💬 По поводу наличия или отсутствия «фидуциарного риска» в ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев».

❓Что за риск такой? Если переводить с латыни на русский, то это риск несоблюдения интересов инвесторов. Доверительный управляющий должен всегда отстаивать интересы инвесторов, и ставить их выгоду превыше своей или третьих лиц.

💼В частности, доверительный управляющий должен избегать конфликта интересов и не допускать сделок с заинтересованностью. Ответственное поведение управляющих активами в отношении инвесторов называется «фидуциарной обязанностью».

📊 Кто является акционерами Parus Asset Management, УК ЗПИФ «ПАРУС-Двинцев»?
🔻На 37.5% Степанов Денис Вячеславович, он же президент Central Properties
🔻На 12.5% Егоров Сергей Евгеньевич, генеральный директор Central Properties

🏗️Central Properties - собственник, девелопер и управляющая компания БЦ «Двинцев».

Что получаем?

📶 Девелопер Central Properties через свою (на 50%) управляющую компанию Parus Asset Management осуществляет привлечение денег частных инвесторов, которые направляются на погашение кредита по базовому активу БЦ «Двинцев».

⚔️ Могут ли в какой-то момент интересы собственника, девелопера, управляющего БЦ и совладельца УК ЗПИФ начать превалировать над интересами инвестора, купившего пай за 910 рублей? Может ли возникнуть конфликт интересов? Я лично такой риск не исключаю, к сожалению.

🕳️ Но я вполне могу ошибаться. Как раз есть повод напомнить про мой дисклеймер!

​🔥 Организаторы Московского Международного Жилищного Конгресса решили провести розыгрыш!

🎲 Впервые в истории разыгрываются сразу 3 билета на Московский Международный жилищный конгресс (16-20 октября) по пакету № 6!

📎 Условия очень просты:
- Быть подписчиком нашего чата @Gilforum
- Быть подписчиком нашего канала @NewsGilforum
- Быть подписчиком нашего канала @onlinecongress

🏆 31 августа в 15:00 бот определит трех победителей!

🥇 Всем удачи!

Участников: 60
Призовых мест: 3
Дата розыгрыша: 15:00, 31.08.2023 MSK (13 дней)

#партнерскийпост #нереклама

🗓️ На днях исполнилось 25 лет со дня дефолта 1998 года (17 августа). Курс доллара поднялся тогда с 6 р. до 21 р., а цены в два-три раза...

📚Я в тот период учился в Государственном Университете по Землеустройству и параллельно работал в инвестиционно-риэлторской компании «Московская Центральная Биржа Недвижимости». Кризис, как известно, ударил 17-го августа, летом, как раз когда я работал полный день, с 10.00 до 19.00.

👾 Дни кризиса я помню довольно смутно, в основном те события всплывают в памяти по телевизионным сюжетам про Кириенко и Ельцина. Не было ощущения конца света, во всяком случае у меня, но у людей вокруг, особенно предпринимателей, были большие и явные проблемы. Гораздо чётче я помню последствия кризиса, сказавшиеся лично на мне.

🌭Учебный год в ГУЗе начался примерно в конце сентября. Напротив центрального входа в университет всегда стояла тележка, торговавшая хот-догами. Я был тогда стеснён в деньгах (в 90-е это было характерно для многих людей, особенно для студентов) и считал каждый рубль. Так вот, в мае-июне 98-го хот-дог стоил 3(три) рубля, а в сентябре уже 6 (шесть) рублей! Это было очень большое потрясение для меня...

👀Так я понял, что на цены хот-догов повлияли ошибки монетарных властей РФ, приведшие к краху рынка ГКО.

❓А что вы делали в 1998 году? Помните то время?

🍸Алкогольная компания BELUGA GROUP («Белуга») опубликовала результаты за первое полугодие 2023 года.

🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость - результаты собственной сети алкомаркетов «ВинЛаб»: количество торговых точек превысило отметку в 1 500 магазинов, объем продаж увеличился на +33,5%, трафик вырос на +27%, средний чек на +5%.

🥃Традиционно покупатели ГАБ любят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии «Красного и Белого» и «Бристоля» не распространяются открыто, это непубличные компании.

🍷А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» в наличии есть. И они достаточно позитивны.

🥵 Горькой вишенкой в коктейле может стать активность трезвенников и язвенников из Госдумы.

🔻Напоминаю: завтра в 16.30 у меня важный вебинар для агентов по недвижимости.

👉 atsogoev.com/webs

🛏️ Не так давно довольно подробно на канале освещалась тема инвестиций в комнаты.

