😬Я иногда случайно оказываюсь в обществе людей, которые относятся к инвестициям в недвижимость плохо.

🤬Ну типа «на заводе работать нужно, а не спекулировать». Отдельная категории это адепты фондового рынка. С ними можно дискутировать бесконечно.

🪨Недавно в диалоге с группой активных биржевых торговцев сформулировал!

⚖️Быть инвестором в недвижимость (даже спекулятивным) намного приятнее и комфортнее, чем быть трейдером-спекулянтом на фондовом рынке.

💡Всё дело в эмоциональной составляющей и во времени на принятие инвестиционных решений (у трейдера это секунды, минуты, очень редко часы).

⚙️Пока инвестор в недвижимость сосредотачивается, смотрит, например, почем там застройщики на соседнем участке продают студии, формирует сравнительную табличку... трейдер успевает сделать несколько сделок, заработать деньги, впасть в эйфорию, затем на очередной сделке потерять деньги и рухнуть в депрессию. И так каждый день, а иногда и каждый час!

⚔️Самый главный враг трейдеров - их эмоции. Известная цитата Джека Швагера «Чем больше я торгую, тем больше понимаю, что победить мне нужно себя самого».

🔁И вот они борятся с собой! А попутно нервничают, катаются на эмоциональных качелях, плохо спят, нерегулярно питаются и т.д. При этом обогнать индекс удается единицам!

☢️ Зачем такие инвестиции⁉️ «Лучше быть здоровым и богатым, чем бедным и больным». Чего и всем желаю.

👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 👀👀👀👀👀

😳 Как я стал продюсером!

👀 Никогда бы не подумал, что меня ждёт эта судьба. Продюсеры в России это кто? Ну там М.Фадеев, Б.Алибасов, Ю.Айзеншпис, Я. Рудковская. А на Западе продюсеры (в моём представлении) занимаются звуком, как Р. Рубин «Ларс, тут барабаны потише» и всё такое.

💡Оказалось, что просветительская деятельность, которой я занимаюсь уже более полутора лет (образовательные программы по инвестициям в недвижимость) тоже предполагает наличие такой должности - продюсер.

📶 Задачи продюсера обучающих программ:
🔸идея и позиционирование
🔸маркетинг и продвижение
🔸бизнес-планирование
🔸аналитика и масштабирование

🗽Моя личная миссия в онлайн-образовании состоит в том, чтобы создать как можно больше классных обучающих программ, связанных с миром инвестиций в недвижимость. Ведь этот мир способен обеспечить свободу и финансовую независимость тысячам людей, но знания о нем разрознены и в большой степени закрыты.

🕯Конечно, в одиночку охватить все сферы этого мира для меня задача непосильная. Я понимал, что нуждаюсь в коллаборации с классными экспертами... Которых нужно было найти и уговорить на совместнвй проект.

✍️Тут мне немного повезло и в середине сентября я подписал первый договор, в котором моя сторона (ИП Цогоев) именовалась «Продюсером». Сейчас таких договоров уже два. Получается, что я спродюсировал курсы «Коммерческая недвижимость» и «Налоги в недвижимости», обе этих программы - совместные проекты с экспертами, с Сергеем Дятловым и его партнёром Сергеем Тарасовым, а также с Евгенией Ослоновской.

🤗Опыт оказался очень интересным и позитивным, хотя я не всем доволен - как всегда, все претензии у меня исключительно к самому себе. Эксперты достались начинающему (но уже опытному) продюсеру золотые и работать было с ними очень приятно!

💥В общем, помимо разных своих других ипостасей, теперь я ещё и продюсер.

#оффтоп

🏗 Смотрю аналитику: донстроевский «Остров» стал чемпионом по продажам среди всех московских новостроек за первые 9 месяцев 2023 года. Напродавали на 60 тыс.м2. Во всяком случае, так утверждают коллеги из ВNmар.рro...

