Дорогие подписчики
я начал активно вести соцсети в формате небольших видеозаметок.

Если вам удобно смотреть меня в этом формате вот ссылки.

YouTube

Дзен

VK видео

TenChat

Кстати тенчат рекомендую всем кто занят в малом бизнесе.

#мысли
Никто же еще в 2016 году не знал про то что он инвестор. И что недвижимость - это инвестиция. Квартиры просто покупали. И все.

Но кто то умный вложил в головы покупателей идею, что недвижимость это инвестиция. И на протяжении нескольких лет эта идея зрела в головах покупателей.

Что мы имеем сегодня?
Инвестиции в недвижимость один из популярных инструментов для сохранения денежных средств.

Факт? Нет. Грамотное управление массами 🤫

Что я думаю по этому поводу:
- фантазии о покупке жилой недвижимости для получения дохода не являются инвестицией
- использование льготной ипотеки по покупке жилья не является инвестицией
- спекуляция не является инвестицией.

Все где нет четкого плана и цели - не является инвестицией.

Риелторы которые рассказывают как они взяли 5-10 ипотек на всю семью, на кошек и на собак, заработав на том, что убедили своих клиентов что они инвесторы - не инвесторы!

Каждый купивший квартиру в 2020 году - получил прирост цены. Это не инвест мышленте - это рост рынка на дешевых деньгах.

Где сейчас инвесторы?
Сейчас на рынке жилой недвижимости почти нет покупателей. И единственный выход добавления новых покупателей - субсидирование ставки.

Только не говорите что эти покупатели инвесторы.

Это государственное регулирование рынка через дотации населению.

Расторжения по рассрочке в новостройках составили 10%

Уже несколько раз поднимал проблему рассрочек - многие пользуются этим инструментом, не имея средств на покупку квартиры или рассчитывая, что смогут получить ипотеку в банке в случае снижения ставок. И вот мы это подтвердили данными от застройщиков и аналитиков. Оптимистические ожидания по снижению ставок привели к росту расторжения рассрочек. Будем следить дальше. Напомню, что объем выданных рассрочек уже превысил 1 трлн руб.

Доля расторжений по заключенным рассрочкам в столичных новостройках пока не превышает 10%. это расторжения по сделкам до 2025 года, когда клиенты брали рассрочку в надежде на снижение ключевой ставки к моменту ввода объекта в эксплуатацию», — рассказала директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь.

Отказ от рассрочки происходит по нескольким причинам. Например, рассрочка изначально бралась с расчетом на дальнейший переход в ипотеку и снижение ставок по ней. Но так как этого не произошло, от рассрочки отказываются. «Например, покупатели хотели сохранить за собой лот, вошли в рассрочку, а через несколько месяцев планировали войти в ипотеку, но им ее не одобрили.

Или покупатель рассчитывал на большую сумму, которую он планировал внести в счет рассрочки, но по каким-то причинам ее не получил.

Похожие риски сделок с рассрочкой называл Банк России. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, главный риск рассрочки для покупателей — это небольшой срок, на который она дается, обычно год-два. «Рассрочка оформляется под обещание, что ставки на ипотеку потом снизятся и человек сможет оформить ипотечный кредит. Но ипотечный кредит пока никто не гарантировал и можно попасть в сложную ситуацию», — объяснила Эльвира Набиуллина.

#новостройки

Подпишитесь на канал

Начинаю наблюдать сегрегацию в девелопменте.

Профессиональное сообщество открытым текстом говорит, что застройщики жилой недвижимости не имеют компетенций в строительстве курортной недвижимости.

Эти голоса все громче и громче.

Обратите внимание, уже как год говорю о том, что нас ждет волна обмахнутых инвесторов, из за того, что продажа курортной недвижимости ведется так же как и жилой.

Инвестора не получат ту доходность которую им обещает застройщик.

Если бы лоты в отельных и гостиничных комплексах продавались только языком цифр - продажи были бы кратно меньше.