📰 А на днях я случайно наткнулся на статью о покомнатной сдаче в аренду квартир в Нью-Йорке. Некая инвестиционная компания Duke Property скупает ветхие здания в становящихся модными районах (Бушвик, Риджвуд и даже Гарлем) и отдает их в управление компании Outpost, являющейся оператором коливингов.

📐Та делает небольшой ремонт и сдает квартиры в этих домах покомнатно. Выручка с одной квартиры может достигать $7000 вместо $800 до участия Outpost.

🖌️В России по похожей концепции работает сеть Colife. В общем, в большие и дорогие города под прикрытием термина «коливинг» возвращаются коммуналки.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⭐️ Как курс доллара влияет на рынок недвижимости
⭐️ Зарядка для мозга: что выгоднее новостройка или депозит в банке?
⭐️ Как найти садоводства с брошенными участками
⭐️ Что ждет рынок недвижимости
⭐️ Инвест-разбор: создание готового арендного бизнеса
⭐️ Альтернативные стратегии: реальный опыт в перегоне автомобилей
⭐️ Кейс Флиппинг: гостиная в двушке
⭐️ Кейс: стильный ремонт в сан. узле за 150 тыс. рублей
⭐️ Ставка 12% — что будет с рынком флиппинга 
⭐️ 4* комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

💰По данным компании Nedvex, в июле было продано новостроек в Сочи на 81% больше, чем в июне. В июне было зарегистрировано 522 сделки, в июле – 945.

🙄Мой комментарий:

1️⃣ С 2014 года регион превращается в круглогодичный курорт. Если еще в 2015 году было понятие «несезон», то в 2020 году оно практически исчезло. С каждым годом людей в Сочи становится только больше. Загрузка гостиниц и апартаментов превышает 70% круглый год.

2️⃣ Огромная инфраструктура, созданная к олимпиаде 2014 года не только поддерживается в хорошем состоянии, но и активно развивается.

3️⃣ Ежегодно Сочи ставит рекорды, привлекая миллионы отдыхающих. Это само по себе обеспечивает спрос на средства временного размещения (гостиницы, апартаменты). Туристы приезжают в среднем на 7-14 дней, в структуре спроса много семей с детьми. А есть и те, кто приезжает на полгода-год (фрилансеры).

4️⃣ Новые санкции, новые ограничения на передвижения для ряда категорий граждан, новые (высокие) цены на перелеты, новый курс доллара делают отдых за границей доступным не для всех россиян, и даже недоступным для большинства россиян. Сочи - реальная российская альтернатива зарубежным курортам.

5️⃣ Продолжается расчистка рынка недвижимости от самостроев и сомнительных проектов, новых разрешений на строительство выдаётся меньше. Это вызывает некоторый дефицит на рынке недвижимости и приводит к росту цен.

6️⃣ В 2022 году цены на жилую недвижимость и апартаменты в Сочи наконец-то скорректировались примерно на 10-20% (а кое-где и больше). Но в 2023 снова начался рост цен, темпы продаж тоже растут.

🔻Итого: некоторые факторы способны обеспечить дальнейший рост спроса на рынке недвижимости Сочи. Вполне вероятен новый рекорд туристической активности в регионе уже по итогам 2023 года.

😐У инвесторов похоже исчезает чувствительность к негативным событием. Последним крупным потрясением, видимо, была попытка мятежа. Но быстро прошло.

🔥🌋⚡Резкий рост курса доллара и повышение ключевой ставки шоком всё-таки не стало. Ну ужас конечно, за 8 месяцев на 30% рубль девальвировали, но не ужас-ужас.

🕳️В общем, у многих людей наступила апатия - симптом, выражающийся в безразличии, безучастности, в отрешённом отношении к происходящему вокруг, в отсутствии стремления к какой-либо деятельности, отсутствии отрицательного и положительного отношения к действительности, отсутствии внешних эмоциональных проявлений (из Википедии).

🔔 Последний звонок. В 16.30 мой вебинар для агентов по недвижимости, кто не успел, тот опоздал.

👉 atsogoev.com/webs

🏁 Новое чудо редевелопмента. Стартанули официальные продажи в проекте «Дом-бутик Светлановский 45», Санкт-Петербург, Светлановский пр-т 45, в 20 мин.пеш. от ст.м. «Площадь Мужества»

⚒️ Редевелопмент здания бывшей АТС, нарезка мелкими лотами. ВРИ земельного участка не изменено. Проектной декларации нет и т.д.

