❗️Стоимость вторичного жилья стоит на месте уже полгода

Средняя стоимость 1 кв. метра вторичного жилья в России растет на 0,5% в месяц уже более полугода.

🔺По сути, с учетом инфляции (по данным Росстата, в 2024 года она составила 9,52%) цены на вторичном рынке фактически не растут. В реальном выражении они даже падают.

#мнение
Девелоперы по прежнему рассказывают что срок окупаемости отелей - 10 - 12 лет. И это нормально.( Со слов застройщиков)

При этом они строят объекты в которых срок окупаемости составляет 6 - 10 лет. (Такие данные приводят застройщики)

И инвестирование в такие отели считается зрелым подходом среди инвесторов.

А кто нибудь задавался вопросом почему все значения сроков окупаемости сосредоточены на цифре 10. Эти значения не меняются уже очень долгое время.

Почему девелоперы очень любят в своих презентационных материалах писать - 10 лет. Почему все так держатся за это мифическое значение 10 лет?

На мой взгляд в 2015 году или ранее 10 лет считалось нормой. И это действительно был нормальный показатель.

Объективно в 2025 - 2026 году окупить за 10 лет лот купленный в гостиничном (отельном) комплексе будет невозможно.

Давайте посмотрим на примере. Представим что но старте продаж лоты 30 м2 стоили 10 млн, а к середине стойки 15 млн.

У нас есть два покупателя лотов. Один купил за 10 млн, другой за 15 млн.
Очевидно же, что рентная ставка будет одинаковой для всех лотов не зависимо от их срока покупки.
Соответственно без цифр понятно, что срок окупаемости в двух разных примерах отличается.

В этом случае финмодель должна пересчитываться под реалии рынка. Но в таком случае на 10 лет просто не выйти.
Поэтому цифры подгоняют под те значения, которые необходимы.

Так работает маркетинг.
Покупателя убеждают, что 10 лет это нормальный срок, и он в это верит.
Хотя нормальный срок окупаемости в 2025 году 12 - 14 лет, а иногда и больше.

#семейнаяипотека

Конференция ЮРПА утвердила инициативы региональных парламентов Юга России на федеральный уровень

Парламентарии из республики Адыгея предложили в рамках конференции инициативы по корректированию условий семейной ипотеки.

Установление минимальной площади приобретаемой квартиры в размере не менее 54 кв. м.

Возможность понижения ипотечной ставки на 1 – 2 процента при условии рождения ребенка у заемщика после оформления ипотеки

Распространение программы на многодетные семьи с одним или двумя несовершеннолетними детьми.

Что из этого выйдет - скоро узнаем.

#ипотекабезпв

Ипотека без первого взноса для тех кто проходит по семейной ипотеке доступна
- в Майкопе
- в Анапе
- в Краснодаре

Есть лоты с отделкой под ключ. Однушки и студии.

По всем вопросам пишите @tkachewexpert2

Почему ежемесячные «+0,5% к ценам» — это информационный шум (и даже вред)

Каждый месяц в Крыму (да и по всей России) выходят новости в духе: «Цены на недвижимость выросли на 1,2%!» или «Продажи упали на 0,8%!».

Но вот правда: эти цифры не имеют никакого смысла для реального инвестора или покупателя.

Разберём, почему ежемесячная аналитика — это статистический шум, а не полезные данные.

1. Почему «месяц к месяцу» — это бессмысленно?

🔹 Статистическая погрешность
Рынок недвижимости — инерционный. Колебания в 0,5–2% — это просто естественный «дрейф», а не тренд.
• Пример: Если в одном месяце продали 10 дорогих объектов, а в следующем — 10 дешёвых, статистика покажет «падение цен». Но это не значит, что рынок рухнул.

🔹 Сезонность
• Летом цены на курортную недвижимость всегда растут.
• Зимой — падают.
Вывод: Это не «тренд», а календарный эффект.

