👀Вот прямо не знаю за что взяться, чтобы откомментировать!
➕«Смайнекс» купил 100% «Инграда»
🥊Умар Кремлёв купил 50% AVA Group
🚷Бакальчук (который не Татьяна) арестован
😵💫Что за день такой?! Про какую новость написать завтра?
➕«Смайнекс» купил 100% «Инграда»
🥊Умар Кремлёв купил 50% AVA Group
🚷Бакальчук (который не Татьяна) арестован
😵💫Что за день такой?! Про какую новость написать завтра?
😎12🏆6🔥3😁2🤗2
🤩А вам спасибо, что читаете! Кстати, для всех, кто хочет разобраться в специфических терминах рынка инвестиций в недвижимость есть хэштег #ликбез
🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации.
🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».
🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации.
🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».
👍27🔥12😁4❤3
🏆 Вчера в Москве состоялось вручение премии «CRE Moscow Awards 2024». В номинации «Персона года» победителем стал Алексей Новиков, управляющий партнер и совладелец NF Group. А собственно компания NF Group стала обладателем почетного титула «Консультант года».
🎉 Поздравляю Алексея и коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
🎉 Поздравляю Алексея и коллег из NF Group с заслуженной победой, так держать!
#оффтоп
👍17🔥8🤣3❤2
🔥Ипотеку гасит аренда🧯
Это была тема серии постов, вышедших на этой неделе и «мечта» многих инвесторов в недвижимость. Но работает ли эта идея?
1️⃣ Я выбрал студию (апартамент), которую можно завтра сдавать в аренду и сразу гасить ипотеку арендными платежами. Но сейчас рыночная ставка по ипотеке 22%... А вот если бы ставки были 12%... Все расчеты здесь:
📎 Финансовая модель здесь
2️⃣ Читатели канала подали идею посчитать вариант с квартирой в новостройке, которую можно приобрести в семейную ипотеку под 6%. Сделано:
📎 Финансовая модель здесь
3️⃣ Я решил вернуться к варианту покупки арендной апарт-студии и посчитать вариант приобртения этого объекта в ипотеку по ставке 22% с последующим рефинансированием кредита в 2026 году по ставке 12%
📎 Финансовая модель здесь
⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
Это была тема серии постов, вышедших на этой неделе и «мечта» многих инвесторов в недвижимость. Но работает ли эта идея?
1️⃣ Я выбрал студию (апартамент), которую можно завтра сдавать в аренду и сразу гасить ипотеку арендными платежами. Но сейчас рыночная ставка по ипотеке 22%... А вот если бы ставки были 12%... Все расчеты здесь:
2️⃣ Читатели канала подали идею посчитать вариант с квартирой в новостройке, которую можно приобрести в семейную ипотеку под 6%. Сделано:
3️⃣ Я решил вернуться к варианту покупки арендной апарт-студии и посчитать вариант приобртения этого объекта в ипотеку по ставке 22% с последующим рефинансированием кредита в 2026 году по ставке 12%
⚠️ Дисклеймер! Инвестиции это риск, всё что угодно может пойти не так, как написано в финансовой модели. Кредиты - риск, вы можете потерять возможность выплачивать тело и проценты по кредитам и стать банкротом. Финансовая модель, всего лишь прогноз, а я всего лишь человек из интернета. При принятии инвестиционных решений пользуйтесь своей головой! Логика моих расчетов только моя, все предпосылки расчетов являются плодом моих изысканий, а ваше мнение может отличаться от моего. Расширенный дисклеймер здесь.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍21🔥7❤2😎1
💼 Искусство Follow Up: как удержать внимание инвестора в недвижимость
И опять полезный пост для профессионалов.
📞 Follow Up - это процесс последующего контакта с потенциальным клиентом или инвестором после первичной встречи или презентации. Цель - поддержать интерес, предоставить дополнительную информацию и подтолкнуть к принятию инвестиционного решения. В сфере инвестиций в недвижимость этот навык особенно ценен. Давайте разберемся, как овладеть этим искусством.
🤝 Умение грамотно проводить Follow Up после первой встречи с инвестором может стать ключом к успешной сделке. Но как найти баланс между настойчивостью и навязчивостью?
🎭 Прежде всего, важно принять тот факт, что отсутствие немедленной реакции – это часть процесса. Примерно каждая третья встреча может закончиться временным молчанием со стороны инвестора. Не стоит воспринимать это как личную неудачу или оценивать как провал. Вместо этого, сосредоточьтесь на качественном Follow Up.
🎯 Ваша стратегия Follow Up должна быть многоступенчатой. Начните с сообщения через 2-3 дня после встречи, предложив конкретный план действий или дополнительную информацию по обсуждаемому объекту недвижимости. Например: «Дорогой Борис Маркович! За эти дни я подготовил детальный анализ рентабельности объекта, о котором мы говорили. Давайте обсудим?”
🌐 Следующим шагом может стать ненавязчивое напоминание о себе в социальных сетях. Найдите вашего контрагента и добавьте «в друзья», подпишитесь или «полайкайте» публикации и даже напишите адекватный комментарий, желательно связанные с бизнесом. Лучше не писать прямых сообщений – само ваше присутствие в ленте уже напомнит о вас.
📱 Если предыдущие шаги не принесли результата, не бойтесь сделать написать сообщение с просьбой о звонке и (в случае отсутствия ответа) сделать звонок на 7-10 день после встречи. Важно помнить, что не стоит упрекать инвестора в игнорировании ваших сообщений. Просто продолжите разговор с того места, где вы остановились на встрече, предложив новые идеи или информацию по рынку недвижимости.
💡 В случае продолжающегося молчания, пробуйте нестандартные подходы. Например, отправьте актуальный аналитический материал: «Борис Маркович, вышло новое исследование по рынку коммерческой недвижимости в интересующем вас районе. Думаю, эта информация будет полезна для вас». Или попробуйте краткое: « Есть интересные новости по проекту Х. Удобно обсудить?»… Только сильно желательно, чтобы новости и правда были, да еще и интересные!
