Телеграм каналы посвященные рынку недвижимости сейчас активно цитируют информацию от экспертов «о снижении ввода жилой недвижимости во втором квартале 2025 года».
На мой взгляд, это настолько очевидный тренд, как и изменение самого рынка недвижимости, что не заметить это невозможно.
Именно по этому еще в июле 2024 года на страницах @expertsouth вышел мой материал
Будущее первичного рынка недвижимости до 2027 года: девелоперы сократят запуск новых проектов
Где я описал тренд рынка до 2027 года.
До 2027 года первичный рынок недвижимости пройдет через значительные изменения, которые потребуют от всех участников отрасли глубокого анализа и адаптации.
По мнению эксперта по инвестициям Евгения Ткачева, сокращение объемов строительства новых объектов и уменьшение предложения на рынке новостроек приведет к снижению количества покупателей, а также оздоровлению портрета потенциального покупателя.
Люди будут тщательнее подходить к выбору жилья, ориентируясь не на спонтанные решения, а на более обоснованные критерии.
Единственное что не изменится - так это основной драйвер рынка новостроек в жилом сегменте. Это будут льготные ипотеки.
На мой взгляд, это настолько очевидный тренд, как и изменение самого рынка недвижимости, что не заметить это невозможно.
Именно по этому еще в июле 2024 года на страницах @expertsouth вышел мой материал
Будущее первичного рынка недвижимости до 2027 года: девелоперы сократят запуск новых проектов
Где я описал тренд рынка до 2027 года.
До 2027 года первичный рынок недвижимости пройдет через значительные изменения, которые потребуют от всех участников отрасли глубокого анализа и адаптации.
По мнению эксперта по инвестициям Евгения Ткачева, сокращение объемов строительства новых объектов и уменьшение предложения на рынке новостроек приведет к снижению количества покупателей, а также оздоровлению портрета потенциального покупателя.
Люди будут тщательнее подходить к выбору жилья, ориентируясь не на спонтанные решения, а на более обоснованные критерии.
Единственное что не изменится - так это основной драйвер рынка новостроек в жилом сегменте. Это будут льготные ипотеки.
Эксперт ЮГ
Будущее первичного рынка недвижимости до 2027 года: девелоперы сократят запуск новых проектов
До 2027 года первичный рынок недвижимости пройдет через значительные изменения, которые потребуют от всех участников отрасли глубокого анализа и адаптации. По мнению эксперта по инвестициям Евгения Ткачева, сокращение объемов строительства новых объектов…
👍6
Forwarded from Инвестируй в Крым | Инвестиции в недвижимость Крыма
Разоблачаем миф о 30%-ном росте цен на новостройки в Крыму. Мнение эксперта Евгения Ткачева @tkachewexpert
В одном из телеграм-каналов риелтор заявил, что стоимость новостроек в Крыму за 2024 год выросла на 30%. Это, по его словам, превосходит доходность банковских вкладов и делает покупку недвижимости идеальной инвестицией.
Однако такое заявление вызывает больше вопросов, чем доверия. Давайте разберемся, где скрыта манипуляция.
1. Реальные данные о росте цен
Рост стоимости новостроек за год в Крыму, по факту, составляет от 12,5% до 25,8%, и только отдельные объекты достигли верхней границы. Большинство проектов подорожало не более чем на 15%. Этот факт легко проверить по аналитическим отчетам. Однако риелтор предпочел “натянуть сову на глобус”, заявив о 30%, чтобы произвести эффектный, но недостоверный аргумент.
2. Рост цены ≠ ваша прибыль
Стоит помнить, что повышение цены на новостройку не равняется вашей доходности при продаже. Вторичная недвижимость в Крыму стабильно дешевле новостроек, и при попытке продать с наценкой есть риск уйти в минус. Подобные спекуляции требуют глубокого анализа, а не слепой веры в обещания риелтора.
3. Сложности с реализацией объектов
Покупательский спрос на новостройки в Крыму, особенно в апарт-комплексах, сосредоточен на льготных ипотечных программах. Рынок переуступок сегодня демонстрирует низкую ликвидность. Значит, продать квартиру, рассчитывая на быстрый доход, будет гораздо сложнее, чем обещает риелтор.
Манипуляция и дезинформация
Такое завышение цифр — это явная манипуляция данными.
Подгонка фактов под нужный результат вводит инвесторов в заблуждение, создавая ложное впечатление, что недвижимость в Крыму приносит мгновенную и высокую доходность. Это уже не просто ошибка, а попытка использовать доверие потенциальных покупателей в своих интересах.
Что это значит для вас
Рост цен на 12,5% за год — это всего 1% в месяц, что, согласитесь, не является впечатляющей цифрой, если учитывать риски и сложность последующей продажи. Для покупателя новостройки это значит только одно: вы заплатите больше, чем раньше, но это не гарантирует выгодной перепродажи.
Будьте внимательны к громким заявлениям бесплатных помогателей.
Если хотите избежать ошибок и вложить деньги с умом, записывайтесь на консультацию. Я помогу вам разобраться в реальной ситуации на рынке и выбрать стратегически выгодный объект для инвестиций.
В одном из телеграм-каналов риелтор заявил, что стоимость новостроек в Крыму за 2024 год выросла на 30%. Это, по его словам, превосходит доходность банковских вкладов и делает покупку недвижимости идеальной инвестицией.
Однако такое заявление вызывает больше вопросов, чем доверия. Давайте разберемся, где скрыта манипуляция.
1. Реальные данные о росте цен
Рост стоимости новостроек за год в Крыму, по факту, составляет от 12,5% до 25,8%, и только отдельные объекты достигли верхней границы. Большинство проектов подорожало не более чем на 15%. Этот факт легко проверить по аналитическим отчетам. Однако риелтор предпочел “натянуть сову на глобус”, заявив о 30%, чтобы произвести эффектный, но недостоверный аргумент.
2. Рост цены ≠ ваша прибыль
Стоит помнить, что повышение цены на новостройку не равняется вашей доходности при продаже. Вторичная недвижимость в Крыму стабильно дешевле новостроек, и при попытке продать с наценкой есть риск уйти в минус. Подобные спекуляции требуют глубокого анализа, а не слепой веры в обещания риелтора.
3. Сложности с реализацией объектов
Покупательский спрос на новостройки в Крыму, особенно в апарт-комплексах, сосредоточен на льготных ипотечных программах. Рынок переуступок сегодня демонстрирует низкую ликвидность. Значит, продать квартиру, рассчитывая на быстрый доход, будет гораздо сложнее, чем обещает риелтор.
Манипуляция и дезинформация
Такое завышение цифр — это явная манипуляция данными.
Подгонка фактов под нужный результат вводит инвесторов в заблуждение, создавая ложное впечатление, что недвижимость в Крыму приносит мгновенную и высокую доходность. Это уже не просто ошибка, а попытка использовать доверие потенциальных покупателей в своих интересах.
Что это значит для вас
Рост цен на 12,5% за год — это всего 1% в месяц, что, согласитесь, не является впечатляющей цифрой, если учитывать риски и сложность последующей продажи. Для покупателя новостройки это значит только одно: вы заплатите больше, чем раньше, но это не гарантирует выгодной перепродажи.
Будьте внимательны к громким заявлениям бесплатных помогателей.
