Телеграм каналы посвященные рынку недвижимости сейчас активно цитируют информацию от экспертов «о снижении ввода жилой недвижимости во втором квартале 2025 года».

На мой взгляд, это настолько очевидный тренд, как и изменение самого рынка недвижимости, что не заметить это невозможно.

Именно по этому еще в июле 2024 года на страницах @expertsouth вышел мой материал

Будущее первичного рынка недвижимости до 2027 года: девелоперы сократят запуск новых проектов

Где я описал тренд рынка до 2027 года.

До 2027 года первичный рынок недвижимости пройдет через значительные изменения, которые потребуют от всех участников отрасли глубокого анализа и адаптации.

По мнению эксперта по инвестициям Евгения Ткачева, сокращение объемов строительства новых объектов и уменьшение предложения на рынке новостроек приведет к снижению количества покупателей, а также оздоровлению портрета потенциального покупателя.

Люди будут тщательнее подходить к выбору жилья, ориентируясь не на спонтанные решения, а на более обоснованные критерии.

Единственное что не изменится - так это основной драйвер рынка новостроек в жилом сегменте. Это будут льготные ипотеки.

Разоблачаем миф о 30%-ном росте цен на новостройки в Крыму. Мнение эксперта Евгения Ткачева @tkachewexpert

В одном из телеграм-каналов риелтор заявил, что стоимость новостроек в Крыму за 2024 год выросла на 30%. Это, по его словам, превосходит доходность банковских вкладов и делает покупку недвижимости идеальной инвестицией.

Однако такое заявление вызывает больше вопросов, чем доверия. Давайте разберемся, где скрыта манипуляция.

1. Реальные данные о росте цен
Рост стоимости новостроек за год в Крыму, по факту, составляет от 12,5% до 25,8%, и только отдельные объекты достигли верхней границы. Большинство проектов подорожало не более чем на 15%. Этот факт легко проверить по аналитическим отчетам. Однако риелтор предпочел “натянуть сову на глобус”, заявив о 30%, чтобы произвести эффектный, но недостоверный аргумент.

2. Рост цены ≠ ваша прибыль
Стоит помнить, что повышение цены на новостройку не равняется вашей доходности при продаже. Вторичная недвижимость в Крыму стабильно дешевле новостроек, и при попытке продать с наценкой есть риск уйти в минус. Подобные спекуляции требуют глубокого анализа, а не слепой веры в обещания риелтора.

3. Сложности с реализацией объектов
Покупательский спрос на новостройки в Крыму, особенно в апарт-комплексах, сосредоточен на льготных ипотечных программах. Рынок переуступок сегодня демонстрирует низкую ликвидность. Значит, продать квартиру, рассчитывая на быстрый доход, будет гораздо сложнее, чем обещает риелтор.

Манипуляция и дезинформация
Такое завышение цифр — это явная манипуляция данными.

Подгонка фактов под нужный результат вводит инвесторов в заблуждение, создавая ложное впечатление, что недвижимость в Крыму приносит мгновенную и высокую доходность. Это уже не просто ошибка, а попытка использовать доверие потенциальных покупателей в своих интересах.

Что это значит для вас
Рост цен на 12,5% за год — это всего 1% в месяц, что, согласитесь, не является впечатляющей цифрой, если учитывать риски и сложность последующей продажи. Для покупателя новостройки это значит только одно: вы заплатите больше, чем раньше, но это не гарантирует выгодной перепродажи.

Будьте внимательны к громким заявлениям бесплатных помогателей.

Если хотите избежать ошибок и вложить деньги с умом, записывайтесь на консультацию. Я помогу вам разобраться в реальной ситуации на рынке и выбрать стратегически выгодный объект для инвестиций.

Недвижимость в новостройках Сочи подорожала в четыре раза за пять лет

Ведомости Юг

За пять лет – с января 2020 г. по декабрь 2024 г. средняя цена новостроек Сочи выросла почти на 400% (+395%).

В абсолютных значениях рост составил 323 900 руб., такие данные «Ведомости Юг» предоставили в пресс-службе «Оникс-Недвижимость».

