💵 Долгов много не бывает! ГК «Пионер» собирается выпустить цифровые финансовые активы

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - до сентября 2025 года
💸 Доходность - 25% годовых, выплаты ежемесячно
⛔ Обеспечение отсутствует, риска дефолта на эмитенте.

🏗 Застройщик решил привлечь миллиард под высокий процент на довольно короткий срок... Интересно, на что пойдут деньги?

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 В долг не даю
👀 А чем возвращать будут?
✍ Выскажусь

👋 Друзья, напоминаю, что сегодня состоится эфир, посвященный инвестициям в недвижимость Бали.

🎤 Гость эфира - Евгений Жуйков, основатель цифрового сервиса ADVISORS и ex-инвестиционный советник ЦБ РФ.

🔥 Темы для обсуждения у нас такие:
⚡️ Недвижимость на о. Бали как новый класс инвестиционных инструментов
⚡️ Мифы и реальность про недвижимость о. Бали
⚡️ Есть ли пузырь и когда он лопнет?

🗓 Когда: 27 ноября в 13:00 МСК
📍Где: https://t.me/atsogoev

🥁 Друзья, небольшой анонс! Мои коллеги из Smarent вновь проводят свою Большую конференцию.

🚱Тема: Как ключевая ставка повлияла на рынок недвижимости?

🎤 Коллега Виктор Зубик, основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Вы получите информацию о рынке недвижимости, которую нельзя найти в открытых источниках.
✔️ Узнаете реальное влияние высокой ключевой ставки на рынок недвижимости.
✔️ Поймете, что именно сейчас покупают в ипотеку и стоит ли брать рассрочку.
✔️ Получите разбор эффективных инвестиционных стратегий на реальных кейсах.

🏪 Также на конференции будет интерактив. В малых группах вместе с экспертами и другими участниками вы сможете разобрать реальные кейсы и получить ответы на собственные вопросы.

🌶️ А вкусный кейтеринг будет отличным поводом для продуктивного нетворкинга

📆 Дата: 7 декабря
🕙 Время: 10:00 - 17:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)

🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3EhshY

🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 8️⃣8️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!

😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ и получите счастливый билетик 🎟

🟣 У нас в SimpleEstate две новости и обе хорошие. Во-первых, по объекту «Перекресток в Прокшино» (АО6) произошло значительное снижение налоговой нагрузки.

📜 Помещения были включены в список объектов с расчетом налога от кадастровой стоимости, что приведет к снижению налога на имущество в 5.5 раз – с 7 до 1.3 млн рублей в год начиная с 2025 года.

🧩Хотя это и планировалось изначально, потребовалась серьезная работа команды: запросы, обращения и вызов специальной комиссии для определения вида использования помещений.

🏪 Вторая новость от SimpleEstate касается супермаркета «Лента» в Новосибирске (АО5) – договор аренды продлен до 2035 года на улучшенных условиях. После планируемой в первом квартале 2025 года реконструкции магазина вводится комбинированная система оплаты: помимо фиксированной арендной платы добавляется 5.5% от товарооборота (арендатор платит бо‌льшую из сумм). Более того, с мая 2027 года фиксированная составляющая увеличится с 1.4 до 1.55 млн. рублей.

➕ По объекту «Перекресток в Прокшино» есть и другие позитивные изменения: с сентября 2024 года арендная плата повышается с 6% до 7% от товарооборота, также завершился период компенсации за ремонт полов в размере 350 тысяч рублей в месяц. Все эти факторы положительно повлияют на денежный поток в предстоящие месяцы.

☝️Напоминаю: качественная коммерческая недвижимость, сданная в аренду с привязкой к товарообороту - идеальный инструмент, позволяющий зарабатывать на росте инфляции. Мы в SimpleEstate работаем именно с этим сегментом активов. Главное – правильный выбор объектов: востребованная локация, адекватный уровень арендной платы и справедливая цена покупки.

👀 Новое интервью на моих видео-каналах - запись сегодняшнего эфира!

📺 О недвижимости Бали, о качестве застройщиков и их продукта, о пузыре и ценах, о доходности от аренды жилья, об аналитике и о многом другом говорим с Евгением Жуйковым, основателем цифрового сервиса ADVISORS.

🔹 Телеграм-канал ADVISORS: https://t.me/advisorsz
🔹 Контакты Евгения: @evgeniizhuikov

🔥 Смотреть здесь:

🖥 Youtube

📼 VK

📺 Rutube

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодые, развивающиеся каналы, им нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️

👍 Лайк
🔥 Коммент
👀 Уже смотрю
👌 Вечером посмотрю

💵 «Стоит ли инвестировать в недвижимость, чтобы спасти свои накопления от падения курса рубля?»

⚠️ Начну сразу с правды, которая для некоторых станет шок-контентом. Покупать российскую недвижимость, чтобы защититься от девальвации рубля - абсолютно бессмысленно.

☝️Я выступаю решительно против манипуляций, поэтому появление текстов о том, что покупка квартиры является способом сохранить свои сбережения в период обесценения рубля, потребовало реакции.

✅ Во-первых, основное правило сохранения капиталов - спокойствие при принятии инвестиционных решений. Не стоит предпринимать действий, основанных на эмоциях.
Рубль - биржевой товар, который сейчас находится в зоне волатильности. Резкий скачок валюты по отношению к рублю может смениться отскоком. Так было неоднократно.

✅ Во-вторых, все активы, доход по которым обеспечивается внутри страны, страдают от обесценения рубля. И только активы, связанные с экспортом могут вырасти в цене. Например, акции нефтяных компаний на новостях об ослаблении курса рубля растут, ведь они продают нефть за валюту.

🚩Увы, недвижимость, расположенная в России и приносящая рублёвый доход не является спасением от падения рубля по отношению к мировым валютам. И я лично не считаю нужным это скрывать.

☑️ Кстати, популярное утверждение застройщиков о повышении стоимости жилой и нежилой недвижимости из-за роста стоимости строительных материалов мы тоже считаем манипуляцией. Более 60% строительных материалов, использующихся при возведении жилья, производится в России, а влияние падения курса рубля по оставшимся 40% стройматериалов на себестоимость строительства является несущественным.
Конечная стоимость недвижимости зависит не только от материалов, но и от стоимости земли, работы, техники, затрат на маркетинг и продажи, маржи застройщика и т.д.

🇷🇺 Если вы живёте в России и связывание своё будущее с Россией, вам вполне можно и даже нужно инвестировать в российскую недвижимость, как в один из элементов вашего диверсифицированного инвестиционного портфеля.

Рубль падает. Это не сюрприз, и не новость.

➡️ «А что в такой ситуации делать»? Переводить рубли в более стабильную валюту?
Доллары? Евро? Юани? Тайские баты? Дирхамы?

💡К сожалению, в наше турбулентное время практически не осталось мест, где спокойно и безопасно во всех аспектах, и в политике, и в экономике, и в экологии, и в... и т.д.

🏢Приносящая доход недвижимость - общепризнанный защитный актив. Я считаю, что капитал должен быть разложен по нескольким «корзинам», в том числе необходимо рассматривать зарубежную недвижимость, как инструмент диверсификации.

☝️Но правильное (безопасное, в данном случае) использование инвестиционных инструментов зарубежной недвижимости требует знаний, компетенций и соблюдения научного подхода.

⚖️ Хеджирование - комплекс мер, которые помогают минимизировать возможные финансовые потери или остановить рост уже полученного убытка.

⛳ В том числе хеджирование это открытие сделок на одном рынке для компенсации воздействия рисков равной, но противоположной позиции на другом рынке.

🏢 Зарубежная недвижимость - хороший способ хеджировать валютный риск, связанный с рублем, который по мнению ряда опрошенных скоро начнет расти... Я в этот рост не очень верю, с 2014 года с очень короткими коррекциями рубль только и делает, что слабеет.

☝️Мои выводы про рубль - не про патриотизм или его отсутствие. К сожалению, рубль способен только на среднесрочный откат (возможно, на значения ниже ₽100), но потом быстрыми или медленными шагами, рано или поздно, мы увидим курс выше ₽100...

🪗 Звучит довольно банально, извините!

Приснился мне сегодня странный сон... Не про доллар 🤗

🕯️По сюжету сна я должен был выступать на конференции об инвестициях в недвижимость. Захожу я в зал, где должно пройти мероприятие: он забит под завязку, но я чувствую, что что-то не так. Присматриваюсь к публике – у всех одинаково пустой взгляд и странные механические движения.

🎤 Я провел презентацию в полной тишине, закончив свой спич словами «Инвестиции это путь к свободе и независимости» и предложил присутствующим обсудить мой доклад.

🤖 Встаёт девушка №1: механическим голосом произносит "Очень интересно!" и показывает QR-код на табличке
🤖 Молодой человек №1: словно робот чеканит "Спасибо за информацию!" и тоже демонстрирует QR-код
🤖 Девушка №2: "Отличный доклад!" и снова держит в руках лист А4 с QR-кодом

👀 Я говорю: «Ну может у кого-то вопросы есть или кто-то со мной не согласен...?»

🤖 Поднимается девушка №3: "Сниму стресс от инвестиций! Переходи по ссылке" и у нее на майке тоже QR-код!

🥺 Пытаюсь пошутить о том, что можно инвестировать и без стресса, но тут прорывает плотину:

🤖Молодой человек №2: "Инвестиции могут принести независимость и свободу" и трясет QR-кодом
🤖Девушка №4: "Спасибо за информацию!" и машет QR-кодом
🤖Молодой человек №3: "Очень интересно" и разворачивает плакат на котором QR-код

🫨 В зале начинается гул, слушатели встают с мест и достают таблички с QR-кодами, а потом механическими голосами повторяют:
🤖 Девушка №5: "Сделаю массаж посетителю конференции"
🤖 Молодой человек №4: "Заработок от 100.000₽ в день! Забери схему по ссылке!"
🤖 Девушка №6: "Земля в Алуште, от 4-х соток!"

«Может кто-то хочет задать вопрос по теме доклада?» – я пытаюсь перекричать толпу.

🎚️Слышен скрежет металлических голосов: "Инвестиции это свобода и независимость!",  "Спасибо за информацию!" и "Торги по банкротству - банкроты кормят"...

😬 Проснулся. Проверяю комментарии к постам в канале – всего пять одинаковых "Очень интересно!" от ботов.

😊Ну, это терпимо... Блокирую всех, а затем удаляю из подписчиков канала еще несколько ботов. Завтра всё повторится... Главное, чтобы этот сон больше не снился!

#оффтоп

📈 Относительно недавно мне задали вопрос о том, в каких точках России в ближайшее время возможен рост стоимости недвижимости.

🗺️ Я выделяю прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:

🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край

Почему именно там?
Недавно нам ещё раз напомнили о том почему.

💳 Карты UnionPay Газпромбанка и Примсоцбанка больше работать не будут. Минфин США добавил в санкционный SDN лист эти банки. А картами UnionPay, между прочим, можно было платить кое-где в Турции, в Азии и снимать деньги в банкоматах в Европе (не везде).

🕳️ В связи с падением курса рубля и усугубляющейся финансовой блокадой России (и по ряду других причин) всё большим спросом будут пользоваться внутренние курорты.

👊 Это в принципе устойчивый долгосрочный тренд - отдых в России.

🔥Именно поэтому приморские зоны Дагестана, Калининградской области и Краснодарского края неминуемо ожидает рост цен. И если про Kраснодарский край хочется спросить «куда же больше?», то два других региона определенно обладают потенциалом роста.

👀 Кто у кого списывает? Ручьёв у Воронина или наоборот?

✍️ Мы не узнаем этого, наверное, никогда, но факт остаётся фактом: застройщики «Основа» и ФСК сегодня выпустили ЦФА, которые очень похожи друг на друга.

⬛ Это цифровые финансовые активы на квадратные метры!

🔢 Цифровые квадратные метры жилой недвижимости - инвестиции в индексное значение стоимости квадратного метра в строящемся жилом комплексе.

☝️То есть фактически это механизм, позволяющий поспекулировать на стоимости недвижимости в проектах застройщиков без необходимости приобретения квартиры! Купи ЦФА и жди роста цен... (некоторые падения ждут...)

💵 ГК «Основа»:

💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года

🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся жилом комплексе Мираполис.

🔸На момент выпуска стоимость составляет 2950 рублей за один цифровой актив.

🏗 ФСК:

💰 Объем выпуска - ₽100 млн.
🗓 Срок обращения - до декабря 2026 года

🔸Новые ЦФА привязаны к рыночной стоимости 1/100 кв.м. в строящемся премиальном жилом комплексе Amber City.

🔸На момент выпуска стоимость составляет 5230 рублей за один цифровой актив.

🔴 Организатор всей этой авантюры - Альфа-Банк

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Очередной схемотоз
👀 А если не вырастет?
✍ Выскажусь

➖ Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость через SimpleEstate.

☝️Ну а что мы всё про преимущества нашей инвестиционной платформы для частных инвесторов? О недостатках тоже необходимо упомянуть.

1️⃣ Практически полное отсутствие возможности совершить ошибку. А ведь настоящие инвесторы учатся на ошибках! Но с SimpleEstate такой возможности вы будете лишены – профессиональная команда платформы тщательно исследует рынок торговой недвижимости и отбирает только самые надежные и доходные проекты. Все риски просчитываются заранее, а значит, вы не сможете на собственном опыте узнать, как это – инвестировать в убыточный объект.

2️⃣ Ничем неоправданная экономия времени. Вместо того, чтобы самостоятельно исследовать десятки объектов недвижимости, встречаться с продавцами, проверять документы и оценивать техническое состояние помещений, вы просто выбираете готовый проект на платформе. А где же все эти 10 000 часов, чтобы стать профессионалом? Куда делись все эти бесконечные поездки по объектам, долгие переговоры и многочасовое погружение в документацию? SimpleEstate лишает этого бесценного опыта, предлагая инвестиционный фаст-фуд - приходи и покупай!

3️⃣ Слишком низкий порог входа. Почти что ниже плинтуса, ну как же так? А как же традиции копить годами или брать огромный кредит, чтобы купить торговое помещение? SimpleEstate позволяет стать совладельцем недвижимости, инвестировав всего от ₽100 тысяч. Это совершенно лишает вас возможности гордо рассказывать друзьям, как вы годами шли к покупке своего первого инвестиционного объекта, отказывая себе во всём и экономя.

5️⃣ Прозрачность платформы. Никакой интриги, никаких сюрпризов – регулярные отчеты и понятная информация о ваших инвестициях. Вы будете точно знать, куда вложены ваши деньги, какой доход приносит объект и как развивается проект. Где то захватывающее чувство неизвестности и бодрящее ощущение полного непонимания что происходит с активом?

6️⃣ Потворство пассивности и лени. Все вопросы, связанные с управлением недвижимостью закрыты SimpleEstate. Нет никакой самореализации — поиска арендаторов, борьбы с должниками, ремонтов и оформления коммунальных платежей. И куда тратить свободное время? Ну не на семью, друзей и путешествия же!

⛔️ Минусов много! Очень обидно лишиться всех тех волнительных моментов, которые и делают инвестиции в недвижимость увлекательным приключением.

🟣В общем, если вы мечтали о сложном пути инвестора-одиночки, полном проб и ошибок, то SimpleEstate определенно не для вас.

🟪 Платформа подойдёт скорее тем, кто предпочитает профессиональный подход, надежность и комфорт в инвестициях. Но разве это интересно?

🙂 Семь «ГРЕХОВ» частного инвестора, или как угробить миллионы в недвижимости

🎭 В эпоху тотального информационного шума и сотен «единственно правильных» мнений в сотнях телеграм-каналов особенно важно уметь «фильтровать» информацию и принимать взвешенные решения. Какие же типичные ошибки погубили не один миллион рублей частных инвесторов в недвижимость?

📝 Первый «грех» - фатальная невнимательность к деталям. «А что, в договоре аренды надо было прописывать ежегодную индексацию по ИПЦ?». И вот уже через год выясняется, что доходность актива съедается инфляцией и растущими расходами, а арендатор и не думает увеличивать платежи.

☝️ Второй «грех» - «синдром всезнайки». «Да что ты там мне можешь рассказать вообще? Я 20 лет на рынке и всё знаю». Хорошо всё знать, но я вот лично про себя считаю, что я далеко не всё знаю...

😵‍💫 Третий «грех» - спешка и жадность. «Последнее помещение, дом заселен!», «Только сегодня рассрочка 90/10!». Как только застройщик или продавец начинают давить на срочность - насторожитесь. Особенно, если речь о скидке в 15-20% на «последний лот».

🎲 Четвертый «грех» - вера в сказочную доходность. «Гарантированная аренда 150 тысяч в месяц с квартиры за 12 миллионов!» или «Стрит-ритейл с окупаемостью 8 лет!». Доходность существенно выше рынка - это либо риск, либо манипуляция цифрами.

🔍 Пятый «грех» - нежелание разбираться в сути инвестиционного предложения. «Да что тут сложного - купил, сдал, продал». А потом выясняется, что «всё не так однозначно».

💭 Шестой «грех» - маниакальное упрощение инвестиционного анализа ради экономии времени. Лучше на салфетке, конечно, чтобы было посчитано, а финансовые модели это слишком уже!

🤔 Седьмой «грех» - стадный инстинкт. «Все покупают - и я возьму!». Ну тут и примеры не нужны особо.

❓Может быть подскажете восьмой «грех», если такой есть?

👍 Частично про меня
👀 А кто без греха?
🔥 Это не грех, а опыт!
✍️ Выскажусь

🟣 Ну а если серьезно, у инвестирования через платформу SimpleEstate и в самом деле есть реальные ограничения и особенности, о которых важно знать каждому инвестору:

1️⃣ Отсутствие единоличного контроля над активом. Фундаментальное свойство коллективных инвестиций - инвестор не может самостоятельно принимать решения об управлении объектом. Все ключевые решения принимаются управляющей компанией в интересах всех совладельцев - это сделано для защиты коллективных интересов. Однако, для инвесторов, привыкших к полному контролю над своими активами, данное ограничение может быть существенным.

2️⃣ Ограниченный выбор объектов. В отличие от самостоятельного инвестирования, где инвестор может рассматривать любые объекты на рынке, на платформе доступен только определенный набор проектов, прошедших отбор. С одной стороны, это обеспечивает качество, но с другой - ограничивает возможности для диверсификации и выбора специфических нишевых объектов.

3️⃣ Невозможность влиять на ежедневную операционную деятельность. Инвесторы не могут участвовать в переговорах с арендаторами, выборе подрядчиков для ремонта или решении текущих вопросов управления недвижимостью. Это может быть минусом для тех, кто хотел бы активно участвовать в управлении своими инвестициями и имеет соответствующий опыт.

4️⃣ Зависимость от качества работы управляющих (логически связан с п.1️⃣). Доходность инвестиций напрямую зависит от профессионализма команды SimpleEstate в управлении объектами. Хотя мы имеем значительный опыт и хорошую репутацию, это все равно создает определенные риски, связанные с человеческим фактором и качеством принимаемых управленческих решений.

☝️Важно понимать, что перечисленные особенности являются не столько недостатками, сколько неотъемлемыми характеристиками формата коллективных инвестиций.

💵 Они компенсируются низким порогом входа, профессиональным управлением и диверсификацией рисков.

⚖️ Каждый инвестор должен оценить, насколько эти ограничения критичны лично для него, и принять взвешенное решение о целесообразности такого формата инвестирования.

ДОХОДНОСТЬ ОТ 40%

Инвестиции в загородный парк-отель ECORANCHO — это возможность не только стать собственником участка и коттеджа, но и получать более 40% годовых! 🙌

Преимущества инвестиций в ECORANCHO Home:
🌿 Удобное расположение: всего 1,5 часа от Москвы по Минскому шоссе.
🌿 Доход до 300 000 руб./мес.
🌿 Окупаемость 5-6 лет — быстрее, чем от сдачи в аренду квартиры или коммерческой недвижимости.
🌿 Все расходы на обслуживание, маркетинг и ремонт берет на себя управляющая компания.
🌿 Высокая загрузка (более 65%) круглый год благодаря развитой инфраструктуре: экоферма, банный комплекс, ресторан и многое другое.
🌿 Парк-отель функционирует с 2012 года, входит в ТОП-5 эко-отелей МО по версии Минтуризма РФ, награждён знаком "Хорошее место" от Яндекс.

Чтобы узнать больше об ECORANCHO Home или получить презентацию, переходите на телеграм-канал инвестиционного проекта.🌿

Чтобы протестировать атмосферу
ECORANCHO, переходите на телеграм-канал парк-отеля.🌿

Реклама. ООО "УК "ДОМ", ИНН 7729687472
erid: 2Vtzqx3gbLK

🏛️ Офисы в исторических особняках! Во-первых, это красиво. Во-вторых, это уникальный сегмент коммерческой недвижимости, который привлекает компании, стремящиеся подчеркнуть свой статус и уникальность. Расположение офиса в старинном особняке автоматически выделяет компанию среди конкурентов и создает особую атмосферу респектабельности.

🎨 Интерьеры офисов в особняках часто сочетают историческую архитектуру с современными решениями. Высокие потолки, лепнина, старинные камины и паркет соседствуют с современным офисным оборудованием и технологиями. Это создает уникальное рабочее пространство, которое невозможно воспроизвести в типовых бизнес-центрах.

💼 Арендаторами офисов в особняках чаще всего становятся частные клиники, юридические фирмы, инвестиционные или финансовые компании. а также представительства иностранных компаний. Для них важна не только функциональность помещения, но и престижность адреса, а также возможность принимать клиентов в исторической атмосфере.

🔑 Особенность офисов в особняках - это возможность создания индивидуальной системы безопасности и контроля доступа. В отличие от бизнес-центров, где общие зоны используются всеми арендаторами, в особняке компания может полностью контролировать доступ к своей территории.

🏢 Техническая специфика офисов в особняках имеет свои особенности. Коэффициент полезного использования площади здесь ниже, чем в современных бизнес-центрах (60-80% против 85-90%), а эксплуатационные расходы выше. Однако эти недостатки компенсируются уникальностью локации и престижностью адреса.

🔍 Например, я нашел интересное предложение - офис в историческом здании на Таганской улице в пешей доступности от метро "Марксистская" и "Таганская" площадью 497,3 м2, выставленное на продажу за 130 млн. рублей (всего 261,5 тыс. рублей за м2). Помещение отличается впечатляющими колоннами коринфского ордера, изящной лепниной на потолках высотой до 4,5 метров, старинной лестницей с чугунными перилами, светлыми окнами и оригинальной кирпичной кладкой.

🌟 Стоимость аренды офисных помещений в особняках часто выше среднерыночной, но это не останавливает компании, для которых важен имидж и уникальность расположения. Дополнительным преимуществом становится наличие собственной территории с возможностью организации парковки - редкое явление в центре города.