🔥Вот это вопросики, да!? Что там ещё придумает Цогоев?

📊 Фактически мы отвечаем во всех трех случаях на единственный вопрос: возможно ли существенное ограничение / изменение прав собственности на личные активы (деньги, недвижимость) граждан?

🧐 Большинству хочется верить, что ответ «НЕТ»! Но тех, кто считает, что «в каком-то виде это возможно» тоже много.

➡️ Я лично правильного ответа не знаю. Но задавать вопросы и обдумывать сценарии считаю единственно верным! Потому что моделирование различных ситуаций, в том числе из категории «это невозможно», помогает посмотреть на свою жизнь и свои решения более объемно и широко.

👀 Паранойя - это состояние психики, характеризующееся чрезмерной подозрительностью, недоверчивостью и склонностью видеть в обычных событиях скрытую угрозу или злой умысел. Однако умеренные проявления параноидального мышления могут иметь неожиданные преимущества в жизни.

😬 Повышенная бдительность.
Умеренная паранойя (ум. паранойя) держит вас в состоянии постоянной готовности. Вы более внимательны, что может помочь вам заметить реальные угрозы или необычные возможности.

🔹Усиленное критическое мышление. Непринятие информации на веру, подвержение сомнению общепринятых истин, поиск альтернативных точек зрения и проверка фактов скорее помогает в жизни, бизнесе и инвестициях.

🔹Подготовка к негативным изменниям. Ключевой вопрос «А что если?» позволяет создавать сценарии, выявлять и готовится к худшему сценарию, продумывать план Б, С и D и быть готовым к неожиданным поворотам событий.

🔹 Усиленная защита личных данных. В мире, где кибербезопасность становится все более важной, параноидальная осторожность в отношении личной информации может быть преимуществом.

🔹Развитая интуиция. Постоянный анализ окружающей среды может развить сильную интуицию. Ум.параноик может стать более чувствительным к невербальным сигналам, лучше распознавать ложь и манипуляции.

⚠️ Чрезмерная паранойя может привести к социальной изоляции и постоянному стрессу. Но умная паранойя может стать неожиданным союзником в современном мире.

🥁 Друзья, небольшой анонс! Мои коллеги из Smarent вновь проводят свою Большую конференцию.

🚱Тема: инвестиции в жилую недвижимость без льготной ипотеки.

🎤 Коллега Виктор Зубик,  основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Как купить недвижимость без бешеных платежей по ипотеке?
✔️ Траншевая, «нулевая» ипотеки, рассрочки. Кабала или реальная выгода? Разбор кейсов и стратегий.
✔️ Что сейчас выгоднее: покупка жилья или вклад?
✔️ Как повысить доходность от аренды?
✔️ Новостройка или вторичка?

🏪 Будет и альтернативный блок, посвященный инвестициям в офисы и коммерческую недвижимость.

🌶️ Внесёт скепсис и, вероятно, подвергнет сомнению инсайты Виктора приглашенный для придания остроты дискуссии Игорь Шимко, финансист с опытом в международных компаниях и BIG4, эксперт российского ☠️фондового рынка.

📆 Дата: 28 сентября
🕙 Время: 10:00 - 16:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)

🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3DUpkf

🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 9️⃣0️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!

😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ90 и получите счастливый билетик 🎟

🏛 В России очередные изменения в сфере регулирования инвестиций. Правительство и Госдума предприняли ряд шагов, направленных на усиление контроля над инвестиционной деятельностью и защиту интересов граждан.

👮 Правительственная комиссия расширит полномочия МВД. Теперь министерство сможет наказывать компании и граждан за незаконное привлечение инвестиций от физических лиц в проекты. Будет введена система штрафов, а для юридических лиц предусмотрена даже возможность приостановки деятельности.

🎯 Кстати, будет запрещена реклама и предложение в любой другой форме неограниченному кругу лиц инструментов, которые предназначены только для квалифицированных инвесторов - например, паёв ЗПИФ для квал.инвесторов.

📜 Кроме того, в конце июля 2024 года Госдума приняла закон о противодействии финансовым пирамидам. Этот закон вносит существенные изменения в законодательство о потребительской кооперации и защите прав инвесторов. Теперь привлекать инвестиции от граждан смогут только организации под надзором ЦБ РФ – банки, инвестиционные компании или платформы. Также можно привлекать средства физиков через инструменты рынка ценных бумаг и ЦФА.

