#мысли
Застройщики говорят - нам нужны деньги в виде покупателей, иначе будет волна банкротств и недостроев.

Риелторы в это же самое время - инвестируйте в недвижимость - это самый надежный инструмент

Евгений Ткачев: "Квартира-студия уже давно выполняет функцию инвестиционного инструмента"
https://yug.business-magazine.online/fn_1647837.html

Краснодарский край вошел в топ-3 с самой высокой долей однушек в новостройках (62%), уступив только Приморскому краю (65%). По России в целом доля однокомнатных квартир в новостройках составляет 53%. Руководитель федеральной программы "Семейный капитал" Евгений Ткачев в беседе с "Федеральным Бизнес Журналом. Юг" пояснил, что такая квартирография является отражением реального инвестиционного и потребительского спроса.

Подписаться на Деловые новости Юга и Северного Кавказа

Крымский рынок недвижимости находится в процессе глубокой трансформации

С 2020 года число застройщиков, работающих в Крыму, увеличилось почти в три раза — с 27 до 76 компаний. Это свидетельствует о высоком интересе девелоперов к региону и активном росте строительной отрасли. О том, какие трансформации происходят на крымском рынке недвижимости, рассказал эксперт по инвестициям Евгений Ткачев.

Читать

#мнение

Подписаться на «Эксперт Юг»

Принятие решений.

Когда я пишу колонки для СМИ - основной задачей которую я ставлю для себя - не писать очевидные вещи которые в новостях прокомментировали все кому не лень.

Насыщение информационного поля однотипной информацией - не несет никакой пользы.

Всегда хочется быть на пике форсайта, и декларировать то, что еще неочевидно, но однозначно проявится в том или ином виде.
При этом избегать громких заявлений в виде кликбейта.

Еще один подход который мне импортирует - это найти суть. Почему какое то событие происходит, как оно влияет на определенные процессы, и тд.

Я действую по принципу - быть полезным для тех кто принимает решения, и мыслит критически.
Для тех, кому важно составить картину на основании экспертных заключений и анализа, а не беглом прочтении новостных кликбейтных заголовков.

Принципы глубокого анализа рынка недвижимости, форсайта, и работы с личностью мы используем так же при разработки стратегии семейного капитала.

Здесь основная задача - создание устойчивой системы, которая будет иметь долгосрочную эффективность. При этом полностью отвечая всем критериям конкретной семьи. Обеспечивая стабильность,безопасность и достаток.

Кто-то принимает решение самостоятельно внутри семьи, кто-то под влиянием блогеров и инфошума, кто-то в сопровождении эксперта.
Здесь нет отрицательной коннотации. Ведь будущее семьи - это личный выбор каждого.

Я уже подумал, и принял решение, как и какую жизнь я хочу для своей семьи. Какие у меня ориентиры, миссия, и ценности. Где мои точки приложения усилий. И исходя из этого принимаю повседневные решения.

А вы?

#мысли
Задаюсь вопросом, почему примерно еще 10 - 15 лет назад не было никакой срочности покупки недвижимости?

Отсутствовало массовое понятие как - инвестиции в недвижимость?

Все процессы шли своим чередом.

Люди неспешно покупали квартиры, улучшали свои жилищные условия, зарабатывали на перепродаже недвижимости, или сдаче ее в аренду.

Что изменило рынок?

На мой взгляд система кредитования застройщиков для строительства МКД очень сильно повлияла на «срочность» покупки.

Сейчас как будто все жители участвуют в гонке «покупай пока не подорожало». Но зачем?

Чтобы застройщик успел продать и выполнить план продаж перед банком? При этом заработав денег на реализации недвижимости.

Еще больше вопросов вызывает ситуация к которой мы скоро прийдем- государство не сможет так широко субсидировать покупку недвижимости. А у большинства семей не откажется денег на улучшение жилищных условий из за дороговизны жилья.

Необходима в корне другая система приобретения жилья.
Много уже говорят о жилищных накопительных вкладах, закон о которых вступит весной в силу.

По такому договору банк будет принимать от вкладчика денежные средства, начислять на них проценты, а потом направлять накопленные сбережения по распоряжению вкладчика на покупку жилья или финансирование его участия в долевом или индивидуальном жилищном строительстве.

Подробнее об этом можно прочитать в РБК

Но изменит ли она в корне систему покупки и сделает жилье доступнее - на мой взгляд нет.

С каждым годом жилье становится недоступнее. Это факт.

Цены растут быстрее доходов семей.

Те, кто имеет семейный капитал, накапливают его, и грамотно им управляют - находятся в более выигрышной позиции. Но таких семей очень мало.