На мой взгляд период оценки эффективности инвестиций с точки зрения рентного дохода и роста стоимости объекта недвижимости на отрезке 5 лет, отлично показывает работу этого инструмента.

При решении вопроса о сохранении сбережений, недвижимость в любом случае будет давать хорошую доходность.

Даже с учетом риск сценария просадки дохода или замедления роста стоимости в отрезке одного года.

Любая аналитика в периоде меньше года на рынке недвижимости нужна только статистам.

При стратегическом планировании мы всегда смотрим длинные тренды.

Старт продаж апартаментного комплекса в Крыму, с редчайшей сейчас локацией - первая линия моря, и уже сложившейся инфраструктурой.

👍🏻 Апартаменты позиционируются как статусный бизнес класс, при этом на старте продаж есть возможность приобрести их по самой низкой цене для таких локаций.

👍🏻 Закрытая территория, шикарные виды на море или горы, свой пляж с шезлонгами - делают этот апартаментный комплекс очень привлекательным.

👍🏻 Предчистовая отделка является несомненным плюсом в данном проекте, так как вы экономите порядка 250 тысяч.

💵 Здесь мы можем использовать две стратегии создания семейного капитала
📈 1 - спекулятивная.
Рост стоимости за время строительства с момента старта продаж будет гарантированно больше 30%, что при текущем состоянии рынка - очень хороший показатель.
💵 2 - покупка для сдачи в аренду и собственного отдыха

💰Номера с расположением шаговой доступности к морю являются самыми востребованными у отдыхающих.
В них всегда высокий спрос, и стоимость номера в сутки - выше среднего.

Для сравнения
- Анапе, или Сочи стоимость объектов которые находятся дальше от моря, и ниже классом - цена квадратного метра сейчас составляет от 250 000 - 300 000₽.

В данных апартах - стоимость квадратного метра от 165 000₽.

Квартира студия 39,7м2 в Алуште у моря стоит - 6 987 200 - 176 000₽./м2.


Покупка доступна с использованием ипотечных средств

Строительство идёт по 214 - ФЗ.

☝️ В ближайшее время мы не увидим такого рода проектов в Алуште, так как нет свободных участков земли.

Планируете покупку недвижимости для инвестирования и создания семейного капитала - пишите в WhatsApp

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев в авторской колонке для «Ведомостей Юг» рассказал, ударит ли разлив мазута в Черном море по инвестиционной привлекательности Анапы и каким будет эффект на рынок курортной недвижимости в ближайшие годы

Читать статью.

Дал комментарий для Т-Ж.

Тема материала
«Как я сдавала квар­тиру в Дагестане посуточно и стоит ли сейчас инвестиро­вать в этот регион»

В статье описан кейс девушки.

Материал очень объемный, но однозначно советую к прочтению!

p.s. на мой взгляд, Дагестан - это оооооооочень долгая инвестиция.

https://journal.tinkoff.ru/rent-dagestan-flat/

Как инфориелторы мешают строить капитал

Для семьи, которая рассматривает покупку недвижимости как инструмент создания капитала, манипуляции инфориелторов становятся серьезной проблемой.

Эмоциональные покупки под влиянием блогеров приводят к ряду негативных последствий:

⁠Неликвидные активы. Объект, приобретённый под влиянием рекламных тезисов, может оказаться сложным для продажи или сдачи в аренду. Это снижает его ценность как инвестиционного инструмента.
⁠Недостаток ликвидности.

Финансовые ресурсы семьи блокируются в активе, который не соответствует её реальным потребностям.

⁠Упущенные возможности. Покупка неподходящего объекта лишает семью возможности инвестировать в более перспективные направления.

Как избежать ошибок и защитить капитал

Чтобы не стать жертвой манипуляций, важно придерживаться нескольких правил:

1. Определите цели и задачи семьи
Каждая инвестиция должна быть подконтрольна вашим жизненным планам. Покупаете ли вы квартиру для сдачи в аренду, загородный дом для проживания или апартаменты для отдыха — решение должно быть продиктовано вашими стратегическими целями.

