Capital Gain - термин, который достаточно часто употребляется профессиональными инвесторами. Что это такое?
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
🏛 Инвестиции в зарубежную недвижимость — реальные стратегии, живые кейсы и прямой доступ к лучшим объектам
Уже в эти выходные, 26 и 27 апреля, в Москве пройдёт MIPIF — выставка зарубежной недвижимости для инвестиций и получения ВНЖ.
Почему MIPIF — ключевое событие для инвесторов в 2025 году:
🎤 Сильная деловая программа — 30 выступлений и 4 дискуссионных клуба без воды, только цифры и факты.
🛫 Застройщики и агентства с большим опытом и экспертизой из Кипра, Греции, Таиланда, Бали, Азербайджана, Турции, Омана, Дубая, Вьетнама, Грузии, Северного Кипра, Австралии, Панамы, Португалии, Испании, Франции, Камбоджи, Коста-Рики и других стран.
🏗 И только в дни выставки будут действовать специальные скидки и бонусы от участников.
📍 Ждём вас 26-27 апреля c 11:00 до 20:00 в Москве, ул. Петровка, 11, Сафмар Аврора Люкс
🎫 Бесплатное приглашение и полная программа — на сайте
До встречи на выставке!
#реклама
О рекламодателе
Уже в эти выходные, 26 и 27 апреля, в Москве пройдёт MIPIF — выставка зарубежной недвижимости для инвестиций и получения ВНЖ.
Почему MIPIF — ключевое событие для инвесторов в 2025 году:
🎤 Сильная деловая программа — 30 выступлений и 4 дискуссионных клуба без воды, только цифры и факты.
🛫 Застройщики и агентства с большим опытом и экспертизой из Кипра, Греции, Таиланда, Бали, Азербайджана, Турции, Омана, Дубая, Вьетнама, Грузии, Северного Кипра, Австралии, Панамы, Португалии, Испании, Франции, Камбоджи, Коста-Рики и других стран.
🏗 И только в дни выставки будут действовать специальные скидки и бонусы от участников.
📍 Ждём вас 26-27 апреля c 11:00 до 20:00 в Москве, ул. Петровка, 11, Сафмар Аврора Люкс
🎫 Бесплатное приглашение и полная программа — на сайте
До встречи на выставке!
#реклама
О рекламодателе
❌ Никакого элитного жилья!
🔍 По долгу службы несколько лет назад следил за некоторыми объектами в центре Москве, в фокус как-то попал и особнячок на Сивцевом Вражке, д 36/18. Продавался объект долго, в итоге попал в портфельчик R4S. Ну в телеграмах, конечно, сразу написали мол ждите клубный элитный жилой дом...
📊 На этой неделе R4S вывел в продажу этот объект. И это не элитное жильё. Вообще ни разу. Компания экспонирует отдельностоящее здание площадью 526,3 м2. Судя по рендерам, после завершения реконструкции в декабре 2025 года здание получит современный вид, свободную планировку и огромные витрины!
⚜️Вероятно, девелопер предполагает, что в здании может разместиться ресторан или торговое помещение явно с премиальным наполнением.
📍 Место: новый проект R4S расположен в 6 мин. пеш. от метро «Смоленская», между Садовым и Бульварным кольцами. Здание имеет два этажа плюс подвал, с просторными площадями на каждом уровне: 230,8 м² на первом этаже, 277,7 м² на втором (237,4 + 40,3 м²) и 58,1 м² в подвале. Высота потолков— от 2,8 до 5,1 метра.
💰 Цена: ₽750 млн или ₽1,43 млн/м2
🔌 Объект обеспечен всеми центральными коммуникациями и имеет отдельные входы как с фасада, так и со двора, что делает его идеальным решением для коммерческого использования в одном из самых престижных районов Москвы.
⚖️ Здание не является объектом культурного наследия, что дает больше свободы для его использования. Земельный участок 619 м², который находится в аренде до 2064 года.
#стартпродаж
🔍 По долгу службы несколько лет назад следил за некоторыми объектами в центре Москве, в фокус как-то попал и особнячок на Сивцевом Вражке, д 36/18. Продавался объект долго, в итоге попал в портфельчик R4S. Ну в телеграмах, конечно, сразу написали мол ждите клубный элитный жилой дом...
📊 На этой неделе R4S вывел в продажу этот объект. И это не элитное жильё. Вообще ни разу. Компания экспонирует отдельностоящее здание площадью 526,3 м2. Судя по рендерам, после завершения реконструкции в декабре 2025 года здание получит современный вид, свободную планировку и огромные витрины!
⚜️Вероятно, девелопер предполагает, что в здании может разместиться ресторан или торговое помещение явно с премиальным наполнением.
📍 Место: новый проект R4S расположен в 6 мин. пеш. от метро «Смоленская», между Садовым и Бульварным кольцами. Здание имеет два этажа плюс подвал, с просторными площадями на каждом уровне: 230,8 м² на первом этаже, 277,7 м² на втором (237,4 + 40,3 м²) и 58,1 м² в подвале. Высота потолков— от 2,8 до 5,1 метра.
💰 Цена: ₽750 млн или ₽1,43 млн/м2
🔌 Объект обеспечен всеми центральными коммуникациями и имеет отдельные входы как с фасада, так и со двора, что делает его идеальным решением для коммерческого использования в одном из самых престижных районов Москвы.
⚖️ Здание не является объектом культурного наследия, что дает больше свободы для его использования. Земельный участок 619 м², который находится в аренде до 2064 года.
#стартпродаж
💼 Сумма кредита (займа), который предоставил застройщику АК «Молчуново» Банк САД.РФ в соответствии с условиями договора: ₽11,25 млрд. Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату (апрель 2025): ₽8,5 млрд. Неиспользованный остаток по кредиту (займу) на указанную дату: ₽2,8 млрд. Срок исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа): 29 марта 2026
📊 Старт продаж АК «Молчуново» от застройщика КСФ состоялся в сентябре 2022 года по средней цене экспонирования 266 000 ₽/м². За период с сентября 2022 по март 2025 было продано всего 33% апартаментов (260 шт из 782 шт) по средней цене ₽246 910 и это принесло ₽2,37 млрд. (данные САД.РФ)
❓ Вопрос: по какой цене за м2 и с каким темпом застройщик «Молчуново» должен продавать свои апартаменты, чтобы погасить кредит?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🧮 Для своевременного погашения задолженности исключительно за счет продаж, застройщику пришлось бы реализовывать оставшиеся 522 апартамента по цене около 440 т. ₽/м² – почти на 75% выше, чем средняя цена предыдущих продаж. При этом темп реализации должен был бы вырасти до ~50+ апартаментов ежемесячно, что в 5 раз превышает текущую динамику. По грубым расчетам, даже продажа всех оставшихся апартаментов по текущим ценам (до скидок) покрыла бы лишь около 60% задолженности.
💰 Однако, застройщик КСФ принял другое решение: применить скидки от 30% до 50%. С введением масштабных скидок цены пришли на уровень 150-180 т. ₽/м². Если продать весь нераспроданный объем по этим ценам, застройщику удастся напродавать на покрытие около 35-40% от суммы долга.
🔍 Есть шанс, что не все так плохо. Если предположить, что около 20% проданных апартаментов или примерно 156 шт. (это предположение, у меня нет точных данных), были реализованы в рассрочку на 2-3 года, это создает будущие поступления от рассрочек, которые, вероятно, не отражены в текущей денежной выручке. Если оценить объем таких будущих поступлений, при средней цене ₽246 910 за м² и средней площади апартамента 37 м², это составляет примерно ₽1.4 млрд, которые поступят в течение следующих 1,5-2 лет.
🙄 Хотя это, безусловно, несколько улучшает финансовую картину, такой объем все равно недостаточен для полного решения проблемы погашения кредита к марту 2026 года.
🔄 В этом контексте решение застройщика о масштабной акции можно рассматривать как вынужденную меру. Застройщик, вероятно, рассчитывает, что комбинация поступлений от рассрочек (опять же, если они есть!) и новых, хоть и дисконтированных продаж, даст аргументы для переговоров с банком о реструктуризации оставшейся части долга.
💵 В любом случае проектная компания «Молчуново» имеет очевидные проблемы с погашением кредита Банку САД.РФ. Скорее всего, КСФ будет отвечать по обязательствам, мягко выражаясь, не очень удачного проекта и финансировать погашение кредита из собственных источников (если они есть).
⚠️ Все совпадения случайны! Это всего лишь пятничная задачка! В моём тексте могут содержаться логические ошибки, я вполне мог чего-то не учесть или о чем-то забыть - буду рад любым правкам!
💰 Однако, застройщик КСФ принял другое решение: применить скидки от 30% до 50%. С введением масштабных скидок цены пришли на уровень 150-180 т. ₽/м². Если продать весь нераспроданный объем по этим ценам, застройщику удастся напродавать на покрытие около 35-40% от суммы долга.
🔍 Есть шанс, что не все так плохо. Если предположить, что около 20% проданных апартаментов или примерно 156 шт. (это предположение, у меня нет точных данных), были реализованы в рассрочку на 2-3 года, это создает будущие поступления от рассрочек, которые, вероятно, не отражены в текущей денежной выручке. Если оценить объем таких будущих поступлений, при средней цене ₽246 910 за м² и средней площади апартамента 37 м², это составляет примерно ₽1.4 млрд, которые поступят в течение следующих 1,5-2 лет.
🙄 Хотя это, безусловно, несколько улучшает финансовую картину, такой объем все равно недостаточен для полного решения проблемы погашения кредита к марту 2026 года.
🔄 В этом контексте решение застройщика о масштабной акции можно рассматривать как вынужденную меру. Застройщик, вероятно, рассчитывает, что комбинация поступлений от рассрочек (опять же, если они есть!) и новых, хоть и дисконтированных продаж, даст аргументы для переговоров с банком о реструктуризации оставшейся части долга.
💵 В любом случае проектная компания «Молчуново» имеет очевидные проблемы с погашением кредита Банку САД.РФ. Скорее всего, КСФ будет отвечать по обязательствам, мягко выражаясь, не очень удачного проекта и финансировать погашение кредита из собственных источников (если они есть).
⚠️ Все совпадения случайны! Это всего лишь пятничная задачка! В моём тексте могут содержаться логические ошибки, я вполне мог чего-то не учесть или о чем-то забыть - буду рад любым правкам!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Moscow Awards 2025». В номинации «Персона года» победителем стал Константин Фомиченко, партнер NF Group. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года», кстати, уже в пятый раз.
🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
🎉 Поздравляю коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
👀 После долгого и подозрительного затягивания публикации финансовых результатов «Самолёт» наконец раскрыл отчетность по МСФО за 2024 год.
📈 Выручка выросла до 339,1 млрд рублей (+32,3%), но прибыль драматически снизилась - на 68,7% до 8,2 млрд рублей против 26,1 млрд годом ранее.
💰 Главная проблема застройщика - удушающая долговая нагрузка. Финансовые расходы взлетели почти вдвое до 80 млрд рублей! Это значительная сумма, которая «съедает» большую часть операционной прибыли компании. Общий объем кредитов и займов вырос до 641,1 млрд рублей с 512,6 млрд в 2023 году, а отношение скорректированного чистого долга к EBITDA ухудшилось до 2,67 с 2,19 годом ранее. В
🏗 У «Самолёта» отрицательный денежный поток, -271,7 млрд рублей против -136 млрд в 2023-м. Это может объясняться особенностями учета проектного финансирования, но даже с поправками чистый отток составил бы -133,5 млрд рублей.
💳 Компания продолжает наращивать запасы, которые выросли до 527,9 млрд рублей (+31,7%). В условиях явного охлаждения рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки это выглядит рискованной стратегией. Если продажи ещё замедлятся, а ставки останутся высокими, «Самолет» может оказаться с огромными запасами, которые невозможно будет быстро реализовать без существенных скидок, что еще больше ударит по прибыльности.
📊 Несмотря на рост денежных средств на счетах эскроу до 324,5 млрд рублей, настораживает, что «Самолёт» потратил значительные ресурсы на непрофильные приобретения — 100% доли в «СМЛТ Банк» и контроля над маркетплейсом «Рерумс». В ситуации, когда каждый рубль на счету, диверсификация в непрофильные активы продолжает выглядеть сомнительной стратегией.
💼 Нельзя не отметить и более долгосрочные риски. С завершением программы льготной ипотеки спрос на жилье неизбежно будет снижаться, а рынок охлаждаться. В этих условиях даже сохранение текущего уровня продаж будет сложной задачей, не говоря уже о росте. Риски сдвигания сроков и проблем с выполнением обязательств перед дольщиками выглядят, увы, всё более реальными.
🔮 Итого: финансовая отчетность «Самолёта» за 2024 год подтверждает наличие целого ряда проблем застройщика. Вопрос только в том, успеет ли «Самолёт» изменить курс до того, как треснет фюзеляж.
📈 Выручка выросла до 339,1 млрд рублей (+32,3%), но прибыль драматически снизилась - на 68,7% до 8,2 млрд рублей против 26,1 млрд годом ранее.
💰 Главная проблема застройщика - удушающая долговая нагрузка. Финансовые расходы взлетели почти вдвое до 80 млрд рублей! Это значительная сумма, которая «съедает» большую часть операционной прибыли компании. Общий объем кредитов и займов вырос до 641,1 млрд рублей с 512,6 млрд в 2023 году, а отношение скорректированного чистого долга к EBITDA ухудшилось до 2,67 с 2,19 годом ранее. В
🏗 У «Самолёта» отрицательный денежный поток, -271,7 млрд рублей против -136 млрд в 2023-м. Это может объясняться особенностями учета проектного финансирования, но даже с поправками чистый отток составил бы -133,5 млрд рублей.
💳 Компания продолжает наращивать запасы, которые выросли до 527,9 млрд рублей (+31,7%). В условиях явного охлаждения рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки это выглядит рискованной стратегией. Если продажи ещё замедлятся, а ставки останутся высокими, «Самолет» может оказаться с огромными запасами, которые невозможно будет быстро реализовать без существенных скидок, что еще больше ударит по прибыльности.
📊 Несмотря на рост денежных средств на счетах эскроу до 324,5 млрд рублей, настораживает, что «Самолёт» потратил значительные ресурсы на непрофильные приобретения — 100% доли в «СМЛТ Банк» и контроля над маркетплейсом «Рерумс». В ситуации, когда каждый рубль на счету, диверсификация в непрофильные активы продолжает выглядеть сомнительной стратегией.
💼 Нельзя не отметить и более долгосрочные риски. С завершением программы льготной ипотеки спрос на жилье неизбежно будет снижаться, а рынок охлаждаться. В этих условиях даже сохранение текущего уровня продаж будет сложной задачей, не говоря уже о росте. Риски сдвигания сроков и проблем с выполнением обязательств перед дольщиками выглядят, увы, всё более реальными.
🔮 Итого: финансовая отчетность «Самолёта» за 2024 год подтверждает наличие целого ряда проблем застройщика. Вопрос только в том, успеет ли «Самолёт» изменить курс до того, как треснет фюзеляж.
⚖️ Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. Ну это если вы еще не в курсе...
🏆 На той же премии «CRE Moscow Awards 2025» в номинации «Девелопер года» победителем стала девелоперская компания STONE. В портфеле победителя сейчас 13 бизнес-центров на разной стадии строительства в 8-ми районах Москвы
🎉 Поздравляю коллег из STONE с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
🎉 Поздравляю коллег из STONE с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🕰 В последнее время на рынке появляются проекты создания складских комплексов формата Light Industrial (LI), в которые привлекаются средства частных инвесторов. Мы в SimpleEstate считаем необходимым обратить внимание на ключевые факторы риска этого формата. Возможно, наши сигналы помогут избежать ошибок.
🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.
💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.
⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.
🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.
📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.
📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.
💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.
⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.
🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.
🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.
💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.
⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.
🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.
📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.
📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.
💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.
⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.
🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.
Чуть не пропустил... NF GROUP выпустила свежую аналитику по складскому рынку Санкт-Петербурга и области за I квартал 2025 года. И новости, мягко говоря, не радуют: объем сделок упал почти в 1,7 раза по сравнению с прошлым годом - до жалких 37 тыс. м2.
🏗 Объем ввода за первые три месяца - всего 10 тыс. м2. При этом девелоперы спешно отказываются от спекулятивных проектов и заняли выжидательную позицию. Из заявленных к вводу до конца года 874 тыс. м2 только 36% (319 тыс. м2) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% — это объекты build-to-suit и склады на собственных земельных участках.
📦 Структура спроса изменилась и в Петербурге. Онлайн-ретейл, который всегда был главным потребителем складов, существенно снизил активность: доля e-commerce упала с 57% до 34%. Зато выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний (до 25%) и дистрибьюторов (до 41%).
💰 Несмотря на падение спроса и рост вакантности до 2% (прямая) и 4% (с учетом субаренды), арендные ставки пока продолжают расти.
💵 Запрашиваемая ставка на складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за м2 в год (без OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
🏗 Объем ввода за первые три месяца - всего 10 тыс. м2. При этом девелоперы спешно отказываются от спекулятивных проектов и заняли выжидательную позицию. Из заявленных к вводу до конца года 874 тыс. м2 только 36% (319 тыс. м2) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% — это объекты build-to-suit и склады на собственных земельных участках.
📦 Структура спроса изменилась и в Петербурге. Онлайн-ретейл, который всегда был главным потребителем складов, существенно снизил активность: доля e-commerce упала с 57% до 34%. Зато выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний (до 25%) и дистрибьюторов (до 41%).
💰 Несмотря на падение спроса и рост вакантности до 2% (прямая) и 4% (с учетом субаренды), арендные ставки пока продолжают расти.
💵 Запрашиваемая ставка на складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за м2 в год (без OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
Как инвестировать в недвижимость, если всё меняется?
👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.
⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?
📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.
💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.
🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн
🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.
🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?
💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.
☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.
⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.
💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.
🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».
🔢 Как делать финансовые модели сейчас:
1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.
⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).
💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.
Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях?
👍 Регулярно
🔥 Никогда
👀 А что такое NPV?
👉Например, инвестор сделал фин.модель в 2022 году - IRR 15%, в расчете NPV ставка дисконтирования 12% (депозит в банке на тот момент). Красота: NPV положительный! А сейчас в той же фин.модели в расчете NPV ставка дисконтирования 20% (депозит в банке сейчас) и отрицательный NPV.
⚡Вопросы:
🅰️ Что делать сейчас с этой инвестицией?
🅱️ Как вообще делать фин модели сейчас, если всё может измениться?
📊 Суть проблемы: когда стоимость денег растёт, NPV существующих проектов падает, даже если сами проекты работают по плану. Это исключительно математический эффект - будущие денежные потоки «дешевеют» при более высокой ставке дисконтирования.
💼 Пример: инвестор вложил ₽10 млн в ГАБ в Брянске, который приносит 0,9 млн рублей в год. Через 10 лет по плану стоит продажа объекта за ₽20 млн.
🔣 Результаты моделирования:
🔹IRR проекта = 15%
🔹NPV при ставке дисконтирования 12% = +₽1,6 млн
🤯 Прошло три года и инвестор решил пересчитать NPV. При ставке дисконтирования 20%: он стал отрицательным -₽2,8 млн.
🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом?
💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход.
☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати.
⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы.
💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке.
🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта».
🔢 Как делать финансовые модели сейчас:
1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR
2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния
3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения.
⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV).
💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы.
Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях?
👍 Регулярно
🔥 Никогда
👀 А что такое NPV?
👀 А что такое NPV? Если вы подписаны на канал об инвестициях в недвижимость и всё ещё не знаете, что такое NPV, то у меня для вас есть грандиозное предложение!
🔥 Узнайте, наконец, что это такое!
👉 Способ №1
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость» (4 лекции по 30 минут). Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 Способ №2
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Двойной удар: кроме NPV вы узнаете и что такое IRR!
🔥 Узнайте, наконец, что это такое!
👉 Способ №1
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость» (4 лекции по 30 минут). Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.
👉 Способ №2
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.
⚠️ Двойной удар: кроме NPV вы узнаете и что такое IRR!
🤗 «Все свои торговые помещения я купил у застройщика Х. Как только у них, что-то выходит, они мне первому звонят - я VIP». Ну и конечно, никогда этот инвестор в сторону вторичного рынка, торгов и, упаси господь, других застройщиков не смотрел. И смотреть не хочет. Правда выяснилось, что в последние годы застройщик продает ну уж слишком дорого, обещая рост цен...
⚖️А другой проповедник торгов: в каком-то лохматом году купил помещение по цене его ремонта, несколько лет надеялся повторить успех, полгода назад купил что-то на торгах - некачественное, зато ниже рынка. Страшно счастлив! Что с ним делать - непонятно, зато на торгах. Купил-таки, два года искал!
⏺️ Ну и так далее. Часто встречал приверженцев какого-то одного способа инвестирования. «Только так, все остальные способы не работают». В какой-то момент времени эти люди либо уходят в депозиты (и не выигрывают у инфляции), либо покупают себе убыток «на эмоциях». Ну или меняют подходы.
⚠️Рынок инвестиций в недвижимость очень консервативный, но постоянно меняется. Нельзя идти вперёд, постоянно оглядываясь на свой прошлый (пусть даже успешный) опыт.
📢Призываю всех инвесторов быстрее сбросить шоры и начать смотреть на мир инвестиций в недвижимость широко раскрытыми глазами, без отрицания и ностальгии.
💸Эта позиция просто выгоднее. Понятно, что инвестировать нужно осторожно и по правилам!
⚖️А другой проповедник торгов: в каком-то лохматом году купил помещение по цене его ремонта, несколько лет надеялся повторить успех, полгода назад купил что-то на торгах - некачественное, зато ниже рынка. Страшно счастлив! Что с ним делать - непонятно, зато на торгах. Купил-таки, два года искал!
⏺️ Ну и так далее. Часто встречал приверженцев какого-то одного способа инвестирования. «Только так, все остальные способы не работают». В какой-то момент времени эти люди либо уходят в депозиты (и не выигрывают у инфляции), либо покупают себе убыток «на эмоциях». Ну или меняют подходы.
⚠️Рынок инвестиций в недвижимость очень консервативный, но постоянно меняется. Нельзя идти вперёд, постоянно оглядываясь на свой прошлый (пусть даже успешный) опыт.
📢Призываю всех инвесторов быстрее сбросить шоры и начать смотреть на мир инвестиций в недвижимость широко раскрытыми глазами, без отрицания и ностальгии.
💸Эта позиция просто выгоднее. Понятно, что инвестировать нужно осторожно и по правилам!
🔮Light industrial: прогноз 300 тыс. м² в 2025 году
🏭 Согласно данным NF GROUP, в I квартале 2025 года в Московском регионе введено 36 тыс. м² площадей формата light industrial класса А, а общий объем предложения достиг 570 тыс. м². Коллеги прогнозируют, что по итогам года в Москве и области показатель составит более 300 тыс. м², что станет рекордным для сегмента и почти вдвое превысит результаты 2024 года (180 тыс. м²).
💰 По прогнозам, к середине 2025 года ставки аренды площадей в объектах light industrial в Московском регионе увеличатся на 27% до 14,2 тыс. рублей за м² (без НДС и ОРЕХ), а стоимость квадратного метра вырастет на 12% до 117 тыс. рублей без НДС. Основной фактор роста – сохраняющаяся низкая вакантность, даже несмотря на увеличение предложения и появление новых игроков на рынке...
⛓️💥Пока московские производства и склады активно выдавливают из города КРТ - скорее соглашусь с прогнозом!
🏭 Согласно данным NF GROUP, в I квартале 2025 года в Московском регионе введено 36 тыс. м² площадей формата light industrial класса А, а общий объем предложения достиг 570 тыс. м². Коллеги прогнозируют, что по итогам года в Москве и области показатель составит более 300 тыс. м², что станет рекордным для сегмента и почти вдвое превысит результаты 2024 года (180 тыс. м²).
💰 По прогнозам, к середине 2025 года ставки аренды площадей в объектах light industrial в Московском регионе увеличатся на 27% до 14,2 тыс. рублей за м² (без НДС и ОРЕХ), а стоимость квадратного метра вырастет на 12% до 117 тыс. рублей без НДС. Основной фактор роста – сохраняющаяся низкая вакантность, даже несмотря на увеличение предложения и появление новых игроков на рынке...
⛓️💥Пока московские производства и склады активно выдавливают из города КРТ - скорее соглашусь с прогнозом!
🥸Роберт Карсон Аллен, американский экономист, профессор экономической истории Нью-Йоркского университета в Абу-Даби интересуется: «Сколько миллионеров вы знаете, которые построили свое состояние на процентах с депозита?»
🔥 Я тот миллионер
👀 Надежда есть...
👍 Не знаю, и знать не хочу
🔥 Я тот миллионер
👀 Надежда есть...
👍 Не знаю, и знать не хочу
Артем Цогоев | Недвижимость
Конкурс! Кого читать, чтобы зарабатывать на рынке жилья? 💰 Убедитесь, что у вас в подписках эти два телеграм-канала с аналитикой, инструментами и кейсами ⬇️ Первый — Яндекс Недвижимость для бизнеса , сервис аккумулирует большие данные плюс у коллег многолетняя…
1. Vera (@MB_2023)
2. The Godfather (@otecjack)
3. Валерий (@svdnw)
4. Никита (@NK_23021)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Разберёмся, чему там учат:
💸 «Ревизор». Коррупционные схемы. Городские чиновники, трясущиеся от страха перед разоблачением, буквально вываливают деньги на стол перед Хлестаковым, проходимцем, которого случайно приняли за ревизора Счетной Палаты. Хлестаков, сам того не ведая, проводит настоящий аудит региональных схем.
👻 «Мертвые души». Цифровые Финансовые Активы. Чичиков скупает права на виртуальных крепостных (де-факто они мертвы), чтобы заложить эти активы в банке. Явный прообраз современных сложных финансовых инструментов, крипты и прочего.
🏡 «Вишневый сад». Торги по банкротству. Раневская транжирит деньги, живёт не по средствам и хронически игнорирует финансовую грамотность. В итоге родовое имение, главный актив семьи, уходит с молотка на торгах по банкротству. Девелопер Лопахин покупает проект, вырубает сад и нарезает участки без подряда под дачи.
🤝 В общем, довольно специфическая литературная рекомендация!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⚡️Россияне охладели к Дубаю. Совсем...
📊 Вышел свежий отчет компании Betterhomes за 1-й квартал 2025 года, который дает представление о текущей ситуации на рынке недвижимости Дубая.
🚀 Рынок продолжает демонстрировать устойчивый рост: общий объем сделок увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 42 422 шт. При этом стоимость сделок выросла на впечатляющие 29%, достигнув 114 млрд дирхамов ($31,1 млрд).
🏢 Рынок драйвит сегмент вилл: количество сделок выросло на 65%, а их стоимость - на 56% по сравнению с прошлым годом. Сегмент апартаментов также показал рост на 14% по количеству и 12% по стоимости сделок.
🌍 Отчет содержит и информацию о национальной принадлежности основных покупателей. В 1-м квартале 2025 года места распределились так:
🇮🇳 Индия
🇬🇧 Великобритания
🇮🇹 Италия
🇪🇬 Египет
🇵🇰 Пакистан
🇷🇺 А где наши покупатели? Их нет даже в 10-ке… Вероятно, выбирают недвижимость в Сочи или Калининграде!
🏠 Доля эндюзеров выросла на 22% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 50% (против 50% инвесторов). Это как бы намекает на растущее число людей, выбирающих Дубай для постоянного проживания.
💰 Ипотечные сделки продолжают набирать обороты, составляя уже 58% всех транзакций - рост на 21% по сравнению с прошлым годом. Это свидетельствует о высокой доли местных жителей среди покупателей и развитии ипотеки в эмирате.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рынок Дубая становится более ориентированным на тех, кто покупает, чтобы жить - а это может быть сигналом снижения спекулятивной составляющей в сделках.
🔥 Слишком жарко
👍 Налицо вздутие пузыря
👀 Дубай-гудбай
📊 Вышел свежий отчет компании Betterhomes за 1-й квартал 2025 года, который дает представление о текущей ситуации на рынке недвижимости Дубая.
🚀 Рынок продолжает демонстрировать устойчивый рост: общий объем сделок увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 42 422 шт. При этом стоимость сделок выросла на впечатляющие 29%, достигнув 114 млрд дирхамов ($31,1 млрд).
🏢 Рынок драйвит сегмент вилл: количество сделок выросло на 65%, а их стоимость - на 56% по сравнению с прошлым годом. Сегмент апартаментов также показал рост на 14% по количеству и 12% по стоимости сделок.
🌍 Отчет содержит и информацию о национальной принадлежности основных покупателей. В 1-м квартале 2025 года места распределились так:
🇮🇳 Индия
🇬🇧 Великобритания
🇮🇹 Италия
🇪🇬 Египет
🇵🇰 Пакистан
🇷🇺 А где наши покупатели? Их нет даже в 10-ке… Вероятно, выбирают недвижимость в Сочи или Калининграде!
🏠 Доля эндюзеров выросла на 22% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 50% (против 50% инвесторов). Это как бы намекает на растущее число людей, выбирающих Дубай для постоянного проживания.
💰 Ипотечные сделки продолжают набирать обороты, составляя уже 58% всех транзакций - рост на 21% по сравнению с прошлым годом. Это свидетельствует о высокой доли местных жителей среди покупателей и развитии ипотеки в эмирате.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рынок Дубая становится более ориентированным на тех, кто покупает, чтобы жить - а это может быть сигналом снижения спекулятивной составляющей в сделках.
🔥 Слишком жарко
👍 Налицо вздутие пузыря
👀 Дубай-гудбай