⏳ Если все предыдущие попытки не увенчались успехом, на 14-й день можно отправить «прощальное» письмо или сообщение. Цель такого текста – не попрощаться навсегда, а дать инвестору возможность вернуться к диалогу в будущем, когда он будет готов. Иногда инвесторам, как хорошему вину, требуется время, чтобы раскрыть свой потенциал.
🏁 И наконец, важно помнить, что некоторые инвесторы двигаются только и исключительно в своем темпе, и никакие техники продаж не заставят их принять решение раньше, чем они сами того захотят. Ваша задача - установить контакт, предоставить всю необходимую информацию и быть готовым к продуктивному диалогу, когда инвестор будет готов его вести.
😢Как всё не забыть? Как понять кому сегодня слать «прощальное» письмо, а кого лайкать в соцсетях? Вести CRM - да опять эта противная Сираэм! Работать с CRM муторно, но необходимо. Нужна мотивация и самодисциплина. Но если будет 50🔥 я напишу как облегчить себе страдания.
#советникинвестора
И опять полезный пост для профессионалов.
📞 Follow Up - это процесс последующего контакта с потенциальным клиентом или инвестором после первичной встречи или презентации. Цель - поддержать интерес, предоставить дополнительную информацию и подтолкнуть к принятию инвестиционного решения. В сфере инвестиций в недвижимость этот навык особенно ценен. Давайте разберемся, как овладеть этим искусством.
🤝 Умение грамотно проводить Follow Up после первой встречи с инвестором может стать ключом к успешной сделке. Но как найти баланс между настойчивостью и навязчивостью?
🎭 Прежде всего, важно принять тот факт, что отсутствие немедленной реакции – это часть процесса. Примерно каждая третья встреча может закончиться временным молчанием со стороны инвестора. Не стоит воспринимать это как личную неудачу или оценивать как провал. Вместо этого, сосредоточьтесь на качественном Follow Up.
🎯 Ваша стратегия Follow Up должна быть многоступенчатой. Начните с сообщения через 2-3 дня после встречи, предложив конкретный план действий или дополнительную информацию по обсуждаемому объекту недвижимости. Например: «Дорогой Борис Маркович! За эти дни я подготовил детальный анализ рентабельности объекта, о котором мы говорили. Давайте обсудим?”
🌐 Следующим шагом может стать ненавязчивое напоминание о себе в социальных сетях. Найдите вашего контрагента и добавьте «в друзья», подпишитесь или «полайкайте» публикации и даже напишите адекватный комментарий, желательно связанные с бизнесом. Лучше не писать прямых сообщений – само ваше присутствие в ленте уже напомнит о вас.
📱 Если предыдущие шаги не принесли результата, не бойтесь сделать написать сообщение с просьбой о звонке и (в случае отсутствия ответа) сделать звонок на 7-10 день после встречи. Важно помнить, что не стоит упрекать инвестора в игнорировании ваших сообщений. Просто продолжите разговор с того места, где вы остановились на встрече, предложив новые идеи или информацию по рынку недвижимости.
💡 В случае продолжающегося молчания, пробуйте нестандартные подходы. Например, отправьте актуальный аналитический материал: «Борис Маркович, вышло новое исследование по рынку коммерческой недвижимости в интересующем вас районе. Думаю, эта информация будет полезна для вас». Или попробуйте краткое: « Есть интересные новости по проекту Х. Удобно обсудить?»… Только сильно желательно, чтобы новости и правда были, да еще и интересные!
⏳ Если все предыдущие попытки не увенчались успехом, на 14-й день можно отправить «прощальное» письмо или сообщение. Цель такого текста – не попрощаться навсегда, а дать инвестору возможность вернуться к диалогу в будущем, когда он будет готов. Иногда инвесторам, как хорошему вину, требуется время, чтобы раскрыть свой потенциал.
🏁 И наконец, важно помнить, что некоторые инвесторы двигаются только и исключительно в своем темпе, и никакие техники продаж не заставят их принять решение раньше, чем они сами того захотят. Ваша задача - установить контакт, предоставить всю необходимую информацию и быть готовым к продуктивному диалогу, когда инвестор будет готов его вести.
😢Как всё не забыть? Как понять кому сегодня слать «прощальное» письмо, а кого лайкать в соцсетях? Вести CRM - да опять эта противная Сираэм! Работать с CRM муторно, но необходимо. Нужна мотивация и самодисциплина. Но если будет 50🔥 я напишу как облегчить себе страдания.
#советникинвестора
🔥62❤2
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
❓Ломбард: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?
🏺Ломбард - древняя бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).
🕰️В настоящее время ломбарды - стабильный бизнес, особенно расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже.
💸Владельцы ломбардов прямо сейчас фиксируют ощутимый приток клиентов, что связано со значительным увеличением ставок по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче. Отказ банков в выдаче кредитов заставляет ряд людей задуматься об альтернативных источниках получения средств. По данным крупной сети ломбардов «Сияй» 38% их клиентов за последние две недели обращались в ломбарды чаще, чем за всё лето 2024 года до этого, а 35% опрошенных впервые воспользовались услугами ломбардов.
🏫 С точки зрения инвестора в недвижимость, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.
👛 Однако инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.
📊 Стоит также учитывать, что хотя ломбарды часто выигрывают в периоды неопределенности, затяжной экономический спад может негативно сказаться на их бизнесе. Поэтому при инвестировании следует оценить альтернативные варианты использования помещения.
💡 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.
🏺Ломбард - древняя бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).
🕰️В настоящее время ломбарды - стабильный бизнес, особенно расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже.
💸Владельцы ломбардов прямо сейчас фиксируют ощутимый приток клиентов, что связано со значительным увеличением ставок по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче. Отказ банков в выдаче кредитов заставляет ряд людей задуматься об альтернативных источниках получения средств. По данным крупной сети ломбардов «Сияй» 38% их клиентов за последние две недели обращались в ломбарды чаще, чем за всё лето 2024 года до этого, а 35% опрошенных впервые воспользовались услугами ломбардов.
