О коммерческом помещении в ЖК "Преображенская Площадь"
🔹 Площадь помещения: 66.95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
🔹 Расположение: Корпус 2, секция 7
🔹 Стоимость: 58 939 576 руб (880 350 руб/м²)
🔹 Перезентация: https://pp.moscow/pdf/?id=2235
🛋 Особенности коммерческого помещения:
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокие потолки, обеспечивающие комфортное пространство
• Панорамное остекление, привлекающее внимание потенциальных клиентов
• Отдельный вход с улицы, что удобно для посетителей и соответствует требованиям многих видов бизнеса
• Возможность размещения вывески на фасаде здания
🏗 Инфраструктура жилого комплекса:
• Современный жилой комплекс премиум-класса
• Благоустроенная территория с зонами отдыха
• 53 гостевых парковочных места вне придомовой территории
• Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
💼 Преимущества для бизнеса:
• Расположение на первой линии домов с высоким пешеходным трафиком
• Постоянный поток потенциальных клиентов из 735 квартир (первая очередь) + 1291 квартир (вторая очередь) + ~500 квартир (ЖК Наследие) и окрестных домов
• Возможность быстрого старта бизнеса благодаря готовой отделке помещения
• Перспективы роста стоимости недвижимости в развивающемся районе
🔹 Площадь помещения: 66.95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
🔹 Расположение: Корпус 2, секция 7
🔹 Стоимость: 58 939 576 руб (880 350 руб/м²)
🔹 Перезентация: https://pp.moscow/pdf/?id=2235
🛋 Особенности коммерческого помещения:
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокие потолки, обеспечивающие комфортное пространство
• Панорамное остекление, привлекающее внимание потенциальных клиентов
• Отдельный вход с улицы, что удобно для посетителей и соответствует требованиям многих видов бизнеса
• Возможность размещения вывески на фасаде здания
🏗 Инфраструктура жилого комплекса:
• Современный жилой комплекс премиум-класса
• Благоустроенная территория с зонами отдыха
• 53 гостевых парковочных места вне придомовой территории
• Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
💼 Преимущества для бизнеса:
• Расположение на первой линии домов с высоким пешеходным трафиком
• Постоянный поток потенциальных клиентов из 735 квартир (первая очередь) + 1291 квартир (вторая очередь) + ~500 квартир (ЖК Наследие) и окрестных домов
• Возможность быстрого старта бизнеса благодаря готовой отделке помещения
• Перспективы роста стоимости недвижимости в развивающемся районе
pp.moscow
ЖК Преображенская площадь, новостройка в Москве от застройщика Regions
Премиальный жилой комплекс в историческом районе Москвы. Новостройки у метро «Преображенская площадь». Т: +7(495)-445-54-10; Офис продаж: 1-я Бухвостова 12/11 к12
SWOT-анализ идеи покупки коммерческого помещения в ЖК "Преображенская Площадь"
🔍 Давайте рассмотрим сильные и слабые стороны, возможности и угрозы инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь":
💪 Сильные стороны:
• Отличное расположение (1 минута от метро "Преображенская Площадь")
• Новый жилой комплекс премиум-класса, обеспечивающий поток платежеспособных клиентов
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокий пешеходный трафик благодаря расположению в жилом комплексе
• Качественное строительство от надежного девелопера
• Современная инфраструктура ЖК, включая подземный паркинг
🥺 Слабые стороны:
• Необходимость дополнительных инвестиций в отделку и оборудование помещения
• Отсутствие сформированного потока клиентов на начальном этапе (новый ЖК)
🚀 Возможности:
• Потенциал роста стоимости недвижимости в развивающемся районе
• Возможность стать первым в своей нише в новом ЖК
❗️ Угрозы:
• Изменения в экономической ситуации, влияющие на покупательскую способность
• Законодательные изменения, касающиеся коммерческой недвижимости или конкретных видов бизнеса
🔻Я ничего не забыл?
🔍 Давайте рассмотрим сильные и слабые стороны, возможности и угрозы инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь":
💪 Сильные стороны:
• Отличное расположение (1 минута от метро "Преображенская Площадь")
• Новый жилой комплекс премиум-класса, обеспечивающий поток платежеспособных клиентов
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокий пешеходный трафик благодаря расположению в жилом комплексе
• Качественное строительство от надежного девелопера
• Современная инфраструктура ЖК, включая подземный паркинг
🥺 Слабые стороны:
• Необходимость дополнительных инвестиций в отделку и оборудование помещения
• Отсутствие сформированного потока клиентов на начальном этапе (новый ЖК)
🚀 Возможности:
• Потенциал роста стоимости недвижимости в развивающемся районе
• Возможность стать первым в своей нише в новом ЖК
❗️ Угрозы:
• Изменения в экономической ситуации, влияющие на покупательскую способность
• Законодательные изменения, касающиеся коммерческой недвижимости или конкретных видов бизнеса
🔻Я ничего не забыл?
pp.moscow
ЖК Преображенская площадь, новостройка в Москве от застройщика Regions
Премиальный жилой комплекс в историческом районе Москвы. Новостройки у метро «Преображенская площадь». Т: +7(495)-445-54-10; Офис продаж: 1-я Бухвостова 12/11 к12
Финансовая модель
💰 Давайте рассмотрим детальную финансовую модель инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь", основанную на предоставленных данных.
📊 Основные параметры:
• Площадь помещения: 66,95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
• Цена экспонирования: 880 352 руб/м²
• Цена покупки: 853 942 руб/м² (58 939 576 руб. за помещение)
• Возможен дисконт, подробную информацию можно уточнить у менеджера по телефону на сайте
• Итоговая цена покупки: 53 045 618 руб.
💼 Сценарий: Создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и продажа через 10 лет
🏗 Ключевые даты:
• Сдача в эксплуатацию: 30.03.2025
• Дата покупки: 01.11.2024
📈 Прогноз доходности:
• Начальная ставка аренды: 40 000 руб/м²/год
• Ежегодная индексация: 6%
• Ставка капитализации в 2034 году (прогноз): 9%
🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ma8yG8zRpoyhq-FClHEqKyTtEdft7Sx1asC5MRtWP6E/edit?usp=sharing
📊 Ключевые моменты:
1. Модель предполагает постепенный рост арендной ставки с 40 000 до 61 600 руб/м²/год за 10 лет.
2. Учтены расходы на налог на имущество (2%) и УСН (6%).
3. В 2034 году предполагается продажа объекта, что дает значительный денежный поток.
4. Расходы на брокера при продаже составляют 3% от стоимости объекта.
💰 Давайте рассмотрим детальную финансовую модель инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь", основанную на предоставленных данных.
📊 Основные параметры:
• Площадь помещения: 66,95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
• Цена экспонирования: 880 352 руб/м²
• Цена покупки: 853 942 руб/м² (58 939 576 руб. за помещение)
• Возможен дисконт, подробную информацию можно уточнить у менеджера по телефону на сайте
• Итоговая цена покупки: 53 045 618 руб.
