📈 Высокие ставки: почему рынок недвижимости продолжает жить и даже кое-где здравствовать?

👀 22%, 23%, 24% или все 25% - до какого-то из этих уровней поднимет сегодня ключевую ставку ЦБ РФ. Казалось бы, это должно парализовать рынок недвижимости.

🤗Но, во всяком случе пока, происходит другое: частные инвесторы, покупатели коммерческой недвижимости реагируют на ставки максимально индифферентно, а неприятное покалывание испытывают в основном девелоперы коммерческой недвижимости, которым нужны кредиты на стройку.

😳 Жилье? И здесь легкий сюрприз - работающие льготные госпрограммы (царь вчера заступился за них) держат первичку на плаву, а вторичка хоть и страдает, но сделки все равно идут... Рынок просто адаптируется и остаётся оптимистичным.

🔍В чем загадка такой устойчивости? Дело не только в господдержке, хотя конечно это сильный фактор. Но ключевой элемент устойчивости, несущая конструкция - это глубоко укоренившаяся вера покупателей в недвижимость как в самый надежный способ сохранить капитал. «Квадратные метры не обесценятся» - эта формула, похоже, въелась в ДНК российского инвестора. Депозиты тоже, конечно, но не только.

🛐 В общем, хоть 25% будет 🗝️, но пока вера в кирпичи жива, жив и рынок.

🔥Не согласны со мной? Welcome в комментарии!

🏪 Массовое сокращение физических магазинов непродовольственных товаров в США

🔍 Традиционная американская розница переживает масштабный кризис: около 7100 физических магазинов объявили о закрытии, что на 69% превышает показатели прошлого года.

📊 В лидерах по закрытию точек:
🔹Family Dollar (аналог Fix Price) - 677 магазинов
🔹CVS Health (аптеки) - 586 аптек
🔹Также массово закрываются физические магазины сетей Big Lots (магазины распродаж), Conn's (электроника и бытовая техника), Rue 21 (продажи одежды), Rite Aid и Walgreens (аптеки)

🏗️ За первые 11 месяцев 2024 года 45 ритейлеров США объявили о банкротстве – почти вдвое больше, чем за весь 2023 год. Даже при высоком уровне потребительских расходов, рынок традиционной непродовольственной розницы стремительно сжимается.

💊 Критическая ситуация в аптечном секторе: помимо CVS, такие гиганты как Rite Aid и Walgreens закрывают сотни точек. Акции CVS рухнули с более чем 100 долларов в 2022 году до текущих 45 долларов.

📉 Особенно страдают магазины фиксированных цен и аптечные сети.

🌽 А вот у продовольственных сетей всё относительно неплохо: акции Walmart за 2024 год выросли практически в 2 раза, а Kroger на +40%.

🏗️ Девелопер «Аквилон» объявил о старте продаж коммерческих помещений в строящемся на Рязанском проспекте жилом комплексе «Аквилон BESIDE 2.0» 
   
📍Локация: в пешей доступности ТПУ «Нижегородская» (кстати, крупнейший в России). В окружении три жилых проекта бизнес-класса, в общем, трафик есть. Ну и в самом комплексе запроектированы 1106 квартир. Окончание строительства запланировано на II кв. 2027 года. 

💸 Цены на коммерческие помещения в BESIDE 2.0 стартуют с ₽449 000 за кв.м.

📐Минимальная площадь составляет 41 кв. м., а максимальная — 366 кв. м.

#стартпродаж

🗝️ Ну а если ничего не изменилось, зачем об этом писать?

☝️Друзья, мой товарищ Александр Дьяченко, решил тоже под Новый год устроить аттракцион невиданной щедрости.

