🏛 ЦБ РФ выпустил информационное письмо о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика. Регулятор видит серьезные угрозы для покупателей, застройщиков и банков.
⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.
🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.
📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.
🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.
💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.
💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.
🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.
❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!
🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?
🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.
💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?
🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.
👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?
⚠️ ЦБ выделяет три ключевых риска для физических лиц. Первый — сложности с получением ипотеки для погашения рассрочки. Застройщики, в отличие от банков, не обязаны оценивать платежеспособность клиентов. В результате люди могут столкнуться с отказом в ипотеке или неподъемными платежами. Плюс программы рассрочки часто сопровождаются завышением стоимости жилья.
🛡 Второй риск — отсутствие законодательной защиты при временных финансовых трудностях. В отличие от ипотеки, где есть кредитные каникулы и специальный порядок взыскания, при рассрочке от застройщика можно потерять жилье даже при незначительной просрочке. Более того, нельзя использовать господдержку семей с детьми для погашения таких рассрочек.
📋 Третий риск связан с отсутствием защиты по закону 214-ФЗ. Рассрочка может оформляться предварительным договором купли-продажи, что не исключает двойные продажи и мошенничество. При банкротстве застройщика деньги могут не вернуться, поскольку эскроу-счета не используются.
🔧 Что предлагает ЦБ для решения проблем? Регулятор рекомендует банкам требовать от застройщиков детальную отчетность по рассрочкам: объемы предоставленных рассрочек, размер первоначальных взносов, графики погашения, данные о просрочках и процедуры оценки финансового положения покупателей. Банки должны получать документы для предварительной оценки возможности выдачи ипотеки каждому получателю рассрочки.
💰 Главное требование — контроль эскроу-счетов! ЦБ настаивает на том, чтобы банки не реже раза в месяц проверяли объем средств, зачисленных на эскроу-счета, в том числе при погашении рассрочек. Это должно предотвратить продажи «в обход» защищенных счетов.
💸 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением — их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта. Основные причины отказов: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали премии или деньги от продажи другой недвижимости, которые задержались.
🏦 ЦБ рекомендует банкам жестче относиться к кредитованию застройщиков с большой долей рассрочек. Если доля неоплаченных площадей превышает 20% от общего объема или 50% за квартал, банки должны снижать оценку кредитоспособности застройщика и увеличивать резервы.
❗️Что важно, ЦБ не должен и не может контролировать рассрочки!
🤔 А если не запрещать и не пугать, а подумать! Какой возможен компромисс между ЦБ и застройщиками?
🔍 Во-первых, все-все-все застройщики могли бы внедрить обязательную предварительную проверку платежеспособности покупателей по рассрочке — по аналогии с банковским скорингом, а может быть и просто проводили скоринг по банковским лекалам и при поддержке ЦБ. Это снизило бы долю дефолтов и удовлетворило бы регулятора.
💡 Во-вторых, обязать застройщиков часть средств по рассрочке сразу направлять на эскроу-счета. Как известно, внося 30% по рассрочке в качестве ПВ покупатель сразу оплачивает 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Ну если 50% от стоимости строительства окажутся на эскроу, риски же снизятся, нет?
🎯 В-третьих, ввести стандартизированные рекомендованные условия рассрочек: с одной стороны, единые штрафы покупателям за просрочку и расторжение (как в Дубае), а с другой - обязательный «период охлаждения» в 7-14 дней для отказа от сделки и т.д.
👍 Компромисс невозможен.
🔥 Не будет скоро никакого эскроу!
👀 А когда обвал или коллапс?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤐 NDA - соглашение о молчании. Сколько же я их подписал! И не сосчитать...
📝 NDA (Non-Disclosure Agreement) или соглашение о неразглашении - это документ, который обязывает стороны держать в секрете информацию, полученную в ходе переговоров или сотрудничества.
🤝 В недвижимости NDA по сути, является «билетом» на просмотр коммерческих данных. Представьте: вы владелец торгового центра и хотите его продать. Нужно сообщить потенциальному покупателю реальные ставки аренды, расходы на управление, раскрыть структуру владения и т.д. Как-то не хочется направо и налево это показывать... А продать хочется! Тогда надо подписать NDA.
⚖️ NDA работает в обе стороны. Покупатель получает доступ к конфиденциальной информации, но обязуется не передавать её третьим лицам и не разглашать детали, даже если сделка сорвется. Нарушение NDA может повлечь серьезные финансовые санкции.
🔍 В документе обычно прописывается: какая именно информация считается конфиденциальной, на какой срок действует запрет на разглашение (обычно 3-5 лет), какие исключения допускаются (например, если информация стала публичной) и размер штрафов за нарушение.
#ликбез
📝 NDA (Non-Disclosure Agreement) или соглашение о неразглашении - это документ, который обязывает стороны держать в секрете информацию, полученную в ходе переговоров или сотрудничества.