2. Планируйте в горизонте 10–15 лет. Разбейте свои цели на пятилетние циклы. Это позволит вам учитывать изменения в жизни семьи: рождение детей, их обучение, смену места работы или пенсию. Такой подход снижает вероятность эмоциональных решений.

Наш опыт показывает, что семьи, планирующие своё будущее с точки зрения пятилетних циклов, достигают большего финансового благополучия. Они стабильнее в своих решениях, избегают эмоциональных покупок и манипуляций, которые активно распространяются в социальных сетях.

3. Проверяйте информацию
Не доверяйте слепо рекомендациям инфориелторов. Изучайте первоисточники, читайте независимые обзоры, консультируйтесь с профессионалами.

4. Оценивайте риски
Не существует универсально выгодных решений. Анализируйте риски каждого объекта: правовые, экономические, инфраструктурные.

5. Обращайтесь к профессионалам
Выбирайте специалистов с опытом и репутацией. Настоящий эксперт поможет вам не только выбрать подходящий объект, но и рассчитать финансовую стратегию.

p.s. снять подкаст, нарезать его на рилс - не значит быть экспертом. У эксперта должен быть информационный публичный след в СМИ.

Стоимость недвижимости в Майкопе выросла на 30% в 2024 году.

Цифры говорят сами за себя: объёмы строительства в Майкопе демонстрируют стремительный рост.

Если в 2022 году было введено 35 000 кв. м жилья, то в 2024 году этот показатель увеличился в четыре раза, достигнув 142 000 кв. м.

В первую очередь это связано с приходом в регион крупных девелоперов Краснодарского края, и перспективами развития близлежащих территорий, включая Лаго - Наки.

Однако стоит отметить что это было бы невозможным без развития горного туристического кластера, и реализации концепции круглогодичных курортов.

Важная инициатива — стратегия социально-экономического развития до 2030 года. Основной целью является превращение Адыгеи в регион с высоким уровнем жизни и устойчивым экономическим развитием. Стратегия включает семь приоритетных направлений, таких как развитие образования, здравоохранения, туристского комплекса и промышленности. К 2030 году планируется удвоение объема экономики и значительный рост валового регионального продукта на душу населения.

Здесь Майкоп будет выступать как туристический хаб, являясь центральным городом республики.

Средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 120 000 рублей, и спрос продолжает расти.

Майкоп находится на пороге значительных преобразований. Туризм и инвестиции становятся основными драйверами его роста. С 2014 года туристический поток в республику вырос более чем в два раза. В последние годы наблюдается рост интереса к услугам оздоровления и термальным источникам.

В ближайшие 5–7 лет ожидается увеличение туристического потока на 50%, и кратный рост стоимости недвижимости до отметки 250 000 рублей за квадратный метр, и выше, за счет привлечения новых инвесторов.

Для частных инвесторов, которые хотят построить свой семейный капитал на недвижимости, Майкоп представляет собой регион с высоким потенциалом

В долгосрочной перспективе город может превратиться в экономическую и туристическую жемчужину предгорья Кавказа.

Читать статью tkachew.expert

Инвестиции в Крым и Калининград: почему это интересно?

На прошлой неделе статьи про инвестиции в Крым и Калининград стали лидерами по количеству просмотров на сайте tkachew.expert.

Этот факт показывает, что интерес инвесторов к этим регионам растёт.

💡 О чем спрашивают читатели?
• Стоит ли инвестировать в Калининград?
• Какие перспективы у недвижимости в Крыму?
• Как повлияют макроэкономические и локальные тренды?

Мы подготовили для вас подробные материалы, которые отвечают на эти вопросы с учётом фактов, цифр и реальных перспектив.

📌 Читать больше:
— Инвестиции в Крым: новые возможности 2025 года

— Стоит ли вкладываться в недвижимость Калининграда?

Если вы ищете перспективные направления для вложений, начните с этих текстов! 🚀

“На манеже всё те же комплексы”

Если вы хоть раз пытались найти жильё или задумывались о покупке недвижимости, то наверняка сталкивались с этим: море одинакового контента с громкими, но пустыми заголовками. Как текстового, так и видео форматов.

