Сначала вы любуетесь прекрасными рендерами, влюбляетесь в квартиру, берете ипотеку и предвкушаете переезд.

Вы заплатили внушительную сумму и уверены, что это покупка мечты. Наступает день переезда… Распахиваете шторы, как в лучших голливудских фильмах и видите перед собой не обещанные сады и парки, а несколько десятков гаражей и пару сухостоев. Пожив неделю, понимаете, что соседи слышат каждый ваш шорох, а вы их. Проезд к дому из-за нагромождения машин занимает у вас времени больше, чем весь остальной путь.

К сожалению, это реальность большинства новостроек в России😢

➡️Если вы действительно хотите купить квартиру, от которой вы каждый день будете испытывать экстаз и гордо рассказывать о ней друзьям и коллегам, обращайтесь в агентство недвижимости Moneyard.

Оно входит в топ-5 по Москве и одно из немногих имеет доступ к закрытым стартам продаж, на которых их клиенты получают самые выгодные предложения.

⤵️В Moneyard лучшие условия:
- вам честно расскажут о каждом доме и подберут квартиру под ваш запрос
- предостерегут от невыгодной сделки
- агентство работает на качество и результат и не играет на эмоциях клиента, размахивая десятками красивых рендеров

В канале Moneyard регулярно публикуются лучшие объекты по самым выгодным условиям.

Подпишитесь и сохраните контакт! Вы в любой момент можете получить консультацию от персонального брокера.

18+ *Moneyard - Монэярд (название агентства)
#Реклама
ИП Манукян О.С.,
ИНН 645395705671
erid: 2Vtzqvr4t8r

🤯 Что дарить на НГ?!

📦 Каждый год мне присылают подарки из «Кортроса» в память об одном нашем совместном проекте: ёмкость в форме ёлочки, набор для резки сыра и даже ножи! Коллеги из STONE обычно дарят бутылку виски, а из ВNmар.рro как-то прислали конфеты. Всем спасибо!

🛍️ Вообще, это тяжело - подарки людям из сферы недвижимости.

💡Представьте, что перед вами задача - сделать новогодний подарок инвестору / девелоперу / консультанту / брокеру / специалисту по ипотеке или менеджеру по продажам. Ему или ей!

✅ У меня есть 6️⃣ (шесть) безалкогольных идей, что подарить человеку, который имеет профессиональный интерес к недвижимости и инвестициям...

1️⃣ Акцию (ценную бумагу) ЛСР или Эталон, чтобы требовать скорейшей выплаты комиссии на правах акционера! Например, в «Тинькофф» можно купить и подарить акцию сразу в приложении 📈
2️⃣ Книгу по недвижимости, к примеру, «Искусство заключать сделки» Д.Трампа, «Суть одного Олега» О.Торбосова или «Как инвестировать в недвижимость» А.Цогоева (ой, нет, она же электронная и бесплатная...) 📚
3️⃣ Одежду: худи или майку с символами рынка недвижимости (кирпичами, домами, графиком цен на вторичку от IRN). Если умеете рисовать или вышивать, такой мерч можно сделать своими руками🦺
4️⃣ Открытку с какой-нибудь недвижимостью (небоскрёбы, особняки и т.д.) 🌆
5️⃣ Настольную игру по мотивам рынка недвижимости: «Монополию», например 🎲
6️⃣ Качественное обучение.
Курсы Артема Цогоева - их все хвалят, значит они точно станут хорошим подарком 🎁

💳 Да! Мы наконец-то выпустили Цифровые Подарочные Новогодние Сертификаты.

🤗Владелец сертификата в 2024 году может выбрать какой-нибудь мой курс (выбор есть) и оплатить его Сертификатом.

📉 Хоть они и цифровые, но КОЛИЧЕСТВО СЕРТИФИКАТОВ ОГРАНИЧЕНО...