🤝 В недвижимости NDA по сути, является «билетом» на просмотр коммерческих данных. Представьте: вы владелец торгового центра и хотите его продать. Нужно сообщить потенциальному покупателю реальные ставки аренды, расходы на управление, раскрыть структуру владения и т.д. Как-то не хочется направо и налево это показывать... А продать хочется! Тогда надо подписать NDA.
⚖️ NDA работает в обе стороны. Покупатель получает доступ к конфиденциальной информации, но обязуется не передавать её третьим лицам и не разглашать детали, даже если сделка сорвется. Нарушение NDA может повлечь серьезные финансовые санкции.
🔍 В документе обычно прописывается: какая именно информация считается конфиденциальной, на какой срок действует запрет на разглашение (обычно 3-5 лет), какие исключения допускаются (например, если информация стала публичной) и размер штрафов за нарушение.
#ликбез
👀 ВНЕЗАПНО! «Горячая 20-ка» от «Гранель»!
🎤 Я сначала решил, может это конкурс караоке? Желающие купить квартиру поют песни, и 20-ти лучшим застройщик даёт жирную скидку. Типа «Игры в кальмара» или «Бегущего человека», только все поют.
🏗 Но нет. Оказалось, что «Горячая 20-ка» это 20 лотов со скидками в «MYPRIORITY Дубровка» и «MYPRIORITY Павелецкая». Причём скидки не 20%, а до 16% при 100% оплате или покупке по ипотеке в «Дубровке». Плюс еще добавили программу отсрочки платежа по покупке на 3 месяца. А вот в проекте на «Павелецкой» скидки уже до 17%.
😳 Похоже, застройщик решил немного подогреть интерес к своим объектам перед очередными длинными праздниками.
🎤 Я сначала решил, может это конкурс караоке? Желающие купить квартиру поют песни, и 20-ти лучшим застройщик даёт жирную скидку. Типа «Игры в кальмара» или «Бегущего человека», только все поют.
🏗 Но нет. Оказалось, что «Горячая 20-ка» это 20 лотов со скидками в «MYPRIORITY Дубровка» и «MYPRIORITY Павелецкая». Причём скидки не 20%, а до 16% при 100% оплате или покупке по ипотеке в «Дубровке». Плюс еще добавили программу отсрочки платежа по покупке на 3 месяца. А вот в проекте на «Павелецкой» скидки уже до 17%.
😳 Похоже, застройщик решил немного подогреть интерес к своим объектам перед очередными длинными праздниками.
💼 Москва готовится к офисному затовариванию?
🏢 К 2030 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 137 бизнес-центров общей площадью более 6,5 млн м2. Около половины нового строительства — порядка 3,1 млн м2 — будет сосредоточено в шести ключевых кластерах, согласно данным NF GROUP.
🎯 Лидером по объёмам станет район Большой Сити с показателем почти 1,7 млн м2 арендопригодной площади. На втором месте расположился Южный порт (560 тыс. м2), на третьем — Ходынка (300 тыс. м2). Также в список вошли Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт.
💰 Средневзвешенная цена продажи в формирующихся деловых кластерах по итогам I квартала 2025 года составила около ₽470 т./м2. Самые дорогие предложения зафиксированы в Большом Сити и Ходынке — свыше ₽480 т./м2. Эксперты прогнозируют, что к концу года средняя цена может приблизиться к отметке ₽500 т./м2.
🔄 Важная тенденция: с 2021 года структура рынка кардинально изменилась. Если раньше девелоперы строили офисы «под аренду», то теперь 65-70% новых площадей предлагается на продажу. Причины просты — программа МПТ с льготными условиями смены ВРИ и высокая стоимость заёмного финансирования делают продажу экономически более выгодной.
🥺 Вот такая перспектива.
❓Как думаете, построят к 2030 аж 6,5 млн м2 офисов?
👍 Построят и сдадут в аренду!
🔥 Построят, но НЕ сдадут в аренду.
👀 Как и всегда перенесут сдачу на 2032-35 годы
🎯 Лидером по объёмам станет район Большой Сити с показателем почти 1,7 млн м2 арендопригодной площади. На втором месте расположился Южный порт (560 тыс. м2), на третьем — Ходынка (300 тыс. м2). Также в список вошли Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт.
💰 Средневзвешенная цена продажи в формирующихся деловых кластерах по итогам I квартала 2025 года составила около ₽470 т./м2. Самые дорогие предложения зафиксированы в Большом Сити и Ходынке — свыше ₽480 т./м2. Эксперты прогнозируют, что к концу года средняя цена может приблизиться к отметке ₽500 т./м2.
🔄 Важная тенденция: с 2021 года структура рынка кардинально изменилась. Если раньше девелоперы строили офисы «под аренду», то теперь 65-70% новых площадей предлагается на продажу. Причины просты — программа МПТ с льготными условиями смены ВРИ и высокая стоимость заёмного финансирования делают продажу экономически более выгодной.
🥺 Вот такая перспектива.
❓Как думаете, построят к 2030 аж 6,5 млн м2 офисов?
👍 Построят и сдадут в аренду!
🔥 Построят, но НЕ сдадут в аренду.
