📊 Вакансия (Vacancy Rate) - это процент незанятых площадей в объекте недвижимости. Заполняемость (Occupancy Rate) - это процент занятых площадей. По сути, это зеркальные показатели: если вакансия 10%, то заполняемость 90%.

🧮 Формулы простые:
🔸Vacancy Rate = (Незанятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%
🔸Occupancy Rate = (Занятая арендопригодная площадь / Арендопригодная площадь) × 100%

🏬 Например, в торговом центре арендопригодная площадь 10 000 м², из которых сдано 8 500 м². Заполняемость составляет 85%, а вакансия 15%.

💰 Эти показатели критически важны для оценки доходности объекта. Высокая вакансия означает потерю арендного дохода, а постоянно низкая заполняемость может сигнализировать о проблемах с локацией, управлением или позиционированием объекта.

☝️НО! 100% заполняемость не всегда хорошо. Иногда это может означать, что арендные ставки занижены. А иногда собственники заключают краткосрочные договоры с более низкими ставками просто для повышения заполняемости перед продажей.

🎯 При анализе показателей вакансии /заполняемости обязательно нужно изучать не только текущие показатели, но и динамику за последние 2-3 года. Растущая вакансия может указывать на системные проблемы, а стабильно высокая заполняемость - на качественное управление.

#ликбез

💊 Аптека: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

📈 Аптечный рынок России в начале 2025 года продолжает демонстрировать стабильный рост. По итогам 1 квартала 2025 года объем рынка составил 553 млрд руб., что на 8,4% выше показателей аналогичного периода 2024 года.

📊 На фоне общей динамики рынка важно отметить успешное развитие нишевых игроков, которые активно расширяют присутствие в высокотрафиковых локациях. Такие сети как «Аптеки Столички», «Аптечные бутики A.V.E.» и «Аптека Ваша №1» делают ставку на специализированные форматы, удобное расположение и высокий уровень сервиса, что позволяет им успешно конкурировать даже с крупными федеральными сетями с тысячами точек по всей России. Крупнейшие игроки аптечной розницы страны по данным на июнь 2025 года - сети «Апрель» с 8857 аптеками, «Ригла» с 5727 аптеками, «Имплозия» с 5927 аптеками.

🏪 Количество аптек в России стабилизировалось на уровне около 81,35 тыс. точек, что незначительно больше, чем в начале 2025 года (+625 точек). При этом основной прирост наблюдается именно в сегменте нишевых сетей, которые занимают стратегически важные локации с высоким пешеходным трафиком.

🔎 Для инвестора, рассматривающего вложения в готовый арендный бизнес, помещения с аптеками представляют определенный интерес. Проанализируем их сильные и слабые стороны, а также возможности и угрозы, чтобы оценить потенциал и риски таких инвестиций.

Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на продукцию: аптеки продают товары первой необходимости, что обеспечивает постоянный поток клиентов даже в кризисные периоды.
🔸Надежный арендатор: аптечные сети - это крупные компании, способные обеспечить долгосрочную и стабильную аренду.
🔸Невысокая чувствительность к сезонности: аптечные услуги востребованы круглый год, без выраженных колебаний спроса.
🔸Рост фармацевтического рынка: С ростом потребности в медицинских препаратах аптечный бизнес продолжает укрепляться, что делает аптеки еще более надежными арендаторами.

Слабые стороны:
🔹Жесткое регулирование:
Аптеки обязаны соблюдать строгие правила, что может повлиять на выбор помещений.
🔹Местоположение имеет решающее значение:
Для аптек важно находиться в местах с оживленным трафиком - рядом с жилыми кварталами, поликлиниками или торговыми центрами.
🔹Продажа лекарств через интернет с использованием аптек как ПВЗ (пунктов выдачи заказов) уменьшает необходимость в больших торговых площадях, что приводит к уменьшению формата.

Возможности:
🔸Универсальные арендаторы: аптеки могут предлагать не только лекарства, но и косметику и медицинские товары.
🔸Стабильность даже в кризисы: в условиях экономической нестабильности или пандемий аптеки остаются востребованными и продолжают работу даже в период локдаунов.

Угрозы:
🔹Рост конкуренции: увеличение числа аптек в локации развитие онлайн-аптек может снизить посещаемость конкретного арендатора.

💡Итог: на рынке ГАБ присутствуют помещения с аптеками. Один из актуальных примеров – объект на выходе из метро «Орехово» с арендатором «Аптека Ваша №1» площадью 36,5 м2 с ГАП ₽5,28 млн, сданное в аренду на 5 лет с индексацией 7%. за ₽55,44 млн.

⚠️ Как и всегда инвестировать в такие проекты можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

👋 Друзья, добрый день! Есть кое-что только для ваших ушей👂

✔️ Вышел новый выпуск подкаста «Строители империй» - «Конюшни на миллион £».

🎙️18 минут я рассказываю интересную историю о лондонских mews.

Послушать:

🔛 Telegram
▶️ Mave
🎧 Яндекс.Музыка
📻 YouTube

⚠️ Ну и конечно, подпишитесь - это лучшая поддержка для автора!

👋Друзья, доброе утро! У меня есть постоянная задача сбора обратной связи по образовательным продуктам платформы atsogoev.com. Во-первых, действительно хочется сделать их лучше, а во-вторых, отзывы помогают в продвижении каждого образовательного продукта.

🎓И вот в процессе подготовки к ежегодному набору на программу «Управление Портфелем Недвижимости» мы получили такой отзыв от представителя одного частного семейного офиса:

«Мы столкнулись с классической проблемой – разрозненное управление активами в недвижимости. Помимо финансовых инструментов у нас 4 разноформатных проекта в недвижке: действующий ТЦ, доля в двух жилых комплексах на разных стадиях реализации и проект бизнес-центра в начальной фазе. Наш выявленный критический пробел - каждый проект жил своей жизнью, а целостной картины не было.

Мы пытались решить проблему консультациями с разными экспертами, один из них порекомендовал вашу программу как одно из решений. Нас привлекла не только доступная стоимость (сильно ниже зарубежных аналогов), но и фокус именно на специфике рынка недвижимости, что для нас было важно.

В конце 2024 года мы направили на обучение нашего ведущего аналитика, и остались полностью довольны результатами. Внедрение системы мониторинга рисков и финансовой модели портфеля позволило увидеть взаимосвязи. За первый квартал мы оптимизировали структуру финансирования в целом по портфелю и скорректировали стратегию по одному из ЖК. Система управления портфелем и прозрачность процессов сильно упростила принятие стратегических решений. Это уже окупившаяся инвестиция. Спасибо за программу!».

☝️Ну а я подумал, что отзыв настолько интересный, что можно им и поделиться!

🚀 Ну и логичным будет объявить старт программы «Управление портфелем недвижимости» в 2025 году!

💼 Для кого? Для частных и профессиональных инвесторов с несколькими проектами, которым нужна система управления всем портфелем как единым целым.

🔍 Что будет в программе:
🔸 Практическая система управления портфелем недвижимости
🔸 Полная методология учёта и контроля рисков
🔸 План-факторный анализ для управления отклонениями
🔸 Оценки эффективности всего портфеля
🔸Стратегии принятия решений о покупке, продаже или удержании активов

⏱️ Формат обучения:
🔹10 блоков с теорией и практикой (онлайн)
🔹Закрытая группа всего из 5 участников
🔹Индивидуальная работа с вашим портфелем
🔹Доступ к материалам на 2 года

📆 Старт 1 июля 2025 года

⚠️ Важно: это единственный набор в этом году. Следующий - только в 2026.

🏆 Программа не имеет аналогов в России. Подобные знания доступны только в зарубежных бизнес-школах по значительно более высокой цене.

📝 Регистрация: https://pt.atsogoev.com

⏳ Всего 5 мест в группе!

По данным Островка, спрос на альтернативные варианты жилья в путешествиях продолжает расти 📈: количество квартир, доступных для бронирования, с 2023 по 2024 год выросло на 60%, и каждое третье бронирование на платформе — это не отельный формат размещения.

Чтобы поддержать этот тренд, Островок выработал стратегию по адаптации объектов посуточной аренды — если хотите превратить вашу квартиру или апартаменты в источник дохода, сейчас отличное время для старта.

📰 В специальном канале вы также сможете найти полезные рекомендации по привлечению гостей и эффективному управлению продажами. Подписывайтесь, если хотите следить за новостями индустрии и развивать ваш бизнес посуточной аренды.

Реклама. ООО "БРОНИРОВАНИЕ ГОСТИНИЦ". ИНН 7703389880.

Никогда такого не было... Но опять.

💸 Элитная недвижимость Москвы снова обновила рекорды, как будто забыла что такое умеренность. Консалтинговая компания NF GROUP зафиксировала сразу два исторических максимума: средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках достигла ₽2,18 млн (+34% за год), а количество доступных лотов выросло до 3,2 тысяч единиц.

🏗 Рост предложения происходит в основном за счет расширения экспозиции в уже реализуемых проектах. В премиум-сегменте добавились новые корпуса в ЖК Shift и Luzhniki Collection. В люксовом сегменте появились два новых комплекса — «Рождественка 8» и «Дом Соболева», но они реализуются в формате закрытых продаж. В первом квартале 2025 года новых проектов вообще не было заявлено — застройщики взяли паузу для планирования следующих шагов.

📈 Цены растут во всех классах элитного жилья. В премиум-сегменте квадратный метр подорожал до ₽1,51 млн (+28% за год), а в классе делюкс уже превысил психологическую отметку в ₽3 млн, достигнув ₽3,07 млн (+22% за год). Эксперты объясняют рост не только улучшением качества продукта, но и банальным удорожанием строительства.

🛒 С продажами ситуация противоречивая: сильный старт года сменился умеренным спадом во втором квартале. Во втором квартале может быть продано около 400 лотов (-22% к аналогичному периоду прошлого года). Тем не менее, за первое полугодие общий объем сделок может достичь 900 штук, что на 7% больше показателей 2024 года.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Элитный рынок продолжает подтверждать статус одного из самых устойчивых сегментов, несмотря на высокий порог входа. Но для оценки инвестиционной привлекательности элитной недвижимости нужно прикладывать немало интеллектуальных усилий и обладать реальным опытом. Что, помимо цен, отсекает от вложений значительную часть инвесторов. Наверное, это лучшему!

🏛️ Столичная элитка идёт ко дну и будет хуже

🏙️ Рынок элитной недвижимости Лондона переживает затяжную коррекцию: цены снизились более чем на 20% от пика 2016 года. Отмена налоговых льгот для «non-doms» (0% налог на доход из зарубежных источников) спровоцировала исход богачей из города.

💰 Яркий пример — ЖК 60 Curzon в Мейфэре. Китайские инвесторы приобрели проект в 2015 году на пике рынка. 10 лет и одно банкротство спустя — половина апартаментов до сих пор не продана. Пентхаус, изначально выставленный за £100 млн, сейчас предлагается всего за £68 млн (≈₽8,5 млрд).

📉 Объемы продаж недвижимости стоимостью от £5 млн упали примерно на 15% за год. В ЖК The Bryanston с видом на Гайд-парк продана только половина из 54 квартир за четыре года продаж. Эксперты предсказывают дальнейшее падение цен на 4-10% к концу года.

🧾 Коррекция была запущена целой серией изменений и повышений налогов, и усугублен последствиями Brexit, ростом процентных ставок и санкциями против российского капитала. Вместо покупки, многие состоятельные люди теперь предпочитают аренду, выжидая более благоприятных условий. А некоторые уже плюнули и переехали в Дубай!

✔️ Лондонский опыт показывает важность учёта налоговой политики и геополитических рисков при инвестициях в элитную недвижимость. Длительные периоды падения рынка - реальность даже на островке стабильности (и я сейчас про Британию)!

⚠️ Как считаете, ждет ли премиальный и де-люкс сегмент в России аналогичное падение?

👍 Да
🔥 Нет
👀 Только если опять налоги поднимут...?