Если хотите избежать ошибок и вложить деньги с умом, записывайтесь на консультацию. Я помогу вам разобраться в реальной ситуации на рынке и выбрать стратегически выгодный объект для инвестиций.
👍10👏1
Недвижимость в новостройках Сочи подорожала в четыре раза за пять лет
Ведомости Юг
За пять лет – с января 2020 г. по декабрь 2024 г. средняя цена новостроек Сочи выросла почти на 400% (+395%).
В абсолютных значениях рост составил 323 900 руб., такие данные «Ведомости Юг» предоставили в пресс-службе «Оникс-Недвижимость».
На мой взгляд период оценки эффективности инвестиций с точки зрения рентного дохода и роста стоимости объекта недвижимости на отрезке 5 лет, отлично показывает работу этого инструмента.
При решении вопроса о сохранении сбережений, недвижимость в любом случае будет давать хорошую доходность.
Даже с учетом риск сценария просадки дохода или замедления роста стоимости в отрезке одного года.
Любая аналитика в периоде меньше года на рынке недвижимости нужна только статистам.
При стратегическом планировании мы всегда смотрим длинные тренды.
Ведомости Юг
За пять лет – с января 2020 г. по декабрь 2024 г. средняя цена новостроек Сочи выросла почти на 400% (+395%).
В абсолютных значениях рост составил 323 900 руб., такие данные «Ведомости Юг» предоставили в пресс-службе «Оникс-Недвижимость».
На мой взгляд период оценки эффективности инвестиций с точки зрения рентного дохода и роста стоимости объекта недвижимости на отрезке 5 лет, отлично показывает работу этого инструмента.
При решении вопроса о сохранении сбережений, недвижимость в любом случае будет давать хорошую доходность.
Даже с учетом риск сценария просадки дохода или замедления роста стоимости в отрезке одного года.
Любая аналитика в периоде меньше года на рынке недвижимости нужна только статистам.
При стратегическом планировании мы всегда смотрим длинные тренды.
Ведомости
Недвижимость в новостройках Сочи подорожала в четыре раза за пять лет
За пять лет – с января 2020 г. по декабрь 2024 г. средняя цена новостроек Сочи выросла почти на 400% (+395%). В абсолютных значениях рост составил 323 900 руб., такие данные «Ведомости Юг» предоставили в пресс-службе «Оникс-Недвижимость».
👍6
Forwarded from Ткачев Евгений | инвестиции в недвижимость (🏆 Евгений Ткачёв Инвестиции в недвижимость)
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Старт продаж апартаментного комплекса в Крыму, с редчайшей сейчас локацией - первая линия моря, и уже сложившейся инфраструктурой.
👍🏻 Апартаменты позиционируются как статусный бизнес класс, при этом на старте продаж есть возможность приобрести их по самой низкой цене для таких локаций.
👍🏻 Закрытая территория, шикарные виды на море или горы, свой пляж с шезлонгами - делают этот апартаментный комплекс очень привлекательным.
👍🏻 Предчистовая отделка является несомненным плюсом в данном проекте, так как вы экономите порядка 250 тысяч.
💵 Здесь мы можем использовать две стратегии создания семейного капитала
📈 1 - спекулятивная.
Рост стоимости за время строительства с момента старта продаж будет гарантированно больше 30%, что при текущем состоянии рынка - очень хороший показатель.
💵 2 - покупка для сдачи в аренду и собственного отдыха
💰Номера с расположением шаговой доступности к морю являются самыми востребованными у отдыхающих.
В них всегда высокий спрос, и стоимость номера в сутки - выше среднего.
Для сравнения
- Анапе, или Сочи стоимость объектов которые находятся дальше от моря, и ниже классом - цена квадратного метра сейчас составляет от 250 000 - 300 000₽.
В данных апартах - стоимость квадратного метра от 165 000₽.
Квартира студия 39,7м2 в Алуште у моря стоит - 6 987 200 - 176 000₽./м2.
Покупка доступна с использованием ипотечных средств
Строительство идёт по 214 - ФЗ.
☝️ В ближайшее время мы не увидим такого рода проектов в Алуште, так как нет свободных участков земли.
Планируете покупку недвижимости для инвестирования и создания семейного капитала - пишите в WhatsApp
👍🏻 Апартаменты позиционируются как статусный бизнес класс, при этом на старте продаж есть возможность приобрести их по самой низкой цене для таких локаций.
👍🏻 Закрытая территория, шикарные виды на море или горы, свой пляж с шезлонгами - делают этот апартаментный комплекс очень привлекательным.
👍🏻 Предчистовая отделка является несомненным плюсом в данном проекте, так как вы экономите порядка 250 тысяч.
💵 Здесь мы можем использовать две стратегии создания семейного капитала
📈 1 - спекулятивная.
Рост стоимости за время строительства с момента старта продаж будет гарантированно больше 30%, что при текущем состоянии рынка - очень хороший показатель.
💵 2 - покупка для сдачи в аренду и собственного отдыха
💰Номера с расположением шаговой доступности к морю являются самыми востребованными у отдыхающих.
В них всегда высокий спрос, и стоимость номера в сутки - выше среднего.
Для сравнения
- Анапе, или Сочи стоимость объектов которые находятся дальше от моря, и ниже классом - цена квадратного метра сейчас составляет от 250 000 - 300 000₽.
В данных апартах - стоимость квадратного метра от 165 000₽.
Квартира студия 39,7м2 в Алуште у моря стоит - 6 987 200 - 176 000₽./м2.
Покупка доступна с использованием ипотечных средств
Строительство идёт по 214 - ФЗ.
☝️ В ближайшее время мы не увидим такого рода проектов в Алуште, так как нет свободных участков земли.
Планируете покупку недвижимости для инвестирования и создания семейного капитала - пишите в WhatsApp
Forwarded from Инвестируй в Крым | Инвестиции в недвижимость Крыма
☝️ посмотрите внимательно.
🔠 🔡 🔢 🔤
8️⃣ 9️⃣ 🔟
Первая линия моря.
🟥 Цена лота в 2022 году - 6 987 000р.
Прошло 2 года с небольшим.
🟦 Последние лоты в начале 2025 года этой же площади продаются 12 537 000р.
Как вам рост стоимости?
При этом
- сво не закончилось
- пикового роста спроса нет
- застройщик не работе и с агентами и продает сам.
На мой взгляд это идеальная инвестиция в 2022 году.
Поздравляю всех инвесторов, кто зашел в этот объект.
80% прибавил в стоимости объект, и еще столько же прибавит за схожий период.
Сейчас за 7 млн студию в Анапе не купишь.
Инвестиции не там где красиво, и все на слуху. Инвестиции там, где нет толпы. Инвестиция, это когда опережаешь тренд.
Первая линия моря.
Прошло 2 года с небольшим.
Как вам рост стоимости?
При этом
- сво не закончилось
- пикового роста спроса нет
- застройщик не работе и с агентами и продает сам.
На мой взгляд это идеальная инвестиция в 2022 году.
Поздравляю всех инвесторов, кто зашел в этот объект.
80% прибавил в стоимости объект, и еще столько же прибавит за схожий период.
Сейчас за 7 млн студию в Анапе не купишь.