👀 Как и всегда перенесут сдачу на 2032-35 годы
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
🏆 Квартиры от ПИК побеждают доллар, депозиты и кэш. Где-то в лучшем мире.
🥊 Как думаете, кто / что бы победил(о) в битве инвестиций, если бы она была реальностью:
👍 Доллар
🔥 Кэш (рубли)
👀 Депозит
🤔 Квартира (пусть будет от ПИК)
⚠️ Это рекламный ролик, но мне за его размещение, увы, не платили...
🥊 Как думаете, кто / что бы победил(о) в битве инвестиций, если бы она была реальностью:
👍 Доллар
🔥 Кэш (рубли)
👀 Депозит
🤔 Квартира (пусть будет от ПИК)
⚠️ Это рекламный ролик, но мне за его размещение, увы, не платили...
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥 А вообще реклама инвестиций в недвижимость обычно такая... смотреть со звуком.
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
📉 ЦБ снизил ключевую ставку до 20% — что будет со ставками по вкладам?
📍6 июня 2025 года Банк России впервые с сентября 2022 года сделал шаг в сторону смягчения: ключевая ставка — снизилась до 20% годовых, сохранив при этом нейтральный сигнал. Давление инфляции снижается, и рынок начинает адаптацию.
🤔Что это значит для вкладчиков?
🏦 Сбербанк уже сообщил: с 11 июня все ставки по основной линейке вкладов на всех сроках — теперь максимум 19% годовых.
🏦 ВТБ пока в режиме «под наблюдением», но не исключает изменений условий по вкладам. По их оценке, прогнозируется снижение ставок по вкладам на средние и длинные сроки, а короткие депозиты, наоборот, будут становиться более привлекательными.
🏦 Совкомбанк оперативно среагировал и уже снизил ставки— на данный момент максимум 20% годовых.
🏦 Абсолют Банк — от минус 0,2 до минус 1 п.п. уже со следующей неделе.
🏦 Московский кредитный банк готовится к коррекции ставки по вкладам. Постепенно, но стабильно.
🏦 Директор по макроэкономическому анализу банка Дом.РФ прогнозирует, что в среднем по рынку до конца года ставки упадут до 15–17%.
🏦 В пресс-службе банка Русский Стандарт отметили, что банк традиционно скорректирует свои ставки с учетом конъюнктуры рынка.
🔍 Тенденция очевидна: рынок начал перестройку. Кто держал вклады под 21% — зафиксировали пик.
📍6 июня 2025 года Банк России впервые с сентября 2022 года сделал шаг в сторону смягчения: ключевая ставка — снизилась до 20% годовых, сохранив при этом нейтральный сигнал. Давление инфляции снижается, и рынок начинает адаптацию.
🤔Что это значит для вкладчиков?
🏦 Сбербанк уже сообщил: с 11 июня все ставки по основной линейке вкладов на всех сроках — теперь максимум 19% годовых.
🏦 ВТБ пока в режиме «под наблюдением», но не исключает изменений условий по вкладам. По их оценке, прогнозируется снижение ставок по вкладам на средние и длинные сроки, а короткие депозиты, наоборот, будут становиться более привлекательными.
🏦 Совкомбанк оперативно среагировал и уже снизил ставки— на данный момент максимум 20% годовых.
🏦 Абсолют Банк — от минус 0,2 до минус 1 п.п. уже со следующей неделе.
🏦 Московский кредитный банк готовится к коррекции ставки по вкладам. Постепенно, но стабильно.
🏦 Директор по макроэкономическому анализу банка Дом.РФ прогнозирует, что в среднем по рынку до конца года ставки упадут до 15–17%.
🏦 В пресс-службе банка Русский Стандарт отметили, что банк традиционно скорректирует свои ставки с учетом конъюнктуры рынка.
🔍 Тенденция очевидна: рынок начал перестройку. Кто держал вклады под 21% — зафиксировали пик.
Тёмные окна квартир-сейфов.
🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.
💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.
🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!
🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.
👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.
📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.
🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.
🕳 А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.
🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).
🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах.
💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги.
🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали!
🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги.
👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься.
📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас.
🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят.
🕳 А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно.
🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).
🎰 История создателей одного очень известного международного букмекера «1x-Вет». Трое уроженцев Брянска получив баснословные (₽63 млрд.) доходы от игорного бизнеса в России и Европе вложили их в основном в российскую региональную недвижимость. Они купили 150 торговых объектов в Брянске, Липецке, Рязани, Белгороде и Москве; им принадлежит брянский ТЦ «Родина», помещения гипермаркетов «Линия», а также отели в Смоленске, Чебоксарах и Челябинске.
👍 Я люблю Брянск и Чебоксары, но мне сложно представить, что покупки торговых центров и отелей в городах с численностью населения до 1 млн.чел. были сделаны с целью инвестировать деньги! Похоже, что учредители «1x-Вет» просто пытались как можно быстрее вложить горячие деньги в то, что лично знали и понимали.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Именно вам посвящена эта информация — ведь многие из нас проявляют активный интерес к покупке коммерческой недвижимости.