💼 Сценарий: Создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и продажа через 10 лет
🏗 Ключевые даты:
• Сдача в эксплуатацию: 30.03.2025
• Дата покупки: 01.11.2024
📈 Прогноз доходности:
• Начальная ставка аренды: 40 000 руб/м²/год
• Ежегодная индексация: 6%
• Ставка капитализации в 2034 году (прогноз): 9%
🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ma8yG8zRpoyhq-FClHEqKyTtEdft7Sx1asC5MRtWP6E/edit?usp=sharing
📊 Ключевые моменты:
1. Модель предполагает постепенный рост арендной ставки с 40 000 до 61 600 руб/м²/год за 10 лет.
2. Учтены расходы на налог на имущество (2%) и УСН (6%).
3. В 2034 году предполагается продажа объекта, что дает значительный денежный поток.
4. Расходы на брокера при продаже составляют 3% от стоимости объекта.
💡 Выводы по инвестиционной идее:
• Инвестиция показывает умеренную доходность в 2,7% годовых (IRR).
• Стабильный рост арендного потока обеспечивает положительный денежный поток начиная со второго года.
🔍 Финансовые метрики:
• Общие инвестиции: 53 045 618 руб.
• Прибыль: 13 471 164 руб.
• ROI: 48,0%
• IRR (годовая доходность): 2,7%
Erid https://clck.ru/3FQRzP
• Инвестиция показывает умеренную доходность в 2,7% годовых (IRR).
• Стабильный рост арендного потока обеспечивает положительный денежный поток начиная со второго года.
🔍 Финансовые метрики:
• Общие инвестиции: 53 045 618 руб.
• Прибыль: 13 471 164 руб.
• ROI: 48,0%
• IRR (годовая доходность): 2,7%
Erid https://clck.ru/3FQRzP
🏛 Иван Кулаков (1848-1911) - миллионер, владелец ГАБ в районе Хитровского рынка 19-го века. Родился в крестьянской семье в Рязанской губернии. В юном возрасте переехал в Москву и работал буфетчиком в трактире «Каторга» - в этом заведении любили проводить досуг лидеры криминального мира Москвы. Кстати, трактиры той поры были не только общепитом, но и гостиницами.
⭕️ История умалчивает о том, как заработал свой первый капитал Кулаков. Один из популярных в те годы путей обогащения - знаменитая схема продажи населению уже выпитого чая. В трактирах и ресторанах покупалась использованная заварка, которая высушивалась, паковалось и продавалась по низкой цене. Этот продукт сбывался приезжим крестьянам.
💰 В возрасте 27 лет в 1875 году Иван стал купцом 2-й гильдии, то есть обладал средствами в размере более ₽20 т. (около ₽30 млн. современных).
🏘 Кулаков остался в нише гостиничного и ресторанного бизнеса, владея ночлежками на Хитровском рынке (суперрегиональный торговый хаб того времени), заселенными работниками рынка, деловыми туристами, бродягами и уголовниками. В 1887 он приобрел Свиной дом (бывшее здание усадьбы дворянина Свиньина), переоборудованное под доступные ночлежки. К началу 20-го века Кулаков стал крупнейшим владельцем гостиничной недвижимости в районе Хитровского рынка. В расположенных в одной локации объектах, прозванных «Кулаковкой» проживало от 5 до 10 тысяч. человек
🤝 Очевидно, Кулаков близко общался и сотрудничал как с криминальным миром, так и с полицией. Во всяком случае, современники утверждали, что правоохранители предпочитали не заглядывать в его владения.
💸Состояние Ивана Кулакова при жизни оценивалось в сумму от 4 до 5 миллионов рублей, а его недвижимость была настоящей кэш-машиной. После стабилизации арендного потока Кулаков с семьей переехал в усадьбу Константиново в Рязанской губернии и зажил жизнью типичного рантье, став меценатом, благотворителем и даже Почетным гражданином города Москвы.
🔥 Красавчик!
👀 Мутный тип.
👍 Спасибо, Кэп.
🤔 Заварка б.у. - это тема...
#история
⭕️ История умалчивает о том, как заработал свой первый капитал Кулаков. Один из популярных в те годы путей обогащения - знаменитая схема продажи населению уже выпитого чая. В трактирах и ресторанах покупалась использованная заварка, которая высушивалась, паковалось и продавалась по низкой цене. Этот продукт сбывался приезжим крестьянам.
💰 В возрасте 27 лет в 1875 году Иван стал купцом 2-й гильдии, то есть обладал средствами в размере более ₽20 т. (около ₽30 млн. современных).
🏘 Кулаков остался в нише гостиничного и ресторанного бизнеса, владея ночлежками на Хитровском рынке (суперрегиональный торговый хаб того времени), заселенными работниками рынка, деловыми туристами, бродягами и уголовниками. В 1887 он приобрел Свиной дом (бывшее здание усадьбы дворянина Свиньина), переоборудованное под доступные ночлежки. К началу 20-го века Кулаков стал крупнейшим владельцем гостиничной недвижимости в районе Хитровского рынка. В расположенных в одной локации объектах, прозванных «Кулаковкой» проживало от 5 до 10 тысяч. человек
🤝 Очевидно, Кулаков близко общался и сотрудничал как с криминальным миром, так и с полицией. Во всяком случае, современники утверждали, что правоохранители предпочитали не заглядывать в его владения.
💸Состояние Ивана Кулакова при жизни оценивалось в сумму от 4 до 5 миллионов рублей, а его недвижимость была настоящей кэш-машиной. После стабилизации арендного потока Кулаков с семьей переехал в усадьбу Константиново в Рязанской губернии и зажил жизнью типичного рантье, став меценатом, благотворителем и даже Почетным гражданином города Москвы.
🔥 Красавчик!
👀 Мутный тип.
👍 Спасибо, Кэп.
🤔 Заварка б.у. - это тема...
#история
🏨 Гостиничный бум в России: в 2024 году открылось 80 новых отелей, ну а международные операторы продолжают уходить!
🏢 Консалтинговая компания NF Group подвела предварительные итоги 2024 года на рынке гостиничной недвижимости России. За год в стране открылось более 80 новых отелей на 9 тысяч номеров – это рекордный показатель, который мы последний раз видели в далёком 2018 году.
📊 Почти половина (46%) новых номеров относится к категории 4*, ещё 30% – это «пятёрки», а оставшиеся 24% – трёхзвездочные отели. Краснодарский край, Санкт-Петербург и Москва стали лидерами по новым открытиям. При этом доля российских операторов продолжает расти и приближается к 50% рынка, а международные бренды приняли участие в открытии всего двух отелей за год на 303 номера.
💼 В 2024 году в российских гостиницах остановились около 92 млн человек, из которых 88 млн – наши туристы, россияне.