Инвестиции не там где красиво, и все на слуху. Инвестиции там, где нет толпы. Инвестиция, это когда опережаешь тренд.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍12🔥3
Forwarded from ВЕДОМОСТИ ЮГ
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев в авторской колонке для «Ведомостей Юг» рассказал, ударит ли разлив мазута в Черном море по инвестиционной привлекательности Анапы и каким будет эффект на рынок курортной недвижимости в ближайшие годы
Читать статью.
Читать статью.
👍4
Дал комментарий для Т-Ж.
Тема материала
«Как я сдавала квартиру в Дагестане посуточно и стоит ли сейчас инвестировать в этот регион»
В статье описан кейс девушки.
Материал очень объемный, но однозначно советую к прочтению!
p.s. на мой взгляд, Дагестан - это оооооооочень долгая инвестиция.
https://journal.tinkoff.ru/rent-dagestan-flat/
Тема материала
«Как я сдавала квартиру в Дагестане посуточно и стоит ли сейчас инвестировать в этот регион»
В статье описан кейс девушки.
Материал очень объемный, но однозначно советую к прочтению!
p.s. на мой взгляд, Дагестан - это оооооооочень долгая инвестиция.
https://journal.tinkoff.ru/rent-dagestan-flat/
👍4
Как инфориелторы мешают строить капитал
Для семьи, которая рассматривает покупку недвижимости как инструмент создания капитала, манипуляции инфориелторов становятся серьезной проблемой.
Эмоциональные покупки под влиянием блогеров приводят к ряду негативных последствий:
Неликвидные активы. Объект, приобретённый под влиянием рекламных тезисов, может оказаться сложным для продажи или сдачи в аренду. Это снижает его ценность как инвестиционного инструмента.
Недостаток ликвидности.
Финансовые ресурсы семьи блокируются в активе, который не соответствует её реальным потребностям.
Упущенные возможности. Покупка неподходящего объекта лишает семью возможности инвестировать в более перспективные направления.
Как избежать ошибок и защитить капитал
Чтобы не стать жертвой манипуляций, важно придерживаться нескольких правил:
1. Определите цели и задачи семьи
Каждая инвестиция должна быть подконтрольна вашим жизненным планам. Покупаете ли вы квартиру для сдачи в аренду, загородный дом для проживания или апартаменты для отдыха — решение должно быть продиктовано вашими стратегическими целями.
2. Планируйте в горизонте 10–15 лет. Разбейте свои цели на пятилетние циклы. Это позволит вам учитывать изменения в жизни семьи: рождение детей, их обучение, смену места работы или пенсию. Такой подход снижает вероятность эмоциональных решений.
Наш опыт показывает, что семьи, планирующие своё будущее с точки зрения пятилетних циклов, достигают большего финансового благополучия. Они стабильнее в своих решениях, избегают эмоциональных покупок и манипуляций, которые активно распространяются в социальных сетях.
3. Проверяйте информацию
Не доверяйте слепо рекомендациям инфориелторов. Изучайте первоисточники, читайте независимые обзоры, консультируйтесь с профессионалами.
4. Оценивайте риски
Не существует универсально выгодных решений. Анализируйте риски каждого объекта: правовые, экономические, инфраструктурные.
5. Обращайтесь к профессионалам
Выбирайте специалистов с опытом и репутацией. Настоящий эксперт поможет вам не только выбрать подходящий объект, но и рассчитать финансовую стратегию.
p.s. снять подкаст, нарезать его на рилс - не значит быть экспертом. У эксперта должен быть информационный публичный след в СМИ.
Для семьи, которая рассматривает покупку недвижимости как инструмент создания капитала, манипуляции инфориелторов становятся серьезной проблемой.
Эмоциональные покупки под влиянием блогеров приводят к ряду негативных последствий:
Неликвидные активы. Объект, приобретённый под влиянием рекламных тезисов, может оказаться сложным для продажи или сдачи в аренду. Это снижает его ценность как инвестиционного инструмента.
Недостаток ликвидности.
Финансовые ресурсы семьи блокируются в активе, который не соответствует её реальным потребностям.
Упущенные возможности. Покупка неподходящего объекта лишает семью возможности инвестировать в более перспективные направления.
Как избежать ошибок и защитить капитал
Чтобы не стать жертвой манипуляций, важно придерживаться нескольких правил:
1. Определите цели и задачи семьи
Каждая инвестиция должна быть подконтрольна вашим жизненным планам. Покупаете ли вы квартиру для сдачи в аренду, загородный дом для проживания или апартаменты для отдыха — решение должно быть продиктовано вашими стратегическими целями.
2. Планируйте в горизонте 10–15 лет. Разбейте свои цели на пятилетние циклы. Это позволит вам учитывать изменения в жизни семьи: рождение детей, их обучение, смену места работы или пенсию. Такой подход снижает вероятность эмоциональных решений.
Наш опыт показывает, что семьи, планирующие своё будущее с точки зрения пятилетних циклов, достигают большего финансового благополучия. Они стабильнее в своих решениях, избегают эмоциональных покупок и манипуляций, которые активно распространяются в социальных сетях.
3. Проверяйте информацию
Не доверяйте слепо рекомендациям инфориелторов. Изучайте первоисточники, читайте независимые обзоры, консультируйтесь с профессионалами.
4. Оценивайте риски
Не существует универсально выгодных решений. Анализируйте риски каждого объекта: правовые, экономические, инфраструктурные.
5. Обращайтесь к профессионалам
Выбирайте специалистов с опытом и репутацией. Настоящий эксперт поможет вам не только выбрать подходящий объект, но и рассчитать финансовую стратегию.
p.s. снять подкаст, нарезать его на рилс - не значит быть экспертом. У эксперта должен быть информационный публичный след в СМИ.
👏4👍2
Стоимость недвижимости в Майкопе выросла на 30% в 2024 году.
Цифры говорят сами за себя: объёмы строительства в Майкопе демонстрируют стремительный рост.
Если в 2022 году было введено 35 000 кв. м жилья, то в 2024 году этот показатель увеличился в четыре раза, достигнув 142 000 кв. м.
В первую очередь это связано с приходом в регион крупных девелоперов Краснодарского края, и перспективами развития близлежащих территорий, включая Лаго - Наки.
Однако стоит отметить что это было бы невозможным без развития горного туристического кластера, и реализации концепции круглогодичных курортов.
Важная инициатива — стратегия социально-экономического развития до 2030 года. Основной целью является превращение Адыгеи в регион с высоким уровнем жизни и устойчивым экономическим развитием. Стратегия включает семь приоритетных направлений, таких как развитие образования, здравоохранения, туристского комплекса и промышленности. К 2030 году планируется удвоение объема экономики и значительный рост валового регионального продукта на душу населения.
Здесь Майкоп будет выступать как туристический хаб, являясь центральным городом республики.
Средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 120 000 рублей, и спрос продолжает расти.
Майкоп находится на пороге значительных преобразований. Туризм и инвестиции становятся основными драйверами его роста. С 2014 года туристический поток в республику вырос более чем в два раза. В последние годы наблюдается рост интереса к услугам оздоровления и термальным источникам.
В ближайшие 5–7 лет ожидается увеличение туристического потока на 50%, и кратный рост стоимости недвижимости до отметки 250 000 рублей за квадратный метр, и выше, за счет привлечения новых инвесторов.
Для частных инвесторов, которые хотят построить свой семейный капитал на недвижимости, Майкоп представляет собой регион с высоким потенциалом
В долгосрочной перспективе город может превратиться в экономическую и туристическую жемчужину предгорья Кавказа.
