😎Когда я был молодым специалистом по инвестициям, я не понимал многих терминов и аббревиатур. Приходилось переспрашивать. И это иногда было проблемой…

👀Вот сидит рядом кто-то и сыплет терминами, а ты ни хрена не понимаешь! Например, обсуждают CapRate. Я делаю вид, что понимаю.

🤔Прихожу домой, открываю словарь и обнаруживаю, что разговор, вероятно, шел о «налете чашек» (cup raid). А причем здесь чашки? Может какой-то специальный термин. В интернете тогда мало что было, а если и было, то обрывки и только на английском языке. Плюс я не особо знал где и как искать и конкретно что искать.

Что же делать? Если я переспрошу, то есть три варианта:

1️⃣ Коллеги начнут смеяться, гнобить и унижать за незнание базовых вещей. «Как! Ты не знаешь, что такое CapRate?!» - с ужасом, презрением и насмешкой восклицали «профессионалы». «Мы были о тебе лучшего мнения...»

2️⃣ Коллега объяснит так, что лучше бы не объяснял! Моё самое любимое: IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Ну всё понятно, вопросов нет (вообще ничего не понятно!).

3️⃣ Коллега нормально объяснит. Без снобизма, без показухи экспертности, без демонстрации превосходства. Просто расскажет человеческим языком, что такое CapRate. Очень редко такое было, но было.

☝️Вспоминая те времена я решил создать рубрику #ликбез на своем канале.

🚩Если не понимаете какой-то термин - воспользуйтесь контекстным поиском по каналу. Не нашли? Напишите в комментарий к этому посту - я объясню.

🎯 Cash-on-Cash Return (CoC) — это ключевой показатель доходности, который показывает, сколько реальных денег вы получаете от своих вложений в недвижимость относительно суммы собственных средств.

📊 Формула проста: годовой денежный поток делим на сумму первоначальных инвестиций и умножаем на 100%.

🏢 Например, вы покупаете офис за ₽15 млн: ₽4,5 млн — ваши деньги, ₽10,5 млн — кредит. Офис приносит ₽120 тыс. аренды в месяц, минус ₽75 тыс. платеж по кредиту и ₽15 тыс. на обслуживание. Чистый поток ₽30 тыс. в месяц или ₽360 тыс. в год. CoC = (360 000 / 4 500 000) × 100% = 8%.

🔍 Этот показатель особенно важен при использовании кредитов, поскольку показывает эффективность именно ваших денег.

👍 Ясно-понятно
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Путано-запутано

#ликбез

✍️ Только я написал, что в июне будет получено разрешение на строительство офисного квартала STONE Калужская, так вот и оно.

🏗️В STONE обещают, что в ближайшие дни приступят к основным строительным работам — уже завезена техника, и площадка готова к началу нулевого цикла. Чего они (пока) не транслируют: цены тоже поднимутся.

💰Вероятно, тот самый частный инвестор, купивший три этажа в STONE Калужская счастлив: купил прямо перед РНС и повышением цен.

Sell in may and go away! Хороший план, но у московских застройщиков не получилось...

📊 Коллеги из BNmap.pro обнародовали предварительные данные по сделкам в Московском регионе за май 2025 года.

📍Спойлер: цифры не удивляют.

📉 В мае Московский регион зафиксировал падение количества лотов в сделках на 22% по сравнению с апрелем. Всего в регионе оформили 8 122 лота.

🔻«Старая» Москва скорректировалась на 20,3% по количеству лотов (3 531 лот) и на 21,5% по площади (181 893 м2).

🔻Московская область показала схожую динамику - минус 20% по лотам (3 026 штук) и минус 17,8% по площади (132 699 м2).

🔻Новая Москва - минус 26,9% по лотам (1 565 штук) и минус 27,7% по площади (69 785 м2).

⚠️ Важная техническая деталь от BNmap.pro: данные приводятся по дате регистрации договоров, поэтому в майской статистике могут «засветиться» и апрельские сделки. Окончательные цифры по дате заключения договоров могут несколько отличаться.