🏦 Это может серьезно повлиять на рынок инвестиций в сфере недвижимости. Инициаторам проектов придется искать новые способы финансирования проектов или адаптироваться к работе с ценными бумагами. Ну или искать понимания у инвестиционных платформ - скорее всего именно на них ляжет основная нагрузка по привлечению средств в проекты (в форме долга или прямых инвестиций).

🛡 Очевидно, что государство стремится защитить граждан от рисков, связанных с сомнительными инвестиционными схемами. Однако эти меры могут также ограничить доступ к некоторым инвестиционным возможностям для обычных инвесторов. Время покажет, как эти изменения повлияют на инвестиционный климат в стране.

🤩 Очень приятно, спасибо! Цифры - это ключ к успешным инвестициям в недвижимость, обязательно нужно уметь считать.

💼 Представьте себе: вы инвестируете около $500 тыс. в грандиозный проект, обещающий золотые горы и американскую мечту в придачу. А в итоге получаете... барабанную дробь... почти ничего!

👥Именно так себя почувствовали семь инвесторов программы EB-5 , вложившихся в Hudson Yards.

*EB-5 (Green Card за инвестиции для иностранных инвесторов, в том числе в проекты в сфере недвижимости , подробнее писал здесь)

👀 Все семь инвесторов получили временный или постоянный юридический статус после открытия комплекса. Это означает, что часть обещания, связанная с иммиграционными преимуществами, была выполнена. Инвесторы ожидали возврата своих средств в течение пяти лет, но этого не произошло. Related приостановила выплаты, ссылаясь на пандемию.

💰Related утверждает, что инвесторы не имеют права на выплаты раньше других инвесторов, и что программа EB-5 требует, чтобы капитал был «подвержен риску». Инвесторы же считают, что им обещали «безрисковую» прибыль и гарантированный возврат средств через пять лет.

🎭 Но вместо того, чтобы тихо плакать в подушку, они решили устроить манифестацию у дома Джеффа Блау, генерального директора Related, девелоперской компании, которая реализовывает самый дорогой ($25 млрд.) и грандиозный по размаху проект последних десятилетий в Нью-Йорке, Hudson Yards.

🌋Битьё по кастрюлям под окнами, отправка Блау фотографий его детей
и sms-угрозы. Инвесторы превратились в настоящих сталкеров, только вместо звёзд преследовали человека, который, по их мнению, задолжал им круглую сумму. Блау, видимо, решил, что с него хватит этого шоу и обратился в суд , чтобы издать чрезвычайный судебный запрет, который запретил бы этим лицам продолжать протестовать у его дома. Судебный процесс еще идет.

🏗️ Hudson Yards – мегапроект, включающий четыре небоскреба на 4,5 млн м2 (плюс парки , магазины, офисы и т.д.). Проект привлек $1,2 млрд. от инвесторов EB-5, обещая им не только финансовую выгоду, но и заветную грин-карту.

Нестандартный подход к созданию ГАБ

🤝Недавно мне довелось познакомиться и побеседовать с инвестором (девелопером), который специализируется на коммерческой недвижимости в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, а именно на создании Готового Арендного Бизнеса и дальнейшей эксплуатации.

🧩Его подход к инвестициям показался мне нестандартным: он покупает пустые помещения в строящихся жилых кварталах за МКАД.  Но вместо того чтобы по классике жанра заключать долгосрочные договоры аренды (на 5-10 лет), он предпочитает кратко- и среднесрочные соглашения с арендаторами на 3-4 года.

📈Свою стратегию он объясняет тем, что по мере развития (застройки, заселения) локаций арендные ставки значительно растут, что пропорционально сказывается и на росте стоимости недвижимости. Инвестор привел несколько убедительных аргументов в пользу своей стратегии.

1️⃣Во-первых, он отметил растущую тенденцию к удаленной работе. По его оценкам, уже сейчас около 30-40% жителей новых жилых комплексов практически не покидают свои районы, предпочитая тратить деньги поблизости от дома. Это создает устойчивый спрос на локальные коммерческие объекты, от магазинов и кафе до сервисных центров и небольших офисов.

2️⃣Во-вторых, он обратил внимание на усиливающуюся миграцию арендаторов из крупных торговых центров в новые жилые кварталы. Бизнесы все чаще выбирают локации, максимально приближенные к своим потенциальным клиентам, что делает коммерческие помещения в жилых комплексах особенно привлекательными для аренды.

