«Трофейные ГАБы»: рестораны или fashion?
💎 Есть особая категория инвесторов, которые покупают недвижимость не только ради цифр. Помимо доходности им важен престиж, эксклюзивность, возможность небрежно бросить: «А ещё я рантье - у меня ГАБ на Патриках». Такие люди выбирают исторический центр столицы — Патриаршие, Тверскую, Петровку. Итак, смоделируем ситуацию: инвестор в красивое (и доходное) ищет свой ГАБ мечты.
🏙 Что он или она найдет в этих локациях? По данным NF Group, структура арендаторов в центре выглядит так:
🔹Общепит: 41%
🔹Fashion (одежда/обувь): 27%
☝️То есть каждое второе помещение в центре — ресторан, каждое четвертое-пятое — магазин одежды. И что же стратегически верно выбрать?
🤔 Казалось бы, логично инвестировать в рестораны — их больше, есть из чего выбрать.
📊 В 2024 году в центре Москвы открылось 200 ресторанов против 55 fashion-магазинов. При этом NF Group впервые заговорили о дефиците качественных помещений под общепит и прогнозируют сокращение новых открытий в 2025 году. Но в ресторанном бизнесе количество открытий исторически почти равно количеству закрытий. 200 новых ресторанов означает примерно столько же закрытий за год.
💳 Fashion-сегмент, очевидно, более стабилен ресторанов. Конечно, дизайнеры могут ошибаться не менее эпично, чем рестораторы, но всё равно fashion более предсказуемый и спокойный бизнес.
🔥 Почему fashion стабильнее ресторанов для инвестора в «трофейные активы»:
✅ Меньше операционных рисков: нет зависимости от поваров, поставщиков продуктов, санитарных норм, разрешений на установку веранд и т.д.
✅ Стабильная аудитория: у дизайнерских брендов формируется лояльная клиентская база, коммьюнити
✅ Стабильность денежного потока: не зависит от сезонности, погоды и т.д.
✅ Устойчивость к онлайн: у дизайнерских брендов одноканальная система продаж, в которой онлайн скорее дополняет оффлайн
🎯 Пример: шоурум ESMIRA USDABAEVA в Большом Козихинском, 4. 61,1 м² на первой линии с отдельным входом за 164 млн ₽ (декларируемая окупаемость 11,2 лет):
📍 Локация: Патриаршие пруды, те самые Патрики!
👗 Арендатор: дизайнерский бренд женской одежды
💰 Рента: договор на 5 лет, 1,22 млн ₽/месяц с ежегодной индексацией
💡 Вывод для коллекционеров недвижимости: если вы ищите «трофейный актив» в центре Москвы, следует учитывать, что рестораны могут принести больше эмоций, но fashion сулит больше спокойствия.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
💎 Есть особая категория инвесторов, которые покупают недвижимость не только ради цифр. Помимо доходности им важен престиж, эксклюзивность, возможность небрежно бросить: «А ещё я рантье - у меня ГАБ на Патриках». Такие люди выбирают исторический центр столицы — Патриаршие, Тверскую, Петровку. Итак, смоделируем ситуацию: инвестор в красивое (и доходное) ищет свой ГАБ мечты.
🏙 Что он или она найдет в этих локациях? По данным NF Group, структура арендаторов в центре выглядит так:
🔹Общепит: 41%
🔹Fashion (одежда/обувь): 27%
☝️То есть каждое второе помещение в центре — ресторан, каждое четвертое-пятое — магазин одежды. И что же стратегически верно выбрать?
🤔 Казалось бы, логично инвестировать в рестораны — их больше, есть из чего выбрать.
📊 В 2024 году в центре Москвы открылось 200 ресторанов против 55 fashion-магазинов. При этом NF Group впервые заговорили о дефиците качественных помещений под общепит и прогнозируют сокращение новых открытий в 2025 году. Но в ресторанном бизнесе количество открытий исторически почти равно количеству закрытий. 200 новых ресторанов означает примерно столько же закрытий за год.
💳 Fashion-сегмент, очевидно, более стабилен ресторанов. Конечно, дизайнеры могут ошибаться не менее эпично, чем рестораторы, но всё равно fashion более предсказуемый и спокойный бизнес.
🔥 Почему fashion стабильнее ресторанов для инвестора в «трофейные активы»:
✅ Меньше операционных рисков: нет зависимости от поваров, поставщиков продуктов, санитарных норм, разрешений на установку веранд и т.д.
✅ Стабильная аудитория: у дизайнерских брендов формируется лояльная клиентская база, коммьюнити
✅ Стабильность денежного потока: не зависит от сезонности, погоды и т.д.
✅ Устойчивость к онлайн: у дизайнерских брендов одноканальная система продаж, в которой онлайн скорее дополняет оффлайн
🎯 Пример: шоурум ESMIRA USDABAEVA в Большом Козихинском, 4. 61,1 м² на первой линии с отдельным входом за 164 млн ₽ (декларируемая окупаемость 11,2 лет):
📍 Локация: Патриаршие пруды, те самые Патрики!
👗 Арендатор: дизайнерский бренд женской одежды
💰 Рента: договор на 5 лет, 1,22 млн ₽/месяц с ежегодной индексацией
💡 Вывод для коллекционеров недвижимости: если вы ищите «трофейный актив» в центре Москвы, следует учитывать, что рестораны могут принести больше эмоций, но fashion сулит больше спокойствия.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🏗️Девелоперская компания RENERA (или кто-то из ее агентов) освоила новый канал продаж - спам в Телеграм.