👍 Это сезонный фактор.
🔥 Налицо сдутие пузыря!
👀 При этом цены растут и хорошее уже раскупили....

🌵Дивидендная засуха: российские компании отказываются от выплат акционерам...

📉 Российский фондовый рынок столкнулся с массовым отказом крупных компаний от выплаты дивидендов в 2025 году. «Газпром», «Норникель», «Северсталь», НЛМК, а также «Русагро». В секторе потребительского рынка отличились отказами ритейлер «Магнит» и крупнейшие девелоперы, ПИК, «Самолет» и «Эталон».

⚠️ Основными причинами дивидендного голода стало растущее налоговое бремя и сложная макроэкономическая ситуация. Снижение цен на нефть и укрепление рубля серьезно ударили по бизнес-моделям сырьевых экспортеров, вынуждая их направлять средства на поддержание операционной деятельности. В секторе жилой недвижимости, очевидно, есть свои проблемы. На многие компании также давят большие долги или необходимость развития. В результате инвесторы остаются без традиционного источника дохода. Печаль разливается по форумам и блога инвесторов.

Но есть и хорошая новость!

🟪 Simple Estate никогда не откажется и не передумает платить дивиденды своим инвесторам. Дивиденды выплачиваются из чистой прибыли проектных АО и напрямую зависят от операционных результатов объектов недвижимости — из арендных поступлений вычитаются операционные расходы, коммунальные платежи, обслуживание здания и налоги. Вся оставшаяся сумма четко направляется на выплату дивидендов акционерам.

💰 Механизм выплат прозрачен и предсказуем. Такая модель обеспечивает стабильный доходный поток независимо от макроэкономических колебаний и решений менеджмента крупных корпораций.

🟣 В результате, Simple Estate остается надёжным источником дивидендного дохода даже в условиях общей дивидендной засухи на российском рынке капитала.

Полезный совет!

— Аллё, доктор? У меня правый бок болит, что посоветуете?
— Так это газы! Примите активированный уголь, сразу полегчает.
— Спасибо, док, вы лучший!

🛣 Представьте себе дорогу, многополосный автобан. Теперь представьте, что только 10% машин на нём ездят по правилам, а 90% нарушают. Опасная дорожка какая-то, может лучше на поезде?

💰В реальности инвестиции, особенно инвестиции в недвижимость, это сфера, где по правилам работают только 10% инвесторов, а остальные 90% можно сказать наудачу, в надежде на рынок!

😵‍💫 Что за правила такие? Скучища... Анализ рынка, SWOT-анализ, поиск предпосылок для финмодели, расчет финмодели, план-факторный анализ, мониторинг рисков...

💡И вот я даю полезный совет: дорогие 90%, чтобы не получить убытки и не войти в проект с доходностью меньше депозита, нужно определить свой риск-профиль, инвестиционный горизонт, понять свои инвестиционные пристрастия, потом поучиться - пройти бесплатное обучение или почитать (желательно мою) книгу, или потрудиться и поискать информацию на моём канале... А потом применяя все полученные знания заниматься инвестициями, делая это по правилам, а не наобум!

💬 Что же мне отвечают?

— Да нафига это надо??? Ты можешь просто сказать куда вложить! Без всего этого анализа...! Зачем я подписался на твой канал, где польза-то?!

❌ На это мне нечего отвечать, ведь на моём канале не кормят рыбой, тут скорее дают информацию о том, как её ловить.

🏛 Голофтеевы - семья купцов-старообрядцев, которая во второй половине XIX века вошла в первые строчки рейтинга московских рантье, владельцев коммерческой недвижимости и крупных игроков загородного девелопмента в Подмосковье.

🧰 Основатель семейного бизнеса Конон Голофтеев (1822-1896) происходил из семьи калужских мещан-старообрядцев. В ранней юности приехал в Москву, работал сначала в лавке в торговых рядах, а уже в 1840 году (в 18 лет) открыл собственную галантерейную лавку в Замоскворечье. Именно ритейл стал основой капитала семьи.

