О застройщике и комплексе

🏗 Застройщик - ГК Unikey основан в 2021 году. У компании 6 сданных домов в 2 жилых комплексах, сейчас в стадии строительства находятся 23 дома в 5 ЖК общей площадью более 280 тыс. м2. В 2025 году компания начнет строительство 176 тыс кв.м. жилья и 8,8 тыс кв.м коммерческой недвижимости в Биробиджане.

🔗ГК Unikey связана в крупной генподрядной и девелоперской компанией из Казани, реализующей проекты по всей России. В настоящее время деятельность UNIKEY ведется в Хабаровске, Владивостоке, Казани, Биробиджане и Москве.

🏢 ЖК "Новые Смыслы" - масштабный проект из 7 монолитных корпусов высотой от 5 до 30 этажей с подземным паркингом. В проекте более 3000 квартир с высотой потолков от 3.04 до 3.68 м, планировочная линейка включает студии от 21 м², а также классические и европланировки от 1 до 4 комнат.

🚸Значительное внимание уделено инфраструктуре: в комплексе появятся детский сад, фитнес-центр с зоной медитации, коворкинг, детский игровой комплекс и летний кинотеатр на крыше. На первых этажах разместится торговая галерея. Проект реализуется через эскроу-счета, первая очередь будет сдана в 4 квартале 2027 года, полное завершение проекта запланировано на 2029 год.

🔍Пора перейти к цифрам. Сначала проанализируем арендную модель покупки студии 21,4 м² в ЖК "Новые Смыслы" через семейную ипотеку с первоначальным взносом 30% (₽2,18 млн) и ставкой 6% на 20 лет. При покупке за ₽7,3 млн ежемесячный платеж составит ₽36,489.

🧮 Финансовая модель, расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ANX-cxsV0ivPqD3XFiaQMPCZUBAn4ZOmEYn_WYGYNj4/edit?gid=451583632#gid=451583632

💰 Модель предполагает сдачу в аренду по ставке ₽50,000 в месяц с ежегодной индексацией 5% и учетом 8% на вакансию. В начале потребуется вложиться в ремонт (₽1,605 млн), а затем делать косметический ремонт каждые 4 года (₽214,000 с индексацией 20%).

📈 Первый положительный денежный поток появится на 4-й год владения (2028) и составит около ₽110,000 в год. Далее чистый доход будет расти до ₽230,000 в год за счет индексации арендной ставки, с периодическими спадами в годы проведения ремонта.

🎯 За 20 лет владения при таких параметрах инвестиция покажет ROI 513% и IRR 8,1%. Высокая доходность обеспечивается комбинацией факторов: низкая ставка по семейной ипотеке, регулярная индексация арендной ставки и рост стоимости актива в 2 раза (с ₽7,3 млн до ₽14,55 млн). Прибыль за 20 лет составит 13,69 млн рублей. Удорожание за 20 лет рассчитано максимально консервативно - на уровне всего 100%.

🔑 Но у меня есть и расчеты спекулятивной модели. При входе в проект за ₽7,2 млн (₽336,600/м²) через 3 года можно получить разный результат в зависимости от сценария развития рынка.

🏦 В пессимистичном варианте при росте цен на 13.9% до ₽383,520/м² и продаже за ₽8,21 млн инвестор заработает ₽644,188 (ROI 9%, IRR 2.7%). В реалистичном сценарии рост на 30.5% до ₽439,280/м² даст возможность продать объект за ₽9,4 млн с прибылью ₽1,63 млн (ROI 23%, IRR 6.5%). Оптимистичный сценарий предполагает рост цен на 44% до ₽484,500/м² - в этом случае при продаже за ₽10,37 млн прибыль составит ₽2,43 млн (ROI 34%, IRR 9.3%).

❗️Все расчеты учитывают комиссию брокера 3%, налог ИП 15% и прочие затраты на продажу.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔤🔤🔤🔤🔤🔤 Мне тут подписчики пишут, что у Unikey сейчас скидки: минуc 500 т. за студию, то есть не 7,2 млн. как у меня в расчетах, а 6,7 млн. То есть доходность будет выше.

Выводы? Напишу сегодня, если успею. Давайте обсудим проект: купили бы в семейную ипотеку для сдачи в аренду? А купили бы для спекуляции?

Аукционы коммерческих помещений: что нужно понимать инвестору

🔍 В последнее время на рынке коммерческой недвижимости наметился интересный тренд: крупные застройщики всё чаще продают помещения через аукционы. На первый взгляд, это отличная возможность для частных инвесторов. Купил небольшое помещение, нашел арендатора — и можно наслаждаться статусом рантье. Однако за кажущейся простотой скрывается множество подводных камней, особенно для непрофессиональных инвесторов.

🏗 Для девелоперов аукционный формат — это способ оптимизировать процесс продаж, быстро реализовать большой объем помещений и потенциально получить намного более высокую цену за счет созданного ажиотажа. Кроме того, такой формат работает на имидж застройщика, демонстрируя прозрачность его работы. Но что хорошо для застройщика, не всегда оптимально для инвестора.

⚠️ Главная опасность аукционов заключается в том, что в пылу торгов легко поддаться эмоциям и существенно переплатить за объект. Ограниченное время на принятие решения не позволяет провести полноценный анализ помещения и его перспектив. А ведь покупая пустое помещение, инвестор приобретает и все риски по поиску арендаторов, согласованию коммерческих условий и обеспечению стабильного дохода.

🏪 Отдельная проблема — это невозможность формирования оптимального набора арендаторов после продажи помещений разным собственникам. В результате в одном жилом комплексе могут появиться три алкомаркета и два магазина разливного пива, что явно не добавляет привлекательности объекту и может негативно повлиять на его доходность в долгосрочной перспективе.

💼 Успешное инвестирование в коммерческую недвижимость требует глубокой экспертизы, существенных временных затрат и профессионального подхода к управлению. К сожалению, частные инвесторы очень часто ошибаются и покупают на аукционах откровенно неудачные помещения по завышенным ценам.

🧭 Чтобы избежать ошибок, рекомендуем ознакомиться с нашими видео:

1️⃣ «Профессиональный участник vs. частный инвестор - кто как анализирует коммерческую недвижимость»
2️⃣ «Почему 90% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости»

Marriott покупает хижины в лесу!

🌳 Компания Postcard Cabins, основанная в 2015 году, владеет более 1200 небольших домиков для отдыха на природе в 29 локациях на территории США. В основном это уютные деревянные трейлеры иди стационарные домики с отличным видом, расположенные в лесной местности.

🏘 Сеть Postcard Cabins специализируется на объектах, расположенных в пределах 2-х часов езды от крупных городов, таких как Нью-Йорк, Вашингтон, Атланта. С момента основания постояльцы уже провели в стенах этих лесных и горных хижин более 40 миллионов часов!

💼 Гигант гостиничной индустрии Marriott International с капитализацией $81,25 млрд давно приглядывался к сегменту глэмпингов и прочих форм отдыха на природе. И вот, свершилось - Marriott покупает Postcard Cabins, чтобы расширить свои владения в сфере природной рекреационной недвижимости. Сумма сделки пока не разглашается.

🤔 Зачем это знать частному инвестору? Важен сигнал! Очевидно, консервативный Marriott  видит перспективы в сегменте отдыха на природе - значит, туда пойдут большие деньги и будет развитие. Возможно, пора присмотреться к этой нише и в своем инвест-портфеле найти место для пары сибирских изб или алтайских аилов?

🚩Спешу сообщить: в STONE новогодний аттракцион невиданной щедрости: они запустили программу рассрочки со ставкой 5%.

👀 Для тех, кто не в курсе: нормальная ставка по рассрочке, которую STONE держит уже давно - от 9.5%.

🗓️ Увы, аттракцион крутится только до 31.12...

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Но может быть весьма полезно.

Готовый арендный бизнес: прогноз 2025.

⚓️ Главный фактор, который будет влиять на рынок в этом сегменте в следующем году - новая система налогообложения. Мы в SimpleEstate уже писали об этом.

🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на ИП или на ООО, находящихся на упрощенном режиме налогообложения (УСН). По действовавшим до 2025 года правилам ИП или ООО, применяющая УСН, мог получать ежегодный доход в размере ₽250+ млн. и обладать основными средствами (недвижимость) стоимостью не более ₽150 млн. Поправки в НК РФ повышают порог доходов по УСН до ₽450 млн., а порог по остаточной стоимости основных средств - до ₽200 млн. Судя по всему, порог стоимости основных средств будет и дальше повышаться.

💸 Однако, при обороте выше ₽60 млн. в год компании или ИП станут плательщиками НДС.
🔹по ставке 5% НДС, спец.режим при выручке до ₽250 млн. в год, без права на зачеты и возмещения
🔹7% НДС при выручке от ₽250 до ₽450 млн. в год, без права на зачеты и возмещения

💵 Таким образом, инвесторы теперь смогут покупать более дорогие помещения, оставаясь на УСН. Например, инвестор ИП покупает готовый арендный бизнес по цене ₽198 млн. С учетом среднерыночной доходности качественных объектов ГАБ на уровне CapRate 8%, в абсолютных значениях инвестор будет получать ₽15,8 млн. год. Владение более дорогим проектом не повлечет ухудшение положения инвестора. Такая ситуация повысит спрос и цены на проекты стоимостью до ₽200 млн. (периоды окупаемости возрастут, доходность может еще снизиться)

🚀 Также цены на объекты стрит-ритейл будет толкать вверх необходимость уплаты 5-7% НДС при продаже объектов коммерческой недвижимости. Продавцы будут стремиться прямо или косвенно переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей.

☝️Например, некий продавец помещения ИП принял решение продать свое помещение за ₽230 млн. По старым правилам он должен уплатить налог в размере 6% с суммы (если работает на режиме «доходы») ₽199.35 млн, плюс 8% с разницы между ₽230 млн. и ₽199.35. Таким образом ИП должен заплатить ₽14,4 млн. (11.96 млн + 2.45 млн)

🆕 По новой системе дополнительно продавец уплатит 5% НДС или ₽11,5 млн., то есть всего 25,3 млн. Логично предположить, что на рынке, характеризующемся избытком свободных денег и высоким спросом, продавцы будут стремиться компенсировать возросшую налоговую нагрузку ростом цен на проекты.

🛒 Наконец, доходность недвижимости, арендная плата которой привязана к товарообороту (супермаркеты), также вырастет, так как производители и продавцы товаров постараются поднять цены с целью компенсации потерь от повышения налогов, что положительно скажется на росте товарооборота и повысить оценочную и продажную стоимость недвижимости.

🔍 Проанализировав ситуацию с налогообложением мы в SimpleEstate не нашли причин для снижения стоимости экспонирования коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл в 2025 году.

🛑 Возможной реакцией рынка на изменение налогов станет, по нашему мнению, экспонирование объектов продавцами по более высоким ценам. Отношение покупателей на такие инициативы продавцов предсказать пока достаточно сложно.

⛳️ В любом случае, в 2025 году объекты ГАБ будут экспонироваться дороже, чем в 2024-м.

🤔 А давайте отменим эскроу? Почему банки наживаются на рынке недвижимости? Мироеды! Есть довольно старая мечта-идея, которую мне периодически пересказывают разные люди, а самым ярым распространителем является блогер Сергей Смирнов.

💡 Суть идеи в разделении участников рынка недвижимости на два потока - инвесторов и покупателей. Предлагается, чтобы инвесторы заходили в ЗПИФы застройщиков на 3-5 лет, получая свою долю прибыли от строительства и продажи объекта. А конечные покупатели приобретали бы только готовые квартиры у этих ЗПИФов. В общем, красота, инвесторы зарабатывают, покупатели не рискуют, а банки вообще не нужны. И главное всё просто, как однушка в Медведково!

📊 Ну ок. Давайте представим, что застройщик «Стройинвест» создает ЗПИФ под проект строительства жилого комплекса стоимостью 1 млрд рублей. Выпускается 1000 паев по 1 млн рублей и паи этого ЗПИФ выводятся на рынок.

1️⃣ Ну для начала! Девелопмент это риск, особенно в России. «Хрен его знает, что будет...», а пострадают инвесторы, то есть физ.лица. Все последние годы мегарегулятор пытается всячески оградить шир.нар.массы от рисков, а тут предлагается допустить всех до финансировпния застройщиков. В случае проблем с проектом вместо «обманутых дольшиков» появятся «обманутые пайщики ЗПИФ», но ЦБ РФ такое не надо.

2️⃣ А если до таких проектов допускать только квал.инвесторов, а не всех-всех-всех, у кого есть миллион ₽, то возникает риск недофинансирования. Допустим, ЗПИФ собрал только 700 млн из необходимого миллиарда. Что дальше? Заморозить стройку? А если про застройщика уже ходят слухи о проблемах... Или же привлекать банковское финансирование - идти к мироедам? Выпускать облигации, ЦФА...?

3️⃣ Ещё есть и проблема ликвидности / волатильности паев. Если паи торгуются на бирже - любые проблемы застройщика или рыночные шоки (ну там санкции или ещё чего) способны обрушить стоимость паёв. Напоминаю - биржевые товары падают быстро, в отличие от недвижимости. Если же паи не торгуются на бирже - то снижается ликвидность, что очевидно не нравится инвесторам.

4️⃣ Управленческие сложности. Застройщику придется создавать отдельную инфраструктуру для работы с тысячами пайщиков вместо нескольких банков. Это существенно увеличит издержки и бюрократию. Ну или платить за эту работу УК ЗПИФ (много платить).

🎯 К каким последствиям может привести реализация мечты-идеи о сегрегации покупателей и инвесторов:

✅ Для частных инвесторов: появление массового инструмента инвестиций в недвижимость с низким порогом входа, но высокими рисками волатильности и потенциальных убытков при проблемах застройщика или девелоперского проекта.

📊 Для рынка жилья: вероятное сокращение объемов строительства из-за более сложного и непредсказуемого механизма финансирования, что может привести к росту цен (что явно опечалит секту свидетелей обвала).

🎚️Для застройщиков: усложнение стоимости и процесса привлечения финансирования, рост административной нагрузки, полная консолидация (монополизация) рынка с доминированием крупнейших игроков.

⚠️ В итоге, идея может создать гораздо больше проблем, чем решить. Предпосылка успеха схемы строится на том, что люди понесут деньги в проекты застройщиков и этих денег хватит на все проекты в России. Вот это пылесос!

🧲 Тот, кто хотя бы раз привлекал деньги в любой, даже самый небольшой проект в сфере недвижимости, понимают оторванность красивой теоретической схемы от суровой реальности. В сферическом вакууме это работать может, а в жизни - нет.

☝️ И самое главное! Идея-то уже была опробована - «Самолётом» в 2022 году.

🥅 Суть: в состав самолетовского ЗПИФа включались доли самолетовского же проекта у ж.д.ст. «Санино» (с.п. Марушинское). Так как это был девелопмент жилья и привлекалось ПФ, то паи ЗПИФ могли продаваться только квал.инвесторам.

💸Целевая доходность для инвесторов обозначалась на уровне «около 15%».

🚫 Если бы что-то пошло не так, то «Самолёт» обеспечил бы инвесторам «минимальную гарантированную доходность на уровне выше текущей ставки по банковским вкладам».

💵 Входной порог обозначался низким: ₽50 тыс. Очевидно, расчет был на массового инвестора, но квалифицированного.

📝 Партнером проекта выступала УК «Баланс Эссет Менеджмент».

💵 Чем всё закончилось для «Самолёта»? Очевидно, проект не взлетел.

🪗 Да и фиг с ним, что завтра 🗝️ повысят. Зато сегодня: «Никаких лимитов не должно быть для семейной ипотеки»!