☝️По мнению инвестора, эти факторы создают уникальную возможность для получения повышенной доходности. Заключая средне- и краткосрочные договоры аренды, он может пересматривать ставки, отражая растущую привлекательность локации и увеличивающийся спрос на коммерческие площади. Он показал мне несколько кейсов по Новой Москве и Мытищам (“Скандинавия” и “Скандинавский”) и рассказал об истории сделок.

📊 Его стратегия показалась мне интересной, но я решил не полагаться только на слова. Чтобы проверить эффективность такого подхода, я провел собственный анализ и сделал расчеты, сравнив традиционный подход с долгосрочной арендой и продажей ГАБ и стратегию моего нового знакомого.

🔻Продолжение следует

🔍 Для анализа стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость за пределами МКАД я выбрал ЖК «Южная Битца» в Подмосковье (девелопер ГК ФСК). Мой выбор пал на торговое помещение на 1-м этаже площадью 88,7 м² в 7 корпусе этого жилого комплекса.

🔑Ключевые предпосылки для расчетов:

🔸Стоимость помещения: 20 746 930 рублей (226 883 руб./м²)
🔸Дата покупки: 1 сентября 2024 года
🔸Начальная ставка аренды: 24 000 руб./м² в год
🔸Прогнозируемая ставка капитализации в 2030 году: 10%

Я рассмотрел два сценария:

1️⃣ Традиционный подход: сдача в долгосрочную аренду с ежегодной индексацией +5%
2️⃣ Стратегия краткосрочных договоров: заключение договора на 4 года, затем пересдача по ставке на 50% выше начальной (за счет роста ставок в локации)

🧮 Финансовая модель здесь https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ogy2MD2hFKvgrjQobiKbNgLSY046YSl2kOV_czd6-tc/edit?usp=sharing

✅ Результаты расчетов оказались весьма показательными:

1️⃣ В первом сценарии к концу пятого года арендная ставка достигла 28 800 руб./м² в год. При продаже объекта через 5 лет его стоимость составила около 25,5 млн рублей. Общая прибыль инвестора, с учетом доходов от аренды и за вычетом всех расходов (включая налоги и брокерские комиссии), составила 11 419 859 рублей. Это соответствует ROI в 55% и годовой доходности (IRR) 10,3%.

2️⃣ Во втором сценарии, следуя стратегии краткосрочных договоров, арендная ставка на пятый год подскочила до 36 000 руб./м² в год. При продаже объекта его стоимость возросла до впечатляющих 31,9 млн рублей. Общая прибыль инвестора в этом случае составила 17 565 705 рублей, что соответствует ROI в 84,67% и годовой доходности (IRR) 14,5%.
🔀 Разница в доходности между двумя сценариями (10,3% против 14,5%) наглядно доказывает эффективность стратегии моего знакомого инвестора.

⚖️С другой стороны, такой подход требует более активного управления и несет определенные риски. Существует вероятность, что арендные ставки не вырастут так значительно, как ожидается, возникнут периоды простоя между арендаторами или локация не разовьется так, как планировалось за пятилетку. И это помимо общеэкономических рисков, смены циклов рынка недвижимости и т.д.

💡 Однако анализ заставляет задуматься о том, что в некоторых случаях нестандартные стратегии, основанные на глубоком понимании рынка и тенденций его развития, могут принести больший доход, чем традиционные подходы. В общем, тема рабочая, но и риски высокие.

1️⃣ марта2️⃣0️⃣2️⃣1️⃣ года я попытался подсчитать количество частных инвесторов, выбирающих новостройки в качестве инвестиционного инструмента.

💵В 2020 году по данным Росреестра было зарегистрировано 763,8 тыс. договоров долевого участия, т.е. сделок с новостройками. По данным ЦИАН в 2020 году количество инвестиционных сделок составляло 13% или примерно 100 тыс. шт. Если предположить, что купивших более 1-й квартиры в инвестиционных целях было не более 20% (мое личное экспертное предположение), то количество частных инвесторов на рынке недвижимости можно было оценить в 2020 году в 60-70 тыс. человек.

🧮 А недавно (в 2024 году) похожие подсчеты решила провести Счетная Палата - это такие спец.чиновники, которые аудируют госконторы, руководитель СП - бывший министр финансов Кудрин. Так вот по данным СП РФ на конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита. Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый.

🎲 В теории в СП РФ подсчитали количество инвесторов в жилую недвижимость, воспользовавшихся льготными программами в 2021–2023 годах. То есть 116,4 тыс.инвесторов выбирали новостройки в период действия льготных программ. На всю Россию.