📈 Вероятно, бизнес в сфере розничной торговли шел вполне неплохо и к 1845 году Конон Голофтеев стал купцом 3-й гильдии. Дальше вполне успешно Голофтеев занимался именно галантерейными товарами, и только в 1871 году семья (Конон Голофтеев и его сын Николай, а также шурин Петр Рахманин) выкупила свой первый московский торговый центр - Голицынскую галерею на Петровке.

🧤Голофтеевы открыли там сразу четыре корнера и продавали модную женскую одежду. Также у Голофтеевых было три бутика в Верхних торговых рядах, а также торговая точка на Кузнецком мосту. В 1873 году для контроля над активами семья основала Торговый дом «Голофтеев с сыном и Рахманин».

🏪 После ребрендинга 1878 года Голицынская галерея называлась Голофтеевским Пассажем. В 1912 году здание торгового центра сгорело. Очевидно, объект был застрахован, потому что в 1913 году после проведения комплексной реконструкции Пассаж был вновь открыт.

⛳ В 1862 году Голофтеевы с Рахманиным выкупили подмосковную усадьбу Люблино. Поначалу инвесторы сдавали бывшие усадебные постройки для летнего отдыха москвичей, а чуть позже реализовали масштабный проект комплексного развития земельных массивов, застроив большую часть территории дачами. Для привлечения дачников владельцы на собственные средства открыли станцию «Люблино-Дачное» в 1870 году.

💼 К концу жизни семья Конона Голофтеева собрала внушительный портфель коммерческой недвижимости: Голофтеевский пассаж, дачи в Люблино, комплекс доходных домов на Большой Дмитровке и дом на Волхонке у Храма Христа Спасителя. Голофтеевы жили в роскошной усадьбе на Большой Ордынке.

🔻 Конон Голофтеев умер в 1896 году. Бизнес возглавил сын Николай Голофтеев (в золотой рамочке), однако после переворота 1917 года имущество семьи было национализировано. Голофтеевский пассаж просуществовал до 1970-х годов, однако был снесен ради строительства новых корпусов ЦУМа.

#история

👀 ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 1%. Теперь 20%. Толпы вкладчиков устремились в банки снимать депозиты и перекладывать на рынок недвижимости!

⚡ Работа офисов продаж крупнейших застройщиков жилья парализована: люди пытаются купить квартиру в ипотеку, успев ещё до мощного повышения цен.

«А как так получилось, что в 2025 году у ПИКа нет офисов продаж на объектах? Деньги не нужны?» - недоумевают покупатели из регионов, поспешившие в Москву после решения ЦБ...

⚡️ ЦБ Снизил ставку до 20%

(но вы наверняка уже видели это везде где только можно)

🏦 Сегодня Центральный банк наконец-то снизил ключевую ставку на 1 п.п. до 20%.

💸 Что теперь будет происходить с рынком? Куда теперь выгоднее всего инвестировать и что же делать инвестору?

📺 Ответили на все эти вопросы в новом ролике

⚡⚡⚡В продаже новый ГАБ с «Кофеманией»!

☕️Всё верно, помещение с «Кофеманией» на Кутузовском проспекте, 17! Напомню, что еще в сентябре я писал о том, как редко появляются в продаже объекты с этим культовым арендатором. Тогда на рынке был только один ГАБ с «Кофемания Chef's» на Патриках, цену которого R4S даже не раскрывала. И вот — второе предложение!

📍 Локация супер: Кутузовский проспект - одна из самых престижных магистралей Москвы, рядом Москва-Сити, Экспоцентр, премиальные ЖК, первая линия с максимальным трафиком. Это адрес, который не нуждается в комментариях - сердце деловой и тусовочной Москвы с исключительной транспортной доступностью. А в «Кофемании» на Кутузовском своя атмосфера…

💰 Об объекте: площадь 333,4 м2. Срок договора - 15 лет до 2040 года, при этом «Кофемания» арендует помещение с 2017 года. Это говорит о том, что локация проверена временем и приносит стабильный доход. Цена: официально не раскрывается, но думаю дорого. Хотя это как посмотреть!

⚜️ Почему это трофейный актив? «Кофемания» - это не просто ресторан, это культовое место, где за сырниками и, возможно, самым вкусным кофе в мире решаются серьезные вопросы.