👀Интересно, зачем люди покупают квартиры на «Острове» в таких объемах? Я бы не удивился, если бы увидел в рейтинге какой-нибудь разноцветный панельный проект от оранжевого застройщика... Но «Остров»!?

🌊 Хорошо помню, как всё начиналось: летом 2021 года инвесторы устроили ажиотаж вокруг этого проекта, и конечно, цены с момента старта сильно улетели вверх.

😐Очевидно, что сейчас уже никакого ажиотажа быть не должно - цены высокие, район активно строится, начинает появляться вторичка (в т.ч. инвесторы выходят). И, тем не менее, квартиры по ценам от 400 т. до 1,1 млн. ₽/м2 всё еще пользуются спросом, и большим спросом, если верить ВNmар.рro.

✅ Ну хорошо, я понимаю: 40,4 га территории на реке, много зелени и парки прямо на выходе из дома, престижный запад Москвы, комплексная застройка, куча всяких примочек типа 5G, face id и прочего бизнес-классового. Неужели только это помогает Донстрою продавать в этом проекте квартиры такими гигантскими (с учетом цены м2) объемами?

💡У кого есть мысли, каким там мёдом намазали в Мневниках, что застройщик реализует столько дорогих м2?

📬📮🗳️Не могу не написать о том, что инвесторы Parus Asset Management и просто «доброжелатели» закидали меня сообщениями о ситуации с ЗПИФом «ПАРУС-НОРД».

⚠️Что случилось:
Складской комплекс, являющийся базовым активом заложен по кредиту со ставкой 5%, который истекает в 2024 году. В связи с невозможностью (сейчас при ключе 13%) равнозначно рефинансировать кредит УК приняла решение провести несколько выпусков паев, чтобы собранные с рынка деньги направить на погашение кредита. Размещение новых паёв пройдет по ₽1100 за пай.

📉 При этом паи ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» котировались на бирже по ₽1160/пай, и после объявления решения УК биржевая цена пайв «обрушилась» к значению ₽1100 или минус 5%.

☹️Это вызвало некоторое возмущение и непонимание инвесторов. Кто-то подумал, что произошло размытие и теперь доход по паю будет меньше, кто-то посчитал, что УК злонамеренно решила лишить пайщиков спекулятивной доходности, кто-то всё понял и согласился с целесообразностью решения УК.

👀Лично я совершенно не удивился этой новости. Потому что стратегия Parus Asset Management по ряду фондов изначально раскрывалась в финансовых моделях, а я их изучал. Очень странно, что инвесторы (и это исключительно квалифицированные! инвесторы), не обратили внимание на то, что лежало прямо у них перед носом и никогда никем не скрывалось.

📝Стратегия Parus Asset Management состоит в замещении банковских кредитов средствами пайщиков за счет доп.выпусков - я об этом писал.

📊 На рынок периодически будут выходить существенные пакеты новых паёв. Как известно, когда на рынке появляется много товара, цена на товар неминуемо снижается.

⛔ Таким образом, возможности спекулятивно заработать на росте стоимости паев крайне ограничены. А вот для получения рентной доходности тот же ЗПИФ «ПАРУС-НОРД» вполне неплох.

😐Это всё новостью не было, но для многих (сужу по завалу сообщений) стало сюрпризом...

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⚡️Кейс с машиноместами. Что произошло за последние 4 недели

⚡️Риски работы с нежилой недвижимостью для ФЛ

⚡️Как выглядит ремонт за 1,5 млн рублей

⚡️141% годовых на флиппинге в Томске

⚡️Миллиард в год на квартирах

⚡️Проверка бизнесов и измены супругов

⚡️Флиппинг: факап со сборщиком

⚡️Перегрев на первичном рынке недвижимости

⚡️Выдающиеся проекты выдающихся людей

⚡️Высокая ставка ЦБ, предпосылки и текущее виденье ситуации по основным классам активов

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🏠 Проблему бомжей в Сан-Франциско решают за счет владельцев недвижимости...