😢 А ведь это очень мало!

📚 Для справки: число физических лиц, имеющих брокерские счета на Московской бирже (MOEX), по итогам июля 2024 года составило 32,8 млн. человек. В США из 300 млн. населения к числу инвесторов в недвижимость себя причисляют 28 млн. человек. В общем, есть потенциал для роста!

☝️А сейчас те, кто не решился, не смог или не успел взять льготную ипотеку и заработать на растущем рынке новостроек пишут в интернетах, что это всё был целеноправленный заговор (рептилоидов?) против простых людей, что "наварились" на этом только специальные люди и "проклятые спекулянты". Ну и прочее!

💵В общем 116,4 тыс. человек использовали возможности и получили доходность (я надеюсь), а остальные (лузеры?) им завидуют и никогда не простят им их смелости и удачи.

Согласны со мной?

👍 Да
🔥 Нет

🚀 Взлет ввода ТЦ в Москве: рекорд перед падением

🛒 В 2024 году в Москве ожидается рекордный за последнее десятилетие ввод новых торговых центров. Планируется открытие 17 объектов общей площадью 216,5 тыс. кв. м, что значительно превышает среднегодовой показатель за последние 10 лет.

🏗 За первые девять месяцев 2024 года уже введено 114 тыс. кв. м торговых площадей, что более чем вдвое превышает объем ввода за весь 2023 год. До конца года ожидается открытие еще 17 объектов общей площадью 224 тыс. кв. м в Москве и городах-спутниках.

🏪 До конца 2024 года будут введены Botanica Mall (в составе ТПУ), ЗУМ (в составе ЖК «Зиларт»), Летний Сад (в одноименном ЖК), Chkalov (в одноименном апарт-комплексе), Афимолл Тверская  (в составе БЦ). Существенный объем ввода приходится на торговые центры в составе МФК.

🧩 Существенный ввод торговых площадей в 2024 году объясняется переносами с предыдущих лет. Около 40-50% анонсированного в 2024 году нового предложения девелоперы должны были сдать в эксплуатацию в прошлом. Это указывает на то, что текущий рекордный объем ввода частично обусловлен задержками в реализации проектов прошлых лет.

🤔 А что дальше? Скорее всего в 2025 году рынок будет ждать провал ввода новых объектов. Мы имеем целый букет факторов, ограничивающих ввод: рост себестоимости строительства, высокая стоимость проектного финансирования и отсутствие динамики роста арендных ставок. Банки явно не заинтересованы кредитовать рискованные проекты в сфере торговой недвижимости.

⚓️ Скорее всего основной приток торговых центров следует ожидать также из сектора МФК. Один из крупнейших МФК со сдачей в 2025 году - LAKES у ст.м. Озерная общей площадью 56 430 м2. Торговая галерея займет 24 136 м2, а примерно 20 000 м2 офисы класса В+.

💸 Насколько я понимаю, финансирование торговой части этого произведения ГК ПИК (в том числе) осуществляется за счет продажи офисных помещений. Вероятно девелоперы будут использовать подобные решения в будущем, чтобы реализовывать проекты в сфере торговой недвижимости.

🏗️ Застройщик MR Group анонсировал старт продаж проекта ЖК SET Адрес: ЗАО, Можайский р-н, ул Верейская, д. 29/32Б (21 мин. пеш. от ст. м.«Давыдково»)

📌Место: Комплекс находится между природной зоной долины реки Сетунь и транспортными артериями западной части столицы — Кутузовским и Мичуринским проспектами.

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽10,4 млн. за 23,3 м2 или ₽446 т./м2.
1️⃣-к.: ₽13,5 млн. за 34,3 м2 или ₽393 т./м2.
2️⃣-к.: ₽18,8 млн. за 53,2 м2 или ₽353 т./м2.
3️⃣-к.: ₽24,8 млн. за 76,5 м2 или ₽324 т./м2.

🏢 Проект: ЖК SET- комплекс бизнес-класса , количество квартир- 1281 шт. с отделкой White Box и без отделки. 3 жилые башни. Этажность- 18-45-59 жилых этажей. Дома располагаются на 3-х этажном стилобате. Высота потолков - 2,95 м.

⭕️Окружение: рядом готовый ЖК «Life Кутузовский» со средней ценой ~₽445 тыс./м2. Так же недалеко ЖК «КутузовGRAD II» со средней ценой за 1м2 ~₽401 т./м2.

💥Срок сдачи: III кв 2028 года - II кв 2029 года.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.