👑Сеть крайне избирательна в выборе локаций и работает только в премиальных местах. 7 лет успешной работы в этом конкретном месте плюс долгосрочный договор до 2040 года говорят о том, что место «выстрелило».

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔍 Коллеги из GMK проводят масштабное исследование потенциала развития российских городов

📊 В 2020 году GMK уже проводили такое исследование по заказу Минстроя РФ. Теперь Сергей Разуваев и его команда решили повторить с обновленной методологией и расширенным охватом.

✅ Исследование включает три этапа: аналитический блок по 30+ городам (включая Москву и СПб), экспертные интервью с топ-30 девелоперами и количественный опрос всего российского девелопмента.

🎯 Цель — оценить потенциал городов для девелоперского рынка и проанализировать динамику за 5 лет.

🔗 Действующие девелоперы (знаю, на моем канале они есть) также могут внести свою лепту в исследовпние, пройдя анкетирование по ссылке clck.ru/3MUKo6 — потребуется всего 10 минут.

📈 Результаты будут обнародованы и станут доступны заинтересованным лицам.

🚩 Не является рекламой!

💔Когда нет денег - есть гостевой дом

🏗 С 1 сентября 2025 года в 18 регионах России (Краснодарский край, Крым, Севастополь, Сириус, Республика Алтай, Алтайский край, Дагестан, Приморский и Ставропольский края, Архангельская, Ивановская, Владимирская, Иркутская, Кемеровская, Ростовская, Калининградская, Ленинградская и Херсонская области) стартует государственный эксперимент по легализации гостевых домов. Теперь бабушки смогут легально зарабатывать на туристах, а государство - получать налоги с «теневого» турбизнеса.

🎭 По новому закону гостевой дом - это индивидуальный жилой дом или его часть, построенный на участках ИЖС, ЛПХ или садоводства, где комнаты сдаются туристам. С 1 января 2026 года все такие дома должны получить уникальный номер и войти в единый реестр классифицированных средств размещения (наравне с отелями).

💸 Например, в Крыму в «сером» секторе работает около 12 тысяч гостевых домов, и проживание в них дешевле, чем в классических отелях. Владельцы отелей недовольны - им приходится соблюдать противопожарные, санитарные и антитеррористические нормы, а гостевые дома пока живут по принципу «сойдет для сельской местности».

🤯 При этом лично с моей точки зрения, решение о легализации примут не более 5% всех существующих гостевых домов. Вступление в реестр гостевых домов влечет за собой расходы на соблюдение требований Роспотребнадзора, Госпожнадзора, Росгвардии (антитеррор), МВД (миграционный учет), плюс более дорогие коммунальные услуги, вывоз мусора, а в перспективе рост налогов на недвижимость и землю (но это неточно). А еще противопожарные требования - два эвакуационных выхода, огнеупорные материалы, санузлы в каждом номере...

🔥 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы владеете загородной недвижимостью в туристических регионах - самое время подумать о легализации. С одной стороны, появляется официальная возможность зарабатывать на туристах. С другой - требования безопасности и прочая бюрократия. Плюс есть риск, что через пару лет эксперимент свернут, а вы останетесь с кучей документов, лицензий и необходимостью соответствовать... Так что взвешивайте риски!

🔥 Это провокация.
👀 Вижу инвест...
👍 Бегу легализовываться!

Очень странные дела!

💼 «Магнит» ведет переговоры о продаже своих гипермаркетов «Ленте»... На первый взгляд звучит как обычная история консолидации рынка — один игрок покупает активы другого для расширения. Но копнув глубже, понимаешь: эта сделка полна противоречий и вызывает массу вопросов.

🧮 Якобы «Магнит» хочет отчудить 251 гипермаркетов и 195 супермаркетов — итого 446 объектов, которые оцениваются в 100 млрд рублей. Получается в среднем 224 млн рублей за магазин.

🤔Вот только один вопрос: зачем тут гипермаркеты? Их рентабельность падает, покупательские привычки меняются в пользу доставки и магазинов «у дома». Самое парадоксальное в этой истории — «Лента» собирается покупать именно тот сорт активов, от которых сама активно избавлялась.

