🏢 Из консультантов в министры?

💼 Совладелец крупнейшей консалтинговой компании в сфере недвижимости Newmark (бывшие партнеры Knight Frank) в США получил предложение стать министром торговли в новом правительстве Трампа.

🔄 Говард Лютник, владеющий 30,5% акций Newmark (более 62 млн акций стоимостью около $943 млн), намерен покинуть пост исполнительного председателя компании и продать свою долю в случае утверждения его кандидатуры Сенатом. При этом он уверен, что его уход не повлияет на операционную деятельность компании.

💰 Интересно, что Лютник также является председателем совета директоров и CEO финансовой компании Cantor Fitzgerald и технологической фирмы BGC Group. От руководства этими структурами он тоже планирует отказаться после слушаний в Сенате.

⚖️ С одной стороны это показательный пример того, как успешный бизнесмен из сферы недвижимости может выйти на высший государственный уровень. С другой стороны, Лютник давний сторонник и спонсор Трампа, так что в назначении есть логика.

🔥 Связи решают всё
👍 Вверх по пирамиде Маслоу
👀 Мне по 🥁

😳 Менее чем за 1 (один) месяц были проданы 90% в первой очереди STONE Мнёвники...

☝️Интересно, за какое время распродадут вторую очередь, старт продаж которой случился сегодня:

▪️Офисы от 50 м² до этажей целиком
▪️Цена м² — от 370 тыс. руб. ▪️Первый взнос от 10% — от 2,3 млн руб., в второй платеж только в феврале 2026 г.

#стартпродаж

❗️ Друзья, доброе утро! 

🏢 Продажа офисов блоками становится все более привлекательным форматом как для инвесторов, так и для конечных пользователей. По данным консультантов, объем сделок в этом сегменте вырос с 50 тыс. м² в 2020 году до рекордных 215 тыс. м² в 2023 году. При этом доля свободных офисов на рынке планомерно снижается — с 17,7% в 2015 году до прогнозируемых 4,3% к концу 2024 года, что создает дефицит качественного предложения.

📊 Сегодня хочу поделиться очередным своим инвестиционным анализом. Девелоперская компания Level Group предложила мне оценить инвестиционную привлекательность офисных помещений в их новом офисном проекте Level work Воронцовская. Кстати, для тех, кто не в курсе: это не дебют Level Group на офисном рынке — компания уже давно построила БЦ Wall Street (Москва, Валовая ул., 35) на Садовом Кольце и сама заняла там значительные площади.

💼 Это будет честный разбор возможностей для инвестиций. Да, это #реклама, но все расчеты и выводы — мои собственные, независимые.

🎯 Моя цель — предоставить вам объективный анализ, основанный на реальных цифрах и фактах, чтобы вы могли принять взвешенное инвестиционное решение.

💡Инвестиционная идея такая: покупка офиса в Level work Воронцовская 65,6 м² за 24,6 млн руб. (372,3 тыс. руб./м²) в проекте с целью сдачи в аренду и последующей перепродажи. https://level.ru/commercial/6183/  

🔹Местоположение: г. Москва, улица Академика Семенихина, 2 
🔹1 мин. пеш. до ст. м. «Воронцовская» 
🔹Класс: А
🔹Высота потолков: 3,7 м
🔹Площадь офисов: от 42 м²
🔹Продажи: рассрочка и гибкие платежные условия 
🔹Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2026
🔹Этажность: 23 этажа
🔹Современные инженерные системы

🔍Интересный проект, а еще более интересно выяснить, что там у него с доходностью!

Продолжу тему офисов!

🏢 Предложение небольших офисов класса А лотов до 500 м2 составляет всего 10,3 тыс. м2 - менее 4% от общего объема предложения в аренду. За последние 2 года количество доступных блоков уменьшилось втрое - с 148 до 49 лотов.

📊 Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте до 150 м2 - всего 2,5 тыс. м2 доступно в готовых бизнес-центрах класса А. Основное предложение сконцентрировано в ЦДР, Москва-Сити и на юго-западе столицы. В некоторых локациях, например на западе и востоке Москвы, предложение полностью отсутствует.

💰 На фоне дефицита ставки аренды демонстрируют уверенный рост. Средневзвешенная ставка на блоки до 500 м2 достигла 50,2 тыс. руб./м2 в год. Рекордсменом остается ММДЦ "Москва-Сити" со ставкой 64,8 тыс. руб./м2 в год. Небольшие блоки до 150 м2 подорожали особенно заметно - на 23% с начала 2022 года до 51,5 тыс. руб./м2 в год.

🔮 По данным исследования STONE, на небольшие офисы приходится около 600 тыс. м2 арендного спроса в год. Несмотря на ожидаемый ввод новых объектов в 2025-2028 гг., большая часть площадей уже реализована конечным пользователям. Это означает, что дефицит небольших офисных блоков в аренду сохранится как минимум до 2028 года.

🫣 В общем, для любителей сидеть красиво сейчас сложные времена. Нужен небольшой офис? А почти нереально найти и не разориться, welcome в класс В или С...

✉️ Я тут пропустил, но замначальника Государственной Инспекции по Недвижимости (ГИН) по фамилии Алилуев рассылает письма дольщикам и уведомляет их о том, что в нежилых помещениях жить нельзя.

📚Жить может и нельзя, а вот работать круглосуточно, 7 дней в неделю вполне можно и по закону. Это ведь еще нужно доказать, что дольщики в офисах (нежилых помещениях) живут, а не работают. Единственный способ у ГИН доказать факт существования жизни в «апартаментах» - получить царицу доказательств, чистосердечное признание от какого-нибудь дольщика.

😢Ну дольщик вряд ли признается, а вот арендатор может ляпнуть…

🌍 Паспорт Вануату резко обесценился

🚫 Европарламент большинством голосов лишил экзотическое государство Вануату права безвизового въезда в Шенгенскую зону.

💼 Причиной стала программа гражданства через инвестиции, которая позволяла получить паспорт страны всего за $130 тыс. Примечательно, что Вануату оставалось одной из немногих юрисдикцией в мире, продолжавшей предоставлять свое гражданство гражданам России и Белоруссии - быстро и относительно недорого.

🎭 Европейские законодатели проголосовали практически единогласно: 62 парламентария поддержали исключение Вануату из безвизового списка, один выступил против, еще двое воздержались.

📕 Теперь ценность этого паспорта в большой мере под сомнением - в Европу без визы не въедешь и как средство передвижения эта зеленая паспортина работает плоховато.

Как вы относитесь к покупке доп. гражданства?
👍 Нормальная тема
🔥 Сомнительная история
👀 Категорически против!
✍️ Выскажусь в комментариях

🔥 Анализ Группы Компаний ФСК по паттернам возможной несостоятельности застройщиков. Замечу, что о ГК ФСК содержится очень мало информации. Это частный застройщик, который раскрывает свои финансовые анналы только кредитующим банкам, аудитору (аудиторская компания МТ Аудит, кстати, зайдите на их оф.сайт!) и рейтинговому агентству АКРА. Несмотря на периодически появляющиеся пресс-релизы о наличии у компании отчетности по МСФО, найти этот документ так и не удалось.

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, из относительно последних новостей - выход в Узбекистан и Нижний Новгород.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. У меня были только отчеты по РСБУ головной компании ООО “ГК ФСК” и девелоперской дочки ООО “ФСК Девелопмент» за 2023 год. Это холдинговые компании, владеющие юридическими лицами, входящими в контур ФСК. Конкретно ООО «ФСК Девелопмент» владеет 59 дочерними компаниями, специализированными застройщиками. Общий долг ГК ФСК 14.5 млрд руб, а “ФСК Девелопмент” 19.26 млрд руб. По всей видимости, этот долг не включает проектное финансирование, при этом не исключен вариант, при котором кредитор “ФСК Девелопмент” - учредитель в лице ООО “ГК ФСК”. В пресс-релизе рейтингового агентства АКРА написано, что по итогам 2023 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей было равно 1,15х. Это в целом неплохо, но на основе имеющихся сведений выводы сделать, увы сложно.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует - у ФСК как минимум два проекта в секторе офисов - бизнес-центр класса В+ «Магистральная 12» (18,6 тыс. м2, в продаже) и бизнес-центр «Офис мечты» (70 тыс. м2), в котором ФСК планирует занять некоторое количество тыс. м2. А кроме того, пром.кластер в г. Зеленоград (80 тыс. м2) + технопарк в Молжаниново (20,7 тыс. м2)

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, несколько крупных производств стройматериалов, оператора связи, парк техники. Помимо прочего ФСК собирается строить сеть дата-центров…

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о кассовых разрывах у компании или у её дочек не обнаружено. Но вот госзаказы у ФСК есть. «Монолитное Строительное управление-1» (МСУ-1) с портфелем заказов 469 мрд.руб. на 2022 год

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. По данным ДОМ.РФ у ФСК 1 036 тыс. м2 непроданной площади и 278 тыс. м2 в проектах с неоткрытыми продажами. Как известно, ФСК довольно давно развивает продажи в рассрочки в ряде проектов, что может нести дополнительный риск.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ГК ФСК 2.23 млрд руб. при активах 16.85 млрд руб. (13.2%). Собственный капитал ФСК Девелопмент 6.48 млрд руб. при активах 30.72 млрд руб. (21.1%) - относительно приемлемый уровень. Хотя в этом тоже нужно разбираться.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Выявить не удалось (не значит, что этого нет) - тем более недавние кадровые перестановки намекают на то, что это может наблюдаться.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. ФСК присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Калуга, Казань, Владивосток, Нижний Новгород, Узбекистан

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 7 баллов из 12 возможных (58.3%) - прежде всего по причине непрозрачности ФСК.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.