🎯 Cash-on-Cash Return (CoC) — это ключевой показатель доходности, который показывает, сколько реальных денег вы получаете от своих вложений в недвижимость относительно суммы собственных средств.

📊 Формула проста: годовой денежный поток делим на сумму первоначальных инвестиций и умножаем на 100%.

🏢 Например, вы покупаете офис за ₽15 млн: ₽4,5 млн — ваши деньги, ₽10,5 млн — кредит. Офис приносит ₽120 тыс. аренды в месяц, минус ₽75 тыс. платеж по кредиту и ₽15 тыс. на обслуживание. Чистый поток ₽30 тыс. в месяц или ₽360 тыс. в год. CoC = (360 000 / 4 500 000) × 100% = 8%.

🔍 Этот показатель особенно важен при использовании кредитов, поскольку показывает эффективность именно ваших денег.

👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано

#ликбез

✍️ Только я написал, что в июне будет получено разрешение на строительство офисного квартала STONE Калужская, так вот и оно.

🏗️В STONE обещают, что в ближайшие дни приступят к основным строительным работам — уже завезена техника, и площадка готова к началу нулевого цикла. Чего они (пока) не транслируют: цены тоже поднимутся.

💰Вероятно, тот самый частный инвестор, купивший три этажа в STONE Калужская счастлив: купил прямо перед РНС и повышением цен.

Sell in may and go away! Хороший план, но у московских застройщиков не получилось...

📊 Коллеги из BNmap.pro обнародовали предварительные данные по сделкам в Московском регионе за май 2025 года.

📍Спойлер: цифры не удивляют.

📉 В мае Московский регион зафиксировал падение количества лотов в сделках на 22% по сравнению с апрелем. Всего в регионе оформили 8 122 лота.

🔻«Старая» Москва скорректировалась на 20,3% по количеству лотов (3 531 лот) и на 21,5% по площади (181 893 м2).

🔻Московская область показала схожую динамику - минус 20% по лотам (3 026 штук) и минус 17,8% по площади (132 699 м2).

🔻Новая Москва - минус 26,9% по лотам (1 565 штук) и минус 27,7% по площади (69 785 м2).

⚠️ Важная техническая деталь от BNmap.pro: данные приводятся по дате регистрации договоров, поэтому в майской статистике могут «засветиться» и апрельские сделки. Окончательные цифры по дате заключения договоров могут несколько отличаться.

👍 Это сезонный фактор.
🔥 Налицо сдутие пузыря!
👀 При этом цены растут и хорошее уже раскупили....

🌵Дивидендная засуха: российские компании отказываются от выплат акционерам...

📉 Российский фондовый рынок столкнулся с массовым отказом крупных компаний от выплаты дивидендов в 2025 году. «Газпром», «Норникель», «Северсталь», НЛМК, а также «Русагро». В секторе потребительского рынка отличились отказами ритейлер «Магнит» и крупнейшие девелоперы, ПИК, «Самолет» и «Эталон».

⚠️ Основными причинами дивидендного голода стало растущее налоговое бремя и сложная макроэкономическая ситуация. Снижение цен на нефть и укрепление рубля серьезно ударили по бизнес-моделям сырьевых экспортеров, вынуждая их направлять средства на поддержание операционной деятельности. В секторе жилой недвижимости, очевидно, есть свои проблемы. На многие компании также давят большие долги или необходимость развития. В результате инвесторы остаются без традиционного источника дохода. Печаль разливается по форумам и блога инвесторов.

Но есть и хорошая новость!

🟪 Simple Estate никогда не откажется и не передумает платить дивиденды своим инвесторам. Дивиденды выплачиваются из чистой прибыли проектных АО и напрямую зависят от операционных результатов объектов недвижимости — из арендных поступлений вычитаются операционные расходы, коммунальные платежи, обслуживание здания и налоги. Вся оставшаяся сумма четко направляется на выплату дивидендов акционерам.

💰 Механизм выплат прозрачен и предсказуем. Такая модель обеспечивает стабильный доходный поток независимо от макроэкономических колебаний и решений менеджмента крупных корпораций.

🟣 В результате, Simple Estate остается надёжным источником дивидендного дохода даже в условиях общей дивидендной засухи на российском рынке капитала.

Полезный совет!

— Аллё, доктор? У меня правый бок болит, что посоветуете?
— Так это газы! Примите активированный уголь, сразу полегчает.
— Спасибо, док, вы лучший!