❌ Он закрывает свой обучающий спецкурс для агентов «Эксперт элитной недвижимости» и распродает его со скидками (до 50%)

Чему обучает Александр:
✔️ Как подписывать эксклюзивы на 6–8% комиссии
✔️ Как работать с премиальными клиентами, которые «не торгуются»
✔️Почему навыки работы на элитном рынке успешно работают в любом сегменте недвижимости

💵 Чтобы попасть на обучение к Александру нужно для начала перейти на сайт с описанием программы https://clck.ru/3FLdkx

👍 Александр плохому не научит - только нужному и полезному! Кстати, среди моих читателей есть ученики Александра.

🟠 Слышали, что ПИК рандомно роняет цены в разных проектах, на 2-м Иртышском, например! Интересно, для чего им столько денег?

☝️Но я вот всё ждал, когда оранжевый уронит цены в ТОЦ Lakes на Озёрной...

👀 Но они пока соизволили только дать рассрочку на Озерную под 5% до РВЭ – III кв 2025г. (как быстро время идет!).

🪑Видимо, нежилые помещения в ПИК оценивают как более ликвидный товар по сравнению с квартирами. Но ещё не новый год - вдруг удивят!

⚠️ Кто успел схватить хоть что-нибудь у ПИК со скидкой? Есть тут счастливчики?

🚢 Крупная экологическая катастрофа разворачивается в Керченском проливе и у побережья Анапы: 15 декабря затонули два нефтетанкера времён Хрущёва, вылив в море около 4000 тонн нефтепродуктов. Пляжи Анапы загрязнены мазутом, идёт ликвидация последствий разлива, однако полное устранение экологических проблем может растянуться на несколько лет (в пессимистичном сценарии на 10 лет)

⚡Очевидно, что происшествие будет влиять (и уже влияет) на рынок недвижимости Анапы. В истории есть пример похожей катастрофы.

🗓️ 20 апреля 2010 года в Мексиканском заливе, в 80 км от побережья Луизианы (США), произошёл взрыв на нефтяной платформе Deepwater Horizon компании BP. За 87 дней в воды залива попало 780 т.м3 нефти, активную утечку удалось остановить только 15 июля 2010 года. Общая стоимость ликвидации последствий катастрофы превысила $65 млрд., вкл. $20.8 млрд штрафов правительству США, $20 млрд в фонд компенсаций и $14 млрд непосредственно на ликвидацию разлива нефти. Протяженность пострадавшего побережья составила 960 км.

🚨 Рынок недвижимости прибрежных зон Мексиканского залива отреагировал практически мгновенно – большинство сделок остановилось. За первые 63 дня после разлива цены в наиболее пострадавших районах упали на 20-30%.

❌ Более 70% летних бронирований в отелях были отменены, владельцы арендного бизнеса потеряли сезонный доход, отели и рестораны столкнулись с риском дефолта по кредитам.

💰 Масштаб влияния на рынок недвижимости Мексиканского залива 12 месяцев спустя:
🔹Срок экспозиции объектов увеличился с 60-90 дней до 180-240 дней
🔹25% сделок закрывались со скидкой более 40%
🔹12 проектов премиум-класса на береговой линии в Луизиане, находившихся на начальной стадии строительства были заморожены.
🔹8 застройщиков, работавших над проектами в прибрежной зоне обанкротились.

⛔ Вместе с тем, банки приостановили взыскания по проблемным кредитам до стабилизации ситуации, чтобы не допустить дальнейшего обесценения своих залогов и предложили заёмщикам программы реструктуризации задолженности.

📉 Последствия для рынка курортной недвижимости американских штатов Луизиана, Алабама и Флорида ощущались на протяжении следующих семи лет.

🛑 Экологическая катастрофа в Керченском проливе может привести к существенному перераспределению туристических потоков и, как следствие, изменению инвестиционной привлекательности курортной недвижимости.

🏖️ Ожидаемые изменения туристического спроса:

🧭 Значительная часть «пляжных» туристов переориентируется на курорты Большого Сочи и
Азовского моря

📈 Вероятен рост интереса к курортам, находящимся на удалении от места катастрофы, в частности,
увеличение спроса на объекты в Ейске, Приморско-Ахтарске и других курортах Азовского моря.

🌊 Дополнительный импульс получит спрос на курортную недвижимость на Каспийском и Балтийском морях

🏗️ В перспективе 1.5-2-х лет вполне вероятно появление новых гостиничных и апартаментных проектов, доступных для приобретения частными инвесторами, в замещающих регион Анапы локациях.

🟠 ПИК выходит в Казахстан?

❌ Нет! Это основатель сетевого казахстанского агентства недвижимости «Метры» (центральный офис в Астане) Галым Искаков сообщил о том, что 17 декабря зарегистрировал ТОО «ПИК Девелопмент» и подал заявку на регистрацию товарного знака... до степени смешения похожего на товарный знак российского застройщика (см.золотую рамочку). В планах - строительство жилья комфорт-класса на территории Казахстана.

👀 «Хорошие художники копируют, великие — крадут»? Интересно, будет ли российский ПИК подавать в суд на Галыма.

ПРЕ-ФАНДИНГ: 100% годовых или 100% рисков?

🏗 Девелопер Александр Курников анонсировал новый инвестиционный продукт под названием «префандинг» - возможность войти в элитный жилой проект на стадии покупки земли, например по цене 1 млн.р./м2 с перспективой продажи через 2 года по 2 млн.р./м2. Ну то есть можно вложить деньги в строительство элитного ЖК на самой ранней стадии и заработать до 100% - так это декларируется.

🔍 Звучит заманчиво, но есть вопросы.

⚠️ Во-первых, девелопмент в центре Москвы - это не просто большие риски, а очень большие риски. Тут вам и охранные зоны, и трения с часто очень непростыми соседями, и археология, и подземные коммуникации, и секретные кабели ФСО, и строительные ограничения. Любой элемент из перечисленных может затянуть проект на годы.

📄 Во-вторых, полная неясность с юридической конструкцией. Это ДКПБВ? Инвестиционный договор? Заём? ЗПИФ? АО? Кого вообще привлекают - физ.лиц или юр.лиц?

🏠 В-третьих, странная логика предложения: если это для инвесторов - почему предлагается именно покупка квартиры, а не доля от прибыли проекта? А если для конечных пользователей - то зачем им входить на столь рисковой стадии?

⚖️ И наконец, самое интересное - как это всё соотносится с прямым запретом на привлечение средств граждан в жилищное строительство вне рамок 214-ФЗ? Вход на ранней стадии - это вне рамок.

💭 Зачем об этом знать частным инвесторам в недвижимость? Любое предложение доходности выше рыночной (а 100% годовых - это выше рынка) должно включать описание хотя бы базовых рисков и четкую юридическую схему. Пока этого нет, надеюсь они ещё появятся!

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой.

Что думаете о таком предложении?
👍 Интересно, можно рискнуть
👀 Слишком много непонятного
🔥 Однозначно нет
✍️ Нужно больше деталей

Итоги года: STONE опять самый устойчивый офисный девелопер

📊 Forbes опубликовал ежегодный ренкинг офисных девелоперов.  Первое место, как и в прошлом году, занял STONE по всем ключевым показателям*.

💼 Впечатляющие цифры компании: 13 бизнес-центров в 8 районах Москвы – самая широкая география среди всех игроков рынка. Только за 2024 год STONE вывел в продажу 6 новых бизнес-центров, подтверждая серьёзность своих намерений на рынке.

🏗 Один из главных успехов года – получение заключения о соответствии (ЗОС) для второй очереди STONE Towers. Бизнес-центры Tower B и Tower C общей площадью около 70 тыс. м² стали редкими "птицами" среди завершённых офисных проектов 2024 года.

🎯 Компания грамотно диверсифицирует риски, работая как в устоявшихся деловых районах, так и в перспективных локациях. В портфеле есть предложения для разных типов покупателей: от небольших офисных блоков до целых этажей и зданий.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Устойчивость девелопера в текущих рыночных условиях – один из ключевых факторов при выборе объекта для инвестиций. STONE демонстрирует способность не только запускать новые проекты, но и успешно их завершать, что критически важно для эффективности инвестиций.

*Исследование проводилось проектом FResearch при поддержке NF Group как интеллектуального партнера.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Море или горы? «Фиори» и «Баланс» — два настроения, одна философия жизни в лёгкости на Черноморском побережье.

🌊  «Фиори» — коттеджный посёлок на побережье Сочи из 16 изысканных вилл в средиземноморском стиле. У каждого дома обогреваемый бассейн, паркинг на два авто и ухоженный сад на территории.

🌄  «Баланс» — территория новых смыслов для тех, кто ищет гармонию с природой и собой. Приватная территория из 5 вилл с террасой, панорамным остеклением и собственным бассейном. 

А вы знали, что Сочи входит в топ-15 самых дорогих городов по росту цен на элитную недвижимость? Да, он оказался в одном ряду с Токио, Ванкувером и Нью-Йорком. По прогнозам, цены на недвижимость будут расти, несмотря на ужесточение ключевой ставки.

Проекты финансируются Сбером, а дома будут сданы в 2025 году. 

📢  Подписывайтесь на канал ГК «Ипсилон Групп» и будьте в курсе новостей этих двух премиальных проектов.

🔥Cегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки коммерческого помещения в ЖК «Преображенская Площадь».

🔸Объект: ЖК «Преображенская Площадь»
🔹Местоположение: Москва, ул 1-я Бухвостова, вл. 12/11
🔹1 минута пешком / буквально в шаге от ст. м. «Преображенская Площадь»
🔹Класс: Премиум
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию 1-й очереди: I кв. 2025 года
🔸Девелопер: Regions Development

🔑 Ключевые характеристики коммерческого помещения:
🔹Площадь помещения: 66.95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
🔹Расположение: Корпус 2, секция 7
🔹Стоимость: 58 939 576 руб (880 350 руб/м²)

О застройщике

🏗 За проектом ЖК «Преображенская Площадь» стоит девелопер Regions Development, амбициозный игрок на рынке недвижимости Москвы, наиболее известный своим проектом «Остров Мечты», но не только им.

📊 Ключевые факты о компании:
• Команда профессионалов с опытом работы в крупнейших девелоперских компаниях России
• Фокус на создании современных, комфортных и функциональных жилых комплексов
• Внимание к деталям и качеству строительства

🏆 Подход к работе:
• Использование современных технологий строительства
• Привлечение ведущих архитектурных бюро для создания уникальных проектов
• Комплексный подход к развитию территорий, включая создание коммерческой инфраструктуры

💼 Огромный опыт в сфере коммерческой недвижимости:
• Понимание потребностей бизнеса при проектировании коммерческих помещений
• Создание функциональных пространств, подходящих для различных видов бизнеса
• Свежий взгляд на организацию городского пространства
• Стремление создать не просто жилой комплекс, а новую точку притяжения в районе
• Внимание к потребностям как жителей, так и предпринимателей

💡 Подход Regions Development к созданию ЖК премиум-класса "Преображенская Площадь" демонстрирует понимание современных тенденций в девелопменте и потребностей бизнеса. Это дает основания рассчитывать на высокое качество проекта и его коммерческий успех.

Ход строительства

🏗 Ход строительства 1-й очереди: отделка паркинга выполнена на 99%; внутренние инженерные системы готовы на 98,8%, внешние — на 99,8 %; благоустройство комплекса завершено на 99%; фасад завершен на 99%; Общая готовность объекта составляет 99,5%
🔹Ввод в эксплуатацию: I кв. 2025 года

📅 Текущий статус 1-й очереди:
🔹 Проект находится в завершающей стадии строительства и в активной стадии продаж
🔹 На конец октября 2024 г. продано около 60% квартир

Erid https://clck.ru/3FQRvV