По поводу 12%

1️⃣ Это относительно ненадолго. Значение 🗝️ на этом уровне - довольно экстремальное. Это видно по графику изменения ставки с 2014 года. Могут поднять до 17%? Да, но ненадолго. Кстати, интересно,что дольше всего продержалась ставка 11% - с августа 2015 по май 2016 года.
2️⃣ Существенных рисков для застройщиков жилья я не вижу, вторичка, конечно, пострадает. Цены на нее только пошли в рост, а сейчас опять начнется стагнация или коррекция. Как всегда вопрос сроков страдания, на мой взгляд мучения будут относительно недолгими, потому что ставку опустят как только (и если) процесс девальвации, инфляции и т.д. остановится.
3️⃣ Экономика России продолжает кайфовать на нефтяной игле. Стоимость и объемы поставок нефти сильно влияют на курс рубля. Если нефть продолжит повышаться в цене, то вкупе с действиями ЦБ РФ доллар может вернуться на 80-85 рублей. А может и не вернуться.
4️⃣ Вообще должен отметить, что чувствительность к подобного рода событиям (обвал курса рубля, высокая инфляция, повышение 🗝️) снижается. Большинство участников рынка научились адаптироваться к волатильности. Уверен, что для инвесторов сейчас это важное качество. Очередной российский август!

🗜️Это если кратко.

💰Инвестиции в недвижимость (за исключением спекулятивных) делаются на годы, поэтому кратковременный рост ставки всё-таки фактор несущественный. В любом случае 12% не 20% (в марте 2022 такое было)

График изменения 🗝️ ставки с 2013 года

🥺Интересно, что повышением ключевой ставки лечат сразу две болезни - инфляцию и ослабление курса рубля. А это вообще возможно?

🛠️Или просто других инструментов нет?

💥 Есть инвесторы и управляющие с «хорошей реакцией». Часто они рассказывают как они успели быстро что-то продать или купить. Ну или не успели.

⚡Реагирование и ☔ управление - совершенно два разных понятия.

🌂Управление инвестициями - это минимизация, упреждение, профилактика, подготовка и анализ возможных рисков (потерь) и обуздание хаоса, паники.

🧯Реагирование в инвестициях - не более чем тушение пожаров и балансирование «на грани».

📚 Это же простые, азбучные истины. Если вы воспользовались вашей быстрой реакцией, значит что-то не так в вашей инвестиционной системе.

🏗️ Девелопмент это риск. Всегда об этом говорю, во всех своих выступлениях повторяю.

🏫Итак, fee-девелопер из благополучной Германии, компания Project Immobilen 25 лет строила не только дома по всей стране, но и инвестиционный бизнес. Родственная компания (на уровне акционеров) Project Investment, имеющая соответствующую лицензию, создавала Фонды Альтернативных Инвестиций для финансирования различных проектов Project Immobilen.

💸Всего Project Investment имеет 19 AIF с активами в размере около 1,4 млрд. евро в управлении. Как правило в одном фонде 1-2 объекта. Количество инвесторов, вложивших деньги в фонды Project Investment в настоящее время составляет 32 000 физических и юридических лиц.

🔋Рынок недвижимости в Германии в настоящее время испытывает трудности. После взрывного роста цен 2020-2021 годов началась коррекция. Плюс повысилась стоимость ипотеки, а также стоимость СМР.

💔На этом фоне в финансовой модели Project Immobilen что-то надломилось и компания подала заявления о банкротстве. Права дольщиков (покупателей недвижимости) в Германии защищены, да и строительная готовность более 50% домов из портфеля Project Immobilen выше 90%.

❓А вот судьба денег инвесторов под вопросом. Ведь вкладывая в девелоперские проекты, инвесторы брали на себя риск (ради повышенной доходности) - и риск реализовался.

🗃️ Теперь некие юристы из компании Schultze & Braun будут стараться оздоровить Project Immobilen и вернуть деньги (или их часть) инвесторам. Не факт, что получится.

🙄 В Германии существует два типа фондов инвестиций в недвижимость - закрытые и открытые. Закрытые создаются на определенный срок, забрать из них деньги можно только в конце, при расформировании фонда или продав пай на бирже (если фонд котируется).

🛑 Из открытых фондов недвижимости можно забрать деньги в любой момент, потому что они держат примерно 20% в ликвидных инструментах (ценные бумаги), а 80% в недвижимости, что позволяет им вернуть инвесторам средства в случае возникнлвения желания инвесторов.