📈 В этом американском городе огромное количество бездомных, около 7700 человек (по официальным подсчётам). Одновременно с этим в Сан-Франциско пустует около 60 000 домов, квартир и апартаментов.

📝На прошлой неделе Сан-Франциско официально утвердил постановление, известное как «Предложение М», направленное на борьбу с владельцами пустых многоквартирных домов.

🎯Цель «Предложения М» состоит в том, чтобы побудить тех, кто не продает недвижимость на рынке, сдавать ее в аренду или продавать кому-то, кто хочет там жить.

⚠️Фактически это налог на пустые жилые помещения. Владельцы жилых зданий с тремя или более квартирами, не сданными в аренду в течение 6 месяцев, обязаны будут уплатить от $2500 до $5000 за каждую квартиру. Налог будет удваиваться каждый год.

⚖️«Предложение М» было де-факто заимствовано законодателями Сан-Франциско у канадского Ванкувера - в 2017 году благодаря такому налогу на рынок аренды было возвращено более 18 000 единиц жилья.

👀При этом критики «Предложения М» указывают на то, что налог не сможет решить проблему бездомных, т.к. те всё равно не имеют возможности арендовать квартиры в городе. Собственно бездомные Ванкувера с улиц никуда не делись...

➕2️⃣3️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes  за 3-й квартал 2023, который дает  представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая

📈 Рынок продолжает показывать высокие результаты в 3-м квартале, объем сделок на 23% больше по сравнению с предыдущим годом

📉При этом цены на апартаменты в 3-м квартале снизились на 9% в квартальном исчислении. Заметно уменьшилось количество инвесторов на рынке - их теперь менее 50%, хотя в 2022 показатель приближался к 73%

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая. Россияне заметно охладели к недвижимости эмирата, в 3-м квартале по мнению Betterhomes места распределились так:

🇮🇳 Индия
🇬🇧 Великобритания
🇪🇬 Египет
🇱🇧 Ливан
🇷🇺 Россия
🇵🇰 Пакистан

🔥 Уже не так жарко!
👍 Налицо сдутие пузыря
👀 За державу обидно...

👉 Отчет Betterhomes за 3-й квартал 2023

🎈 Португалия сдувается...

📉В первом полугодии 2023 годв продажи жилья в Португалии упали на 22%, в основном, из-за отмены программы «Золотая виза», повышения процентных ставок и негативных изменений в налоговой политике.

🗯️Несмотря на падение продаж, цены на недвижимость остаются стабильными из-за продолжающегося дефицита предложения.

⛔ Португалия имеет все шансы стать наименее привлекательной (с точки зрения покупки недвижимости) страной южной Европы.

2️⃣ ноября у меня день рождения.

💡🎉Я давно хотел организовать на свой ДР большое необычное событие с интересным и полезным контентом, интеллектуальной викториной с розыгрышами призов, юмором и т.д.

💥Проводить оффлайн такое мероприятие сложно, ведь подписчики моего телеграм-канала, мои друзья и коллеги, студенты моих курсов живут не то что по всей России, по всему миру!

✅ Поэтому предлагаю присоединиться ко мне онлайн, 02 ноября 2023 года в 19.00 по МСК.

⚡Обещаю, что будет интересно, полезно и весело!

🤗 Приходите, пожалуйста, я вас приглашаю! Мне будет очень приятно.
https://atsogoev.com/dr-23
https://atsogoev.com/dr-23
https://atsogoev.com/dr-23

⏪ Можно ли легально получить данные по выручке ведущих федеральных продуктовых операторов (Х5, «Магнит», «Светофор» и т.д.)? ⏩

⛔️ Спойлер: легально в 99% случаев нельзя

⏳На прошлой неделе закончился первый поток курса «Коммерческая недвижимость». Одна из тем, которую мы обсуждали со слушателями курса на традиционной сессии вопросов-ответов касалась возможности получения такого рода информации. И я решил подготовить расширенный ответ, возможно, он заинтересует многих людей.

