Ткачев Евгений | Ведущий эксперт рынка курортной недвижимости
1.61K subscribers
1.66K photos
216 videos
7 files
886 links
Инвестиции в Курортную недвижимость
Крым, Кавказ, Калининград, Сочи, Анапа.

Управление семейным капиталом

Авторская аналитика

Консультации @tkachewexpert2

Больше информации на сайте www.tkachew.expert
Download Telegram
Квартира в доме у моря с бассейном - самый популярный запрос последних лет.

👍 Это самый удобный формат семейного отдыха.

⚡️ Концепция все включено на территории комплекса позволяет не выезжать за его пределы.


📝 На территории расположены:

- продуктовые магазины
- аптека
- кафе
- детский сад и школа на территории
- поликлиника
- детский досуговый комплекс
- салон красоты и массажа
- прокат велосипедов
- бассейн с зонтами от солнца и шезлонгами
- детские игровые площадки
- спортивные площадки
- зона барбекю

и многое другое.

Элементы такой концепции обычно присутствуют в элитных апартаментных комплексах в Сочи и Геленджике.

Найти именно жилой комплекс на черноморском побережье Краснодарского края и республики Крым - очень сложно.

💰 Квартира в таком доме отличное решение для создания семейного капитала:
- она постоянно растет в цене;
- ее можно сдавать в посуточную аренду получая доход;
- отлично подойдет для собственного летнего отдыха с детьми
- хороший вариант для постоянного проживание при удаленной занятости
- покупка для родителей пенсионеров

Примерно в сентябре - ноябре 2024 года будет старт продаж квартир в жк такого уровня.

📈 Опыт предыдущих периодов показал:

📈 Рост стоимости недвижимости в таких концепциях - на 100% в течение 2х лет.

📈 Доход от сдачи в аренду - 10% годовых

📈 Высокую востребованность - квартир на вторичном рынке почти нет в продаже. Этот актив не хотят продавать.

📈 Порядка 50 инвесторов рассматривающих Сочи сделали выбор в пользу этого жк из за семейной концепции комплекса, и более доступной цены.

На предыдущем старте продаж мы с реестром инвесторов, который подготовили за месяц, сидели в отделе продаж, и по списку бронировали квартиры.

👍 В результате наши инвестора приобрели квартиры по самой первой цене, получив выгоду порядка 15%.

На следующий день застройщик сидел повысил цены.


Уже сейчас мы начинаем формировать реестр инвесторов, чтобы к моменту старта продаж вы обладали всей информацией.

Тщательный анализ, и быстрая сделка - залог успешного инвестирования.

Помните, ни один инвестор не совершает срочных покупок.

Поэтому готовимся заранее.

Хотите квартиру у черного моря с бассейном для своей семьи, пишите
wa.me/+79649069057

⚡️ Комплекс будет включать 7 зон малоэтажной застройки и располагаться в окружении реликтовых деревьев.

Посмотрите рендер проекта и видео как проект реализовали 🔥

Старт продаж новой очереди уже близко.

Появилась информация о подогреваемом бассейне в новой очереди.

А это не только комфортный собственный отдых в межсезонье, но и увеличенный период сдачи недвижимости, а следовательно - меньший срок окупаемости при сдаче в аренду!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Лимиты по семейной ипотеке в большинстве банков закончились.

Что это значит для покупателя?

- прийдется ждать выделения новых лимитов;

- возможно изменение условий выдачи между баками;

- застройщики в любом случае будут ждать покупателей (другого выбора у них нет)

- нет, программа не будет закрыта.

Советую здесь не поддаваться агитации инфориелторов которые сеют панику и торгуют страхом отмены семейки.

Все идет своим чередом.
Рынок стал медленный.

Мантра «Покупай пока не подорожало» - уже не работает
Траншевая ипотека - последняя надежда застройщика!

В чем суть?

- вносите пв в момент покупки квартиры, и до сдачи дома платите в районе 100₽ в год, после чего начинаете платить ипотеку в полном объеме.

Застройщик предлагает решение - возьми траншевую, а через два года сделаете рефинансирование по ставке…….(сами придумайте любое значение)

Вообще супер идея!

Если не вникать в детали:
- под какую ставку будет рефинансирование?
- какой платеж будет после рефинансирования?

Дьявол здесь в том, что никто не знает какая будет ставка в 2026 году.

