☝️А вот и отчет UBS!

☝🏻 Почему я обращаю ваше внимание на отчёты банков о семейных офисах?

⛲ Это канал для всех интересующихся инвестициями, вне зависимости от их текущего дохода.

💰 У богатых людей и их финансовых советников есть доступ к большому объему информации и разнообразным инвестиционным продуктам.

⚙️ Их решения в сфере управления капиталом желательно анализировать всем инвесторам, чтобы понимать тренды.

💼 Надеюсь, вам было полезно!

🔸Рынок недвижимости на грани.
🔹Не покупай квартиру сейчас!
🔸Этот закон ломает рынок недвижимости
🔹Хроника падающего рынка
🔸Всё? Рынок недвижимости сдулся?
🔹Упадет ли рынок новостроек?
🔸ФЗ-214 обречен
🔹Что грозит рынку недвижимости?
🔸Москва - будущий город-банкрот

😱 Это заголовки роликов на youtube-канале одного агента по недвижимости примерно за год. Я посмотрел дальше - оно закольцовывается, темы повторяются.

🖥️То есть человек годами выпускает видео о том, что всё на рынке ужасно, плохо, пузырь и грань. При этом на протяжении последних нескольких лет рынок себя чувствует прямо противоположным образом (люди продолжают покупать квартиры)!

🌝Но и сам агент на фоне ужасного состояния рынка чувствует себя явно хорошо - улучшается цвет лица, становится спокойным голос, вообще, у человека явно прибавляются деньги в кармане. И точно прибавляется аудитрия - это видно по цифрам просмотров.

🤥 Де-факто, этот агент много лет, мягко выражаясь, искажает информацию по поводу состояния рынка недвижимости, чтобы собирать аудиторию и продавать ей услуги своего агентства.

☝️Задумайтесь: сколько людей (потенциальных инвесторов) он своими роликами оболванил и не дал заработать в 2020, 2021, 2022 годах? Размер упущенной прибыли представляете себе, сотни миллионов! А судят Блиновскую.

6️⃣ причин прийти на мой ДР:

✅ 1. На ДР будет новый очень полезный контент про инвестиции в недвижимость - я готовлю серьезные прогнозы на 2024 год. Вы же хотите узнать будущее раньше всех? 🔮

✅ 2. На ДР будет возможность купить мои курсы с безумной скидкой. Я устрою самую настоящую «черную пятницу», а кто будет на ДР сильно выиграет. 😎

✅ 3. Я впервые делаю такое мероприятие, хотя думал об этом давно. С конкурсами и призами для участников. Будет прикольно. 🤫

✅ 4. ДР - место для того, чтобы загадывать желание. Думаю нашей энергии хватит, чтобы у гостей на моем ДР всё получилось. 💫

✅ 5. На ДР уже зарегистрировалось 400 человек (я не ожидал)! 🤯

✅ 6. Всё будет идти всего 1.5 часа (я надеюсь). Будет 🔥

⏰ 02 ноября 19.00.

Забирайте пригласительный билет по ссылке 👉 https://atsogoev.com/dr-23

💥 Проблемы рынка жилья приведут к проблемам в экономике?

⚠️Речь не про Россию.

📈 Ипотечные кредиты в США сейчас дорогие. Стандартная 30-летняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам в этом году составляла а среднем около 6% (в 2020 году было 3%) и за последние несколько месяцев она резко возросла, достигнув на прошлой неделе 8%, что является максимумом за 23 года.

🏠 Как результат, начиная с февраля количество домов, проданных в США сокращалось каждый месяц.

📉 По данным Национальной ассоциации риэлторов США, в сентябре продажи вторичного жилья снизились на 15,4% в годовом исчислении и на 2% в месячном исчислении.

⏳Сокращение рынка ведет к волновому эффекту во всех связанных отраслях. Производители строительных материалов и магазины DIY, производители ковров, мебели, бытовой техники, риэлторы и т.д. Вокруг недвижимости работает многомиллионная индустрия с сотнями тысяч людей.

↘️ Слабый рынок недвижимости снижает вероятность переезда людей внутри страны и ограничивает трудовую миграцию. Это тоже негативно сказывается на экономике.