📊Фонды недвижимости открытого типа (ФНОТ) пользовались огромной популярностью среди немецких частных инвесторов. Особенно в последние годы, когда ключевая процентная ставка в стране была на уровне ноля. Средняя доходность ФНОТ в 2020 году составила 3,1 процента.

💰Это было значительно выше уровня, который может быть достигнут с помощью банковских депозитов или государственных облигаций. Кстати, в том же 2020 году Германия успешно разместила облигации по отрицательной ставке -0.66%. Такая доходность нам не нужна!!!

4️⃣ На рынке управления активами и инвестиций в сфере недвижимости доминируют 4 компании DWS, Patrizia, Union Investment и KGAL. В основном у них корпоративные клиенты (пенсионные фонды, страховые компании и т.д.). Но каждая компания имеет и успешные проекты в сфере ФНОТ. Объем рынка ФНОТ оценивался в 100 млрд. евро.

🥺В настоящее время наибольшие проблемы испытывает Patrizia, ей предрекают крупные убытки и даже банкротство.

📑Немецкий сценарий банкротства Project Immobilen ждёт российских застройщиков?

😢Нет, все попытки так оценивать ситуацию - откровенный наброс на вентилятор и манипулирование.

🛡 Дело в том, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).

🔍 Банки видят экономику каждого проекта и оценивают свои риски, выдавая проектное финансирование застройщикам. То есть потенциальный банкрот ПФ не получит с вероятностью 90%. Но даже если и получит, то чем это угрожает дольщикам?

🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.

🏗При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.

🏛Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.

⭕️В России, в отличие от Германии, пока нет большого, многомиллиардного рынка коллективных инвестиций в девелоперские проекты, нет привлечения средств частных инвесторов в фонды, финансирующие проекты в сфере жилищного строительства. Попытки создать такой рынок есть, а большого рынка нет. Раз так, то и тысячам инвесторов банкротства застройщиков не грозят - просто нет этих тысяч.

✅Поэтому немецкий сценарий в России невозможен. Может быть, лет через 10-15, но не в ближайшей перспективе.

🧐 Тестируем гипотезу

📂 Мы с командой упаковали все лекции по инвестициям в недвижимость, которые я читал на прошлой неделе в мини-курс. У него есть два тарифа:

🔹 для самостоятельного изучения - бесплатно
🔹 с поддержкой + доп.материалами - 800 рублей

📲 free.atsogoev.com

💡Гипотеза такая: дать доступ к полной версии курса лекций за репост. Напишите о моем курсе у себя в соцсетях и забирайте тариф за 800 рублей совершенно бесплатно. Идею позаимствовали у основателя United Investors Александра Горного, сделавшего свой курс по UNIT-экономике.

✅ Основная цель - привлечь к лекциям как можно большее количество людей, вовлечь их в тему инвестиций в недвижимость.

👀 Посмотрим, как пойдет. И конечно, буду благодарен тем, кто уже посмотрел лекции и захочет поделиться о них своим мнением в соц.сетях! Заранее спасибо.

🗓Между прочим через две недели (с небольшим) начинается высокий сезон на рынке недвижимости. Лето, конечно, тоже было горячим, а сейчас вообще в некоторых сегментах огонь, но традиционно самая высокая активность в году начинается примерно 15 сентября, а заканчивается... иногда прямо 31 декабря.

🚧 Чем же нас встретит сентябрь? Высокая ключевая ставка, продолжающаяся неопределенность на рынке новостроек, сдвиг предпочтений покупателей на рынке коммерческой недвижимости... список можно продолжать.

💸А с другой стороны у особой, очень важной категории игроков рынка недвижимости - у инвесторов - есть огромное желание вкладывать деньги и делать сделки.

🥺 К сожалению, частные инвесторы - самая состоятельная, лояльная и адекватная, но и самая плохо обслуживаемая категория покупателей на рынке недвижимости. Лишь немногие агенты по недвижимости умеют работать с частными инвесторами.

2️⃣2️⃣ августа в 16.30 по МСК я проведу вебинар специально для агентов по недвижимости, на котором расскажу:

✅ Как зарабатывать часто и много на сделках с частными инвесторами
✅ Как увеличить поток инвесторов, обращающихся за консультациями
✅ Какие идеи будут расти, а что лучше не рекомендовать в сентябре-декабре 2023 года

☑️ Подчеркну, вебинар прежде всего будет полезен для профессионалов рынка недвижимости: агентов, брокеров, риэлторов, консультантов.

