Я ошибся в посте про «Семейную ипотеку» - в части сроков ее отмены, такое бывает. Аттракцион невиданной щедрости.... заканчивается 1 июля 2024 года.

Ранее было постановление, перемещающее срок отмены «Семейной ипотеки» на 31 декабря 2023 года, затем продлили до 1 июля 2024 года.

Спасибо автору канала @iliilitop за поправку.

🟢СБЕРовский Домклик фиксирует текущее состояние на рынке переуступок в новостройках.

1️⃣ Большое количество переуступок (~80%) - студии и однушки, то есть очевидно инвестиционные объекты.
2️⃣ Скидка к цене застройщика достигает 17-20% в бизнес- и премиум-классе. И всего лишь 1-6% в комфорте.

🔻Очевидно, вывод такой: инвестиции в бизнес- и премиум- чреваты большой конкуренцией с застройщиком (отсюда и дисконты)

📈📉 Краткие итоги изучения отчетности крупнейших публичных продуктовых сетей России за 2-й квартал 2023 и первое полугодие 2023.

1️⃣X5 рост уверенный по всем магазинам, выручка +19,1% г/г, торговые площади сети увеличились на +10,4% и рост LFL продаж составил +7,8%.
2️⃣«Магнит»: Тоже рост. Общая выручка выросла на +9,0%, Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на +6,1%. Торговая площадь увеличилась на +4,2%
3️⃣«Лента»: падение выручки и снижение трафика как по гипермаркетам, так и по средним и малым форматам. Выручка -1,9%, закрыто 62 магазина, трафик падает. Слабые результаты.
4️⃣«Окей»: показатели компании тянут вниз гипермаркеты, дискаунтеры наоборот приносят высокую выручку. Выручка +0,4%, новые открытия - только дискаунтеры ДА!, гипермаркеты потихоньку закрывают.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

❓Зачем это всё знать? Показатели продуктовых сетей - один из индикаторов экономики, кроме того, эти данные должны быть небезынтересны владельцам или инвесторам в ГАБы с помещениями, арендованными перечисленными в посте продуктовыми сетями.

🏁Старт продаж INJOY от INGRAD получился жарким. Напомнил старты продаж 2020-21 годов.

⚡Что произошло: INGRAD два раза повышал цены с момента старта бронирования из-за ажиотажа. Ну прямо как в старые-добрые.

⭕Сейчас уже никакой возможности взять что-то за ₽8,4 млн. нет, да и студий на сайте Инграда вообще не осталось.

🖲️ Благодаря технологиям дистанционной покупки квартир на стартах продаж возможность инвестировать в новостройки получили частные инвесторы со всей России и даже из-за её пределов (это в том числе стало причиной бума 2020-2021 годов).

📯Ну зато теперь есть возможность посудачить о том, что инвестиции в новостройки это всё еще выгодно - цены ведь выросли за сутки (как минимум на миллион).

📜Всё это уже было, после ярких стартов продаж наступают серые будни, нужно продать 1400 квартир, цены сильно разогнаны стартами и спрос как бы есть, но никак не ажиотажный. Enjoy the silence. Что делать? Новогодние скидки давать.

👀Посмотрим, что будет сейчас.

🏗️ Должен обратить внимание, что в связи с известными событиями повышаются ставки на проектное финансирование.

📈 Скорее всего новые кредиты застройщикам будут выдаваться по средней ставке 🗝️ +2%. Много ли будет желающих получить кредит под 14%?

❄️Вполне вероятно, что некоторая часть игроков рынка предпочтет подморозить выход новых проектов до снижения ключевой ставки.

💸 Налоги в России для налоговых резидентов России:

🔹Гербовый сбор - 0% (нет такого налога)
🔹Платеж за регистрацию - от 25$
🔹Налог на имущество - от 0,1%
🔹Налог на доходы от аренды - от 4% (самозянятый)
🔹Налог на богатство - 0 % (нет такого налога)
🔹Налог на рост стоимости недвижимости - от 13% (но есть вычет!)
🔹Налог на вмененную аренду - 0% (нет такого налога)
🔹Налог на дивиденды - от 13%

🌏Я в последнее время очень внимательно изучаю налоговую систему других стран. Не во многих странах есть такие условия для инвесторов в недвижимость - Россия сильно выделяется.

💡Для налогового резидента России страна является очень привлекательным местом для осуществления инвестиций. Можно много зарабатывать на инвестициях и почти ничего не платить (в сравнении со странами Европы, Южной и Северной Америки и Азии)

🧮 Конечно, налоги в России нужно исследовать и изучать. Есть способы существенного легального сокращения налоговой базы. С другой стороны легко можно сделать что-то не так и получить проблемы (как минимум сильно переплатить, а как максимум…. не будем о грустном).

Инвестиции в недвижимость с доходностью 30-50-100% годовых?

❌ Я уже не реагирую, мне это неинтересно!

👀 В последнее время наблюдаю одну тенденцию: в рекламе пишутся нереальные обещания по доходности:

🔹20-30% годовых (это лайт-версия, практически у всех)
🔹40-50% (солидный проект, Дубай, Индонезия, Сочи)
🔹100-120% (ну это уже чтобы наверняка, контрольный выстрел)

☝️НО! Вот начинаешь смотреть, что там внутри. Профессионально разбираться: маркетинг, SWOT-анализ, финансовая модель… И оказывается, что доходность очень скромная, часто 8-10% годовых с кучей рисков.

❓Вопрос: нет ли у вас уже некой слепоты на рекламу таких доходностей? Как вы реагируете на обещания 30-50-100% годовых?

✅ Значение максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, после повышения 🗝️ ставки зафиксировалось на значении 9.23% годовых.

📉Официальное значение инфляции по году пока находится на уровне 4.3%. Ощущения у населения по оценке ФОМ - 13.5%.

❓Возможно ли новое повышение 🗝️ ставки? Если доллар опять возьмёт штурмом отметку 100₽, то увы. Весь вопрос в том, как долго ЦБ намерен держать ключевую ставку на уровне 13-14%. В соседнем Казахстане ставка рефинансирования выше 14% держится уже больше 1.5 лет

🔻Очевидно, повышение 🗝️ неминуемо вызовет и рост ставок по депозитам.

ЦБ о ЗПИФах (актуальные данные)

↗️ Чистый приток средств в ЗПИФ в II квартале 2023 г. вырос до 194,3 млрд руб. (+8,5% за квартал). Приток средств в первую очередь обеспечили фонды, пайщиками которых в основном являются физические лица.

💸 В топ-10 фондов по чистому притоку средств вошли два розничных ЗПИФ, которые вкладывают средства в бизнес по аренде коммерческой недвижимости. Всего на 30 июня 2023 г. действовало 16 ЗПИФ, пайщиками которых являются более 1 тыс. физических лиц.

⬇️ При этом впервые за последние девять кварталов снизилось количество физических лиц – пайщиков ЗПИФ: на 8,1% за апрель – июнь 2023 г., до 146,1 тыс. человек.

❌ Это, в основном, связано с прекращением ЗПИФ «ПНК Рентал», пайщиками которого являлись более 20 тыс. розничных инвесторов.

📲Один мой коллега сейчас развивает финансовую платформу услуг от Мосбиржи. Написал мне в л.с. следующее по поводу моего поста о депозитах:

«9,3%??? Да сейчас можно открыть вклад со ставкой до 16.6% годовых с учётом нашего бонуса. Вклады страхуются в АСВ - всё стандартно. Сейчас у нас если внести 150 тыс. на 6 месяцев, то можно получить16.6% годовых. А можно сыграть еще короче - внести 290 тыс. на 3 месяца под 16.5% годовых. Зарегистрироваться можно на сайте ФинУслуг. Регистрация через Госуслуги, верификация через Тинькофф (онлайн) или личную встречу с представителем. Чтобы получить бонус от Мосбиржи нужно ввести промокод: SUMMER23. Вводить его нужно перед открытием вклада».

⚠️Решил поделиться, вдруг кто-то ищет возможность размещения средств - предложение Мосбиржи внешне выглядит как неплохой вариант на короткий горизонт. Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

И конечно, в долгосрочной перспективе депозиты проигрывают недвижимости.

📈Как сообщает Департамент развития новых территорий Москвы москвичи активно приобретают квартиры в Новой Москве. Согласно их статистике, сейчас более 60% тех, кто покупает недвижимость в Новой Москве, составляют жители столицы. В 2014 году этот показатель не превышал 20%. При этом цены на квартиры в Новой Москве относительно стабильны. В частности, за последние 12 месяцев они подросли менее чем на 1% и сейчас составляют около 226 руб./м2.

🛸Мотивов для переезда за МКАД у москвичей несколько, и связаны они не только с ценами. После присоединения Новой Москвы начался процесс открытия новых станций метро, и развития инфраструктуры в этой новой части города. Квартиры там покупают москвичи, которые думают о расширении жилплощади, например, и при этом живут на окраинах столицы.

🏗Для них теперь ситуация выглядит таким образом: две или три дополнительных станции на метро от того места, где они сейчас живут, если это районы, которые примыкают к МКАДу, но цены значительно ниже. И те, кто думают о расширении жилплощади, этот момент принимают во внимание. Многие люди, у которых нет желания или возможности брать ипотечные кредиты или про другим причинам... продают свою недвижимость в старой Москве и выбирают Новую Москву. Регистрация там московская, то есть они не теряют московские пенсии, льготы и т.д. Опять же про отселение, расселение, инвестиции, пенсионные однушки, подарки детям забывать не стоит.