Покупатель в какой то момент решил что он инвестор, и ввязался в игру в которой он точно проиграет.

Друзья, без эксперта который разбирается в рынке, даже не суйтесь в покупку «инвестиционно привлекательных» отельных или гостиничных лотов.

Согласитесь,

Лучше заплатить за консультацию 50 000 р, чем сидеть с лотом стоимостью 10 млн, и думать что с ним делать.

В период клипового мышления и усвоения информации на основании кликбейтных заголовков покупатели недвижимости настолько уверовали в свою картину мира, что ни на секунду в ней не сомневаются.

Что обязательно ведет к инвестиционным убыткам.

Тенденция честно говоря не утешающая.

Принятие решений происходит на основании эмоций. Что недопустимо в сфере инвестиций.

С точки зрения инвестора - тот же девелопер намного успешнее любого частного инвестора, потому что все его проекты проходят тщательный анализ перед реализацией.

Почему частный инвестор не делает этого?

Почему он не проверяет информацию которую говорит застройщик относительно своего объекта?

Еще один вопрос - это отсутствие управления ожиданиями клиентов, и намеренное их завышение.

Инвестор должен во всем сомневаться. Без этого никак

Льготную ипотеку под 5% запустят для врачей, учителей и учёных. В Госдуме уже готовят соответствующий законопроект. Это связано с оттоком научных кадров за рубеж и дефицитом специалистов в медицине и образовании, отмечают депутаты. @banksta

Евгений Ткачев: "На рынке недвижимости уже в 2025 году можно ожидать рост продаж на 10–15%"
https://yug.business-magazine.online/fn_1676502.html

Президент РФ Владимир Путин по итогам заседания президиума Госсовета "О развитии инфраструктуры для жизни" поручил правительству до 15 июня 2025 года представить предложения о предоставлении семьям участников специальной военной операции (СВО) ипотечного кредита.

Подписаться на Деловые новости Юга и Северного Кавказа

Рост популярности рассрочек в прошлом был связан с активным продвижением со стороны риелторов и девелоперов.

Людям продавали идею: возьмите рассрочку, а потом, когда ставка снизится, просто рефинансируйте.

Сейчас, по словам эксперта, сложился обратный тренд: часть покупателей пересматривает свои финансовые возможности, оценивает риски и выходит из сделок. Многие решения о покупке принимались эмоционально, на уровне триггеров — не всегда взвешенно.
— А в ряде случаев людям просто не одобрили ипотеку, на которую они рассчитывали перейти после окончания рассрочки, — указал Евгений Ткачев. — Поэтому считаю, что доля расторжений по договорам рассрочки в ближайшее время будет расти, а количество рассрочек в общем объеме сделок будет уменьшаться.
Проблема в том, что многие покупатели не до конца понимают риски, связанные с этим механизмом, и не всегда адекватно оценивают свою долговую нагрузку.
— Когда осознание приходит — задают себе логичный вопрос: «А зачем мне вообще эта квартира?» И расторгают договор, — добавил он.

Если ставка Центробанка начнет снижаться, механизм рассрочки, скорее всего, сойдет на нет — она была экстренной мерой для адаптации под сложившиеся условия, полагает Евгений Ткачев.

При этом в рынок сейчас придут новые категории покупателей, которые могут воспользоваться программами льготной ипотеки от застройщиков: это участники СВО и члены их семей, учителя, врачи, а также покупатели, подпадающие под расширенные условия семейной ипотеки.

https://iz.ru/1899653/iana-shturma/zastroishchiki-stali-massovo-otkazyvat-v-rassrochkakh-na-zhile

Смотрел на днях одного ютуб продюсера, он говорит: «Все миллионные ролики на ютуб - они про крах, страх, легкие деньги, обман системы, как купить дешевле е, и тд. Основной контекст - негатив»

Посмотрел еще раз все каналы которые известные в ютуб - все верно.