Калашный, 5 — смарт-офисы в 2 минутах от Кремля — от 13,5 млн ₽
Покупаете 10 м² — пользуетесь всем этажом:
✔️ Лаунж-зоны, кухня, кофе-поинт, переговорные
✔️ Дизайнерский ремонт от студии из Дубая
✔️ Доступ 24/7 по Face ID, климат-контроль
✔️ Высокий спрос — найдем арендатора за 30 дней
💰 Окупаемость от 5,5 лет
📍 Центр Москвы
📦 13 лотов в продаже (из 16)
👉 Подробности и презентация доступны в боте: @Kalashnyoficce2_bot
Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2VtzqwiaMVp
Калашный, 5 — смарт-офисы в 2 минутах от Кремля — от 13,5 млн ₽
Покупаете 10 м² — пользуетесь всем этажом:
✔️ Лаунж-зоны, кухня, кофе-поинт, переговорные
✔️ Дизайнерский ремонт от студии из Дубая
✔️ Доступ 24/7 по Face ID, климат-контроль
✔️ Высокий спрос — найдем арендатора за 30 дней
💰 Окупаемость от 5,5 лет
📍 Центр Москвы
📦 13 лотов в продаже (из 16)
👉 Подробности и презентация доступны в боте: @Kalashnyoficce2_bot
Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2VtzqwiaMVp
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
❌ Не покупайте коммерческую недвижимость у застройщиков!
🏪 В последние годы на рынок коммерческой недвижимости пришло очень много частных инвесторов, которые ранее никогда не сталкивались с данным классом активов. Инвесторов привлекает возможность получения стабильного пассивного дохода от аренды, причем существенно более высокого чем при классической сдачи в аренду жилой недвижимости. При этом входной чек сопоставим с квартирами! Сотни миллионов рублей иметь совершенно не обязательно.
🏗 И если раньше инвесторы в недвижимость чаще всего покупали квартиры или апартаменты у застройщиков, то сейчас в офисах продаж стоят очереди из инвесторов, желающих купить именно коммерческую недвижимость.
🤔 Идея может показаться совершенно логичной, так как все же знают, что на этапе строительства всегда покупать выгоднее, чем покупать уже готовый объект с арендатором. При этом ещё и не нужно проверять продавца, сам объект, его историю и техническое состояние. Вы покупаете совершенно новый объект. Чистый и прозрачный. Любуясь красивыми рендерами в современном офисе продаж, попевая кофе с печеньками.
🤯 Но на практике, к сожалению, покупка коммерческой недвижимости на этапе строительства очень часто оказывается покупкой неликвида по завышенной цене. Особенно для инвесторов с бюджетом до 100 млн руб.
🤩 Мы в SimpleEstate постоянно общаемся с инвесторами, брокерами, застройщиками и экспертами рынка и видим как часто неподготовленные частные инвесторы теряют огромные деньги на коммерческой недвижимости. И больше всего денег теряется именно в красивых новостройках.
📕 А статистика рынка, которую мы публикуем каждый квартал, наглядно показывает, что средняя стоимость строящихся объектов коммерческой недвижимости выше, чем средняя стоимость уже готовых объектов с арендаторами!
❓ Почему так происходит? С какими проблемами сталкиваются частные инвесторы при покупке коммерции у застройщика? И что же делать?
📺 Разбираемся в новом видео на канале инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate 👇
📱 YouTube
🤩 RuTube
🏪 В последние годы на рынок коммерческой недвижимости пришло очень много частных инвесторов, которые ранее никогда не сталкивались с данным классом активов. Инвесторов привлекает возможность получения стабильного пассивного дохода от аренды, причем существенно более высокого чем при классической сдачи в аренду жилой недвижимости. При этом входной чек сопоставим с квартирами! Сотни миллионов рублей иметь совершенно не обязательно.
🏗 И если раньше инвесторы в недвижимость чаще всего покупали квартиры или апартаменты у застройщиков, то сейчас в офисах продаж стоят очереди из инвесторов, желающих купить именно коммерческую недвижимость.
🤔 Идея может показаться совершенно логичной, так как все же знают, что на этапе строительства всегда покупать выгоднее, чем покупать уже готовый объект с арендатором. При этом ещё и не нужно проверять продавца, сам объект, его историю и техническое состояние. Вы покупаете совершенно новый объект. Чистый и прозрачный. Любуясь красивыми рендерами в современном офисе продаж, попевая кофе с печеньками.
🤯 Но на практике, к сожалению, покупка коммерческой недвижимости на этапе строительства очень часто оказывается покупкой неликвида по завышенной цене. Особенно для инвесторов с бюджетом до 100 млн руб.
📕 А статистика рынка, которую мы публикуем каждый квартал, наглядно показывает, что средняя стоимость строящихся объектов коммерческой недвижимости выше, чем средняя стоимость уже готовых объектов с арендаторами!
❓ Почему так происходит? С какими проблемами сталкиваются частные инвесторы при покупке коммерции у застройщика? И что же делать?