Читать статью tkachew.expert
Цифры говорят сами за себя: объёмы строительства в Майкопе демонстрируют стремительный рост.
Если в 2022 году было введено 35 000 кв. м жилья, то в 2024 году этот показатель увеличился в четыре раза, достигнув 142 000 кв. м.
В первую очередь это связано с приходом в регион крупных девелоперов Краснодарского края, и перспективами развития близлежащих территорий, включая Лаго - Наки.
Однако стоит отметить что это было бы невозможным без развития горного туристического кластера, и реализации концепции круглогодичных курортов.
Важная инициатива — стратегия социально-экономического развития до 2030 года. Основной целью является превращение Адыгеи в регион с высоким уровнем жизни и устойчивым экономическим развитием. Стратегия включает семь приоритетных направлений, таких как развитие образования, здравоохранения, туристского комплекса и промышленности. К 2030 году планируется удвоение объема экономики и значительный рост валового регионального продукта на душу населения.
Здесь Майкоп будет выступать как туристический хаб, являясь центральным городом республики.
Средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 120 000 рублей, и спрос продолжает расти.
Майкоп находится на пороге значительных преобразований. Туризм и инвестиции становятся основными драйверами его роста. С 2014 года туристический поток в республику вырос более чем в два раза. В последние годы наблюдается рост интереса к услугам оздоровления и термальным источникам.
В ближайшие 5–7 лет ожидается увеличение туристического потока на 50%, и кратный рост стоимости недвижимости до отметки 250 000 рублей за квадратный метр, и выше, за счет привлечения новых инвесторов.
Для частных инвесторов, которые хотят построить свой семейный капитал на недвижимости, Майкоп представляет собой регион с высоким потенциалом
В долгосрочной перспективе город может превратиться в экономическую и туристическую жемчужину предгорья Кавказа.
Читать статью tkachew.expert
👍3🔥2
Инвестиции в Крым и Калининград: почему это интересно?
На прошлой неделе статьи про инвестиции в Крым и Калининград стали лидерами по количеству просмотров на сайте tkachew.expert.
Этот факт показывает, что интерес инвесторов к этим регионам растёт.
💡 О чем спрашивают читатели?
• Стоит ли инвестировать в Калининград?
• Какие перспективы у недвижимости в Крыму?
• Как повлияют макроэкономические и локальные тренды?
Мы подготовили для вас подробные материалы, которые отвечают на эти вопросы с учётом фактов, цифр и реальных перспектив.
📌 Читать больше:
— Инвестиции в Крым: новые возможности 2025 года
— Стоит ли вкладываться в недвижимость Калининграда?
Если вы ищете перспективные направления для вложений, начните с этих текстов! 🚀
На прошлой неделе статьи про инвестиции в Крым и Калининград стали лидерами по количеству просмотров на сайте tkachew.expert.
Этот факт показывает, что интерес инвесторов к этим регионам растёт.
💡 О чем спрашивают читатели?
• Стоит ли инвестировать в Калининград?
• Какие перспективы у недвижимости в Крыму?
• Как повлияют макроэкономические и локальные тренды?
Мы подготовили для вас подробные материалы, которые отвечают на эти вопросы с учётом фактов, цифр и реальных перспектив.
📌 Читать больше:
— Инвестиции в Крым: новые возможности 2025 года
— Стоит ли вкладываться в недвижимость Калининграда?
Если вы ищете перспективные направления для вложений, начните с этих текстов! 🚀
👍5
“На манеже всё те же комплексы ”
Если вы хоть раз пытались найти жильё или задумывались о покупке недвижимости, то наверняка сталкивались с этим: море одинакового контента с громкими, но пустыми заголовками. Как текстового, так и видео форматов.
“Топ-5 ЖК для комфортной жизни”, “Топ-10 апартаментов для инвестиций” «Надо покупать там потому что все растет в цене, и вы тоже заработаете»— звучит привлекательно, но давайте посмотрим правде в глаза.
Меняется только автор подборки или лицо в кадре, а суть — одна и та же. В списках всё те же проекты, с минимальными вариациями.(в каждом городе свой топ)
И у меня, как у эксперта, возникает резонный вопрос:
1. Для кого создаётся этот контент? Кому он вообще помогает? Покупателю или самому автору для наращивания подписчиков?
2. Как на основании этого выбрать недвижимость, или помощника, человека, который действительно разбирается в рынке?
Вся эта карусель “копирочного контента” напоминает мне обзоры автоблогеров: каждый хвалит машину, но ответа на главный вопрос — “что покупать?” — вы не получаете.
И что? Выбирать риелтора по недвижимости на основании симпатии? Потому что “человек хороший” и ролики у него красиво сняты?
Но ведь хороший человек — это не профессия!
Проблема в том, что за всем этим шумом теряется главное — глубокий анализ, аргументация и реальные решения для клиента. Вам обещают “топы”, “лучшие проекты”, «легендарную доходность», но никто не утруждается объяснить: почему именно эти проекты? Какие риски, какие перспективы?
Меня это несколько удивляет, потому что рынок недвижимости — это не шоу. Это ваши деньги, ваш капитал, ваше будущее. ВАША ответственность.
Если вы действительно хотите инвестировать с умом и принимать решения, опираясь на реальную аналитику, а не на чьи-то “топы”, возможно стоит подумать о таких понятиях как «цена ошибки при принятии решения»
Не дайте кликбейту управлять вашим выбором.
Если вы хоть раз пытались найти жильё или задумывались о покупке недвижимости, то наверняка сталкивались с этим: море одинакового контента с громкими, но пустыми заголовками. Как текстового, так и видео форматов.
“Топ-5 ЖК для комфортной жизни”, “Топ-10 апартаментов для инвестиций” «Надо покупать там потому что все растет в цене, и вы тоже заработаете»— звучит привлекательно, но давайте посмотрим правде в глаза.
Меняется только автор подборки или лицо в кадре, а суть — одна и та же. В списках всё те же проекты, с минимальными вариациями.(в каждом городе свой топ)
И у меня, как у эксперта, возникает резонный вопрос:
1. Для кого создаётся этот контент? Кому он вообще помогает? Покупателю или самому автору для наращивания подписчиков?
2. Как на основании этого выбрать недвижимость, или помощника, человека, который действительно разбирается в рынке?
Вся эта карусель “копирочного контента” напоминает мне обзоры автоблогеров: каждый хвалит машину, но ответа на главный вопрос — “что покупать?” — вы не получаете.
И что? Выбирать риелтора по недвижимости на основании симпатии? Потому что “человек хороший” и ролики у него красиво сняты?
Но ведь хороший человек — это не профессия!
Проблема в том, что за всем этим шумом теряется главное — глубокий анализ, аргументация и реальные решения для клиента. Вам обещают “топы”, “лучшие проекты”, «легендарную доходность», но никто не утруждается объяснить: почему именно эти проекты? Какие риски, какие перспективы?
Меня это несколько удивляет, потому что рынок недвижимости — это не шоу. Это ваши деньги, ваш капитал, ваше будущее. ВАША ответственность.
Если вы действительно хотите инвестировать с умом и принимать решения, опираясь на реальную аналитику, а не на чьи-то “топы”, возможно стоит подумать о таких понятиях как «цена ошибки при принятии решения»
Не дайте кликбейту управлять вашим выбором.