Контент как под копирку у всех:
- скоро всему кабзда
- я самый умный, я лучше всех
- не покупайте пока не посмотрите мой ролик
- бесконечные обзоры новостроек
- и прочая прочая бредятина.

Каналы про инвестиции в недвижимость - скорее больше про недвижимость, чем про инвестиции.

Ну логично. Какие инвесторы из риелторов? Какие из них стратеги, форсайт специалисты и психологи?

Как вы понимаете - в сегменте курортной недвижимости - сплошная продажа ожиданий лучшей жизни и псевдо элитарности или заработков, которых никогда не будет.

В общем - везде только маркетинг.
Возможно масс маркет хавает такой контент, но у меня от него отторжение на генном уровне.

Тонкость в том, что люди с мозгами и калькулятором - не принимают решения на основе кликбейтных заголовков и мусорного контента.

Соответственно - инвестор вы или нет, можно определить по тому контенту, который вы потребляете.

Опять завели шарманку про банкротство застройщиков, и о том, что у них сверхприбыли, и надо бы их «раскулачить».

Я часто думаю над тем, что вообще сейчас происходит на рынке недвижимости - суть дела не в застройщиках.

Дело в системе. Во всех ее элементах.

В этой цепочке,еще и банки, которые тоже не могут работать на минимальных прибылях, и считают льготную ипотеку убыточным мероприятием.

Риелторы, которые множатся со скоростью + 1 риелтор в сутки.

Мы как разогнались с 2020 года, так все еще не можем заторомозить.

Перестроить необходимо все процессы!

От принципов по количеству застройки квадратных метров, до дотаций населению на покупку жилья.

Это же нонсенс - семья без субсидии государства не может позволить себе купить квартиру.

Рынок недвижимости напоминает «наркомана», которому нужны деньги как смысл жизни.

Вопрос то простой.

С «наркоманом» этим что делать?

Как его лечить? Как в 90е - жестко? Или лекарством в виде льготных ипотек.

Отдельный вопрос вызывающий нервный смех - популяризация инвестиций в недвижимость - по силе равная пропаганде.

Это вообще что за явление?

Сказка про обагащение за счет покупки для сдачи в аренду настолько прочно засела в головах у людей, что напоминает массовый психоз.

Вообще - то что сейчас происходит в СМИ, все эти кликбейтные новости - это попытка заставить общественность и соответствующие министерства обратить внимание на то, что «жертвы системы» (застройщики) не справляются с кредитными обязательствами взятыми на себя.

Самым важным в своей работе сейчас - вижу приведение ожиданий клиента к реальной ситуации на рынке.

И следующий шаг - работа исходя из сегодняшних реалий и результатов к которым надо прийти.

И покупатель, и инвестор - однозначно должны понимать реальные цифры и возможные риски.

Без этого никак.

Более трети детей в России просят у родителей подарить квартиру на выпускной, следует из опроса

Подпишитесь на канал

По мнению специалистов, покупка жилья на маркетплейсе — перспектива далёкого будущего.

Эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачёв считает, что покупка квартиры на маркетплейсе выглядит достаточно неоднозначно.

«Пока что не ясно, каким образом маркетплейс будет реализовывать недвижимость. Как агент или по какой-то иной схеме? В любом случае у семьи, рассматривающей покупку квартиры, как правило, очень много вопросов. В традиционной модели на эти вопросы отвечают либо сотрудники застройщика, либо риелторы. Как будет реализован такой диалог — непонятно», — сказал специалист.

Кроме того, он подчеркнул, что существующие на рынке недвижимости агрегаторы вполне неплохо справляются с вспомогательной функцией в продаже недвижимости.

«Введение нового игрока, на мой взгляд, избыточно», — подытожил Евгений Ткачёв.


https://www.cian.ru/novosti-eto-utopija-rieltory-o-perspektivah-realizatsii-kvartir-cherez-wildberries-339779/