🪩Коллеги из NF Group считают, что рынок продолжит активно расти: до 2030 года ожидается ежегодный прирост качественного номерного фонда на уровне 7-8%.
🔏Подытожим! Во-первых, растущий внутренний турпоток создаёт отличные возможности для инвестиций в апарт-отели и гостиничную недвижимость для частных инвесторов. Во-вторых, уход международных операторов освобождает нишу для российских управляющих компаний. в том числе стартапов. А в-третьих, государственная поддержка отрасли через налоговые льготы и субсидированные кредиты делает этот сегмент ещё более привлекательным для долгосрочных вложений.
🤔 Как думаете, стоит ли инвестировать гостиничную недвижимость сейчас?
👍 Да, самое время
👀 Уже поздно
🔥 Уже инвестирую
✍️ Поделюсь опытом
📊 Почти половина (46%) новых номеров относится к категории 4*, ещё 30% – это «пятёрки», а оставшиеся 24% – трёхзвездочные отели. Краснодарский край, Санкт-Петербург и Москва стали лидерами по новым открытиям. При этом доля российских операторов продолжает расти и приближается к 50% рынка, а международные бренды приняли участие в открытии всего двух отелей за год на 303 номера.
💼 В 2024 году в российских гостиницах остановились около 92 млн человек, из которых 88 млн – наши туристы, россияне.
🪩Коллеги из NF Group считают, что рынок продолжит активно расти: до 2030 года ожидается ежегодный прирост качественного номерного фонда на уровне 7-8%.
🔏Подытожим! Во-первых, растущий внутренний турпоток создаёт отличные возможности для инвестиций в апарт-отели и гостиничную недвижимость для частных инвесторов. Во-вторых, уход международных операторов освобождает нишу для российских управляющих компаний. в том числе стартапов. А в-третьих, государственная поддержка отрасли через налоговые льготы и субсидированные кредиты делает этот сегмент ещё более привлекательным для долгосрочных вложений.
🤔 Как думаете, стоит ли инвестировать гостиничную недвижимость сейчас?
👍 Да, самое время
👀 Уже поздно
🔥 Уже инвестирую
✍️ Поделюсь опытом
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ИТОГИ ГОДА. Пора уже подводить.
📈 Акции девелоперов. Безоговорочный лидер падения − это самопровозглашенный лидер индустрии строительства жилья, «Самолёт» с −76,28%. У Эталон акции упали на −36,75%, у ПИК на −35,17%. Неплохо держался ЛСР, акции которого выросли на +17,28%. Ну и летом вышел на биржу девелопер АПРИ чьи акции с того момента выросли на +4,13%. Ситуация на фондовом рынке у девелоперов, возможно, сложнее, чем собственно в их бизнесе, потому что к общему негативу российского рынка акций добавляется негатив инвесторов с фондового рынка конкретно к строительной отрасли (часто безосновательный). Прогноз по акциям застройщиков на 2025 год у меня лично негативный, но я буду рад ошибиться.
📝 Облигации девелоперов. Компании, связанные с недвижимостью размещались в этом году, но не так активно, как в прошлые годы. Всё-таки высокая ключевая ставка! Много денег в этом году занял «Самолёт», а его эффективная доходность одного из выпусков облигаций достигает аж 59% (это рекорд). У остальных эффективная доходность облигаций в среднем варьируется от 25% до 35%. Судя по всему в 2025 году не особо что-то изменится - ну максимум у кого-то из застройщиков случится дефолт!
💼 ЗПИФы. Индустрия продолжает развиваться: медленнее, чем можно было бы ожидать. Рынок продолжают пилить 2-3 крупных игрока, у всех остальных появляются единичные проекты. Из крупных и интересных событий - в мае состоялось IPO «Рентал Про», а в конце сентября вышел «фонд фондов» «ПАРУС-МАКС» от PARUS AM. ЗПИФам сейчас сильно мешают депозиты и внешний экономический фон, поэтому рынок немного на паузе (с моей точки зрения).
💸 Краудлендинги, краудфандинги, инвестиционные платформы и клубные инвестиции. У всех по-разному, но экономические условия давят. Очевидно одно: запрос на развитие этих форм коллективных инвестиций у инициаторов проектов в сфере недвижимости есть, а вот инвесторы пока ведут себя достаточно осторожно. В связи с запретом на привлечение средств физических лиц в 2025 году мы можем увидеть новый всплеск интереса к инвестиционным платформам. Но это неточно.
🔻 Продолжение следует...
📈 Акции девелоперов. Безоговорочный лидер падения − это самопровозглашенный лидер индустрии строительства жилья, «Самолёт» с −76,28%. У Эталон акции упали на −36,75%, у ПИК на −35,17%. Неплохо держался ЛСР, акции которого выросли на +17,28%. Ну и летом вышел на биржу девелопер АПРИ чьи акции с того момента выросли на +4,13%. Ситуация на фондовом рынке у девелоперов, возможно, сложнее, чем собственно в их бизнесе, потому что к общему негативу российского рынка акций добавляется негатив инвесторов с фондового рынка конкретно к строительной отрасли (часто безосновательный). Прогноз по акциям застройщиков на 2025 год у меня лично негативный, но я буду рад ошибиться.
📝 Облигации девелоперов. Компании, связанные с недвижимостью размещались в этом году, но не так активно, как в прошлые годы. Всё-таки высокая ключевая ставка! Много денег в этом году занял «Самолёт», а его эффективная доходность одного из выпусков облигаций достигает аж 59% (это рекорд). У остальных эффективная доходность облигаций в среднем варьируется от 25% до 35%. Судя по всему в 2025 году не особо что-то изменится - ну максимум у кого-то из застройщиков случится дефолт!
💼 ЗПИФы. Индустрия продолжает развиваться: медленнее, чем можно было бы ожидать. Рынок продолжают пилить 2-3 крупных игрока, у всех остальных появляются единичные проекты. Из крупных и интересных событий - в мае состоялось IPO «Рентал Про», а в конце сентября вышел «фонд фондов» «ПАРУС-МАКС» от PARUS AM. ЗПИФам сейчас сильно мешают депозиты и внешний экономический фон, поэтому рынок немного на паузе (с моей точки зрения).
💸 Краудлендинги, краудфандинги, инвестиционные платформы и клубные инвестиции. У всех по-разному, но экономические условия давят. Очевидно одно: запрос на развитие этих форм коллективных инвестиций у инициаторов проектов в сфере недвижимости есть, а вот инвесторы пока ведут себя достаточно осторожно. В связи с запретом на привлечение средств физических лиц в 2025 году мы можем увидеть новый всплеск интереса к инвестиционным платформам. Но это неточно.
🔻 Продолжение следует...