👏7👍5
Forwarded from Инвестируй в Крым | Инвестиции в недвижимость Крыма
Критическое мышление против маркетинга: как застройщики “рисуют” доходность
Сегодня случайно наткнулся на пост коллеги (эксперта по финансовому рынку), посвященный апартаментам в Ялте.
Он рассказывал о Апартаментах в Ялте, и приводил в пример объект, где застройщик заявляет о невероятной доходности: окупаемость — 8 лет, доход — 3 654 000 рублей в год.
То есть 10 000 рублей в день круглый год. Привлекательная цифра, не правда ли?
Но давайте включим здравый смысл. Я, как эксперт, который общается с отельерами, управляющими компаниями и инвесторами ежедневно, сразу вижу много вопросов.
На чем основана такая доходность?
Да, Ялта — это туристическая жемчужина Крыма, особенно в высокий сезон. Лето, бархатный сезон — да, можно получать хороший доход. Но круглый год? Зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток падает, откуда взять эти 10 000 рублей в день?
Согласен, 100% загрузки не будет. Будет 60% по году, но тогда надо увеличивать цену аренды.
Почему это не оферта?
Обещания застройщиков о доходности — это не более чем маркетинговая приманка. (Об этом даже написано в рекламном буклете - не является публичной офертой.)
Да и как это может быть офертой? Предмет договора с застройщиком - это не доходность будущих периодов.
Кстати в договоре на управление апартаментами с оператором вы наверняка не найдете никаких гарантий.
А когда вы придете с вопросом: “Где мои деньги, Лебовски” — вам, скорее всего, ответят:
– “Мы за турпоток не отвечаем”.
– “Это не мы обещали, а застройщик”.
– “Обстоятельства изменились”.
Риски и ответственность
Сегодня мы активно обсуждаем закон о риелторской деятельности, который, в том числе, должен защитить покупателя от дезинформации.
В качестве одной из инициатив я предложил ответственность риелторов за дезинформацию и обязательную маркировку контента с указанием вида контента - рекламный, развлекательный, и тд.
Но что делать с отделами продаж застройщиков?
Ведь они создают финансовые модели, которые выглядят как реальные прогнозы, но на практике не реальны.
Что важно помнить инвесторам?
1. Всегда задавайте вопросы:
• Откуда взята цифра доходности?
• Какие гарантии несет управляющая компания?
• Есть ли реальная статистика по похожим объектам?
2. Проверяйте прогнозы:
• Туристический поток, заполняемость, реальную цену аренды в низкий сезон.
• Какую долю дохода забирает управляющая компания?
• Сколько уйдет на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
3. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре — это просто красивая цифра.
Как эксперт, я всегда подхожу к подобным предложениям с холодной головой и цифрами в руках.
Если вам обещают золотые горы, но вы сомневаетесь — записывайтесь на консультацию.
Я помогу разобрать предложение, выявить риски и понять, действительно ли это выгодно для вас.
Ваши инвестиции — это не игра. Это серьезный шаг, который требует глубокого анализа.
#инвестируйвкрым #ялта #инвестициивнедвижимость
Сегодня случайно наткнулся на пост коллеги (эксперта по финансовому рынку), посвященный апартаментам в Ялте.
Он рассказывал о Апартаментах в Ялте, и приводил в пример объект, где застройщик заявляет о невероятной доходности: окупаемость — 8 лет, доход — 3 654 000 рублей в год.
То есть 10 000 рублей в день круглый год. Привлекательная цифра, не правда ли?
Но давайте включим здравый смысл. Я, как эксперт, который общается с отельерами, управляющими компаниями и инвесторами ежедневно, сразу вижу много вопросов.
На чем основана такая доходность?
Да, Ялта — это туристическая жемчужина Крыма, особенно в высокий сезон. Лето, бархатный сезон — да, можно получать хороший доход. Но круглый год? Зимой, когда пляжи пустуют, а туристический поток падает, откуда взять эти 10 000 рублей в день?
Согласен, 100% загрузки не будет. Будет 60% по году, но тогда надо увеличивать цену аренды.
Почему это не оферта?
Обещания застройщиков о доходности — это не более чем маркетинговая приманка. (Об этом даже написано в рекламном буклете - не является публичной офертой.)
Да и как это может быть офертой? Предмет договора с застройщиком - это не доходность будущих периодов.
Кстати в договоре на управление апартаментами с оператором вы наверняка не найдете никаких гарантий.
А когда вы придете с вопросом: “Где мои деньги, Лебовски” — вам, скорее всего, ответят:
– “Это не мы обещали, а застройщик”.
– “Обстоятельства изменились”.
Риски и ответственность
Сегодня мы активно обсуждаем закон о риелторской деятельности, который, в том числе, должен защитить покупателя от дезинформации.
В качестве одной из инициатив я предложил ответственность риелторов за дезинформацию и обязательную маркировку контента с указанием вида контента - рекламный, развлекательный, и тд.
Но что делать с отделами продаж застройщиков?
Ведь они создают финансовые модели, которые выглядят как реальные прогнозы, но на практике не реальны.
Что важно помнить инвесторам?
1. Всегда задавайте вопросы:
• Откуда взята цифра доходности?
• Какие гарантии несет управляющая компания?
• Есть ли реальная статистика по похожим объектам?
2. Проверяйте прогнозы:
• Туристический поток, заполняемость, реальную цену аренды в низкий сезон.
• Какую долю дохода забирает управляющая компания?
• Сколько уйдет на коммунальные платежи, ремонт и обслуживание?
3. Не принимайте рекламные обещания за реальность. Если доходность не закреплена в договоре — это просто красивая цифра.
Как эксперт, я всегда подхожу к подобным предложениям с холодной головой и цифрами в руках.
Если вам обещают золотые горы, но вы сомневаетесь — записывайтесь на консультацию.
Я помогу разобрать предложение, выявить риски и понять, действительно ли это выгодно для вас.
Ваши инвестиции — это не игра. Это серьезный шаг, который требует глубокого анализа.
#инвестируйвкрым #ялта #инвестициивнедвижимость
👍8🔥2
Турецкая компания River Rock Hotels & Resorts объявила о прекращении сотрудничества с проектом Skysoul Resort, строящимся в Коктебеле, Крым. (Крым прям в повестке этих выходных)
Компания подчеркнула, что больше не участвует в управлении, продаже или эксплуатации этого объекта.
River Rock объяснила "Skysoul был единственным на данный момент проектом в Крыму у оператора - однако отсутствие опыта застройщика работы с гостиничными объектами повлияло на недостаточный уровень интеграции по совместному проекту", - прокомментировали ситуацию РИА Недвижимость в RRH&R.
Там также отметили, что оператор намерен дальше развиваться в России. У него есть ряд проектов в стране, в том числе два в Геленджике и два в Домбае в Карачаево-Черкесии.
В этой новости мне больше «нравится» интерпретация события в телеграм канале апартаментного комплекса.
Читай:«Инвестор, мы будем учится на тебе»
«Во всем виноваты наши партнеры, с 60 летним опытом управления отелями мирового уровня, которые на этапе строительства не оправдали надежды»
Сюр какой то.
Можно ли было предвидеть этот риск - маловероятно. Но анализируя маркетинг еще до старта продаж - проект вызывал много вопросов.