🏫 С точки зрения инвестора в недвижимость, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.
👛 Однако инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.
📊 Стоит также учитывать, что хотя ломбарды часто выигрывают в периоды неопределенности, затяжной экономический спад может негативно сказаться на их бизнесе. Поэтому при инвестировании следует оценить альтернативные варианты использования помещения.
💡 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.
👍7🔥4❤2
Как вы думаете, под какой % старушка-проценщица в ходе ломбардной сделки финансировала студента Раскольникова?
Anonymous Quiz
27%
25% годовых
22%
60% годовых
31%
120% годовых
21%
365% годовых
🔥12
🏗 Застройщик ГК «Гранель» объявил у себя в телеграм о старте предварительного бронирования квартир во второй очереди ЖК «Аникеевский» (г.о. Красногорск, мкр. Опалиха) в 15 мин.пеш. от ст. МЦД-2 «Аникеевка».
📌 Место: живописное, много зелени и новых домов, тихое Подмосковье.
💵 Цены от ₽4 млн., площадь квартир от 20.88 м2.
🏢 Проект: комфорт-класс, этажность до 14 этажей. Доступны варианты как с чистовой отделкой, так и без отделки. Высота потолков: 2,72 м.
💥 Срок сдачи: IV кв. 2026 года - I кв. 2027 года
#скоростарт
📌 Место: живописное, много зелени и новых домов, тихое Подмосковье.
💵 Цены от ₽4 млн., площадь квартир от 20.88 м2.
🏢 Проект: комфорт-класс, этажность до 14 этажей. Доступны варианты как с чистовой отделкой, так и без отделки. Высота потолков: 2,72 м.
💥 Срок сдачи: IV кв. 2026 года - I кв. 2027 года
#скоростарт
👍10👀6❤1
Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:
🔮Единственно точный прогноз по рынку новостроек
🔥ЭТО принесет доход выше инфляции
🤤 Влажные фантазии об арендной студии с продолжением
💸 Весь мир на побегушках у Баксика
🪓 За сколько % убили бабушку?
📎 Текст для профи:
🚷 Искусство follow up
📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥
🔮Единственно точный прогноз по рынку новостроек
🔥ЭТО принесет доход выше инфляции
🤤 Влажные фантазии об арендной студии с продолжением
💸 Весь мир на побегушках у Баксика
🪓 За сколько % убили бабушку?
📎 Текст для профи:
🚷 Искусство follow up
📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥
🔥9👍4
📊 Диверсификация: между бла-бла-бла и реальностью
✍️ На прошлой неделе я написал пост о диверсификации. Мол мировые валюты падают по отношению к доллару, сам баксик бешено инфлирует и вообще всё плохо - но есть спасение в диверсификации.
✅ А сегодня я решил написать о горькой правде диверсификации инвестиций.
💰 Чтобы создать по-настоящему диверсифицированный портфель, нужны значительные средства. Минимальная цена доходного актива в зарубежной недвижимости: $100-150 тыс.
Для создания доступного для россиян портфеля в 4 валютах:
🇹🇭 Тайский бат,
🇦🇪 Дубайский дирхам
🇺🇸 Американский доллар
🇷🇺 Российский рубль
...требуется иметь в пересчёте на доллары $400-600 тыс. минимум. Не хило так, да?🥺
📶 Можно попробовать уменьшить вложения через рассрочку или кредит. Но это увеличивает риски.
🔀 Единственная альтернатива для обладателей более скромного капитала – коллективные инвестиции в недвижимость в формах:
🔸 REITs
🔸Акции или облигации компаний, связанных с недвижимостью
🔸ЗПИФы
🔸Инвестиционные платформы
👍 Плюс: реально создать вполне диверсифицированный по валютам, инструментам и ликвидный портфель из $50-100 тыс.
👎 Минусы:
🔹Зависимость от качества решений третьих лиц (УК, менеджмент и т.д.)
🔹Меньший контроль над активами
🔹Колебания рыночной стоимости паев/акций
🔹Неконтролируемые последствия новых санкций
⚠️ Внимание: широкая диверсификация всё ещё доступна всем, но санкции сильно усложнили доступ россиян к финансовой инфраструктуре.
🪺🪺🪺Диверсификация нужна, но требует:
🔸Полной смены подхода к инвестиционному анализу и стратегий инвестирования
🔸Приобретения массы новых знаний
🔸Принятия новых видов рисков
❌ Увы, большинство не готово к таким изменениям. Поэтому о диверсификации говорят многие, а реализуют – единицы.
❓Может, пора признать, что для большинства из нас разговоры о диверсификации - это просто способ почувствовать себя «продвинутым инвестором», не делая ничего в реальности?
✍️ На прошлой неделе я написал пост о диверсификации. Мол мировые валюты падают по отношению к доллару, сам баксик бешено инфлирует и вообще всё плохо - но есть спасение в диверсификации.
✅ А сегодня я решил написать о горькой правде диверсификации инвестиций.
💰 Чтобы создать по-настоящему диверсифицированный портфель, нужны значительные средства. Минимальная цена доходного актива в зарубежной недвижимости: $100-150 тыс.
Для создания доступного для россиян портфеля в 4 валютах:
🇹🇭 Тайский бат,
🇦🇪 Дубайский дирхам
🇺🇸 Американский доллар
🇷🇺 Российский рубль
...требуется иметь в пересчёте на доллары $400-600 тыс. минимум. Не хило так, да?🥺
📶 Можно попробовать уменьшить вложения через рассрочку или кредит. Но это увеличивает риски.
🔀 Единственная альтернатива для обладателей более скромного капитала – коллективные инвестиции в недвижимость в формах:
🔸 REITs
🔸Акции или облигации компаний, связанных с недвижимостью
🔸ЗПИФы
🔸Инвестиционные платформы
👍 Плюс: реально создать вполне диверсифицированный по валютам, инструментам и ликвидный портфель из $50-100 тыс.
👎 Минусы:
🔹Зависимость от качества решений третьих лиц (УК, менеджмент и т.д.)