🪧Начнем с основ. Данные по выручке того или иного магазина вне всяких сомнений относятся к коммерческой тайне ритейлеров. Многие ритейлеры публичны и раскрывают информацию по выручке всех магазинов, но не по каждому в отдельности.

🧿 Лица, которые имеют доступ к информации о выручке условной «Пятерочки» в Жулебино со стороны торговой сети: финансовый департамент, IT, а также департамент развития.

📀 Информация о конкретном магазине также есть у собственника торгового помещения, если в договоре аренды есть привязка к товарообороту. В некоторых случаях сети развиваются по франшизе, тогда фин.информация о выручке конкретного магазина есть у франчайзи.

💾 Если магазин оформлен на ООО (и у этого ООО только один актив), то данные о выручке можно легально получить через сервисы налоговой инспекции. Однако, крупные сети арендуют помещения на свои крупные дочки. То есть одно ООО может арендовать десятки и сотни помещений и управлять сотнями магазинов.

💸 В такой ситуации единственный способ получения информации о выручке конкретного магазина это... 😳 статья 204 УК РФ, то есть коммерческий подкуп должностного лица, сотрудника федеральной сети.

🤝 Конечно, есть возможность подружиться с менеджером по развитию той или иной сети, чтобы он или она «по дружбе» поставлял/а необходимую информацию. Вопрос лишь в том, как к этому отнесётся торговая сеть, не решит ли преследовать такого сотрудника по 204 статье и не захочет ли добраться до «дружка» с претензиями?

💽 В последнее время на рынке появляются предложения поставки информации о выручке продуктовых сетей чуть ли не в «промышленных масштабах».

☢️ Каждый, кто рассматривает для себя возможность покупки такого рода информации должен осознавать потенциальную угрозу применения ст. 204 УК РФ (соучастник, заказчик, повезет, если свидетель...)

⚠️Лично я всегда выступаю за безусловное соблюдение закона и за минимизацию рисков. Покупка информации о выручке ритейлеров, по моему мнению, к сожалению, является нелегальной деятельностью с уголовными перспективами.

🙂Просто учитывайте эту позицию при приятии своих решений.

🗓️Летом далекого 2019 года я выступал на одном мероприятии с небольшой презентацией на тему будущего🔮.

🫣 Это было ДО ковида, карантикул, СВО, ЧМ, chatGPT, доллара по 💯 и прочего.

🧐 Любопытно, как многое из того, что было тогда мной описано, вошло в наш мир меньше, чем через год, а не через 10-15 лет как я прогнозировал.

❓Было бы Вам интересно увидеть мою новую презентацию на тему будущего?

🔥Если будет много огней, включу часть про будущее в программу грандиозного мероприятия по поводу моего ДР 02.11.2023 - надеюсь, вы придете!

💬А что скажете про взгляд из 2019 года?

🏛️ Citibank, взаимодействующий с сотнями семейных офисов по всему миру, подготовил ежегодное исследование инвестиционных предпочтений этих организаций (по результатам опроса более 100 управляющих)

🎳 Семейный офис (family office) - частная компания, оказывающая услуги одной семье или нескольким семьям в сфере управления активами.

🔀 Большинство family office вынуждены заниматься ребалансировкой инвестиционных портфелей.

🧲 Сильнее всего управляющих family office интересуют прямые инвестиции (покупка долей в действующих бизнесах) и инвестиции в недвижимость.

☝️Отчет Citibank

📥 Аналогичное Citi исследование проводил и швейцарский банк UBS.

📈 Правда опрос UBS показал, что в 2023 году многие семейные офисы (family offices) планируют сокращение недвижимости в своих портфельчиках.

📊 Ребалансировка портфелей проводится на фоне опасений управляющих. В топе страхов финансистов, обслуживающих миллиардные состояния самых богатых людей мира - геополитика, угроза рецессии мировой экономики, высокая инфляция.