Я кстати писал выше, что не стоит рассматривать проект для инвестиций, если весь маркетинг строится на основе прилагательных типа «легендарный», «уникальный», «долгожданный», и тд. стоит трижды подумать!
Что касается данного объекта, мое личное мнение, что старт продаж по овер прайсу, и продажи основанные на маркетинговых лозунгах - не лучший вариант для эффективных инвестиций.
Несколько раз контактировал с представителями данного комплекса.
Странное послевкусие осталось. И не только у меня.
Компания подчеркнула, что больше не участвует в управлении, продаже или эксплуатации этого объекта.
River Rock объяснила "Skysoul был единственным на данный момент проектом в Крыму у оператора - однако отсутствие опыта застройщика работы с гостиничными объектами повлияло на недостаточный уровень интеграции по совместному проекту", - прокомментировали ситуацию РИА Недвижимость в RRH&R.
Там также отметили, что оператор намерен дальше развиваться в России. У него есть ряд проектов в стране, в том числе два в Геленджике и два в Домбае в Карачаево-Черкесии.
В этой новости мне больше «нравится» интерпретация события в телеграм канале апартаментного комплекса.
«С радостью сообщаем, что управление комплексом Skysoul Resort будет разработано на базе Застройщика.
Это позволит нам создать собственную Управляющую компанию
К сожалению, ранее указанный отельный оператор не смог удовлетворить заявляемые потребности в управлении комплексом.
Заявленный обширный опыт не подтвердился на практике, и мы пришли к выводу, что необходимый уровень управления и обслуживания, который мы считаем важным для успешного функционирования Skysoul Resort не оправдается.
Читай:«Инвестор, мы будем учится на тебе»
«Во всем виноваты наши партнеры, с 60 летним опытом управления отелями мирового уровня, которые на этапе строительства не оправдали надежды»
Сюр какой то.
Можно ли было предвидеть этот риск - маловероятно. Но анализируя маркетинг еще до старта продаж - проект вызывал много вопросов.
Я кстати писал выше, что не стоит рассматривать проект для инвестиций, если весь маркетинг строится на основе прилагательных типа «легендарный», «уникальный», «долгожданный», и тд. стоит трижды подумать!
Что касается данного объекта, мое личное мнение, что старт продаж по овер прайсу, и продажи основанные на маркетинговых лозунгах - не лучший вариант для эффективных инвестиций.
Несколько раз контактировал с представителями данного комплекса.
Странное послевкусие осталось. И не только у меня.
Недвижимость РИА Новости
Турецкий оператор расторг договор на управление гостиницей в Крыму
Турецкий оператор расторг договор на управление гостиницей в Коктебеле в Крыму. Турецкий гостиничный оператор River Rock Hotels & Resorts (RRH&R) объявил о расторжении договора на управление отелем Skysoul Resort в Коктебеле в Крыму. "Компания River Rock…
👍7
Forwarded from Недвижимость. Бушухин
По итогам четвёртого квартала 2024 г. в России опубликовано 73 тыс. новых арендных объявлений – в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2023 г. Об этом говорится в обзоре Аналитического центра ДОМ.РФ «Рынок аренды жилья в
России за 2024 год».
Что это значит: на рынок вышли мамкины "инвесторы", которые в прошлые годы вложились в бетон. Доходность от сдачи квартиры в классическую аренду - не более 5% (около 7-10% - в посутке, если повезет)
России за 2024 год».
Что это значит: на рынок вышли мамкины "инвесторы", которые в прошлые годы вложились в бетон. Доходность от сдачи квартиры в классическую аренду - не более 5% (около 7-10% - в посутке, если повезет)
👏6👍2
Что не так с новостройками в Майкопе?
В последнее время всё чаще встречаю в Telegram-каналах и риелторских рилсах рассказы о том, как выгодно инвестировать в недвижимость рядом с будущим курортом «Лагонаки».
Некоторые риелторы с восторгом заявляют: «Земля возле Лагонаки уже стоит миллион за сотку!» или предлагают квартиры в Майкопе, обещая высокий доход от аренды туристам.
Как эксперт по инвестициям в курортную недвижимость, хочу обратить ваше внимание на важные нюансы, которые специально недоговаривают в подобных рекомендациях. Давайте разберёмся.
1. Что нам известно о проекте?
По официальным данным (например, публикации РБК), курорт «Лагонаки» будет строиться с развитой инфраструктурой, включая гостиницы и всё необходимое для туристов.
Подробности здесь:
РБК: Курорт «Лагонаки» получит федеральное финансирование
РБК: К 2025 году начнётся строительство Лагонаки
2. География имеет значение
Возьмём Яндекс.Карты и посмотрим, где находится плато Лагонаки. Затем сравним с местоположением Майкопа, который многие риелторы предлагают как идеальное место для покупки квартир под сдачу туристам. Расстояние от Майкопа до Лагонаки составляет около 70 км, а дорога займёт 1,5–2 часа.
Это как снимать квартиру в Сочи и ехать в Красную поляну кататься.
Теперь зададим себе вопрос:
«Станет ли Майкоп местом, где туристы будут останавливаться ради катания на новом горнолыжном курорте?»
Ответ очевиден — нет. Турист выберет жильё ближе к курорту или воспользуется инфраструктурой, которую построят прямо на Лагонаки.
3. Когда надо было инвестировать в Майкоп?
Если говорить об инвестициях в квартиры Майкопа, то лучшие возможности были ещё в 2022 году, на этапе захода девелоперов. Тогда студии в новых ЖК стоили около 2,3 млн рублей, а однокомнатные квартиры — 3 млн рублей.
Мы, например, рекомендовали нашим клиентам ЖК «Яблоневый», где квартиры приобретались под сдачу в аренду или перепродажу. Ставка была сделана на:
• Миграцию из соседних районов. Майкоп служит точкой притяжения для жителей Адыгеи.
• Потенциал туристического хаба. При открытии аэропорта Майкоп мог бы стать удобной перевалочной базой для туристов.
Итог
• Покупать квартиру в Майкопе для сдачи туристам, которые будут отдыхать на Лагонаки, — бессмысленно. Курорт будет обеспечен своей инфраструктурой. В крайнем случае туристы выберут жильё в более близких к плато посёлках.
• Покупать квартиру в Майкопе как долгосрочную инвестицию — возможно. Это бюджетный вариант для сдачи в аренду внутренним мигрантам или для собственного отдыха. Но важно понимать, что основной потенциал роста цены уже упущен. В 2022 году наши инвестора покупали недвижимость в Майкопе в бюджете 2,5 млн - студия, 3 млн. Однушка.
Но не для сдачи отдыхающим в Лагонаки, а для перепродажи, или как долгую инвестицию с учетом строительства аэропорта и создание туристического хаба в Майкопе.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
В последнее время всё чаще встречаю в Telegram-каналах и риелторских рилсах рассказы о том, как выгодно инвестировать в недвижимость рядом с будущим курортом «Лагонаки».
Некоторые риелторы с восторгом заявляют: «Земля возле Лагонаки уже стоит миллион за сотку!» или предлагают квартиры в Майкопе, обещая высокий доход от аренды туристам.
Как эксперт по инвестициям в курортную недвижимость, хочу обратить ваше внимание на важные нюансы, которые специально недоговаривают в подобных рекомендациях. Давайте разберёмся.