📱Информацию об их новом проекте «Калашный 5» (мини-офисы) рассылают боты. Я против холодных продаж вообще ничего не имею! Но всё-таки холодная рассылка в ТГ от бота ассоциируется со скамом и мошенничеством.
⚠️Ну и негативный шлейф этого представления может накрыть «смарт-офисы у Кремля».
🤗 Я бы лично предпочел, чтобы мне написал бот, маскирующийся под девелопера, руководителя RENERA Кирилла Афанасьева, обратился ко мне по имени, поинтересовался моими делами и потом начал продавать. Душевный, индивидуальный подход хочу - пусть даже и от бота!
📱Информацию об их новом проекте «Калашный 5» (мини-офисы) рассылают боты. Я против холодных продаж вообще ничего не имею! Но всё-таки холодная рассылка в ТГ от бота ассоциируется со скамом и мошенничеством.
⚠️Ну и негативный шлейф этого представления может накрыть «смарт-офисы у Кремля».
🤗 Я бы лично предпочел, чтобы мне написал бот, маскирующийся под девелопера, руководителя RENERA Кирилла Афанасьева, обратился ко мне по имени, поинтересовался моими делами и потом начал продавать. Душевный, индивидуальный подход хочу - пусть даже и от бота!
☝️Ох, давно это было - на прошлой неделе! Я про новость о том, что застройщик «Доминанта» Д. Бородаки слил свои проекты в Coldy.
🥺И хотя я не написал и 2% из того, что хотел и мог, видимо, мой пост оказался болезненным для Д. Бородаки или менеджеров этой конторы — поэтому в комментарии пришли боты. Боты начали писать, чтоПаниковский «Доминанта» ещё всех продаст, купит, и снова продаст, но уже дороже!
❌ Это были на 100% не подписчики моего канала, что является косвенным признаком бот-комментинга.
🙂 К чему это я? Мой канал остался одним из немногих в секторе недвижимости в телеграм, где комментарии открыты для всех и даже боты могут высказать альтернативную моей позицию и им за это ничего не будет! Более того - подавать заявку на вступление в ряды комментаторов не нужно.
👉 Welcome в комментарии, друзья (и все остальные)! Всегда рад видеть новые лица и «старых знакомых»
🥺И хотя я не написал и 2% из того, что хотел и мог, видимо, мой пост оказался болезненным для Д. Бородаки или менеджеров этой конторы — поэтому в комментарии пришли боты. Боты начали писать, что
❌ Это были на 100% не подписчики моего канала, что является косвенным признаком бот-комментинга.
🙂 К чему это я? Мой канал остался одним из немногих в секторе недвижимости в телеграм, где комментарии открыты для всех и даже боты могут высказать альтернативную моей позицию и им за это ничего не будет! Более того - подавать заявку на вступление в ряды комментаторов не нужно.
👉 Welcome в комментарии, друзья (и все остальные)! Всегда рад видеть новые лица и «старых знакомых»
🤔 Получил замечания по моей пятничной задачке про best use земельного участка. В пятницу мы разбирали задачу про 8 га земли с четырьмя сценариями использования, где по итогам простых расчетов ROI лидером стали теплицы (127% ROI). Коллеги в комментариях справедливо отметили, что этот вариант выглядит странно и вызывает сомнения в качестве решения.
💡 И они абсолютно правы! Тот факт, что теплицы показали максимальный ROI в упрощенных расчетах, еще не означает, что это действительно Best Use для данного участка.
⚙️ Анализ лучшего и наиболее эффективного использования — это гораздо более глубокий процесс, чем сравнение пары укрупненных финансовых показателей.
📊 Качественный анализ best use основывается на финансовых моделях по каждому сценарию, расчета NPV и IRR, анализа чувствительности к изменению ключевых параметров. Только после этого можно делать обоснованные выводы о финансовой привлекательности каждого варианта.
🏢 Рыночные факторы играют критическую роль в определении Best Use. Необходимо провести анализ спроса / предложения, конкуренции по каждому сценарию, спрогнозировать основные рыночные показатели.
⚖️ Правовые и технические ограничения могут кардинально изменить всю картину. Детальные планы реализации, необходимые согласования и разрешения, оценка реальных сроков строительства, технические ограничения — все это может повлиять на итоговое решение.
🎯 Качественные методы дополняют финансовый анализ и помогают учесть факторы, которые сложно выразить в цифрах. SWOT-анализ каждого сценария, рейтинговый анализ по различным критериям, оценка рисков. Управленческие ресурсы, репутационные эффекты, соответствие стратегическим целям инвестора — все это влияет на окончательное решение.
⚠️ Каждый сценарий несет специфические риски: юридические, финансово-экономические, административные, технические. Матрица рисков помогает оценить вероятность и влияние каждого риска, выработать систему контроля и минимизации угроз.
🎲 Итого: Best Use определяется через комплексный анализ с применением различных весовых коэффициентов для каждой группы критериев. Финансовые показатели важны, но они лишь часть общей картины, которая включает рыночные, технические, правовые и стратегические аспекты.
💡 Упрощенные расчеты хороши для пятничных задачек, но принятие серьезных инвестиционных решений требует гораздо более глубокой аналитической работы.
💡 И они абсолютно правы! Тот факт, что теплицы показали максимальный ROI в упрощенных расчетах, еще не означает, что это действительно Best Use для данного участка.
⚙️ Анализ лучшего и наиболее эффективного использования — это гораздо более глубокий процесс, чем сравнение пары укрупненных финансовых показателей.
📊 Качественный анализ best use основывается на финансовых моделях по каждому сценарию, расчета NPV и IRR, анализа чувствительности к изменению ключевых параметров. Только после этого можно делать обоснованные выводы о финансовой привлекательности каждого варианта.