🔹Меньший контроль над активами
🔹Колебания рыночной стоимости паев/акций
🔹Неконтролируемые последствия новых санкций
⚠️ Внимание: широкая диверсификация всё ещё доступна всем, но санкции сильно усложнили доступ россиян к финансовой инфраструктуре.
🪺🪺🪺Диверсификация нужна, но требует:
🔸Полной смены подхода к инвестиционному анализу и стратегий инвестирования
🔸Приобретения массы новых знаний
🔸Принятия новых видов рисков
❌ Увы, большинство не готово к таким изменениям. Поэтому о диверсификации говорят многие, а реализуют – единицы.
❓Может, пора признать, что для большинства из нас разговоры о диверсификации - это просто способ почувствовать себя «продвинутым инвестором», не делая ничего в реальности?
👍19🔥9❤3
💥 СРОЧНО! У ФОНДА PARUS ДОЛГОВ НА 2,9 МИЛЛИАРДА! 🧨
📉 Управляющая компания ЗАМОРАЖИВАЕТ выплаты пайщикам ЗПИФ «Парус-Дмитров» до 2025 года!
⚡ШОКИРУЮЩИЕ цифры: на счетах всего 280 млн, а долг перед ВТБ - 2,9 МЛРД!
🆘 Спасение или ДЕФОЛТ?
🔸Нужно СРОЧНО поднять ставки аренды на 17%!
🔸Согласятся ли арендаторы FM Logistic и "Альфа" на новые условия?
😱 Вот вам и коллективные инвестиции в недвижимость🤬
👀 Это был текст для привлечения внимания. Теперь я напишу как всё на самом деле!
📦 Ситуация с Parus Asset Management и их ЗПИФ «Парус-Дмитров» вообще НЕ касается массовых инвесторов, вкладывающих в паи ЗПИФ от ₽3000 до ₽1 млн.
💾 По моим данным пайщиков в ЗПИФ «Парус-Дмитров» от 20 до 30 человек. Это крупные инвесторы (квалифицированные), которые вложили деньги в спекулятивный проект, основанный на перспективе роста стоимости актива - складского комплекса в Дмитрове.
📊 Стратегия предполагала риск и повышенную доходность. Вариант повышения 🗝️, конечно же рассматривался коллегами из Parus и сценарий на этот случай был и есть. Техническое решение о рассылке писем пайщикам было принято и реализовано. Это каким-то образом попало в СМИ.
🐘Из маленькой мушки активно дуют слона, связывая частный инвестиционный фонд с ~25 пайщиками-миллиардерами со всей российской индустрией коллективных инвестиций, созданной для инвесторов с небольшим и средним капиталом. Такой связи нет.
⚠️ЗПИФ «Парус-Дмитров» даже на бирже не котируется, частные инвесторы его купить не могли и не могут. По котирующимся фондам на сайте у коллег есть план выплат по паям, там ничего не меняется.
📣 И маленький спойлер от меня: дефолта скорее всего не будет! Впрочем, это действительно должно волновать только ~25 спекулянтов, пайщиков ЗПИФ «Парус-Дмитров», но никак не всех остальных.
📉 Управляющая компания ЗАМОРАЖИВАЕТ выплаты пайщикам ЗПИФ «Парус-Дмитров» до 2025 года!
⚡ШОКИРУЮЩИЕ цифры: на счетах всего 280 млн, а долг перед ВТБ - 2,9 МЛРД!
🆘 Спасение или ДЕФОЛТ?
🔸Нужно СРОЧНО поднять ставки аренды на 17%!
🔸Согласятся ли арендаторы FM Logistic и "Альфа" на новые условия?
😱 Вот вам и коллективные инвестиции в недвижимость🤬
👀 Это был текст для привлечения внимания. Теперь я напишу как всё на самом деле!
📦 Ситуация с Parus Asset Management и их ЗПИФ «Парус-Дмитров» вообще НЕ касается массовых инвесторов, вкладывающих в паи ЗПИФ от ₽3000 до ₽1 млн.
💾 По моим данным пайщиков в ЗПИФ «Парус-Дмитров» от 20 до 30 человек. Это крупные инвесторы (квалифицированные), которые вложили деньги в спекулятивный проект, основанный на перспективе роста стоимости актива - складского комплекса в Дмитрове.
📊 Стратегия предполагала риск и повышенную доходность. Вариант повышения 🗝️, конечно же рассматривался коллегами из Parus и сценарий на этот случай был и есть. Техническое решение о рассылке писем пайщикам было принято и реализовано. Это каким-то образом попало в СМИ.
🐘Из маленькой мушки активно дуют слона, связывая частный инвестиционный фонд с ~25 пайщиками-миллиардерами со всей российской индустрией коллективных инвестиций, созданной для инвесторов с небольшим и средним капиталом. Такой связи нет.
⚠️ЗПИФ «Парус-Дмитров» даже на бирже не котируется, частные инвесторы его купить не могли и не могут. По котирующимся фондам на сайте у коллег есть план выплат по паям, там ничего не меняется.
📣 И маленький спойлер от меня: дефолта скорее всего не будет! Впрочем, это действительно должно волновать только ~25 спекулянтов, пайщиков ЗПИФ «Парус-Дмитров», но никак не всех остальных.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍18🔥8❤3😎2
🏗 На выходных зачем-то (сам не знаю) решил поинтересоваться финансовыми результатами застройщика Legenda Intelligent Development, изучив отчет по МСФО за первое полугодие 2024 года. Поинтересовался...
📈 В первой половине года выручка питерского девелопера выросла, увеличившись на оптимистичные 65% по сравнению с тем же периодом прошлого года, достигнув 8,8 млрд рублей. Валовая прибыль выросла еще круче - на 75,5%, составив 4,15 млрд рублей. Кажется, что компания строит не дома, а золотые замки.
