Сколько стоит дом построить?

☝️Вот, например, ГК «Гранель» на днях поделилась финальными цифрами по ЖК бизнес-класса «MYPRIORITY Басманный»: оказывается на строительство этого проекта было потрачено ₽17,5 млрд., включая ₽0.6 млрд. на благоустройство территории.

🧮 Эх, люблю чего-нибудь посчитать! Особенно чужие деньги.

🏗 Если просто поделить цифру ₽17,5 млрд. на общую площадь ЖК (102 тыс.м²) можно получить значение 171,5 тыс. руб./м². Много это или мало? «Гранель» утверждает, что в эту стоимость вошли фасады из натурального камня и клинкера, лифты Kleemann, системы кондиционирования VRF от LG, внутрипольные конвекторы Varmann, двухкамерные стеклопакеты Schuco, и прочее-прочее-прочее... Это первый реализованный проект бизнес-класса у «Гранель». Строили турки, кстати, Limak Construction.

🖼 На благоустройство 1,6 га внутреннего двора с яблоневым садом было потрачено ₽600 млн. - это около ₽37,5 тыс. руб. за квадратный метр незастроенной территории.

💰 Старт продаж состоялся в июле 2021 года по цене около 370 тыс. руб./м². Сейчас минимальная цена за квартиру в ЖК составляет ₽19 млн. за 35,8 м² (538 тыс. руб./м²). При общей площади здания 102 тыс. м² и текущей реализации более 90% квартир, примерная выручка проекта могла составить более или менее ₽30 млрд. Вроде неплохо - для застройщика.

⚠️ Но! Нельзя так просто... посчитать доходность «Гранель» от реализации этого проекта, ведь мы не знаем стоимость покупки застройщиком земли и остальные расходы, связанные с реализацией проекта. Но было бы интересно это посчитать, конечно...

🔻В общем, сдали домик! Всех поздравляю.

☝️А ведь есть в Москве ЖК, по которым реально можно посчитать фин.модель. Плюс-минус похожую на правду. И определить доходность застройщика (немёк: не «Гранель»).

👀 На примете у меня проект на Северо-Востоке - я знаю за сколько был куплен участок и могу предположить некоторые другие вводные.

❓Интересно было узнать фактическую доходность строительства жилого комплекса бизнес-класса в Москве?

🔥 Да, интересно!
👍 Нет, неинтересно...

💣⚡Компания «Грэнтакс» приобрела имущественный комплекс «Завод киноаппаратуры» за ₽935 млн. (это в в Останкино, ул. Ак.Королева). «Грэнтакс» действовала в интересах Sminex А.Тулупова. Это произошло еще в декабре, кстати.

📍Что купил Sminex: около 3,7 га на северо-востоке Москвы, а на них 22 строения общей площадью 24 т.м2. Сделка - настоящее достижение Тулупова, который бился за этот актив, как лев! На торгах был 31 шаг, а цена выросла почти в полтора раза выше стартовой.

#перспективныйпроект

☝️Предыдущая новость - она из декабря 2013 года.

🏗️На месте «Москинапа» Тулупов построил жилой комплекс «Достижение», который уже сдан! Не прошло и 12-и лет.

🧮Что точно известно про ЖК «Достижение»:

- стоимость покупки земли
- стоимость строительства
- фактические цены продаж (я надеюсь на поддержку коллег из BNmap)
- фактические сроки реализации проекта

🔮Что можно предположить:

- стоимость проектирования
- стоимость маркетинга и затраты на продажи
- стоимость согласований

💻 В принципе, из этого можно слепить +/- правдоподобную финансовую модель проекта! Основанную на фактических, а не на прогнозных показателях. И я это сделаю - фин. модель настоящего девелоперского проекта в Москве.

❓Меня лично занимает больше всего один вопрос: если бы Тулупов купил в 2013 году не «Москинап», а положил бы денежки в банк под 2% в валюте, он бы больше заработал, чем на стройке в Москве или меньше? Скоро узнаем!

⚠️ Посчитать тулуповские миллионы на 100% точно не получится. Чтобы было точно, как в аптеке, нужен инсайд из Sminex! Инсайдеры, пишите - анонимность гарантирую.

📊 Некая ЕРЗ провело опрос застройщиков на тему рассрочек и оформила в pdf (см.комментарии к посту). Профессиональные предсказатели катастроф и обвалов (которые не наступают из года в год) принялись жонглировать данными, попутно обзывая широкий круг проф.участников рынка недвижимости «дебилами, кретинами и идиотами».

🔮Сценарий очередного апокалипсиса такой: застройщики, продавшие слишком много в рассрочку, не смогут получить все деньги с покупателей, у застройщиков появятся проблемы с наполнением эскроу-счетов, банки перестанут финансировать стройку... И будет катастрофа! Ура.

Но есть вопросы:
❓А ничего, что семейная ипотека всё ещё составляет в структуре продаж значительную долю?
❓А ничего, что покупатель по рассрочке уже внес 20-30% от стоимости квартиры? Не 20-30% от себестоимости строительства, а от рыночной стоимости (есть разница же ж!)
❓А ничего, что в договорах прописываются санкции за просрочки и отказы?

⚠️ И вообще: у кого-то есть реальная статистика дефолтов по рассрочкам? Какой % из получающих рассрочку сталкивается с проблемами? Мне бы желательно настоящую статистику, а не «одна бабка из отдела продаж краснодарского ЖК сказала».

✅ ЕРЗ давайте, быстро заёрзали и оперативно провели новый опрос. Заодно ЦБ РФ почитает и, возможно, оставит рассрочки в покое.

🎰 А то у нас из года в год шарманка про «катастрофа - растет просрочка по ипотеке», а потом оказывается, что это доли процента и никакой катастрофы нет! Всё фейк-ньюз.

☝️Докажите, что по рассрочкам есть просрочки и их много!

👀 Ну окей! У кого-то из покупателей случится дефолт. В худшем случае застройщик заберёт квартиру (уже на более продвинутой стадии стройки, кстати) и продаст её !дороже! другим бедолагам (рынок-то растёт и дефицит ожидается кое-где).

🙂 Всё это похоже на намеренное нагнетание паники. На пустом месте, как всегда.

☝️Внося 30% по рассрочке в качестве ПВ вы оплачиваете 70-80% от стоимости строительства (по Москве примерно так). Помимо продаж по рассрочкам есть еще семейная ипотека и 100%-е сделки. Застройщику есть на что строить и , главное, достроить дом!

💵 Оплачивая 100% вы обеспечиваете застройщику возврат всех-всех-всех инвестиций в проект + прибыль.

🛜 Поделитесь с друзьями!

@atsogoev

📦 Помните, недавно я писал про формат дарксторов? Так вот их количество стремительно увеличивается! Я пропустил, а ведь «Дикси» (входит в группу «Магнит») объявила об открытии своего первого даркстора в Москве и планах открыть еще 19 таких объектов до конца 2025 года. Даркстор «Дикси» открылся в ЮЗАО, его площадь составляет 550 м². Компания планирует там обрабатывать заказы с доставкой в течение 30 минут и расширить ассортимент под онлайн-продажи до 5000+ наименований.

💫 Это очередное подтверждение того, что крупные ритейлеры активно осваивают формат дарксторов. Напомню, что есть два основных типа арендаторов таких объектов:
🔹Специализированные дарксторы интернет-сервисов («Самокат», «Яндекс.Лавка»)
🔹Дарксторы традиционного ритейла («ВкусВилл», «Дикси», «Пятерочка», «Азбука Вкуса»)

🎯Наверное, один из самых распиаренных брокерами объектов на рынке (мне попадался на глаза в рассылках и в рекламе) - помещение 1036 м² на Краснодарской улице, 57к3 с арендатором «Яндекс.Лавка». (цена ₽106,8 млн или около ₽103 т./м²).

Давайте сравним его характеристики с типовыми требованиями к дарксторам:
🔸 Площадь 1036 м² (✅ соответствует требованию >400 м²)
🔸 Электрическая мощность 43 кВт (✅ вероятно, достаточно для работы)
🔸 Расположение в густонаселенном спальном районе (✅ почти идеально для даркстора)
🔸 Удобная зона погрузки-разгрузки (✅ да, есть, удобство не могу оценить, но Ялавка оценила)
🔸 Помещение на первой линии, но это не критично для даркстора (😃)
🔸 Эффективная двухуровневая планировка (1 этаж и -1 этаж) позволяет организовать оптимальное зонирование: зоны хранения и комплектации на -1 этаже, а с первого этажа, вероятно, будет вход для выдачи заказов (хотя могу ошибаться)

📊 Условия аренды также типичны для формата:
🔸 Договор на 7 лет (✅ стандартный долгосрочный договор)
🔸 Индексация 5% (✅ типовая для дарксторов)
🔸 Ставка аренды 10 300 ₽/м²/год (✅ явно более низкая, чем у стрит-ритейла)

💡 Вот такой он, типичный ГАБ-даркстор: большая площадь, локация внутри большого жилого массива, необходимые технические характеристики и низкая арендная плата. Вероятно, подобных ГАБов на рынке будет появляться всё больше…

⚠️ Не является рекламой инвестиционной рекомендацией

🏗 Застройщик «Гранель» объявил старт продаж квартир во второй очереди ЖК «Живописный»: Московская область, Ленинский ГО, вблизи деревни Спасское (3,6 км от МКАД, от 10 мин.тр.).

📌 Место хорошее: красиво, лес со всех сторон, речка...

💵 Цены от ₽5 млн. Площади от 28 м2.

🏢 Проект: мало- и среднеэтажные дома на территории 59 га, В состав второй очереди войдут 16 корпусов высотой до восьми этажей. Гранель обещает построить два детских сада на 450 мест, школу на 1600 учеников и поликлинику со станцией скорой помощи. Класс проекта - комфорт.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🚨В Подмосковье хотят запретить алкомаркеты во дворах жилых домов! Писал уже об этом.

👀Неожиданно? Не очень, но обо всём по порядку.

🏢 В многоквартирных домах Подмосковья работают более 1,5 тыс. алкомаркетов. Помещения принадлежат частным инвесторам, а арендаторы - крупные федеральные сети «Красное & Белое», «Бристоль», «Винлаб». Запрет на размещение алкомаркетов в жилых домах НЕ затронет магазины, входные группы которых расположены со стороны проезжей части. А вот из помещений, которые расположены во дворах жилых домов алкомаркетам придется съехать.

🚱Дескать «жителей раздражает шум, конфликтные ситуации, внешний вид таких точек, они не хотят внимания детей и т.д.».

⛔️Новость конечно вышла знатная, что позволило паникёрам сделать свои далеко идущие выводы по поводу алкомаркетов как объектов ГАБ. А я тем временем зашёл на сайт Malina Property и посмотрел, сколько % из алкомаркетов, продающихся в МО в качестве арендаторов ГАБ расположены во дворах жилых домов. Ни одного К&Б или «Бристоля» во дворе подмосковной многоэтажки мной замечено не было. Может они и существуют в принципе, но на сайте Malina Property таковых не было обнаружено.

💡И еще одна мысль: а ведь я лично знаю некоторых собственников помещений К&Б, которые только будут рады распрощаться с этим арендатором. Он надежный, платит вовремя, но... выжимает ставку вниз и не индексирует арендную плату. Так что уход К&Б со двора жилого дома может понравится не только жителям и детям, но и небольшой группе инвесторов. Вот тебе, бабушка, и Юрьев день!

📍Итого: запрет скорее всего коснется небольшого числа алкомаркетов и скорее несетевых.

🍷Что же касается риска алкомаркета как арендатора, торгующего продукцией с «неоднозначной репутацией», то этот риск был всегда и нормальные инвесторы должны были обращать на него внимание.

📜20 января 2021 года: я делаю SWOT-анализ покупки ГАБ с К&Б в г.Рошаль (Московская Область)

🔍В разделе угрозы:
⚠️ Законодательное регулирование торговли алкоголем, не только на федеральном, но и на местном уровне.

☔️Ничего не поменялось с тех пор! А 62% опрошенных считают, что в России будут ужесточать торговлю алкоголем!

☝️Делаем выводы. Но только без паники.

🥹 Они вернутся, обязательно вернутся: Uniqlo, H&M, Zara, Massimo Dutti, Bershka, Oysho, Pull & Bear, Visa и Mastercard..., IKEA, да все! И Мумия тоже вернется! Просто нужно попросить. 😵‍💫

💌Я получил вопрос от читательницы канала: «Делаю финансовую модель проекта. Я знаю, что некоторые параметры проекта могут меняться. Вопрос: в каком случае достаточно сделать анализ чувствительности, а в каком - нужно делать дополнительный сценарий?». Несмотря на то, что вопрос достаточно специфичен и явно не для всех, отвечу здесь - кто знает, а вдруг кому-то будет полезно!

🔍 Что такое анализ чувствительности (АЧ) и зачем он нужен я писал здесь очень простыми словами и максимально понятно. АЧ - это когда мы «дергаем» отдельные параметры финансовой модели и смотрим, как изменяется результат. Можно сравнить с эквалайзером - двигаем рычаги и слушаем, как меняется звук. В фин.моделях звук - это финансовые параметры (IRR, NPV и т.д.)

🎛 Мы можем анализировать влияние изменения одного параметра (однофакторный анализ), двух (двухфакторный) или трех (трехфакторный). Больше факторов в анализе чувствительности обычно не учитывают - тяжело воспринимать и сложно понимать. Вот на картинке пример трехфакторного анализа - воспринимать непросто.

🎯Основная цель анализа чувствительности - определить, какие параметры наиболее критично влияют на результат проекта.

🎭 Сценарный анализ - это фактически подготовка еще одной финансовой модели, в которой моделируется реальная ситуация, при которой параметры меняются взаимосвязано. По сути, мы моделируем наиболее вероятные комбинации изменений параметров, которые могут произойти в реальности.

💡 Представим: вы собираетесь купить мини-апарт-отель Вы знаете, что многое может меняться. Какой анализ проводить?

📌Анализ чувствительности подойдет, когда вам нужно оценить:
🔹До какой цены можно торговаться на входе
🔹Какой минимальный уровень заполняемости допустим
🔹Какую максимальную ставку по кредиту можете взять
🔹Какое падение ставок аренды выдержит проект

📊Например, можно сделать трехфакторный анализ изменения IRR при изменении параметров:
🔸Цена входа: от 90 до 110 млн
🔸Заполняемость: от 70% до 100%
🔸Ставка по кредиту: от 20 до 26%

🎯 Сценарный анализ нужен, когда оцениваете комплексные ситуации. Например, «Кризисный сценарий»:
🔹Арендаторы начинают съезжать (заполняемость падает до 70%)
🔹Ставки аренды снижаются на 20%
🔹Сроки реализации проекта затягиваются
🔹Затраты на эксплуатацию растут
🔹Растут затраты на маркетинг и рекламу

📑Как видите, здесь много взаимосвязанные факторов, по этой причине сценарный анализ более нагляден, часто его проще воспринимают заинтересованные лица, он учитывает не только изменение цифр, но и сроков (впрочем, можно заморочиться, и сделать АЧ с учетом сроков).

🔻Итого: для независимых параметров (цена входа, ставка по кредиту) достаточно анализа чувствительности, а для взаимосвязанных изменений (как в кризисном сценарии) нужен сценарный анализ. На практике лучше сначала сделать анализ чувствительности для понимания критических параметров, а затем (если это требуется) разработать реалистичные сценарии.

👋Извините, пост действительно не для всех!

#ликбез

«Зачем вам инвесторы? Если ваш проект приносит >35% годовых - идите в банк и получите кредит под ХХ%, а разницу оставьте себе...»

☝️Подобные рассуждения - явный признак недостаточной образованности (в теме инвестиций) у рассуждающего. Необходимо провести небольшую разъяснительную работу.

1️⃣ Рассказать что такое стэк капитала и показать как он выглядит. Простейшая структура финансирования любого проекта состоит из собственных средств и банковского кредита, чуть более сложная - из собственных средств, мезонина и банковского кредита.

Нормальная ситуация, когда инициатор проекта вкладывает 5-15% своих средств от инвестиционного бюджета проекта. При этом банки просят показать собственные средства на уровне 20-30%. Очень часто разницу между возможностями инициатора проекта и требованиями банка покрывают соинвесторы.

2️⃣ Задать вопрос рассуждающим, с чего они взяли, что банк вообще даст кредит на проект с доходностью >30%? У банков свои представления о рисках, о девелопменте недвижимости (жилой и коммерческой) и свои критерии кредитования проектов.

Например, банки требуют личное поручительство инициатора проекта. Если что не так пойдёт в проекте, инициатор отдаст всё своё личное имущество банку. Если бы рассуждающие были на месте инициатора проекта, они бы согласились стать поручителем по кредиту?

Наконец, есть просто рискованные проекты, которые относятся к категории unbankable, то есть банки такие не кредитуют в принципе, потому что там есть проблемки и неопределенности. Но вот если всё получится, то...

3️⃣ Банк может диктовать существенные условия реализации проектов через ковенанты в кредитных договорах. Банк неудобный, давлеющий партнер в проекте, с логикой «как бы чего не вышло».

Привлечение соинвесторов помимо прочего дает инициаторам гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.

4️⃣ Объяснить, что есть разные бизнес-модели в сфере недвижимости и управления активами. Одна из бизнес-моделей состоит в том, что инициатор проекта (GP) ищет на рынке интересные возможности и привлекает соинвесторов (LP). Интерес инициатора - реализовать проект: вложить свои не очень большие деньги в большую историю + получить проект под управление, чтобы взимать management fee и success fee. Это нормальная такая бизнес-модель, по которой работают очень многие компании как в России, так и за рубежом.

🔻В общем, надо как-то приземлить рассуждающего и донести до него, что представления о легкости и простоте получения банковского кредита - всего лишь иллюзия. В реальном мире всё иначе.

❓Это очень популярное возражение. Всем, кому необходимо НАЙТИ ДЕНЬГИ на реализацию проектов в сфере недвижимости, обязательно нужно научиться отвечать на это!

🏙 Москва - «умирающий город». Или как манипулировать данными о демографии!

☝️ Итак, нам тут поведали, что Москва - «город стариков», где средний возраст 47 лет, молодежи всего 20%, и скоро случится великое перераспределение квартир, когда пожилые москвичи начнут массово покидать этот мир, оставляя наследникам свои квадратные метры в спальных районах. Те их выставят на продажу и... Ну конечно же! ОБВАЛ и КРИЗИС.

🧮 А теперь смотрим на факты:

📈 За 20 лет (2000-2020) население Москвы выросло на 2.7 миллиона человек (с 9.9 млн до 12.6 млн.). Это как если бы в Москву переехали ВСЕ жители Екатеринбурга и Красноярска. Более 80% этого прироста - за счет миграции.

👥 В среднем на 20-летнем периоде наблюдений каждый год в Москву приезжало 80-100 тысяч человек. Экономически активных. С амбициями. С желанием здесь жить, работать и зарабатывать. Примерно небольшой город ежегодно вливается в столицу.

🌎 «Наследные квартиры» способны обрушить рынок недвижимости при таком притоке людей в город? Конечно же нет.

👀 Смотрим чуть шире - на мировой опыт. В Беверли-Хиллз средний возраст жителей около 60 лет. На Манхэттене в Upper East Side половине населения за 65. И что-то не видно там обвала цен из-за «наследных квартир». Эй, олды нью-йоркские, вы там скоро канете в Лету? Когда уже по $700 за м2 будет? А нет, чего-то цены только растут.

🔌 Вообще-то, тема угрозы «наследных квартир» появилась ещё в период буйства Covid-19. К сожалению, в результате пандемии в Москве были отмечены потери среди пожилых людей. Однако присутствие таких квартир в экспозиции не привело к искажениям или изменениям общей картины рынка.

💡Представлять естественный процесс смены поколений как некий «единовременный шок» для рынка - очевидная манипуляция. На практике это растянутое во времени явление, которое идет параллельно с постоянным притоком нового населения. А спальные районы Москвы тем временем реновируются и меняются в лучшую сторону - к моменту предполагаемого «наследственного шока» они могут стать совсем другими.

👍 Спасибо, Кэп.
👀 Как страшно жить...
🔥 Все умрут, а я останусь!