📺 Разбираемся в новом видео на канале инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate 👇
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
YouTube
Не покупайте коммерческую недвижимость у застройщиков! Почему инвесторы теряют деньги на коммерции.
За последние годы на рынок коммерческой недвижимости пришло очень много частных инвесторов, желающих получать пассивный доход от аренды и зарабатывать на росте стоимости недвижимости. Все это привело к высокому спросу, большой конкуренции за объекты и снижению…
❌ Друзья, наш мир не черно-белый — не всё так однозначно.
☝️Название у видео такое - для привлечения внимания к важной проблеме.
✔️Суть проблемы состоит в том, что частные инвесторы при принятии инвестиционных решений ориентируются на рендеры, но не на аналитику и цифры. И проблема здесь не в застройщиках, а в частных инвесторах.
🥺 К сожалению, несмотря ни на что (мои усилия в том числе) частные инвесторы в массе своей не изучают рынок, локацию, конкурентное окружение, ставки аренды, не умеют и не хотят создавать финансовые модели и т.д.
⚠️ У застройщиков можно покупать!
🔍 Только всегда нужно применять инвестиционный анализ и разбираться в том, что планируется к приобретению. Чтобы потом не было обманутых надежд и сожалений. Инвестиции - это большая работа, её нужно делать хорошо или не делать совсем.
🏪 Пример удачной покупки - проект «Новое Летово» от SimpleEstate. Помещения были приобретены именно у застройщика на этапе строительства в 2023 году.
☝️Название у видео такое - для привлечения внимания к важной проблеме.
✔️Суть проблемы состоит в том, что частные инвесторы при принятии инвестиционных решений ориентируются на рендеры, но не на аналитику и цифры. И проблема здесь не в застройщиках, а в частных инвесторах.
🥺 К сожалению, несмотря ни на что (мои усилия в том числе) частные инвесторы в массе своей не изучают рынок, локацию, конкурентное окружение, ставки аренды, не умеют и не хотят создавать финансовые модели и т.д.
⚠️ У застройщиков можно покупать!
🔍 Только всегда нужно применять инвестиционный анализ и разбираться в том, что планируется к приобретению. Чтобы потом не было обманутых надежд и сожалений. Инвестиции - это большая работа, её нужно делать хорошо или не делать совсем.
🏪 Пример удачной покупки - проект «Новое Летово» от SimpleEstate. Помещения были приобретены именно у застройщика на этапе строительства в 2023 году.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Коммерческая недвижимость — это актив, который должен работать на максимум. Вот только как отследить эффективность каждого квадратного метра?
У СберБизнеса есть решение, которое помогает управлять недвижимостью в одном сервисе:
• Отображает полную картину каждого объекта со статусом помещений, сроками договоров и рисками съезда арендаторов
• Отслеживает платежи, напоминает арендаторам о задолженностях и выставляет счета
• Помогает определить оптимальную стоимость аренды для каждого помещения
• Показывает объекты недвижимости рядом с вами, которые можно приобрести значительно дешевле рынка
• Помечает на карте, где ваши объекты принесут максимальный доход
Откройте счёт в СберБизнесе и получите эти инструменты совершенно бесплатно.
#реклама
У СберБизнеса есть решение, которое помогает управлять недвижимостью в одном сервисе:
• Отображает полную картину каждого объекта со статусом помещений, сроками договоров и рисками съезда арендаторов
• Отслеживает платежи, напоминает арендаторам о задолженностях и выставляет счета
• Помогает определить оптимальную стоимость аренды для каждого помещения
• Показывает объекты недвижимости рядом с вами, которые можно приобрести значительно дешевле рынка
• Помечает на карте, где ваши объекты принесут максимальный доход
Откройте счёт в СберБизнесе и получите эти инструменты совершенно бесплатно.
#реклама
🤖 Испанский застройщик Aedas Homes хвастается: их ИИ-агент по имени Лара продала первые две квартиры на €800 тыс. За несколько месяцев работы она провела 2200 разговоров с потенциальными клиентами, заинтересовала более 100 человек, организовала свыше 50 показов и сейчас ведёт ещё шесть сделок на сумму более €2,5 млн.
📈 И с одной стороны это новость, а с другой вообще не новость! Да ведь сейчас все в недвижимости пытаются внедрять ИИ и одержимы идеей перевода части продаж в авто-ИИ режим. Повсюду разговоры о внедрении ИИ-чат-ботов, которые «заменят» живых менеджеров. Молокососы с GPT так и норовят унизить: «У тебя что еще нет ИИ-чат-бота?! Ну ты даёшь, дедуль!».
А кто сказал, что покупатели захотят САМИ общаться с чат-ботами, на 99% будучи уверенными в том, что это чат-бот?
🤔 Представьте: вам нужна квартира. И что, теперь писать ИИ-агенту Гордею из ПИК, ИИ-агенту Ане из «Самолёта», ИИ-агенту Люсе из «Донстроя», ИИ-агенту Полиграфу из «Смайнекс» и так далее? Каждому объяснять свои потребности, бюджет, требования к району и планировке? Нет, спасибо! Откуда у среднестатистического homo sapiens столько времени и желания общаться с бездуховными Ларами?