💼 Подготовьтесь к высокому сезону, приходите на вебинар:
atsogoev.com/webs
atsogoev.com/webs
atsogoev.com/webs

#советникинвестора

«Сейчас главное купить, а там разберёмся»

🛑 Я ведь не просто так затеял опрос по поводу ипотеки. Вчера мне написала одна моя старинная знакомая, еще с институтских времен.

🪨 Ей нужен был мой «последний совет», прямо вот мысль перед подписанием ДДУ пронзила её - нужно написать Цогоеву!

✍️Она (с ее слов) срочно оформляла сделку - покупала в ипотеку квартиру в ЖК XXXX....😳 И прозвучала эта фраза: «Сейчас главное купить, а там разберёмся»

❌В общем в итоге я отговорил, потому что не очень понимаю, зачем в дикой спешке покупать «как инвестицию» некачественную (в широком смысле) недвижимость! И как-то мне удалось быстро довести эту мысль до знакомой. Ну не нужно покупать абы что в период ажиотажа. Если не повезет, потом продавать будет сложно.

🧊Суета это всё. С моей точки зрения, инвестировать необходимо с холодной головой.

📖 ДА МАП ТО АК ОП ГАБ
и прочие загадочные сокращения мира коммерческой недвижимости. Иногда сам вижу что-то в тексте и не понимаю о чем речь. Теперь будет куда заглянуть за расшифровкой.

ГАБ - готовый арендный бизнес, он же объект недвижимости, сданный в аренду.

ДА - договор аренды. Ещё бывает ПДА, предварительный договор аренды и КДА, краткосрочный (до 11 мес.) договор аренды.

МАП - месячная арендная плата (иногда поток), выручка от аренды за месяц.

ГАП - годовой арендный поток или годовая арендная плата.

ТО - товарооборот, к нему ещё часто «привязывают» арендную плату

ОП - обеспечительный платеж

АК - арендные каникулы, голодное время, когда арендатору нужно делать ремонт, например, и можно не платить арендодателю.

#ликбез

🏪Торговая недвижимость регионов! Что там происходит?

📊 Компания «Отелит» в коллаборации с RID Analytics подготовили исследование рынка торговой недвижимости ряда городов России:

🔹 Новосибирска
🔹 Томска
🔹 Красноярска
🔹 Барнаула
🔹 Кемерова
🔹 Новокузнецка
🔹 Омска

➕2️⃣%

↗️ С 22 августа СБЕР повышает ставки по ипотеке на новостройки и вторичку.

👍 Успею до
👀 Возьму после
🔥 Мне по 🥁

👀 Заметьте! Не я это предложил.

📉На Мосбирже теперь торгуется ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев», базовым активом которого является БЦ Двинцев на одноименной улице в Москве. В одном из видео, акционер УК «ПАРУС Управление Активами», являющейся УК ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев», Денис Степанов сравнил паи этого фонда с неназванным продуктом девелопера STONE.

💡Я-то прекрасно понял, о чем идет речь - прямо напротив построенного в 2009 году БЦ Двинцев, строится сейчас БЦ STONE Cавеловский.

❌ Я сам всегда выступаю против того, чтобы сравнивать несравнимое, солёное и белое, например. Во многих смыслах эти два продукта несравнимы. Но Денис Степанов сравнивает…

🔻Попробую последовать за нитью этих рассуждений, сравнить два инвестиционных продукта - офис 70 м2 в строящемся БЦ и готовый БЦ, запакованный в ЗПИФ. В общем, в следующих постах проанализирую плюсы и минусы каждого инструмента.

ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»

+++Плюсы+++

➕ Низкий входной порог (коллективные инвестиции) - от 910 рублей за пай
➕ Относительно высокая ликвидность за счет биржевого обращения паёв
➕ Не нужно тратить много времени и сил: достаточно нажать кнопку купить или продать в приложении на смартфоне
➕ Легко оценить свои инвестиции
➕ Относительно низкие транзакционные издержки
➕ Декларируемая дивидендная доходность на уровне 9,7-10,1%
➕ Ежемесячная выплата дивидендов, первая выплата уже в августе.
➕ Базовый актив - стабилизирован, БЦ заполнен арендаторами, в том числе, класса А
➕ Отличные компетенции топ-менеджмента УК в недвижимости
➕ Индексация арендной платы и возможность получения дополнительного дохода от переоценки стоимости недвижимости (+5% в год)