👉 ССЫЛКА ДЛЯ ПОКУПКИ: https://atsogoev.com/present

💻По данным портала Работа.ру 29% граждан РФ получают доход от инвестиций из следующих источников:

🏠 Сдача недвижимости в аренду
🏦 Банковские вклады
📈 Операции на фондовом рынке и передача средств в доверительное управление

❓А остальные 71%? Вероятно хотели бы иметь доходы от инвестиций. Ну а кто не хочет легально получить свободу и финансовую независимость!

🥾Очевидно, что сделать первый шаг мешает отсутствие базовых знаний об инвестиционных инструментах.

🏡Инвестиции в недвижимость очень популярны у россиян, однако эта категория инвестиций окружена множеством мифов!

👀Например, многим людям кажется, что недвижимость может приносить 100% годовых. Ну вот Барно Турсунова же говорит так! А не грузит всякой фигнёй про соотношение риска и доходности...

💸При этом, чтобы 71% россиян смогли начать получать доходы от инвестиций в недвижимость, им нужно всего лишь:

1️⃣ Разобраться в уровне нормальности каждого возможного для частных инвесторов вида инвестиций и понять зависимость доходности от риска

2️⃣ Научиться определять пирамидальных мошенников, лжецов и манипуляторов

3️⃣ Получить начальные знания по инвестиционному анализу и просто начать уже инвестировать в недвижимость!

🔴 ВСЁ! Дальше только вперёд.

🙂 В этом году я тотально обновил свой базовый БЕСПЛАТНЫЙ курс «Инвестиции в недвижимость».

✅ Получился удобный образовательный продукт, который поможет людям совершить шаги 1️⃣2️⃣3️⃣, пройдя простой, короткий и полезный курс обучения (всего 4 занятия).

🏁Начать обучение бесплатно можно здесь: free.atsogoev.com

📖 Также спешу напомнить о своей БЕСПЛАТНОЙ книге «Как инвестировать в недвижимость», наиболее полном и подробном учебном материале по этой теме. atsogoev.com/book

💡Знания доступны, нужно только захотеть!

☝️А вот еще один субарендный кейс от моего товарища Алимжана Бараева (Казахстан, Алматы).

🏣Павильон общей площадью 167 м2, 1981г. рождения, отключен от всех коммуникаций. Расположен на стыке промзоны и частных домов, в 50 метрах от крупной городской магистрали.

🫣Собственник сдавал павильон как холодный склад. Объект привлек внимание крайне низкой ценой.

🕳️Минусы, а именно необходимый большой объем строительных работ, отсутствие коммуникаций и прочие риски, всё-таки не перевесили плюсы и с собственником был заключен договор аренды на 7 лет с правом субаренды.

💡По словам Алимжана он ясно понимал best use объекта и это помогло избежать ненужных трат.

🏆А какой же был best use? Помещение уже во время реконструкции было оперативно сдано в аренду под пищевое производство поставщику крупнейшей в Казахстане продуктовой сети Magnum.

🧮 И опять - финансовые показатели меня очень удивили. Это нереально крутой кейс в плане денег 💸

✅ Еще публиковать?

Если да, ставьте 🔥

☝Полезный сервис для риелторов. Вам нужно удаленно подписать документы с клиентом, а ехать через весь город совсем нет времени и сил? Появилась потребность выступить в сделке посредником и свести двух физлиц из разных городов между собой, но вы пока не понимаете, как это сделать быстро? 

🗣На все ваши вопросы есть ответ: электронная подпись!
 
📲Переводите документооборот в онлайн, ведь теперь это стало так просто, что даже не придется вставать с кресла. Усиленная неквалифицированная электронная подпись от сервиса Sign.Me приравнивается к рукописной и полностью соответствует 63-ФЗ «Об электронной подписи», а получить ее можно онлайн. 

🗂Вы можете приобрести гибкий корпоративный тариф и обеспечить подписями себя и своих клиентов. Одна “клиентская” подпись будет обходиться намного дешевле, чем поездки курьера, а еще вы избавитесь от лишних затрат на бумагу, печать и хранение и сможете подписывать документы из любой точки мира. 