💡 Логичнее другой сценарий: у меня есть персональный ИИ-агент Артём Штрих, который меня знает (мы ж с ним каждый день общаемся) и +\- понимает мои предпочтения. Я ОДИН раз формулирую ему задачу: «Найди студию до ₽50 млн. в пределах ТТК с перламутровыми дверными ручками, сдача до конца 2030 года». И всё! Дальше пусть Штрих сам общается с этой шоблой чат-ботов всех застройщиков 24/7, торгуется, сравнивает условия и приносит мне готовый шортлист из трёх лучших вариантов.
🚀 То есть не человек будет общаться с ИИ-агентами, а ИИ-агенты будут вести переговоры между собой: уточнять наличие квартир, обсуждать скидки и торговаться в заданных пределах. Никаких дожимов и звонков менеджеров, никаких повторных уточнений «потребностей». Только результат: «Вот три перламутровых варианта, брать будем?»
🎯 Сейчас это всё теория. Но где-то через год-полтора новостройки уже начнут подбираться для людей их персональными ИИ-агентами через ИИ-агентов. И никто из живых людей со смартфоном и в здравом уме не будет лично писать застройщикам напрямую, а про звонки я и не говорю даже. Зачем тратить время на общение с десятком Лар, если можно поручить эту очень приятную работу своему цифровому помощнику?
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
📈 И с одной стороны это новость, а с другой вообще не новость! Да ведь сейчас все в недвижимости пытаются внедрять ИИ и одержимы идеей перевода части продаж в авто-ИИ режим. Повсюду разговоры о внедрении ИИ-чат-ботов, которые «заменят» живых менеджеров. Молокососы с GPT так и норовят унизить: «У тебя что еще нет ИИ-чат-бота?! Ну ты даёшь, дедуль!».
А кто сказал, что покупатели захотят САМИ общаться с чат-ботами, на 99% будучи уверенными в том, что это чат-бот?
🤔 Представьте: вам нужна квартира. И что, теперь писать ИИ-агенту Гордею из ПИК, ИИ-агенту Ане из «Самолёта», ИИ-агенту Люсе из «Донстроя», ИИ-агенту Полиграфу из «Смайнекс» и так далее? Каждому объяснять свои потребности, бюджет, требования к району и планировке? Нет, спасибо! Откуда у среднестатистического homo sapiens столько времени и желания общаться с бездуховными Ларами?
💡 Логичнее другой сценарий: у меня есть персональный ИИ-агент Артём Штрих, который меня знает (мы ж с ним каждый день общаемся) и +\- понимает мои предпочтения. Я ОДИН раз формулирую ему задачу: «Найди студию до ₽50 млн. в пределах ТТК с перламутровыми дверными ручками, сдача до конца 2030 года». И всё! Дальше пусть Штрих сам общается с этой шоблой чат-ботов всех застройщиков 24/7, торгуется, сравнивает условия и приносит мне готовый шортлист из трёх лучших вариантов.
🚀 То есть не человек будет общаться с ИИ-агентами, а ИИ-агенты будут вести переговоры между собой: уточнять наличие квартир, обсуждать скидки и торговаться в заданных пределах. Никаких дожимов и звонков менеджеров, никаких повторных уточнений «потребностей». Только результат: «Вот три перламутровых варианта, брать будем?»
🎯 Сейчас это всё теория. Но где-то через год-полтора новостройки уже начнут подбираться для людей их персональными ИИ-агентами через ИИ-агентов. И никто из живых людей со смартфоном и в здравом уме не будет лично писать застройщикам напрямую, а про звонки я и не говорю даже. Зачем тратить время на общение с десятком Лар, если можно поручить эту очень приятную работу своему цифровому помощнику?
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
🪚 Склады в мелкую нарезку!
🏢 Совместное исследование NF GROUP и Parametr выявило тренд (!): за последний год спрос на покупку складских блоков класса А площадью не менее 2 тыс. м2 превысил 1,1 млн м2.
📊 До недавнего времени такой формат практически отсутствовал на рынке.
С 2010 по 2024 год сделки купли-продажи готовых объектов без арендного потока составляли лишь 5,8% от общего объема. Покупателям приходилось либо заказывать строительство по схеме build-to-suit с минимальным порогом от 15 тыс. м2, либо приобретать здания целиком.
💰В общем, купить склад класса А площадью 2-5-7 тыс.м2 было нереально
📈 Но всё меняется. За последние пять лет инвестиции в объекты без арендного потока выросли с ₽2,3 млрд в 2020 году до ₽34,5 млрд в 2024-м. Объем приобретенных площадей увеличился в десять раз — с 60 тыс. до 650 тыс. м2. Наиболее востребованы блоки от 5 до 10 тыс. м2 (39% запросов).