🛣 Представьте себе дорогу, многополосный автобан. Теперь представьте, что только 10% машин на нём ездят по правилам, а 90% нарушают. Опасная дорожка какая-то, может лучше на поезде?

💰В реальности инвестиции, особенно инвестиции в недвижимость, это сфера, где по правилам работают только 10% инвесторов, а остальные 90% можно сказать наудачу, в надежде на рынок!

😵‍💫 Что за правила такие? Скучища... Анализ рынка, SWOT-анализ, поиск предпосылок для финмодели, расчет финмодели, план-факторный анализ, мониторинг рисков...

💡И вот я даю полезный совет: дорогие 90%, чтобы не получить убытки и не войти в проект с доходностью меньше депозита, нужно определить свой риск-профиль, инвестиционный горизонт, понять свои инвестиционные пристрастия, потом поучиться - пройти бесплатное обучение или почитать (желательно мою) книгу, или потрудиться и поискать информацию на моём канале... А потом применяя все полученные знания заниматься инвестициями, делая это по правилам, а не наобум!

💬 Что же мне отвечают?

— Да нафига это надо??? Ты можешь просто сказать куда вложить! Без всего этого анализа...! Зачем я подписался на твой канал, где польза-то?!

❌ На это мне нечего отвечать, ведь на моём канале не кормят рыбой, тут скорее дают информацию о том, как её ловить.

🏛 Голофтеевы - семья купцов-старообрядцев, которая во второй половине XIX века вошла в первые строчки рейтинга московских рантье, владельцев коммерческой недвижимости и крупных игроков загородного девелопмента в Подмосковье.

🧰 Основатель семейного бизнеса Конон Голофтеев (1822-1896) происходил из семьи калужских мещан-старообрядцев. В ранней юности приехал в Москву, работал сначала в лавке в торговых рядах, а уже в 1840 году (в 18 лет) открыл собственную галантерейную лавку в Замоскворечье. Именно ритейл стал основой капитала семьи.

📈 Вероятно, бизнес в сфере розничной торговли шел вполне неплохо и к 1845 году Конон Голофтеев стал купцом 3-й гильдии. Дальше вполне успешно Голофтеев занимался именно галантерейными товарами, и только в 1871 году семья (Конон Голофтеев и его сын Николай, а также шурин Петр Рахманин) выкупила свой первый московский торговый центр - Голицынскую галерею на Петровке.

🧤Голофтеевы открыли там сразу четыре корнера и продавали модную женскую одежду. Также у Голофтеевых было три бутика в Верхних торговых рядах, а также торговая точка на Кузнецком мосту. В 1873 году для контроля над активами семья основала Торговый дом «Голофтеев с сыном и Рахманин».

🏪 После ребрендинга 1878 года Голицынская галерея называлась Голофтеевским Пассажем. В 1912 году здание торгового центра сгорело. Очевидно, объект был застрахован, потому что в 1913 году после проведения комплексной реконструкции Пассаж был вновь открыт.

⛳ В 1862 году Голофтеевы с Рахманиным выкупили подмосковную усадьбу Люблино. Поначалу инвесторы сдавали бывшие усадебные постройки для летнего отдыха москвичей, а чуть позже реализовали масштабный проект комплексного развития земельных массивов, застроив большую часть территории дачами. Для привлечения дачников владельцы на собственные средства открыли станцию «Люблино-Дачное» в 1870 году.

💼 К концу жизни семья Конона Голофтеева собрала внушительный портфель коммерческой недвижимости: Голофтеевский пассаж, дачи в Люблино, комплекс доходных домов на Большой Дмитровке и дом на Волхонке у Храма Христа Спасителя. Голофтеевы жили в роскошной усадьбе на Большой Ордынке.

🔻 Конон Голофтеев умер в 1896 году. Бизнес возглавил сын Николай Голофтеев (в золотой рамочке), однако после переворота 1917 года имущество семьи было национализировано. Голофтеевский пассаж просуществовал до 1970-х годов, однако был снесен ради строительства новых корпусов ЦУМа.

#история

👀 ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 1%. Теперь 20%. Толпы вкладчиков устремились в банки снимать депозиты и перекладывать на рынок недвижимости!

⚡ Работа офисов продаж крупнейших застройщиков жилья парализована: люди пытаются купить квартиру в ипотеку, успев ещё до мощного повышения цен.

«А как так получилось, что в 2025 году у ПИКа нет офисов продаж на объектах? Деньги не нужны?» - недоумевают покупатели из регионов, поспешившие в Москву после решения ЦБ...

⚡️ ЦБ Снизил ставку до 20%

(но вы наверняка уже видели это везде где только можно)

🏦 Сегодня Центральный банк наконец-то снизил ключевую ставку на 1 п.п. до 20%.

💸 Что теперь будет происходить с рынком? Куда теперь выгоднее всего инвестировать и что же делать инвестору?

📺 Ответили на все эти вопросы в новом ролике

⚡⚡⚡В продаже новый ГАБ с «Кофеманией»!

☕️Всё верно, помещение с «Кофеманией» на Кутузовском проспекте, 17! Напомню, что еще в сентябре я писал о том, как редко появляются в продаже объекты с этим культовым арендатором. Тогда на рынке был только один ГАБ с «Кофемания Chef's» на Патриках, цену которого R4S даже не раскрывала. И вот — второе предложение!

📍 Локация супер: Кутузовский проспект - одна из самых престижных магистралей Москвы, рядом Москва-Сити, Экспоцентр, премиальные ЖК, первая линия с максимальным трафиком. Это адрес, который не нуждается в комментариях - сердце деловой и тусовочной Москвы с исключительной транспортной доступностью. А в «Кофемании» на Кутузовском своя атмосфера…

💰 Об объекте: площадь 333,4 м2. Срок договора - 15 лет до 2040 года, при этом «Кофемания» арендует помещение с 2017 года. Это говорит о том, что локация проверена временем и приносит стабильный доход. Цена: официально не раскрывается, но думаю дорого. Хотя это как посмотреть!

⚜️ Почему это трофейный актив? «Кофемания» - это не просто ресторан, это культовое место, где за сырниками и, возможно, самым вкусным кофе в мире решаются серьезные вопросы.

👑Сеть крайне избирательна в выборе локаций и работает только в премиальных местах. 7 лет успешной работы в этом конкретном месте плюс долгосрочный договор до 2040 года говорят о том, что место «выстрелило».

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔍 Коллеги из GMK проводят масштабное исследование потенциала развития российских городов

📊 В 2020 году GMK уже проводили такое исследование по заказу Минстроя РФ. Теперь Сергей Разуваев и его команда решили повторить с обновленной методологией и расширенным охватом.

✅ Исследование включает три этапа: аналитический блок по 30+ городам (включая Москву и СПб), экспертные интервью с топ-30 девелоперами и количественный опрос всего российского девелопмента.

🎯 Цель — оценить потенциал городов для девелоперского рынка и проанализировать динамику за 5 лет.

🔗 Действующие девелоперы (знаю, на моем канале они есть) также могут внести свою лепту в исследовпние, пройдя анкетирование по ссылке clck.ru/3MUKo6 — потребуется всего 10 минут.

📈 Результаты будут обнародованы и станут доступны заинтересованным лицам.

🚩 Не является рекламой!

💔Когда нет денег - есть гостевой дом

🏗 С 1 сентября 2025 года в 18 регионах России (Краснодарский край, Крым, Севастополь, Сириус, Республика Алтай, Алтайский край, Дагестан, Приморский и Ставропольский края, Архангельская, Ивановская, Владимирская, Иркутская, Кемеровская, Ростовская, Калининградская, Ленинградская и Херсонская области) стартует государственный эксперимент по легализации гостевых домов. Теперь бабушки смогут легально зарабатывать на туристах, а государство - получать налоги с «теневого» турбизнеса.

🎭 По новому закону гостевой дом - это индивидуальный жилой дом или его часть, построенный на участках ИЖС, ЛПХ или садоводства, где комнаты сдаются туристам. С 1 января 2026 года все такие дома должны получить уникальный номер и войти в единый реестр классифицированных средств размещения (наравне с отелями).

💸 Например, в Крыму в «сером» секторе работает около 12 тысяч гостевых домов, и проживание в них дешевле, чем в классических отелях. Владельцы отелей недовольны - им приходится соблюдать противопожарные, санитарные и антитеррористические нормы, а гостевые дома пока живут по принципу «сойдет для сельской местности».

🤯 При этом лично с моей точки зрения, решение о легализации примут не более 5% всех существующих гостевых домов. Вступление в реестр гостевых домов влечет за собой расходы на соблюдение требований Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Росгвардии (антитеррор), МВД (миграционный учет), плюс более дорогие коммунальные услуги, вывоз мусора, а в перспективе рост налогов на недвижимость и землю (но это неточно). А еще противопожарные требования - два эвакуационных выхода, огнеупорные материалы, санузлы в каждом номере...

🔥 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы владеете загородной недвижимостью в туристических регионах - самое время подумать о легализации. С одной стороны, появляется официальная возможность зарабатывать на туристах. С другой - требования безопасности и прочая бюрократия. Плюс есть риск, что через пару лет эксперимент свернут, а вы останетесь с кучей документов, лицензий и необходимостью соответствовать... Так что взвешивайте риски!

🔥 Это провокация.
👀 Вижу инвест...
👍 Бегу легализовываться!

Очень странные дела!

💼 «Магнит» ведет переговоры о продаже своих гипермаркетов «Ленте»... На первый взгляд звучит как обычная история консолидации рынка — один игрок покупает активы другого для расширения. Но копнув глубже, понимаешь: эта сделка полна противоречий и вызывает массу вопросов.

🧮 Якобы «Магнит» хочет отчудить 251 гипермаркетов и 195 супермаркетов — итого 446 объектов, которые оцениваются в 100 млрд рублей. Получается в среднем 224 млн рублей за магазин.

🤔Вот только один вопрос: зачем тут гипермаркеты? Их рентабельность падает, покупательские привычки меняются в пользу доставки и магазинов «у дома». Самое парадоксальное в этой истории — «Лента» собирается покупать именно тот сорт активов, от которых сама активно избавлялась.

🧹В 2023 году компания провела масштабную «зачистку» портфеля, закрыв множество неэффективных гипермаркетов и фактически признав этот формат тупиковым направлением. Руководство «Ленты» публично заявляло о переориентации на «магазины у дома» и даже купило сеть «Монетка» именно для развития этого направления. И вдруг — разворот на 180 градусов?

🏪 «Магнит», со своей стороны, тоже демонстрирует четкое понимание трендов рынка. Компания последовательно сокращает количество гипермаркетов, делая ставку на формат «у дома». Логика понятна: лучше продать проблемные активы и сосредоточиться на перспективных направлениях.

🪆В общем дело ясное, что дело темное. Если сделка состоится, с моей точки зрения, это станет негативным сигналом для «Ленты».

«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?

💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.

🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.

💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.

🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.

📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.

🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.

🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.

🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.

📍Некоторые консультанты упражняются в том, как именовать локации, в которых строятся сейчас московские бизнес-центры! Пока в топе определений «неочевидные» и «неожиданные». Я бы предложил ввести в оборот «сюрприз-локация». Например, «новый БЦ класса А в сюрприз-локации Калошино». Звучит неплохо!

🤐 Посмеялись и хватит.

Серьезный ❓: Может ли офис класса А находиться в Калошино?

🏢 Напоминаю, что офисы бывают класса А, В, С и даже D. От класса офиса зависит его ставка аренды, и как производная, рыночная стоимость.

🗂️ В версии классификации от 2013 года к классу А обязательно относились офисные здания, расположенные вдалеке «от объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее)».

✔️То есть если здание соответствовало требованиям по машиноместам, инженерным системам, высоте потолков и глубине этажа, то оно вполне могло располагаться в Жулебино, Калошино или на Дубровке, но при этом относиться к классу А.

⚠️ Однако ликвидность помещения и ставка аренды всё же зависят от местоположения (location, location, location) и транспортной доступности (удобство и скорость). Например, ликвидность офиса класса А, расположенного в Савёловской метрокоммуне (одном из перспективных деловых районов Москвы и самом востребованном районе у арендаторов в 2022 году), на несколько порядков выше, чем ликвидность офиса класса А вне делового окружения и вне пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов.

☝️Возможно, правительству Москвы удастся создать новые деловые локации формата бизнес-парков in the middle of nowhere, но определяющим фактором успешности таких объектов останется удобная транспортная доступность (наличие станций метро и удобный выезд на крупные магистрали), а также статус окружения и коммуникация с другими деловыми лоциями.

☝️Частным инвесторам не стоит забывать об этом, рассматривая новые предложения офисов внарезку в строящихся БЦ вне сложившихся деловых районов.

🅿️.💲. Калошино это московский район на окраине востока города, бывшая промзона, ныне подвергающаяся тотальной джентрификации.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Не всё так однозначно...
🔥 В Калошино лучше, душевнее

🥺 Скучаешь по близким?

😃 Стань налоговым резидентом России!

🏛 ЦБ РФ выпустил информационное письмо о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика. Регулятор видит серьезные угрозы для покупателей, застройщиков и банков.

⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.

🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.

📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.

🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.

💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.

💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.

🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.

❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!

🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?

🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.

💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?

🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.

👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?