🏢 Рыночные факторы играют критическую роль в определении Best Use. Необходимо провести анализ спроса / предложения, конкуренции по каждому сценарию, спрогнозировать основные рыночные показатели.
⚖️ Правовые и технические ограничения могут кардинально изменить всю картину. Детальные планы реализации, необходимые согласования и разрешения, оценка реальных сроков строительства, технические ограничения — все это может повлиять на итоговое решение.
🎯 Качественные методы дополняют финансовый анализ и помогают учесть факторы, которые сложно выразить в цифрах. SWOT-анализ каждого сценария, рейтинговый анализ по различным критериям, оценка рисков. Управленческие ресурсы, репутационные эффекты, соответствие стратегическим целям инвестора — все это влияет на окончательное решение.
⚠️ Каждый сценарий несет специфические риски: юридические, финансово-экономические, административные, технические. Матрица рисков помогает оценить вероятность и влияние каждого риска, выработать систему контроля и минимизации угроз.
🎲 Итого: Best Use определяется через комплексный анализ с применением различных весовых коэффициентов для каждой группы критериев. Финансовые показатели важны, но они лишь часть общей картины, которая включает рыночные, технические, правовые и стратегические аспекты.
💡 Упрощенные расчеты хороши для пятничных задачек, но принятие серьезных инвестиционных решений требует гораздо более глубокой аналитической работы.
💰 Holdout (от англ. «держаться, сопротивляться») - это владелец недвижимости, который отказывается продавать свой участок или объект, когда вокруг него активно скупается земля для девелоперского проекта.
🏗️ Представьте ситуацию: девелопер планирует построить жилой комплекс и скупает все участки в квартале. 9 из 10 собственников согласились продать по выгодной цене, но один владелец небольшого домика категорически отказывается. Вот это и есть holdout. Заноза в заднице застройщика, человек, который "держится" за свою собственность.
💡 Причины сопротивляться и держаться за собственность могут быть разными. Кто-то просто не хочет расставаться домом, где прошло детство. Кто-то считает предложенную цену недостаточной и надеется выторговать больше. А некоторые принципиально против застройки района и пытаются её остановить.
🎯 Для девелоперов holdout - это серьезная проблема. Один небольшой участок посреди будущей стройплощадки может сорвать весь проект или заставить кардинально пересматривать планы. Иногда приходится строить вокруг такого участка, что создает архитектурные и логистические сложности.
💸 Интересно, что holdout'ы иногда оказываются в выигрыше. Когда девелоперы понимают, что проект может сорваться из-за одного участка, они готовы предложить суммы в несколько раз выше рыночной стоимости. История знает случаи, когда владельцы скромных домиков получали миллионы долларов за свои участки.
⚖️ В разных странах существуют законы о принудительном выкупе земли для государственных нужд, но для частных проектов такие механизмы работают не всегда. Поэтому holdout может реально заблокировать даже очень крупный проект.
🔄 С точки зрения инвестора, важно учитывать риск появления holdout'ов при планировании сделок по «собиранию земель». Чем больше собственников нужно убедить продать, тем выше вероятность наткнуться на принципиального сопротивленца.
#ликбез
🏗️ Представьте ситуацию: девелопер планирует построить жилой комплекс и скупает все участки в квартале. 9 из 10 собственников согласились продать по выгодной цене, но один владелец небольшого домика категорически отказывается. Вот это и есть holdout. Заноза в заднице застройщика, человек, который "держится" за свою собственность.
💡 Причины сопротивляться и держаться за собственность могут быть разными. Кто-то просто не хочет расставаться домом, где прошло детство. Кто-то считает предложенную цену недостаточной и надеется выторговать больше. А некоторые принципиально против застройки района и пытаются её остановить.
🎯 Для девелоперов holdout - это серьезная проблема. Один небольшой участок посреди будущей стройплощадки может сорвать весь проект или заставить кардинально пересматривать планы. Иногда приходится строить вокруг такого участка, что создает архитектурные и логистические сложности.
💸 Интересно, что holdout'ы иногда оказываются в выигрыше. Когда девелоперы понимают, что проект может сорваться из-за одного участка, они готовы предложить суммы в несколько раз выше рыночной стоимости. История знает случаи, когда владельцы скромных домиков получали миллионы долларов за свои участки.
⚖️ В разных странах существуют законы о принудительном выкупе земли для государственных нужд, но для частных проектов такие механизмы работают не всегда. Поэтому holdout может реально заблокировать даже очень крупный проект.
🔄 С точки зрения инвестора, важно учитывать риск появления holdout'ов при планировании сделок по «собиранию земель». Чем больше собственников нужно убедить продать, тем выше вероятность наткнуться на принципиального сопротивленца.
#ликбез
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
SimpleEstate купит объект!
⚙️ Именно так! Мы постоянно находимся в поиске новых инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости и каждый месяц отсматриваем несколько десятков вариантов для потенциальных сделок по покупке.
🏗 SimpleEstate рассматривает для инвестиций совершенно разные объекты коммерческой недвижимости. Как готовые, так и строящиеся. Как с арендаторами, так и без. Как в формате стрит-ритейла, так и в офисном или складском сегменте. Хотя приоритетным вариантом является «готовый арендный бизнес» с супермаркетом.
⚖️ Критериев, по которым мы выбираем объекты, огромное множество. Но есть ряд ключевых параметров:
🔹Стоимость объекта 100 - 500 млн руб.
