мы оба сошлись во мнении, что большинство из собственников недвижимости сами не могут увидеть потенциал в своей недвижимости. И это касается не только земли со строениями, но даже обычных объектов недвижимости.

👀 И тут мой товарищ показал мне свой кейс!

👀 Big Day «Самолёта»: никаких новых идей, кроме одной.

☝️И эта идея состоит в том, что «Самолёт» строит м2 больше ПИКа и продает м2 больше «Этажей» (по мнению самих пилотов). «Уделали» Гордеева и Хусаинова, наконец-то, испортили им Новый год!

🕳️А в остальном полное интеллектуальное поражение людей в худи.

📭 Никаких адекватных ответов на вызовы 2024 года нет. Старая шарманка:

🔸Мы жутко недооценены, наша капитализация слишком низкая, но будет очень высокой
🔹У нас много земли и диджитала
🔸У нас хороший продукт (это уже даже не смешно)

💡Какой-то слишком знакомой кажется идея о том, что миллионы людей заняты на стройке и в секторах, связанных со строительством, и государство не бросит стройку. Где-то это я уже читал....

🔻По делу: я по-прежнему считаю, что «Самолёт» активно манипулирует своими акциями. По мнению ВТБ, например, акции ЛСР более недооценены, но интеллигенты из Санкт-Петербурга не уподобляются подмосковному монстру и не устраивают из этого факта шоу на грани закона с привлечением заслуженных манипуляторов фондового рынка (РынкиДеньгиВласть).

🔥14 декабря, в этот четверг в 16:30 МСК состоится вебинар - презентация нового инвестиционного объекта от SimpleEstate.

💬 Спикеры:
🔹Генеральный директор SimpleEstate Никита Корниенко
🔸Член совета директоров SimpleEstate Артём Цогоев.

1️⃣ Представим проект: расскажем почему выбрали, покажем и проанализируем локацию, опишем бизнес-модель проекта
2️⃣ Расскажем о доходности и рисках проекта
3️⃣ Опишем возможности для инвесторов, желающих вложить от ₽100 тыс. в проект создания готового арендного бизнеса.

🟣 Впервые на рынке частным инвесторам с капиталом ₽100 т. откроется возможность вложить деньги в профессионально управляемый проект создания ГАБ институционального качества.

✅ Постараемся представить информацию максимально понятно и доступно. А также ответим на самые частые вопросы инвесторов!
Пожалуйста, напишите Ваши вопросы в комментариях 👇

🎦 Запись будет, а всем, кто примет участие в вебинаре мы вышлем фин.модель проекта!

👉 Зарегистрироваться