🕵️ Due Diligence (DD) - это комплексная проверка объекта недвижимости / проекта перед покупкой. Главная цель - принять взвешенное решение на основе полной информации и не получить неприятных сюрпризов после сделки. Задача DD - найти то, что продавец предпочел бы скрыть, достать все скелеты из шкафа.

📋 Due diligence включает несколько направлений проверки. Юридическая проверка - это изучение правового статуса объекта, всех документов, обременений, судебных споров. Техническая экспертиза - состояние здания, инженерных систем, соответствие нормам безопасности. Финансовая проверка - анализ доходов, расходов, арендных договоров, налоговых обязательств. Специальные проверки, например, градостроительный анализ.

⏰ Обычно на DD отводится от 30 до 90 дней в зависимости от особенностей изучаемого объекта. За это время команда специалистов буквально «разбирает объект по частям».

🚩Результатами DD становятся отчеты по каждому направлению, а также резюме - список выявленных проблем и рисков. Некоторые из них могут стать dealbreaker-ами, другие дают повод для пересмотра цены или условий сделки.

💡 DD - это не формальность, а защита от крупных потерь. Пропуск серьезной проблемы на этапе DD может стоить миллионы и даже миллиарды. Поэтому качественный due diligence - это страховка для любой инвестиции в недвижимость. А на хорошей страховке не экономят...

#ликбез

Cui prodest? Кому выгодно?

⁉️ Почему гос. чиновники они же гос.банкиры - Греф, Костин, Листов и прочие - так активно включились в комментирование «плачевного» состояния экономики, «неправильного» курса доллара, необходимости снижения ключа и прочего?

Всё просто:
1️⃣ У них не берут кредиты
2️⃣ Им нужно больше рублей на счетах от продажи экспортных товаров

🏆 То есть это именно им выгодна высокая инфляция и доллар по ₽150! То, что невыгодно нам - выгодно им.

🚩 И конечно, критика экономики такими знатными финансистами, как Костин и Греф, распространяется по всем информационным каналам не просто так.

❤️ Лет ми спик фром май харт: ДOM.PФ готовится к IPO

💼 Единственный акционер ДOM.PФ в лице государства утвердил увеличение уставного капитала гос.корпорации почти на ₽40 млрд - до ₽266,5 млрд. Размещение акций ДOM.PФ планируется провести в ноябре 2025 года.

📊 Технические детали: будет размещено 28,5 млн акций номиналом ₽1,4 тыс. каждая. При этом государство сохранит контрольный пакет - не менее 50% плюс одна акция.

💰В общем, у частных инвесторов появится возможность инвестировать в банк, аукционный дом, маркетплейс и т.д., связанный с сектором недвижимости в России.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой

Что думаете об IPO ДOM.PФ?
👍 Буду участвовать
🔥 Не буду участвовать
👀 Мутная тема...
✍️ Выскажусь в комментариях

🎤 Завтра, в пятницу в 18.00 по МСК буду в прямом эфире эксперта по продажам дорогой недвижимости №1 в России и моего доброго товарища, Александра Дьяченко.

🪧Поговорим про то, как агентам по недвижимости взаимодействовать с частными инвесторами.

🚩Если вы действующий агент по недвижимости, присоединяйтесь, будет полезно!

👀 Смотреть здесь: https://t.me/alexdyachenko

Пропустил я важную новость!

👑 Премьеру Мишустину дано поручение «проанализировать параметры упрощенной системы налогообложения, применяемые с 1 января 2025 г., и представить предложения по их корректировке, в том числе предусмотрев для организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность, снижение размера дохода, по достижении которого они признаются плательщиками налога на добавленную стоимость, и поэтапный отказ от применения ими упрощенной системы налогообложения».

🗓️ Срок исполнения - нескоро, 1 декабря 2025. То есть изменения могут теоретически провести с 1 января 2026 года (если успеют подготовить).

Сильно надеюсь, что:

🅰️ Очередные изменения налогов коснутся только торговцев, а не всех, применяющих УСН лиц

🅱️ Торговцы, которые применяли УСН и не платили НДС - но станут его платить, не придут к собственникам коммерческой недвижимости, чтобы требовать скидок!

☝️В любом случае ежегодные изменения правил в сфере налогообложения, даже для отдельных категорий - нехорошая идея!

🎰 Снова слышу знакомую шарманку: «ЦБ снизит ставку на 1-3%, и тогда инвесторы побегут из депозитов в недвижимость! Скоро-скоро, очень ждём!»

💰 Инвесторы, для которых недвижимость — приоритетный актив, вкладывали в неё всегда, независимо от размера ключевой ставки. Даже когда ставка рефинансирования взлетела до 21%, рынок коммерческой недвижимости не замер. Сделки продолжались, объекты покупались и продавались. Потому что стратегические инвесторы в недвижимость мыслят десятилетиями, а не короткими периодами высоких ставок.

📊 Конечно, определенный переток средств из депозитов в недвижимость при снижении ставки будет. Но масштаб этого явления сильно преувеличен. Держатели депозитов обычно имеют консервативный риск-профиль. При снижении доходности депозитов они с большей вероятностью будут искать альтернативы среди максимально надежных и безопасных инструментов — например, облигаций первого эшелона или структурных продуктов с защитой капитала, а не вкладывать в недвижимость.

🔮 И вообще, не стоит ждать «новых» инвесторов на рынке - тут уже есть «старые». Денег у них всё больше, а нормального сервиса... очень мало. Инвесторы - самая плохо обслуживаемая категория на рынке недвижимости. Факт, который не меняется годами.

🟠 ПИК в Казахстане: продолжение истории

❌ Галыму Искакову отказали! Казахстанское государственное патентное ведомство отклонило заявку на регистрацию товарного знака «ПИК» для ТОО «ПИК Девелопмент» (к российскому ПИК отношения не имеет).

🎯 Попытка создать «казахстанский ПИК» с логотипом до степени смешения похожим на российский бренд эпично провалилась.

💭 Теперь если кто-то и будет строить под брендом ПИК в Казахстане, то только оригинальный российский застройщик. Хотя вероятность его выхода на казахстанский рынок пока что под большим вопросом.

🤷‍♂️ Галым остался с зарегистрированным ТОО, но без права использовать узнаваемый бренд. Видимо, придется искать другое название для своих девелоперских амбиций.

🪨 Как там дела у компании STONE Realty, которая оказывает услуги собственникам-инвесторам девелопера STONE по поиску арендаторов и перепродаже?

📑По результатам первого полугодия 2025 года STONE Realty реализовано в совокупности порядка 6 тыс.м2 коммерческой недвижимости в STONE Towers и STONE Савеловская.

🏢 Сданы в аренду более 5 тыс.м2, еще более 700 м2 были реализованы в рамках запланированного выхода из активов ряда клиентов-инвесторов.

🗂️ Немного аналитики от STONE Realty: «В условиях дефицита на рынке аренды офисной недвижимости мы видим, что вымываемость лотов усиливается, несмотря на рост ставок аренды, что дает инвесторам возможность быстрого выхода на пассивный доход. На сегодняшний день офисы, где собственник готов сделать ремонт под арендатора, быстро уходят с рынка и экспонируются не более 2-3 месяцев. Особой популярностью пользуются лоты площадью 280-800 кв. м, что обусловлено универсальностью таких площадей — они подходят как малому и среднему бизнесу, так и более крупным резидентам».

📊 В договорах аренды STONE Realty фиксирует, что ставка индексации достигает 7-10%, а сроки договоров аренды составляют от 3 до 5 лет. Ставка аренды на офисы в Белорусском деловом районе без эксплуатационных расходов составляет от ₽45 тыс./м2/год без ремонта и ₽60-65 тыс./м2/год с ремонтом.

💼 Сейчас в портфеле STONE Realty представлены готовые офисные площади от 70 до 2 тыс. м2 и ритейл от 10 м2. И будет еще больше - STONE продолжает строить бизнес-центры класса А, оставаясь главным офисным девелопером города Москвы.

🏗 Крупнейший девелопер жилья в Санкт-Петербурге и некогда второй по масштабу жилой застройщик в России «Setl Group» собирается собрать новый урожай на долговом рынке.

💰 Ориентир купона 21,50%
💸 YTM 22,75%
💵 Объем выпуска от 5 млрд рублей
📅 Срок 4 года / до оферты 1,5 года

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету!
👀 Не надо брать.
🔥 Уже имею их (или они меня)...

👋 Друзья, добрый день! Есть кое-что только для ваших ушей!

✔️ Вышел новый выпуск подкаста «Строители империй» - «Негреско: человек и отель».

🎙~17 минут я рассказываю интересную историю о строительстве знаменитого отеля на Лазурном берегу во Франции.

Послушать:

🔛 Telegram
▶️ Mave
🎧 Яндекс.Музыка
📻 YouTube
🔉Звук

⚠️ Ну и конечно, подпишитесь - это лучшая поддержка для автора!

Почему СМИ коллекционируют инвестиционные неудачи?

🔍 Российские медиа действительно уделяют непропорционально много внимания инвестиционным провалам, создавая искаженную картину мира. Негативные истории о потерянных деньгах и крахе инвестиционных проектов получают гораздо больше освещения, чем примеры успешных вложений и стабильного дохода.

📰 Например, в американской прессе нередко можно встретить статьи с заголовками «Мать пятерых детей построила империю недвижимости Airbnb», а в российской - «Слезинка инвестора: россияне теряют деньги на растущем рынке недвижимости Дубая».

🤔 Во-первых, негативные новости лучше привлекают внимание и обеспечивают больше просмотров — это базовый принцип медиа. Всякие фак-ап шоу почему-то собирают намного больше внимания и доверия, чем истории успеха - они в большинстве случаев воспринимаются со скепсисом. Многие люди даже уверены, что успех в чистом виде невозможен - везде нужен инсайд, «мохнатая лапа» или слепая удача.

😱 Во-вторых, истории провалов часто драматичнее и эмоциональнее, что делает их более привлекательными для аудитории. Звонки коллекторов, многомиллионные долги и депрессия почему-то более близки людям, чем финансовое благополучие и позитивный настрой.

💉В-третьих, но неглавных: многие медиа зависят от рекламодателей из традиционного финансового сектора, которым выгодно поддерживать осторожное отношение людей к альтернативным инвестициям.

⚖️ Существует также явный информационный перекос: успешные инвесторы часто предпочитают не афишировать свои достижения, в то время как потерявшие деньги охотнее делятся негативным опытом.

☝️В результате, складывается впечатление, что инвестиции — это тревожная тема с гарантией потери всех средств. Такой инфофон создает барьер для входа новых инвесторов на рынок и способствует сохранению финансовой неграмотности среди населения.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Всё-таки важно думать своей головой, а не чужой 🍑опой, опираться не на эмоциональные истории в СМИ, а на расчеты и объективный анализ рынка.

🏗 Застройщик «Бродский» анонсировал скорый старт продаж нового жилого комплекса «Флэтайрон». Ну как нового - это редевелопмент здания 1902 года постройки.

🗺️ Адрес: ул. Пятая Авеню, д.175, Нью Йорк

📌 Место: район Челси, ноль минут от станции метро «23 улица». Здание расположено прямо на пересечении Бродвея, Пятой Авеню и 23 улицы: шумновато и слишком много людей по выходным. Из инфраструктуры в шаговой доступности парк Мэдисон Сквер и Кофемания (L'Adress).

💵📐 Цены и планировки: в проекте предполагается крупная нарезка от 120 м2. Застройщик анонсировал цены от $43 т. до $64.5 за 1м2 или от $5,16 млн до $7,7 млн за квартиру. Ну и цены!

🏢 Проект: 22-этажное здание с офисными и торговыми помещениями. Всего будет 38 квартир. Застройщик обещает в здании кладовки, фитнес-центр и зоны отдыха - негусто.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Беру на всю котлету.
🔥 Опять оверпрайс!
👀 Вижу инвест...
🤗 Не далековато ли от МКАД?

#стартпродаж

🔵 Коллеги из BNmap.pro фиксируют основные результаты по сделкам с новостройками в июне 2025 года.