☎️Шестиэтажное здание бывшей телефонной станции площадью 6 845,8 м2 не так давно выкупили бизнесмены из Кемерова предположительно за ₽200 млн.

🛏️ Теперь «апартаменты» площадью 26.6 м2 продают за ₽6,65 млн. или по ~₽250 т./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🏗️Крупный застройщик жилья и владелец коммерческой недвижимости, DARS Development (строят по всей России) готовится к размещению биржевых облигаций серии 001Р-01

💰 Oбъем выпуска — ₽1 млрд.
🗓️ Срок обращения — 2 года
💸 Купон - ориентир 15.5-16%

🔍 Между прочим это один из немногих новых выпусков облигаций застройщиков за последнее время.

☝️Кстати, доходность облигаций средних застройщиков (Талан, Легенда и т.д.) сейчас составляет +/- 15%

🔮Многочисленные кассандры из года в год предрекают обвал рынка недвижимости. Аудитория свято верит.

😱Огромное количество людей, слушающих милова, хазина, щегельского, смирнова и прочих, годами и десятилетиями ждут значительного снижения цен на рынке жилой недвижимости. Ведь людям старательно втирают в мозг, что на рынке жилой недвижимости и ипотеки пузырь, который очень скоро лопнет.

💡И я подумал: ну a что если чудилы правы, а я, всегда ставивший на рост рынка недвижимости (в рублях) - не прав? Нельзя покупать переоцененную недвижимость, надо избегать пузырей, не правда ли?

🦎Но вот главный рептилоид (по мнению фрикономиста хазина) авторитетный инвестор Джордж Сорос говорит, что всякий раз, когда он видит пузырь🎈, он спешит в него инвестировать.

🤨Сорос что с дуба рухнул? Зачем покупать переоцененные активы? Маразм крепчал?

☝️Но, возможно, в этом есть смысл. Сорос объясняет, что пузыри, скорее всего, станут больше и просуществуют дольше, чем большинство людей себе представляют. Инвесторы будут продолжать лихорадочно покупать в течение неопределенного времени не на основе рациональных побуждений, а потому, что их одноклассник, «дурачок Вовочка» разбогател на пузыре. По этой причине люди будут из зависти принимать неправильные решения и брать риски, инвестируя в пузыри.

🔻«Это не иррационально» - утверждает Сорос. Однако не все люди также умны, как Сорос, поэтому:

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

🛋️ Пенсия! Жду с нетерпением, жена назвала мне возраст, в котором я смогу уйти на заслуженный отдых. Я еще пока не знаю, чем буду заниматься на пенсии. Всегда хотел заняться музыкой🤘.

😨 Вот только за материальную часть пенсии я теперь сильно беспокоюсь. Подавляющее большинство российских НПФ проиграли инфляции на горизонте 10 лет, то есть обесценили деньги будущих пенсионеров.

👉Например, у клиентов крупнейшего в России НПФ Сбербанка за 10 лет деньги обесценились на -5,06%. Дело в том, что на островке стабильности инфляция за те же 10 лет составила
113,25%, а многие НПФы не заработали больше инфляции.

⚖️ Для сравнения в США за 10 лет инфляция доллара составила 31.22%. Крупнейший НПФ этой североамериканской страны калифорнийский CalPERS зарабатывает ежегодно 6,8% (на том же горизонте 10 лет) и перекрывает инфляцию. Хотя недавно понес большие убытки, но обещает восстановиться.

❓К чему это я? Ну к тому что быть россиянином и надеяться на пенсию от российских НПФ крайне наивно. В CalPERS я тоже не особо верю.

🔥Вся надежда только на себя, чучхе-подход в общем.

💡 Международный консультант Knight Frank обновил свои прогнозы по рынкам элитной недвижимости 26 городов мира на 2023 и 2024 годы. Дубай лидирует в рейтинге на 2023 год со своими 14%. В Токио, Париже, Мадриде и Майами прогнозируется рост на 4% в 2023 году.

👀🔮На 2024 год прогноз несколько странный. Почему-то в Knight Frank не раскрывают прогноз на 2024 год в Дубае (очень странно). В прогнозе на 2024 год лидируют Окленд (Новая Зеландия) и Мумбаи (Индия) с 5%.

🚨 Обзор Knight Frank начинается с фразы том, что многое изменилось за полгода (изначально будущее предсказывали в декабре 2022), поэтому консультанты и решили перевыпустить прогнозы. Видимо планирование на 2024 год в принципе тяжелая задача с учетом молниеносных изменений в мировой экономике и политике

Обвал и коррекция - в чем разница?