🫣 Итого: ставка 8% держится всего неделю, а отраслевые ассоциации уже пишут письма в правительство США о необходимости поддержки сектора недвижимости и снижения ипотечных ставок.

🤐 Правительство США пока молчит...

😢 Хрен знает, что будет...
😱 Эльвира, есть идеи?
🔥 Мне по 🥁

👀 Продолжается судебно-оценочная эпопея с активами Дональда Трампа.

📜Согласно показаниям в суде Нью-Йорка Майкла Коэна, бывшего адвоката и «фиксера» (видимо, человека, устраняющего проблемы) Дональда Трампа, экс-президент США произвольно устанавливал размер своего состояния, а сотрудники Trump Org. «перепроектировали» оценку активов, чтобы соответствовать этим цифрам.

🃏Коэн - бывший близкий соратник Трампа, который сказал однажды, что «подставился бы под пулю» ради своего босса. «Фиксер», однако, полностью пересмотрел свое отношение к бывшему президенту США после того как посидел в тюрьме и признал себя виновным в налоговых преступлениях и лжи Конгрессу США.

💵 Трамп, присутствовавший на судебном процессе во вторник, назвал Коэна «доказанным лжецом» и сказал журналистам, что его «совсем не беспокоят» показания его бывшего адвоката.

🍿🍿🍿🍿🍿

📰 В Forbes вышла статья  про офисы. Я сначала подумал, что про мышей, но потом понял, что про офисы и про то, как девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов.

🪚Кстати, в статье есть ссылка на то, что офисы внарезку продавали в начале 2000-х. Между прочим одним из крупных проектов того времени, реализованных в этой концепции был БЦ Pollars на Павелецкой. А девелопером этого объекта была компания Mirax Group. Сейчас, конечно, С.Полонский и не вспоминает от этом странноватом бело-синем здании со сложной судьбой, предпочитая именовать себя автором «Федерации»! Но у меня все ходы записаны.

🟣 А ещё статье засветились сразу два представителя SimpleEstate: основатель и генеральный директор Никита Корниенко и я, член совета директоров и автор этого телеграм-канала.

📑 Вышел отчёт подмосковного застройщика «Самолёт» за 3 квартал и 9 мес. 2023 года

⬆️ Выручка увеличилась на 29%
⬆️ Прибыль выросла на 11%
⬆️ Средняя цена за 1 реализованный м2 увеличилась на 5% до ₽181,5 тыс.

📚Почему-то вспоминается классика! «Все у вас в порядке. Удивительно, с таким счастьем — и на свободе»

👀 СамолЁт ту зе мун
😐 Мне по 🥁
👍 ПИК лучше

❗️ЦБ РФ повысил ключевую ставку до уровня 15%. Это временно.

👀 Немного прокомментирую изменения прогнозов ЦБ РФ из пресс-релиза!

Итак, ЦБ РФ изменил прогноз по средней ключевой ставке до конца 2023 года, ожидает ее на уровне 15,0-15,2%. Судя по 0.2% в конце могут и еще повысить...

Повысил прогноз средней ключевой ставки до 9,9% по итогам 2023 года, 12,5-14,5% по итогам 2024 года. Этому прогнозу можно смело не верить.

ЦБ РФ повысил прогноз средней ключевой ставки до 7-9% на 2025 год и до 6-7% на 2024 год. «Хрен знает, что будет...» в 2025 году, можно не реагировать

ЦБ РФ повысил прогноз по инфляции на 2023 год до 7-7,5%. Без комментариев.

Годовая инфляция снизится до 4-4,5% в 2024 году и будет находиться около 4% в дальнейшем. У ЦБ РФ всегда цель по инфляции 4%, но что-то всегда идет не так

Повысил прогноз роста кредитования компаний на 2023 год до 16-19% с 14-18%;
За счет чего, интересно? Как можно это прогнозировать, если 🗝️ повышается? Или речь про некоторые компании, кредиты которым будут субсидировать?