🧹В 2023 году компания провела масштабную «зачистку» портфеля, закрыв множество неэффективных гипермаркетов и фактически признав этот формат тупиковым направлением. Руководство «Ленты» публично заявляло о переориентации на «магазины у дома» и даже купило сеть «Монетка» именно для развития этого направления. И вдруг — разворот на 180 градусов?

🏪 «Магнит», со своей стороны, тоже демонстрирует четкое понимание трендов рынка. Компания последовательно сокращает количество гипермаркетов, делая ставку на формат «у дома». Логика понятна: лучше продать проблемные активы и сосредоточиться на перспективных направлениях.

🪆В общем дело ясное, что дело темное. Если сделка состоится, с моей точки зрения, это станет негативным сигналом для «Ленты».

«Магнит» и «Дикси» или «Продукты24»?

💸 При инвестировании в коммерческую недвижимость формата стрит-ритейл одним из ключевых критериев качества денежного потока является надежность и платежеспособность арендаторов. Традиционно федеральные сети рассматриваются инвесторами как более предпочтительные партнеры благодаря своей устойчивости и репутации.

🤔 Но так ли очевиден выбор в пользу «федералов»? Независимые ритейлеры также могут представлять интерес и обладать рядом преимуществ.

💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.

🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.

📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.

🛒 Еще одно преимущество независимых ритейлеров заключается в их способности адаптировать ассортимент товаров под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.

🔍 Тем не менее тщательная проверка потенциальных арендаторов, изучение их финансового положения и деловой репутации чрезвычайно важна и позволяет инвестору верно оценивать риски.

🏪 И конечно же, качество самого объекта недвижимости остается приоритетным фактором для инвестора - ликвидное помещение с хорошей локацией легко найдет нового арендатора даже при смене текущего, неважно, федерального или независимого.

📍Некоторые консультанты упражняются в том, как именовать локации, в которых строятся сейчас московские бизнес-центры! Пока в топе определений «неочевидные» и «неожиданные». Я бы предложил ввести в оборот «сюрприз-локация». Например, «новый БЦ класса А в сюрприз-локации Калошино». Звучит неплохо!

🤐 Посмеялись и хватит.

Серьезный ❓: Может ли офис класса А находиться в Калошино?

🏢 Напоминаю, что офисы бывают класса А, В, С и даже D. От класса офиса зависит его ставка аренды, и как производная, рыночная стоимость.

🗂️ В версии классификации от 2013 года к классу А обязательно относились офисные здания, расположенные вдалеке «от объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее)».

✔️То есть если здание соответствовало требованиям по машиноместам, инженерным системам, высоте потолков и глубине этажа, то оно вполне могло располагаться в Жулебино, Калошино или на Дубровке, но при этом относиться к классу А.

⚠️ Однако ликвидность помещения и ставка аренды всё же зависят от местоположения (location, location, location) и транспортной доступности (удобство и скорость). Например, ликвидность офиса класса А, расположенного в Савёловской метрокоммуне (одном из перспективных деловых районов Москвы и самом востребованном районе у арендаторов в 2022 году), на несколько порядков выше, чем ликвидность офиса класса А вне делового окружения и вне пешей доступности от транспортно-пересадочных узлов.

☝️Возможно, правительству Москвы удастся создать новые деловые локации формата бизнес-парков in the middle of nowhere, но определяющим фактором успешности таких объектов останется удобная транспортная доступность (наличие станций метро и удобный выезд на крупные магистрали), а также статус окружения и коммуникация с другими деловыми лоциями.

☝️Частным инвесторам не стоит забывать об этом, рассматривая новые предложения офисов внарезку в строящихся БЦ вне сложившихся деловых районов.

🅿️.💲. Калошино это московский район на окраине востока города, бывшая промзона, ныне подвергающаяся тотальной джентрификации.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Не всё так однозначно...
🔥 В Калошино лучше, душевнее

🥺 Скучаешь по близким?

😃 Стань налоговым резидентом России!