📉Коррекция - падение цен на 10–20% на длительном промежутке времени - до года. Коррекция может быть резкой, а может быть плавной.

⬇️ Обвал - резкое, значительное снижение цен на 30-40% на коротком промежутке времени.

⚠️Напоминаю!

⤵️ Чтобы обвалить рынок жилья на 30-40% необходимы следующие элементы:
🔸Ощутимые экономические проблемы в стране, паралич кредитно-финансовой системы и т.д.
🔸Взлёт и фиксация на долгий срок ставок по ипотеке на уровне 15-20%, соответственно ключ на уровне 12-17%
🔸Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят»
🔸 Рост просрочки по ипотеке до 15-20% и выше.

⚠️ Также очень способствуют обвалу цен на жильё:
😱 перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
😱 самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
😱 полный запрет на экспорт нефти и газа.

☣️ Обвал будет прекрасно обваливаться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами или атомной войны. Ну и так далее.

🏢 Чтобы купить квартиру на 30>40>50% дешевле, нужно попасть в мир, где это возможно. Я туда не хочу.

🎃 Все, кто сознательно желает и ждёт обвала - настоящие враги своей страны и народа. Обманутым и оболваненным пропагандой обвала на рынке жилья следует хорошенько призадуматься.

😳 ВТБ вышел из капитала ГК "ПИК"

Банк оценивает инвестицию как успешную. Согласно сообщению кредитной организации, ранее доля ВТБ в "ПИКе" составляла 12,36%.

@novostroyman

🔥«Эйфория закончится, ажиотаж спадет и осень, а за ней и зима, будет очень слабым временем для продаж». «Все будут лапу сосать. Сейчас лучше не брать. зависнет…» - популярное мнение, с которым я категорически не согласен.

👀И всё из-за «семейной ипотеки». Для тех, кто в танке: «семейная ипотека» подходит для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке и даже для приобретения частного дома с земельным участком.

💵Более того, «семейная ипотека» не одноразовая, как «льготная», ее можно получать много раз. Это сделало «семейную ипотеку» универсальным механизмом для спекуляций и инвестиций на рынке недвижимости. Перепродажа новостроек, флиппинг, загородные инвестиционные проекты, на всё можно получить деньги если:

🔹есть двое или более несовершеннолетних детей
🔹есть ребенок, который родился в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 включительно

🖥Текущие ставки на «семейную ипотеку» в Москве и СПБ: 5,3% при ключе в 12%! Аттракцион невиданной щедрости.... заканчивается 31 декабря 2023 года. Официально - всё. C Новым годом!

🪨«Семейная ипотека» сейчас - краеугольный камень рынка недвижимости. Вот если когда ее уберут, тогда может начаться коррекция.

❓Что будет с «семейной ипотекой»? Продлят? Не продлят? Решает лично сам... Интрига, однако!

🏗А интриги у нас используют застройщики. Ну просто грех это не использовать! Уже со второй половины сентября пойдет накачка населения по поводу отмены «семейной ипотеки». Опять повылезут всевозможные сенаторы, депутаты, стасишины с одной стороны и чиновники из ЦБ с другой стороны. Это будет спектакль!

🎷Цель у спектакля одна - продать до нового года еще много товара, новостроек прежде всего. Я бы не ждал, что осень, а за ней и зима, будет «очень слабым временем для продаж». Всё только начинается - призрак отмены «семейной ипотеки» возвращается с дачи.

😱 Пропустил совсем! 31 июля 2023 завершилось формирование новых ЗПИФы недвижимости: «Самолет. Жилой капитал» и «Самолет. Коммерческий капитал».

🛩️ «Самолёт» в названии имеет прямую связь с одноименным подмосковным застройщиком «Самолёт».

💵 Пока в активах обоих фондов только деньги - недвижимости нет. У «Жилого капитала» стоимость чистых активов (СЧА) ₽25 млн. (минимально возможный по закону размер фонда). У «Коммерческого капитала» СЧА ₽186 млн. Деньги эти надежно припаркованы на счетах в госбанке ВТБ.

☑️ УК ЗПИФ - «Баланс Эссет Менеджмент» (старое название «ТРастовая ИНвестиционно-ФИнансовая КОмпания Пропети Менеджмент»).

🛬 Если «Самолёт» окончательно не похерит идею ЗПИФов, то в теории следует ожидать некой рекламной кампании этих фондов. Ждём-с новостей на сайте.

🕳️ Ну а я традиционно скептично отношусь к планам вечного стартапа SMLT, связанным с коллективными инвестициями.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.