🔹Москва / Московская область / Санкт-Петербург / города «милионники»
🔹Отсутствие юридических и технических проблем
🔹Адекватная цена с точки зрения и доходности и цены / м2
💎 Идеальным объектом для нас является помещение в Москве с действующим супермаркетом в новостройке в крупном ЖК с низкой конкуренцией с привязкой арендной платы к товарообороту стоимостью 200 000 руб. / м2.
💪 Среди наших подписчиков есть как собственники коммерческой недвижимости, так и брокеры по коммерческой недвижимости.
👉 Если у Вас есть интересные объекты на продажу - пожалуйста присылайте их на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку». Обязательно рассмотрим!
⚙️ Именно так! Мы постоянно находимся в поиске новых инвестиционно привлекательных объектов коммерческой недвижимости и каждый месяц отсматриваем несколько десятков вариантов для потенциальных сделок по покупке.
🏗 SimpleEstate рассматривает для инвестиций совершенно разные объекты коммерческой недвижимости. Как готовые, так и строящиеся. Как с арендаторами, так и без. Как в формате стрит-ритейла, так и в офисном или складском сегменте. Хотя приоритетным вариантом является «готовый арендный бизнес» с супермаркетом.
⚖️ Критериев, по которым мы выбираем объекты, огромное множество. Но есть ряд ключевых параметров:
🔹Стоимость объекта 100 - 500 млн руб.
🔹Москва / Московская область / Санкт-Петербург / города «милионники»
🔹Отсутствие юридических и технических проблем
🔹Адекватная цена с точки зрения и доходности и цены / м2
💎 Идеальным объектом для нас является помещение в Москве с действующим супермаркетом в новостройке в крупном ЖК с низкой конкуренцией с привязкой арендной платы к товарообороту стоимостью 200 000 руб. / м2.
💪 Среди наших подписчиков есть как собственники коммерческой недвижимости, так и брокеры по коммерческой недвижимости.
👉 Если у Вас есть интересные объекты на продажу - пожалуйста присылайте их на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку». Обязательно рассмотрим!
Бесплатная CRM не нужна?
🖥️ На рынке есть несколько решений, позиционирующихся в качестве «бесплатных», но на деле такими не являющимися. У Bitrix24 на бесплатном тарифе функционал обрезан так, что пользоваться CRM практически невозможно (нет, просто невозможно). AMOcrm платная сразу. Остальные... Есть ознакомительный период в месяц, а потом всё за деньги. А вдруг не понравится?
🥺 Если вы только собираетесь внедрять CRM в своей деятельности, и желаете посмотреть как оно там устроено и подходит ли вам в принципе, то...
✅ Есть CRM с полностью открытым функционалом для небольших команд из 3-4 человек. К сожалению, это продукт СБЕРа! Но зато бесплатно. Но это СБЕР...
✔️В общем, используется сейчас в одном из моих проектов, очень небольшом стартапе. Итак, вот она: sbercrm.com
🟢 Никаких там особых примочек, маркетплейсов и прочего нет, но базовый функционал присутствует. Работать можно.
⚠️ Это не реклама, просто случайно обнаружилась бесплатная CRMка и я решил поделиться находкой. Ну вдруг вам надо было?
#оффтоп
🖥️ На рынке есть несколько решений, позиционирующихся в качестве «бесплатных», но на деле такими не являющимися. У Bitrix24 на бесплатном тарифе функционал обрезан так, что пользоваться CRM практически невозможно (нет, просто невозможно). AMOcrm платная сразу. Остальные... Есть ознакомительный период в месяц, а потом всё за деньги. А вдруг не понравится?
🥺 Если вы только собираетесь внедрять CRM в своей деятельности, и желаете посмотреть как оно там устроено и подходит ли вам в принципе, то...
✅ Есть CRM с полностью открытым функционалом для небольших команд из 3-4 человек. К сожалению, это продукт СБЕРа! Но зато бесплатно. Но это СБЕР...
✔️В общем, используется сейчас в одном из моих проектов, очень небольшом стартапе. Итак, вот она: sbercrm.com
🟢 Никаких там особых примочек, маркетплейсов и прочего нет, но базовый функционал присутствует. Работать можно.
⚠️ Это не реклама, просто случайно обнаружилась бесплатная CRMка и я решил поделиться находкой. Ну вдруг вам надо было?
#оффтоп
❌ ОТМЕНА ПЕНСИЙ
🔥 Медиамагнат Константин Малофеев предложил полностью отменить пенсии в России, аргументируя это тем, что заботиться о старшем поколении должны дети, а не государство. По его логике, отмена пенсий простимулирует рождаемость.
📊 Через 20-30 лет в России будет больше пенсионеров и меньше работающих граждан. Текущая распределительная пенсионная система работает по принципу «молодые работающие содержат престарелых неработающих». Когда на одного пенсионера приходится всё меньше работающих, система начинает трещать по швам.
🎯 Очевидно, предложение Малофеева это прогрев. Подобные «пробные шары» — сигнал о том, что изменения пенсионной системы обязательно произойдут. Возможно, не в столь радикальном ключе, но всё же. Может быть пенсионный возраст поднимут ещё на 5-10 лет, а может пенсии урежут для многодетных. Ну как компенсация государству за субсидии по семейной ипотеке!
🤗 В общем, полагаться только на государственную пенсию неразумно. Рассчитывать на детей тоже так себе план — у них своя жизнь, свои кредиты и свои финансовые проблемы.
💰 Выход один: личная ответственность за собственное будущее. Инвестирование — единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости. Создание собственного «пенсионного капитала» через грамотные вложения в активы позволяет не зависеть от решений чиновников, детей и прочих «третьих лиц» и сохранить достойный уровень жизни. Не стоит перекладывать эту ответственность на государство или детей.