📑Этот вид подписи подходит для договоров на оказание риелторских услуг, авансовых договоров, договоров аренды, сопровождения сделки, актов приема-передачи недвижимости и многих других.

✅Сделайте свой документооборот быстрым, выгодным и надежным, подключайте Sign.Me. 

#Реклама. ООО "СМ".  ИНН 7719795020.

📚Аналитика = ложь?

👀 Я читаю много разной аналитики. Если посчитать, то на протяжении многих лет в среднем за рабочий день я открываю один или два аналитических отчета от разных компаний, банков исследовательских организаций, сервисов и т.д.

💡Что же я думаю по поводу аналитики от консультантов, брокеров, девелоперов и аналитических сервисов.

⚠️ Но сначала о важном. С моей точки зрения, создание аналитического отчета и вообще публичная аналитическая деятельность это большой труд. Аналитики проделывают важную и полезную работу за что я их уважаю и ценю.

☝️Бытует мнение, что аналитика от продавца какого-либо продукта это заведомо ложная информация. Я с этим не согласен.

🛑 Я считаю, что даже «ангажированная» аналитика НЕ ложна. Просто у её читателя должен быть фильтр - критическое мышление, способное отделить маркетинг и рекламу от информации, данных.

Основная специфика аналитики:

1️⃣ Аналитические отчёты или исследования (публичная аналитика) - документы, которые прежде всего создаются и распространяются с целью создания информационного повода в СМИ.

📰 Хочешь быть упоминаем в СМИ, ну например, по теме островков в торговых центрах - выпускай ежеквартальную аналитику по этому поводу и спамь своими pdfами журналистов. Если распространят СМИ, в теории, прочитают клиенты из числа собственников ТЦ и окажут доверие в части консультирования или брокериджа островков. При этом вообще не факт, что в таком отчёте есть искаженная, неверная информация и манипулирование.

🎈Хотя бывают и крайне запущенные случаи вроде «индекса пузырей», которые создаются исключительно для тиражирования в СМИ, никакой реальной ценности и правды в них нет (моё личное мнение).

2️⃣ Аналитика является в том числе инструментом влияния на умы тех, кто читает аналитические материалы, способом подтолкнуть аудиторию к тому или иному действию.

🔍Где-то на рынке обнаружен дефицит или профицит, спрос высокий или низкий, предложение падает или растет. Вообще как-то странно обижаться на наличие в исследованиях рекламы в мире, где директор «Института познания йогурта» рекомендует употреблять молочные продукты производителя Х пять раз в день. Маркетинг повсюду, это наша жизнь!

3️⃣ Аналитика является незаменимым источником данных о прошлом, которые можно и нужно использовать для прогнозов будущего. Если бы аналитики не выпускали свои периодические отчеты, то как бы можно было получить эту информацию?

📊 При этом в разных аналитических источниках есть разные данные и отдельная задача состоит в том, чтобы сравнивать и сопоставлять разные цифры в разных отчетах и разбираться как получили данные! Иногда даже приходится писать авторам аналитики и спрашивать что к чему.

4️⃣ Ни один аналитический отчет не может ответить на вопрос, что конкретному читателю отчета делать в его ситуации. Потому что принятие информированных инвестиционных решений это сбор и анализ материалов, как правило, выходящих за рамки любого отчета. Напомню, что любое инвестиционное решение это прежде всего прогноз. Чем больше разных данных и чем объёмнее картина, тем точнее прогноз.

🔻Итого:
🔹 Я воспринимаю любую аналитику как строительный материал для своих собственных выводов.
🔸 Как мне кажется, я обладаю критическим мышлением, позволяющим отделить ценные зерна от маркетинговых плевел.
🔹Попытки обвинить аналитиков в предвзятости и ангажированности у меня вызывают улыбку недоумения!

🙄 Это я к чему всё написал!

🥺 Помню мне рассказывали историю, как один инвестор с убытками предъявлял претензии консультанту, размахивая распечаткой их публичного аналитического отчёта и проговаривая «Ну вы же вот написали, а я попал...» 🫣

⚙️ Реальный случай: слушатель моего курса «Глобальный инвестор» должен был принять инвестиционное решение по одному из рынков зарубежной недвижимости.