📈 Ну и про цены в Новой Москве: есть разные проекты с разной транспортной доступностью и инфраструктурой. До конца года скорее всего статистически цены на этом рынке, скорее всего, не изменятся. Но если более локально смотреть на какие-то конкретные проекты, то там вполне может быть отмечен рост цен... Оригинал: https://www.kommersant.ru/doc/6184144

🎥 Я решил перезаписать вебинар «Консультирование частных инвесторов», который проводил на прошлой неделе. Если вы агент по недвижимости, но не успели в прошлый вторник, то сегодня в 16.30 по МСК я проведу вебинар, на котором расскажу:

✅ Как зарабатывать часто и много на сделках с частными инвесторами
✅ Как увеличить поток инвесторов, обращающихся за консультациями
✅ Какие идеи будут расти, а что лучше не рекомендовать в сентябре-декабре 2023 года

☑️ Приходите сегодня в 16.30: https://s5842.accelsite.io/w/659337/login

142 помещения могут опустеть из-за банкротства Domino's Pizza...

🍕 А нет, Domino's Pizza вроде бы как продана предпринимателям Т.Юнусову и А.Пинскому.

☝️ Но на днях компания запускала процедуру банкротства в России.

🤔 Весной DP Eurasia N.V. (мастер-франчайзи сети в России, Турции, Азербайджане и Грузии) сообщила о приостановке инвестиций в России и об отказе от роялти от российского бизнеса.

💸 Российское подразделение накопило долг на ₽520 млн. — его погасила турецкая структура Domino's Pizza.

❓Проблема новых якобы покупателей уходящей пиццерии в том, что Domino's Pizza это не Старбакс. Компании и частные предприниматели платили за бренд Domino's Pizza, выступая арендаторами помещений, и занимались своим бизнесом самостоятельно, но в рамках регламента Domino's.

☑️Что же тогда купили Юнусов и Пинский? Права аренды на помещения? Нет. Бренд? Вроде бы как Domino's Pizza уходит вместе с названием. Франчайзи Domino's Pizza вряд ли будут платить Пинскому и Юнусову за несуществующий пока бренд, они скорее переметнутся в ДоДо или АллоПиццу.

👀В общем, я не понял что было куплено Пинским и Юнусовым. Вполне возможно, что дырка от бублика.

❌Что касается закрытия пиццерий и освобождения помещений... Всё может быть, но массового опустения точек я бы не ожидал. Можно же вывеску поменять, зачем бизнес закрывать?

🥪 Кстати! Фонд прямых инвестиций Roark Capital покупает Subway

🤝🏻 Сроки закрытия сделки зависят от регулирующих органов, а точная сумма сделки не раскрывается. Ранее на этой неделе в The Wall Street Journal сообщали, что Roark может заплатить за Subway $9,6 млрд.

💼 Компания Roark, управляющая активами на сумму более $37 млрд., специализируется на инвестициях в фирмы, работающие в секторах франчайзинга, потребительских товаров и бизнес-услуг.

💸 В свое время она была инвестором производителя крендельков Auntie Anne's, сетей закусочных Arby's и Jimmy John's, а также брендов мороженого Baskin-Robbins и Carvel.

👋🏻 На покупку известной сендвич-сети также претендовали другие инвесторы, включая TDR Capital и Sycamore Partners. Странно, что ничего не упоминают про Пинского с Тимати...

🔮Проблемы апартаментов. Что придумают застройщики?

🔥В последние три месяца на рынке жилой недвижимости Москвы отмечался ажиотаж. Неплохо шли продажи и в комплексах московских апартаментов, выбытие фиксировалось на уровне примерно 450 лотов в месяц (смотрю на платформе BNmap).

🔍Нужно отметить, что в статистику попадают только легальные апартаменты, имеющие разрешительную документацию. Очевидно, что есть и скрытая часть рынка - «апартаменты» в проектах редевелопмента, т.е. нежилые помещения разного назначения (от распиленных гостиниц до бывших детских садиков и паркингов). По моим данным в этом сегменте тоже был всплеск спроса.

📈 Предположим, что на весь город в мае-июле продавалось 900-1000 апартаментов и «апартаментов». Неплохо.

❓Но что ждёт этот сегмент в недалёком будущем?

📜С 1 января 2024 года возвращается НДС (+20%) в ДДУ. В преддверии этого события (то есть в ближайшие 3-6 месяцев) на рынок могут выйти новые проекты апартаментов - девелоперам важно получить РНС до конца 2023 года, чтобы не обременить себя НДСом. А если есть РНС, то нужно выводить продукт в продажу, ждать незачем.

🏢🏢🏢Фактически на рынок может выйти значительный новый объем предложения. В период высокой 🗝 ставки 2022 года спрос на апартаменты падал до 300 шт. в легальном сегменте (данных по нелегальнлму и полулегальному сегменту нет).

💸Ипотечных стимулов для повышения спроса на апартаменты нет и не предвидется. Хотя доля ипотечных сделок в мае-июле 2023 приближалась к 50%, вероятно за счет субсидирования ставок застройщиками. Но субсидировать ставку при ключе 7.5% и при +12% это совсем разные расходы.

👀Итого имеем: увеличение предложения в сегменте при явном тренде на снижение спроса.

☝️Логично было бы предположить грядущую коррекцию цен в этом сегменте. Но могут быть варианты...

🔻Продолжение следует