🏦 Но фундамент этого успеха выглядит… шатким? Долговая нагрузка Legenda по-прежнему тяжелее Александровской колонны: на конец июня общий долг составил 35,9 млрд рублей (чистый 7,8 млрд рублей). Да, это на 15,7% меньше, чем в конце 2023 года, но все равно выглядит впечатляюще на фоне выручки компании.
🎢 Рост выручки в основном обусловлен увеличением объема строительства, но при этом запасы незавершенного строительства выросли на 4,9% до 28,6 млрд рублей.
💸 Прибыль взлетела аж на 99,9% до 1,17 млрд рублей, что может быть связано с ажиотажным спросом из-за ожиданий изменений в ипотечных программах. А вот рост прочих расходов на 465% до 964 млн рублей заставляет задуматься…
🚩 Красный флаг - это отрицательный денежный поток от операционной деятельности в 2,47 млрд рублей. Вероятно, несмотря на бурный рост выручки и прибыли, Legenda тратит больше, чем зарабатывает на своей основной деятельности.
🎭 Итого: компания продолжает агрессивно расти (в том числе в долг, погашая и выпуская новые облигации и даже ЦФА), но в условиях неопределенности рынка это может оказаться рискованной игрой.
🆓 Принимаю заказы: кого из застройщиков, публикующих отчетность вы хотели бы, чтобы я препарировал следующим?
📈 В первой половине года выручка питерского девелопера выросла, увеличившись на оптимистичные 65% по сравнению с тем же периодом прошлого года, достигнув 8,8 млрд рублей. Валовая прибыль выросла еще круче - на 75,5%, составив 4,15 млрд рублей. Кажется, что компания строит не дома, а золотые замки.
🏦 Но фундамент этого успеха выглядит… шатким? Долговая нагрузка Legenda по-прежнему тяжелее Александровской колонны: на конец июня общий долг составил 35,9 млрд рублей (чистый 7,8 млрд рублей). Да, это на 15,7% меньше, чем в конце 2023 года, но все равно выглядит впечатляюще на фоне выручки компании.
🎢 Рост выручки в основном обусловлен увеличением объема строительства, но при этом запасы незавершенного строительства выросли на 4,9% до 28,6 млрд рублей.
💸 Прибыль взлетела аж на 99,9% до 1,17 млрд рублей, что может быть связано с ажиотажным спросом из-за ожиданий изменений в ипотечных программах. А вот рост прочих расходов на 465% до 964 млн рублей заставляет задуматься…
🚩 Красный флаг - это отрицательный денежный поток от операционной деятельности в 2,47 млрд рублей. Вероятно, несмотря на бурный рост выручки и прибыли, Legenda тратит больше, чем зарабатывает на своей основной деятельности.
🎭 Итого: компания продолжает агрессивно расти (в том числе в долг, погашая и выпуская новые облигации и даже ЦФА), но в условиях неопределенности рынка это может оказаться рискованной игрой.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍18🔥5🤔4❤3
🟠 Как там дела у ПИКа с их необычным проектом - технопарком креативных индустрий «Густав»?
🏭«Густав», цитирую официальный сайт «проект, объединивший историческую застройку и современное пространство, где люди творят, работают и проводят досуг». Расположен в 10 минутах от ст.м. Савеловская и в 1 км от ТТК.
☝️Напомню также, что это тот самый «Густав» на улице Складочная в рамках которого застройщик намбер ван перемещал здания. Конкретно передвинул водонапорную башню весом 1700 тонн, модельную мастерскую и механосборочный цех!
📐Концепция интересная:
🔸Производство 19 000 м2
🔸Торговые помещения 3 500 м2
🔸Исторические корпуса 3 300 м2
🔸Офисы 10 000 м2
🏗Окончание строительства намечено на 2026 год, судя по фотографиям стадия строительства начальная.
💸Цены со старта не особо изменились - от ₽292 т./м2 вкл. НДС, а в абсолюте - от ₽16 млн.
🧐 Интересно, кто же в итоге заполнит это пространство? В рамках одного здания можно что-то производить, размещать офис и даже продавать готовую продукцию.
♻️ Mix-used, который в Москве сейчас всё сложнее найти, особенно рядом с ТТК (потому что городские программы КРТ такие форматы «вымывают» с рынка)
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🏭«Густав», цитирую официальный сайт «проект, объединивший историческую застройку и современное пространство, где люди творят, работают и проводят досуг». Расположен в 10 минутах от ст.м. Савеловская и в 1 км от ТТК.
☝️Напомню также, что это тот самый «Густав» на улице Складочная в рамках которого застройщик намбер ван перемещал здания. Конкретно передвинул водонапорную башню весом 1700 тонн, модельную мастерскую и механосборочный цех!
📐Концепция интересная:
🔸Производство 19 000 м2
🔸Торговые помещения 3 500 м2
🔸Исторические корпуса 3 300 м2
🔸Офисы 10 000 м2
🏗Окончание строительства намечено на 2026 год, судя по фотографиям стадия строительства начальная.
💸Цены со старта не особо изменились - от ₽292 т./м2 вкл. НДС, а в абсолюте - от ₽16 млн.
🧐 Интересно, кто же в итоге заполнит это пространство? В рамках одного здания можно что-то производить, размещать офис и даже продавать готовую продукцию.
♻️ Mix-used, который в Москве сейчас всё сложнее найти, особенно рядом с ТТК (потому что городские программы КРТ такие форматы «вымывают» с рынка)
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍9🤔4😎2❤1🔥1
🏗 ГК "Пионер": успешный успех (надолго ли?)
🎮 По просьбам читателей выдаю детальный разбор финансовых результатов Группы Компаний "Пионер" за первое полугодие 2024 года.
💰 Выручка: 22 млрд рублей за 6 мес! Это на 28% больше, чем в этот же период в прошлом году.
🚀 Прибыль: 3,7 млрд рублей - рост в 24 раза! Да-да, вы не ослышались. "Пионер" словно нашел золотоносную шахту в котловане.
🏦 EBITDA: 7,9 млрд рублей, пост на 213%! Такое ощущение, что экскаваторы на стройках "Пионера" работают только чтобы заглушить печатный станок!