---Минусы---

➖ Инвестиция в бездокументарную ценную бумагу, котирующуюся на российском волатильном и манипулируемом фондовом рынке
➖ Только для квалифицированных инвесторов
➖ Базовый актив заложен банку, что создает дополнительный риск
➖ Условия по кредиту на ₽6,1 млрд: ключевая ставка плюс 1-2% (риск с учетом периодического повышения ставки ЦБ РФ)
➖ Средства инвесторов находятся в доверительном управлении УК (нет прямого владения недвижимостью)
➖ Высокие комиссии УК, изымаемые из денежного потока, с 2023 по 2027 год УК получает ₽678 млн. (>7% от нынешней рыночной стоимости объекта в ₽9,5 млрд)
➖ Зависимость ЗПИФ от действий менеджмента УК, от состояния рынка недвижимости и т.д. (риск дефолта по обязательствам)
➖ Эмоциональная составляющая (для некоторых людей это «нервные инвестиции»)
➖ С моей точки зрения, есть фидуциарный риск (могу ошибаться): фактически средства частных инвесторов направляются на погашение кредита банка, что улучшает положение крупных пайщиков ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев», они же совладельцы УК «ПАРУС Управление Активами», они же девелоперы БЦ «Двинцев».

STONE Cавеловский

+++Плюсы+++

➕ Инвестиция в реальный, физический актив: недвижимость в собственности, запись в Росреестре (после сдачи в эксплуатацию)
➕ Относительно низкий входной порог для прямой покупки недвижимости, офиса класса А - от ₽2,4 млн. (Пример: 10% ПВ по рассрочке, мин. стоимость лота ₽23,9 млн.)
➕ Относительно высокая ликвидность (с учетом сегмента) - новый офис небольшой площади в БЦ класса А
➕ Декларируемая доходность от сдачи в аренду на уровне 10%
➕ Надежный застройщик, высокое качество строительства, возможность приобрести новый объект недвижимости
➕ Возможность индексации арендной платы и возможность получения дополнительного дохода от переоценки стоимости недвижимости (+Х% в год)
➕ Базовый актив не обременен, не заложен, кредитный риск отсутствует
➕ Никаких комиссий за привлечение капитала, обслуживания кредита и за управление, нет фидуциарного риска
➕ Доступно для всех инвесторов, независимо от квалификации
➕ Возможность получения существенной спекулятивной доходности за счет роста стоимости недвижимости (застройщиком декларируется до 40%)

---Минусы---

➖ Нет арендного потока (необходимо искать арендатора)
➖ Нет отделки, необходимы дополнительные расходы на ремонт
➖ Необходимость поиска арендатора и несения дополнительных расходов на брокеридж и управление.
➖ Невозможность диверсификации.
➖ Высокая цена  в пересчете на 1 м2 полезной площади (₽370 тыс./м2 в STONE Cавеловский против ₽197 тыс./м2 в Двинцев)
➖ Высокая внутренняя конкуренция за арендатора и покупателя со стороны соседей-инвесторов.
➖ Покупка офиса по ДКП будущей вещи, для рынка стандартная схема (зато можно вернуть НДС).

🔻Вывод: как сказал Денис Степанов, если сравнивать яблоки с яблоками… То выясниться, что нужно сравнивать консервированные яблоки урожая 2009 года с еще растущими на деревьях яблоками, которые созреют только в 2024 году.

🍎Более того, скорее всего покупатели консервированных яблок и созревающих - абсолютно разные люди, с абсолютно разными желаниями и устремлениями. Тут нет никакого конфликта и конкуренции, изначально сравнение в общем-то не очень логичное.

🧳 Может быть оно возникло из опасения теоретически возможного перетока части арендаторов из БЦ Двинцев в STONE Савеловский, когда тот будет достроен (это моя версия)?

🔍 Куда логичнее было бы услышать сравнение с облигациями, с акциями REIT, с SimpleEstate и т.д. Вообще, можно сравнивать что угодно, с чем угодно, главное - правильно вносить поправки.

🏗 А вам что больше нравится? Находящийся в ДУ обремененный кредитом стабилизированный ГАБ или спекулятивный девелоперский продукт?

🔥 ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»
🔥 STONE Савёловский