💈ГАБ (арендный бизнес, стрит-ретейл) в Москве. Итоги такие: спрос всё ещё хороший, рынок, в целом оптимистичен, но выбор еще сильнее сузился, практически все адекватные варианты раскуплены, остались помещения без арендаторов и что-то очень дорогое или сомнительное. Я думаю, что активность покупателей ГАБ в 2025 ещё немного снизится, а вот доходность от этого не повысится. Делал прогноз - почитайте.
🏢 Офисы в Москве. На рынок продолжают выходить новые проекты: за весь 2024 год STONE, например, вывел в продажу аж 6 новых бизнес-центров. В 2025 на рынок выйдет еще какое-то количество офисных проектов, в т.ч. и новые БЦ от девелоперов жилья (начатые ради экономии на смене ВРИ). Предложения станет ещё больше, обещаний по поводу высоких доходностей тоже, но только некоторые проекты (прежде всего хорошо расположенные) реально будут приносить инвесторам доход.
🏗 Новостройки в Москве. >10% номинального роста цен за год. Для частных инвесторов ситуация более драматичная - без значительного дисконта выхода нет. Более подробно писал об этом в прогнозе.
🏨 Апарт-отели в Москве. Этот сектор рынка недвижимости теперь находится под давлением правительства Москвы, выхода большого количества новых проектов на рынок можно не ждать (ну максимум парочку-троечку на весь 2025 год). Доходность, увы, ниже депозита, спрос ограничен 500 лотами в мес., но для самых консервативных инвесторов всё ещё вполне подойдет.
🔻 Продолжение следует...
🏢 Офисы в Москве. На рынок продолжают выходить новые проекты: за весь 2024 год STONE, например, вывел в продажу аж 6 новых бизнес-центров. В 2025 на рынок выйдет еще какое-то количество офисных проектов, в т.ч. и новые БЦ от девелоперов жилья (начатые ради экономии на смене ВРИ). Предложения станет ещё больше, обещаний по поводу высоких доходностей тоже, но только некоторые проекты (прежде всего хорошо расположенные) реально будут приносить инвесторам доход.
🏗 Новостройки в Москве. >10% номинального роста цен за год. Для частных инвесторов ситуация более драматичная - без значительного дисконта выхода нет. Более подробно писал об этом в прогнозе.
🏨 Апарт-отели в Москве. Этот сектор рынка недвижимости теперь находится под давлением правительства Москвы, выхода большого количества новых проектов на рынок можно не ждать (ну максимум парочку-троечку на весь 2025 год). Доходность, увы, ниже депозита, спрос ограничен 500 лотами в мес., но для самых консервативных инвесторов всё ещё вполне подойдет.
🔻 Продолжение следует...
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
Готовый арендный бизнес: прогноз 2025.
⚓️ Главный фактор, который будет влиять на рынок в этом сегменте в следующем году - новая система налогообложения. Мы в SimpleEstate уже писали об этом.
🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на…
⚓️ Главный фактор, который будет влиять на рынок в этом сегменте в следующем году - новая система налогообложения. Мы в SimpleEstate уже писали об этом.
🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на…
💰Вы уже думали над вашими инвестиционными планами на 2025 год?
Anonymous Poll
42%
💡Да, я знаю что буду делать со своими деньгами в 2025 году
31%
☑️ Буду принимать решения по факту, планировать сейчас слишком сложно
27%
👥 Полагаюсь на мнение профессионалов, собираю информацию, размышляю
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
Куда будет инвестировать SimpleEstate в 2025 году?
🔍 Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate может инвестировать не только в помещения супермаркетов. И даже должна. Для нас очевидно, что замыкаться только на одном сегменте рынка недвижимости - это фактически ограничивать свой рост и развитие. Поэтому мы постоянно анализируем широкий рынок в поисках оптимальных инвестиционных решений для наших инвесторов. Наша задача - найти объекты, которые обеспечат максимальную доходность при приемлемом уровне риска.
📊 Что мы изучаем помимо помещений супермаркетов:
🔹 Склады класса А и light industrial
🔹 Офисные помещения
🔹 Девелопмент торговой недвижимости
🔹 Девелопмент жилой, гостиничной и рекреационной недвижимости
🔹 Пустые торговые помещения для целей создания ГАБ
🔹 Другие сегменты коммерческой недвижимости
💎В сегменте создания ГАБ мы наблюдаем определенные негативные изменения, связанные с политикой торговых операторов, однако пока не исключаем подобные проекты.
📦 Склады класса А - перспективный сегмент, который является одновременно самым разогретым сегментом рынка недвижимости. При этом входной билет в такие проекты начинается от 1,5 млрд.руб., а инвестиционный спрос на покупку настолько высок, что купить что-то по адекватной цене практически невозможно.
🏭 Light industrial - новый, интересный формат, который еще даже не классифицирован в России, а рынок складов Light industrial еще совсем не сложился, что представляет существенный риск для наших «доверителей», частных инвесторов.
🏢 Офисные помещения класса А и В в значительной степени переоценены рынком (арендные ставки недостаточно высоки по отношению к стоимости экспонирования офисов), а их ликвидность в качестве объектов ГАБ сильно уступает торговой недвижимости.
🏗 Девелоперские проекты в любых секторах, хотя и могут быть высокодоходными, несут существенные юридические, технические и рыночные риски в условиях непростой ситуации в экономики России. Мы не считаем себя вправе подвергать наших инвесторов таким рискам.
📝 SimpleEstate продолжит тщательно анализировать все сегменты рынка недвижимости. Мы не ограничиваемся одним направлением и готовы адаптировать нашу стратегию при появлении более привлекательных возможностей.
✅ Но пока мы уверены: помещения с продуктовыми операторами и привязкой аренды к обороту остаются оптимальным выбором для частного инвестора, особенно в текущих экономических условиях.
📈 Преимущества этой стратегии:
🔹 Защита от инфляции: рост цен автоматически ведёт к увеличению арендных платежей
🔹 Стабильность арендаторов: продуктовый ритейл демонстрирует устойчивость даже в периоды экономической нестабильности
🔹 Прогнозируемый доход: крупные сетевые операторы обеспечивают стабильный денежный поток
🔹 Потенциал роста стоимости недвижимости: увеличение товарооборота влияет на рыночную оценку недвижимости
🎯 В 2025 году мы продолжим предлагать нашим инвесторам инвестиционные проекты именно этого сегмента.
💬 А что думаете вы о перспективах разных сегментов рынка недвижимости? Поделитесь своим мнением в комментариях! 👇
🔍 Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate может инвестировать не только в помещения супермаркетов. И даже должна. Для нас очевидно, что замыкаться только на одном сегменте рынка недвижимости - это фактически ограничивать свой рост и развитие. Поэтому мы постоянно анализируем широкий рынок в поисках оптимальных инвестиционных решений для наших инвесторов. Наша задача - найти объекты, которые обеспечат максимальную доходность при приемлемом уровне риска.
📊 Что мы изучаем помимо помещений супермаркетов:
🔹 Склады класса А и light industrial
🔹 Офисные помещения
🔹 Девелопмент торговой недвижимости
🔹 Девелопмент жилой, гостиничной и рекреационной недвижимости
🔹 Пустые торговые помещения для целей создания ГАБ
🔹 Другие сегменты коммерческой недвижимости
💎В сегменте создания ГАБ мы наблюдаем определенные негативные изменения, связанные с политикой торговых операторов, однако пока не исключаем подобные проекты.
📦 Склады класса А - перспективный сегмент, который является одновременно самым разогретым сегментом рынка недвижимости. При этом входной билет в такие проекты начинается от 1,5 млрд.руб., а инвестиционный спрос на покупку настолько высок, что купить что-то по адекватной цене практически невозможно.
🏭 Light industrial - новый, интересный формат, который еще даже не классифицирован в России, а рынок складов Light industrial еще совсем не сложился, что представляет существенный риск для наших «доверителей», частных инвесторов.
🏢 Офисные помещения класса А и В в значительной степени переоценены рынком (арендные ставки недостаточно высоки по отношению к стоимости экспонирования офисов), а их ликвидность в качестве объектов ГАБ сильно уступает торговой недвижимости.
🏗 Девелоперские проекты в любых секторах, хотя и могут быть высокодоходными, несут существенные юридические, технические и рыночные риски в условиях непростой ситуации в экономики России. Мы не считаем себя вправе подвергать наших инвесторов таким рискам.
📝 SimpleEstate продолжит тщательно анализировать все сегменты рынка недвижимости. Мы не ограничиваемся одним направлением и готовы адаптировать нашу стратегию при появлении более привлекательных возможностей.
✅ Но пока мы уверены: помещения с продуктовыми операторами и привязкой аренды к обороту остаются оптимальным выбором для частного инвестора, особенно в текущих экономических условиях.
📈 Преимущества этой стратегии:
🔹 Защита от инфляции: рост цен автоматически ведёт к увеличению арендных платежей
🔹 Стабильность арендаторов: продуктовый ритейл демонстрирует устойчивость даже в периоды экономической нестабильности
🔹 Прогнозируемый доход: крупные сетевые операторы обеспечивают стабильный денежный поток
🔹 Потенциал роста стоимости недвижимости: увеличение товарооборота влияет на рыночную оценку недвижимости
🎯 В 2025 году мы продолжим предлагать нашим инвесторам инвестиционные проекты именно этого сегмента.
💬 А что думаете вы о перспективах разных сегментов рынка недвижимости? Поделитесь своим мнением в комментариях! 👇
👀 Куда деть НДС? Много НДС? Купить строящуюся 398-метровую офисную башню площадью 214 т.м2 рядом с «Москва-сити».
☝️Wildberries и «Галс Девелопмент» оформили сделочку по небоскрёбу и явно без зачета /возврата НДС тут не обойдется!
☝️Wildberries и «Галс Девелопмент» оформили сделочку по небоскрёбу и явно без зачета /возврата НДС тут не обойдется!
🌏 А что там с зарубежной недвижимостью в 2024 году? Вышло свежее исследование от коллег из Tranio.
🏆 Тройка лидеров по спросу среди русскоязычных покупателей осталась прежней — Таиланд (14.7%), Грузия (13.6%) и ОАЭ (7.5%). Таиланд показал беспрецедентный рост спроса: +168% к 2022 году. А вот ОАЭ, несмотря на рекордные показатели роста рынка Дубая, потеряли интерес покупателей (-21% к 2023 году).
🌴 Пхукет стал главной точкой притяжения для 68% русскоязычных инвесторов в Таиланде. В 2024 году для массового туриста «отдых в Таиланде» стал практически синонимом «отдыха на Пхукете». Премиальный сегмент показал почти 100% загрузку в новогодний период, а предложение на рынке премиальной аренды находится в дефиците.
🏝В 2024 году Индонезия вошла в десятку самых популярных направлений для инвестиций среди русскоязычных покупателей недвижимости. Бали интересовались на 30% больше инвесторов, чем годом ранее, а доля этого региона в суммарном спросе на зарубежное жильё достигла максимума за 5 лет наблюдений (4,7%).
🏗 В Дубае интересная ситуация: несмотря на большой объём нового предложения, качественных проектов, доступных для инвесторов, становится меньше. Часть инвесторов, увидев проблемные кейсы в сложных локациях, не готовы рисковать и выбирают другие эмираты (Рас-эль-Хайм, Абу-Даби) и даже страны (Оман и Саудовскую Аравию).
🇪🇺 В Европе самыми популярными направлениями вложений русскоязычных покупателей стали Франция (6.5%), Испания (6.3%), Греция (6.3%) и Кипр (5.3%).
💼 Интересный тренд: запрос на недвижимость для получения ВНЖ снижается второй год подряд. Если в 2022 году доля таких заявок составляла 28%, то в 2024 — всего 19%. При этом Греция, несмотря на повышение порога входа до 800 тысяч евро в популярных районах, остается одним из самых доступных вариантов в Европе.
📊 Примечательно, что доля москвичей в общем спросе на зарубежную недвижимость россиян достигла минимума за 5 лет — всего 33.6%. При этом выросла активность покупателей из регионов, особенно в сегменте с низким порогом входа.
🌐 Зарубежная недвижимость остается важным инструментом диверсификации портфеля, особенно для защиты от валютных рисков. При этом рынок становится более зрелым: инвесторы тщательнее выбирают проекты и не гонятся за сверхдоходностью, предпочитая более стабильные и понятные варианты.
🏆 Тройка лидеров по спросу среди русскоязычных покупателей осталась прежней — Таиланд (14.7%), Грузия (13.6%) и ОАЭ (7.5%). Таиланд показал беспрецедентный рост спроса: +168% к 2022 году. А вот ОАЭ, несмотря на рекордные показатели роста рынка Дубая, потеряли интерес покупателей (-21% к 2023 году).
🌴 Пхукет стал главной точкой притяжения для 68% русскоязычных инвесторов в Таиланде. В 2024 году для массового туриста «отдых в Таиланде» стал практически синонимом «отдыха на Пхукете». Премиальный сегмент показал почти 100% загрузку в новогодний период, а предложение на рынке премиальной аренды находится в дефиците.
🏝В 2024 году Индонезия вошла в десятку самых популярных направлений для инвестиций среди русскоязычных покупателей недвижимости. Бали интересовались на 30% больше инвесторов, чем годом ранее, а доля этого региона в суммарном спросе на зарубежное жильё достигла максимума за 5 лет наблюдений (4,7%).
🏗 В Дубае интересная ситуация: несмотря на большой объём нового предложения, качественных проектов, доступных для инвесторов, становится меньше. Часть инвесторов, увидев проблемные кейсы в сложных локациях, не готовы рисковать и выбирают другие эмираты (Рас-эль-Хайм, Абу-Даби) и даже страны (Оман и Саудовскую Аравию).
🇪🇺 В Европе самыми популярными направлениями вложений русскоязычных покупателей стали Франция (6.5%), Испания (6.3%), Греция (6.3%) и Кипр (5.3%).
💼 Интересный тренд: запрос на недвижимость для получения ВНЖ снижается второй год подряд. Если в 2022 году доля таких заявок составляла 28%, то в 2024 — всего 19%. При этом Греция, несмотря на повышение порога входа до 800 тысяч евро в популярных районах, остается одним из самых доступных вариантов в Европе.
📊 Примечательно, что доля москвичей в общем спросе на зарубежную недвижимость россиян достигла минимума за 5 лет — всего 33.6%. При этом выросла активность покупателей из регионов, особенно в сегменте с низким порогом входа.
🌐 Зарубежная недвижимость остается важным инструментом диверсификации портфеля, особенно для защиты от валютных рисков. При этом рынок становится более зрелым: инвесторы тщательнее выбирают проекты и не гонятся за сверхдоходностью, предпочитая более стабильные и понятные варианты.
Tranio
Исследование: география и тренды русскоязычного спроса на недвижимость в 2024 году
В 2024 году спрос на зарубежную недвижимость со стороны русскоязычных инвесторов остался на уровне 2023 года и показал сравнимо высокие результаты, претерпев изменения как в географии, так и в структуре сделок.
♻️Среда и окружение определяет нашу жизнь. В теории, если часто общаться с умными людьми, появится шанс на просветление. А вот если попасть в компанию глупых, то высока вероятность дауншифтинга в идиотизм.
🔍Но как определить много ли в вашем окружении глупых людей и много ли умных? Нужно пройти тест на IQ (в интернете их много). Как только пройдете, можно применить научный подход.
✅ Если ваш IQ 70 и ниже, то большинство людей вокруг вас скорее всего умные. Если ваш IQ 100, то половина окружающих вас людей глупые, а другая - умные.
🥺А вот если ваш IQ выше 130, то у вас проблемы. Ведь меньшинство окружающих вас людей умны, но остальные...
🧐Что-то мне подсказывает, что мой канал читают люди с очень высоким IQ... А вам так не кажется?
#юмор #шутка
🔍Но как определить много ли в вашем окружении глупых людей и много ли умных? Нужно пройти тест на IQ (в интернете их много). Как только пройдете, можно применить научный подход.
✅ Если ваш IQ 70 и ниже, то большинство людей вокруг вас скорее всего умные. Если ваш IQ 100, то половина окружающих вас людей глупые, а другая - умные.
🥺А вот если ваш IQ выше 130, то у вас проблемы. Ведь меньшинство окружающих вас людей умны, но остальные...
🧐Что-то мне подсказывает, что мой канал читают люди с очень высоким IQ... А вам так не кажется?
#юмор #шутка
🏢 КОСМИЧЕСКИЙ ГРАБЁЖ?
🔍 Миноритарные акционеры ПАО «ГК «Космос» («Гостиничный комплекс «Космос», Москва, пр-кт Мира, д. 150) нажаловались мне по поводу принудительного выкупа акций по цене 10 (десять!) рублей за штуку. Контролирующий акционер (АФК «Система», владелец г-н Евтушенков), скупив более 95% акций, решил, вероятно, просто избавиться от миноритариев
📈 Компания демонстрирует впечатляющие финансовые показатели: рентабельность по чистой прибыли 25,7%, а нераспределённая прибыль составляет 5 млрд рублей. При этом дивиденды не выплачиваются, а деньги уходят материнской компании (АФК «Система»), вероятно, через беспроцентные займы.
💰 Если просто разделить кадастровую стоимость здания на количество акций, получается 74 рубля на акцию. Плюс на каждую акцию приходится 24 рубля нераспределённой прибыли.
☝️Короче, 10 рублей это овернифига !
⚖️ При этом АФК «Система» планирует в ближайшем будущем IPO своего гостиничного сегмента бизнеса, но перед этим событием решила избавиться от миноритариев исключительно элегантным способом...
👍 Справедливая цена выше.
👀 Всё ж законно...
🔥 Системный риск!
✍️ Выскажусь
🔍 Миноритарные акционеры ПАО «ГК «Космос» («Гостиничный комплекс «Космос», Москва, пр-кт Мира, д. 150) нажаловались мне по поводу принудительного выкупа акций по цене 10 (десять!) рублей за штуку. Контролирующий акционер (АФК «Система», владелец г-н Евтушенков), скупив более 95% акций, решил, вероятно, просто избавиться от миноритариев
📈 Компания демонстрирует впечатляющие финансовые показатели: рентабельность по чистой прибыли 25,7%, а нераспределённая прибыль составляет 5 млрд рублей. При этом дивиденды не выплачиваются, а деньги уходят материнской компании (АФК «Система»), вероятно, через беспроцентные займы.
💰 Если просто разделить кадастровую стоимость здания на количество акций, получается 74 рубля на акцию. Плюс на каждую акцию приходится 24 рубля нераспределённой прибыли.
☝️Короче, 10 рублей это овер
⚖️ При этом АФК «Система» планирует в ближайшем будущем IPO своего гостиничного сегмента бизнеса, но перед этим событием решила избавиться от миноритариев исключительно элегантным способом...
👍 Справедливая цена выше.
👀 Всё ж законно...
🔥 Системный риск!
✍️ Выскажусь
🏛 Я не так давно писал, что в историческом особняке на Таганской улице продается уникальное помещение площадью 497 м2, занимающее весь второй этаж. Читатель моего канала Сергей Дудник оставил комментарий относительно возможности сделать разбор инвестиций в этот объект. Я приступил к этой задаче и попытался узнать у собственника, компании R4S, подробности по этому объекту. К сожалению для меня и к радости продавца это помещение уже нашло потенциального покупателя…
🏁Так эта история бы и закончилась, но оказалось, что есть еще один объект со вторым этажом, который продается. «Солянка 2/6» — бывший доходный дом, построенный в 1743 году, недавно отреставрированный R4S. Сейчас в закрытой продаже 2-й этаж общей площадью 709 м2 по цене 500 т.р./м2.
💡 Я начал размышлять, что это могло бы быть... И у меня возникла идея - не уверен, что реализуемая, но я ее изложу!
🎯 Редевелопмент. А что если приобрести это помещение, разделить его на 24 независимых офисных блоков, выполнить ремонт мест общего пользования с сохранением исторических элементов и предложить рынку востребованный продукт - небольшие офисы в историческом здании.
🌟 Расположение объекта - 35 метров от станции метро “Китай-Город”, 5 минут от парка Зарядье и 7 минутах от Бульварного кольца и Москворецкой набережной - самый-самый центр, интенсивный пешеходный трафик. Отдельный вход со стороны двора и возможность работы 24/7 делают помещение идеальным для самых разных видов бизнеса.
💫 При этом помещение имеет свободное назначение, что открывает широкие возможности для будущих собственников: здесь органично разместятся архитектурные бюро, дизайн-студии, офисы или шоурумы. Сочетание исторической архитектуры, современных коммуникаций и великолепной локации может сделать этот проект особенно привлекательным.
🏁Так эта история бы и закончилась, но оказалось, что есть еще один объект со вторым этажом, который продается. «Солянка 2/6» — бывший доходный дом, построенный в 1743 году, недавно отреставрированный R4S. Сейчас в закрытой продаже 2-й этаж общей площадью 709 м2 по цене 500 т.р./м2.
💡 Я начал размышлять, что это могло бы быть... И у меня возникла идея - не уверен, что реализуемая, но я ее изложу!
🎯 Редевелопмент. А что если приобрести это помещение, разделить его на 24 независимых офисных блоков, выполнить ремонт мест общего пользования с сохранением исторических элементов и предложить рынку востребованный продукт - небольшие офисы в историческом здании.
🌟 Расположение объекта - 35 метров от станции метро “Китай-Город”, 5 минут от парка Зарядье и 7 минутах от Бульварного кольца и Москворецкой набережной - самый-самый центр, интенсивный пешеходный трафик. Отдельный вход со стороны двора и возможность работы 24/7 делают помещение идеальным для самых разных видов бизнеса.
💫 При этом помещение имеет свободное назначение, что открывает широкие возможности для будущих собственников: здесь органично разместятся архитектурные бюро, дизайн-студии, офисы или шоурумы. Сочетание исторической архитектуры, современных коммуникаций и великолепной локации может сделать этот проект особенно привлекательным.
🏢 В последние годы на рынке коммерческой недвижимости Москвы сформировался особый сегмент - офисные помещения в исторических зданиях. И это не просто квадратные метры - это статус, история и уникальная атмосфера, которую невозможно воссоздать в современных бизнес-центрах.
🎭 Главная особенность этого сегмента - его эксклюзивность и историческая ценность. При этом внутри - современное техническое оснащение и все необходимые коммуникации. Такой контраст создает интересную атмосферу и становится частью бренда компании.
💼 Кто же выбирает такие помещения? В основном это компании, для которых важен престиж и индивидуальность: частные медицинские клиники, юридические фирмы, инвестиционные компании, представительства иностранных брендов. Для них имидж и атмосфера не менее важны, чем функциональность помещения.
💫 Конечно, у таких объектов есть своя специфика: более низкий коэффициент полезного использования площади по сравнению с современными бизнес-центрами, более высокие эксплуатационные расходы. Но все это компенсируется уникальностью локации - исторического центра Москвы. Именно поэтому даже при более высокой стоимости спрос на такие помещения остается стабильным.
🎯 И что особенно важно для нашего проекта: небольшие офисные блоки в исторических зданиях пользуются спросом - это действительно редкий продукт на рынке.
🎭 Главная особенность этого сегмента - его эксклюзивность и историческая ценность. При этом внутри - современное техническое оснащение и все необходимые коммуникации. Такой контраст создает интересную атмосферу и становится частью бренда компании.
💼 Кто же выбирает такие помещения? В основном это компании, для которых важен престиж и индивидуальность: частные медицинские клиники, юридические фирмы, инвестиционные компании, представительства иностранных брендов. Для них имидж и атмосфера не менее важны, чем функциональность помещения.
💫 Конечно, у таких объектов есть своя специфика: более низкий коэффициент полезного использования площади по сравнению с современными бизнес-центрами, более высокие эксплуатационные расходы. Но все это компенсируется уникальностью локации - исторического центра Москвы. Именно поэтому даже при более высокой стоимости спрос на такие помещения остается стабильным.
🎯 И что особенно важно для нашего проекта: небольшие офисные блоки в исторических зданиях пользуются спросом - это действительно редкий продукт на рынке.
💡 Суть проекта - это не просто перепродажа помещений, а продуманный редевелопмент с созданием качественного продукта для рынка. Давайте разберем структуру затрат.
💰 Вход в проект осуществляется за 346 млн рублей (со скромным, но приятным дисконтом 2,5% от стартовой цены). На этом этапе получаем 709,8 м² качественного помещения в отреставрированном историческом здании с отличной локацией.
🏗 Дальше начинается самое интересное - редевелопмент. Не идем по пути "все включено", а создаем для будущих собственников возможность реализовать собственное видение идеального офиса. Наша задача - обеспечить безупречные места общего пользования (130 м²) и разделение пространства.
⚡️ Бюджет проекта включает:
🔹 13 млн на ремонт МОП (100 тыс.руб./м²)
🔹 7,8 млн на кадастровые работы по разделению помещения
Итого: дополнительные инвестиции около 21 млн рублей.
💰 Вход в проект осуществляется за 346 млн рублей (со скромным, но приятным дисконтом 2,5% от стартовой цены). На этом этапе получаем 709,8 м² качественного помещения в отреставрированном историческом здании с отличной локацией.
🏗 Дальше начинается самое интересное - редевелопмент. Не идем по пути "все включено", а создаем для будущих собственников возможность реализовать собственное видение идеального офиса. Наша задача - обеспечить безупречные места общего пользования (130 м²) и разделение пространства.
⚡️ Бюджет проекта включает:
🔹 13 млн на ремонт МОП (100 тыс.руб./м²)
🔹 7,8 млн на кадастровые работы по разделению помещения
Итого: дополнительные инвестиции около 21 млн рублей.
📊 Прямо во время ремонтных работ предполагается выставить блоки на продажу по средней цене 807 тыс. руб./м² (экспонирование 850 тыс. руб./м²). С учетом реального рынка и типичного торга в 5%, расчетная цена продажи в абсолюте составит 449 млн. руб. (с учетом скидок 5%). С одной стороны 850 тыс. руб./м² это дороговато, а с другой – давайте-ка вспомним цены на небольшие офисы в новых БЦ, расположенных за ТТК - там и 600 тыс. руб./м² уже можно увидеть. А это всё-таки исторический центр.
💸 Теперь вычитаем:
🔹Вознаграждение брокеров (3%)
🔹НДС (5%), к сожалению. с 2025 года он появляется в УСН, что лишает проект почти 22,5 млн. рублей… (ужас!)
🔹Налог на имущество
🔹Аренду земли
🧮С расчетами можно ознакомиться здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1opwpSiAqw6JfEFxSWLl1DBlwCS7blDgX70xhRUYAuAo/edit?usp=sharing
✨ В итоге получаем чистую прибыль 33 млн рублей при начальных инвестициях 346 млн. ROI 10%, а IRR проекта составляют около 17%. Замечу, что потенциал роста стоимости помещений по мере реализации проекта не учтен.
⏳ Горизонт реализации в один год, с моей точки зрения, выглядит реалистично, особенно учитывая уникальность предложения и стабильный спрос на подобные объекты в центре Москвы.
⚠️ Важный момент - это не спекулятивная история и не просто перепродажа готовых офисов, а полноценный девелоперский проект.
Что думаете о концепции и о проекте? Последний проект редевелопмента, в котором я принимал участие, завершился 3 года назад… Так что я мог многое нафантазировать - готов к конструктивной критике и вопросам.
💸 Теперь вычитаем:
🔹Вознаграждение брокеров (3%)
🔹НДС (5%), к сожалению. с 2025 года он появляется в УСН, что лишает проект почти 22,5 млн. рублей… (ужас!)
🔹Налог на имущество
🔹Аренду земли
🧮С расчетами можно ознакомиться здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1opwpSiAqw6JfEFxSWLl1DBlwCS7blDgX70xhRUYAuAo/edit?usp=sharing
✨ В итоге получаем чистую прибыль 33 млн рублей при начальных инвестициях 346 млн. ROI 10%, а IRR проекта составляют около 17%. Замечу, что потенциал роста стоимости помещений по мере реализации проекта не учтен.
⏳ Горизонт реализации в один год, с моей точки зрения, выглядит реалистично, особенно учитывая уникальность предложения и стабильный спрос на подобные объекты в центре Москвы.
⚠️ Важный момент - это не спекулятивная история и не просто перепродажа готовых офисов, а полноценный девелоперский проект.
Что думаете о концепции и о проекте? Последний проект редевелопмента, в котором я принимал участие, завершился 3 года назад… Так что я мог многое нафантазировать - готов к конструктивной критике и вопросам.
🔥ЦБ РФ отозвал лицензию на осуществление банковских операций у банка «Гарант-Инвест».
🚩Повод: в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки в хранилище ценностей банка выявлена крупная недостача. Формирование необходимых резервов на возможные потери по фактически отсутствующим активам повлечет полную утрату банком собственных средств (капитала).
🎚️В кредитную организацию назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ». ЦБ РФ обещает обратиться в правоохранительные органы. АСВ планирует начать выплаты вкладчикам не позднее 9 января 2025 года.
☝️Для тех, кто не в курсе, банк входит в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.
В портфель компании включены:
🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.
📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составляет ₽14,47 млрд. Сегодня их доходность резко выросла и составляет по разным выпускам от 50% до 390% (цена на бумаги обрушилась).
🏆 «Гарант-Инвест» имеет кредитный рейтинг BBB (RU) от НКР со стабильным прогнозом, BBB (RU) от НРА, прогноз «Позитивный».
💸 Основной владелец ФПГ - Алексей Панфилов.
👀 Что теперь станется со всем этим добром - будем посмотреть. До юбилея, 10-летия дефолта СУ-155 осталось чуть более 2-х месяцев 😉
🚩Повод: в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки в хранилище ценностей банка выявлена крупная недостача. Формирование необходимых резервов на возможные потери по фактически отсутствующим активам повлечет полную утрату банком собственных средств (капитала).
🎚️В кредитную организацию назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ». ЦБ РФ обещает обратиться в правоохранительные органы. АСВ планирует начать выплаты вкладчикам не позднее 9 января 2025 года.
☝️Для тех, кто не в курсе, банк входит в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.
В портфель компании включены:
🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.
📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составляет ₽14,47 млрд. Сегодня их доходность резко выросла и составляет по разным выпускам от 50% до 390% (цена на бумаги обрушилась).
🏆 «Гарант-Инвест» имеет кредитный рейтинг BBB (RU) от НКР со стабильным прогнозом, BBB (RU) от НРА, прогноз «Позитивный».
💸 Основной владелец ФПГ - Алексей Панфилов.
👀 Что теперь станется со всем этим добром - будем посмотреть. До юбилея, 10-летия дефолта СУ-155 осталось чуть более 2-х месяцев 😉
Новогодние скидки на квартиры: ловушка или возможность?
📊 Декабрьские скидки на рынке новостроек имеют свою специфику. В отличие от летних распродаж, которые застройщики проводят в низкий сезон для стимулирования спроса, предновогодние акции – часть естественного цикла продаж.
💡 Я бы выделил несколько типов скидочных программ на рынке недвижимости:
🔹Реальное снижение цен на определённые лоты для ускорения продаж
🔹Маркетинговые акции с предварительным повышением базовой цены
🔹Распродажа неликвидных квартир (неудачные планировки, темные секции)
🔹"Пакетные" предложения с дополнительными опциями (отделка, паркинг, кладовые)
⚖️ Интересное наблюдение: предновогодние скидки обычно меньше летних на 5-7%, но они компенсируются дополнительными бонусами. Причина проста – в декабре спрос и так достаточно высок, поэтому застройщикам нет необходимости давать максимальные дисконты. Тем интереснее новогодние акции с максимальным дисконтом. Показательный пример это, наверное, застройщик «Гранель» который доводит уровень новогодних скидок до 30%. Конечно, чтобы разобраться в природе подобных скидок, необходимо проводить глубокую аналитику.
💎 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Декабрьские акции могут быть выгодны при покупке качественных проектов от крупных застройщиков, где скидки – часть плановой политики продаж, а не попытка избавиться от проблемных активов. Ключевой момент – тщательный анализ динамики цен за последние 2-3 месяца, чтобы убедиться в реальности скидки.
🎄 Как относитесь к новогодним скидкам?
👍 Реальная экономия
👀 Маркетинговый трюк
🔥 Летом выгоднее
📊 Декабрьские скидки на рынке новостроек имеют свою специфику. В отличие от летних распродаж, которые застройщики проводят в низкий сезон для стимулирования спроса, предновогодние акции – часть естественного цикла продаж.
💡 Я бы выделил несколько типов скидочных программ на рынке недвижимости:
🔹Реальное снижение цен на определённые лоты для ускорения продаж
🔹Маркетинговые акции с предварительным повышением базовой цены
🔹Распродажа неликвидных квартир (неудачные планировки, темные секции)
🔹"Пакетные" предложения с дополнительными опциями (отделка, паркинг, кладовые)
⚖️ Интересное наблюдение: предновогодние скидки обычно меньше летних на 5-7%, но они компенсируются дополнительными бонусами. Причина проста – в декабре спрос и так достаточно высок, поэтому застройщикам нет необходимости давать максимальные дисконты. Тем интереснее новогодние акции с максимальным дисконтом. Показательный пример это, наверное, застройщик «Гранель» который доводит уровень новогодних скидок до 30%. Конечно, чтобы разобраться в природе подобных скидок, необходимо проводить глубокую аналитику.
💎 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Декабрьские акции могут быть выгодны при покупке качественных проектов от крупных застройщиков, где скидки – часть плановой политики продаж, а не попытка избавиться от проблемных активов. Ключевой момент – тщательный анализ динамики цен за последние 2-3 месяца, чтобы убедиться в реальности скидки.
🎄 Как относитесь к новогодним скидкам?
👍 Реальная экономия
👀 Маркетинговый трюк
🔥 Летом выгоднее