Интерес к недвижимости в ЮФО растет

Эксперты отмечают положительные тенденции в приобретении жилой недвижимости на юге


Позитивную динамику на рынке недвижимости в Южном федеральном округе подтверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев. По словам эксперта, в феврале 2025 года объем выданных ипотек увеличился на 60% по сравнению с январем. Это во многом связано с действиями крупнейших банков, таких как Сбер и ВТБ, которые начали постепенно снижать ставки по своим ипотечным продуктам, убирать ограничения по размеру первоначального взноса, тем самым смягчая условия для заемщиков. «Мы ожидаем продолжения этой тенденции при условии, что Банк России начнет постепенное снижение ключевой ставки. На сегодняшний день рынок крайне чувствителен к стоимости заемных средств: ипотека остается основным инструментом покупки жилья, особенно в сегментах комфорт и эконом»,— говорит Евгений Ткачев.

#тезисы

Рынок курортной недвижимости в России структурируется и растет.

Курортная недвижимость уже стала элементом финансовой стабильности семьи.

Трендом ближайших 10-15 лет будет передача капитала внутри семьи.

Активы в виде лотов курортной недвижимости будут являться якорными для большинства семей.

#вызов
Проблема завышенных ожиданий формируемых заведомо ложными обещаниями риелторов и застройщиков при продаже лотов, на рынке курортной недвижимости - есть!

Это отмечают как девелоперы так и эксперты рынка.

Со временем «обманутые инвесторы» выйдут на вторичный рынок. И этот дебют довольно быстро отрезвит рынок!

Решение проблемы вижу в законодательном регулировании предоставления информации для покупателей (инвесторов) в рекламных материалах застройщика - только как публичной оферты.

Обязательно ведение ответственности за намеренную дезинформацию и введение в заблуждение для риелторов работающих на рынке новостроек.

Нельзя обманывать людей обещая заведомо несуществующую доходность!

Рынок курортной недвижимости в России очень молодой.

Для правильного развития необходимы нормы, правила, и своевременное регулирование.

В противном случае получим пузырь и здесь.

Друзья из #СМИ - готов обсудить этот вопрос более детально.

Репост приветствуется.

#мнение
Из новых южных направлений Крым, КМВ и Адыгея (Майкоп) - имеют все шансы стать популярными курортами за пределами России.

Евпатория — новая Анапа? Почему этот курорт начинает перетягивать туристов и инвесторов

Южный берег Крыма десятилетиями удерживал статус главной курортной «витрины» полуострова — Ялта, Алушта, Гурзуф. Но сегодня внимание инвесторов начинает смещаться. Один из новых лидеров — Евпатория.

Почему это происходит?
🔹 Модель развития по примеру Анапы Евпатория все больше напоминает Анапу: здесь складывается четкое разделение на центральную жилую часть и полноценную курортную зону с апартаментами, отелями и санаторно-оздоровительными комплексами.

Такой формат понятен и рынку, и туристу. Он дает возможности как для краткосрочной аренды, так и для круглогодичной эксплуатации недвижимости.

🔹 Природные и климатические преимущества Здесь не «цветет» море — в отличие от Анапы, Евпатория избавлена от сезонной проблемы водорослей.

Это ключевой фактор выбора для семейных туристов с детьми и возрастных путешественников.

🔹 Развитие инфраструктуры и рост цен В Евпатории уже зафиксированы сделки с ценой свыше 500 тыс. руб. за кв. м, что вдвое выше среднекрымскогоуровня.

Причины — модернизация набережной, новые школы, медицинские центры, благоустройство центра города. Это уже не «спальный курорт», а точка роста для всего западного Крыма.

🔹 Слабые звенья Проблема транспортной доступности остается актуальной. Главный пассажиропоток в Крыму по-прежнему сосредоточен в Симферополе.

Чтобы Евпатория вышла на федеральный уровень курортного конкурента, необходимо усилить общественный транспорт, сделать ставку на удобные маршруты между Симферополем, Евпаторией, Алуштой, Ялтой.

Без стабильного водоснабжения Евпатория также не сможет принимать массовый турпоток в высокий сезон, что становится еще одним вызовом.

📍Вывод для инвестора Евпатория — это популярный семейный курорт получивший второе дыхание, и локальный всплеск интереса.

В условиях дефицита земли на ЮБК и растущих цен в Ялте и Алуште, западный Крым становится реальной альтернативой.

Если решение по инфраструктуре будет принято на региональном уровне — Евпатория сможет не только конкурировать с Анапой, но и превзойти ее по качеству отдыха и доходности объектов.

#инвестируйвкрым

Сбер и ВТБ отменяют комиссии за льготные ипотечные кредиты

Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв считает, что резкого сокращения выдачи кредитов на фоне данного решения не последует.
«Снижение выдачи будет, если банки ужесточат текущие требования к заёмщикам. Если же этого не произойдёт, то объём выдачи ипотеки, скорее всего, останется на том же уровне», — спрогнозировал спикер.
Евгений Ткачёв подчеркнул, что комиссия за выдачу семейной ипотеки присутствовала почти во всех банках.
«И эту комиссию банки перекладывали на плечи семей, улучшающих жилищные условия. Тем самым стоимость недвижимости искусственно завышалась. Считаю, что, говоря о нерентабельности льготных ипотечных программ, банки немного лукавят. Прибыль у банковских структур есть», — заявил он.

В эфире Радио Спутник в Крыму поговорили о рынке недвижимости полуострова.

Обсудили отличия в курортной недвижимости между Краснодарским краем и Крымом.

Уверен что Крым имеет все шансы стать одним из популярных курортов для жителей России и стран BRICS+

Все предпосылки для развития международного туризма в Крыму есть!

https://vk.com/video-222119585_456240106

#Крым

В Крыму на южном берегу стартуют продажи в жилом комплексе бизнес класса.

Планировки - студии и однокомнатные квартиры. От 27 м2 до 46м2.

Из интересного - вид на море и балконы с прозрачным покрытием.

Цен пока нет.

Комплекс можно рассмотреть с точки зрения долговременного владения.
Отдых + сдача в аренду.

По всем вопросам пишите @tkachewexpert2

По объектам Крыма работаем по договору.

#Архыз
Сегодня в кулуарах обсуждая перспективы развития рынка недвижимости Крыма затронули тему про популярность инвестиций в Архыз.

Я даже вчера увидел компанию специализирующуюся на инвестициях в Архыз. 🙄

Двоякие чувства - на чем там специализироваться?

На рынке четыре объекта, плюс минус с одинаковой доходностью.

Плюс есть ощущение что мы на пороге ситуации - «Архыз переоценен»

Однако рынок и покупатели на нем в основном иррациональны.

Обычно механика на рынке выглядит так:
- покупатель формирует определеную точку зрения из открытых источников (рилс, полноформатные видео, публикации в сми);
- оттуда же берет доходность;
- фантазирует относительно того сколько он заработает;
- ищет подтверждение своей позиции в лице риелтора или менеджера застройщика;
- совершает «выгодную» инвестицию.

Инвестиции в жилую недвижимость: как выбрать сегмент и не прогадать

На Рамблер финансы вышел отличный и большой материал.

Вложения в жилую недвижимость — один из самых понятных способов сохранить и приумножить капитал. Квартиру можно сдавать в аренду и получать пассивный доход или продать дороже через несколько лет. Но успех инвестора на 100% зависит от правильного выбора объекта. Сравниваем недвижимость разных ценовых сегментов и разбираемся, куда выгоднее вкладывать деньги в 2025 году.

На пляжах Анапы из-за разлива мазута купаться этим летом нельзя. Значит, гостиницы там сильно подешевеют? Какими будут цены на аренду, мы разобрались вместе с экспертом.

▪️Запрет на купание приведет к тому, что цены на краткосрочную аренду в сезон будут ниже на 20–25 %, чем в 2024 году.

▪️Вряд ли упадут цены в гостиницах с небольшим номерным фондом (15–30 комнат), которые расположены в центре города и в пешей доступности от набережной — они останутся самыми востребованными лотами среди туристов.

@snobru

#мысли

Ни застройщик ни риелтор не являются партнерами инвестора при покупке инвестиционного лота в сегменте курортной недвижимости.

Основной партнер здесь - компания, которая будет управлять объектом, и приносить прибыль инвестору. И персональный советник который оказывает помощь в управлении капиталом.

О чем можно говорит с участниками процесса продажи?

Цель застройщика - продать лот.

Цель риелтора - заработать на продаже лота инвестору.

Цель инвестора - заставить капитал работать.

Цель управляющей компании - эффективное управление и максимализация прибыли.

У всех участников разные цели. Парадокс.

Не кажется ли вам, что подход к покупке курортной недвижимости отличается от покупки жилой недвижимости?

Есть ощущение, что начинать надо не с разговоров с риелтором и застройщиком, а с ясного представления сколько денег на самом деле будет приносить инвестиционный лот.

#СМИ
На рынке курортной недвижимости юга России до 60% рекламных предложений содержат искажённые или устаревшие данные о реальных показателях объекта.

Готовлю материал по этой теме. Пока не решил какой формат будет - на сайт, или колонка для СММ.

Да такая проблема действительно существует.

Не понимаю почему никто не видит здесь системного риска?

Особенно «инвесторы» одурманенные сроками окупаемости 8-10 лет.