1. Что нам известно о проекте?
По официальным данным (например, публикации РБК), курорт «Лагонаки» будет строиться с развитой инфраструктурой, включая гостиницы и всё необходимое для туристов.
Подробности здесь:
РБК: Курорт «Лагонаки» получит федеральное финансирование
РБК: К 2025 году начнётся строительство Лагонаки
2. География имеет значение
Возьмём Яндекс.Карты и посмотрим, где находится плато Лагонаки. Затем сравним с местоположением Майкопа, который многие риелторы предлагают как идеальное место для покупки квартир под сдачу туристам. Расстояние от Майкопа до Лагонаки составляет около 70 км, а дорога займёт 1,5–2 часа.
Это как снимать квартиру в Сочи и ехать в Красную поляну кататься.
Теперь зададим себе вопрос:
«Станет ли Майкоп местом, где туристы будут останавливаться ради катания на новом горнолыжном курорте?»
Ответ очевиден — нет. Турист выберет жильё ближе к курорту или воспользуется инфраструктурой, которую построят прямо на Лагонаки.
3. Когда надо было инвестировать в Майкоп?
Если говорить об инвестициях в квартиры Майкопа, то лучшие возможности были ещё в 2022 году, на этапе захода девелоперов. Тогда студии в новых ЖК стоили около 2,3 млн рублей, а однокомнатные квартиры — 3 млн рублей.
Мы, например, рекомендовали нашим клиентам ЖК «Яблоневый», где квартиры приобретались под сдачу в аренду или перепродажу. Ставка была сделана на:
• Миграцию из соседних районов. Майкоп служит точкой притяжения для жителей Адыгеи.
• Потенциал туристического хаба. При открытии аэропорта Майкоп мог бы стать удобной перевалочной базой для туристов.
Итог
• Покупать квартиру в Майкопе для сдачи туристам, которые будут отдыхать на Лагонаки, — бессмысленно. Курорт будет обеспечен своей инфраструктурой. В крайнем случае туристы выберут жильё в более близких к плато посёлках.
• Покупать квартиру в Майкопе как долгосрочную инвестицию — возможно. Это бюджетный вариант для сдачи в аренду внутренним мигрантам или для собственного отдыха. Но важно понимать, что основной потенциал роста цены уже упущен. В 2022 году наши инвестора покупали недвижимость в Майкопе в бюджете 2,5 млн - студия, 3 млн. Однушка.
Но не для сдачи отдыхающим в Лагонаки, а для перепродажи, или как долгую инвестицию с учетом строительства аэропорта и создание туристического хаба в Майкопе.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
👏7👍3
Когда город — не город!
О дезинформации и манипуляциях в рекламе недвижимости.
Часто сталкиваюсь с таким сценарием: риелторы в рекламе пишут: ЖК «Хороший», расположенном в городе «Лучший».
Всё выглядит идеально: цена кажется адекватной, планировки удобные, инфраструктура — на первый взгляд, вполне развитая. А риелтор с улыбкой уверяет: «Это идеальная инвестиция! Цена точно вырастет, сдавать будете легко!»
Но как обычно, дьявол кроется в деталях.
Город или городской округ?
Где все таки расположен ЖК?
Допустим, вы хотите приобрести квартиру в Москве, а вам предлагают Химки. Ну, вроде бы почти Москва. Рядом. Но не Москва же. Или Москва?
Другой пример - ищете недвижимость в Химках,да, есть вариантик, и вас «перенаправляют» в Брёхово. В Химки. Но не в город, а в городской округ Химки, Брёхово - деревня, входящая в его состав.
Что это значит для покупателя?
• Совсем другой уровень инфраструктуры. Школы, детсады, медицинские учреждения — всё либо отсутствует, либо находится на значительном расстоянии.
• Ограниченный доступ к общественному транспорту. То, что в городе — 10 минут пешком, в деревне может быть недосягаемо без автомобиля.
• Цены на аренду и перепродажу недвижимости ниже, чем в реальном городе.
Разница между городом и городским округом
Для ясности давайте разберём определения:
Город — это административно-территориальная единица с развитой инфраструктурой, высокой плотностью населения и комплексом социальных услуг (школы, больницы, транспорт). В городе всё заточено под жизнь и потребности горожан.
Городской округ — это муниципальное образование, которое может включать как сам город, так и близлежащие деревни, посёлки и территории с минимальной инфраструктурой. Это размывает границы «городского образа жизни» и сильно снижает комфорт для жителей.
Подробнее о понятиях можно почитать в источниках:
• Концепция городских округов и их отличие от городов (Госдума РФ)
• Юридические аспекты муниципальных образований (КонсультантПлюс)
Как это работает в курортной недвижимости?
Особенно часто такие манипуляции встречаются на рынке курортной недвижимости.
Например, указывают, что комплекс расположен в курортном городе, а по факту он находится на территории городского округа, далеко от ключевых туристических объектов.
Например в Крыму
Феодосия, Алушта, Ялта, и Евпатория - это города - административные центры своих городских округов.
Соответственно в этих городах инфраструктура, туристический поток, состояние пляжной зоны, и тд будет лучше чем в населенных пунктах входящих в состав городских округов.
Сочи - так же является городским округом. В его состав входит 82 населенныех пункта. Кстати Лазаревское - это городской округ Сочи.
Лазаревское же отличается от Сочи? Но в рекламе риелторы пишут - Сочи.
Почему важно быть внимательным?
Проблема в том, что бесплатные «помогатели» в лице риелторов часто руководствуются не интересами покупателя, а своим доходом.
Уточнять реальные характеристики объектов, расстояния и особенности инфраструктуры — задача покупателя.
Вот и смотрите сами. А то купите вместо города - выселки. Понадеявшись на риелтора.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
#КурортнаяНедвижимость
О дезинформации и манипуляциях в рекламе недвижимости.
Часто сталкиваюсь с таким сценарием: риелторы в рекламе пишут: ЖК «Хороший», расположенном в городе «Лучший».
Всё выглядит идеально: цена кажется адекватной, планировки удобные, инфраструктура — на первый взгляд, вполне развитая. А риелтор с улыбкой уверяет: «Это идеальная инвестиция! Цена точно вырастет, сдавать будете легко!»
Но как обычно, дьявол кроется в деталях.
Город или городской округ?
Где все таки расположен ЖК?
Допустим, вы хотите приобрести квартиру в Москве, а вам предлагают Химки. Ну, вроде бы почти Москва. Рядом. Но не Москва же. Или Москва?
Другой пример - ищете недвижимость в Химках,да, есть вариантик, и вас «перенаправляют» в Брёхово. В Химки. Но не в город, а в городской округ Химки, Брёхово - деревня, входящая в его состав.
Что это значит для покупателя?
• Совсем другой уровень инфраструктуры. Школы, детсады, медицинские учреждения — всё либо отсутствует, либо находится на значительном расстоянии.
• Ограниченный доступ к общественному транспорту. То, что в городе — 10 минут пешком, в деревне может быть недосягаемо без автомобиля.
• Цены на аренду и перепродажу недвижимости ниже, чем в реальном городе.
Разница между городом и городским округом
Для ясности давайте разберём определения:
Город — это административно-территориальная единица с развитой инфраструктурой, высокой плотностью населения и комплексом социальных услуг (школы, больницы, транспорт). В городе всё заточено под жизнь и потребности горожан.
Городской округ — это муниципальное образование, которое может включать как сам город, так и близлежащие деревни, посёлки и территории с минимальной инфраструктурой. Это размывает границы «городского образа жизни» и сильно снижает комфорт для жителей.
Подробнее о понятиях можно почитать в источниках:
• Концепция городских округов и их отличие от городов (Госдума РФ)
• Юридические аспекты муниципальных образований (КонсультантПлюс)
Как это работает в курортной недвижимости?
Особенно часто такие манипуляции встречаются на рынке курортной недвижимости.
Например, указывают, что комплекс расположен в курортном городе, а по факту он находится на территории городского округа, далеко от ключевых туристических объектов.
Например в Крыму
Феодосия, Алушта, Ялта, и Евпатория - это города - административные центры своих городских округов.
Соответственно в этих городах инфраструктура, туристический поток, состояние пляжной зоны, и тд будет лучше чем в населенных пунктах входящих в состав городских округов.
Сочи - так же является городским округом. В его состав входит 82 населенныех пункта. Кстати Лазаревское - это городской округ Сочи.
Лазаревское же отличается от Сочи? Но в рекламе риелторы пишут - Сочи.
Почему важно быть внимательным?
Проблема в том, что бесплатные «помогатели» в лице риелторов часто руководствуются не интересами покупателя, а своим доходом.
Уточнять реальные характеристики объектов, расстояния и особенности инфраструктуры — задача покупателя.
Вот и смотрите сами. А то купите вместо города - выселки. Понадеявшись на риелтора.
#ТкачевЭксперт
#ИнвестицииВНедвижимость
#КурортнаяНедвижимость
👍9
Цены на недвижимость в Крыму растут из за Трампа!
Это на полном серьезе утверждает риелтор с 13 тысячами подписчиков в телеграм.
Утверждая что цены в Крыму с сентября выросли на 30-35-40%.
Верите? Я нет.Такого роста цен не было 🤷
Может просто перепутали падение объема продаж с ростом цен?
На всякий случай отправил ее кружочек эксперту по невербальной коммуникации. Интересно что скажет.
Это на полном серьезе утверждает риелтор с 13 тысячами подписчиков в телеграм.
Утверждая что цены в Крыму с сентября выросли на 30-35-40%.
Верите? Я нет.
Может просто перепутали падение объема продаж с ростом цен?
На всякий случай отправил ее кружочек эксперту по невербальной коммуникации. Интересно что скажет.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👏8
#эксклюзив
Банки совместно с девелоперами приступили к согласованию программ траншевых ипотек для объектов с дальним сроком сдачи.
Ипотека будет направленна на покупателей которым не доступны льготные программы. Механизм действия останется прежним. Первый взнос - транши - остаток к погашению, или рефинансирование.
Будет ли удорожание стоимости недвижимости для покупателя или банки с затройщиками возьмут на себя эти расходы - пока неизвестно.
Начиная с 2022 года - Глава
Банка России Эльвира Набиуллина считает траншевую ипотеку рискованным видом кредитования.
Банки совместно с девелоперами приступили к согласованию программ траншевых ипотек для объектов с дальним сроком сдачи.
Ипотека будет направленна на покупателей которым не доступны льготные программы. Механизм действия останется прежним. Первый взнос - транши - остаток к погашению, или рефинансирование.
Будет ли удорожание стоимости недвижимости для покупателя или банки с затройщиками возьмут на себя эти расходы - пока неизвестно.
Начиная с 2022 года - Глава
Банка России Эльвира Набиуллина считает траншевую ипотеку рискованным видом кредитования.
✍4
Forwarded from Инвестируй в Крым | Инвестиции в недвижимость Крыма
Разлив мазута в Крыму: последствия и влияние на рынок недвижимости
Ситуация с разливом мазута в Крыму, произошедшая из-за крушения танкеров в декабре 2024 года, вызвала заметный резонанс.
Масштабы происшествия серьёзные: очищено более 181 километра побережья, вывезено около 700 тонн загрязнённого грунта и песка.
По данным крымских застройщиков, панических настроений у покупателей жилья не наблюдается. Отказов от сделок нет.
Даже для объектов, расположенных в курортных зонах, таких как Евпатория и Алушта, экологическая ситуация не становится основным возражением при покупке.
Массовых отказов от сделок или снижения спроса зафиксировано не было.
Это объясняется несколькими причинами:
1. Локальность проблемы.
Загрязнение затронуло ограниченные участки побережья, и большинство популярных курортных зон, таких как Ялта, Судак или Феодосия, остались вне зоны воздействия.
2. Активная ликвидация последствий.
Ведутся масштабные работы по очистке побережья, и с учётом темпов работ к началу курортного сезона ситуация, скорее всего, стабилизируется.
3. Устойчивый интерес к недвижимости.
Покупка жилья в Крыму традиционно рассматривается не только как способ улучшения качества жизни, но и как долгосрочная инвестиция, что снижает значимость временных факторов.
Крымский рынок недвижимости неоднократно демонстрировал устойчивость перед внешними вызовами.
Сегодня главные драйверы спроса — доступные схемы оплаты, рост цен на фоне ограниченного предложения и рекреационный потенциал региона.
Поэтому для инвесторов и покупателей ситуация с разливом мазута не должна стать сдерживающим фактором.
Интерес к объектам сохраняется, а усилия по восстановлению экологии побережья позволяют рассчитывать на восстановление к сезону 2025 года.
#инвестируйвкрым
Ситуация с разливом мазута в Крыму, произошедшая из-за крушения танкеров в декабре 2024 года, вызвала заметный резонанс.
Масштабы происшествия серьёзные: очищено более 181 километра побережья, вывезено около 700 тонн загрязнённого грунта и песка.
Тем не менее, это событие не оказывает значительного влияния на рынок недвижимости региона.
По данным крымских застройщиков, панических настроений у покупателей жилья не наблюдается. Отказов от сделок нет.
Даже для объектов, расположенных в курортных зонах, таких как Евпатория и Алушта, экологическая ситуация не становится основным возражением при покупке.
Массовых отказов от сделок или снижения спроса зафиксировано не было.
Это объясняется несколькими причинами:
1. Локальность проблемы.
Загрязнение затронуло ограниченные участки побережья, и большинство популярных курортных зон, таких как Ялта, Судак или Феодосия, остались вне зоны воздействия.
2. Активная ликвидация последствий.
Ведутся масштабные работы по очистке побережья, и с учётом темпов работ к началу курортного сезона ситуация, скорее всего, стабилизируется.
3. Устойчивый интерес к недвижимости.
Покупка жилья в Крыму традиционно рассматривается не только как способ улучшения качества жизни, но и как долгосрочная инвестиция, что снижает значимость временных факторов.
Крымский рынок недвижимости неоднократно демонстрировал устойчивость перед внешними вызовами.
Сегодня главные драйверы спроса — доступные схемы оплаты, рост цен на фоне ограниченного предложения и рекреационный потенциал региона.
Поэтому для инвесторов и покупателей ситуация с разливом мазута не должна стать сдерживающим фактором.
Интерес к объектам сохраняется, а усилия по восстановлению экологии побережья позволяют рассчитывать на восстановление к сезону 2025 года.
#инвестируйвкрым
👍2