Она может быть и 14 и 16, или же меньше 10% (что маловероятно)

Жилую недвижимость в траншевую ипотеку я бы точно не брал.

Возможно бы посмотрел на апартаменты, но с очень тщательным анализом будущих периодов, и с экономической моделью как и сколько платить.
Горячий ключ на мой взгляд самый недооцененный город находящийся возле Краснодара.

Из всех городов находящихся в этом радиусе горячий ключ - идеальное место для переезда и инвестиций.


Выпустили сегодня небольшую статью в ВК о городе 👍
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
На рынке недвижимости все стабильно.

🟣Цб поднимает ставку;

🟣Банки поднимают первоначальный взнос;

🟢Застройщики поднимают цены;

🔴Риелторы продают окончание льготной ипотеки;

🟣Ипотека стала одним из главных инфоповодов в стране.

Этот сценарий активно идет уже более двух лет.

На фоне этих событий возникает вопрос - что вообще происходит?

⚡️Почему вокруг покупки обычной квартиры в ипотеку среднестатистической семьей так много внимания?

⚡️Кто все время заставляет и торопит купить квартиру в ипотеку, а главное зачем?

⚡️Почему откровенная ложь и преувеличение вводящие в заблуждение покупателей со стороны «бесплатных помогателей» никем не фиксируются и не контролируются?

Создание семейного капитала в данных условиях возможно только при выходе из этого бурного потока информационного шума.

Моя позиция здесь однозначна - никакой спешки суеты при покупке недвижимости допускать нельзя!

❗️Если вам рассказывают сладкие речи о том что вам надо купить квартиру в ипотеку без первого взноса, или воспользоваться траншевой ипотекой с рефинансированием ставки - задумайтесь.

🟣Платить ипотеку будете вы! А не инфориелтор.

🟣Все эти способы упрощения покупки только усложняют жизнь покупателю недвижимости.

Создавайте семейный капитал с умом!

🔴Включайте критическое мышление и трезво оценивайте свои финансовые возможности.

🔴Купить квартиру сейчас легко, а вот экстренно продать ее в случае форс мажора - почти нереально!

🟣Покупку актива всегда рассматривайте относительно цели, а не на основе роликов из социальных сетей!

🟣 Забудьте про быстрые деньги в недвижимости.

🟣Используйте минимальный горизонт планирования - 5 лет.

Планируете покупку недвижимости для создания семейного капитала - пишите
wa.me/+79649069057
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔎🔎🔎🔎🔎

Мутко или Хуснуллин?

Мутко заявил, что ставка по семейной ипотеке в ближайшее время не изменится

"В нормативных документах ставка закреплена на уровне 6%, изменения не планируются. Об этом речи вообще нет, это базовый принцип, о котором говорил президент [РФ Владимир Путин]", - сообщил он


Хуснуллин допустил пересмотр условий семейной ипотеки

Власти могут представить предложения по пересмотру программы «Семейная ипотека» не ранее осени — в ближайшие три месяца будет вестись мониторинг за ходом реализации перезапущенной с 1 июля программы, рассказал журналистам вице-премьер Марат Хуснуллин, передает ТАСС.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Ввод жилья в Крыму увеличился на 50% за три года, в этом году ввели 933 тысячи кв. м.

Такой результат к сентябрю — это на 11% больше, чем в прошлом году. Цифры демонстрируют устойчивый рост и позитивную динамику.

Данные были озвучены на рабочем совещании, посвященном социально-экономическому развитию региона, где Хуснуллин встретился с главой Крыма Сергеем Аксёновым. Вице-премьер отметил эффективную работу региональной команды, подчеркнув, что несмотря на внешние сложности, Крым продолжает укреплять свои позиции в строительстве жилья и модернизации инфраструктуры.

Одним из ключевых факторов роста стало продление госпрограммы социально-экономического развития Республики Крым и Севастополя до 2030 года. В этом году в ее рамках реализуется 144 объекта. До конца года планируется завершить работы по 44 объектам, из которых 19 уже введены в эксплуатацию Также заметны успехи в модернизации детского лагеря "Артек", который к своему столетию в 2025 году сможет принять до 57 000 детей в год.

Хуснуллин отметил, что Крым обладает большим потенциалом для привлечения инвестиций и дальнейшего развития туризма, что делает регион перспективным с точки зрения как жилищного строительства, так и инфраструктурных проектов. В том числе, Крым ожидает дальнейшее расселение аварийного жилья, модернизация ЖКХ, развитие КРТ, дорожной сети и обновление общественного транспорта, что подчеркивает перспективность региона

#инвестируйвкрым
За каждым нашим кейсом по работе с клиентом стоит история отдельной семьи, с ее конкретными приоритетами и задачами.

Приведу один из примеров по созданию семейного капитала.

Обратите внимание:
- системная работа продолжающаяся уже три года;
- только взвешанная аналитика;
- никаких эмоций;
- поэтапное продвижение к повышению достатка и уровня жизни семьи;

☑️В статье мы постарались подробно расписать все этапы взаимодействия начиная с 2020 года.

☑️Вот какие результаты дает планирование и работа длинной в несколько лет, которая продолжается.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Инвесторы ждут лучших условий!

Сегодня один из Краснодарских застройщиков объявил старт продаж жилого комплекса в поселке рядом с Анапой.

С точки зрения визуальной концепции к проекту нет вопросов.

На рендерах, и в презентации застройщика все очень правдоподобно красиво.

Плюсы жк перечислять не буду, о них в ближайшее время будет рассказывать каждый анапский риелтор.

Давайте остановимся на нюансах, которые меня немного смущают:

🟣локация (близко от этого жк - только до лимана с камышами) до моря придется добираться на авто, в летний сезон это будет тот еще квест никаких 15 минут на авто не будет!

🟣инфраструктура в шаговой доступности (ее сейчас нет, и дабе в перспективе ее появления она не обеспечит должный комфорт)

🟢непонятна цель покупки (для отдыха - очень далеко от моря, для жизни - тоже далеко от вообще всего, для перепродажи - сразу нет, для сдачи в аренду - нет)

🔴ценообразование (250 000 за квадратный метр - оверпрайс и для этой локации и для старта продаж в целом)

🔴наличие альтернатив с лучшими характеристиками ( если не брать в расчет покупателей с семейной ипотекой, то на вторичке есть отличные варианты за 6,5 млн, аналогичной площади с более лучшими характеристиками)

🔴бассейн(ы) будут перегружены на планируем не количество собственников из надо минимум 5 штук

Анализ количества зарегистрированных дду в Анапе показывает тренд на сокращение продаж.

В Анапе за январь — май 2024 года заключили около 150 договоров долевого участия (ДДУ), что на 75% ниже показателей аналогичного периода 2023 года. Об этом сообщили в пресс-службе ЦИАН. 

И это тренд все еще существует.

Что подтверждают кулуарные разговоры в отделах продаж застройщиков.

Инвестор сейчас занимает выжидательную позицию.

Вклады под 20% выглядят иногда лучше и привлекательнее, чем покупка новостройки.

На мой взгляд психологический рубеж в 7,5 млн за однушку уже пройден.

Все что выше - это уже дорого!

Покупатель пока не готов платить больше. Он еще не адаптировался к новым ценовым реалиям.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Семейка с двумя детьми в Горячем ключе.

Горячий Ключ — один из перспективных курортных городов Краснодарского края, который все чаще привлекает внимание инвесторов в недвижимость.

Благодаря уникальному сочетанию природных ресурсов, развитой инфраструктуры и доступности, этот город становится привлекательным как для покупки жилья, так и для коммерческих проектов.

Яркий пример — новый ЖК, который на данный момент уже почти сдан, в 8 минутах от набережной города.

Стоимость однокомнатной квартиры в нем — 4,6 млн рублей.



• ПВ — 1,4 млн руб.
Платеж по IT-ипотеке — 17,4 тыс. рублей.
Платеж по семейной ипотеке — 19,4 тыс. рублей.

• Панорамное остекление всех балконов и лоджий, подчистовая отделка.

• Индивидуальное газовое отопление на каждую квартиру.

• Потенциал роста стоимости от 20%, доходность от сдачи в аренду более 10% годовых.

• Подойдет для родителей, сдачи и отдыха или переезда.
(тишина и спокойствие как у бабушки на даче)

В самом Горячем ключе вся инфраструктура находится в шаговой доступности

Набережная на городских озерах в 8 мин езды

50 минут до Краснодара
60 минут до черноморского побережья

По всем вопросам пишите wa.me/+79649069057
Какую цену за однокомнатную квартиру 33м2 в Анапе вы считаете справедливой
Anonymous Poll
90%
7,5 - 7,8 млн
10%
8 млн
0%
8,5 млн