🔆 Я на курсе все направления и источники поиска информации дал, а он проделал большую индивидуальную работу по сбору материалов. Хорошо, что в этой стране много данных в открытом доступе, а слушатель курса был мотивирован на поиск истины.

📖 Он не прочел отчет условного UBS про пузыри и на этом основании принял решение, а смело прыгнул в пучину разрозненной информации о рынке, наложил на неё данные о миграции, туризме, экономике и т.д.

🌐 В итоге получил собственное объемное видение картины. Построил свой прогноз из собранного строительного материала.

📊 А просто читая отчеты (и даже загружая графики по запросу) нормальный прогноз не создашь и инвестиционное решение не примешь.

❗️Новый объект SimpleEstate

🔥 На платформе SimpleEstate доступен для инвестиций новый объект!

⚡️ Минимальный размер инвестиций - ₽107 500

🏗 Проект предполагает оптовую покупку 14-ти коммерческих помещений мелкой нарезки суммарной площадью 1028 м2 в строящемся ЖК бизнес-класса «Новое Летово» (Новая Москва) с лучшей локацией на эксклюзивных условиях с дальнейшим поиском арендаторов (супермаркет, алкомаркет, аптека, пекарня, пункты выдачи и т.д.) для формирования готового арендного бизнеса.

📈 Ожидаемая доходность в спекулятивном сценарии (1.5-2 года) составляет 19-46% годовых

⤴️ В долгосрочном сценарии (10 лет) - 12%-16% годовых со средней дивидендной доходностью 10%-12% годовых

⚠️ Уровень риска - повышенный.

Коротко об объекте:
🔹Новая Москва, ЖК бизнес класса «Новое Летово»
🔹Большой строящийся район на ~8000 квартир
🔹14 коммерческих помещений суммарной площадью 1028 м2
🔹Лучшая локация в ЖК - 1-я линия прямо на въезде
🔹Покупка напрямую у застройщика (Стройком) по ДДУ
🔹Дефицит торговой инфраструктуры вокруг
🔹Сумма сделки - ₽250 млн (₽243 тыс. / м2)
🔹Ввод в эксплуатацию 4кв. 2024 г. - 2кв. 2025 г.

✅ ДДУ уже подписаны и направлены на регистрацию

☑️ Почему мы решили покупать именно строящийся объект, вместо готового помещения уже с арендатором - писали тут и вот тут, а ещё здесь и вот здесь.

↗️ Привлечение инвестиций будет организовано в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽10 000 / акцию (завершен)
2-й раунд от ₽107 500 по цене ₽10 750 / акцию (декабрь)
3-й раунд от ₽115 000 по цене ₽11 500 / акцию (январь-март)

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
🔷 Сегодня в 16:30 мы проведем онлайн презентацию объекта и ответим на самые частые вопросы инвесторов.
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

ℹ️ Подробная презентация по объекту
🆗 Оставить заявку на инвестиции

🤝С разрешения Алимжана Бараева, известного консультанта по коммерческой недвижимости и владельца субарендного бизнеса, публикую финансовые результаты кейса.

🏆 И они действительно впечатляющие:
🔸IRR : 148,1% (❗️)
🔹Прибыль: 60 млн.у.е.
🔸Инвестиции: 6,4 млн.у.е.
🔹NPV_14,5%: 34,5 млн.у.е.
🔸ROI: 935%

👉 Финансовая модель здесь

☝️Маленькое пояснение к расчетам. Арендные каникулы 4 мес. Арендная плата на первые 2 года - 2,4 млн.у.е./год. Далее ежегодный рост на +1.2 млн.у.е./год. Максимальное значение арендной платы - 6 млн.у.е./год.

🗓 Срок договора аренды 7 лет, инвестиции в ремонт составили 11,8 млн.у.е.
Сдано в субаренду под пищевое производство за 10,8 млн.у.е./год + ежегодная индексация на инфляцию, но не более +20%.