👀 Но посмотрим на это всё критическим взглядом:
💸 Долговая нагрузка: чистый долг вырос до 31 млрд рублей. Хотя соотношение Чистый долг/EBITDA осталось на уровне 2,3х, это все же серьезный показатель.
🌊 Денежный поток: несмотря на рост выручки, операционный денежный поток остается отрицательным (-283 млн рублей). Это может говорить о том, что компания активно инвестирует в новые проекты, но также может сигнализировать о потенциальных проблемах с оборотным капиталом.
🎢 Группа активно наращивает объемы строительства. Рост выручки впечатляет, но насколько он устойчив в долгосрочной перспективе? Рынок недвижимости цикличен, и сейчас намечается некоторый спад...
🤔 Итого: ГК "Пионер" демонстрировал впечатляющий рост в первой половине года, а что будет дальше - не совсем ясно. При этом высокий долг и отрицательный денежный поток обеспечивают дополнительные риски. Но пока всё норм - можно только порадоваться за пионеров!
💰 Выручка: 22 млрд рублей за 6 мес! Это на 28% больше, чем в этот же период в прошлом году.
🚀 Прибыль: 3,7 млрд рублей - рост в 24 раза! Да-да, вы не ослышались. "Пионер" словно нашел золотоносную шахту в котловане.
🏦 EBITDA: 7,9 млрд рублей, пост на 213%! Такое ощущение, что экскаваторы на стройках "Пионера" работают только чтобы заглушить печатный станок!
👀 Но посмотрим на это всё критическим взглядом:
💸 Долговая нагрузка: чистый долг вырос до 31 млрд рублей. Хотя соотношение Чистый долг/EBITDA осталось на уровне 2,3х, это все же серьезный показатель.
🌊 Денежный поток: несмотря на рост выручки, операционный денежный поток остается отрицательным (-283 млн рублей). Это может говорить о том, что компания активно инвестирует в новые проекты, но также может сигнализировать о потенциальных проблемах с оборотным капиталом.
🎢 Группа активно наращивает объемы строительства. Рост выручки впечатляет, но насколько он устойчив в долгосрочной перспективе? Рынок недвижимости цикличен, и сейчас намечается некоторый спад...
🤔 Итого: ГК "Пионер" демонстрировал впечатляющий рост в первой половине года, а что будет дальше - не совсем ясно. При этом высокий долг и отрицательный денежный поток обеспечивают дополнительные риски. Но пока всё норм - можно только порадоваться за пионеров!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍12🔥7👌3❤1
🗺 Латифундисты 2024: кто владеет русским полем
💸Несмотря на турбулентность в экономике, крупнейшие агрохолдинги России продолжают наращивать свои земельные банки. По данным ежегодного исследования компании BEFL, на середину 2024 года под контролем 77 крупнейших агрокомпаний находится 18,5 млн гектар сельхозземель.
🔝 Топ-5 земельных магнатов России:
⛳️"Мираторг" - 1,221 млн. га. Бессменный лидер рейтинга продолжает расширяться. За год агрохолдинг братьев Линников прирастил еще 116 тыс. га.
⛳️"Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева - 1,126 млн. га
Компания, основанная отцом экс-министра сельского хозяйства Александра Ткачева, за год также значительно увеличила свой земельный банк.
⛳️"Продимекс" - 900 тыс. га. Сахарный гигант Игоря Худокормова замыкает тройку лидеров.
⛳️"Русагро" - 689 тыс. га. Агрохолдинг Вадима Мошковича стабильно удерживает четвертую строчку рейтинга.
⛳️ГК "ЭкоНива" - 632 тыс. га. Молочный холдинг немецкого бизнесмена Штефана Дюрра за год прибавил 25 тыс. га.
📊 Тренды рынка:
🔹Продолжается консолидация земель в руках крупнейших игроков
🔹Растет интерес к глубокой переработке сельхозпродукции
🔹Усиливается внимание государства к отрасли через внедрение информационных систем и регулирование экспорта
🔹Некоторые агрохолдинги (Группа "Ариант", Концерн "Покровский") переходят под контроль государства
🚜А я по прежнему считаю, что частным инвесторам на рынке с/х земли делать нечего.
.
💸Несмотря на турбулентность в экономике, крупнейшие агрохолдинги России продолжают наращивать свои земельные банки. По данным ежегодного исследования компании BEFL, на середину 2024 года под контролем 77 крупнейших агрокомпаний находится 18,5 млн гектар сельхозземель.
🔝 Топ-5 земельных магнатов России:
⛳️"Мираторг" - 1,221 млн. га. Бессменный лидер рейтинга продолжает расширяться. За год агрохолдинг братьев Линников прирастил еще 116 тыс. га.
⛳️"Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева - 1,126 млн. га
Компания, основанная отцом экс-министра сельского хозяйства Александра Ткачева, за год также значительно увеличила свой земельный банк.
⛳️"Продимекс" - 900 тыс. га. Сахарный гигант Игоря Худокормова замыкает тройку лидеров.
⛳️"Русагро" - 689 тыс. га. Агрохолдинг Вадима Мошковича стабильно удерживает четвертую строчку рейтинга.
⛳️ГК "ЭкоНива" - 632 тыс. га. Молочный холдинг немецкого бизнесмена Штефана Дюрра за год прибавил 25 тыс. га.
📊 Тренды рынка:
🔹Продолжается консолидация земель в руках крупнейших игроков
🔹Растет интерес к глубокой переработке сельхозпродукции
🔹Усиливается внимание государства к отрасли через внедрение информационных систем и регулирование экспорта
🔹Некоторые агрохолдинги (Группа "Ариант", Концерн "Покровский") переходят под контроль государства
🚜А я по прежнему считаю, что частным инвесторам на рынке с/х земли делать нечего.
.
👍12🔥2🤔1🫡1
🚀 Долгожданная новость для профессионалов рынка недвижимости!
🚪Впервые открываю двери своей эксклюзивной образовательной программы «Продажи Инвестиционной Недвижимости» для индивидуальных специалистов!