👍 Надеюсь на себя
🔥 Надеюсь на детей
👀 Верю в пенсию от государства
🔥 Медиамагнат Константин Малофеев предложил полностью отменить пенсии в России, аргументируя это тем, что заботиться о старшем поколении должны дети, а не государство. По его логике, отмена пенсий простимулирует рождаемость.
📊 Через 20-30 лет в России будет больше пенсионеров и меньше работающих граждан. Текущая распределительная пенсионная система работает по принципу «молодые работающие содержат престарелых неработающих». Когда на одного пенсионера приходится всё меньше работающих, система начинает трещать по швам.
🎯 Очевидно, предложение Малофеева это прогрев. Подобные «пробные шары» — сигнал о том, что изменения пенсионной системы обязательно произойдут. Возможно, не в столь радикальном ключе, но всё же. Может быть пенсионный возраст поднимут ещё на 5-10 лет, а может пенсии урежут для многодетных. Ну как компенсация государству за субсидии по семейной ипотеке!
🤗 В общем, полагаться только на государственную пенсию неразумно. Рассчитывать на детей тоже так себе план — у них своя жизнь, свои кредиты и свои финансовые проблемы.
💰 Выход один: личная ответственность за собственное будущее. Инвестирование — единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости. Создание собственного «пенсионного капитала» через грамотные вложения в активы позволяет не зависеть от решений чиновников, детей и прочих «третьих лиц» и сохранить достойный уровень жизни. Не стоит перекладывать эту ответственность на государство или детей.
👍 Надеюсь на себя
🔥 Надеюсь на детей
👀 Верю в пенсию от государства
💡 Инвестиционная идея! Но не очень свежая...
🚧 Промышленные открытые склады - участки земли с минимальными постройками или вообще без них, которые используются для хранения крупногабаритных товаров / техники под открытым небом.
🚛 По сути, это огороженная территория с твердым покрытием (асфальт или бетон), где можно разместить строительную технику, контейнеры, трубы, металлоконструкции, автомобили или стройматериалы. Максимум что там есть - это будка охранника, весы и небольшой навес.
🏭 Для арендаторов это выгодно - не нужно платить за дорогие крытые склады, если товар не боится дождя и снега. Для собственников тоже плюс - минимальные затраты на обустройство и обслуживание, отсутствие необходимости эксплуатировать площадку (это берут на себя арендаторы).
✅ Нужна хорошая транспортная доступность, близость к населенным пунктам, правильный ВРИ, ровный рельеф и не слишком большая налоговая нагрузка (земельный налог)
🤔 Звучит слишком просто? Ну так не все инвестиционные идеи выглядят сложно!
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Как и всё гениальное!
👀 Однушка у метро лучше, душевнее...
🚧 Промышленные открытые склады - участки земли с минимальными постройками или вообще без них, которые используются для хранения крупногабаритных товаров / техники под открытым небом.
🚛 По сути, это огороженная территория с твердым покрытием (асфальт или бетон), где можно разместить строительную технику, контейнеры, трубы, металлоконструкции, автомобили или стройматериалы. Максимум что там есть - это будка охранника, весы и небольшой навес.
🏭 Для арендаторов это выгодно - не нужно платить за дорогие крытые склады, если товар не боится дождя и снега. Для собственников тоже плюс - минимальные затраты на обустройство и обслуживание, отсутствие необходимости эксплуатировать площадку (это берут на себя арендаторы).
✅ Нужна хорошая транспортная доступность, близость к населенным пунктам, правильный ВРИ, ровный рельеф и не слишком большая налоговая нагрузка (земельный налог)
🤔 Звучит слишком просто? Ну так не все инвестиционные идеи выглядят сложно!
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Как и всё гениальное!
👀 Однушка у метро лучше, душевнее...
💰 Большинство людей занимается инвестициями, потому что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до самой смерти.
🤲🏻 В то же время у некоторых инвесторов существует мания делать всё «своими руками». «Зачем мне брокер, чтобы продавать/сдавать объект? Я сам. Юристы? Я сам юрист. Бухгалтер? Ну что мне сложно счёт выставить?».
🧓🏻Знаком с инвестором «в возрасте за 70», который владеет несколькими зданиями в одном южном городе и старается заниматься всеми вопросами лично. Потому что не хочет делегировать и платить за чужую работу. При этом сам трудится по моим подсчетам 6-7 дней в неделю.
⚙️ Устает, возраст, хочется отдохнуть, но... «Юристы? Я сам юрист. Бухгалтер? Ну что мне сложно счёт выставить?...» и т.д.
🔻Непростой это вопрос на самом деле. Я считаю, что инвестор ищет не работу, а доход. С другой стороны призываю инвесторов самостоятельно считать финансовые модели, разбираться во всём и прочее-прочее, т.е. работать. Где же баланс?
☝🏻Если есть мнение, пишите сюда👇🏻
🤲🏻 В то же время у некоторых инвесторов существует мания делать всё «своими руками». «Зачем мне брокер, чтобы продавать/сдавать объект? Я сам. Юристы? Я сам юрист. Бухгалтер? Ну что мне сложно счёт выставить?».
🧓🏻Знаком с инвестором «в возрасте за 70», который владеет несколькими зданиями в одном южном городе и старается заниматься всеми вопросами лично. Потому что не хочет делегировать и платить за чужую работу. При этом сам трудится по моим подсчетам 6-7 дней в неделю.
⚙️ Устает, возраст, хочется отдохнуть, но... «Юристы? Я сам юрист. Бухгалтер? Ну что мне сложно счёт выставить?...» и т.д.
🔻Непростой это вопрос на самом деле. Я считаю, что инвестор ищет не работу, а доход. С другой стороны призываю инвесторов самостоятельно считать финансовые модели, разбираться во всём и прочее-прочее, т.е. работать. Где же баланс?
☝🏻Если есть мнение, пишите сюда👇🏻
Кому бы вы доверили управление своей доходной недвижимостью?
Anonymous Poll
26%
Только себе!
47%
Частично специалистам, частично себе...
28%
Опытной управляющей компании.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
➡️ ПИК слил проект на Пыжевском в Tekta Group.
🤗 В интернетах напишут: «Ну, конечно! Это же явное доказательство кризиса, коллапса и проблем у продавца. ПИК банкрот? Или Tekta банкрот? Ну кто покупает проекты в кризис и в коллапс? Только будущие банкроты».
❌ Но я в это не верю. Моё мнение изложено здесь.
🤗 В интернетах напишут: «Ну, конечно! Это же явное доказательство кризиса, коллапса и проблем у продавца. ПИК банкрот? Или Tekta банкрот? Ну кто покупает проекты в кризис и в коллапс? Только будущие банкроты».
❌ Но я в это не верю. Моё мнение изложено здесь.
Arendator Awards - главная федеральная премия по коммерческой недвижимости. Уже шестой год мы выбираем лучших среди лучших: офисы, склады, торговые центры, апарт-отели, МФК и управляющие компании — всё, что движет рынок вперёд.
📍 Москва, 9 октября 2025 — торжественная церемония награждения
💼 30 номинаций
👥 300+ гостей на церемонии
🔎 Только профессиональное жюри: девелоперы, архитекторы, управляющие и консультанты
🌟 Объекты со всей России — от топов до новых звёзд
В этом году к основным номинациям добавились и новые: Light Industrial и инвестиционные зарубежные проекты от российских девелоперов.
⏳ Приём заявок открыт до конца июня
Все — через сайт. Заполняете анкету, прикладываете материалы — и вы в игре.
Финалистов ждёт не только статуэтка, но и признание всей отрасли.
👉 Подать заявку
Arendator Awards — премия, про которую говорят весь год. Не пропусти!
Реклама ООО «УРБАН И ТОЧКА» ИНН 7708423180 erid: 2VtzqwfTLc5
📍 Москва, 9 октября 2025 — торжественная церемония награждения
💼 30 номинаций
👥 300+ гостей на церемонии
🔎 Только профессиональное жюри: девелоперы, архитекторы, управляющие и консультанты
🌟 Объекты со всей России — от топов до новых звёзд
В этом году к основным номинациям добавились и новые: Light Industrial и инвестиционные зарубежные проекты от российских девелоперов.
⏳ Приём заявок открыт до конца июня
Все — через сайт. Заполняете анкету, прикладываете материалы — и вы в игре.
Финалистов ждёт не только статуэтка, но и признание всей отрасли.
👉 Подать заявку
Arendator Awards — премия, про которую говорят весь год. Не пропусти!
Реклама ООО «УРБАН И ТОЧКА» ИНН 7708423180 erid: 2VtzqwfTLc5
Как потерять миллиарды из-за неправильного Best Use анализа: история Детройт Ренессанс Центра
💥 1970-е, Детройт в кризисе. Город переживает глубочайший кризис: промышленность сворачивается, население бежит в пригороды или вовсе покидает город, начинается кризис автомобильной индустрии США (1973-1983) — нефтяной кризис и конкуренция со стороны японских автопроизводителей бьют по американскому автобизнесу.
⭐ В этот момент рождается амбициозный план Генри Форда II: построить гигантский комплекс на берегу реки, который станет символом возрождения Motor City и покажет, что американский автопром непобедим.
🏢 Строительство началось в 1973 году под руководством Генри Форда II и «Renaissance Center Partnership» — консорциума из 51 компании. Но вот парадокс: в составе партнерства были промышленники, банкиры и ритейлеры (Ford, J.L. Hudson, нефтяной магнат Макс Фишер), но НИ ОДНОГО профессионального девелопера (и даже консультанта)! Бюджет проекта: $350 миллионов (около $2 миллиардов в современных ценах). Пять башен общей площадью 511 000 м2.
🛡Комплекс построили как крепость — с массивными бетонными барьерами по периметру и минимальным количеством входов. Вместо интеграции с существующей городской тканью, проект отгородился от «проблемного» Детройта. Известный девелопер торговых центров Альфред Таубман еще на этапе строительства предупреждал своего друга Генри Форда II: «Генри, засыпь эту яму!» и убеждал пересмотреть проект. Но Форд, будучи визионером своего времени, не прислушался к совету.
📉 Инициаторы проекта предполагали, что огромные офисные площади быстро заполнятся корпорациями, желающими вернуться в центр Детройта. Но реальность была жестче: кризис автопрома только усугублялся, компании массово увольняли сотрудников, а не расширялись. Многие вообще покидали регион. Заполняемость долгие годы оставалась катастрофически низкой.
💸 Ford потеряла сотни миллионов долларов и продала комплекс в 1982 году с огромными убытками. В 1996 году GM купила Ренессанс Центр всего за $73 миллиона — это лишь 4% от первоначальной стоимости строительства! Даже потратив дополнительные $500 миллионов на реконструкцию, GM не смогла исправить фундаментальные ошибки концепции.
🛸 В апреле 2024 года GM объявила о планах покинуть Ренессанс Центр. Новые владельцы — партнерство GM и Bedrock Detroit (компания миллиардера Дэна Гилберта) — разработали концепцию за $1,6 миллиарда, которая предусматривает... снос двух из пяти башен! Гилберт обязался вложить $1 млрд, GM — $250 млн, плюс просят $250 млн госсубсидий. Половину комплекса придется снести, потому что изначальная концепция «города в городе» оказалась нежизнеспособной, что и было признано через 50 лет.
🎯 Детройт Ренессанс Центр — классический пример того, как отсутствие профессиональных девелоперов в команде и качественного Анализа Best Use может обречь проект на провал. 51 компания в консорциуме, миллиардные бюджеты, но ни один эксперт по недвижимости не участвовал в принятии ключевых решений! Даже предупреждение опытного Альфреда Таубмана было проигнорировано.
🥁Главные ошибки, допущенные при анализе Best Use Детройт Ренессанс Центр:
🔸 Неверная оценка рыночного спроса
🔸 Игнорирование макроэкономических трендов
🔸 Неверный анализ локации, выразившийся в ошибочной концепции «город в городе»
🔸 Отсутствие профессиональной экспертизы
🔝Настоящий анализ лучшего и наиболее эффективного использования требует профессиональной экспертизы, учета макроэкономических трендов, анализа городской среды и реальной оценки рыночного спроса.
🎓Стартуем 2 июня. https://bu.atsogoev.com/
▫️
💥 1970-е, Детройт в кризисе. Город переживает глубочайший кризис: промышленность сворачивается, население бежит в пригороды или вовсе покидает город, начинается кризис автомобильной индустрии США (1973-1983) — нефтяной кризис и конкуренция со стороны японских автопроизводителей бьют по американскому автобизнесу.
⭐ В этот момент рождается амбициозный план Генри Форда II: построить гигантский комплекс на берегу реки, который станет символом возрождения Motor City и покажет, что американский автопром непобедим.
🏢 Строительство началось в 1973 году под руководством Генри Форда II и «Renaissance Center Partnership» — консорциума из 51 компании. Но вот парадокс: в составе партнерства были промышленники, банкиры и ритейлеры (Ford, J.L. Hudson, нефтяной магнат Макс Фишер), но НИ ОДНОГО профессионального девелопера (и даже консультанта)! Бюджет проекта: $350 миллионов (около $2 миллиардов в современных ценах). Пять башен общей площадью 511 000 м2.
🛡Комплекс построили как крепость — с массивными бетонными барьерами по периметру и минимальным количеством входов. Вместо интеграции с существующей городской тканью, проект отгородился от «проблемного» Детройта. Известный девелопер торговых центров Альфред Таубман еще на этапе строительства предупреждал своего друга Генри Форда II: «Генри, засыпь эту яму!» и убеждал пересмотреть проект. Но Форд, будучи визионером своего времени, не прислушался к совету.
📉 Инициаторы проекта предполагали, что огромные офисные площади быстро заполнятся корпорациями, желающими вернуться в центр Детройта. Но реальность была жестче: кризис автопрома только усугублялся, компании массово увольняли сотрудников, а не расширялись. Многие вообще покидали регион. Заполняемость долгие годы оставалась катастрофически низкой.
💸 Ford потеряла сотни миллионов долларов и продала комплекс в 1982 году с огромными убытками. В 1996 году GM купила Ренессанс Центр всего за $73 миллиона — это лишь 4% от первоначальной стоимости строительства! Даже потратив дополнительные $500 миллионов на реконструкцию, GM не смогла исправить фундаментальные ошибки концепции.
🛸 В апреле 2024 года GM объявила о планах покинуть Ренессанс Центр. Новые владельцы — партнерство GM и Bedrock Detroit (компания миллиардера Дэна Гилберта) — разработали концепцию за $1,6 миллиарда, которая предусматривает... снос двух из пяти башен! Гилберт обязался вложить $1 млрд, GM — $250 млн, плюс просят $250 млн госсубсидий. Половину комплекса придется снести, потому что изначальная концепция «города в городе» оказалась нежизнеспособной, что и было признано через 50 лет.
🎯 Детройт Ренессанс Центр — классический пример того, как отсутствие профессиональных девелоперов в команде и качественного Анализа Best Use может обречь проект на провал. 51 компания в консорциуме, миллиардные бюджеты, но ни один эксперт по недвижимости не участвовал в принятии ключевых решений! Даже предупреждение опытного Альфреда Таубмана было проигнорировано.
🥁Главные ошибки, допущенные при анализе Best Use Детройт Ренессанс Центр:
🔸 Неверная оценка рыночного спроса
🔸 Игнорирование макроэкономических трендов
🔸 Неверный анализ локации, выразившийся в ошибочной концепции «город в городе»
🔸 Отсутствие профессиональной экспертизы
🔝Настоящий анализ лучшего и наиболее эффективного использования требует профессиональной экспертизы, учета макроэкономических трендов, анализа городской среды и реальной оценки рыночного спроса.
🎓Стартуем 2 июня. https://bu.atsogoev.com/
▫️
🏢 Девелопер R4S анонсирует продажи торговых помещений на Ленинском проспекте!
📍 Место: ЮЗАО, метро «Университет», Ленинский проспект, 81 — на первой линии одного из крупнейших торговых коридоров Москвы. В непосредственной близости расположены высшие учебные заведения и крупные бизнес-центры, формирующие устойчивый качественный трафик в локации.
🚀 В продаже 15 торговых блоков:
🔹 площади от 12,8 м² до 264,8 м²
🔹 высокие потолки 4 м
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 расположение на первом этаже и цокольном уровне
💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на Ленинском проспекте — крупном торговом коридоре с высокой концентрацией ритейла, предприятий услуг и общепита — обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов различных сегментов. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать рост стоимости активов.
⭐️ Апсайд: в IV квартале 2025 г. открывается новая станция метро «Вавиловская», входы/выходы из которой будут расположены вдоль Ленинского проспекта, в нескольких метрах от помещений. Это, очевидно, усилит как транспортную доступность, так и интенсивность пешеходного трафика.
💸 Цены: от ₽28 млн до ₽83 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
📍 Место: ЮЗАО, метро «Университет», Ленинский проспект, 81 — на первой линии одного из крупнейших торговых коридоров Москвы. В непосредственной близости расположены высшие учебные заведения и крупные бизнес-центры, формирующие устойчивый качественный трафик в локации.
🚀 В продаже 15 торговых блоков:
🔹 площади от 12,8 м² до 264,8 м²
🔹 высокие потолки 4 м
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 расположение на первом этаже и цокольном уровне
💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на Ленинском проспекте — крупном торговом коридоре с высокой концентрацией ритейла, предприятий услуг и общепита — обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов различных сегментов. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать рост стоимости активов.
⭐️ Апсайд: в IV квартале 2025 г. открывается новая станция метро «Вавиловская», входы/выходы из которой будут расположены вдоль Ленинского проспекта, в нескольких метрах от помещений. Это, очевидно, усилит как транспортную доступность, так и интенсивность пешеходного трафика.
💸 Цены: от ₽28 млн до ₽83 млн
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
#стартпродаж
📍Вчера у меня на канале вышел пост про то, как ПИК / Форма / Среда продали Tekta Group проект в Пыжевском переулке.
📬 Поступил очень любопытный комментарий, который я захотел прокомментировать!
💬 Один из читателей высказал мнение о том, что передача проектов (ранее также был продан Republic компании «Страна Девелопмент») серьезно бьет по репутации Формы и создает риски для продаж, особенно в бизнес/премиум сегменте. «Кто будет у них покупать, если есть риск, что проект в любой момент сольют другому застройщику?»
🙄 Окей...
📊 Информация о том, что Форма (ПИК / Среда) подписала соглашения о некоем странном партнерстве со «Страной Девелопмент» и Tekta Group появилась еще в прошлом году, а о продаже - в этом. По логике комментатора, это должно было сразу сказаться на продажах (они должны были упасть).
😳 Посмотрим фактам продаж в глаза:
- Pave: март — 22 квартиры, апрель — 119 квартир
- Soul: март — 36 квартир, апрель — 47 квартир
- Moments: март — 26 квартир, апрель — 32 квартиры
- Portland: март — 17 квартир, апрель — 14 квартир
🔀 Общие продажи только Формы выросли с 168 до 212 квартир (+26,2%). Никакого коллапса продаж после партнёрства/слива проектов явно НЕ наблюдается.
🤔 Поговорим о репутации и окунемся в историю группы ПИК. С 2008 года ПИК принадлежал Сулейману Керимову, которого Forbes красноречиво окрестил «Мастером броска». После него компанией владеет Сергей Гордеев, известный своей активностью в корпоративных спорах и руководством «Росбилдинга». Партнер Гордеева — Тулупов — создал компанию Sminex.
❓Вопрос: бурное прошлое нынешних и экс-акционеров ПИК и Sminex ну хоть как-то влияет/влияло на продажи?
🏗 Институт репутации в российском бизнесе — понятие весьма относительное. Молодой капитализм это когда ныне респектабельные бизнесмены 15-20 лет назад могли заниматься не самыми кошерными делами.
🤫 Но рынок великодушно прощает прошлое, особенно если настоящее обеспечивает качественный продукт по разумной цене. Я не знаю, хорошо это или плохо, но это так!
📬 Поступил очень любопытный комментарий, который я захотел прокомментировать!
💬 Один из читателей высказал мнение о том, что передача проектов (ранее также был продан Republic компании «Страна Девелопмент») серьезно бьет по репутации Формы и создает риски для продаж, особенно в бизнес/премиум сегменте. «Кто будет у них покупать, если есть риск, что проект в любой момент сольют другому застройщику?»
🙄 Окей...
📊 Информация о том, что Форма (ПИК / Среда) подписала соглашения о некоем странном партнерстве со «Страной Девелопмент» и Tekta Group появилась еще в прошлом году, а о продаже - в этом. По логике комментатора, это должно было сразу сказаться на продажах (они должны были упасть).
- Pave: март — 22 квартиры, апрель — 119 квартир
- Soul: март — 36 квартир, апрель — 47 квартир
- Moments: март — 26 квартир, апрель — 32 квартиры
- Portland: март — 17 квартир, апрель — 14 квартир
🔀 Общие продажи только Формы выросли с 168 до 212 квартир (+26,2%). Никакого коллапса продаж после партнёрства/слива проектов явно НЕ наблюдается.
🤔 Поговорим о репутации и окунемся в историю группы ПИК. С 2008 года ПИК принадлежал Сулейману Керимову, которого Forbes красноречиво окрестил «Мастером броска». После него компанией владеет Сергей Гордеев, известный своей активностью в корпоративных спорах и руководством «Росбилдинга». Партнер Гордеева — Тулупов — создал компанию Sminex.
❓Вопрос: бурное прошлое нынешних и экс-акционеров ПИК и Sminex ну хоть как-то влияет/влияло на продажи?
🏗 Институт репутации в российском бизнесе — понятие весьма относительное. Молодой капитализм это когда ныне респектабельные бизнесмены 15-20 лет назад могли заниматься не самыми кошерными делами.
🤫 Но рынок великодушно прощает прошлое, особенно если настоящее обеспечивает качественный продукт по разумной цене. Я не знаю, хорошо это или плохо, но это так!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM