🔍Ищут пожарные, ищет милиция, ищут фотографы. В нашей столице, ищут давно, но не могут найти. Парня какого-то с 25-ю ипотеками. Или девушку...

😳 В общем того, о ком было написано в отчёте Счётной палаты РФ.

🪗 Я лично наслышан лишь об одном человеке, открыто заявляющем о наличии у него как минимум 24 ипотек.

Кто же, откуда и что он за птица — парень, которого ищет столица?

🖼️ Знакомьтесь, Мамед Муртазов, инвестор. На октябрь 2023 года (по его утверждению), у Мамеда было 24 открытые ипотеки. Правда, по-моему, он специализируется на апартаментах, но уверен, что-то льготное на жильё у него тоже было или есть.

❓Откуда я знаю про Мамеда Муртазова? А он выступал на ужине клуба «Деньги» с темой «Кейсы по приобретению объектов недвижимости за 100% банковскими деньгами». Так что в секрете свою бизнес-модель Мамед не держит. На всякий случай, с Мамедом лично не знаком и рекомендовать его в любом качестве не могу.

⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Чем больше кредитов, тем выше риск. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой!

🅿️.💲. Если кто-то вдруг тут решит комментировать национальные вопросы - будет немедленно заблокирован.

☎️Недавно стало известно о ребрендинге одного из крупнейших сотовых операторов - Tele2. Компания, которая до 2013 года принадлежала шведскому концерну, затем была выкуплена ВТБ, а в 2020 году 100% акций Tele2 консолидировал «Ростелеком», теперь будет работать под новым брендом T2. Это решение связано с истечением срока использования прежнего бренда и стремлением «отразить эволюцию в продуктовых решениях и техническом развитии оператора».

💡Новость заставила меня задуматься о трансформации сетей розничных точек продаж сотовых операторов. Если в 2017 - 2018 годах в России насчитывалось около 23-25 тысяч таких салонов, то сейчас их количество сократилось примерно до 15 тысяч. Ожидается, что эта тенденция продолжится, в частности салоны связи будут постепенно уменьшать свои площади (до оптимального формата 25-15 м2) и выбирать самые лучшие локации.

💵Для инвесторов в коммерческую недвижимость эти изменения создают как новые возможности, так и определенные риски. С одной стороны, салоны сотовой связи традиционно считались надежными арендаторами, обеспечивающими стабильный доход. Крупные операторы, как правило, имеют хорошую финансовую устойчивость и заключают долгосрочные договоры аренды.

📍Кроме того, салоны обычно располагаются в местах с интенсивным пешеходным трафиком, что повышает ликвидность объекта недвижимости. Даже в случае ухода арендатора-оператора, такие помещения, как правило, быстро находят новых арендаторов из других сфер розничной торговли или услуг.

⚡️Однако текущие тенденции рынка несут в себе и определенные риски. Уход крупного сетевого арендатора-оператора из-за сокращения сети может создать временные трудности с заполнением освобождающихся площадей, особенно в менее привлекательных локациях.

📱Тем не менее, эксперты отмечают, что трансформация розничной сети операторов - это естественный процесс развития рынка, который наблюдается во многих странах. У офлайн-ретейла меняются функции, но необходимость в физических точках присутствия не исчезает.

📞Салоны связи теперь занимаются более сложными сервисными операциями, работают на укрепление имиджа бренда и пока выступают главным каналом подключения к сети. Несмотря на сокращение количества точек, офлайн-продажи все еще играют ключевую роль в бизнесе операторов, обеспечивая более 90% подключений новых абонентов.

🔍В Москве есть в продаже помещения, арендованные салонами связи, например, той же Т2 на Профсоюзной, 26/44 площадью 19 м2 с МАП ₽220 тыс. и индексацией 10% экспонируется за ₽32 млн.

🔻В целом, несмотря на определенные риски, инвестиции в недвижимость под салоны сотовой связи остаются привлекательным направлением. Ключом к успеху в этом сегменте становится тщательный анализ локации.

📰 Тут на днях «Коммерсант» выпустил рейтинг самых-самых ТОП-менеджеров (250 и 1000) и вирус хвастовства заполонил соцсети разных компаний, в том числе девелоперских. Ну и периодически проходящие премии в сфере коммерческой, жилой, гостиничной и прочей недвижимости также напоминают о том, что номинации, шорт-листы и торжественная раздача красивых статуэток были созданы не просто так.

❓Зачем вообще нужны премии (ну и рейтинги впридачу)?

1️⃣ Организаторам премии нужны, чтобы получать выручку от продаж мест в зале. Это бизнес. На чем рейтинги зарабатывают я не знаю! Возможно, это благодарность за размещение рекламы у автора рейтинга?

2️⃣ Номинанты премий периодически пишут в соцсетях - я номинант, поддержите, друзья! Это инфоповод. Можно быть вечным номинантом и никогда не получить премию.

3️⃣ Победители премий и участники рейтингов тешат своё ЧСВ. «Спасибо, маме, папе и конечно команде». Их поздравляют все вокруг, им приятно.

4️⃣ Для остальных премии это просто вечеринка и повод выпить. Рейтинги вообще по барабану всем окружающим, кроме их участников.

✔️Но так вообще:

✅ Корреляции между количеством полученных премий, топ-менеджеров- участников рейтингов и развитием бизнеса премированных и их компаний не установлено.

✅ Премии дают в общем-то одним и тем же людям / компаниям. В рейтинги из года в год попадают +/- одни и те же люди (они даже иногда переходят из одной компании в другую, рейтинга не покидая)

✅ Клиенты не особо следят за премиями и рейтингами, а если и фиксируют, то уже через два месяца всё это забывается.

🔻Итого: выходит, что премии и рейтинги это бессмысленная вещь с сомнительной ценностью. Это глобальная манипуляция, использование человеческой слабости - самолюбия.

🏅Наверное, поэтому если меня кто-то чем-то вдруг неожиданно наградит или включит в какой-нибудь рейтинг я буду очень счастлив. Заранее спасибо родным, близким и команде!🥹

🏞 Селигер: жемчужина русской природы и символ лучшей жизни

📌Есть в России место, которое по праву считается одним из самых живописных уголков  нашей страны. Речь, конечно же, о Селигере! Этот край привлекает тысячи людей каждый год, и причин тому немало.

🌊 Селигер – это не просто озеро, а целая система водоемов, окруженных лесами, что делает его природу поистине уникальной. Здесь находится исток великой русской реки Волги, а также знаменитая Нило-Столобенская пустынь, придающая месту особый исторический колорит. Валдайская возвышенность, на которой расположен Селигер, славится своим чистейшим воздухом, что делает отдых здесь не только приятным, но и полезным для здоровья.

🎣 Любителям активного отдыха Селигер предлагает массу возможностей. Рыбалка здесь особенно хороша – щука, судак, лещ, выбор действительно огромен! Водные виды спорта представлены во всем своем разнообразии: от спокойных прогулок на лодке до захватывающего вейкбординга. А для тех, кто предпочитает сушу, есть множество живописных пеших и велосипедных маршрутов.

🏛 Культурная программа на Селигере тоже не даст заскучать. Можно отправиться на экскурсию в Нило-Столобенскую пустынь, посетить музей природы Селигерского края или познакомиться с местными ремеслами и кухней.

🧘‍♀️ Селигер – идеальное место и для тех, кто ищет спокойствия. Медитативные закаты и рассветы над водной гладью, тишина леса, нарушаемая лишь пением птиц, дают возможность по-настоящему отключиться от городской суеты и перезагрузиться.

⚡️ И знаете что? Теперь можно не просто приезжать сюда на выходные, а жить здесь постоянно или владеть собственным домом для отдыха.

🏡 Проект «Премьер Селигер»  предлагает такую возможность!

❤️Представьте: вы просыпаетесь с видом на озеро, выходите на террасу с чашкой кофе и планируете свой день. Рыбалка? Прогулка на велосипеде? Или может быть, работа из дома с видом, которому позавидуют все ваши коллеги по Zoom-конференции?

🤔 Вы бывали на Селигере? Как вам теперь идея иметь собственный «кусочек рая» на берегу этого удивительного озера?

🎣 Новая приманка для ипотечников от «Гранель»: «длинная бронь» за 20%.

🧩 Схемка вроде простая, но не без подвыверта. Размер первоначального взноса (20%) нужно внести сразу. Далее в течение 6-12 месяцев можно подкопить денег на жильё или дождаться долгожданного снижения ключевой ставки.

➕ По окончании отсрочки на оставшуюся сумму (80% от стоимости квартиры) заключается ипотечный договор. Фактически на 6-12 мес. бронируется квартира и фиксируются условия прибретения, но весь этот период не нужно платить ипотеку.

🎰 Аттракцион работает только до 30 сентября.

👀 Интересно, как Эльвира Сахипзадовна посмотрит на такие истории: ей-то рассрочки и отсрочки неподвластны. Пока...

Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:

😳 25 ипотек! У НЕГО железные нервы 🪺

💰Создать ГАБ в Подмосковье и заработать больше, с фин.моделью

❓Со вкладов запретят снимать деньги? И другие идеи для параноиков

💔 Хотите остроты в чувствах и печальные последствия? Не делайте этот анализ!

⛵Parus, долги рвут Parus! Но не всё так однозначно

📑 А также честные обзоры финансового положения застройщиков:
🏗️ Legenda
🏗️ Пионер
🏗️ Брусника

📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид 🔥

📊 По многочисленным просьбам публикую обзор финансовой отчетности очередного застройщика, Группы «Эталон» за первое полугодие 2024 года.

💰 Выручка Эталон Group показала впечатляющий рост на +71%, достигнув ₽57,4 млрд. Напоминаю, что это связано с завершением программы льготной ипотеки. Несмотря на рост выручки, компания продолжает нести убытки - минус ₽1,5 млрд за отчетный период, хотя уже меньше, чем минус ₽2,1 млрд годом ранее.

🏗️ Ключевой проблемой «Эталона» остается высокая долговая нагрузка. Общий долг компании достиг отметки ₽142,2 млрд. Да, большую часть долга (₽72,7 млрд) составляет проектное финансирование, которое погашается за счет средств с эскроу-счетов по мере завершения строительства, но вторая половина...

📦 Запасы компании составляют ₽142,1 млрд, из которых ₽113,9 млрд - это объекты на стадии проектирования или строительства. «Эталон» инвестирует значительные средства в текущие проекты, которые еще не готовы к продаже.

💸 За первое полугодие 2024 года «Эталон» погасил долги на сумму ₽23,9 млрд, включая проектное финансирование. При сохранении таких темпов и с учетом структуры долга, компании может потребоваться 4-5 лет для существенного снижения долговой нагрузки.

⚠️ Тревожным сигналом является отрицательный операционный денежный поток (-₽41,7 млрд).

📈 Отношение чистого долга к EBITDA выросло до 1,20, что говорит об увеличении долговой нагрузки относительно операционной прибыли компании.

🚩 Вывод: несмотря на впечатляющий рост выручки, финансовое положение «Эталона» вызывает опасения. Компании необходимо срочно работать над повышением прибыльности, оптимизацией долговой нагрузки и улучшением управления денежными потоками.

🔮Ключевыми факторами развития «Эталона» будут своевременное завершение текущих проектов, эффективные продажи недвижимости и строгий контроль над расходами. При благоприятном сценарии «Эталон» может начать показывать устойчивое улучшение финансовых показателей через 2-3 года, но риски остаются высокими.

🚀 Завтра начинаем обучение по программе «Продажи Инвестиционной Недвижимости» pin.atsogoev.com.

✍️ Подробно писал об этом здесь

🟢 Осталось 3️⃣ места.

➡️ Чтобы попасть напишите сюда

❓Отвечаю на популярный вопрос: следующего раза не будет (в этом году 100%).

🚩Начнутся ли до конца года массовые большие и честные скидки от застройщиков жилья?

🏗️ На рынке недвижимости сейчас горячо обсуждается вопрос: стоит ли ждать массовых, больших и честных скидок от застройщиков? Под «большими» следует понимать снижение цены на 10-20% и более. Под «честными» - настоящие дисконты, а не скидки от накидки (как в «Зорге9»). Ситуация неоднозначная, и ответ зависит от множества факторов.

💼 Важно понимать, что не все застройщики одинаково реагируют на изменения условий рынка. Компании с государственным участием (в Москве это УЭЗ, «Центр-Инвест», УГС) обычно менее чувствительны к колебаниям спроса и могут дольше удерживать цены, обходясь без экстраскидок. А вот частные застройщики, особенно небольшие, с одним-двумя проектами, более уязвимы и могут быть вынуждены предлагать существенные скидки для поддержания темплв продаж.

🏦 Банки играют важную роль в этом процессе. Они скорее согласятся на реструктуризацию долгов по проектному финансированию, чем позволят застройщикам значительно снизить цены на недвижимость. Ведь эта недвижимость часто выступает залогом по кредитам, и банки заинтересованы в сохранении её высокой стоимости.

🎭 Крупные девелоперы с диверсифицированным портфелем проектов, вероятно, будут избегать прямых значительных скидок. Вместо этого они могут использовать более хитрые маркетинговые ходы: специальные акции на ограниченный объем неликвида или более выгодные условия ипотеки. Это позволит им стимулировать продажи, не снижая официальную цену квадратного метра.

🔍 Так что же в итоге? Массовых больших и честных скидок от всех-всех-всех застройщиков ждать, скорее всего, не стоит. Но в отдельных проектах, особенно у небольших частных застройщиков, такие предложения вполне возможны.

🔑 Ключевые факторы для получения хорошей скидки - большой объем предложения в проекте и приближающиеся сроки сдачи. При совпадении этих факторов шансы на существенную скидку становятся выше. Ну а вообще, отвечая на вопрос «покупать или ждать?», я бы ответил покуждать так: покупать со скидкой. Сейчас вести переговоры о цене и получать лучшие условия - это хорошая тактика для всех покупателей, в том числе для инвесторов.

👀 Спасибо, Кэп
🔥 Нет, будет обвал у всех!
👍 Хочу скидку 100%

Наши коллеги на Бали сделали подборку из ТОП-5 объектов на Бали с проверенными застройщиками и доходностью до 20% годовых в валюте. Для всех объектов действует удобная беспроцентная рассрочка с комфортным первоначальным взносом.

👉 Скачать ТОП-5 объектов на Бали: https://clck.ru/3DXyuN

Реклама ИП Панфилов ИНН 310206198976 erid:2Vtzqv83DPo

🏗️ Девелопер «Донстрой» анонсировал старт продаж проекта «Татарская 35» Адрес: г.Москва, ул. Большая Татарская, 35 (10 мин. пеш. от ст. м.«Павелецкая»)

📌Место: Проект расположен внутри Садового кольца.

💵📐 Цены и планировки:
1️⃣-к.: ₽59,8 млн. за 49 м2 или ₽1,2 млн./м2.
2️⃣-к.: ₽86 млн. за 76 м2 или ₽1,1 млн./м2.
3️⃣-к.: ₽94,8 млн. за 106 м2 или ₽894 т./м2.
4️⃣-к.: ₽190,2 млн. за 151 м2 или ₽1,2 млн./м2.
5️⃣-к.: ₽324 млн. за 182 м2 или ₽1,7 млн./м2.

🏢 Проект: «Татарская 35»- элитный дом из 2-х корпусов.
🔹Количество квартир: 380 шт.
🔹Этажность: 15-24 этажей.
🔹Высота потолков: 3,5-4,7 м.
🔹Площадь квартир: 49 - 346 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Космо 4/22 / Cosmo» со средней ценой за 1м2 ~₽1,5 млн./м2 и ЖК Quartier d’Or со средней ценой ~₽1,7 млн./м2.

💥Срок сдачи: I кв. 2028 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏙 Представьте, что вы решили инвестировать в коммерческую недвижимость, арендуемую крупнейшими продуктовыми сетями России. Задача масштабная, не так ли?

⚓️Но есть небольшая проблема: чтобы купить по одному магазину с каждой из ведущих продуктовых сетей (Пятерочка, Перекресток, Магнит, О'кей, Лента) в качестве арендаторов на территории Москвы, Московской области и даже в регионах, вам понадобилось бы не менее ₽500 миллионов! Это сумма, доступная лишь очень состоятельным инвесторам.

💡Но сейчас любой инвестор получил возможность стать владельцем портфеля таких объектов доходной недвижимости, имея всего чуть более ₽1 миллиона.

🏪 Рынок продуктового ритейла в России постоянно меняется, и ведущие игроки не стоят на месте. X5 Group (бренды «Пятерочка» и «Перекресток») продолжает уверенный рост, «Магнит» проходит через масштабную трансформацию, стремясь догнать лидера рынка, а «О'кей» и «Лента» активно развивают форматы магазинов «у дома» и экспериментируют с новыми концепциями.

💼 Инвестиционная платформа SimpleEstate дает широкому кругу инвесторов возможность создать портфель недвижимости со всеми ведущими российскими ритейлерами в качестве арендаторов. SimpleEstate тщательно отбирает объекты, структурирует сделки, берет на себя управление недвижимостью и обеспечивает регулярные выплаты дохода инвесторам.

👀 Платформа входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ, а портфель недвижимости уже превышает 1,8 млрд рублей.

🔋Многие люди относятся к коллективным инвестициям в недвижимость со скепсисом. Однако сейчас это единственный способ для обладателей небольших капиталов инвестировать в недвижимость институционального качества. Просто нужно изучить этот инструмент и попробовать!

✈️ «Самолёт» списывается с «Баланса»

💼 ЗПИФ недвижимости «Самолёт. Коммерческий капитал», ранее учрежденный подмосковным застройщиком прекращает своё существование. Формально это проведено через решение пайщиков ЗПИФ о досрочном прекращении фонда. ЗПИФ просуществовал около года и стал вторым совместным проектом «Самолёта» и УК «Баланс Эссет Менеджмент» (якобы не входит в ИГ «Тринфико»).

🧲«Самолёт. Коммерческий капитал» должен был привлекать деньги с рынка для покупки коммерческих помещений в творениях застройщика. Громко заявлялось о планах увеличить размер фонда до ₽1,2 млрд, включить в ЗПИФ более 50 коммерческих помещений, и конечно, вывести фонд на Мосбиржу.

🗂️До этого «Самолёт» и УК «Баланс ЭМ» создали ЗПИФ «Самолет. Жилой капитал», с похожими грандиозными перспективами. Это фонд, как мне кажется, доживает последние месяцы. Сейчас в нем три квартиры в ЖК «Пригород Лесное», ОФЗ и какие-то копейки на р/с в СБЕРе при СЧА в ₽19.6 млн... Совсем не похоже на то, что изначально анонсировалось.

💣 Что же произошло? «Самолёт» закрывает тему ЗПИФов?

🅰️ Не так давно «Самолёт» выбрал нового партнёра в сфере дистрибуции паев своих ЗПИФов и учредил фонд под очень «оригинальным» названием «Самолет. Жилой капитал» с УК «Альфа-Капитал». СЧА этого ЗПИФ составляет уже ₽325 млн.

💡Я думаю, что «Самолёт» вступил в сговор с «Альфой», чтобы та привлекала в его инвестпродукт своих (альфовских) розничных инвесторов. Вероятно, только собственных ресурсов на организацию продаж паев у подмосковного монстра не хватило, а УК «Баланс ЭМ» изначально занималась лишь схемотехникой, оформительством и с розницей работать не могла / не умела / не хотела.

❌ Так что завершение ЗПИФ «Самолёт. Коммерческий капитал» с «Балансом» это просто логичное продолжение процесса смены партнёра в проекте, но далеко не конец крестового похода «вечного стартапа SMLT» за дешёвыми деньгами частных инвесторов, которые ему сейчас, как всегда, очень нужны!

🚬 Вейпы в шопе...

📊 В США в 2023 году количество магазинов электронных сигарет и вейпов превысило 10,5 тыс., что на 14,2% больше по сравнению с предыдущим годом. Выручка отрасли достигла $8 млрд. Для сравнения, сеть Burger King насчитывает 6,7 тыс. точек с выручкой $1,3 млрд. в США и Канаде.

💼 Вейп-индустрия привлекательна для предпринимателей из-за низкого порога входа. По оценкам экспертов, в США для открытия вейп-шопа достаточно инвестиций в размере $150 000, что включает вывеску, демонстрационное оборудование и начальный инвентарь. В России, очевидно, инвестиции в открытие такого магазина в разы ниже. Это делает данный сегмент розничной торговли одним из самых быстрорастущих в мире.

🏙️ Расположение вейп-шопов становится предметом дискуссий и регулирования. Многие муниципалитеты в США, вводят ограничения на открытие новых точек, особенно вблизи школ. Это создает определенные вызовы для владельцев недвижимости и арендаторов, требуя тщательного подхода к выбору локаций для вейп-магазинов.

📜 Регуляторное давление на индустрию усиливается практически по всему миру.

🇰🇿 В Казахстане, например, был введен полный запрет на продажу вейпов. Это решение было принято в январе 2023 года, когда вступил в силу закон о запрете оборота, производства и распространения электронных сигарет и никотиносодержащей продукции.

🇷🇺 В России уже действуют ограничения по продаже вейпов. О том, что торговлю вейпами надо запретить или, по крайней мере, ограничить, говорят уже давно. В 2023 году правила продажи электронных сигарет ужесточили на законодательном уровне. В частности, запретили продажу вейпов несовершеннолетним.

🏷️ Продавать электронные устройства и жидкости к ним разрешили только в магазинах и павильонах по правилам продажи обычных сигарет — то есть без демонстрации устройств на прилавке. Также запрещена реклама вейпов.

🏪 Не всё в порядке и с недвижимостью: некоторые владельцы коммерческой недвижимости по идеологическим причинам отказываются от сдачи помещений под вейп-магазины, несмотря на готовность такого бизнеса платить более высокую арендную плату. Другие же, особенно обладатели неликвидной торговой недвижимости, охотно принимают вейп-шопы в качестве арендаторов.

👑 В последнее время на рынке отмечается тенденция к появлению элитных концепций вейп-магазинов. Например, Secret Library в американском Хьюстоне позиционирует себя как высококлассный вейп-шоп, ориентированный на взрослую аудиторию.

🧸В целом, индустрия стремится дистанцироваться от образа вейп-шопов как магазинов для подростков, чтобы избежать дальнейших проблем с госрегулированием.

☝️Напоминаю о том, что SWOT-анализ ГАБа с табачной лавкой в качестве арендатора приводил здесь.

⚠️ Курить вредно - не курите.

Возрождаю незаслуженно забытую рубрику на моём канале!

💸 Какая компания сейчас является хедлайнером в продажах готового арендного бизнеса (ГАБ) в старой Москве, Новой Москве и Подмосковье❓

✅ Верно, Malina Property. Шесть лет тому назад (в очередной раз) я занимался идеей закрытого паевого фонда, в состав активов которого должны были войти объекты готового арендного бизнеса: торговые помещения на первых этажах жилых домов с надёжными арендаторами.

💻 В процессе глубокого исследования этого сегмента инвестиционной недвижимости я и наткнулся на сайт Malina Property, www.malinaproperty.ru. А на нём меня ждала довольно полная и информативная база предложений ГАБ. С тех пор я довольно часто захожу на этот сайт, чтобы быть в курсе событий на рынке доходной недвижимости.

📲 А если не успеваю зайти на сайт, обращаюсь к телеграм-каналу компании t.me/malinaproperty_ru
Все новинки рынка ГАБ поступают туда оперативно, а благодаря поиску можно легко найти информацию по конкретным объектам.

☝️MalinaProperty не теоретики, а практики, владеют своими собствеными помещениями и собирают ГАБы на продажу, постоянно взаимодействуют с арендаторами и готовят объекты к продаже, знают всю изнанку рынка.

👀 Ну и за самой компанией я тоже присматриваю, мне очень симпатичен её подход. Malina Property это очень интересный бизнес, который формирует и продает арендный бизнес каждый день. Молодцы, так держать!

👉Так что рекомендую подписаться на одного из лидеров по созданию и продаже ГАБ в Москве:

➤ Подписывайтесь
t.me/malinaproperty_ru