🏭 Структура спроса: 83% запросов поступило от конечных пользователей. Лидирует оптово-розничная торговля (47%), следом производство (19%) и логистика (11%). Среди отраслей активнее всего проявляют себя электроника и IT (12%), пищевая промышленность (11%) и стройматериалы (9%).
🗂️ Согласно данным NF GROUP, по итогам 2025 года ожидается ввод 75 тыс. м2 складских площадей с возможностью продажи. При этом 20 тыс. м2 из этого объема – блоки девелопера Parametr, что составляет 26% от всех новых объектов подобного формата.
📦 Итого: девелопер Parametr создает именно такой продукт, NF GROUP такой продукт продает. Ну а покупают это эндюзеры.
🤔 У меня вопрос: превратятся ли такие склады в будущем в активы для сделок sale-leaseback и насколько это будет ликвидно?
👀 Поживём-увидим!
📊 До недавнего времени такой формат практически отсутствовал на рынке.
С 2010 по 2024 год сделки купли-продажи готовых объектов без арендного потока составляли лишь 5,8% от общего объема. Покупателям приходилось либо заказывать строительство по схеме build-to-suit с минимальным порогом от 15 тыс. м2, либо приобретать здания целиком.
💰В общем, купить склад класса А площадью 2-5-7 тыс.м2 было нереально
📈 Но всё меняется. За последние пять лет инвестиции в объекты без арендного потока выросли с ₽2,3 млрд в 2020 году до ₽34,5 млрд в 2024-м. Объем приобретенных площадей увеличился в десять раз — с 60 тыс. до 650 тыс. м2. Наиболее востребованы блоки от 5 до 10 тыс. м2 (39% запросов).
🏭 Структура спроса: 83% запросов поступило от конечных пользователей. Лидирует оптово-розничная торговля (47%), следом производство (19%) и логистика (11%). Среди отраслей активнее всего проявляют себя электроника и IT (12%), пищевая промышленность (11%) и стройматериалы (9%).
🗂️ Согласно данным NF GROUP, по итогам 2025 года ожидается ввод 75 тыс. м2 складских площадей с возможностью продажи. При этом 20 тыс. м2 из этого объема – блоки девелопера Parametr, что составляет 26% от всех новых объектов подобного формата.
📦 Итого: девелопер Parametr создает именно такой продукт, NF GROUP такой продукт продает. Ну а покупают это эндюзеры.
🤔 У меня вопрос: превратятся ли такие склады в будущем в активы для сделок sale-leaseback и насколько это будет ликвидно?
👀 Поживём-увидим!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Массовых дефолтов застройщиков не будет, а цены вырастут на 10%. Всё хорошо!?
🚨Глава рейтингового агентства АКРА Владимир Гусаков заявил, что риски массовых дефолтов российских девелоперов в краткосрочной перспективе остаются ограниченными. При этом цены на недвижимость в новостройках вырастут в пределах 10% в этом году.
⚡️ По мнению Гусакова, застройщики действительно испытывают давление со всех сторон: сжатие спроса из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, рост себестоимости жилья из-за удорожания проектного долга, строительных материалов и рабочей силы. Плюс возросшие расходы на обслуживание корпоративных кредитов бьют по денежному потоку. На этом фоне запуск новых проектов уже сократился на 25% в первом квартале 2025 года.
🛡 Ситуацию частично спасает господдержка — семейная ипотека сохраняет стабильные объемы выдачи, а рассрочки от застройщиков сопровождают порядка 24% сделок по ДДУ. Схема продаж через эскроу-счета работает как подушка безопасности — у девелоперов нет необходимости резко сбрасывать цены для финансирования строительства.
📈 И про цены! Гусаков считает, что на вторичном рынке цены будут расти быстрее новостроек из-за более низкой стоимости квадратного метра. В первом квартале 2025 года строящееся жилье подорожало на 2,4% относительно показателей на конец прошлого года и вырастет ещё.
🤔 Напомню: рейтинговые агентства это такие организации, которые присваивают «стабильно уверенный А+» рейтинг компании, а через полгода она дефолтится или банкротится (СУ-155, Гарант-Инвест и т.д.).
Что думаете о прогнозе?
👍 Оптимист
🔥 Реалист
👀 Он не в теме
🚨Глава рейтингового агентства АКРА Владимир Гусаков заявил, что риски массовых дефолтов российских девелоперов в краткосрочной перспективе остаются ограниченными. При этом цены на недвижимость в новостройках вырастут в пределах 10% в этом году.
⚡️ По мнению Гусакова, застройщики действительно испытывают давление со всех сторон: сжатие спроса из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, рост себестоимости жилья из-за удорожания проектного долга, строительных материалов и рабочей силы. Плюс возросшие расходы на обслуживание корпоративных кредитов бьют по денежному потоку. На этом фоне запуск новых проектов уже сократился на 25% в первом квартале 2025 года.
🛡 Ситуацию частично спасает господдержка — семейная ипотека сохраняет стабильные объемы выдачи, а рассрочки от застройщиков сопровождают порядка 24% сделок по ДДУ. Схема продаж через эскроу-счета работает как подушка безопасности — у девелоперов нет необходимости резко сбрасывать цены для финансирования строительства.
📈 И про цены! Гусаков считает, что на вторичном рынке цены будут расти быстрее новостроек из-за более низкой стоимости квадратного метра. В первом квартале 2025 года строящееся жилье подорожало на 2,4% относительно показателей на конец прошлого года и вырастет ещё.
🤔 Напомню: рейтинговые агентства это такие организации, которые присваивают «стабильно уверенный А+» рейтинг компании, а через полгода она дефолтится или банкротится (СУ-155, Гарант-Инвест и т.д.).
Что думаете о прогнозе?
👍 Оптимист
🔥 Реалист
👀 Он не в теме
👀 Новое интервью на моих видео-каналах!
📺 О жилой недвижимости, о том, что влияет на цены и спрос, о перспективах Дубая и о многом другом говорим с моим товарищем Йонатаном Йоффе.
🔥 Смотреть здесь:
🖥 Youtube
📺 Rutube
📼 VK
⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️
👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю
📺 О жилой недвижимости, о том, что влияет на цены и спрос, о перспективах Дубая и о многом другом говорим с моим товарищем Йонатаном Йоффе.
🔥 Смотреть здесь:
🖥 Youtube
📺 Rutube
📼 VK
⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️
👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю
YouTube
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ | Артем Цогоев и Йонатан Йоффе
🔸Официальный сайт Joffe Realty Team: https://joffe.co.il/
🔹Телеграмм канал Артёма Цогоева - https://t.me/atsogoev
🔹Сайт Артёма Цогоева - https://atsogoev.ru/
🔹Образовательная платформа Артёма Цогоева https://atsogoev.com/
🔹Канал в YouTube: https://www…
🔹Телеграмм канал Артёма Цогоева - https://t.me/atsogoev
🔹Сайт Артёма Цогоева - https://atsogoev.ru/
🔹Образовательная платформа Артёма Цогоева https://atsogoev.com/
🔹Канал в YouTube: https://www…
✅ Кучно идут. С 13 мая по 10 июня получили РНС сразу три проекта главного офисного девелопера Москвы - STONE.
🔻10 апреля 2024 вышел анонс проекта STONE Калужская, РНС на который был получено 4 июня 2025
🔻 13 марта 2024 был анонс STONE Ходынка 2, РНС получено 13 мая 2025
🔻 4 июля 2024 — анонс STONE Римская, РНС получено 10 июня 2025
☝️Я решил сделать упражнение: посчитать сроки согласования девелопером проектов с момента их анонса в целях прогнозирования даты получения РНС проектом STONE Мневники.
📊 STONE Калужская «ждала» РНС 420 дней, STONE Ходынка 2 — 426 дней, а STONE Римская «получила» документ за 341 день. Средний срок составил 396 дней или ровно 13 месяцев и 6 дней. В общем, около года +/-.
🔮 Прогноз: если тенденция сохранится, то анонсированный в октябре 2024 года проект STONE Мневники должен получить РНС примерно в середине-конце ноября 2025 года. Интересно, сбудется ли...
💭 Ну и нафига это знать частным инвесторам в недвижимость? STONE начинает продажи на максимально ранних этапах, и ставит привлекательные для инвесторов цены, что создает возможности для получения более высокой доходности (при этом риски всё же имеются).
🪨 Стабильность сроков получения разрешительной документации — важный индикатор профессионализма девелопера. Инвестор может с чуть большей уверенностью планировать свои вложения, зная, что STONE не будет годами «зависать» с бумажками.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🔻10 апреля 2024 вышел анонс проекта STONE Калужская, РНС на который был получено 4 июня 2025
🔻 13 марта 2024 был анонс STONE Ходынка 2, РНС получено 13 мая 2025
🔻 4 июля 2024 — анонс STONE Римская, РНС получено 10 июня 2025
☝️Я решил сделать упражнение: посчитать сроки согласования девелопером проектов с момента их анонса в целях прогнозирования даты получения РНС проектом STONE Мневники.
📊 STONE Калужская «ждала» РНС 420 дней, STONE Ходынка 2 — 426 дней, а STONE Римская «получила» документ за 341 день. Средний срок составил 396 дней или ровно 13 месяцев и 6 дней. В общем, около года +/-.
🔮 Прогноз: если тенденция сохранится, то анонсированный в октябре 2024 года проект STONE Мневники должен получить РНС примерно в середине-конце ноября 2025 года. Интересно, сбудется ли...
💭 Ну и нафига это знать частным инвесторам в недвижимость? STONE начинает продажи на максимально ранних этапах, и ставит привлекательные для инвесторов цены, что создает возможности для получения более высокой доходности (при этом риски всё же имеются).
🪨 Стабильность сроков получения разрешительной документации — важный индикатор профессионализма девелопера. Инвестор может с чуть большей уверенностью планировать свои вложения, зная, что STONE не будет годами «зависать» с бумажками.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией