🏔 У меня кавказская фамилия, поэтому многие знакомые уточняют, откуда я конкретно (спойлер: Цогоев - осетинская фамилия). А в этот раз было иначе - одна моя знакомая очень активно начала расхваливать Архыз, подразумевая, что я из тех мест. Я немного не оттуда, но послушал с удовольствием.

🔍 После этого разговора я заинтересовался и решил посмотреть, что сейчас происходит на рынке курортной недвижимости Архыза. И действительно, этот курорт стремительно развивается, становится популярнее с каждым годом.

⛷ По статистике в Архызе ежегодный прирост туристов превышает 20%. К 2030 году планируется увеличение турпотока с 1 до 2 миллионов человек в год. Уже сейчас среднегодовая загрузка отелей держится выше 75%, а цены на проживание в высокий сезон достигают 20-25 тысяч рублей за сутки.

🏗 Как и прежде, меня интересуют прежде всего проекты для частных инвесторов с профессиональным управлением и прогнозируемой доходностью. Изучив рынок, я обнаружил новый интересный вариант — гостиничный комплекс «Атмосфера Resort Residence».

📍 Комплекс расположен в поселке Романтик, в самом центре курорта. Территория впечатляет — 2,4 га, вокруг лес, горы и река. Что важно для горнолыжного курорта — до подъемников и трасс можно дойти за 5-6 минут. Согласитесь, локация отличная!

🏨 «Атмосфера» — это 206 апартаментов: 126 в основном здании и 80 в четырех отдельных коттеджах. На территории также будет СПА-центр. Самое привлекательное — сроки! Запуск комплекса планируется уже в сентябре 2025 года, то есть сейчас там уже ведутся отделочные работы.

📈 Инвестиционные показатели, которые транслирует девелопер выглядят, в целом, интересно: декларируется доход от сдачи в аренду до 2,5 млн ₽ в год, а потенциальный рост капитализации — до 40%. Апартаменты продаются полностью готовыми к эксплуатации — с отделкой, мебелью и техникой. Стоимость - от 480 тыс./м2 (от 19.8 млн./лот)

💰 Если сравить «Атмосферу» с другими проектами в Архызе, то, например, SAMSON под управлением MANTERA или ALEAN RESIDENCE ARKHYZ стартуют с ценой от 600 тыс./м2, но сдадутся только в 2028 году. Три года разницы — это существенно, ведь для инвесторов лучше получать доход как можно раньше.

❗️Управлять комплексом будет Azimut Hotels❗️Это обеспечит профессиональный подход, качество сервиса и стабильную загрузку отеля.

🔍 В Архызе намного ниже конкуренция среди средств размещения (гостиниц, апарт-отелей), чем в Красной Поляне, где рынок уже в какой-то степени перенасыщен... да и цены там...

🧮 Сейчас в проекте осталось всего 18 лотов, что неудивительно для текущей стадии готовности. С учетом тренда на развитие внутреннего туризма, который сохраняется в последние годы, «Атмосфера Resort Residence» выглядит интересно. Конечно, нужно всё посчитать, оценить и сделать осознанный выбор.

🤑 Возможно, позднее сделаю большой разбор инвестиционной идеи этого проекта.

🎤 ВТБ и Dominanta разметили выпуск ЦФА и рассказали об этом...

📋 Руководитель дирекции ЦФА Банка ВТБ Сергей Рябов и исполнительный директор застройщика Dominanta Сергей Кавкин выступили на I Конгрессе Cbonds, где поделились опытом выпуска цифровых финансовых активов (ЦФА), привязанных к стоимости квадратного метра в ЖК "hideOUT".

💼 По словам спикеров, светлая идея выпуска ЦФА возникла как альтернативный способ финансирования строительства в условиях роста ключевой ставки, увеличивающей стоимость банковских кредитов. Порог входа был установлен на уровне ₽600 тыс., что соответствовало стоимости одного м2 на старте продаж.

🤔 Поначалу, в первые 4 недели, дело не пошло и продаж почти не было, признались Кавкин и Рябов. Но потом подключились менеджеры премиальных программ банка ВТБ со всей России и за 8 недель слили все-все-все ЦФА.

🌐 Значительный интерес к ЦФА проявили регионы, включая Белгородскую область, Приморский край, Краснодарский край и Тюменскую область. Всего охват составил 42 региона.

💰 Общая сумма привлечённых средств достигла ₽1,5 миллиарда, что сделало этот выпуск крупнейшим среди аналогичных ЦФА, похвастались Рябов с Квакиным.

☝️Молодцы, ребята (я про сейлзов ВТБ)! Продали нечто от не самой известной в регионах компании (Dominantу и в Москве знают не все) своим клиентам! Можно только догадываться как была обоснована инвестиционная идея. Но пока повезло - цены отрасли со старта...

⚠️ ХЗ (хозяйке на заметку): комиссия, взимаемая банками, за размещение подобных финансовых инструментов обычно составляет 5-7% от привлеченной суммы (платит продавец). Значительная часть этих средств уходит в качестве бонуса сейлзам.

🤗 Облигации сектора ВДО некоторые злые люди называют мусорными. А ЦФА как скоро начнут называть?! Риторический вопрос.

👍 ЦФА ту зе мун!
🔥 Царство Фантастического Абсурда
👀 Лох - это судьба

Любите куда-нибудь понажимать? Понажимайте с пользой!

👉 ЖМАК
Пройдите базовый курс лекций «Инвестиции в недвижимость». Это для самого начального уровня: что к чему и зачем в сфере инвестиций в недвижимость. БЕСПЛАТНО. 100% пользы.

👉 ЖМАК
Скачайте книгу «Как инвестировать в недвижимость» - лучшее учебное пособие по теме.
БЕСПЛАТНО. Полезно на 100%.

⚠️ Является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!

🚀 Во времена моей юности было выражение «отправить космонавта», то есть привлечь для решения сложной задачи по согласованиям с некими «властями» внешнего или внутреннего контрагента (как правило, лично акционера).

🗓️ Просто сегодня день космонавтики!

#оффтоп #юмор #шутка

🎭 Лох — это судьба?

💡 Представьте, что вам предложили вложить деньги в НЕВЕРОЯТНО прибыльный проект в сфере недвижимости! А инициатор проекта (управляющий партнер) — настоящая звезда инвестиционного мира: успешный опыт, мощная харизма, красная машина и ослепительная улыбка. Ну что может пойти не так???

🤔 Бывая на стороне инвесторов, которых пытались облапошить, могу с уверенностью сказать: пока вы думаете о прибыли, некоторая категория инициаторов проектов уже подсчитывает, сколько именно ВАШИХ денег осядет в ИХ карманах.

🔝 Три схемы, которыми пользуются нечистые на руку инициаторы проектов:

1️⃣ Скрытые комиссии от продавцов. «Я нашел для нас золотую жилу!» - ушлый управляющий партнер находит объект и с горящими глазами рассказывает о выгодной сделке. Чего он НЕ рассказывает: он уже договорился с продавцом о завышении цены на XX% + о комиссии в размере X%, и эту разницу они распилят втихаря. Особенно это касается объектов, не присутствующих на открытом рынке, стоимость которых сложно оценить, не разбираясь глубоко в нюансах.

2️⃣ Завышение расходов. Управляющий партнер и его мега-опытные сметчики все посчитали, бюджет на ремонт, реконструкцию или строительство — 100 единиц. В реальности работы делаются тяп-ляп, материалы закупаются по завышенным ценам или вообще «существуют» только на бумаге. А смета может расти - инфляция, проблема с рабочими руками, нестабильный курс валют и т.д. В итоге в кармане инициатора может осесть и 20%, и 40% и 50% от бюджета.

💼 Из личного опыта. Один из партнёров в одном из проектов 🅰️ закупал материалы по цене выше рыночной (у «проверенных поставщиков», разумеется) 🅱️ обманывал подрядчиков, не доплачивая им за проведенные работы. При этом он регулярно слал инвесторам бодрые отчеты с фотографиями (часто вообще с чужих объектов!) и не забывал требовать срочно перечислить деньги, а то «упустим сроки! (которые всё равно фатально увеличивались).

3️⃣ Продажи с заинтересованностью. Тут множество вариантов: от конских комиссий за продажу до изящных схем с продажами объектов по заниженной цене.

💼 Из личного опыта: управляющий партнер некоего девелоперского проекта продал одно из помещений компании «Ромашка», в бес% рассрочку на «невероятно выгодных условиях». Инвесторы получили свою доходность (чуть выше рынка). А через полгода случайно выяснилось, что «Ромашка» перепродала объект за 150% от цены покупки! Расследование показало, что бенефициаром сделки оказался инициатор проекта.

🛡Как защитить свои инвестиции? Как минимум, понимание этих схем уже является защитой. Проводите независимую оценку объекта и потенциальной доходности, требуйте документального подтверждения всех расходов. При продаже настаивайте на открытом рыночном процессе и проверяйте конечных покупателей на аффилированность с инициатором. Не смиряйтесь со странностями, задавайте вопросы и анализируйте ответы.

🤝 Профессиональные и честные партнерские отношения в инвестиционных проектах должны строиться на прозрачности, четком разделении рисков и справедливом распределении прибыли.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Пойду поругаюсь с партнёром!
👀 Как страшно жить…

🧐Недавно один очень опытный инвестор прямо спросил нас: «Скажите только честно, сколько вы нацениваете за объект?»

💬Для тех, кто не понимает смысл вопроса, поясняем. Инвестор спросил нас, сколько денег SimpleEstate получает в виде «кэшбека» (отката) от продавцов объектов недвижимости, реализующихся на платформе. К сожалению, по нашим данным такая практика существует на рынке - покупка объекта за 100 рублей, последующая продажа инвесторам за 120 рублей.

⚠️Честный ответ на этот вопрос - 🅾️ (ноль) рублей.

❎Мы не вступаем в сговор с продавцом с целью продажи объекта инвесторам дороже его рыночной цены. Мы не выкупаем объекты на техническую прокладку, чтобы потом продавать их инвесторам дороже. Мы не получаем «кэшбеков» и откатов.

🏢 Объекты недвижимости, с которыми работает SimpleEstate экспонируются на открытом рынке и ликвидны. Мы умеем быстро и качественно оценивать объекты, поэтому зачастую имеем некоторые преимущества по сравнению с частными и институциональными инвесторами. Нам очень важно оперативно купить хороший объект, чтобы сразу предложить его инвесторам.

💸Мы взимаем с инвесторов единовременную комиссию за вход на уровне 2️⃣-3️⃣%. То есть за нашу работу по выбору хорошего объекта на рынке нам платит не продавец, а инвестор.

🟣Мы в SimpleEstate занимаемся экологичным и прозрачным бизнесом, работаем в интересах наших инвесторов и получаем за это честное, достойное вознаграждение.

💰 NOI (Net Operating Income) — это чистый операционный доход (ЧОД), который показывает, сколько денег реально приносит ваш объект недвижимости до выплат по кредитам и части налогов.

🧮 Для уже работающего объекта расчет начинаем с фактического дохода — тех денег, которые вы реально получаете от всех арендаторов. К этому можно добавить доходы от парковок, рекламных вывесок, автоматов и прочего. Получаем так называемый Effective Gross Income (EGI) или эффективный валовой доход.

📉 Затем из EGI вычитаем все операционные расходы, которые связаны с работой объекта: коммуналка (если она на вас), зарплата управляющего и персонала, ведение бухучета, комиссии банков, уборка, охрана, текущий ремонт, страхование, налог на имущество и т.д.

⚠️ Важный момент — в NOI НЕ включаются выплаты по кредитам, амортизация и капитальные затраты (ремонт крыши, замена лифтов, обновление фасада и прочее). Также не учитывается налог на прибыль — он вычитается уже из чистой прибыли.

🏪 Например, у вас торговое помещение с месячным доходом от аренды 300 тыс рублей, еще 20 тыс приносит рекламная вывеска на фасаде. При этом на операционные расходы уходит 70 тыс. в месяц. Значит, ваш NOI составляет (300+20-70)*12 = 3 млн рублей.

🔍 Напомню, что NOI используется для расчета окупаемости, Cap Rate и многих других важных метрик.

#ликбез

📝На днях я получил крутейший отзыв на свою обучающую программу «Excel для недвижимости» от студента, руководителя довольно крупной для своего региона девелоперской компании.

⏪ Решил самолично погрузиться в финансовое моделирование, чтобы качественнее вести переговоры с инвесторами. Программа «Excel для недвижимости» стала почти случайным выбором, но оказалась идеальным стартом - понятный материал с пошаговым объяснением от простых, базовых вещей до анализа чувствительности и план-факторного анализа.

За время обучения (и параллельно ему) я наконец-то разобрался, как строить фин.модели для оценки складских проектов и редевелопмента. Теперь на встречах с инвесторами чувствую себя уверенно и могу аргументированно обсуждать финансовые показатели.

Рекомендую обучающую программу руководителям, которые хотят лучше понимать цифры своего бизнеса в сфере недвижимости и говорить с инвесторами на одном языке ⏩.

🥲 Это очень приятно!

🏗 Подмосковный застройщик «Самолет» готовится к дебютному размещению сразу двух выпусков цифровых финансовых активов на платформе «СПБ Биржа».

💰 Объем каждого выпуска - 3 млрд рублей (3 млн штук по номиналу 1 000 рублей), суммарно 6 млрд рублей.
🗓 Срок обращения обоих выпусков - до 8 октября 2025 года.
💸 Ставка доходности по обоим выпускам одинаковая - 25,25% годовых.
⏱️ Периодичность выплат - каждые 30 дней (всего 6 периодов для каждого выпуска).
📊 Прием заявок на приобретение ЦФА начнется 11 мая 2025 года

❓А где отчетность-то по МСФО? Уже апрель скоро закончится, а данных за 2024 год всё нет... В любом случае, размещение сразу двух выпусков на сумму 6 млрд рублей может, как обычно, свидетельствовать о значительной потребности застройщика в привлечении финансирования.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Беру на всю котлету
👍 Не надо брать
👀 ЦФА = Царство Фантастического Абсурда

Стройке конец?

📈Три года подряд отрасль строительства жилья в России выдавала невероятные объёмы — более 100 млн м² ежегодно. Рекордные 110+ млн м² в 2023-м сменились солидными 107,8 млн м² в 2024-м, в т.ч. ИЖС 62,3 млн м².

🏗 В строительном секторе России сейчас занято более 6 млн человек напрямую, а если учесть смежные отрасли – от производства стройматериалов до риэлторских услуг – то это более 11 млн человек. Стройка это 14% ВВП (22 трлн рублей!) и целых 13% всех налоговых поступлений (6,7 трлн рублей).

🧨Но ситуация стремительно меняется к худшему! Несмотря на оптимистичные +3,8% в начале 2025 года, над рынком нависла гроза: ключевая ставка зашкаливает, ипотека превратилась в роскошь, банки закручивают гайки по выдаче кредитов, себестоимость строительства растёт как на дрожжах, а проектное финансирование многие застройщики уже не могут себе позволить.

🔥 Первые всполохи грядущего пожара в экономике уже видны — объём выдачи ипотеки рухнул вдвое! Девелоперы не спешат осваивать полученные разрешения на строительство, новые проекты запускаются со скрипом, продажи падают, эскроу-счета наполняются черепашьими темпами.

⏳Сползание сектора в рецессию неизбежно уже с 2026 года, с пикирующей траекторией к 2027-2028 годам. Восстановление затянется на десятилетие. При этом всё ещё действующий нацпроект «Инфраструктура для жизни» требует невероятных 663 млн м² нового жилья к 2030 году — цифра, которая с каждым днём выглядит всё более фантастической.

💣 Последствия будут сейсмическими: удар по ВВП, сокращение рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, обвал налоговых поступлений в региональные бюджеты, срыв финансирования нацпроектов. Но главное — дефицит на рынке жилья (в первую очередь не в столицах) и рост цен на недвижимость.

🔮 Так будет, если… Если отрасли не будет оказана адресная поддержка, то и самой отрасли может не стать.

👔 А где-то во «властных коридорах» идёт борьба «хорошего с очень хорошим». Лоббисты от стройки схлестнулись с лоббистами из банков по поводу поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

💡Я так думаю: ЦБ не хочет поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что защищает интересы банков, а проектным финансированием у нас занимаются, как правило, госбанки. Для них эскроу — это большой и нехлопотный бизнес, а поэтапное раскрытие — удар по этому бизнесу. Застройщики смотрят на деньги, которыми пользуются банки, и считают их своими. Это история противостояния и лоббизма, и она не закончится до тех пор, пока на рынке жилья не сложится отчетливо негативная ситуация.

💸 Т.к. продажи не сказать, чтобы летят, то прямо сейчас больше причин для поэтапного раскрытия...

🚩 В общем принятие решения о поэтапном раскрытии станет явным сигналом об уже существующих серьезных проблемах в строительной отрасли. Надеюсь, он не поступит.

⚖️ Сегодня Госсовет - ждём....

☕ I-CUP — небольшая франшиза кофеен, которая в последнее время весьма активно расширяет свое присутствие на московском рынке. На данный момент сеть насчитывает 7 кофеен в Москве, представленных точками в различных районах в южной части города (Бирюлево, Орехово, Бутово, Нагатино).

🏆 География расположения существующих кофеен I-CUP подтверждает их стратегию выбора локаций с высоким трафиком — все точки находятся вблизи станций метро или в густонаселенных жилых районах.

🏙️ Особенность I-CUP заключается в разнообразии форматов: от компактных островков в торговых центрах до полноценных кофеен в стрит-ритейле и жилых комплексах. Это позволяет гибко адаптироваться под разные локации и потребности рынка.

📈 Сеть начала свой путь в 2018 году и за 6 лет построила стабильную прибыльную сеть кофеен, несмотря на свой небольшой размер. По данным I-CUP финансовые показатели кофеен такие: чистая прибыль одной кофейни составляет от ₽110 до ₽490 тыс./мес., а срок окупаемости инвестиций оценивается в 6-12 месяцев.

🤝 I-CUP развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети расширяться при минимальных затратах.

🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.

🏢 В Москве продается пока всего пара помещений с I-CUP в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).

👀 Например, такой вариант: I-CUP прямо у выхода из ст.метро «Орехово» на Шипиловском проезде, 39к3. Площадь 12,3 м², стоимость ₽28,5 млн.

❓ Что думаете об I-CUP и о готовом арендном бизнесе с какой-нибудь небольшой, но растущей сетью в качестве арендатора? Посещали их кофейни? Делитесь впечатлениями!

Не только А, но и B!

🏢 Пока все на рынке обсуждают офисы класса А в «Москва-Сити», на Белорусской и в других местах, сегмент класса B тихо находит своих ценителей.

📋По данным NF Group, на конец 2024 года этот сегмент занимает львиную долю рынка - 12,7 млн м², что составляет около 68% всех качественных офисов столицы. И знаете что? Эта «офисная золушка» чувствует себя более чем уверенно!

📊 С начала года доля вакантных помещений класса B снизилась на 1,8% и достигла 5,1% - уровня, близкого к историческому минимуму 2007 года!

📈 Растущий спрос и сокращение доступного предложения закономерно привели к значительному росту арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды в классе B выросла на впечатляющие 15,4% с начала года, достигнув 21 095 руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС).

🏗 Что касается нового предложения, то в 2024 году рынок пополнился всего 57,9 тыс. м² новых офисов класса B - это катастрофически мало и заметно меньше, чем ввод площадей класса А (511,3 тыс. м²).

🔍На рынок почти не поступают новые офисы класса В при стабильном спросе. Из немногих строящихся объектов можно выделить бизнес-центр «Мещерский» класса В на западе столицы у метро Говорово и МЦД-4 «Мещерская». Проект на Боровском шоссе, вл. 2а уже в активной фазе стройки, хотя продажи стартовали только в ноябре.

🌆 Напомню, что БЦ «Мещерский» это 20 этажей офисов с террасами и панорамными видами, подземным паркингом, инфраструктурой в виде фитнеса, кафе и ресторанов. Цены стартуют от 219 тыс. руб./м² за офисы, площадь их от 78 м² и от 341 тыс. руб./м² за ритейл, площадь от 98 м². Есть рассрочка 0% и выгода до 10% на отдельные лоты. Ввод объекта запланирован на IV квартал 2027 года.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Низкая вакантность и стабильный рост ставок делают офисы класса B потенциально более предсказуемым сегментом офисного рынка. Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость, возможно, стоит присмотреться к этому сегменту более внимательно.

🏗 Девелопер STONE вывел в продажу ритейл в составе STONE Калужская!

📍Место: 1 мин. от м. «Калужская» и «Воронцовская», на пересечении ключевых пешеходных потоков внутри офисного кластера на 15 тыс. сотрудников.

💸 В продаже: лоты от 25 м², от ₽21.6 млн.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,15 м
🔹торговые помещения в центре общественных пространств
🔹свободный вход, витринное остекление, места для размещения вывески
🔹клиентские офисы от 72 м² в центре живой деловой среды, помещения под кафе

💵 Условия покупки:
▪️Первый взнос — 10%
▪️Отложенный платеж на 6 мес.
▪️Рассрочка 5% до окончания строительства

#стартпродаж

⚡ Средняя цена коммерческой недвижимости в Москве арендованной супермаркетами подорожала за год на 24%

📕 Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) Москвы за 1-й квартал 2025 года.

🏪 Наиболее выгодным сегментом остаются помещения с супермаркетами, приносящие в среднем 8,2% годовых от аренды (окупаемость 11 лет) по сравнению с 7.6% годовых у небольших помещений до 300 м2 (окупаемость 12 лет).

📈 При этом средняя цена помещений с супермаркетами за год подорожала на 24%, а ставки аренды увеличились в среднем на 25%. В то время как небольшие помещения подорожали всего на 3% за год, а аренда увеличилась на 4% из-за изначально перегретых ставок и цен.

🤯 А вот пустые и строящиеся помещения до 300 м2 до сих пор остаются более дорогими, чем уже готовый арендный бизнес с арендатором. Но частные инвесторы всё-равно продолжают покупать такие объекты не понимая экономику.

☝️Хотите знать подробности?

👀 Читайте их в материале Forbes

📚 Полная версия отчета - на канале SimpleEstate

▫️

🏢 Главные итоги Президиума Госсовета.

🏗️ Строительная отрасль столкнулась с серьезными вызовами. Глава государства выразил обеспокоенность возможным спадом темпов жилищного строительства, снижением объемов ипотечного кредитования и финансовыми трудностями девелоперов. Особо отмечено, что более 2 тысяч строительных проектов реализуются с нарушением сроков, а практика взимания дополнительных банковских комиссий при выдаче ипотеки названа недопустимой.

🔑 Результат совещания: правительство получило месяц на разработку комплекса мер для поддержки строительного сектора. В числе обсуждавшихся инициатив – корректировка программы семейной ипотеки, ограничение банковских комиссий при льготном кредитовании и механизмы рассрочки при покупке готовых объектов напрямую от застройщиков.

⏳Комментарии из интернетов: «ни о чем, поболтали-разошлись...». А чего в интернетах хотели-то? Уголовных дел и посадок? Громких и незамедлительных решений? Бой между представителями ЦБ и Минстроя по правилам поп-MMA? Так это - страну перепутали. Шоу в США, у нас нет такого и очень даже хорошо.

🤗 В общем, стоит дождаться конкретных решений - месяц пройдет быстро.

👍 Жду
🔥 Не жду
👀 Мне всё равно

Банки уходят, недвижимость остается

🏦 В США за 2024 год закрылось 1354 филиала розничных банков, что стало очередным подтверждением тренда на сокращение физического присутствия финансовых учреждений. Уход банков при этом почти не влияет на вакансию в розничном секторе - она рекордно низкая, всего 4,1% на конец 2024.

📱 Причина закрытий очевидна - изменение банковских привычек потребителей и переход на цифровые и мобильные платформы.

💼 Банки традиционно занимали помещения на углах торговых центров, а также отдельно стоящие здания с удобными парковками и подъездами.

🔑 Что происходит с освободившимися помещениями? По данным брокеров из JLL, в среднем на продажу или аренду пустующего банковского помещения уходит от 6 до 12 месяцев. Владельцы вынуждены либо перепрофилировать и перестраивать существующие здания (сдавая их в аренду ветеринарным клиникам, мед.центрам или рестораны), либо сносить их полностью для строительства новых объектов.

💰 Самая сложная и дорогая часть редевелопмента бывших банковских зданий - демонтаж тяжёлого и громоздкого банковского хранилища.

🛐 При этом собственники не оставляют надежд пересдать свои помещения другим банкам, однако те явно переходят на формат небольших сервисных отделений площадью до 100 м2.

🔀 Сильно меняются требования банков к локациям. Например, один из крупных розничных банков разыскивает помещения поблизости от премиальных супермаркетов Whole Foods и ПВЗ Amazon. Другой банк ставит на расположение своих новых филиалов около кофеен Starbucks. Банкам интересна новая, более молодая аудитория и они готовы доплачивать за расположение.

Конкурс!
Кого читать, чтобы зарабатывать на рынке жилья? 💰

Убедитесь, что у вас в подписках эти два телеграм-канала с аналитикой, инструментами и кейсами ⬇️

Первый — Яндекс Недвижимость для бизнеса , сервис аккумулирует большие данные плюс у коллег многолетняя экспертиза, поэтому они видят даже только-только зарождающиеся тренды.

А второй — это, конечно, мой

Уже подписались? Тогда нажимайте кнопку под этим постом и получите шанс выиграть один из четырех промокодов на 5 000 ₽ на Яндекс Маркет. Чтобы всё прошло хорошо, важно быть подписанным на оба канала на момент подведения итогов.

Итоги подведем 28 апреля.

Подробные правила
Срок проведения розыгрыша 16.04.25-28.04.25

🏢Сколько стоит строительство офисов класса А в Москве? 🤨

⚙️На апрель 2025 года себестоимость строительства 1 (одного) квадратного метра общей площади достигла ₽186,6 тыс. включая НДС и выросла за год на +11%. Такие данные приводятся в исследовании, которое подготовлено при непосредственном участии коллег из STONE.

📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.

❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.

🔣 При пересчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет уже порядка ₽330 тыс./м2 без учета земли и коммерческих расходов.

⚠️То есть если девелопер Х начинает продавать офисы внарезку по цене ₽330-350 т./м2 - это скорее повод насторожиться и разобраться в причинах такой щедрости. Более адекватные значения для старта продаж находятся в диапазоне ₽390-400 т./м2

☝️Стоит заметить, что тот же STONE старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости, они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.