“Топ-5 ЖК для комфортной жизни”, “Топ-10 апартаментов для инвестиций” «Надо покупать там потому что все растет в цене, и вы тоже заработаете»— звучит привлекательно, но давайте посмотрим правде в глаза.

Меняется только автор подборки или лицо в кадре, а суть — одна и та же. В списках всё те же проекты, с минимальными вариациями.(в каждом городе свой топ)

И у меня, как у эксперта, возникает резонный вопрос:
1. Для кого создаётся этот контент? Кому он вообще помогает? Покупателю или самому автору для наращивания подписчиков?
2. Как на основании этого выбрать недвижимость, или помощника, человека, который действительно разбирается в рынке?

Вся эта карусель “копирочного контента” напоминает мне обзоры автоблогеров: каждый хвалит машину, но ответа на главный вопрос — “что покупать?” — вы не получаете.

И что? Выбирать риелтора по недвижимости на основании симпатии? Потому что “человек хороший” и ролики у него красиво сняты?

Но ведь хороший человек — это не профессия!

Проблема в том, что за всем этим шумом теряется главное — глубокий анализ, аргументация и реальные решения для клиента. Вам обещают “топы”, “лучшие проекты”, «легендарную доходность», но никто не утруждается объяснить: почему именно эти проекты? Какие риски, какие перспективы?

Меня это несколько удивляет, потому что рынок недвижимости — это не шоу. Это ваши деньги, ваш капитал, ваше будущее. ВАША ответственность.

Если вы действительно хотите инвестировать с умом и принимать решения, опираясь на реальную аналитику, а не на чьи-то “топы”, возможно стоит подумать о таких понятиях как «цена ошибки при принятии решения»

Не дайте кликбейту управлять вашим выбором.

Критическое мышление против маркетинга: как застройщики “рисуют” доходность

Сегодня случайно наткнулся на пост коллеги (эксперта по финансовому рынку), посвященный апартаментам в Ялте.

Он рассказывал о Апартаментах в Ялте, и приводил в пример объект, где застройщик заявляет о невероятной доходности: окупаемость — 8 лет, доход — 3 654 000 рублей в год.

То есть 10 000 рублей в день круглый год. Привлекательная цифра, не правда ли?

Но давайте включим здравый смысл. Я, как эксперт, который общается с отельерами, управляющими компаниями и инвесторами ежедневно, сразу вижу много вопросов.

На чем основана такая доходность?
Да, Ялта — это туристическая жемчужина Крыма, особенно в высокий сезон. Лето, бархатный сезон — да, можно получать хороший доход. Но круглый год? Зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток падает, откуда взять эти 10 000 рублей в день?

Согласен, 100% загрузки не будет. Будет 60% по году, но тогда надо увеличивать цену аренды.

Почему это не оферта?
Обещания застройщиков о доходности — это не более чем маркетинговая приманка. (Об этом даже написано в рекламном буклете - не является публичной офертой.)

Да и как это может быть офертой? Предмет договора с застройщиком - это не доходность будущих периодов.

Кстати в договоре на управление апартаментами с оператором вы наверняка не найдете никаких гарантий.

А когда вы придете с вопросом: “Где мои деньги, Лебовски” — вам, скорее всего, ответят:
– “Мы за турпоток не отвечаем”.
– “Это не мы обещали, а застройщик”.
– “Обстоятельства изменились”.

Риски и ответственность
Сегодня мы активно обсуждаем закон о риелторской деятельности, который, в том числе, должен защитить покупателя от дезинформации.

В качестве одной из инициатив я предложил ответственность риелторов за дезинформацию и обязательную маркировку контента с указанием вида контента - рекламный, развлекательный, и тд.

Но что делать с отделами продаж застройщиков?

Ведь они создают финансовые модели, которые выглядят как реальные прогнозы, но на практике не реальны.

Что важно помнить инвесторам?
1. Всегда задавайте вопросы:
• Откуда взята цифра доходности?
• Какие гарантии несет управляющая компания?
• Есть ли реальная статистика по похожим объектам?
2. Проверяйте прогнозы:
• Туристический поток, заполняемость, реальную цену аренды в низкий сезон.
• Какую долю дохода забирает управляющая компания?
• Сколько уйдет на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
3. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре — это просто красивая цифра.

Как эксперт, я всегда подхожу к подобным предложениям с холодной головой и цифрами в руках.

Если вам обещают золотые горы, но вы сомневаетесь — записывайтесь на консультацию.

Я помогу разобрать предложение, выявить риски и понять, действительно ли это выгодно для вас.

Ваши инвестиции — это не игра. Это серьезный шаг, который требует глубокого анализа.

#инвестируйвкрым #ялта #инвестициивнедвижимость

По итогам четвёртого квартала 2024 г. в России опубликовано 73 тыс. новых арендных объявлений – в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2023 г. Об этом говорится в обзоре Аналитического центра ДОМ.РФ «Рынок аренды жилья в
России за 2024 год».

Что это значит: на рынок вышли мамкины "инвесторы", которые в прошлые годы вложились в бетон. Доходность от сдачи квартиры в классическую аренду - не более 5% (около 7-10% - в посутке, если повезет)

Что не так с новостройками в Майкопе?

В последнее время всё чаще встречаю в Telegram-каналах и риелторских рилсах рассказы о том, как выгодно инвестировать в недвижимость рядом с будущим курортом «Лагонаки».

Некоторые риелторы с восторгом заявляют: «Земля возле Лагонаки уже стоит миллион за сотку!» или предлагают квартиры в Майкопе, обещая высокий доход от аренды туристам.

Как эксперт по инвестициям в курортную недвижимость, хочу обратить ваше внимание на важные нюансы, которые специально недоговаривают в подобных рекомендациях. Давайте разберёмся.

1. Что нам известно о проекте?

По официальным данным (например, публикации РБК), курорт «Лагонаки» будет строиться с развитой инфраструктурой, включая гостиницы и всё необходимое для туристов.
Подробности здесь:
РБК: Курорт «Лагонаки» получит федеральное финансирование
РБК: К 2025 году начнётся строительство Лагонаки

2. География имеет значение

Возьмём Яндекс.Карты и посмотрим, где находится плато Лагонаки. Затем сравним с местоположением Майкопа, который многие риелторы предлагают как идеальное место для покупки квартир под сдачу туристам. Расстояние от Майкопа до Лагонаки составляет около 70 км, а дорога займёт 1,5–2 часа.

Это как снимать квартиру в Сочи и ехать в Красную поляну кататься.

Теперь зададим себе вопрос:
«Станет ли Майкоп местом, где туристы будут останавливаться ради катания на новом горнолыжном курорте?»

Ответ очевиден — нет. Турист выберет жильё ближе к курорту или воспользуется инфраструктурой, которую построят прямо на Лагонаки.

3. Когда надо было инвестировать в Майкоп?

Если говорить об инвестициях в квартиры Майкопа, то лучшие возможности были ещё в 2022 году, на этапе захода девелоперов. Тогда студии в новых ЖК стоили около 2,3 млн рублей, а однокомнатные квартиры — 3 млн рублей.

Мы, например, рекомендовали нашим клиентам ЖК «Яблоневый», где квартиры приобретались под сдачу в аренду или перепродажу. Ставка была сделана на:
• Миграцию из соседних районов. Майкоп служит точкой притяжения для жителей Адыгеи.
• Потенциал туристического хаба. При открытии аэропорта Майкоп мог бы стать удобной перевалочной базой для туристов.

Итог
• Покупать квартиру в Майкопе для сдачи туристам, которые будут отдыхать на Лагонаки, — бессмысленно. Курорт будет обеспечен своей инфраструктурой. В крайнем случае туристы выберут жильё в более близких к плато посёлках.
• Покупать квартиру в Майкопе как долгосрочную инвестицию — возможно. Это бюджетный вариант для сдачи в аренду внутренним мигрантам или для собственного отдыха. Но важно понимать, что основной потенциал роста цены уже упущен. В 2022 году наши инвестора покупали недвижимость в Майкопе в бюджете 2,5 млн - студия, 3 млн. Однушка.

Но не для сдачи отдыхающим в Лагонаки, а для перепродажи, или как долгую инвестицию с учетом строительства аэропорта и создание туристического хаба в Майкопе.


#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость

Когда город — не город!

О дезинформации и манипуляциях в рекламе недвижимости.

Часто сталкиваюсь с таким сценарием: риелторы в рекламе пишут: ЖК «Хороший», расположенном в городе «Лучший».

Всё выглядит идеально: цена кажется адекватной, планировки удобные, инфраструктура — на первый взгляд, вполне развитая. А риелтор с улыбкой уверяет: «Это идеальная инвестиция! Цена точно вырастет, сдавать будете легко!»

Но как обычно, дьявол кроется в деталях.

Город или городской округ?

Где все таки расположен ЖК?

Допустим, вы хотите приобрести квартиру в Москве, а вам предлагают Химки. Ну, вроде бы почти Москва. Рядом. Но не Москва же. Или Москва?

Другой пример - ищете недвижимость в Химках,да, есть вариантик, и вас «перенаправляют» в Брёхово. В Химки. Но не в город, а в городской округ Химки, Брёхово - деревня, входящая в его состав.

Что это значит для покупателя?
• Совсем другой уровень инфраструктуры. Школы, детсады, медицинские учреждения — всё либо отсутствует, либо находится на значительном расстоянии.
• Ограниченный доступ к общественному транспорту. То, что в городе — 10 минут пешком, в деревне может быть недосягаемо без автомобиля.
• Цены на аренду и перепродажу недвижимости ниже, чем в реальном городе.

Разница между городом и городским округом

Для ясности давайте разберём определения:

Город — это административно-территориальная единица с развитой инфраструктурой, высокой плотностью населения и комплексом социальных услуг (школы, больницы, транспорт). В городе всё заточено под жизнь и потребности горожан.

Городской округ — это муниципальное образование, которое может включать как сам город, так и близлежащие деревни, посёлки и территории с минимальной инфраструктурой. Это размывает границы «городского образа жизни» и сильно снижает комфорт для жителей.

Подробнее о понятиях можно почитать в источниках:
• Концепция городских округов и их отличие от городов (Госдума РФ)
• Юридические аспекты муниципальных образований (КонсультантПлюс)

Как это работает в курортной недвижимости?

Особенно часто такие манипуляции встречаются на рынке курортной недвижимости.

Например, указывают, что комплекс расположен в курортном городе, а по факту он находится на территории городского округа, далеко от ключевых туристических объектов.

Например в Крыму
Феодосия, Алушта, Ялта, и Евпатория - это города - административные центры своих городских округов.

Соответственно в этих городах инфраструктура, туристический поток, состояние пляжной зоны, и тд будет лучше чем в населенных пунктах входящих в состав городских округов.

Сочи - так же является городским округом. В его состав входит 82 населенныех пункта. Кстати Лазаревское - это городской округ Сочи.

Лазаревское же отличается от Сочи? Но в рекламе риелторы пишут - Сочи.


Почему важно быть внимательным?

Проблема в том, что бесплатные «помогатели» в лице риелторов часто руководствуются не интересами покупателя, а своим доходом.

Уточнять реальные характеристики объектов, расстояния и особенности инфраструктуры — задача покупателя.

Вот и смотрите сами. А то купите вместо города - выселки. Понадеявшись на риелтора.

#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
#КурортнаяНедвижимость

#эксклюзив

Банки совместно с девелоперами приступили к согласованию программ траншевых ипотек для объектов с дальним сроком сдачи.

Ипотека будет направленна на покупателей которым не доступны льготные программы. Механизм действия останется прежним. Первый взнос - транши - остаток к погашению, или рефинансирование.

Будет ли удорожание стоимости недвижимости для покупателя или банки с затройщиками возьмут на себя эти расходы - пока неизвестно.

Начиная с 2022 года - Глава
Банка России Эльвира Набиуллина считает траншевую ипотеку рискованным видом кредитования.