Повысил прогноз роста кредитования населения на 2023 год до 20-23 % с 15-19%;
То же самое, как это возможно? Или все побегут за льготной ипотекой, чтобы оправдать надежды ЦБ?

Повысил прогноз роста ипотечного кредитования на 2023 год до 24-27% с 17-21% ранее. Только за счет новостроек, льготной, семейной и IT.

Повысил прогноз по росту ВВП РФ в 2023 году до 2,2-2,7%. Без комментариев

Рост экономической активности происходит быстрее, чем Банк России ожидал в сентябре. И это странно, ведь ЦБ РФ повышает ставки, а экономика не останавливается! Чудеса!

В общем, пресс-релиз всё стерпит.

⭕️ По поводу 15%. Значение 🗝 на этом уровне - экстремальное. Это видно по графику изменения ставки с 2014 года. Дольше всего продержалась ставка 11% - с августа 2015 по май 2016 года. Экономика при ставке 15% долго нормально работать не сможет.

💼 Экономика это не нефтяные компании, в данном случае, а все остальные отрасли, так или иначе связанные с необходимостью привлекать банковские кредиты, т.е. 90% малого и среднего бизнеса.

📉 Так что что бы там ни писали в пресс-релизах, отползание ставки вниз неминуемо. К марту 2024 начнут резко снижать 🗝.

📈 В связи с ростом ключевой ставки, очевидно, повысится и стоимость проектного финансирования строительства жилья. Это может заставить ряд застройщиков отложить выход новых проектов на рынок, однако в крупных городах России это всё же маловероятно, т.к. доходность девелоперского бизнеса в Москве и СПБ позволяет реализовывать бизнес-модель худо-бедно и при ставке ПФ на уровне 16%. Особенно при сохранении ипотечных субсидий от государства.

🫱🫲При этом застройщики все последние месяцы договаривались с банками о кредитных линиях на проектное финансирование, пытаясь успеть до повышения 🗝️. Свежий пример: «ДOM.PФ» сообщил, что отгрузил в «Гранель» 17,4 млрд. на строительство Mypriority Paveletskaya.

📝По моим данным, подписание обязывающих документов произошло еще до повышения 🗝️ до 12%, на более «благоприятных условиях».

🗃️ Кстати, интересно про «Гранель» - «ДOM.PФ» профинансировал этого застройщика более чем на ₽100 млрд.! Видимо, у них какие-то особые отношения, и ставка ПФ тоже может быть какой-то особой.

🟢 Полезная книга: не пропустите.

Отвлечемся от ставки!

📔 Мой товарищ Данил Бекиров, основатель компании Investa (Санкт-Петербург) написал не просто книгу, а Энциклопедию!

💡В свет вышла «Энциклопедия Re-девелопмента.
Полное руководство по созданию инвестиционной недвижимости».

📖 Книга в начале каждой главы содержит QR -коды и ссылки на материалы, а также примеры документации, фин. моделей, договоров, чек-листов и презентаций реальных объектов и сделок по ним - в общей сложности порядка 200 документов более чем по 10 проектам!

✅ Я получил разрешение у Данила на публикацию ссылки на этот грандиозный труд в своём канале

👉 Скачивать здесь

☝️Я стараюсь не отклоняться от своей системы, вот SWOT-анализ. Я ничего не забыл?

https://docs.google.com/spreadsheets/d/13NKt9MzxlUZb6qQLMeckKlsXc9B7sfe_qD7QUk_nBaQ

☝🏻А вот и расчёты по машиноместам в апартаментном комплексе HighWay от Гранель.

🧮 С точки зрения инвестиций, увы, паркинги оказались не очень доходной идеей. Доходность в моей модели едва превышает официальную инфляцию, поэтому в базовом сценарии инвестирование в машиноместа выглядит не очень интересно. Особенно прямо сейчас - при ключе в 15%. Но всё меняется, надеюсь, когда-нибудь мы вернемся в благополучные времена, когда 8,5% доходности вновь станут нормой.

💸 Жизнь всегда богаче, чем фин.модель, поэтому могут возникать специальные ситуации, при которых инвестиции в паркинги смогут принести и куда бо‌льший доход.