🔥 Раньше обучение было доступно только для корпоративных команд от 5 человек. Теперь у каждого профессионала есть шанс прокачать свои навыки!
🗓 Старт: 30 сентября (следующий понедельник), продолжительность обучения 3 недели, online.
🎓 Программа включает:
• Основы и типология коммерческой недвижимости
• Стратегии инвестирования
• Работа с инвесторами
• Продажа инвестпродуктов с фиксированной доходностью
• Финансовый анализ и моделирование
• Оценка проектов по ключевым показателям
• Риск-менеджмент в инвестициях
• Психология инвесторов и техники коммуникации
💡 Почему стоит участвовать?
• Адаптивность под ваши профессиональные цели
• Глубокое понимание рынка и потребностей инвесторов
• Повышение эффективности продаж
🏆 Выпускники программы: команды девелоперов Tekta Group, Level Group (сегодня последнее занятие) и консалтинговых компаний GLADSTON и Bright Street Expert.
⚠️Не упустите шанс вывести свою карьеру на новый уровень! Количество мест ограничено.
👉 Подробности: pin.atsogoev.com
✅ Регистрация на обучение: записаться здесь.
Присоединяйтесь к лучшим в индустрии! 🌟
🚪Впервые открываю двери своей эксклюзивной образовательной программы «Продажи Инвестиционной Недвижимости» для индивидуальных специалистов!
🔥 Раньше обучение было доступно только для корпоративных команд от 5 человек. Теперь у каждого профессионала есть шанс прокачать свои навыки!
🗓 Старт: 30 сентября (следующий понедельник), продолжительность обучения 3 недели, online.
🎓 Программа включает:
• Основы и типология коммерческой недвижимости
• Стратегии инвестирования
• Работа с инвесторами
• Продажа инвестпродуктов с фиксированной доходностью
• Финансовый анализ и моделирование
• Оценка проектов по ключевым показателям
• Риск-менеджмент в инвестициях
• Психология инвесторов и техники коммуникации
💡 Почему стоит участвовать?
• Адаптивность под ваши профессиональные цели
• Глубокое понимание рынка и потребностей инвесторов
• Повышение эффективности продаж
🏆 Выпускники программы: команды девелоперов Tekta Group, Level Group (сегодня последнее занятие) и консалтинговых компаний GLADSTON и Bright Street Expert.
⚠️Не упустите шанс вывести свою карьеру на новый уровень! Количество мест ограничено.
👉 Подробности: pin.atsogoev.com
✅ Регистрация на обучение: записаться здесь.
Присоединяйтесь к лучшим в индустрии! 🌟
👍9🔥5🫡3
🚨 Израильтянин Нойман продолжает плагиатить русские идеи!
😳 Экс-король коворкингов и печально известный основатель WeWork Адам Нойман решил покорить Ближний Восток своим «свежим» стартапом Flow.
🪣 Казалось бы, после грандиозного фиаско с WeWork Нойманн должен был залечь на дно и пересмотреть свою жизнь. Но нет!
🕶 Напомню, что по слухам, два года назад Нойман тайно посетил Санкт-Петербург, инкогнито остановился в апарт-отеле We&I, чтобы скопировать бизнес-модель, созданную сотрудниками российской инновационной компании Becar.
🛩 Вернувшись в США Нойман заявился к инвесторам Андреесяну и Горовицу, и шантажируя их горячими фотографиями из лобби питерского We&I, буквально силой вырвал $350 млн. на развитие очередного многомиллиардного стартапа - Flow.
💸 На сегодня Flow уже успел накопить долгов и проблем в США. Два здания в Нэшвилле, в которых у Flow миноритарная доля, оказались на грани финансового краха. Инвесторам даже посоветовали не ждать никаких выплат, пока здания не продадут. Вероятно, стибрить русскую бизнес-модель – это только полдела. Без загадочной русской души она работает не очень!
🏨 Flow – это, по сути, наш We&I, но с американским душком! Нойман предлагает аренду «особых» апартаментов для диджитал-кочевников, айтишников и прочих творческих личностей. Обещает создать «уникальную среду для развития и общения».
🥺 Где-то мы это уже слышали, не так ли? Вот именно: это идеи нашего русского застройщика Александра Олеговича Шарапова!
🏢 Пока Шарапов успешно развивает проекты коворкингов под брендом You&Co в Дубае, Нойман, опасаясь прямой конкуренции (а может, и встречи с русским предпринимателем лицом к лицу), решил снова повторить за Александром Олеговичем и выйти... в соседнюю Саудовскую Аравию. Хитрец!
🔮Его Flow планирует построить целых три жилых комплекса в Эр-Рияде на 920 квартир, где можно будет почувствовать себя цифровым шейхом за $2,843 в месяц (за пустую квартиру) до $4,262 (за меблированные апартаменты).
📢 P.S. Если вы увидите человека в майке WeWork, пытающегося незаметно сфотографировать ваш бизнес – знайте, это может быть Нойман, ищущий вдохновения для своего следующего «оригинального» проекта!
#шутка #юмор #провокация
😳 Экс-король коворкингов и печально известный основатель WeWork Адам Нойман решил покорить Ближний Восток своим «свежим» стартапом Flow.
🪣 Казалось бы, после грандиозного фиаско с WeWork Нойманн должен был залечь на дно и пересмотреть свою жизнь. Но нет!
🕶 Напомню, что по слухам, два года назад Нойман тайно посетил Санкт-Петербург, инкогнито остановился в апарт-отеле We&I, чтобы скопировать бизнес-модель, созданную сотрудниками российской инновационной компании Becar.
🛩 Вернувшись в США Нойман заявился к инвесторам Андреесяну и Горовицу, и шантажируя их горячими фотографиями из лобби питерского We&I, буквально силой вырвал $350 млн. на развитие очередного многомиллиардного стартапа - Flow.