🔹 Локальные отклонения
• В одном районе может быть всплеск спроса из-за новой дороги.
• В другом — спад из-за проблем застройщика.
Итог: Средние цифры по региону ничего не говорят о реальной ситуации.

2. Кому выгоден этот «шум»?

📢 Агентствам недвижимости — чтобы создавать ажиотаж («Цены растут, покупайте сейчас!»).
📢 Застройщикам — чтобы подогревать спрос («Успейте купить до нового скачка!»).
📢 Новостным сайтам — чтобы было о чём писать.

Но для инвестора это вред:
• Эффект срочности — люди совершают необдуманные покупки.
• Ложные тренды — кажется, что рынок «летит вверх» или «обваливается».

3. На что смотреть вместо этого?

✅ Годовые тренды (минимум 3–5 лет) — реальный рост виден только на длинной дистанции.
✅ Фундаментальные факторы (миграция, инфраструктура, доходы населения).
✅ Локальные изменения — не «средние цены по Крыму», а конкретные районы и типы недвижимости.

Вывод: не ведитесь на ежемесячные «+0,5%»
• Для семейного капитала эти цифры ничего не значат.
• Для инвестора важна долгосрочная динамика, а не «всплески».
• Для покупателя такие новости — просто манипуляция, чтобы торопить с решением.

Запомните: Настоящий рынок определяется не месячными отчётами, а деньгами, которые люди готовы платить годами.

#инвестируйвкрым

Учетный период: власти пересчитают все многоквартирные дома в России
Почему сейчас нет точной информации об их количестве и состоянии

Все жилые дома в России пересчитают и внесут в единую базу, где будут указаны их технические характеристики и состояние.

Кроме того, нахождение сведений в разных базах порождает дубли, пробелы, неточности и делает невозможным точное планирование, управление и инвестиционный анализ, добавил эксперт рынка недвижимости Евгений Ткачев.

Создание единой цифровой платформы по принципу «одного окна» решает сразу несколько задач: актуализация технических данных о каждом жилом доме: год постройки, конструктивные особенности, степень износа, состояние инженерных систем, — сказал эксперт. — Интеграция всех реестров в одну архитектуру с доступом для государства, управляющих организаций и собственников.
А также планирование капитальных вложений в ремонт, модернизацию, электрификацию и газификацию — на основе объективных данных. Контроль и прозрачность использования средств Фонда капремонта и субсидий ЖКХ. Легализация неучтенного фонда — с выводом из тени объектов ИЖС и упрощением доступа к ипотеке и купле-продаже.

— Поддержка градостроительной политики благодаря цифровой картине плотности, износа и распределения жилого фонда, — добавил Евгений Ткачев.

#схематоз

Приезжаешь в Сочи, становишься блогером - инфориелтором, пиаришься у других блогеров, инфоцыганишь про инвестиции в Сочи, набираешь инвесторов в псевдо пулы, «помогаешь» им совершить сделки с целью инвестиций.

Спустя год, когда приходит время показывать результат инвесторам - потихоньку теряешься, говоришь что ты не виновата, это рынок такой, не отвечаешь на звонки, чистишь негативные комментарии в своих соцсетях, записываешь видео в ютуб - почему отзывы негативные.

По тихой улетаешь в Дубай, сменив фамилию, и придумав идологему про развитие.

Продолжаешь ту же работу по привлечению инвесторов в недвижимость Дубая, но уже под другой фамилией. По прежнему ведешь блог про богатую жизнь рассказывая какой ты успешный инвестор. Зарабатывая комиссию за обман инвесторов.

А в 2025 году - начинаешь из Дубайска активно рекламировать инвестиции в Крым.

🤷‍♂️🤷‍♂️🤷‍♂️🤷‍♂️🤷‍♂️🤷‍♂️🤷‍♂️
Реальная история «успеха» некой Кашкаровой - Авериной.


Прям советую отзывы полистать.

https://otzovik.com/reviews/agentstvo_nedvizhimosti_anastasii_kashkarovoy_russia_sochi/

Именно поэтому необходимо ввести ответственность за намеренную дезинформацию и введение в заблуждение!

Именно поэтому каждому блогеру необходимо маркировать свой контент - как развлекательный!

#мысли

Инвестировать в недвижимость за счет государства нельзя!

Эта официальная позиция нашла отражение в закрытии массовой льготной ипотеки, после того, как пришло осознание, что люди используя субсидию от государства организовывали бизнес на сдаче квартир.

Однако

Кто в Крыму скупает квартиры по программе семейной ипотеки?

Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках в Крыму – жители материковой России, причем 90% сделок осуществляется через семейную ипотеку.

Объясняется эта тенденция, как правило, инвестиционной стратегией, поскольку, имея возможность взять ипотеку под 6% на материке, такие клиенты понимают, что недвижимость здесь не принесет столько же выгоды, как в Крыму, пояснил эксперт.

Получается граждане не улучшают свои жилищные условия с помощью семейной ипотеки, а продолжают инвестировать с целью получения выгоды.
То есть опять пир за счет государства?

#эксклюзив

Летом на западной части Крыма в продажу выйдет апарт - отель, под управлением ведущего отельного оператора.

Локация - первая линия моря.

Вся инфраструктура рядом.

Продажа будет с отделкой под ключ.

В эти минуты в Сириусе проходит конференция «Инвестиции в недвижимость юга России: тренды и перспективы»

Которую проводит «Коммерсантъ Юг России» в рамках Всероссийского жилищного конгресса.

Один из ведущих экспертов рынка недвижимости, общественный представитель Агентства стратегических инициатив в Краснодарском крае «Городское развитие» Ирина Дробышева в качестве тезиса о перспективах Инвестиций в недвижимость Крыма - процитировала основную идею моего интервью для Бизнес журнал Юг - «Крым не станет вторым Сочи - он превзойдет его»

На мой взгляд данный материал является одним из лучших в информационном пространстве относительно стратегического понимания развития Крыма.

Очень рекомендую его к прочтению.

Отдельно хочу поблагодарить Маргариту Синкевич, и Дробышеву Ирину.

Кстати, в проект который презентует на видео Ирина, наши инвесторы вошли в числе первых.

#семейныйкапитал

К сожалению факт остается фактом.

В текущих условиях
- доступность жилья неумолимо снижается:
- спрос на рынке недвижимости поддерживается только льготными ипотечными программами.

Вся строительная отрасль держится на покупателях с государственными деньгами (льготная ипотека).

Текущая ситуация - цугцванг!

Обратите внимание ‼️

Существует запрос от общества - о снижении ставки по ипотеке.

Семьи прямо заявляют о невозможности улучшения жилищных условий в текущей ситуации.

Если посмотреть еще шире на вопрос - государство старается стимулировать рождаемость, давая преференции на покупку жилья для семей с детьми.

Это безусловно важная задача с точки зрения обеспечения базовой потребности семьи в безопасности.

Однако давайте посмотрим на ситуацию под другим углом.

Текущая система с субсидированием - малоэффективна.

Государство год к году все больше и больше ресурсов использует для того, чтобы через ипотечное субсидирование обеспечить доступность жилья.

И с ростом стоимости недвижимости размер субсидий будет расти.

Гораздо лучше создать систему, в которой не будет надобности в субсидировании покупки недвижимости, где будет возможно сократить размер субсидии направив его на развитие медицины, образования, городской инфраструктуры, и тд.

Создать условия для того, чтобы безопасность и достаток в семье существовали как базовые условия.

Обеспечить точку создания, и систему передачи по наследству!

В этой системе семья должна быть экономическим субъектом. Иметь элементарную экономическую грамотность. Создавать семейный капитал и уметь им управлять.

В этой системе семьи из стратегии выживания переходят к стратегии развития. Долгосрочное планирование становится нормой.

Создание семейного капитала - должно быть нормой для каждой семьи!

Последнее время я очень много думаю об этом.
Что вообще такое семейный капитал в призме государственного восприятия.

Как с помощью создания семейного капитала, уже через 20 лет мы будем жить в другой парадигме ценностей и достатка, где на первое место прийдут семейные ценности и созидание.

Для инвестиций в недвижимость на Юге настала новая эпоха

Из материала эксперт Юг от 11.01.2023г.

Курортная недвижимость в ближайшие несколько лет покажет хорошую ценовую динамику по причине постоянной востребованности и дефицита новых бюджетных проектов. Эксперт Евгений Ткачев рекомендует обратить внимание на Анапу, Новороссийск и Крым. Свободной земли на курортах все меньше, а то, что есть, будет сильно расти в цене



1. Курортная недвижимость растет в цене всегда. Темпы роста ее стоимости обгоняют обычную жилую недвижимость.

2. Комплексное развитие территорий позволяет в разы увеличивать туристический поток. Кроме того, география приоритетных курортных зон расширяется.

3. В 2023 году мы еще больше услышим о развитии внутреннего туризма. Когда этот тренд станет слишком популярным — это будет означать, что настоящие инвесторы уже зашли. Не инвестируете с толпой. Инвестируете раньше нее.

4. Все регионы, которым уделяется внимание с точки зрения развития туризма — получают федеральные дотации, и активно работают над привлечением частных инвестиций. Всего в Крыму на данный момент реализуется 247 инвестиционных проектов на сумму 286,26 млрд рублей

Все происходит согласно обозначенному мною вектору

Краснодарский край вошел в список регионов РФ с риском затоваривания жильем, об этом свидетельствуют данные «Дом.рф». На Кубани доля реализованных квартир в новостройках составляет 58%, что ниже среднероссийского уровня в 67%. Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев обращает внимание, что бизнесу в современных условиях приходится стимулировать спрос инструментами отсроченного платежа, в частности рассрочками. Это еще больше увеличивает риски застройщиков, считает эксперт.

https://www.kommersant.ru/doc/7656247

#мысли
Застройщики говорят - нам нужны деньги в виде покупателей, иначе будет волна банкротств и недостроев.

Риелторы в это же самое время - инвестируйте в недвижимость - это самый надежный инструмент

Евгений Ткачев: "Квартира-студия уже давно выполняет функцию инвестиционного инструмента"
https://yug.business-magazine.online/fn_1647837.html

Краснодарский край вошел в топ-3 с самой высокой долей однушек в новостройках (62%), уступив только Приморскому краю (65%). По России в целом доля однокомнатных квартир в новостройках составляет 53%. Руководитель федеральной программы "Семейный капитал" Евгений Ткачев в беседе с "Федеральным Бизнес Журналом. Юг" пояснил, что такая квартирография является отражением реального инвестиционного и потребительского спроса.

Подписаться на Деловые новости Юга и Северного Кавказа

Крымский рынок недвижимости находится в процессе глубокой трансформации

С 2020 года число застройщиков, работающих в Крыму, увеличилось почти в три раза — с 27 до 76 компаний. Это свидетельствует о высоком интересе девелоперов к региону и активном росте строительной отрасли. О том, какие трансформации происходят на крымском рынке недвижимости, рассказал эксперт по инвестициям Евгений Ткачев.

Читать

#мнение

Подписаться на «Эксперт Юг»

Принятие решений.

Когда я пишу колонки для СМИ - основной задачей которую я ставлю для себя - не писать очевидные вещи которые в новостях прокомментировали все кому не лень.

Насыщение информационного поля однотипной информацией - не несет никакой пользы.

Всегда хочется быть на пике форсайта, и декларировать то, что еще неочевидно, но однозначно проявится в том или ином виде.
При этом избегать громких заявлений в виде кликбейта.

Еще один подход который мне импортирует - это найти суть. Почему какое то событие происходит, как оно влияет на определенные процессы, и тд.

Я действую по принципу - быть полезным для тех кто принимает решения, и мыслит критически.
Для тех, кому важно составить картину на основании экспертных заключений и анализа, а не беглом прочтении новостных кликбейтных заголовков.

Принципы глубокого анализа рынка недвижимости, форсайта, и работы с личностью мы используем так же при разработки стратегии семейного капитала.

Здесь основная задача - создание устойчивой системы, которая будет иметь долгосрочную эффективность. При этом полностью отвечая всем критериям конкретной семьи. Обеспечивая стабильность,безопасность и достаток.

Кто-то принимает решение самостоятельно внутри семьи, кто-то под влиянием блогеров и инфошума, кто-то в сопровождении эксперта.
Здесь нет отрицательной коннотации. Ведь будущее семьи - это личный выбор каждого.

Я уже подумал, и принял решение, как и какую жизнь я хочу для своей семьи. Какие у меня ориентиры, миссия, и ценности. Где мои точки приложения усилий. И исходя из этого принимаю повседневные решения.

А вы?

#мысли
Задаюсь вопросом, почему примерно еще 10 - 15 лет назад не было никакой срочности покупки недвижимости?

Отсутствовало массовое понятие как - инвестиции в недвижимость?

Все процессы шли своим чередом.

Люди неспешно покупали квартиры, улучшали свои жилищные условия, зарабатывали на перепродаже недвижимости, или сдаче ее в аренду.

Что изменило рынок?

На мой взгляд система кредитования застройщиков для строительства МКД очень сильно повлияла на «срочность» покупки.

Сейчас как будто все жители участвуют в гонке «покупай пока не подорожало». Но зачем?

Чтобы застройщик успел продать и выполнить план продаж перед банком? При этом заработав денег на реализации недвижимости.

Еще больше вопросов вызывает ситуация к которой мы скоро прийдем- государство не сможет так широко субсидировать покупку недвижимости. А у большинства семей не откажется денег на улучшение жилищных условий из за дороговизны жилья.

Необходима в корне другая система приобретения жилья.
Много уже говорят о жилищных накопительных вкладах, закон о которых вступит весной в силу.

По такому договору банк будет принимать от вкладчика денежные средства, начислять на них проценты, а потом направлять накопленные сбережения по распоряжению вкладчика на покупку жилья или финансирование его участия в долевом или индивидуальном жилищном строительстве.

Подробнее об этом можно прочитать в РБК

Но изменит ли она в корне систему покупки и сделает жилье доступнее - на мой взгляд нет.

С каждым годом жилье становится недоступнее. Это факт.

Цены растут быстрее доходов семей.

Те, кто имеет семейный капитал, накапливают его, и грамотно им управляют - находятся в более выигрышной позиции. Но таких семей очень мало.

Интерес к недвижимости в ЮФО растет

Эксперты отмечают положительные тенденции в приобретении жилой недвижимости на юге


Позитивную динамику на рынке недвижимости в Южном федеральном округе подтверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев. По словам эксперта, в феврале 2025 года объем выданных ипотек увеличился на 60% по сравнению с январем. Это во многом связано с действиями крупнейших банков, таких как Сбер и ВТБ, которые начали постепенно снижать ставки по своим ипотечным продуктам, убирать ограничения по размеру первоначального взноса, тем самым смягчая условия для заемщиков. «Мы ожидаем продолжения этой тенденции при условии, что Банк России начнет постепенное снижение ключевой ставки. На сегодняшний день рынок крайне чувствителен к стоимости заемных средств: ипотека остается основным инструментом покупки жилья, особенно в сегментах комфорт и эконом»,— говорит Евгений Ткачев.