🧮 В фин.модели указано значение индексации 12%, это единственная предпосылка, которая не является константой. Даже если индексация будет 0% финансовая модель останется более чем доходной.

*️⃣ 1 у.е. = 1 казахстанский тенге

📑 Я видел 4 кейса Алимжана из более чем 16 проектов, которые он реализовал за последние годы. По всем из них доходность IRR превышает 100%. То есть этот кейс не исключение, а правило.

🧮 Еще раз напомню, IRR это годовая доходность.

🌐 Бизнесом по субаренде можно заниматься везде (буквально по всему миру), и доходности в Казахстане, например, ничуть не больше или меньше доходностей, которые можно достичь в России.

⚠️ Бизнес на субаренде - не классические пассивные инвестиции и не подходят инвесторам, которые хотят управлять своим капиталом через смартфон (за этим в SimpleEstate).

👉 Кому могут подойти инвестиции с субарендный бизнес:

✅ Профессионалам рынка коммерческой недвижимости (брокерам, консультантам, в общем, людям, понимающим рынок), которые хотели бы начать инвестировать, но не обладают достаточным для покупки недвижимости капиталом.

✅ Инвесторам, которые уже активны на рынке коммерческой недвижимости. Субаренда - альтернативный способ инвестировпния на рынке недвижимости, не предполагающий покупки объектов, фактически можно увеличить количество объектов в управлении без увеличения капитальных затрат.

✅ Инвесторам с опытом во флиппинге. Субарендный бизнес довольно близок по концепции - создаются улучшения, позволяющие повысить стоимость недвижимости. Только покупать недвижимость не нужно.

❗Очень важные моменты в субаренде, цитирую здесь Алимжана:

🅰️ Наличие навыков определения best use объектов. То есть нужно мыслить как девелопер, и видеть будущее объекта, понимать профиль будущих арендаторов.
🅱️ Соблюдение технологии создания субарендного бизнеса - от поиска проекта до управления субарендными отношениями.

🎤С вашего позволения, предоставляю слово своему коллеге Алимжану Бараеву:

🏺Вокруг субаренды много мифов.

❗Миф №1. Досрочное расторжение договора аренды, «рейдерство» со стороны собственника помещения.

Вообще-то правильно составленный договор аренды очень непросто расторгнуть. Помимо договорных отношений есть и наддоговорные отношения с собственником. В моей практике есть кейс отношений, превратившихся в партнерство с собственником помещения, длящееся уже 15 лет.

❗Миф №2. Малое количество подходящих объектов.

Не все собственники помещений согласны на аренду с правом субаренды. Это всего лишь вопрос правильной настройки воронки поиска проектов. На самом деле проектов достаточно, просто иногда самому субарендатору сложно определить best use.

❗Миф №3. Высокая ротация субарендаторов. «Точно съедет субарендатор!»

Сильно зависит от профиля помещения и формата субарендного бизнеса. Если субаренда предполагает организацию в помещении подобия фермерского рынка с субарендаторами ИП - ротация объективно выше. Есть форматы субарендного бизнеса, не предполагающие высокой ротации. Опять же субарендный договор может смягчить потери, связанные с уходом субарендатора. В моей практике, конечно, были досрочные расторжения. Если best use определен верно, замена находится достаточно оперативно.

❗Миф №4. Зарабатывать 148% годовых на субаренде легко и просто.

Про субаренду очень много вранья, к сожалению. Правда состоит в том, что это бизнес со своими рисками и сложностями. Если бы так просто было заработать 148% это делали бы все. На самом деле субаренда требует опыта, знаний и особых компетенций. Вообще не просто.

🏺Какие вы еще слышали мифы об этой деятельности?

❗️ЦБ РФ повысил ключевую ставку до уровня 16%. Это временно.

🎥 А вот и запись вчерашнего прямого эфира с презентацией нового проекта SimpleEstate в ЖК «Новое Летово»

🔗https://youtu.be/fOXgbZmBbc0?si=PzJ5kDIGkAHSo3BC

✅ Рассказали про проект, ответили на вопросы.

📕 Подробная презентация по объекту
💵 Оставить заявку на инвестиции

🎤На пресс-конференции Эльвире Сахипзадовне задали вопрос, видимо, от зрителей одного треш-блогера, не считает ли она, что на рынке недвижимости сейчас образовался пузырь, схлопывание которого будет болезненным.

🏛️Глава ЦБ РФ считает, что «на ипотечном рынке есть признаки перегрева: разница в ценах между первичкой и вторичкой в 42%.»

🙄 Вот почему никто не скажет уважаемой Эльвире, что она транслирует ложную информацию? Даже разница между пятиэтажной хрущевкой без лифта и новостройкой в том же районе не всегда 42%. Уже коллеги разбирались в этом вопросе: фейк.

💬 Продолжение: «Кроме этого, второй признак (перегрева на рынке ипотеки? - вопрос Цогоева): темпы роста цен на жилье (на какое жильё? на новостройки или вторичку? - вопрос Цогоева). Мы считаем, что этот рынок нуждается в охлаждении и в более сбалансированном росте цен».

🤲Ну тут всё в руках главы ЦБ РФ - благодаря ее действиям по повышению 🗝️ ставки вторичка расти в цене по идее не должна (но растёт), а опекаемая царём первичка - ещё наверняка вырастет.

🔮И в следующем году точно будет 42% разрыв. А виновата в этом на 100% Набиуллина?

❗Где я не прав?

🟣 В канале SimpleEstate вышел текст с анализом решения ЦБ РФ. Публикую с минимальными сокращениями.

🗝 Сегодня, 15 декабря, ЦБ РФ в очередной раз повысил ключевую ставку уже до 16% (ранее ЦБ повысил ставку до 15%) в ответ на ускорение инфляции. Эксперты расходятся во мнении относительно действенности решения ЦБ РФ в качестве инструмента для обуздания инфляции.

❓Какие последствия для сектора торговой недвижимости и готового арендного бизнеса?

1️⃣ Сегмент коммерческой недвижимости, с которым работает SimpleEstate, успешно противостоит инфляции (росту цен) с помощью механизма привязки аренды к товарообороту.

2️⃣ Повышение стоимости кредитов, безусловно, способно привести к отказу ряда инвесторов от сделок с применением заемного финансирования. Однако, данный фактор больше актуален для жилой недвижимости, так как доля кредитных сделок на рынке купли-продажи ГАБ крайне мала.

3️⃣ Мы продолжаем считать, что повышение ключевой ставки до 16%, является кратковременной акцией ЦБ РФ. В то же время инвестиции в готовый арендный бизнес - долгосрочные. На горизонте 2-5 лет вложения в коммерческую недвижимости формата стрит-ритейл способны существенно опередить в доходности и депозиты, и облигации и инфляцию.

4️⃣ Даже сейчас, в период неопределенности, мы не наблюдаем условий, при которых цены на помещения, занятые крупными сетевыми супермаркетами будут корректироваться вниз.

🛡Инвесторы стараются защитить свой капитал от возможных потрясений и обесценения денег, поэтому спрос на коммерческую недвижимость остается стабильно высоким. На рынке наблюдается дефицит качественного арендного бизнеса. Все это приводит к дальнейшему росту цен.

5️⃣ Новый проект SimpleEstate, создание готового арендного бизнеса в рамках ЖК «Новое Летово» в какой-то мере стал нашей реакцией на действия монетарных властей. Мы решили предложить нашим инвесторам продукт с целевой доходностью, превышающий ставки по депозитам.

🗝️ ставка ЦБ РФ 16%, Минфин повышает ПВ по льготной ипотеке до 30% и ограничивает кредит 6 млн. Ждём обвал и крах?

🌻Спойлер: не ждём

🔋Я когда анонсировал решение ЦБ РФ, сопроводил его комментарием «это временно». Ну не может экономика долго жить с такой ставкой. Прогнозирую, что к марту-апрелю ставку будут понижать.

🗓️ Фактически трудные для рынка недвижимости времена продлятся несколько месяцев - полгода. В этой ситуации большинство участников рынка будет стремиться «переждать». Периоды высоких ставок на рынке уже были неоднократно, поэтому опыт накоплен.

🏫 Продавцы вторички (которым несрочно) будут снимать с продажи объекты. Тем продавцам, кому срочно, придется всё же давать скидки, при этом напоминая покупателям о механизме рефинансирования (через полгода можно будет изменить условия по кредитам в других банках).

🏗️Продавцы новостроек традиционно объявят о скидках «до 20%» (возможно, даже реальных), придумают какие-нибудь схемы и на этом топливе как-то проедут трудные месяцы. Схемы: рассрочка на часть ПВ, кредит на часть ПВ от застройщика, лизинг и т.д.

☂️Главные поддерживающие цены на недвижимость факторы:
🛐 Вера россиян в м2 как в средство сохранения и накопления
📈 Реальная инфляция рубля

🏙️Рынок недвижимости обладает удивительной жизнеспособностью. Вбросы о том, что всё упадёт и пропадёт после отмены льготной ипотеки, очередного обесценения рубля, поноса или золотухи оказываются абсолютно ложными.

🌪️ В пятницу, когда в Москве бушевал циклон «Ваня», мы в прямом эфире с экспертом по продажам дорогой недвижимости №1 в России и моим товарищем Александром Дьяченко поговорили о рынке элитной недвижимости и не только.

🎤Я был гостем телеграм-канала Александра, и получилось скорее интервью со мной...

😳 Смотреть здесь:
https://youtu.be/yA0wB8_2jpQ

⚠️ Спойлер: никакого обвала или серьёзных проблем на рынке элитного жилья нет и в ближайшее время не предвидится.

🗓️ Мы с Александром договорились о его ответном визите на мой канал, сделаем это до нового года.

🙄 Совесть ненадолго взяла контроль на организмом и написала этот пост. Очень самокритично, конечно, уважаю спящую совесть за такой поступок. Респект.

📺 Жду видео, где совесть заставляет организм возвратить инвесторам хотя бы часть упущенной с 2019 года прибыли (в рублях).

☹️ Многие люди считают, что «дешевая» ипотека стала единственным катализаторам роста цен на недвижимость. Они хотят, чтобы никакой льготной ипотеки не было и думают, что это путь к «доступным» ценам.

😁😆😂🤣

⚠️ Есть три сегмента рынка, которых практически совсем не касалась субсидированная государством ипотека. И тем не менее за последние 3 года цены на этих рынках выросли.

1️⃣ Элитная недвижимость. Доля ипотеки в сделках традиционно ниже 30%. За три года цены в некоторых элитных объектах выросли на 100%. Декабрь 2020. Ср.цена сделок в элитном ЖК «Абрикосов» (Москва, Чистые Пруды) ₽882 т./м2, сейчас минимум ₽1.5 млн./м2 (самое дешевое предложение на ЦИАН, переуступка), а так там и цена ₽2 млн./м2 фигурирует.

2️⃣ Готовый Арендный Бизнес. Даже в самые лучшие времена (низкой ключевой ставки), кредиты на приобретение коммерческой недвижимости стоили 12-13%. Неизвестно сколько кредитованных сделок за три года было проведено в этом сегменте, но по некоторым данным - весьма немного. Цены тоже выросли кратно, это отмечается в аналитике SimpleEstate.

3️⃣ Строящиеся офисы. Здесь приведу конкретный пример. В январе 2021 года 1м2 в STONE Towers экспонировался за ₽288 т./м2 (вот мои расчеты того времени), сейчас ₽415 т./м2 (самое дешевое предложение на ЦИАН, переуступка). При этом STONE традиционно продвигал в качестве инструмента финансирования не дорогую ипотеку от банков, а рассрочки.

🙄 Вопрос знатокам! Это всё из-за льготной и семейной ипотеки выросло? И после ее «отмены» это всё тоже «обвалится»?