💸 На сегодня Flow уже успел накопить долгов и проблем в США. Два здания в Нэшвилле, в которых у Flow миноритарная доля, оказались на грани финансового краха. Инвесторам даже посоветовали не ждать никаких выплат, пока здания не продадут. Вероятно, стибрить русскую бизнес-модель – это только полдела. Без загадочной русской души она работает не очень!
🏨 Flow – это, по сути, наш We&I, но с американским душком! Нойман предлагает аренду «особых» апартаментов для диджитал-кочевников, айтишников и прочих творческих личностей. Обещает создать «уникальную среду для развития и общения».
🥺 Где-то мы это уже слышали, не так ли? Вот именно: это идеи нашего русского застройщика Александра Олеговича Шарапова!
🏢 Пока Шарапов успешно развивает проекты коворкингов под брендом You&Co в Дубае, Нойман, опасаясь прямой конкуренции (а может, и встречи с русским предпринимателем лицом к лицу), решил снова повторить за Александром Олеговичем и выйти... в соседнюю Саудовскую Аравию. Хитрец!
🔮Его Flow планирует построить целых три жилых комплекса в Эр-Рияде на 920 квартир, где можно будет почувствовать себя цифровым шейхом за $2,843 в месяц (за пустую квартиру) до $4,262 (за меблированные апартаменты).
📢 P.S. Если вы увидите человека в майке WeWork, пытающегося незаметно сфотографировать ваш бизнес – знайте, это может быть Нойман, ищущий вдохновения для своего следующего «оригинального» проекта!
🔥20😎11🤔4👍2❤1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📊 Анализ чувствительности: все сценарии в одной таблице.
🔍 Анализ чувствительности - это метод оценки влияния изменений различных факторов на результат инвестиционного проекта.
🏢 Например, вы планируете купить офисное помещение на аукционе. Вы не знаете итоговую цену покупки - это же аукцион! Но как тогда оценивать проект?
➡️ Анализ чувствительности покажет, как возможное изменение цены покупки повлияет на IRR и NPV вашего проекта. Это поможет определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
🏛️ Представьте, вы в роскошном аукционном зале. Лот - то самое помещение в офисном здании, которое вы желаете приобрести.
👨⚖️ Аукционист начинает торги: «Сто миллионов! Кто больше?». Седой джентльмен поднимает табличку: «Сто десять!». Вы спешите поднять свою табличку «Сто двадцать!».Дама в соболиной шубе решительно поднимает свою табличку. Аукционист кивает: «Сто пятьдесят миллионов у дамы в соболиной шубе!». Ваше сердце колотится. Вы открываете таблицу с анализом чувствительности...
😓 При 170 миллионах IRR проекта падает ниже 15%. Это ваш предел. «Сто шестьдесят пять!» - вы поднимаете табличку трясущимися руками. «Двести!» - кричит на весь зал дама в шубе.
😖 Вы бессильно опускаете руку. Всё кончено. Анализ чувствительности спас вас от убыточной сделки. Пусть женщина в шубе забирает это помещение...«Двести раз! Двести два! Двести три! Продано» - восклицает аукционист.
🔑 Ключевые аспекты анализа чувствительности:
1️⃣ Помогает определить, до какого предела можно торговаться
2️⃣ Позволяет оценить, как изменения ключевых параметров влияют на доходность
3️⃣ Используется для создания сценариев "что если?"
4️⃣ Помогает в принятии более обоснованных инвестиционных решений
📈 Факторы для анализа чуствительности в недвижимости:
- Цена покупки актива
- Условия по кредитам
- Уровень доходов
- Уровень расходов
⚠️ Анализ чувствительности показывает, когда «овчинка не стоит выделки».
💡 Как быстро построить таблицу анализа чувствительности: лучше в MS Excel. Где можно научится считать такие таблицы? А вот тут.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Хочу быть дамой в шубе!
👀 Есть чувство недосказанности...
#ликбез
🔍 Анализ чувствительности - это метод оценки влияния изменений различных факторов на результат инвестиционного проекта.
🏢 Например, вы планируете купить офисное помещение на аукционе. Вы не знаете итоговую цену покупки - это же аукцион! Но как тогда оценивать проект?
➡️ Анализ чувствительности покажет, как возможное изменение цены покупки повлияет на IRR и NPV вашего проекта. Это поможет определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
🏛️ Представьте, вы в роскошном аукционном зале. Лот - то самое помещение в офисном здании, которое вы желаете приобрести.
👨⚖️ Аукционист начинает торги: «Сто миллионов! Кто больше?». Седой джентльмен поднимает табличку: «Сто десять!». Вы спешите поднять свою табличку «Сто двадцать!».Дама в соболиной шубе решительно поднимает свою табличку. Аукционист кивает: «Сто пятьдесят миллионов у дамы в соболиной шубе!». Ваше сердце колотится. Вы открываете таблицу с анализом чувствительности...
😓 При 170 миллионах IRR проекта падает ниже 15%. Это ваш предел. «Сто шестьдесят пять!» - вы поднимаете табличку трясущимися руками. «Двести!» - кричит на весь зал дама в шубе.
😖 Вы бессильно опускаете руку. Всё кончено. Анализ чувствительности спас вас от убыточной сделки. Пусть женщина в шубе забирает это помещение...«Двести раз! Двести два! Двести три! Продано» - восклицает аукционист.
🔑 Ключевые аспекты анализа чувствительности:
1️⃣ Помогает определить, до какого предела можно торговаться
2️⃣ Позволяет оценить, как изменения ключевых параметров влияют на доходность
3️⃣ Используется для создания сценариев "что если?"
4️⃣ Помогает в принятии более обоснованных инвестиционных решений
📈 Факторы для анализа чуствительности в недвижимости:
- Цена покупки актива
- Условия по кредитам
- Уровень доходов
- Уровень расходов
⚠️ Анализ чувствительности показывает, когда «овчинка не стоит выделки».
💡 Как быстро построить таблицу анализа чувствительности: лучше в MS Excel. Где можно научится считать такие таблицы? А вот тут.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Хочу быть дамой в шубе!
👀 Есть чувство недосказанности...
#ликбез
🔥22👍19❤5👀3🤔1